Pháp luật về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở - Thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HUYỀN LINH

PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC
THU HỒI ĐẤT Ở - THỰC TRẠNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2015


LỜI CẢM ƠN
Hoàn thành luận văn tốt nghiệp chương trình đào tạo Thạc sỹ Luật học, tôi
xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới tiến sỹ Nguyễn Thị Nga, người đã hướng dẫn
cho tôi đầy nhiệt tình, tận tâm và khoa học.
Tôi vô cùng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo ở Trường Đại học Luật Hà Nội
trong suốt khóa học vừa qua đã truyền đạt cho chúng tôi những kiến thức, những
kinh nghiệm cần thiết và quý báu
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành
luận văn này.

Hà Nội, ngày 21 tháng 5 năm 2015
Ngƣời viết
Lê Huyền Linh


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GPMB: Giải phóng mặt bằng
UBND: Ủy ban nhân dân
TĐC: Tái định cư


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài: ................................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài: .......................................................................... 2
3. Mục đích nghiên cứu: ..................................................................................... 3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu: .............................................................................. 3
5. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu: ................................................................. 4
6. Kết quả của luận văn: ..................................................................................... 4
7. Kết cấu của luận văn: ..................................................................................... 5
NỘI DUNG............................................................................................................. 6
CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TÁI ĐỊNH CƢ VÀ PHÁP
LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐÂT......................... 6
1.1. Khái niệm và phân loại tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở: ............. 6
1.2. Pháp luật về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở: ............................. 10
1.3. Pháp luật về tái định cƣ tại một số nƣớc trên thế giới và một số gợi mở
cho Việt Nam: ...................................................................................................... 17
Kết luận chƣơng 1 ............................................................................................... 23
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ
NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở ................................................................................... 24

2.1. Nội dung pháp luật về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở ............... 24
2.1.1. Nguyên tắc tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: ............................... 24
2.1.2. Điều kiện để được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: .................... 25
2.1.3. Các hình thức tái định cư: ......................................................................... 27
2.1.4. Trình tự, thủ tục thực hiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: ..... 28
2.1.5. Giải quyết khiếu nại, tố cáo về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 31
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở:
............................................................................................................................... 32
2.2.1. Thực tiễn một số quận thuộc thành phố Hà Nội: .................................... 32
2.2.2. Thực tiễn tại Nghệ An: .............................................................................. 38
2.2.3. Thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh: ................................................... 41


2.3. Đánh giá thực tiễn thi hành tái định cƣ: .................................................... 44
2.3.1. Những kết quả đạt được: ........................................................................... 44
2.3.2. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân: ................................................. 46
Kết luận chƣơng 2 ............................................................................................... 51
CHƢƠNG 3. ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH
CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Ở ......................................................... 52
3.1. Định hƣớng hoàn thiện pháp luật về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
ở:............................................................................................................................ 52
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở:56
3.2.1. Sửa đổi quy định về Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát
triển kinh tế: ......................................................................................................... 56
3.2.2. Sửa đổi quy định về giá đất: ...................................................................... 58
3.3. Các giải pháp nhằm tổ chức thực thi có hiệu quả công tác hỗ trợ, tái định
cƣ đối với trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất ở: ............................................... 60
Kết luận chƣơng 3 ............................................................................................... 64
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 65

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................... 67


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Từ bao đời nay, nhân dân ta luôn tâm niệm “an cư rồi mới lạc nghiệp”. Quan
niệm này đã ăn sâu vào nếp sống, nếp nghĩ, vào tiềm thức của mỗi người. Vấn đề đầu
tiên mà người ta hướng tới khi muốn ổn định cuộc sống là nơi ở. Nơi ở gắn liền với
tập quán sinh hoạt, tập quán sản xuất, thậm chí gắn với cả truyền thống văn hóa của
con người. Đặc biệt là ở vùng nông thông – nơi mà văn hóa làng xã còn khá đậm nét
và sản xuất nông nghiệp vẫn là chủ yếu thì nơi ở có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Tuy nhiên, trong xu thế mở cửa hội nhập hiện nay, nơi ở của người dân có sự
xáo trộn mạnh mẽ. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu đất đai
cho việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao,
khu kinh tế nói riêng và cho sự phát triển nói chung của cả nước là rất lớn, nhưng quỹ
đất nhàn rỗi do Nhà nước quản lý không đáp ứng đủ những nhu cầu đó. Bởi vậy, quỹ
đất phục vụ cho công cuộc phát triển nói trên cần phải lấy từ nhiều nguồn, trong số
đó, có nhiều trường hợp Nhà nước phải thu hồi cả đất ở của người dân để lấy mặt
bằng thực hiện dự án. Thậm chí đối với một số dự án, số hộ phải di dời lên đến hàng
nghìn hộ với vài chục nghìn nhân khẩu. Đối với các dự án này, vấn đề TĐC cho người
dân bị mất đất ở là một yêu cầu bức thiết, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của
người dân. Bởi lẽ, tách con người ra khỏi nơi ở truyền thống là tách họ ra khỏi cuộc
sống thường nhật đã gắn bó với họ nhiều năm, có khi là cả cuộc đời, cả nhiều thế hệ.
Điều này có ảnh hưởng vô cùng to lớn, là bước ngoặt trong cuộc đời họ.
Xuất phát từ tầm ảnh hưởng của vấn đề TĐC đối với người bị thu hồi đất, trong
những năm qua chính sách và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, TĐC luôn được Nhà
nước quan tâm. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, pháp luật về bồi thường, TĐC đã
bộc lộ nhiều điểm vướng mắc. Đây chính là một trong những nguyên nhân quan trọng
dẫn đến tình trạng công tác bồi thường, GPMB trên thực tế gặp phải rất nhiều khó
khăn, gây bức xúc trong dư luận, gây tác động tiêu cực đến các lĩnh vực kinh tế, xã

hội của đất nước. Đề góp phần khắc phục tình trạng này, việc đi sâu tìm hiểu quy định
của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, TĐC là rất cần thiết; qua đó có thể phân tích được

