PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG của VIỆC PHÁT TRIỂN kết cấu hạ TẦNG đến GIÁ đất VÙNG VEN đô THỊ TRÊN địa bàn THỊ xã NGÃ bảy
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.58 MB, 98 trang )
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH
Luận Văn Tốt Nghiệp
PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC PHÁT
TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
VÙNG VEN ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ
NGÃ BẢY
Giáo viên hướng dẫn:
Sinh viên thực hiện:
HUỲNH THỊ ĐAN XUÂN
ĐỖ TRẦN ĐÌNH NGUYỄN
Mã số SV: 4066138
Lớp: KINH TẾ HỌC 1 - K32
Cần Thơ – 2010
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
LỜI CẢM TẠ
Qua những năm tháng học tập và rèn luyện dưới giảng đường Đại học
Cần Thơ cùng với quá trình khảo sát thực tế trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy,
em đã tích luỹ được nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báu. Nhờ vào đó,
em đã hoàn thành được luận văn tốt nghiệp này.
Em xin cảm ơn quý thầy cô trong khoa Kinh tế - Quản trị kinh doanh
đã cung cấp cho em những kiến thức cần thiết trong lĩnh vực kinh tế. Đặc
biệt, em xin chân thành cảm ơn cô Huỳnh Thị Đan Xuân đã tận tâm hướng
dẫn trong suốt giai đoạn em thực hiện luận văn tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến trung tâm học liệu, thư viện Khoa
Kinh tế, trường Đại học Cần Thơ đã hỗ trợ cho em nhiều tài liệu rất hữu ích.
Em xin gửi lời cảm ơn đến Phòng thống kê, Phòng tài nguyên – môi
trường và những hộ gia đình trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy đã cung cấp cho
em những thông tin cần thiết để hoàn thành luận văn này.
Sau cùng, kính chúc quý thầy cô trong Khoa Kinh tế - Quản trị kinh
doanh cùng với các anh chị trong các sở ban ngành Thị xã Ngã Bảy nhiều
sức khoẻ và hoàn thành tốt những nhiệm vụ được giao.
Xin chân trọng kính chào!
Cần Thơ, Ngày…Tháng…Năm 2010
Sinh viên thực hiện
Đỗ Trần Đình Nguyễn
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-i-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng đề tài này là do chính tôi thực hiện, các số liệu
thu thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất
kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào.
Cần thơ, ngày 18 tháng 05 năm 2010
Sinh viên thực hiện
Đỗ Trần Đình Nguyễn
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-ii-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Cần Thơ, Ngày…Tháng…Năm 2010
Giáo viên hướng dẫn
Huỳnh Thị Đan Xuân
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-iii-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Cần Thơ, Ngày…Tháng…Năm 2010
Giáo viên phản biện
(Ghi rõ họ tên)
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-iv-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
MỤC LỤC
Chương 1 .............................................................................................................1
GIỚI THIỆU .......................................................................................................1
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:............................................................1
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.......................................................................2
1.2.1 Mục tiêu chung của đề tài là ..................................................................2
1.2.2 Mục tiêu riêng .......................................................................................2
1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU:........................................................................2
1.4 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU:.........................................................................3
Chương 2 .............................................................................................................4
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU SỰ ẢNH
HƯỞNG CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
VÙNG VEN ĐÔ THỊ...........................................................................................4
2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN............................................................................4
2.1.1 Mối quan hệ giữa đô thị hoá và phát triển kết cấu hạ tầng......................4
2.1.2 Ảnh hưởng của phát triển kết cấu hạ tầng đến vùng ven đô thị ............ 10
2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: .......................................................... 18
2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu:.............................................................. 18
2.2.2 Phương pháp phân tích: ....................................................................... 18
Chương 3 ........................................................................................................... 20
KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THỊ XÃ NGÃ BẢY
TRONG NĂM 2009: ......................................................................................... 20
3.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THỊ XÃ NGÃ
BẢY TRONG NĂM 2009: ................................................................................ 20
3.1.1 Khái quát chung tình hình kinh tế - xã hội của Tỉnh Hậu Giang trong
năm 2009: ........................................................................................................... 20
3.1.2 Khái quát tình hình kinh tế - xã hội trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy trong
năm 2009............................................................................................................. 25
3.2 ĐÁNH GIÁ CHUNG TÌNH HÌNH KINH TẾ - XÃ HỘI THỊ XÃ NGÃ
BẢY TRONG NĂM 2009: ................................................................................ 36
3.2.1 Những mặt thuận lợi............................................................................ 36
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-v-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
3.2.2 Những mặt khó khăn ........................................................................... 37
