Đề cương ôn tập pháp luật hợp đồng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC VINH
‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾
Số: 01/BGD&ĐT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độp lập – Tự do – Hạnh phúc
‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾‾
Vinh, ngày 23/11/2017

ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP
MÔN HỌC PHẦN: PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG
Người soạn: Hờ A Cháư
Lớp: K55B4 Luật Học
MSV: 145D3801010426
SĐT: 016651631544

TÍN CHỈ 1:
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ PHÁP LUẬT
HỢP ĐỒNG
Câu 1: Khái niệm, đặc điểm, phân loại hợp đồng?
BÀI LÀM
1. Khái niệm.
Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
2. Đặc điểm.
- Có sựu thỏa thuận giữa các bên bao gồm sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí.
- Là sự kiện pháp lý tạo lập sự dàn buộc pháp lý đối với các bên tham gia, dựa
trên ý chí tư nhân.
- Các chủ thể phải bày tỏ ý chí của mình dưới một hình thức nhất định.
3. Phân loại hợp đồng.

1. Căn cứ vào sự phụ thuộc về hiệu lực giữa các loại hợp đồng
Hợp đồng chính
Hợp động phụ
Là hợp đồng mà hiệu lực của nó phát
Là hợp đồng mà hiệu lực của nó phụ thuộc
sinh độc lập không phụ thuộc vào hợp
vào hợp đồng chính. Khi hợp đồng chính
đông khác.
vô hiệu thì hợp đồng phụ cũng vô hiệu.
Ví dụ: trong hợp đồng vay có thế chấp tài sản thì nếu hợp đồng vay là hợp đồng chính
vô hiệu thì hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng phụ cũng sẽ vô hiệu
2. Căn cứ vào mối liên kết giữa quyền và nghĩa vụ của hai bên chủ thể
Hợp đồng song vụ
Hợp đồng đơn vụ
KN: Hợp đồng mà các bên đều
KN: Hợp đồng mà một bên có nghĩa vụ.
thực hiện nghĩa vụ với nhau.
Ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản, bên tặng cho có
Ví dụ: Hợp đồng vận chuyển, hợp nghĩa vụ còn bên nhận tặng cho không có
1


đồng thuê tài sản
3. Căn cứ vào thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng
Hợp đồng thực tế
Hợp đồng ưng thuận
KN: Hiệu lực của nó phát sinh KN: Hiệu lực phát sinh khi các bên đã thỏa thuận
tại thời điểm chuyển giao tài
xong các điều khoản hoặc tại thời điểm thỏa thuận.
sản.

Ví dụ: A kí hợp đồng mua bán tài sản với B thỏa
Ví dụ: hợp đồng cầm cố, hợp
thuận hợp đồng phát sinh tại thời điểm phát sinh tài
đồng tặng cho
sản
4. Căn cứ vào tính chất có đi có lại về lợi ích giữa các bên chủ thể
Hợp đồng có đền bù
Hợp đồng không có đền bù
KN: Hợp đồng mà bên này nhận lợi ích thì cũng KN: Hợp đồng thực hiện khi có
đưa cho bên kia lợi ích tương ứng.
thỏa thuận hoặc pháp luật có quy
Ví dụ: hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê định.
tài sản, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng gia công.
Ví dụ: hợp đồng vay tài sản, hợp
đồng giữ tài sản
5. Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng
Hợp đồng có đối tượng là tài
Hợp đồng có đối
sản
tượng
Bao gồm hợp đồng chuyển quyền Là công việc phải thực
sở hữu như hợp đồng vay tài sản, hiện ví dụ như hợp
hợp động giữ tài sản và hợp đồng đông dịch vụ, gia
chuyển quyền sử dụng hoặc hợp
công, bảo hiểm, ủy
đồng thuê, mượn tài sản.
quyền..

Hợp đồng dân sự hỗn
hợp

Là hợp đồng khi kí kết,
cùng làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ là nội
dung của hai hay nhiều
hợp đồng khác.

Câu 2: Thế nào là hợp đồng vô hiệu? Phân loại hợp đồng vô hiệu?
BÀI LÀM
1. Khái niệm:
Hợp đồng vô hiệu là những Hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu
lực do pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên.
2. Phân loại hợp đồng vô hiệu:
Gồm 2 loại:
Hợp đồng vô hiệu toàn bộ
Hợp đồng vô hiệu từng
phần
- Người tham gia giao dịch không có năng lực hành
vi dân sự
- Mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều
2

Giao dịch dân sự vô
hiệu từng phần khi một
phần nội dung của giao


cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội
- Người tham gia giao dịch không hoàn toàn tự
nguyện

- Giao dịch không đáp ứng được về hình thức, trong
trường hợp pháp luật có quy định hình thức giao
dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch

dịch dân sự vô hiệu
nhưng không ảnh hưởng
đến hiệu lực của phần còn
lại của giao dịch.(Điều
130 BLDS 2015).

Câu 3: So sánh hợp đồng vô hiệu tương đối và hợp đồng vô hiệu tuyệt đối?
BÀI LÀM
1. Giống nhau:
- Đều là giao dịch dân sự.
- Trong cả hai trường hợp tòa án đều có thể ra quyết định tuyên bố giao dịch
vô hiệu.
2. Khác nhau:
Tiêu
Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối
Giao dịch dân sự vô hiệu tương
chí
đối
Khái - Khi vi phạm điều cấm của pháp luật,
- Giao dịch dân sự được xác lập
niệm
trái đạo đức xã hội.
bởi NCTN, từ đủ 6 tuổi đến
- Khi giao dịch được xác lập một cách
dưới 18 tuổi.
giả tạo.

- Khi giao dịch được xác lập bởi
- Khi hình thức giao dịch không tuân thủ
người bị hạn chế NLHVDS
theo PL.
- Khi giao dịch được xác lập do
- Giao dịch của F X ngoài lĩnh vực hoạt
bị nhầm lẫn.
động.
- Khi một bên chủ thể tham gia
- Khi giao dịch người xác lập không có
xác lập giao dịch do bị lừa dối,
NLHVDS.
đe dọa.
- Khi giao dịch được xác lập bởi người
- Khi người xác lập không nhận
MNLHVDS.
thức được hành vi của mình.
Trình Mặc nhiên vô hiệu.
tự

Thời
hạn
Bản
chất

Vô hiệu khi hội tụ đủ những điều
kiện nhất định, đó là theo yêu cầu
của người có quyền và nghĩa vụ
liên quan và theo quyết định của
tòa án.