1


thực trạng pháp luật, đồng thời đề xuất những phương hướng, giải pháp khắc phục
những hạn chế của pháp luật hiện hành. Với những lý do đó, tôi chọn đề tài :“Pháp
luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở - Thực trạng và hướng hoàn thiện” làm
luận văn tốt nghiệp chương trình đào tạo thạc sỹ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài:
Đến nay, vấn đề TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đã thu hút được sự quan tâm của
nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có thể đề cập đến một số
công trình, bài báo tiêu biểu như: Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất – Luận văn Thạc sỹ luật học của Nguyễn Vinh Diện – năm 2006; Pháp luật về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – Luận văn Thạc sỹ luật
học của Nguyễn Duy Thạch – năm 2007; Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện – Đề tài nghiên cứu khoa
học cấp trường do tiến sỹ Nguyễn Thị Nga làm chủ nhiệm, năm 2013; Chính sách hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất của tác giả Trần Quang Huy đăng trên Tạp chí Luật học
số 10 năm 2010; Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với hai bài viết: Tương đồng và khác
biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam – gợi mở cho
Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai, đăng trên Tạp chí Luật Học số
10 năm 2010. Hai bài viết của tiến sỹ Phan Trung Hiền với nhan đề: Pháp luật về thu
hồi đất khi thực hiện quy hoạch và chế định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam
và bài: Quyền khiếu kiện khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư đăng trên Tạp chí Luật Hoc số 3 và số 7 năm 2011. Tác giả Nguyễn Thị
Nga với bài: Pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt
bằng và những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng, đăng trên Tạp chí Luật
Học số 11 năm 2010 và bài viết: Những tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình

áp dụng bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đăng trên Tạp chí Luật Học số 5 năm
2011.
Nhìn chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất ở mức độ và phạm vi khác nhau. Tuy nhiên, các bài viết mới chỉ
dừng lại ở việc phân tích một khía cạnh khỏ trong toàn bộ chế định TĐC. Đối với các

2


luận văn thạc sỹ, các khóa luận tốt nghiệp, đây là những công trình nghiên cứu công
phu, có chất lượng. Nhưng các công trình này chủ yếu đề cập đến việc bồi thường
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó vấn đề TĐC chỉ là một phần nhỏ trong
tổng thể công trình. Một số công trình khác tuy đã trực tiếp nghiên cứu về TĐC,
nhưng có nhiều quy định về TĐC được đề cập trong đó hiện nay đã bị bãi bỏ, sửa đổi,
bổ sung,… Bởi vậy việc nghiên cứu pháp luật về TĐC là rất cần thiết.
3. Mục đích nghiên cứu:
Luận văn về “Pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở” nhằm đạt được
các mục đích sau:
Thứ nhất, phân tích, bình luận, làm sáng tỏ các quy định của pháp luật hiện hành
về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở;
Thứ hai, tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về TĐC
khi Nhà nước thu hồi đất ở trong thời gian qua để có những nhận định, đánh giá khách
quan về những kết quả đã đạt được và những tồn tại, bất cập của vấn đề này;
Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện
hơn quy định của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở nhằm góp phần nâng
cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Luận văn được thực hiện trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa Mác – Leenin,
các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xu thế hội nhập; nghiên cứu các quan

điểm, các luận điểm của các chuyên gia khoa học pháp lý Việt Nam về các nội dung
có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến TĐC khi Nhà nước thu hồi đất – xem đó là
cơ sở phương pháp luận giải quyết những vấn đề thuộc nội dung của luận văn.
Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể
như: phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp hệ thống;
phương pháp lịch sử cụ thể; phương pháp thống kế; phương pháp so sánh luật học,…
để đảm bảo cho những lập luận của tác giả đưa ra có tính logic, chặt chẽ và thuyết
phục.

3


5. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là:
- Một số vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất;
- Nội dung các quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước bao gồm Luật, pháp
lệnh, Nghị định, Thông tư kể từ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực;
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất
ở qua các vụ việc, tình huống cụ thể phát sinh ở một số địa bàn, khu vực được sự quan
tâm đông đảo của người dân và các cấp, ngành;
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là:
Đề tài tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về TĐC, bao gồm các
quy định trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
2013.
Tuy nhiên, do đặc thù của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC mà mỗi địa phương
khác nhau có thể có các quy định không giống nhau về cùng một vấn đề. Để làm rõ
hơn khía cạnh này, luận văn tìm hiểu thực tiễn thực hiện pháp luật TĐC ở một số địa
phương khác nhau trên cả nước. Qua đó, làm rõ những ưu điệm cũng như những mặt
còn hạn chế, vướng mắc của pháp luật, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt

