Tăng cường kiểm soát thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại cục thuế thành phố đà nẵng

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

TĂNG CƯỜNG KIỂM SOÁT THUẾ THU NHẬP
DOANH NGHIỆP ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CỤC THUẾ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KẾ TOÁN

Đà Nẵng – Năm 2017


ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

TĂNG CƯỜNG KIỂM SOÁT THUẾ THU NHẬP
DOANH NGHIỆP ĐỐI VỚI CÁC DOANH NGHIỆP
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CỤC THUẾ THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KẾ TOÁN
Mã số: 60.34.03.01

Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS HOÀNG TÙNG

Đà Nẵng - Năm 2017

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu...............................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..........................................................3
4. Phương pháp nghiên cứu........................................................................3
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:..............................................3
6. Bố cục của đề tài....................................................................................4
7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu................................................................4
CHƯƠNG 1. CỞ SỞ LÝ THUYẾT VỀ KIỂM SOÁT THUẾ TNDN ĐỐI
VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN........................9
1.1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH BĐS .................9
1.1.1. Tìm hiểu về BĐS và đặc điểm của BĐS .........................................9
1.1.2. Khái niệm kinh doanh BĐS và điều kiện để doanh nghiệp được
kinh doanh BĐS ......................................................................................10
1.1.3. Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh .......................................11
1.1.4. Các hình thức kinh doanh BĐS của DN .......................................11
1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDN VÀ NHỮNG ĐẶC
ĐIỂM VỀ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS.....13
1.2.1. Khái niệm về thuế TNDN và đặc điểm của thuế TNDN ..............13
1.2.2. Đặc điểm thuế TNDN của hoạt động kinh doanh BĐS ................14
1.3. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KIỂM SOÁT THUẾ TNDN...............17
1.3.1. Khái niệm kiểm soát thuế và vai trò của kiểm soát thuế...............17
1.3.2. Đặc điểm kiểm soát thuế TNDN....................................................20
1.3.3. Quy trình quản lý thuế làm nền tảng cho quy trình kiểm soát thuế......20
1.4. NỘI DUNG KIỂM SOÁT THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DN KINH DOANH
BĐS TẠI CƠ QUAN THUẾ...........................................................................21

1.4.1. Mục tiêu của kiểm soát thuế tại CQT ...........................................21


1.4.2. Quy trình kiểm soát thuế TNDN đối với DN kinh doanh BĐS tại
cơ quan thuế ............................................................................................22
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1................................................................................29
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG KIỂM SOÁT THUẾ TNDN CỦA
CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI CỤC THUẾ TP
ĐÀ NẴNG.................................................................30
2.1. GIỚI THIỆU VỀ CỤC THUẾ TP ĐÀ NẴNG.........................................30
2.1.1. Sơ lược về Cục Thuế TP Đà Nẵng.................................................30
2.1.2. Nguồn nhân lực trực tiếp kiểm soát thuế TNDN ..........................34
2.1.3. Các công cụ hỗ trợ kiểm soát thuế TNDN ....................................36
2.2. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC KIỂM SOÁT
THUẾ TNDN ĐỐI VỚI CÁC DN KINH DOANH BĐS DO CỤC THUẾ TP
ĐÀ NẴNG THỰC HIỆN................................................................................37
2.2.1. Môi trường kinh doanh BĐS tại TP Đà Nẵng................................37
2.2.2. Đặc điểm của các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP Đà Nẵng.38
2.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC KIỂM SOÁT THUẾ TNDN ĐỐI VỚI
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI CỤC THUẾ TP ĐÀ NẴNG...44
2.3.1. Quy trình kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS
vận dụng tại Cục Thuế TP Đà Nẵng.........................................................44
2.3.2. Thực trạng kiểm soát thuế TNDN đối với DN kinh doanh BĐS tại
Cục Thuế TP Đà Nẵng..............................................................................45
2.4. NHỮNG HẠN CHẾ TỪ THỰC TRẠNG KIỂM SOÁT THUẾ TNDN
ĐỐI VỚI CÁC DN KINH DOANH BĐS TẠI CỤC THUẾ TP ĐÀ NẴNG. 70
2.4.1. Hạn chế trong công tác kiểm soát thuế TNDN đối với DN kinh
doanh BĐS...............................................................................................70
2.4.2. Nguyên nhân tồn tại ......................................................................75
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2................................................................................77