Thời hạn yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch Thời hiệu khởi kiện yêu cầu tòa án
vô hiệu không bị hạn chế.
tuyên bố vô hiệu là một năm, kể từ
ngày giao dịch được xác lập.
- Bị coi là vô hiệu không phụ thuộc vào
- Quyết địh của Tòa án là cơ sở
quyết định của tòa án.
duy nhất làm cho giao dịch trở
- Nó có thể bị vô hiệu ngay cả khi không
nên vô hiệu.
có quyết định của tòa án.
- Mang tính chất phán xử.
3


- Không mang tính chất phán xử.

- Nhằm mục đích bảo vệ lợi ích
công cộng.

Câu 4: Các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng?
BÀI LÀM
 Khái niệm: Theo Điều 385 BLDS 2015 thì Hợp đồng dân sự
là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chấm dứt thay đổi các
quyền và nghĩa vụ dân sự.
 Như vậy: Xuất phát từ bản chất của Hợp đồng, pháp luật Việt
Nam quy định Hợp đồng phải tuân thủ các điều kiện về chủ
thể, nội dung, mục đích, sự tự nguyện và hình thức của Hợp
đồng.
1. Chủ thể

Cá nhân
Pháp nhân
Hộ gia
đình, tổ
hợp tác
Phải có đủ năng lực
Một tổ chức được công nhận là Khi giao kết
pháp luật và năng lực pháp nhân khi có đủ 4 điều
hợp đồng
hành vi dân sự.
kiện:
dân sự, hộ
+ NLPLDS: là khả
- Được thành lập hợp pháp
gia đình, hợp
năng của cá nhân
- Có cơ cấu tổ chức chặt chẽ
tác phải
được hưởng quyền và - Có tài sản độc lập với cá
thông qua
nghĩa vụ dân sự.
nhân, tổ chức khác và tự chịu
người đại
+ NLHVDS: là khả
trách nhiệm bằng tài sản đó.
diện của họ
năng của cá nhân
- Nhân danh mình tham gia các hoặc người
bằng hành vi của
quan hệ pháp luật một cách

được ủy
mình xác lập, thực
độc lập.
quyền.
hiện quyền, nghĩa vụ
dân sự
2. Nội dung.
Nội dung của hợp đồng dân sự là tổng hợp các điều khoản mà
các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thoả thuận. Các
điều khoản đó xác định những quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể
của các bên trong hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 398 BLDS 2015 thì hợp đồng có thể có
các nội dung sau đây:
- Đối tượng của hợp đồng
4


- Số lượng, chất lượng.
- Giá, phương thức thanh toán.
- Thời hạn, thời điểm, phương thức thực hiện hợp đồng
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Phương thức giải quyết tranh chấp.
3. Mục đích.
Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong
muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó (Điều 118 BLDS 2015).
4. Sự tự nguyện.
Sự tự nguyện của hợp đồng là việc các chủ thể ký kết hợp
đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức là xuất phát từ ý chí thực,
từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó.
Sự ép buộc, giả dối sẽ làm vô hiệu hợp đồng khi ký kết.

5. Hình thức của hợp đồng
Hợp đồng bằng miệng
Hình thức giao Hợp đồng bằng
kết bằng hành văn bản
vi cụ thế
Hình thức này thường được Là trường hợp
Các bên giao kết
áp dụng với các trường
bên mua và bên hợp đồng thống
hợp thỏa thuận thực hiện
bán thỏa thuận
nhất về quyền và
một công việc với giá trị
nhau nếu bên
nghĩa vụ hợp đồng
của hợp đồng không lớn
bán gửi thư báo bằng văn bản. Các
hoặc khi các bên hiểu biết, giá, mà bên kia
bên thỏa thuận với
tin tưởng lẫn nhau, hoặc là không trả lời tức nhau về những nội
các đối tác tin cậy lâu năm là đã chấp nhận dung chính mà đã
hoặc là những hợp đồng
mua hàng theo
cam kết và người
sau khi giao kết, thực hiện giá được chào.
đại diện của các bên
sẽ chấm dứt (mua bán
phải ký hợp đồng.
ngoài chợ, cho bạn thân
vay tiền).

Câu 5: So sánh hợp đồng vô hiệu do lừa dối và nhầm lẫn?
BÀI LÀM
1. Giống nhau:
- Đều là giao dịch dân sự.
- Đều là hợp đồng vô hiệu.
2. Khác nhau:
Tiêu
Hợp đồng vô hiệu do lừa dối
chí
Khái
Điều 132 BLDS định nghĩa: “Lừa
niệm
dối trong giao dịch là hành vi cố
5

Hợp đồng vô hiệu do
nhầm lẫn
Là sự nhầm lẫn làm cho
sự thể hiện ra bên ngoài


ý của một bên hoặc của người
thứ ba nhằm làm cho bên kia
hiểu sai lệch về chủ thể, tính
chất của đối tượng hoặc nội
dung của giao dịch nên đã xác
lập giao dịch đó”.

Các
yếu tố

Mặt chủ quan của hành vi lừa
dối
- Hành vi cố ý của người lừa dối
thường được biểu hiện dưới
dạng một thủ đoạn gian dối, lời
nói dối.(Ví dụ: người bán nói
dối về nguồn gốc, xuất xứ của
hàng hóa bán…)
Mặt khách quan của hành vi lừa
dối
- Hành vi lừa dối phải gây ra sự
nhầm lẫn cho phía bên kia. Sự
nhầm lẫn của một bên là hậu
quả của sự cố ý của bên kia.
Nếu như nhầm lẫn do bản thân
người ký kết hợp đồng bị giới
hạn ở những nhầm lẫn về “nội
dung” của hợp đồng thì nhầm
lẫn do sự lừa dối của bên kia có
phạm vi rộng hơn, đó là nhầm
lẫm về chủ thể giao kết, về tính
chất của đối tượng và về nội
dung của hợp đồng.