Nam hiện hành.
6. Kết quả của luận văn:
Luận văn đã giới thiệu các quy định của pháp luật về TĐC đối với người bị thu hồi
đất ở một cách tổng hợp, toàn diện; làm sáng tỏ các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn
đề TĐC. Trên cơ sở đó, luận văn đã phân tích, luận giải những điểm tiến bộ, hợp lý
cũng như những vấn đề còn vướng mắc trong quy định của pháp luật Việt Nam hiện
hành về TĐC. Đồng thời luận văn cũng tìm hiểu một số chính sách, pháp luật về TĐC
của một số nước trên thế giới và rút ra kinh nghiệm cho thực tiễn xây dựng và hoàn
thiện pháp luật về vấn đề này ở Việt Nam.
Ngoài ra, luận văn còn tìm hiểu thực tiễn thực hiện công tác TĐC tại một số địa
phương trên cả nước để rút ra những kinh nghiệm đối với việc áp dụng pháp luật vào

4


thực tiễn, đồng thời cũng kiểm chứng quy định của pháp luật về vấn đề này, qua đó,
có thể đề xuất những giải pháp để khắc phục những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại.
Như vậy, luận văn đã đóng góp cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn về công tác TĐC
hiện nay, từ đó đề ra các giải pháp mang tính tham khảo cho việc sửa đổi, bổ sung
nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về TĐC.
7. Kết cấu của luận văn:
Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3
chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tái định cư và pháp luật về tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở

5

NỘI DUNG
CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TÁI ĐỊNH CƢ VÀ PHÁP
LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
1.1 Khái niệm và phân loại tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở:
1.1.1 Khái niệm tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
Trong bối cảnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước hiện nay ở Việt Nam,
TĐC cho người dân bị mất đất ở là một vấn đề rất bức thiết, được dư luận quan tâm.
Bởi vậy, thuật ngữ “TĐC” được nhắc đến nhiều trên các phương tiện thông tin đại
chúng cũng như trong cuộc sống của người dân. Nó cũng là một thuật ngữ pháp lý
được đề cập nhiều trong các văn bản pháp luật, đặc biệt là văn bản pháp luật về đất
đai. Vậy “TĐC” là gì? “Từ điển Luật học”- cuốn sách giải thích trên khía cạnh pháp
lý về các thuật ngữ pháp lý thông dụng không đưa ra định nghĩa về “TĐC”. Trong
“Đại từ điển Tiếng Việt” do Nguyễn Như Ý chủ biên cũng không giải thích thuật ngữ
về “TĐC”. Tuy nhiên tác giả lại chỉ rõ: “tái: hai lần hoặc lần thứ hai; lại một lần nữa”
[19, tr.1485]; “định cư: ở lại một nơi nhất định để sinh sống và làm ăn, phân biệt với
du cư” [19, tr.641]. Như vậy, có thể hiểu TĐC là việc một lần nữa chuyển đến một
nơi nhất định để sinh sống và làm ăn ổn định. Có thể thấy cách hiểu về TĐC như trên
không chỉ áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà
còn áp dụng đối với một số trường hợp khác không liên quan đến thu hồi đất như
TĐC cho đồng bào ít người sinh sống du canh du cư, hoặc TĐC tự phát của từng
người dân riêng lẻ.
“TĐC” là một thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến trong các văn bản quy phạm
pháp luật, bởi vậy các nhà làm luật đã có giải thích về thuật ngữ này tại Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất ( sau đây gọi tắt là Nghị định 197/2004/NĐ-CP). Theo đó,
“người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải
di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
1. Bồi thường bằng nhà ở

2. Bồi thường bằng đất ở

6


3. Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới” ( Điều 4)
Có thể thấy, quy định trên mới chỉ dừng lại ở việc nêu ra các hình thức TĐC mà
chưa chỉ rõ nội hàm của “TĐC”. Trong thực tế, có một số tác giả đã đưa ra các định
nghĩa khác nhau về TĐC. Theo tác giả Nguyễn Quang Tuyến, “TĐC là việc người sử
dụng đất được bố trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở
mới hoặc bồi thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi
họ bị Nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở” [32, tr42-46]. Theo tác giả
Trịnh Thị Hằng Nga, “TĐC là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho các
hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, khi mà đất định cư cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không
hết, mảnh còn lại không đủ điều kiện để ở lại nơi ở cũ, phải di chuyển đến nơi ở mới”
[28, tr.66]. Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới được ghi nhận trong Khung chính
sách TĐC thuộc khuôn khổ Dự án Quản lý thuỷ lợi phục vụ Phát triển nông thôn vùng
Đồng bằng sông Mê Kông ( MDWRM-RDP), “TĐC là thuật ngữ chung liên quan tới
việc thu hồi và bồi thường cho tổn thất về tài sản khi có di dời, tổn thất đất, nhà ở, tài
sản hoặc phương tiện sinh kế khác” [20, tr.5]. Tuy nhiên, định nghĩa trên đã đưa ra
cách hiểu khá rộng về TĐC, bao gồm cả công tác bồi thường do tổn thất nhà ở, tài sản
hoặc phương tiện sinh kế khác. Theo quan điểm của pháp luật Việt Nam, những công
tác nêu trên thuộc về phạm vi bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất. Như vậy,
quan điểm của Ngân hàng thế giới và của pháp luật Việt Nam về nội hàm khái niệm
“TĐC” có điểm không tương đồng với nhau.
Xem xét khái niệm TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, có thể thấy rất rõ TĐC là hậu
quả pháp lý của việc thu hồi đất của Nhà nước. Nói cách khác, vấn đề TĐC chỉ đặt ra
khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất của người sử dụng
đất. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp cứ có hành vi thu hồi đất là phát
sinh vấn đề TĐC. Để công tác TĐC được tiến hành phải đáp ứng được một số điều

kiện nhất định theo quy định của pháp luật, trong đó điều kiện về thu hồi đất là tiên
quyết, quan trọng nhất.
Khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất, bên cạnh việc tổ chức TĐC cho
người dân không còn chỗ ở thì Nhà nước còn phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho

7


người sử dụng đất. Như vậy, TĐC chính là một trong các công việc của hậu thu hồi
đất.
Từ những cơ sở trên, có thể đưa ra khái niệm về TĐC như sau: TĐC là một
trong các trách nhiệm của Nhà nước bố trí nơi ở mới cho người bị Nhà nước thu hồi
đất phải di chuyển chỗ ở bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới
hoặc bồi thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. TĐC
là hậu quả pháp lý của hành vi thu hồi đất của Nhà nước”.
Từ khái niệm trên, có thể thấy TĐC có những đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, TĐC là việc giải quyết hậu quả pháp lý của một hành vi hành chính của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi họ đưa ra quyết định thu hồi đất ở của người
đang sử dụng đất mà nguyên nhân không do lỗi của người sử dụng đất gây ra.
Thứ hai, về đối tượng, TĐC chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất ở
bị Nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có
chính sách TĐC đối với trường hợp đất bị sạt, lở, lún hoặc trong vòng có nguy cơ ô
nhiễm môi trường. Tuy nhiên, trường hợp này không thuộc trường hợp thu hồi đất để
phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế.
Thứ ba, Nhà nước chỉ thực hiện TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở khi mục đích
của việc thu hồi của Nhà nước là sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh, phát
triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và người có đất ở bị thu hồi phải đủ
điều kiện TĐC theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, mục đích của TĐC là nhằm giải quyết chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất
và phải di chuyển chỗ ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống và sinh hoạt.

Đây là mục đích xuyên suốt trong chính sách, pháp luật về TĐC. Việc di chuyển
chỗ ở đã tạo ra sự xáo trộn lớn trong cuộc sống của người dân bị thu hồi đất, thậm chí
trong rất nhiều trường hợp nó đã tạo ra những bất lợi lớn cho người được TĐC khi
chỗ ở mới không phù hợp với tập quán sinh hoạt, nghề nghiệp,… cũ của họ. Bởi vậy,
để đảm bảo lợi ích cho những đối tượng được TĐC, Nhà nước phải giải quyết chỗ ở
cho người có đất bị thu hồi để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống và sinh hoạt.
1.1.2. Phân loại TĐC:

8


TĐC là một chính sách nhất quán của Nhà nước được áp dụng thống nhất trên
phạm vi cả nước. Trên cơ sở các quy định của Nhà nước, các địa phương ban hành
các quy định phù hợp với thực tế của địa phương mình. Có thể nói, TĐC không phải
là một chính sách đơn nhất, áp dụng cứng nhắc ở mọi địa phương như nhau. Bởi lẽ, ở
các địa phương khác nhau có sự khác biệt rõ nét về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên,
điều kiện kinh tế - xã hội…, dẫn đến việc giải quyết vấn đề nhà ở TĐC ở các địa
phương là không giống nhau. Trong quá trình tìm hiểu về TĐC, có thể nhận thấy một
đặc thù là việc giải quyết TĐC ở đô thị có các hình thức đa dạng hơn so với ở khu vực
nông thôn. Ở khu vực đô thị, việc giải quyết TĐC có thể bằng nhiều hình thức khác
nhau trong khi ở khu vực nông thôn hầu như chỉ áp dụng hình thức TĐC bằng đất ở.
Đối với đất đô thị, đất bị thu hồi là đất ở thì được bồi thường bằng tiền, nhà ở
chung cư hoặc đất ở tại khu vực TĐC. Diện tích bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo
hạn mức đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuôc trung ương quy định, nhưng không
được vượt quá diện tích đất bị thu hồi. Mức tối đa được bồi thường bằng mức ở nơi ở
mới do UBND cấp tỉnh phê duyệt. Trong trường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích
bị thu hồi thì có thể bồi thường thêm một phần diện tích đất ở theo quỹ đất tại địa
phương, phần còn lại bồi thường bằng tiền. Đối với đất ở thuộc nội thành đô thị loại
đặc biệt và loại 1 thì chủ yếu bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền, việc nhận nhà
hay tiền do người bị thu hồi quyết định. Ngoài ra, trong một số ít trường hợp người bị

thu hồi đất cũng có thể được bồi thường bằng đất ở nếu như thỏa mãn điều kiện: có dự
án TĐC ở ngay trong khu vực thu hồi đất, TĐC ở các khu quy hoạch dân cư hoặc các
khu dân cư khác thuộc nội đô thị đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt. Đối với đất ở thu hồi tại các đô thị khác không thuộc loại đặc biệt và loại 1 thì
được bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc nhà ở theo đề nghị của người có đất bị thu
hồi. Trong trường hợp trong nội đô thị không có đất để bồi thường thì bồi thường
bằng đất ở tại ngoại đô thị.
Đối với khu vực nông thôn, TĐC chủ yếu thực hiện dưới hình thức TĐC bằng đất
ở. Đó có thể là đất ở xen lẫn trong các khu dân cư hoặc cũng có thể là đất ở tập trung
trong các khu TĐC được quy hoạch. Chỉ trong trường hợp người bị thu hồi đất không
có nhu cầu nhận đất ở TĐC mà yêu cầu nhận bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