CHƯƠNG 3. MỘT SỐ GIẢP PHÁP TĂNG CƯỜNG KIỂM SOÁT
THUẾ TNDN ĐỐI VỚI CÁC DN KINH DOANH BĐS TẠI CỤC THUẾ
TP ĐÀ NẴNG................................................................................................78
3.1. SỰ CẦN THIẾT PHẢI TĂNG CƯỜNG KIỂM SOÁT THUẾ TNDN
CỦA CÁC DN KINH DOANH BĐS TẠI CỤC THUẾ TP ĐÀ NẴNG........78
3.2. CÁC GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DN KINH
DOANH BĐS TẠI CỤC THUẾ TP ĐÀ NẴNG.............................................79
3.2.1. Tăng cường công tác tuyên truyền, hỗ trợ NNT ...........................79
3.2.2. Giải pháp kiểm soát thuế TNDN đối với các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS ở khâu đăng ký và kê khai thuế............................................80
3.2.3. Giải pháp kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS
qua khâu thanh tra/kiểm tra thuế giám sát hồ sơ thuế..............................82
3.2.4. Giải pháp kiểm soát thuế TNDN đối với các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS ở khâu quản lý nợ.................................................................93
3.2.5. Hoàn thiện bộ máy tổ chức.............................................................93
3.2.6. Nâng cao hệ thống thông tin vào công tác kiểm soát thuế ............94
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM TẠO ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN CÁC
GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT...................................................................................95
3.3.1. Đối với Chính phủ, Bộ Tài chính...................................................95
3.3.2. Đối với Tổng cục Thuế ..................................................................98
3.3.3. Đối với các cơ quan chức năng trên địa bàn TP Đà Nẵng..............98
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3................................................................................99
KẾT LUẬN..................................................................................................100
PHỤ LỤC
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (Bản sao)
GIẤY ĐỀ NGHỊ BẢO VỆ LUẬN VĂN
BIÊN BẢN HỌP HỘI ĐỒNG ĐÁNH GIÁ LUẬN VĂN (Bản sao)

NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN 1


NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN 2
BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA LUẬN VĂN


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Người cam đoan

Nguyễn Thị Hải Yến


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DN

: Doanh nghiệp

BĐS

: Bất động sản

TNDN

: Thu nhập doanh nghiệp

BCTC

: Báo cáo tài chính

BTC

: Bộ Tài Chính

UBND

: Ủy ban nhân dân

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

NSNN

: Ngân sách nhà nước

NNT

: Người nộp thuế

SDĐ

: Sử dụng đất

QĐXL

: Quyết định xử lý

CQT

: Cơ quan thuế

QLT

: Quản lý thuế

BHP

: Bất hợp pháp

QĐXL

: Quyết định xử lý

VPPL

: Vi phạm pháp luật

KD

: Kinh doanh

CĐT:

: Chủ đầu tư

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Số hiệu
bảng
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
2.8.
2.9.
2.10.
2.11.
2.12.

Tên bảng
Kết quả thu NSNN tại Cục Thuế TP Đà Nẵng giai đoạn
2013-2016
Số lượng CBCC tại các bộ phận chức năng đến
31/12/2016
Tỷ trọng thuế TNDN từ hoạt động kinh doanh BĐS so với
tổng thu thuế TNDN giai đoạn 2013-2016
Số DN kinh doanh BĐS không khai báo thay đổi
thông tin về Tài khoản ngân hàng giai đoạn 2013-2016
Mức độ tuân thủ về việc kê khai quyết toán thuế
TNDN của DN hoạt động kinh doanh BĐS giai đoạn
2013-2016
Kết quả thống kê hồ sơ quyết toán kê khai lỗ của DN
kinh doanh BĐS giai đoạn 2013-2016

Kết quả kiểm tra hồ sơ quyết toán thuế TNDN của DN
kinh doanh BĐS tại trụ sở CQT giai đoạn 2013-2016
Tỉ lệ DN kinh doanh BĐS vi phạm qua thanh tra, kiểm
tra tại trụ sở NNT giai đoạn 2013-2016
Kết quả xử lý DN kinh doanh BĐS vi phạm qua thanh
tra, kiểm tra tại trụ sở NNT giai đoạn 2013-2016
Tổng hợp hành vi vi phạm qua thanh tra, kiểm tra thuế
TNDN của DN kinh doanh BĐS
Thống kê tổng số DN và số DN kinh doanh BĐS nợ
thuế giai đoạn 2013 – 2016
Thống kê tổng số thuế nợ; số nợ của DN kinh doanh
BĐS giai đoạn 2013 - 2016

Trang
30
35
39
46
47
48
50
58
59
61
66
68

DANH MỤC CÁC HÌNH
Số hiệu

Tên hình

Trang


hình
1.1.
1.2.
2.1.
2.2.
2.3.