của ý chí một trong các
bên không phù hợp với ý
chí đích thực bên trong
của họ khiến cho sự thỏa
thuận đạt được đã bị

khiếm khuyết, và vì vậy,
về nguyên tắc, mọi sự
nhầm lẫn đều làm cho
hợp đồng vô hiệu vì đã
không có sự thống nhất
ý chí giữa các bên.
- Nhầm lẫn về bản chất
hợp đồng (chẳng hạn, A
nghĩ là B cho mình mượn
tài sản, B lại nghĩ mình
gửi giữ tài sản cho A);
- Nhầm lẫn về đối tượng
của nghĩa vụ của hợp
đồng (chẳng hạn, A nghĩ
bán cho B lô đất 1, trong
khi B lại nghĩ A bán cho
mình lô đất 2; hoặc A và
B ký kết hợp đồng vận
chuyển hàng hóa, A
tưởng phải giao hàng
hóa tại địa điểm X,
trong khi B nghĩ A phải
giao hàng tại địa điểm
Y…).

Câu 6: Phân tích các điều kiện để một đe dọa dẫn đến vô
hiệu hợp đồng? cho ví dụ?
BÀI LÀM
1. Khái niệm:
6

Đe dọa trong giao dịch là hành vi làm cho một người khiếp
sợ, khiến người này phải xác lập giao dịch ngoài ý muốn của họ.
Đe dọa trong giao dịch có thể thể hiện dưới hai hình thức: đe
dọa về thể chất và đe dọa về tinh thần.
2. Các điều kiện để một đe dọa dẫn đến vô hiệu hợp
đồng:
- Thứ nhất, bên đe dọa thực hiện hành vi đe dọa với lỗi cố ý,
mục đích là buộc chủ thể phía bên kia phải xác lập giao dịch
dân sự với mình hoặc xác lập giao dịch dân sự với chủ thể
mà bản thân bên đe dọa mong muốn;
- Thứ hai, hành vi đe dọa nhằm làm cho bên kia “sợ hãi”, tức
là bản thân bên bị đe dọa hoàn toàn tê liệt ý chí mà không
thể có một sự lựa chọn nào khác;
- Thứ ba, chủ thể bị đe dọa có thể là một bên trong giao dịch
nhưng cũng có thể là người khác. BLDS 2015 xác định những
người này là người thân thích của mình.
- Thứ tư, hành vi đe dọa chưa gây thiệt hại về đối tượng đe
dọa mà hành vi đó hướng tới, tức là bên bị đe dọa chỉ mới “sợ
hãi” về hậu quả của sự đe dọa có thể xảy ra.
Ví dụ: Ông A do bị ông B (cậy thế, cậy quyền) đe dọa mà
buộc phải xác lập một giao dịch với ông B. Sau khi xác lập
giao dịch thì ông B tiếp tục đe dọa làm cho ông A không dám
khởi kiện ra Toà cho đến khi hết 2 năm thì ông B không đe
dọa nữa lúc này ông A mới làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố
giao dịch vô hiệu.
+) Giao dịch dân sự vô hiệu do đe dọa theo quy định của
pháp luật: Theo Điều 127 BLDS 2015 thì khi một bên tham
gia giao dịch dân sự do bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Tòa

án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu. Đe dọa trong giao
dịch dân sự được hiểu là hành vi cố ý của một bên hoặc của
người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch
nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín,
nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của
mình. Ngoài ra, pháp luật cũng quy định trong trường hợp
này phải có yêu cầu của bên bị đe dọa thì Tòa án mới tuyên
giao dịch đó vô hiệu.
+) Giao dịch dân sự vô hiệu do đe dọa là giao dịch bị hạn chế
về thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô
hiệu (khoản 1 Điều 132 BLDS 2015). Thời hiệu yêu cầu Tòa
án tuyên bố giao dịch dân sự do đe dọa vô hiệu là hai năm
kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Giao dịch dân sự
được xác lập mà vào thời điểm xác lập.
7


Câu 7: Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng?
BÀI LÀM
1. Khái niệm.
Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm
giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có
quy định khác” (Điều 405 BLDS).
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở pháp lý để xác
định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong
hợp đồng. Bên có quyền được phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi
hành nghĩa vụ trong hợp đồng, và được hưởng mọi quyền lợi
hợp pháp phát sinh từ hợp đồng. Bên có nghĩa vụ phải thực
hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, và phải
chịu trách nhiệm dân sự trước bên có quyền về việc vi phạm

hợp đồng
2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
a. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực theo qui định của
pháp luật:
1. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền
sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng
đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất.
2. Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở,
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có hiệu
lực kể từ thời điểm công chứng, chứng thực.
3. Hợp đồng cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển
giao tài sản cho bên nhận cầm cố.
4. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng,
quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp.
5. Hợp đồng chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công
nghệ hạn chế chuyển giao chỉ có hiệu lực sau khi được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép chuyển giao công
nghệ.
6. Hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu công nghiệp chỉ có hiệu
lực khi đã được đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước về quyền
sở hữu công nghiệp được xác lập trên cơ sở đăng ký theo quy
định tại điểm a khoản 3 Điều 6 của Luật SHTT 2005, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp chỉ có hiệu lực khi
8


đã được đăng ký tại cơ quan quản lý nhà nước về quyền sở hữu

công nghiệp.
b. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm giao
kết:
1. Hợp đồng được thỏa thuận trực tiếp bằng lời thì thời điểm
giao kết hợp đồng là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời
chấp nhận của bên được đề nghị.
2. Nếu hợp đồng giao kết bằng văn bản thì thời điểm giao kết là
thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.
3. Nếu hợp đồng giao kết bằng thư tín, qua bưu điện thì hợp
đồng được giao kết vào ngày bên đề nghị nhận được thư trả lời
chấp nhận hợp lệ.
4. Nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có qui định im
lặng là đồng ý giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được xem là đã
giao kết tại thời điểm hết thời hạn trả lời mà bên được đề nghị
vẫn im lặng.
5. Nếu hợp đồng giao kết bằng phương tiện điện tử thì việc giao
kết còn phải tuân theo các qui định đặc thù của pháp luật về
giao dịch điện tử.
c. Thời điểm hợp đồng có hiệu lực theo thỏa thuận:
Về nguyên tắc, hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết,
nhưng các bên có thể thỏa thuận hợp đồng phát sinh hiệu lực
tại một thời điểm khác. Qui định này dựa trên cơ sở nguyên tắc
tự do hợp đồng. Vì các bên có quyền tự do thỏa thuận nội dung
hợp đồng, nên cũng có quyền tự do lựa chọn thời điểm có hiệu
lực của hợp đồng. Tất nhiên, các bên có thể thỏa thuận thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng khác với qui định của pháp luật,
nhưng không được trái pháp luật hoặc trái với bản chất của hợp
đồng.
Câu 8 Căn cứ làm chấm dứt hợp đồng? So sánh đơn
phương chấm dứt hợp đồng và hủy bỏ hợp đồng?