9


thì họ sẽ được đáp ứng. Riêng đối với hình thức TĐC bằng nhà ở hầu như không được
áp dụng đối với việc TĐC ở khu vực nông thôn.
Lý do dẫn đến tình trạng như trên xuất phát từ thực trạng quỹ đất ở hiện nay ở các
địa phương. Đối với khu vực đô thị, với việc gia tăng nhanh dân số thì nhu cầu về nhà
ở cũng tăng lên tương ứng, bởi vậy quỹ đất ở hạn hẹp tại khu vực đô thị không thể
đáp ứng được nhu cầu đặt ra. Bởi vậy, việc TĐC bằng đất ở là rất khó thực hiện, đặc
biệt là tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1; giải pháp TĐC bằng nhà ở, nhất là nhà
chung cư cao tầng là lựa chọn hợp lý. Riêng đối với khu vực nông thôn, nơi mà quỹ
đất ở về cơ bản có thể đáp ứng được yêu cầu TĐC thì việc TĐC bằng đất ở là chủ yếu
được coi là một trong những lựa chọn khôn ngoan, bởi lẽ nó vừa giảm chi phí cho
Nhà nước khi không phải xây dựng nhà ở TĐC, vừa đảm bảo hơn quyền lợi của người
có đất bị thu hồi.
1.2 Pháp luật về tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở:
1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở:
1.2.1.1. Khái niệm pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất:

Dưới góc độ luật học, nghiên cứu vấn đề TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở là
nghiên cứu trên phương diện pháp lý các nghĩa vụ của nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân
được giao đất trong việc trả lại giá trị quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất bị thu
hồi cho người bị thu hồi đất ở.
Khái niệm pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở là một thuật ngữ được sử
dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai và các sách, tài liệu, công trình
nghiên cứu chuyên ngành về đất đai. Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại không đưa ra
định nghĩa hoặc giải thích thế nào là pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở.
Nghiên cứu, tìm hiểu nội dung chế định pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở
cho thấy: Pháp luật TĐC là một bộ phận của pháp luật đất đai điều chỉnh các quan hệ
liên quan đến thu hồi đất và việc giải quyết nơi ở cho người bị thu hồi đất (chỉ có
người bị thu hồi đất mới liên quan đến giải quyết đất ở TĐC). Nhưng nói như vậy
không có nghĩa là pháp luật về TĐC điều chỉnh tất cả các quan hệ kể trên. Đối với
nhóm quan hệ liên quan đến THĐ về nguyên tắc thuộc phạm vi điều chỉnh của phạm
luật về THĐ nói chung. Tuy nhiên, vấn đề TĐC là hậu quả pháp lý trực tiếp của THĐ,

10


TĐC chỉ phát sinh khi nhà nước có quyết định THĐ. Bởi vậy, khi quy định về TĐC,
nhất thiết phải đề cập đến vấn đề THĐ.
Mặt khác, TĐC được xác định là một trong các trách nhiệm của Nhà nước bố trí
nơi ở mới cho người dân bị thu hồi đất và phải di chuyển chỗ ở. Như vậy, TĐC không
chỉ là một chế định pháp luật điều chỉnh một nhóm quan hệ xã hội nhất định, mà ở
một khía cạnh khác, pháp luật về TĐC là một bộ phận các chính sách về an sinh xã
hội đối với người bị thu hồi đất không còn nơi ở cần sự trợ giúp từ Nhà nước và Nhà
nước trong trách nhiệm xã hội của mình phải đáp ứng các nhu cầu chính đáng của họ.
Sở dĩ chúng ta xác định vị trí trên cho pháp luật về TĐC là bởi chế định này không
những bù đắp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quyền lợi kinh tế họ mất đi khi
thu hồi đất mà còn giúp đỡ họ trong việc tạo lập cuộc sống mới. Pháp luật về TĐC đã

tạo ra cơ sở pháp lý thống nhất cho việc thực hiện TĐC trên thực tế. Thông qua việc
quy định và tổ chức thực hiện công tác TĐC, Nhà nước đã thể hiện rõ sự quan tâm
đến những đối tượng phải chịu thiệt thòi do hành vi thu hồi mang lại. Đặc biệt đối với
nhóm người phải di chuyển chỗ ở, khi mà di chuyển để sinh sống ở một nơi mới, với
tập quán mới, cơ sở vật chất mới và điều kiện sống mới là những vấn đề luôn được
người bị nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chổ ở quan tâm thì việc bố trí TĐC có
thể đáp ứng được cơ bản nguyện vọng của người dân là một điều hết sức có ý nghĩa.
Khi đó, họ mới có thể yên tâm với cuộc sống mới, mới có thể lạc nghiệp sau khi được
an cư. Với ý nghĩa như vậy, có thể hiểu khái niệm TĐC như sau: “Pháp luật về TĐC
khi Nhà nước thu hồi đất ở là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai Việt Nam,
bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các
quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở, nhằm giải
quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và của người bị thu hồi
đất.”
Cơ chế điều chỉnh của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở được thể hiện
bằng việc Nhà nước sử dụng pháp luật tác động vào hành vi xử sự của các chủ thể
quan hệ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở theo hướng: Đối với những hành vi xử sự
của các chủ thể phù hợp với quy định của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
ở, như hành vi thực hiện đúng trình tự, thủ tục TĐC,… thì pháp luật bảo vệ, tạo điều