Mô hình kiểm soát thuế TNDN
Sơ đồ mối quan hệ công việc của Quy trình quản lý thuế
Cơ cấu tổ chức bộ máy của Cục Thuế TP Đà Nẵng
Quy trình kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh
BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng
Sơ đồ quy trình kiểm soát Nợ thuế tại Cục Thuế TP Đà
Nẵng

19
21
32
44
66


1

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong nền kinh tế hiện đại, thuế không chỉ là công cụ đảm bảo nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước (NSNN) mà còn là một công cụ quan trọng của Nhà
nước để quản lý, điều tiết vĩ mô nền kinh tế. Việc quản lý thuế giúp cho Nhà
nước có một nguồn thu ổn định, tạo môi trường kinh doanh bình đẳng, thúc
đẩy cạnh tranh và phát triển nền kinh tế thị trường. Để công tác quản lý thuế
(QLT) hiệu quả thì hoạt động kiểm tra, kiểm soát phải luôn được tăng cường,
giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước có những điều chỉnh kịp thời trong việc
ban hành các chính sách, chế độ về thuế, trong đó có sắc thuế cơ bản là thuế
thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Đối với hầu hết các quốc gia nói chung và
Việt Nam nói riêng, thuế là nguồn thu chủ yếu của NSNN. Trong đó, thuế
TNDN giữ một vai trò quan trọng và chiếm một tỷ trọng cao trong cơ cấu
nguồn thu NSNN.
Trong những năm gần đây, Đà Nẵng đã bắt đầu kế hoạch phát triển cơ sở
hạ tầng, nhất là cơ sở về hạ tầng giao thông, tiến hành chỉnh trang đô thị, xây
dựng một môi trường mới hiểu theo nghĩa rộng. Khai thác tốt những lợi thế
sẵn có, Đà Nẵng đã có những biến đổi rõ rệt về nhịp độ và khí thế phát triển.
Thị trường bất động sản (BĐS) phát triển không ngừng, các khu du lịch, biệt
thự đạt tiêu chuẩn 5 sao lần lượt mọc lên. Tính đến nay, trên địa bàn Đà Nẵng
nhiều dự án BĐS được cho phép đầu tư với tổng vốn đầu tư hàng tỷ USD.
Trong đó, nhiều dự án thu hút nhiều tập đoàn lớn như Sungroup, Trung Nam,
Nam Việt Á…đầu tư vào các khách sạn, resort cao cấp,…
Tuy nhiên, lĩnh vực BĐS được đánh giá là một trong những lĩnh vực có
nhiều rủi ro về thuế, đã và đang được ngành Thuế rất quan tâm. Để công tác
quản lý thuế có hiệu quả, nhằm chống thất thu thuế nói chung và trong lĩnh


2

vực BĐS nói riêng, thì công tác kiểm soát thuế TNDN là nhiệm vụ hết sức

quan trọng của Cục Thuế TP Đà Nẵng.
Thực tế qua thanh tra, kiểm tra thuế trong lĩnh vực BĐS tại TP Đà Nẵng
trong các năm qua cho thấy các hành vi lách thuế, trốn thuế, gian lận thuế
ngày càng nhiều và phức tạp. Với cơ chế “tự tính, tự khai, tự nộp” theo quy
định của Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 ngày 29/11/2006 có hiệu lực từ
ngày 01/07/2007 đã trao quyền cho doanh nghiệp (DN) nói chung, DN kinh
doanh BĐS nói riêng được tự quyết định trong việc tính, kê khai, nộp thuế và
tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về các khoản kê khai của mình, theo đó cơ
quan thuế (CQT) chỉ thực hiện quản lý theo chức năng. Chính cơ chế “tự tính,
tự khai, tự nộp” cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng gian lận, trốn thuế
với nhiều hình thức tinh vi, khó phát hiện. Số DN kinh doanh BĐS hoạt động
trên địa bàn do Cục Thuế TP Đà Nẵng quản lý chiếm khoảng gần 4% trên
tổng số DN, nhưng kết quả kê khai thuế TNDN phải nộp chỉ chiếm 2% trong
tổng số thu NSNN, điều này cho thấy tình hình kê khai và nộp thuế TNDN
của DN kinh doanh BĐS là quá thấp, chưa phản ánh đúng thực tế hoạt động
kinh doanh, chưa tương xứng với quy mô và kỳ vọng đóng góp thuế vào
NSNN đối với ngành kinh doanh BĐS đang phát triển mạnh và “nóng” tại địa
phương.
Do vậy, với những lý do đã chỉ ra, đề tài “Tăng cường kiểm soát thuế
thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
tại Cục Thuế Thành phố Đà Nẵng” giai đoạn hiện nay và những năm sắp
đến có ý nghĩa hết sức quan trọng trong bối cảnh TP Đà Nẵng đang là địa
phương có thị trường kinh doanh BĐS phát triển sôi động của cả nước, đó
cũng là lý do tác giả chọn đề tài này để làm đề tài nghiên cứu viết luận văn tốt
nghiệp cao học.
2. Mục tiêu nghiên cứu