BÀI LÀM
1. Căn cứ làm chấm dứt hợp đồng:
Theo quy định tại Điều 422 BLDS 2015 thì hợp đồng chấm
dứt trong trường hợp sau đây:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thoả thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp
đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân,
pháp nhân đó thực hiện;
9


4. Hợp đồng bị huỷ bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp
đồng không còn;
6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật
dân sự 2015;
7. Trường hợp khác do luật quy định.
2. So sánh đơn phương chấm dứt hợp đồng và hủy hợp
đồng.
 Giống nhau:
Đều dẫn đến chấm dứt hợp đồng, phải thông báo cho bên còn
lại và bên có lỗi sẽ phải bồi thường thiệt hại.
 Khác nhau:
- Điều kiện:
+ Hủy bỏ hợp đồng diễn ra khi một bên vi phạm hợp đồng mà
các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
+ Đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận
hoặc pháp luật có quy định chứ không nhất thiết là phải có sự vi
phạm hợp đồng hoặc pháp luật.

- Hậu quả
+ Hủy bỏ hợp đồng: Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không
có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho
nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật
thì phải trả bằng tiền.
+ Đơn phương chấm dứt hợp đồng: hợp đồng chấm dứt từ thời
điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không
phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có
quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
Câu 9: So sánh hợp đồng có sự lừa dối và hợp đồng giả
tạo? Cho ví dụ mỗi loại hợp đồng?
Bài Làm
1. Giống nhau:
- Đều là giao dịch dân sự vô hiệu.
- Đều là hợp đồng dân sự.
2. Khác nhau:
Tiêu
Giao dịch dân sự vô hiệu
chí
do giả tạo
Cơ sở Điều 124. Giao dịch dân sự
pháp vô hiệu do giả tạo.
lý
1. Khi các bên xác lập giao
dịch dân sự một cách giả tạo
10

Giao dịch dân sự vô hiệu do
bị lừa dối
Điều 127. Giao dịch dân sự vô

hiệu do bị lừa dối, đe dọa,
cưỡng ép.
Khi một bên tham gia giao dịch


Ví dụ

nhằm che giấu một giao dịch
dân sự khác thì giao dịch dân
sự giả tạo vô hiệu, còn giao
dịch dân sự bị che giấu vẫn
có hiệu lực, trừ trường hợp
giao dịch đó cũng vô hiệu
theo quy định của Bộ luật
này hoặc luật khác có liên
quan.
2. Trường hợp xác lập giao
dịch dân sự giả tạo nhằm
trốn tránh nghĩa vụ với người
thứ ba thì giao dịch dân sự
đó vô hiệu.

dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe
dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu
cầu Tòa án tuyên bố giao dịch
dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự
là hành vi cố ý của một bên
hoặc của người thứ ba nhằm
làm cho bên kia hiểu sai lệch

về chủ thể, tính chất của đối
tượng hoặc nội dung của giao
dịch dân sự nên đã xác lập giao
dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao
dịch dân sự là hành vi cố ý của
một bên hoặc người thứ ba làm
cho bên kia buộc phải thực
hiện giao dịch dân sự nhằm
tránh thiệt hại về tính mạng,
sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân
phẩm, tài sản của mình hoặc
của người thân thích của mình.

A vay nợ của B số tiền là
500 triệu đồng, A kí giấy vay
nợ đồng ý bán căn nhà cho B
để trả nợ. Việc mua bán này
chưa được thực hiện thì A lại
bán căn nhà trên cho C( hợp
đồng mau bán đã qua công
chứng). Trong tình huống A
sau khi bán nhà xong, A
không chịu trả tiền nợ cho B
thì hợp đồng mua bán giữa A
và C sẽ bị coi là vô hiệu do
giả tạo nhằm trốn tránh
nghĩa vụ đối với người thứ ba.

A nghĩ bán cho B lô đất 1,

trong khi B lại nghĩ A bán cho
mình lô đất 2; hoặc A và B ký
kết hợp đồng vận chuyển hàng
hóa, A tưởng phải giao hàng
hóa tại địa điểm X, trong khi B
nghĩ A phải giao hàng tại địa
điểm Y,…

Câu 10: Phân tích hậu quả pháp lý của hợp đồng vô
hiệu?
Bài làm
1. Về giá trị pháp lý của Hợp đồng
11


Hợp đồng vô hiệu có hệ quả là: không làm phát sinh, không
ràng buộc hiệu lực giữa các bên; làm cho Hợp đồng không có
giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, cho dù Hợp đồng đã
được thực hiện trên thực tế hay chưa
2. Về mặt lợi ích vật chất
Khi Hợp đồng bị vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình
trạng bên đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, nếu
không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có qua
định khác.
3. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do Hợp đồng bị vô
hiệu.
Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong Hợp đồng không bao
gồm việc bồi thường các thiệt hại về tinh thần. Việc bồi thường
thiệt hại do Hợp đồng vô hiệu không phải là một loại trách

nhiệm bồi thường thiệt hại trong Hợp đồng, nên vấn đề bôi
thường thiệt hại về tinh thần có thể được xem xét.
4. Xử lý các khoản lợi thu được từ Hợp đồng vô hiệu
Hoàn trả các lợi ích thu được từ Hợp đồng vô hiệu.
Những hoa lợi, lợi tức thu được từ việc tuyên bố Hợp đồng vô
hiệu, nếu thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu thì chủ
sở hữu được nhận lại, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác.
5. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi Hợp
đồng bị vô hiệu
Trong một số trường hợp, tuy bên có quyền bị vi phạm được
yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình nhưng
Tòa án có thể xem xét để bảo vệ quyền lợi của người ngay tính (
Điều 138 BLDS 2005):
- Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao
dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được
chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay
tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường
hợp quy định tại Điều 257 BLDS.
- Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là
động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao
bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao
dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ
ban gay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá
hoặc giao dịch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ
sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở
hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
12