3.2.3 Cơ hội: ................................................................................................ 37
3.2.4 Thách Thức: ........................................................................................ 38
Chương 4 ........................................................................................................... 39
PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ
TẦNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ.................................................. 39
4.1 ĐÁNH GIÁ HỆ THỐNG KẾT CẤU HẠ TẦNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ
XÃ NGÃ BẢY TÍNH ĐẾN NĂM 2009............................................................. 39
4.1.1 Thực trạng kết cấu hạ tầng trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy năm 2009: .... 39
4.1.2 Đánh giá hệ thống kết cấu hạ tầng tại Thị xã Ngã Bảy năm 2009: ....... 42
4.2 XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ NGÃ
BẢY: .................................................................................................................. 45
4.2.1 Thực trạng cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy: ............... 45
4.2.2 Xu hướng biến động giá đất vùng ven trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy..... 47
4.3 PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN KẾT CẤU
HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ NGÃ BẢY NĂM 2009: .... 50
4.3.1 Thực trạng các căn hộ vùng ven trong mẫu khảo sát:........................... 50
4.3.2 Phân tích kết quả kiểm định:................................................................ 54
Chương 5 ........................................................................................................... 65
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÂN BỔ ĐẤT ĐAI
TRÊN CÁC VÙNG VEN THỊ XÃ NGÃ BẢY ................................................. 65
5.1 NHỮNG MẶT CÒN TỒN TẠI VÀ NGUYÊN NHÂN TRONG PHÂN
BỔ ĐẤT ĐAI TRÊN VÙNG VEN THỊ XÃ NGÃ BẢY NĂM 2009: .............. 65
5.1.1 Những mặt yếu kém, hạn chế: ............................................................. 65
5.1.2 Nguyên nhân: ...................................................................................... 66
5.2 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUA PHÂN BỔ ĐẤT ĐAI
TRÊN CÁC VÙNG VEN THỊ XÃ TRONG CÔNG CUỘC PHÁT TRIỂN: . 67
5.2.1 Định giá giá trị đất đai: ........................................................................ 67
5.2.2 Xem xét đến mục đích sử dụng đất đai: ............................................... 69
Chương 6 ........................................................................................................... 73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 73
6.1 KẾT LUẬN .............................................................................................. 73
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-vi-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
6.2 KIẾN NGHỊ ............................................................................................. 74
6.2.1 Kiến nghị đối với cấp Tỉnh, Trung ương:............................................. 74
6.2.2 Kiến nghị đối với chính quyền Thị xã Ngã Bảy: .................................. 74
PHỤ LỤC........................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................. 84
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-vii-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
DANH MỤC BIỂU BẢNG
Trang
Bảng 1: Bảng cơ cấu kinh tế của Tỉnh Hậu Giang giai đoạn 2007-2009: ............. 21
Bảng 2: Tình hình sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh giai đoạn 2007 – 2009 ............. 22
Bảng 3: Số lao động, cơ cấu lao động tham gia các hoạt động sản xuất kinh doanh
trên địa bàn Tỉnh giai đoạn 2007 – 2009.............................................................. 23
Bảng 4: Giá trị sản xuất (theo giá hiện hành) và cơ cấu giá trị sản xuất giai
đoạn 2007 -2009:................................................................................................. 25
Bảng 5: Giá trị tăng thêm (VA) và chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo giá hiện
hành) giai đoạn 2007 -2009: ................................................................................ 26
Bảng 6: Thu chi ngân sách trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy năm 2008 – 2009 ......... 27
Bảng 7: Diện tích, dân số, mật độ dân số Thị xã Ngã Bảy năm 2009................... 31
Bảng 8: Cơ cấu lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế trên địa bàn Thị
xã Ngã Bảy giai đoạn 2007 – 2009 ...................................................................... 32
Bảng 9: Số cán bộ y tế trên địa bàn Thị xã Ngã bảy giai đoạn 2007 – 2009......... 35
Bảng 10: So sánh một số tiêu chí đô thị Ngã Bảy với quy chuẩn đô thị loại IV ... 44
Bảng 11: Tình hình sử dụng đất trên Thị xã Ngã Bảy giai đoạn 2007-2009......... 46
Bảng 12: Mô tả đặc trưng của các hộ gia đình trong mẫu khảo sát ...................... 51
Bảng 13: Kết quả kiểm định sự ảnh hưởng của kết cấu hạ tầng đến giá đất: ........ 59
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-viii-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
DANH MỤC HÌNH
Trang
Hình 1: Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven thị xã Ngã Bảy .......... 13
Hình 2: Bản đồ hành chính Thị xã Ngã Bảy – Tỉnh Hậu Giang........................... 19
Hình 3: Bản đồ vị trí Thị xã Ngã Bảy................................................................. 30
Hình 4: Bản đồ định hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2020.................. 49
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-ix-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
Chương 1
GIỚI THIỆU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI:
Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế xã hội, nó
là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình sản xuất kinh
doanh. Hiện nay, trong quá trình công nghiệp hoá – hiện đại hoá sẽ kèm theo dô
thị hoá diễn ra mạnh, các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát
triển kinh tế đô thị , nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế khu công nghiệp..