3

Trên cơ sở lý luận về kiểm soát thuế TNDN, đề tài đi sâu phân tích thực
trạng công tác kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS do Cục
Thuế TP Đà Nẵng thực hiện; làm rõ các thiếu sót, hạn chế, tồn tại cần giải
quyết, từ đó đề ra những giải pháp nhằm tăng cường công tác kiểm soát thuế
TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng trong thời
gian đến.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu thực tiễn về công tác kiểm soát thuế TNDN
đối với các DN kinh doanh BĐS trên địa bàn TP Đà Nẵng do Cục Thuế TP Đà
Nẵng thực hiện trong cơ chế tự tính, tự khai, tự nộp của người nộp thuế
(NNT). Trong đó đi sâu nghiên cứu hoạt động kiểm soát thuế TNDN của từng
khâu trong quy trình quản lý, từ đăng ký thuế, khai thuế, nộp thuế đến quyết
toán thuế, công tác kiểm tra thuế và quản lý nợ thuế.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu trường hợp, thu thập số liệu
trực tiếp tại Cục Thuế TP Đà Nẵng. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được và dựa
trên các văn bản, chính sách pháp luật hiện hành, bằng phương pháp tổng hợp
suy luận, luận văn đã tiến hành phân tích, đánh giá thực trạng và đưa ra các
giải pháp giải quyết vấn đề nhằm tăng cường công tác kiểm soát thuế TNDN
đối với các DN kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng. Luận văn cũng
tiếp thu, kế thừa có chọn lọc kết quả nghiên cứu của một số công trình liên
quan đã được công bố.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a. Về lý luận
Luận văn trình bày hệ thống lý luận cơ bản về thuế TNDN đối với
hoạt động kinh doanh BĐS của các DN, quy trình kiểm soát thuế TNDN
đối với DN kinh doanh BĐS khi DN đang được áp dụng cơ chế tự tính, tự
khai, tự nộp.

4

b. Về thực tiễn
Luận văn đánh giá những hạn chế, thiếu sót trong quy trình kiểm soát
thuế TNDN đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS trong giai đoạn hiện nay cũng
như đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác kiểm soát thuế TNDN đối
với DN kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng để nâng cao hiệu quả
quản lý thuế và chống thất thu thuế trong thời gian đến.
6. Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các từ viết tắt, danh mục các
bảng số liệu, sơ đồ, tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn gồm có 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về kiểm soát thuế TNDN đối với các DN
kinh doanh BĐS.
Chương 2: Thực trạng công tác kiểm soát thuế TNDN đối với các DN
kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng.
Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tăng cường kiểm soát
thuế TNDN đối với DN kinh doanh BĐS tại Cục Thuế TP Đà Nẵng.
7. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Kiểm soát thuế TNDN đối với DN kinh doanh BĐS là một trong những
lĩnh vực quan trọng được các cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm trong thời
gian gần đây.
Nói đến công tác kiểm soát thuế TNDN nói chung và kiểm soát thuế
TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS nói riêng là nói đến cả một quá trình
theo dõi tình hình hoạt động kinh doanh của DN từ lúc đăng ký thuế đến kê
khai, quyết toán thuế, nộp thuế…phạm vi kiểm soát rộng và phức tạp, đặt ra
cho Cục Thuế TP Đà Nẵng các vấn đề như: cách thức quản lý đối tượng nộp
thuế, cách thức theo dõi và quản lý doanh thu, chi phí của các DN kinh doanh
BĐS, tình hình thất thu TNDN đối với lĩnh vực BĐS? Công tác kiểm tra,