TÍN CHỈ 2:
HỢP ĐỒNG VAY TÀI SẢN
Câu 1: Khái niệm, đặc điểm, nội dung cơ bản của các loại
hợp đồng: Mua bán tài sản, Vay tài sản, Thế chấp tài
sản,…?
BÀI LÀM
1. Khái niệm
Theo Điều 430. Hợp đồng mua bán tài sản.
Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và
bên mua trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục
đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật
nhà ở và luật khác có liên quan.
2. Đặc điểm.
- Thuộc nhóm hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản.
- Đối với từng loại đối tượng riêng biệt của hợp đồng phải chịu
sự đều chỉnh của pháp luật đối với đối tượng tài sản đó.
- Ví du: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua
bán nhà ở,…
3. Nội dung.
Nội dung của hợp đồng dân sự là tổng hợp các điều khoản
mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thoả thuận. Các
điều khoản đó xác định những quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể
của các bên trong hợp đồng.
Tùy theo từng loại hợp đồng, các bên có thể thoả thuận về
những nội dung sau đây:
 Đối tượng của hợp đồng mua bán
- Tài sản: vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản
- Tài sản cấm lưu thông, hạn chế lưu thông thì HĐ phải tuân

thủ các điều kiện của pháp luật
13


- HĐ mua bán thuốc nổ
 Giá và phương thức thanh toán trong hợp đồng mua
bán
- Do thỏa thuận.
- Trong TH PL có quy định giá của tài sản thì thỏa thuận không
được trái.
- Không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ: theo tập quán
và theo thời điểm giao kết.
 Thời hạn thực hiện hợp đồng
- Giao tài sản theo thỏa thuận. Không có thỏa thuận thì có
quyền yêu cầu bên kia nhận tài sản hoặc có quyền giao bất
kỳ thời điểm nào nhưng phải báo trước thời hạn hợp lý
- Thanh toán theo thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận thì
thanh toán lúc giao hàng hoặc lúc nhận giấy CNQSH.
 Địa điểm thưc hiện HĐ:
- Do thỏa thuận. Không thỏa thuận thì xác định:
- Đối tượng là BĐS: là nơi có BĐS
- Đối tượng là ĐS: là nơi cư trú của bên mua
- Thanh toán: nơi cư trú của bên bán.
 Thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi
ro.
- Bên bán chịu rủi ro đối với tài sản trước khi tài sản được
giao cho bên mua
bên mua chịu rủi ro đối với tài sản kể từ thời điểm nhận tài
sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định
khác.

- Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài
sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro cho
đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể
từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác.
 Quyền và nghĩa vụ các bên
Bên bán
Bên mua
Ko Giao TS : bên mua có quyền hủy HĐ hoặc
Phải thanh toán.
đơn phương chấm dứt hđ và bồi thường.
Chậm thanh toán:
Đảm bảo qsh của mình đối với bên bán.nếu
lãi
người t3 đòi lại ts: có trách nhiệm đứng về phía
Trong thời hạn bảo
bên mua và c/m qsh của mình. Người thứ 3 lấy
hành đc quyền sửa
được tài sản thì bên bán phải trả lại tiền cho bên chữa, giảm giá, đổi
mua.
ts có khuyết tật
TH bên mua biết ts của người t3 trước đó thì
khác hoặc trả lại ts.
phải trả và ko có quyền yêu cầu bồi thường thiệt Nếu lỗi của bên
14


hại.
Khuyết tật ẩn giấu: bên bán chịu. Sau khi phát
hiện bên mua có quyền y/c giám giá, chịu chi

phí sửa chữa, đổi ts khác hoặc hủy HĐ.
Bên bán ko chịu t/n đ/v khuyết tật bên mua biết
hoặc buộc phải biết. Vật bán đấu giá; vật bán ở
cửa hàng đồ cũ, bên mua gây ra khuyết tật: bên
bán không chịu trách nhiệm

mua thì ko đc
btth.bên bán đc
giảm muc bt khi
bên mua ko áp
dụng các biện pháp
cần thiết ngăn chặn
thiệt hại.

Câu 2: So sánh hợp đồng vay tài sản và hợp đồng mượn
tài sản?
BÀI LÀM

1. Giống nhau :
- Đều là hợp đồng dân sự, mang những đặc điểm cơ bản
của hợp đồng dân sự.
- Hình thức của hợp đồng có thể bằng văn bản hoặc bằng
lời nói.
2. Khác nhau:
Tiêu
Hợp đồng vay tài sản
Hợp đồng mượn tài sản
chí
Khái Điều 463. Hợp đồng vay tài sản.
Điều 494. Hợp đồng mượn

niệm Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa
tài sản
thuận giữa các bên, theo đó bên Hợp đồng mượn tài sản là
cho vay giao tài sản cho bên vay; sự thỏa thuận giữa các
khi đến hạn trả, bên vay phải
bên, theo đó bên cho
hoàn trả cho bên cho vay tài sản mượn giao tài sản cho
cùng loại theo đúng số lượng,
bên mượn để sử dụng
chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu trong một thời hạn mà
có thỏa thuận hoặc pháp luật có
không phải trả tiền, bên
quy định.
mượn phải trả lại tài sản
đó khi hết thời hạn mượn
hoặc mục đích mượn đã
đạt được.
Đối
Đối tượng của hợp đồng vay tài
Điều 495. Đối tượng của
tượn sản thông thường là một khoản
hợp đồng mượn tài sản
g
tiền nhưng thực tế cũng có thế là Tất cả những tài sản
vàng, kim khí, đá quý hoặc một
không tiêu hao đều có thể
số lượng tài sản khác. Tuy nhiên, là đối tượng của hợp đồng
nếu vay bằng vật thì đối tượng
mượn tài sản.
của hợp đồng phải là vật cùng

loại.
15


Tính
chất
của
hợp
đồn
g
Tính
đền
bù
của
hợp
đồn
g
Quy
ền
đối
với
tài
sản
Đòi
lại
tài
sản