Do đó, sự cần thiết là phân bổ đất đai cho mục đích sử dụng có hiệu quả nhất. Để
làm được điều này, việc xác định giá đất một cách phù hợp là hết sức quan trọng.
Trên thực tế, giá đất lại chịu sự ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Và một trong
những yếu tố tác động mạnh mẽ đến giá đất đó là việc phát triển kết cấu hạ tầng.
Thị xã Ngã Bảy được thành lập năm 2006, với vai trò trung tâm kinh tế
phía Đông Bắc của Hậu Giang, là đầu mối chính với quốc lộ, tỉnh lộ, thuận lợi
cho việc giao lưu phát triển kinh tế xã hội. Ngã Bảy đang đứng trước yêu cầu phát
triển đột phá, tăng tốc theo hướng công nghiệp và dịch vụ, trở thành đô thị lớn,
văn minh, hiện đại, người dân có mức sống cao. Chính vì vậy, thị xã đang đẩy
mạnh công cuộc xây dựng và mở rộng kết cấu hạ tầng. Song, hiện nay trong vấn
đề quy hoạch, phát triển đô thị trên địa bàn vẫn còn nhiều bất cập, người dân có
đất bị thu hồi, người đóng góp nhiều nhất vào sự phát triển của đô thị, gặp phải
rất nhiều khó khăn trong việc ổn định lại chỗ ở và công ăn việc làm. Đa số những
người này phải “dạt” sống ở vùng ven đô. Điều này đã làm cho giá đất ở vùng
ven đô thị trên địa bàn Thị xã biến động rất khó lường. Vì vậy, những vấn đề bất
cập nảy sinh trong xã hội là không thể tránh khỏi.
Chính quyền địa phương đã xác định việc phát triển kết cấu hạ tầng có ảnh
hưởng quan trọng đến giá đất vùng ven đô thị, tuy đã có nhiều chương trình quy
hoạch phát triển, xây dựng các khu tái định cư, nhà ở cho những người bị thu hồi
đất, xây dựng kết cấu hạ tầng ngày càng phù hợp định hướng phát triển, nhưng
công tác quản lý cũng như những giải pháp đề ra trên các vùng ven vẫn chưa có
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-1-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
hiệu quả. Hệ thống kết cấu hạ tầng còn thiếu sự đồng bộ, “chồng chéo” giữa các
khu vực.
Với yêu cầu bức xúc từ thực tế tìm một lời giải, một giải pháp cho bài toán
điều tiết giá cả đất đai vùng ven trong tiến trình phát triển kết cấu hạ tầng của Thị
xã Ngã Bảy, tôi chọn đề tài “PHÂN TÍCH SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA KẾT CẤU
HẠ TẦNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ
NGÃ BẢY – TỈNH HẬU GIANG” làm luận văn tốt nghiệp. Qua đó, đóng góp
một số thông tin tổng quát liên quan đến giá đất vùng ven đô thị và sự ảnh hưởng
của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven. Giải quyết tốt vấn đề cấp
thiết này sẽ góp phần vào công cuộc phát triển bền vững nền kinh tế – xã hội của
nước ta nói chung và của Thị xã Ngã Bảy nói riêng.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung của đề tài là
Phân tích sự ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng
ven đô thị Thị xã Ngã Bảy trong công cuộc phát triển. Ngoài ra, trong phần nội
dung cũng đề xuất ra những giải pháp để giúp xây dựng những chính sách sử
dụng đất hợp lý trong quá trình đô thị hoá của Thị xã Ngã Bảy.
1.2.2 Mục tiêu riêng
- Khái quát chung tình hình kinh tế - xã hội thị xã Ngã Bảy trong những
năm gần đây.
- Thực trạng kết cấu hạ tầng trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy.
- Tìm hiểu xu hướng biến động giá đất vùng ven.
- Phân tích ảnh hưởng của việc mở rộng kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng
ven trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy.