5

giám sát thế nào để các DN kinh doanh BĐS thực hiện kê khai thuế TNDN
sát với tình hình hoạt động của DN?...Để trả lời các câu hỏi trên cần có các
giải pháp phù hợp, có khả năng thực hiện mang lại hiệu quả cao.
Công tác kiểm soát thuế TNDN đối với DN kinh doanh BĐS tại Cục
Thuế TP Đà Nẵng từ trước đến nay chưa có ai nghiên cứu. Một số công trình
nghiên cứu trước đây có liên quan đến đề tài về kiểm soát thuế TNDN nói
chung và kiểm soát thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS nói riêng tiêu biểu:
* Đề tài“Tăng cường kiểm soát thuế thu nhập doanh nghiệp trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng”, [3]- Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học
Kinh tế, Đại học Đà Nẵng (Tác giả Phạm Hữu Trung -năm 2006)
Sau khi khảo sát đề tài của tác giả Phạm Hữu Trung, tác giả nhận thấy:
Tác giả Phạm Hữu Trung đã nêu được thực trạng kiểm soát thuế TNDN trên
địa bàn TP Đà Nẵng, đưa ra các giải pháp tăng cường kiểm soát thuế TNDN,
có thể áp dụng để chống thất thu thuế TNDN.
Tuy nhiên về đối tượng kiểm soát thuế, đề tài mới chỉ nghiên cứu ở tầm
vĩ mô đối với việc kiểm soát thuế TNDN, chưa đi sâu cụ thể vào một lĩnh vực
ngành nghề để có những giải pháp sâu sát và cụ thể hơn. Mỗi ngành nghề có
những đặc điểm riêng biệt, để công tác kiểm soát thuế TNDN có hiệu quả thì
cần phải căn cứ vào đặc điểm của từng ngành nghề để có những giải pháp đề
xuất phù hợp, không thể chỉ sử dụng những giải pháp mang tính chung chung.
Mặt khác, các giải pháp tác giả đề xuất hạn chế hành vi trốn thuế tại thời điểm
2006 không còn phù hợp với thời điểm hiện tại khi mà cơ chế quản lý DN đã
thay đổi, số lượng DN ngày càng tăng và thủ đoạn trốn thuế của DN ngày
càng phức tạp, tinh vi, khó phát hiện và ứng dụng quản lý công nghệ thông tin
trong nội bộ CQT đã được nâng cấp. Giải pháp kỹ thuật phân tích rủi ro trong
việc lập kế hoạch thanh tra thuế TNDN không còn phát huy tác dụng vì hiện

6

nay Cục Thuế TP Đà Nẵng đã thực hiện xây dựng kế hoạch thanh tra bằng
phần mềm quản lý rủi ro.
* Đề tài “Tăng cường kiểm soát thuế tại các doanh nghiệp ngoài quốc
doanh trên địa bàn thành phố Đà Nẵng”, [4] - Luận văn Thạc sỹ kinh tế,
Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng (Tác giả Trương Công Khoái- năm
2008).
Không giống như đề tài của tác giả Phạm Hữu Trung, đề tài của tác giả
Trương Công Khoái không tập trung đi sâu vào sắc thuế TNDN mà nghiên
cứu chung về công tác kiểm soát thuế. Với đề tài này, tác giả cũng đã nêu
được thực trạng công tác kiểm soát thuế tại các DN ngoài quốc doanh trên địa
bàn TP Đà Nẵng, đưa ra một số giải pháp; trong đó có giải pháp nâng cao
hiệu quả quản lý hoá đơn chứng từ như: hoàn thiện cơ sở pháp lý, đẩy mạnh
thanh toán qua ngân hàng.
Đề tài tuy đã đưa ra được những giải pháp mới mẻ về quản lý hóa đơn,
tuy nhiên vì nghiên cứu chung về công tác kiểm soát thuế, nên đề tài chưa có
những giải pháp phù hợp cho từng sắc thuế, cũng như không thể đưa ra những
giải pháp cụ thể cho từng ngành nghề; và vì những giải pháp này chưa đi sâu
vào cụ thể nên đến nay chưa phát huy hiệu quả, chưa đáp ứng yêu cầu công
tác QLT trong giai đoạn mới nhằm làm cho công tác kiểm soát thuế phát huy
hiệu quả cao hơn. Ngoài ra, tác giả cũng chưa nêu ra được những tồn tại trong
quá trình kiểm soát ở các khâu có ý nghĩa quan trọng như khâu lập kế hoạch,
phân tích BCTC.
- Đề tài “Tăng cường kiểm soát thuế thu nhập doanh nghiệp tại Chi
cục Thuế quận Cẩm Lệ”, [5] – Luận văn Thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học
Kinh tế, Đại học Đà Nẵng (Tác giả: Trần Văn Ninh – năm 2012):
Đề tài đã nêu lên được việc kiểm soát doanh thu, thu nhập chịu thuế
TNDN trong việc kiểm soát lập hóa đơn hàng hóa, cung ứng dịch vụ và các