Có thể là hợp đồng đơn vụ hoặc
song vụ ( là hợp đồng song vụ

khi hai bên có thỏa thuận về trả
lãi trong hợp đồng vay tài sản )

Là hợp đồng đơn

Là hợp đồng dân sự có đền bù
hoặc không đền bù. Nghĩa là, hợp
đồng vay tài sản trở thành loại
hợp đồng có đền bù khi các bên
có thỏa thuận về lãi khi vay tài
sản. Còn nếu các bên không thỏa
thuận về việc trả lãi, thì hợp
đồng vay tài sản trở thành hợp
đồng không đền bù.
Điều 464. Quyền sở hữu đối với
tài sản vay
Bên vay trở thành chủ sở hữu tài
sản vay kể từ thời điểm nhận tài
sản đó.

Bản chất là hợp đồng dân
sự không có đền bù.

Điều 469. Thực hiện hợp đồng
vay không kỳ hạn
Điều 470. Thực hiện hợp đồng
vay có kỳ hạn
Bên cho vay có quyền kiểm tra
việc sử dụng tài sản và có quyền
đòi lại tài sản vay trước thời hạn,

nếu đã nhắc nhở mà bên vay vẫn
sử dụng tài sản trái mục đích.

- Đòi lại tài sản ngay sau
khi bên mượn đạt được
mục đích nếu không có
thoả thuận về thời hạn
mượn; nếu bên cho mượn
có nhu cầu đột xuất và
cấp bách cần sử dụng tài
sản cho mượn thì được
đòi lại tài sản đó mặc dù
bên mượn chưa đạt được
mục đích, nhưng phải báo
trước một thời gian hợp
lý;
- Đòi lại tài sản khi bên
mượn sử dụng không
đúng mục đích, công
dụng, không đúng cách
thức đã thoả thuận hoặc
cho người khác mượn lại
mà không có sự đồng ý
của bên cho mượn;

16

Bên vay có quyền sử
dụng tài sản.

Trả
lại
tài
sản

Trong trường hợp bên vay không
thể trả vật thì có thể trả bằng
tiền theo trị giá của vật đã vay
tại địa điểm và thời điểm trả nợ,
nếu được bên cho vay đồng ý.
( khoản 2 điều 474 BLDS 2005 )

Khoản 3 Điều 496 BLDS
2015 Trả lại tài sản mượn
đúng thời hạn; nếu không
có thỏa thuận về thời hạn
trả lại tài sản thì bên
mượn phải trả lại tài sản
ngay sau khi mục đích
mượn đã đạt được.

Câu 3: So sánh hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng
vay tài sản?
BÀI LÀM
1. Giống nhau:
2. Khác nhau:
Tiêu chí Hợp đồng mua
bán tài sản
Khái

Hợp đồng mua bán
niệm
tài sản là sự thỏa
thuận giữa các bên,
theo đó bên bán
chuyển quyền sở
hữu tài sản cho bên
mua và bên mua trả
tiền cho bên bán.
Đặc điểm

17

Hợp đồng vay tài sản
Hợp đồng vay tài sản là sự
thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên cho vay giao tài
sản cho bên vay; khi đến
hạn trả, bên vay phải hoàn
trả cho bên cho vay tài sản
cùng loại theo đúng số
lượng, chất lượng và chỉ phải
trả lãi nếu có thoả thuận
hoặc pháp luật có quy định.
-Là hợp đồng chuyển giao
quyền sở hữu tài sản một
cách tạm thời
-Có thể là hợp đồng song vụ
hoặc đơn vụ
-Có thể là hợp đồng có đền

bù hoặc không có đền bù


Câu 4: Điều kiện để tài sản trở thành đối tượng của hợp
đồng mua bán?
BÀI LÀM
Đối tượng của hợp đồng mua bán là các loại tài sản, theo
quy định tại Điều 105 BLDS thì “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có
giá và quyền tài sản“.Tiền cũng là một trong các loại tài sản
được quy định tại Điều 105 BLDS nhưng không phải là đối tượng
của hợp đồng mua bán, bởi vì nó là một loại công cụ có chức
năng định giá các loại tài sản khác, nên nó thường xuất hiện
trong các hợp đồng mua bán với vai trò là công cụ thanh toán.
Theo quy định tại Điều 431 BLDS 2015 và các quy định
khác có liên quan, tài sản là đối tượng của hợp đồng mua bán
tài sản phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Thứ nhất, phải là tài sản được phép giao dịch;
Thứ hai, phải được xác định cụ thể. Nếu là vật thì phải xác định
rõ thông qua số lượng, đặc điểm… Nếu là quyền tài sản thì phải
có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh thuộc quyền
sở hữu của bên bán;
Thứ ba, không phải là tài sản đang bị tranh chấp về quyền sở
hữu;
Thứ tư, không phải là tài sản đang bị kê biên để thi hành án;
Thứ năm, không phải là tài sản đang được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác hoặc các bên có thỏa thuận khác;
Thứ sáu, nếu đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản hạn
chế giao dịch thì việc mua bán phải tuân theo quy định của
pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển giao quyền sở hữu tài sản

đó.
Câu 5: Lãi suất trần là gì? Tại sao pháp luật Việt nam
quy định lãi suất trần trong hợp đồng vay tài sản? Theo
anh (chị) việc quy định lãi suất trần có ưu điểm, hạn chế
gì?
1. Lãi suất trần là:
Mức lãi suất trần là mức lãi suất cao nhất một tổ chức tài
chính áp dụng để thu hút tiền gửi vào tổ chức của mình -- mức
lãi suất trần huy động, hoặc mức cao nhất mà tổ chức áp dụng
đối với các khoản vay nợ của người đi vay - lãi suất trần cho
vay.
18