11


kiện khuyến khích để nó phát triển; Đối với những hành vi xử sự của các chủ thể trái
hoặc không phù hợp với quy định của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở
như áp dụng giá đất bồi thường không đúng pháp luật,… thì pháp luật xử lý, ngăn
ngừa và tiến tới loại bỏ dần khỏi đời sống xã hội; qua đó, việc tuân thủ pháp luật về
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở được xác lập và thực hiện triệt để.
1.2.1.2. Đặc điểm của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở:
Bên cạnh những đặc điểm chung của pháp luật, lĩnh vực pháp luật về TĐC khi

Nhà nước thu hồi đất ở còn có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở chịu sự ảnh hưởng và chi
phối bởi hình thức sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có quyền phân bổ và điều
chỉnh đất đai cho các mục tiêu kinh tế, xã hội. Do vậy, Nhà nước có quyền thu hồi đất
của người này để chuyển giao cho người khác. Pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất ở quy định quyền của Nhà nước có quyền ra quyết định thu hồi đất trong
những trường hợp cần thiết do nhu cầu của Nhà nước ngay cả khi người sử dụng đất
đang khai thác và sử dụng. Tuy nhiên, để tránh sự lạm quyền, độc quyền và tùy tiện
trong TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở và thể hiện vai trò của Nhà nước là đại diện
cho quyền lợi của toàn thể nhân dân, trong pháp luật hiện hành về vấn đề này đã quy
định rõ, chi tiết cơ sở, căn cứ thu hồi đất, chính sách TĐC và cơ chế đảm bảo quyền
lợi cho người có đất bị thu hồi.
Thứ hai, pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở là một lĩnh vực pháp luật
nhạy cảm. Nó thu hút sự quan tâm của mọi người dân trong xã hội, đặc biệt là những
người dân bị thu hồi đất ở. Các quy định về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở được
ban hành phù hợp với thực tiễn, bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thì
được họ đồng tình, ủng hộ; kết quả là việc thu hồi đất được thực hiện nhanh chóng,
dứt điểm. Ngược lại, các quy định về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở không phù hợp
với thực tế, tác động tiêu cực đến tâm lý, suy nghĩ của người dân thì sẽ không nhận
được sự đồng thuận, phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, tiềm ẩn nguy cơ
mất ổn định chính trị - xã hội; hậu quả là việc thu hồi đất gặp nhiều khó khăn, phức
tạp, thậm chí không thực hiện được.

12


Thứ ba,pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở còn chịu nhiều tác động. Do
đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách, pháp luật đất đai ở mỗi thời kỳ lịch sử lại
khác nhau; công tác quản lý đất đai bị buông lỏng trong một thời gian dài và việc

quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phát
sinh nhiều vấn đề mới; nên các quy định của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất phải thường xuyên được rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi
hỏi thực tiễn vận động, phát triển của đất nước.
Bên cạnh đó, ở mỗi địa phương khác nhau, khi thực hiện việc TĐC đối với người
bị thu hồi đất ở thì bên cạnh việc tuân thủ pháp luật chung thì cần thiết phải chú trọng
tới đặc điểm của yếu tố vùng miền, địa phương để có những định hướng, giải pháp
phù hợp.
Thứ tư, pháp luật TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở phải giải quyết hài hòa mâu
thuẫn giữa lợi ích “công” của Nhà nước, của xã hội và lợi ích “tư” của người sử dụng
đất trong thu hồi đất ở. Điều này thể hiện khi thu hồi đất để sử dụng cho mục đích
chung thì Nhà nước phải chú trọng bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất ở bị thu hồi, dựa trên cơ sở quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản
được pháp luật bảo hộ.
1.2.2 Quá trình hình thành và phát triền của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất ở:
1.2.2.1. Giai đoạn trước năm 2003:
Trong lịch sử lập pháp của nước ta, vấn đề thu hồi đất đã được quy định khá sớm
tại một số văn bản như: Nghị định 151/TTg ngày 14/5/1959 của Hội đồng Chính phủ
quy định về Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất; Thông tư 1972/TTg ngày
11/1/1970 quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu
niên, các hoa màu cho nhân dân xây dựng các vùng kinh tế, mở rộng thành phố…
Những văn bản này đã bước đầu quy định về đền bù về đất và tài sản trên đất, về một
số biện pháp hỗ trợ khi Nhà nước trưng dụng đất. Ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa
VIII thông qua Luật Đất đai, trong đó có quy định đền bù thiệt hại khi thu hồi đất.
Tuy nhiên, trong thời kỳ này, vấn đề TĐC chưa được đề cập đến.

13

Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành thay thế Hiến pháp năm 1980. Lần đầu
tiên vấn đề đền bù, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong văn bản có
hiệu lực pháp lý cao nhất. Để cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1992, ngày
14/7/1993 Quốc hội khóa IX thông qua Luật Đất đai 1993 thay thế cho Luật Đất đai
1987. Với sự ra đời của Luật Đất đai 1993, vấn đề TĐC chính thức được ghi nhận.
Thời gian sau đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp tục ban hành nhiều văn
bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993, trong đó tiêu biểu như:
- Nghị định số 90-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc
đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng (thay thế Nghị định số 90-CP ngày 17/8/1994);
- Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành quy định về việc
giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích
sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất;
- Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô
thị.
Trong giai đoạn này, pháp luật đã ghi nhận trách nhiệm của Nhà nước phải thực
hiện TĐC do hậu quả của hành vi thu hồi đất cho các mục đích của Nhà nước, đồng
thời cũng thể hiện trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là Nhà nước đại diện cho ý
chí và nguyện vọng của dân, bảo vệ quyền lợi cho người dân, trong đó có việc lo nơi
ăn, chốn ở để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, thực hiện chính sách TĐC thế nào? Các
phương thức cụ thể của TĐC ra sao? Quỹ đất nào cho việc thực hiện TĐC? Trách
nhiệm giữa Nhà nước, nhà đầu tư đến đâu trong việc thực hiện TĐC cho người dân?
Về chất lượng TĐC thế nào để làm an lòng người dân ....thì pháp luật trong giai đoạn
này còn nhiều vấn đề bỏ ngỏ, quy định khá mờ nhạt. Vì vậy, mỗi địa phương thực
hiện một cách khác nhau do điều kiện thực tế của từng địa phương mà không có một