7

hoạt động mua bán hàng hóa của DN cũng như chi phí đầu vào trong tất cả
các lĩnh vực hoạt động của DN. Đề tài cũng đưa ra một số giải pháp khắc
phục được hạn chế của đề tài trước của tác giả Phạm Hữu Trung, đó là nêu lên
giải pháp xác định hành vi trốn thuế trong giai đoạn mới. Tuy nhiên đề tài
chưa đi sâu vào lĩnh vực kiểm soát thuế ở khâu kê khai thuế mà đi sâu vào
lĩnh vực kiểm soát thuế ở các khâu thanh tra, kiểm tra, miễn giảm thuế và
kiểm soát nợ thuế. Đề tài cũng chỉ dừng ở mức độ tổng quát, chưa đưa ra giải
pháp cụ thể cho từng lĩnh vực, từng chuyên đề cụ thể.
- Cục Thuế TP Đà Nẵng (năm 2013), “Sáng kiến giải pháp kiểm tra
chống thất thu đối với DN kinh doanh BĐS”, [6]: Ưu điểm của bài viết là đã
đi sâu vào lĩnh vực kinh doanh BĐS. Bài viết đã nêu được một số cách thức
kiếm tra phát hiện các thủ đoạn trốn thuế, gian lận thuế đối với các DN kinh
doanh BĐS, giúp nâng cao hiệu quả quản lý thuế trong công tác kiểm tra. Bài
viết tập trung vào việc hướng dẫn cách thức đối chiếu và kiểm tra chi tiết từng
tài khoản kế toán để phát hiện ra gian lận khi xuống kiểm tra tại trụ sở NNT;
chủ yếu mô tả phương pháp so sánh đối chiếu sổ sách mà hiện nay đa số các
Đoàn Thanh tra, Kiểm tra tại Cục Thuế TP Đà Nẵng đang áp dụng. Các giải
pháp của bài viết chủ yếu phục vụ cho giai đoạn hậu kê khai, sau khi DN đã
phát sinh hành vi vi phạm, bài viết chưa đề cập được giải pháp để giúp ngăn
ngừa, hạn chế gian lận có thể xảy ra trong tương lai; và đặc biệt chưa chú
trọng đến các khâu khác có liên quan trong chu trình kiểm soát thuế, như
khâu: kê khai, phân tích rủi ro...
Hiện nay, BĐS đang là một trong những chuyên đề được Cục Thuế TP
Đà Nẵng quan tâm và ưu tiên hàng đầu trong các lĩnh vực chống thất thu thuế.
Đây là một loại hình CQT gặp rất nhiều khó khăn trong việc kiểm soát thuế.
Các đề tài trước đây mặc dù có đưa ra nhiều giải pháp tăng cường công tác

kiểm soát thuế TNDN, có bài viết đã đi vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, tuy


8

nhiên chưa có đề tài nào đi sâu nghiên cứu và tìm ra những điểm yếu để đưa
ra các giải pháp phù hợp cho từng giai đoạn thuộc quy trình kiểm soát thuế
TNDN theo cơ chế “tự tính, tự khai, tự nộp” của DN kinh doanh BĐS.
Thông qua việc nghiên cứu, khảo sát các công trình của các tác giả nêu
trên, dựa trên việc kế thừa có chọn lọc, tác giả luận văn muốn đi vào nghiên
cứu công tác kiểm soát thuế TNDN đối với các DN kinh doanh BĐS do Cục
Thuế TP Đà Nẵng thực hiện, với mong muốn góp phần hoàn thiện công tác
kiểm soát thuế trong thời gian tới.