2. Tại sao.
Tại vì: Ở Việt Nam, chính phủ quy định mức lãi suất trần huy
động. Còn lãi suất cho trần cho vay, theo quy định tại Điều 468
BLDS 2015 thì: Lãi suất do các bên thỏa thuận thì không được
vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác
có liên quan quy định khác. Trường hợp các bên có thỏa thuận
về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh
chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi
suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468 BLDS 2015 tại thời
điểm trả nợ.
3. Ưu điểm:
- Lãi suất cao nhất cho vay ngắn hạn của ngân hàng thương
mại, nhằm bảo vệ quyền lợi bên vay tiền.
- Doanh nghiệp nhỏ và vừa thường có mức rủi ro lớn hơn so
với các doanh nghiệp lớn, nên các ngân hàng thường tính lãi
suất cho họ vay cao hơn so với khi cho các doanh nghiệp lớn

vay. Nếu có trần lãi suất, có thể ngân hàng chỉ ưu tiên cho
doanh nghiệp lớn vay, vì như vậy có lợi cho ngân hàng hơn
4. Hạn chế:
- Có sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các ngân hàng.
- Các doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó khăn hơn khi đi vay.
Trong khi đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa hiện đang có vai
trò quan trọng trong nền kinh tế.
Câu 6: So sánh việc thực hiện hợp đồng vay có kỳ hạn và
việc thực hiện hợp đồng vay không có kỳ hạn? Tại sao
vay không có kỳ hạn thường lãi suất thấp hơn so với vay
có kỳ hạn?
1. Giống nhau:
- Đều là hợp đồng vay tài sản.
- Bên cho vay đều có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào
nhưng phải thông báo cho bên vay biết trước.
- Bên vay đều có quyền trả lại tài sản cho bên vay bất cứ lúc
nào nhưng cũng phải thông báo cho bên cho vay biết.
2. Khác nhau:
Hợp đồng có kỳ hạn
Hợp đồng không có kỳ hạn
- Đối với hợp đồng vay không kỳ
- Đối với hợp đồng vay có kỳ
hạn và không có lãi thì bên cho
hạn và không có lãi thì bên
vay có quyền đòi lại tài sản và bên
vay có quyền trả lại tài sản
vay cũng có quyền trả nợ vào bất
bất cứ lúc nào, nhưng phải
19

cứ lúc nào, nhưng phải báo cho
báo trước cho bên cho vay
nhau biết trước một thời gian hợp
một thời gian hợp lý, còn
lý, trừ trường hợp có thỏa thuận
bên cho vay chỉ được đòi lại
khác.
tài sản trước kỳ hạn, nếu
được bên vay đồng ý.
- Đối với hợp đồng vay không kỳ
hạn và có lãi thì bên cho vay có
- Đối với hợp đồng vay có kỳ
quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc
hạn và có lãi thì bên vay có
nào, nhưng phải báo trước cho
quyền trả lại tài sản trước
bên vay một thời gian hợp lý và
kỳ hạn, nhưng phải trả toàn
được trả lãi đến thời điểm nhận lại
bộ lãi theo kỳ hạn, trừ
tài sản, còn bên vay cũng có
trường hợp có thỏa thuận
quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào
khác hoặc luật có quy định
và chỉ phải trả lãi cho đến thời
khác.
điểm trả nợ, nhưng cũng phải báo
trước cho bên cho vay một thời
gian hợp lý

3. Tại sao vay không có kỳ hạn thường lãi suất thấp hơn
so với vay có kỳ hạn.
Tại vì vay không có kỳ hạn là bên vay có thể trả lại tài sản và
trả nợ bất cứ lúc nào, chỉ cần thông báo cho bên cho vay biết
trước một thời gian hợp hợp lý và chỉ trả lãi đến thời điểm nhận
lại tài sản và chỉ trả nợ cho đến thời điểm trả nợ. Còn đối với
vay có kỳ hạn thì bên vay có quyền trả lại tài sản trước kỳ hạn
nhưng phải trả lại toàn bộ lãi theo kỳ hạn, trừ trường hợp có
thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Do vậy vay không
có kỳ hạn thường lãi suất thấp hơn so với vay có kỳ hạn.

TÍN CHỈ 3: GIAO KẾT VÀ KỸ NĂNG
SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG DÂN SỰ
Câu 1: Điều kiện để nhà ở được đưa vào giao dịch?
Các điều kiện của nhà ở để tham gia giao dịch về mua bán,
cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở:
(1).Có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường
hợp pháp luật quy định không bắt buộc phải có giấy chứng
nhận.
(2). Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện
về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với
trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
20


(3). Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để
chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(4). Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông
báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra nếu là nhà cho thuê thì còn phải đảm bảo các yêu cầu
về chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống
điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Các điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua
bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra để đơn giản hóa một số thủ tục liên quan đến nhà ở thì
Luật Nhà ở 2014 cũng quy định một số giao dịch về nhà ở
không bắt buộc phải có giấy chứng nhận, cụ thể là:
1. Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
2. Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
3. Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán,
thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không
thuộc sở hữu nhà nước; một số trường hợp liên quan đến mua
bán nhà ở xã hội.
4. Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
5. Nhận thừa kế nhà ở;
6. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được
xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả
trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa
nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận đối với nhà ở đó.
Đối với những trường hợp không bắt buộc phải có giấy chứng
nhận nhưng pháp luật vẫn quy định những giấy tờ chứng minh
điều kiện tham gia giao dịch theo từng trường hợp cụ thể tại
Điều 72 Nghị định 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở 2014.
Câu 2: Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào
để giao dịch?
Theo các quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì
người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng

quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Không có tranh chấp;
21


- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô
thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các
công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê
duyệt.
- Các bất động sản khác theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật kinh
doanh bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy
định của Chính phủ.
Ngoài các điều kiện quy định nêu trên thì người sử dụng đất khi thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định đối với từng loại giao dịch đó.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ
quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Trên đây là nội dung tóm tắc các quy định của pháp luật đối với thửa đất khi
thực hiện các giao dịch của người có quyền sử dụng đất. Còn đối với điều kiện
của nhà ở để tham gia các giao dịch mua bán, chuyển nhượng sẽ có một số khác
biệt quan trọng đối với quyền sử dụng đất.
Cơ sở pháp lý: Điều 168,186,188,189,190,191,192,193,194 Luật đất đai 2013.