14


quy trình và cách thức áp dụng thống nhất. Theo đó mà quyền lợi đối với người dân
cũng không được bảo đảm công bằng.
1.2.2.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013:
Sau 10 năm thực hiện, các văn bản pháp luật trên đây như đã phân tích ở trên đã
bộc lộ rất nhiều điểm vướng mắc, vấn đề TĐC còn quy định quá sơ sài. Để đáp ứng
những đòi hỏi đặt ra trong thời đại mới, việc sửa đổi những quy định không còn phù
hợp là một điều tất yếu.
Ngày 26/3/2003, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai mới
thay cho Luật Đất đai 1993. Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được
quy định tại 4 điều, từ Điều 39 đến Điều 42 Luật Đất đai 2003. Sau khi Luật Đất đai
2003 ra đời, hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành các quy định của Luật này
trong lĩnh vực bồi thường, TĐC được ban hành. Các văn bản chính gồm có:
1. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi
hành Luật Đất đai;
2. Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi
thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;
3. Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại;
4. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số
187/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ
phần;
5. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai;

6. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Khắc phục những thiếu sót của luật trong giai đoạn 1993 – 2003, những văn bản
pháp luật ban hành trong giai đoạn này đã quy định rõ ràng, chi tiết hơn trách nhiệm

15


của Nhà nước, chủ đầu tư trong việc thực hiện TĐC, quy định về chất lượng nhà ở
TĐC và những chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí
việc làm mới cho người dân có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, những quy định về giá đất,
cơ chế để thực thi pháp luật TĐC, giải quyết việc làm cho người dân ở vùng TĐC còn
chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến sự không hợp tác của người dân khi có đất bị
thu hồi.
1.2.2.3. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay:
Đặt trong mối quan hệ so sánh với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế
– xã hội của đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế, quy định của Luật Đất đai năm
2003 về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở không còn phù hợp: giá đất bồi thường còn
có một khoảng cách khá xa so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường; các vấn đề về TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, giải quyết
việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề,… chưa quy định rõ ràng cơ chế thực hiện. Điều
này đặt ra yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và
pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng. Phúc đáp đòi hỏi của thực
tiễn, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 đã thông qua Luật Đất đai
mới thay thế cho Luật Đất đai 2003. Để nhanh chóng triển khai đưa các quy định của
Luật Đất đai 2013 đi vào cuộc sống, hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành đã
được ban hành như:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật
đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

16


Các văn bản quy phạm pháp luật nói trên ra đời trên cơ sở kế thừa các quy định đã
được ban hành trước đây về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở; đồng thời bổ sung các
quy định mới nhằm giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất ở; đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất và lợi ích của Nhà
nước, của xã hội.
Pháp luật hiện hành về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Các nguyên tắc
TĐC, đối tượng TĐC; các hình thức TĐC; điều kiện đối với các khu TĐC; trình tự
thực hiện công tác TĐC; trách nhiệm của các cấp, các ngành và chủ đầu tư; giải quyết
các khiếu kiện liên quan đến công tác TĐC…
1.3 Pháp luật về tái định cƣ tại một số nƣớc trên thế giới và một số gợi mở
cho Việt Nam:
1.3.1 Pháp luật về tái định cư tại một số nước trên thế giới:
1.3.1.1. Singapore
Chính phủ Singapore rất chú trọng đến việc giải quyết vấn đề TĐC cho người bị
thu hồi đất ở. Chính sách này được thực hiện gắn với việc bố trí nhà ở do Nhà nước
xây dựng (gọi là nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện. Cục
phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho
người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác TĐC. Tính từ khi thành lập đến nay,
HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ.

Công tác TĐC ở Singapore được thực hiện theo trình tự cụ thể sau đây:
Thứ nhất, tiến hành các bước chuẩn bị thực hiện TĐC. Các nhân viên của HDB
tiến hành điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ về hộ gia đình bị thu hồi đất ở
trước khi thực hiện TĐC. Việc điều tra nhằm thu thập, xác minh các thông tin sau: số
lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình
trạng pháp lý của bất động sản… Bên cạnh đó, người bị thu hồi đất là cơ quan, nhà
thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại,… cũng được điều tra cẩn thận để đưa vào danh
sách đối tượng được hưởng chính sách TĐC. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo căn
cứ vững chắc cho quá trình thực hiện TĐC chính xác, công bằng.
Thứ hai, điều kiện để được TĐC. Người bị thu hồi đất ở muốn được TĐC tại các
căn hộ do HDB cung cấp phải thỏa mãn các điều kiện sau: Họ phải được Cơ quan