9

CHƯƠNG 1

CỞ SỞ LÝ THUYẾT VỀ KIỂM SOÁT THUẾ TNDN ĐỐI VỚI
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN KINH DOANH BĐS
1.1.1. Tìm hiểu về BĐS và đặc điểm của BĐS
 Khái niệm BĐS:
Tài sản của một quốc gia thường được phân loại theo các tiêu thức khác
nhau như: hình thức sở hữu, hình thức tồn tại, tính chất,… Trong đó một trong
các cách phân loại tài sản thường được sử dụng là phân loại theo tính chất có
thể dịch chuyển, di dời được. Với cách phân loại này, tài sản được chia thành
hai loại: động sản và BĐS. Trong đó, động sản là những tài sản có thể di dời
được từ chỗ này đến chỗ khác như: máy bay, ô tô, tàu thuyền, xe máy, súng

săn,…; BĐS là tài sản không thể di chuyển, như: nhà, cửa, đất đai...
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự 2005 của Việt Nam “BĐS là các tài sản
gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai và các tài sản khác do pháp luật quy định”, [20].
Vậy có thể hiểu đơn giản BĐS là đất và những tài sản gắn liền với đất.
 Đặc điểm của BĐS:
BĐS có những đặc điểm riêng sau: Có vị trí cố định, không di chuyển
được; Giá cả của BĐS chịu sự chi phối của pháp luật và chính sách của nhà
nước và có xu hướng ngày càng tăng, và bị ảnh hưởng nhiều bởi yếu tố tập
quán, thị hiếu và tâm lý, tính cộng đồng của dân chúng; Tốc độ chuyển thành
tiền của BĐS kém và chịu sự tác động của các yếu tố đầu tư khác; Hiệu quả
sử dụng đất (SDĐ) có sự chênh lệch rất lớn khi thay đổi mục đích sử dụng.
1.1.2. Khái niệm kinh doanh BĐS và điều kiện để doanh nghiệp
được kinh doanh BĐS


10

 Khái niệm kinh doanh BĐS:
Theo Điều 3, Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014
thì: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê
lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch
vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất
động sản nhằm mục đích sinh lợi”, [12].
Trong đó một số khái niệm có thể được giải thích như sau:
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền SDĐ do được
người khác chuyển quyền SDĐ theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ hoặc góp

vốn bằng quyền SDĐ.
- Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được
sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê;
sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở
hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.
 Điều kiện của tổ chức kinh doanh BĐS:
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015
hướng dẫn một số điều của Luật BĐS, [3], điều kiện của tổ chức kinh doanh
BĐS gồm:
- Phải thành lập DN theo quy định của pháp luật về DN hoặc hợp tác xã
theo quy định của pháp luật về hợp tác xã;
- Phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
1.1.3. Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh [13]
Các loại BĐS được đưa vào kinh doanh gồm các loại sau:


11

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức,
cá nhân. Trong đó nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà,
công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu
đưa vào sử dụng.
- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
- Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh
quyền SDĐ.
1.1.4. Các hình thức kinh doanh BĐS của DN

STT
Các
hình
thức
kinh
doanh
chung
Các
hình
thức
kinh
doanh
riêng

Doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài kinh
doanh bất động sản
Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại
Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà
ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không
phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua
Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua
Mua nhà, công trình xây dựng để bán, Đối với đất thuê trong khu
cho thuê, cho thuê mua.
công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh
tế thì được đầu tư xây

dựng nhà, công trình xây
dựng để kinh doanh theo
đúng mục đích sử dụng
đất
Doanh nghiệp trong nước kinh
doanh bất động sản


12

Đối với đất được Nhà nước giao thì
được đầu tư xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua; chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức phân lô, bán nền theo quy định
của pháp luật về đất đai; đầu tư xây
dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó.
Đối với đất được Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây
dựng nhà, công trình xây dựng để
bán, cho thuê, cho thuê mua
Đối với đất nhận chuyển nhượng của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được
đầu tư xây dựng nhà, công trình xây
dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thì được đầu tư xây
dựng nhà, công trình xây dựng để cho

thuê theo đúng mục đích sử dụng đất
Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử
dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất
đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

Đối với đất được Nhà
nước giao thì được đầu tư
xây dựng nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua

1.2. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDN VÀ NHỮNG ĐẶC
ĐIỂM VỀ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
1.2.1. Khái niệm về thuế TNDN và đặc điểm của thuế TNDN
a. Khái niệm về thuế TNDN