Câu 3: Chủ thể mua bán nhà ở?
Bài Làm
Gồm các bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển
nhượng, chủ thể có thể là tổ chức các nhân người nước ngoài
làm ăn tại Việt Nam phải đáp ứng các điều kiện của Luật nhà ở.
1. Điều kiện chuyển nhượng.
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của
pháp luật về dân sự, Hợp đồng chuyển nhượng, Hợp đồng
mua bán nhà ở thương mại thì phải là ngời đã mua nhà ở của
chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng Hợp đồng
mua bán nhà ở.
- Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
2. Điều kiên bên nhận chuyển nhượng.
- Cá nhân trong nước có đủ năng lực hành vi dân sự và không
bắt buộc phái có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở.
- Cá nhân nước ngoài, người định cư ở nước ngoài có đủ năng
lực hành vi dân sự, phải thuộc đối tượng được sở hữ nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp Luật và không bắt buộc
phải có đăng ký tại tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi
có nhà ở.
22


- Bên mua là tổ chức thì phải có tu cách pháp nhân và không
phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập. Trường
hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở.
3. Đối tượng sở hữu nhà ở và điều kiện sở hữu nhà tại
(Điều 159, Điều 160 Luật nhà ở).
- Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tạo

Việt Nam theo quy định của pháp Luật. Điều kiện phải có
giấy chứng nhận đầu tư, có nhà ở được xây dụng trong dự
án.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được pháp nhập
cảnh, không thuộc diện được hưởng ưu đãi, miễn trừ ngoại
giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
4. Hình thức sở hữu nhà ở Việt Nam của tổ chức, cá nhân
nước ngoài.
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.
- Mua nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở
riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo
đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của chính phủ.
- Hạn chế về quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân người nước
ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 161
Luật nhà ở.
Câu 4: Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất?
Bài Làm
 Khái niệm.
HĐ chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ
cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng
trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và
pháp luật đất đai.
 Điều kiện chuyển nhượng về Chủ thể, đối tượng
Gồm có bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
Chủ thể có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân
 Bên bán: Lưu ý đối với chủ thể có chức năng kinh doanh
BĐS
 Bên mua: Người có NLHVDS đầy đủ

Lưu ý: Ký hợp đồng chuyển nhượng qua người đại diện, người
giám hộ.

23



-

-


-

o Các giao dịch dân sự có liên quan đến tài sản của người
được giám hộ mà người giám hộ xác lập, thực hiện với
chính người giám hộ
o Những giao dịch dân sự không nằm trong phạm vi thẩm
quyền đại diện của người đại diên
o Những giao dịch dân sự mà người đại diện thực hiện giữa
người được đại diện với chính mình
o Những giao dịch dân sự mà người đại diện thực hiện với
người thứ 3 nhưng anh ta cũng đồng thời là người đại diện
cho người đó
Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng (Những
trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ)
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển
nhượng đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
Tổ chức KT không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đất
trồng lúa nước; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; trừ

trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nước.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng đất
nông nghiệp trong khu phân bảo vệ nghiêm ngặt; phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu rừng đặc dụng, rừng phòng hộ
đó.
Điều kiện đất chuyển nhượng:
Có GCN QSDĐ;
Đất không có tranh chấp;
QSDĐ không bị kê biên dảm bảo thi hành án;
trong thời hạn sử dụng đất.

TÍN CHỈ 4:
KỸ NĂNG SOẠN THẢO HỢP ĐỒNG VÀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TRONG HỢP
ĐỒNG
Câu 1: Các yêu cầu về hình thức của hợp đồng?
Bài làm
1. Khái niệm.
24


Hình thức của hợp đồng dân sự là phương tiện để ghi nhận,
lưu trữ, truyền tải nội dung của hợp đồng. Đó là phương diện để
ghi nhận lại các điều khoản mà các bên đã cùng nhau thống
nhất cam kết. Tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng hợp
đồng cũng như tùy thuộc vào độ tin tưởng lẫn nhau mà các bên

có thể lựa chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp
đồng cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể.
2. Các yêu cầu về hình thức của hợp đông.
- Hình thức miệng (bằng lời nói):
Thông qua hình thức này, các bên giao kết hợp đồng chỉ cần
thoả thuận miệng với nhau về nội dung cơ bản của hợp đồng
hoặc mặc nhiên thực hiện những hành vi nhất định đối với
nhau. Hình thức này thường được áp dụng trong những trường
hợp các bên đã có độ tin tưởng lẫn nhau (bạn bè cho nhau vay
tiền) hoặc đối với những hợp đồng mà ngay sau khi giao kết sẽ
được thực hiện và chấm dứt.
- Hình thức viết (bằng văn bản):
Nhằm nâng cao độ xác thực về những nội dung đã cam kết, các
bên có thể ghi nhận nội dung giao kết hợp đồng bằng một văn
bản. Trong văn bản đó, các bên phải ghi đầy đủ những nội dung
cơ bản của hợp đồng và cùng kí tên xác nhận vào văn bản. Khi
có tranh chấp, hợp đồng được giao kết bằng hình thức văn bản
tạo ra chứng cứ pháp lí chắc chắn hơn so với hình thức miệng.
Căn cứ vào văn bản của hợp đồng, các bên dễ dàng thực hiện
quyền yêu cầu của mình đối với bên kia. Vì vậy, đối với những
hợp đồng mà việc thực hiện không cùng lúc với việc giao kết thì
các bên thường chọn hình thức này. Thông thường, hợp đồng
được lập thành nhiều bản và mỗi bên giữ một bản, coi như đã
có trong tay một bằng chứng, chứng minh quyền dân sự của
mình.
- Hình thức có chứng nhận, chứng thực:
Đối với những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh
chấp và đối tượng của nó là những tài sản mà Nhà nước cần
phải quản lí, kiểm soát khi chúng được dịch chuyển từ chủ thể
này sang chủ thể khác thì các bên phải lập thành văn bản có

công chứng, chứng thực. Hợp đồng được lập ra theo hình thức
này có giá trị chứng cứ cao nhất. Vì vậy, đối với những hợp
đồng mà pháp luật không yêu cầu phải lập theo hình thức này
nhưng để quyền lợi của mình được bảo đảm, các bên vẫn có thể
chọn hình thức này để giao kết hợp đồng.

25