17


quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện
TĐC được mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi về
thủ tục mua và thuê nhà; được miễn thế chấp… Công tác TĐC được thực hiện trên cơ
sở có sự phân biệt đối với từng trường hợp cụ thể. Người bị thu hồi đất ở là công dân
Singapore được ưu tiên TĐC trong các căn hộ do HDB quản lý. Trường hợp người bị
thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được Nhà nước hỗ trợ thêm một
khoản tiền.
Thứ ba, cung ứng nhiều loại nhà ở khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của đối
tượng thuộc diện TĐC. Chương trình cung cấp nhà ở công có nhiều loại nhà ở nhằm
thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân. Các toà nhà cao tầng chủ yếu được HDB
cung cấp trong việc TĐC. Bên cạnh đó, loại căn hộ hạng sang hoặc loại căn hộ dành
cho người già cũng được HDB cung cấp để đáp ứng nhu cầu phong phú của hầu hết
người dân Singapore. Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời; Chính
phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 5
năm mới được bán và sau 10 năm kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên mới được mua

căn nhà thứ hai của HDB.
Thứ tư, chính sách tài chính trong việc giải quyết nhà ở. Chính phủ Singapore có
chính sách tài chính để hỗ trợ việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân.
Việc huy động nguồn vốn để hỗ trợ việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của người
dân. Việc huy động nguồn vốn để phát triển nhà ở được thực hiện thông qua các
phương thức chủ yếu sau: HDB huy động vốn thông qua việc vay tiền của Nhà nước,
của các ngân hàng hoặc tự phát hành trái phiếu sử dụng vào việc xây dựng các khu
nhà ở mới. Sau đó, HDB tiến hành bán cho người dân có nhu cầu về nhà ở để thu hồi
vốn và hoàn trả lại vốn vay cho Nhà nước hoặc cho các ngân hàng; người dân mua
nhà theo hình thức trả góp của HDB được Nhà nước hỗ trợ vốn, thông qua phát hành
trái phiếu khi bạc từ Quỹ tiết kiệm trung ương; HDB vay vốn từ thị trường bốn (trái
phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.
1.3.1.2. Trung Quốc:
Nghiên cứu, tìm hiểu chính sách, pháp luật về bồi thường, TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất ở của Trung Quốc có thể rút ra một số nội dung cơ bản sau đây:

18


- Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện (Chính phủ
có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các
loại đất khác. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất
thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định người nào sử
dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người
sử dụng đất trả. Tiền bồi thường này bao gồm: lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà
nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. 70% lệ phí sử dụng đất phải
nộp cho Nhà nước được giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào Ngân

sách trung ương. Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại
tiền sau đây: Tiền bồi thường đất đai; tiền trợ cấp về TĐC (Theo đó, cách tính tiền bồi
thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai
những năm trước đây nhân với một hệ số do Nhà nước quy định); tiền trợ cấp bồi
thường hoa màu trên đất. (tiền này xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi
đất. Ví dụ: ở Bắc Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 6 – 10 lần sản
lượng trung bình của 3 năm trước đó cộng lại; tiền TĐC được xác định bằng 4 – 6 lần
sản lượng bình quân của 3 năm trước đó. Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không
được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của thửa đất đó).
- Về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường
cho GPMB phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất ở có chỗ ở bằng hoặc cao hơn
so với nơi ở cũ. Thực tế ở Bắc Kinh cho thấy, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi
thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm, họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với
người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền đó mua được 2 căn hộ ở
cùng một nơi. Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được
đền bù cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện giải phóng
mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ
thường mua nhà bên ngoài thị trường.

19


- Về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân
sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở. Số tiền này
được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà
mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả. Giá xây lại nhà mới được xác
định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà
mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà
thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Trợ cấp về giá cả cũng do chính
quyền xác định. Khoản tiền đền bù này được tính theo m2, cộng lại và nhân với diện

tích xây dựng của nhà ở. Người dân sẽ được nhận số tiền đó và có thể đi mua nhà trên
thị trường. Trường hợp Nhà nước có diện tích nhà TĐC thì nếu người được bồi
thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được
nhận bồi thường.
1.3.1.3. Hàn Quốc:
Đối với việc thu hồi đất ở, pháp luật đất đai Hàn Quốc đưa ra những cơ sở pháp lý
để xử lý vấn đề TĐC cho người bị mất nhà ở, theo đó:
- Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng hoặc thực hiện kế hoạch di dời
hoặc trả tiền cho quỹ TĐC.
- Người được bồi thường trong trường hợp này là những người bị mất nơi cư trú
do việc thu hồi đất ở để xây dựng công trình công cộng.
- Quy hoạch di dời (quy hoạch xây dựng khu TĐC) bao gồm hệ thống cơ sở hạ
tầng đảm bảo cuộc sống của người dân như đường đi; cấp, thoát nước và các công
trình công cộng,… có liên quan tới khu đất TĐC. Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm
chi trả các chi phí của quy hoạch di dời.
- Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất TĐC với giá ưu đãi thấp hơn 80%
so với chi phí phát triển. Diện tích mỗi mảnh đất TĐC rộng từ 165 m2 – 265 m2.
- Ngoài ra, Hang Quốc cong có hai cơ chế pháp lý khi Nhà nước có quyền thu hồi
đất, đó là: cơ chế tham vấn (thỏa thuận) và cơ chế cưỡng chế thu hồi. Chủ yếu các
trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Hàn Quốc đều được thực hiện theo cơ chế tham
vấn do tạo được sự đồng thuận cao.

20