13

Theo nội dung của Luật thuế TNDN số 14/2008/QH12 được Quốc hội
Khoá XII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 03 tháng 6 năm 2008, có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2009 thì “Thuế thu nhập doanh nghiệp là loại
thuế trực thu đánh vào thu nhập của doanh nghiệp sau khi đã trừ đi những
chi phí để tạo ra thu nhập trong mỗi kỳ tính thuế”, [9]. Từ khái niệm về thuế
TNDN có thể thấy rằng các nội dung cơ bản cấu thành của thuế TNDN là
doanh thu, chi phí, thu nhập chịu thuế và thuế suất áp dụng. Căn cứ tính thuế
TNDN phải nộp được xác định theo công thức sau:
Thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế * Thuế suất
Xác định thu nhập tính thuế:

- Thu nhập tính thuế trong kỳ được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ
thu nhập được miễn thuế và các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước.
- Thu nhập chịu thuế bằng doanh thu trừ các khoản chi được trừ của hoạt
động sản xuất, kinh doanh cộng thu nhập khác, kể cả thu nhập nhận được ở
ngoài Việt Nam.
Về thuế suất: Hiện nay mức thuế suất quy định chung là 20% (áp dụng
từ 1/1//2016). Đối với hoạt động tìm kiếm, thăm dò, khai thác dầu khí và tài
nguyên quý hiếm khác từ 32% đến 50% phù hợp với từng dự án, từng cơ sở
kinh doanh.
b. Đặc điểm của thuế TNDN
- Thuế TNDN là thuế trực thu, đối tượng nộp thuế TNDN là các DN,
các nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế khác nhau đồng thời cũng là
người chịu thuế.
- Thuế TNDN được xác định trên cơ sở thu nhập chịu thuế, nên chỉ khi
các DN, các nhà đầu tư kinh doanh có lợi nhuận mới phải nộp thuế TNDN. Vì
vậy mức thu đối với loại thuế này phụ thuộc vào hiệu quả kinh doanh của DN.
DN nào có thu nhập chịu thuế cao sẽ phải nộp thuế nhiều và ngược lại. Kết
quả thu thuế TNDN góp phần quan trọng trong nguồn thu ngân sách và điều


14

tiết thu nhập, kết quả thu thuế TNDN cũng đánh giá “sức khỏe“, hiệu quả đầu
tư của các DN, sự ổn định, suy giảm hay tăng trưởng của nền kinh tế.
- Ngoài ra, các chính sách xã hội thường được lồng ghép vào quy định
của luật thuế TNDN nhằm mục tiêu phát triển kinh tế xã hội hoặc tham gia
giải quyết các vấn đề xã hội.
1.2.2. Đặc điểm thuế TNDN của hoạt động kinh doanh BĐS
Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm nhiều nội dung và hình thức kinh
doanh BĐS. Pháp luật về thuế TNDN hiện hành quy định riêng cách xác định

thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS so với các hoạt động khác
còn lại thuộc lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Theo đó, thuế TNDN áp dụng cho DN kinh doanh BĐS (không bao gồm
hoạt động chuyển nhượng BĐS) không có khác biệt so với DN kinh doanh
các loại hình khác về cách xác định thu nhập tính thuế và thuế suất như đã
trình bày ở trên.
Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS: Thuế TNDN đối với hoạt
động chuyển nhượng BĐS được quy định chi tiết tại Chương V, Thông tư số
78/TT-BTC ngày 18/6/2014 hướng dẫn thi hành về thuế TNDN như sau:
- Về đối tượng chịu thuế: DN thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển
nhượng BĐS bao gồm: DN thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có
thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; DN kinh doanh BĐS có thu nhập
từ hoạt động cho thuê lại đất.
Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm: Thu nhập từ
chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển
nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất theo quy
định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của DN kinh
doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay
không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập từ
chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà…


15

Thu nhập từ cho thuê lại đất của DN kinh doanh BĐS không bao gồm
trường hợp DN chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
– Về căn cứ tính thuế: Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng
BĐS là thu nhập tính thuế và thuế suất. Theo đó, thu nhập tính thuế bằng thu
nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của

các năm trước (nếu có).
– Thu nhập chịu thuế: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được
xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá
vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển
nhượng BĐS, trong đó:
+ Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS:
Doanh thu được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp
đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật (bao
gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao
BĐS cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu
tài sản, quyền SDĐ, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Việc xác định doanh thu đối với các trường hợp chuyển nhượng BĐS
phải đảm bảo các nguyên tắc theo quy định của pháp luật.
+ Chi phí chuyển nhượng BĐS:


Nguyên tắc xác định chi phí: Các khoản chi được trừ để xác định thu

nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế phải
tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều
kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không
được trừ quy định của Luật Thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành.


Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm: Giá vốn của đất

chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất. Đối