- Đề xuất những giải pháp nhằm sử dụng nguồn tài nguyên đất một cách
hợp lý.
1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU:
- Về không gian: vùng ven Thị xã Ngã Bảy (trên địa bàn một số khu vực tại
3 phường: P.Hiệp Thành, P.Lái Hiếu, P.Ngã Bảy.
- Về thời gian: Trên cơ sở kiến thức đã học, thu thập thông tin thực hiện đề
tài luận văn trong 6 tháng (thu thập số liệu trong vòng 1 tháng, 5 tháng còn lại
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-2-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
tiến hành phân tích và viết đề tài). Đồng thời, sử dụng các số liệu thứ cấp liên
quan đến đề tài nghiên cứu trong khoảng thời gian 2007 – 2009.
1.4 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU:
Nguyễn Công Toại, năm 2007, Luận văn tốt nghiệp “ Phân tích sự ảnh
hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị trên địa
bàn Thị xã Ngã Bảy”.
Nội dung lược khảo: “Sự biến động giá đất thực (giá đất thị trường) trên
các vùng ven Thị xã Ngã Bảy trong năm 2007 phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố,
trong đó trọng tâm là là yếu tố phát triển kết cấu hạ tầng trong quá trình đô thị
hoá”. Theo đó, trước áp lực của sự phát triển mạnh mẽ thì giá đất trên các vùng
ven thị xã được dự báo là sẽ có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy, việc điều
tiết giá cả đất đai cũng như sự hiệu quả trong phân bổ nguồn tài nguyên đất đai
trên các vùng ven đang gặp phải rất nhiều khó khăn, hạn chế.
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-3-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
Chương 2
PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU SỰ
ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ
2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN
2.1.1 Mối quan hệ giữa đô thị hoá và phát triển kết cấu hạ tầng
2.1.1.1 Khái niệm đô thị hoá và kết cấu hạ tầng:
a) Kết cấu hạ tầng:
+ Khái niệm kết cấu hạ tầng:
Kết cấu hạ tầng được dịch ra từ chữ INFRASTRUCTURE với ý nghĩa như
sau: INFRA là ở dưới, tầng dưới; STRUCTURE là cơ cấu, kết cấu, kiến trúc,…
Như vậy theo nghĩa cụ thể: kết cấu hạ tầng là “những cấu trúc làm nền tảng”, là
“cấu trúc kỹ thuật”, là “hệ thống công trình xây dựng thiết bị làm nền tảng” cho
các hoạt động ở trên nó.
Ngoài ra, kết cấu hạ tầng còn được hiểu theo các định nghĩa sau:
“Kết cấu hạ tầng của một quốc gia bao gồm những kết cấu kinh tế – xã hội
của nước đó như: trường học, bệnh viện, thiết bị năng lượng, đường sắt, đường
cao tốc, hải cảng, thông tin liên lạc, sân bay,…”
“Kết cấu hạ tầng là một bộ phận đặc thù của cơ sở vật chất kỹ thuật trong
nền kinh tế quốc dân có chức năng, nhiệm vụ cơ bản là đảm bảo những điều kiện
chung cần thiết cho quá trình sản xuất và tái sản xuất mở rộng được diễn ra bình
thường, liên tục”
“Kết cấu hạ tầng là tổng thể các ngành kinh tế, các ngành công nghệ dịch
vụ, bao gồm việc xây dựng đường xá, kinh đào, nước tưới, hải cảng, cầu cống,
sân bay, kho tàng, cung cấp năng lượng, cơ sở kinh doanh, giao thông, bưu điện,
cung cấp nước và tiêu thoát nước, giáo dục, khoa học, bảo vệ sức khoẻ,…”
Dù được hiểu như thế nào thì với ý nghĩa chung nhất, kết cấu hạ tầng là
tiền đề để các hoạt động kinh tế xã hội có thể diễn ra thuận lợi. Hệ thống kết cấu
hạ tầng bao gồm: kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội.
+ Đặc điểm kết cấu hạ tầng:
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-4-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
- Phần lớn sản phẩm hàng hóa, dịch vụ các ngành kết cấu hạ tầng thường
mang đặc tính của hàng hóa công cộng. Tức là những “sản phẩm” trong kết cấu
hạ tầng có đặc điểm là không cạnh tranh và không độc chiếm. Thí dụ như việc
xây dựng một cây cầu thì tất cả mọi người đều có quyền được sử dụng và việc sử
dụng của người này sẽ không làm ảnh hưởng đến khả năng sử dụng của người
kia.
- Đặc trưng nhất của kết cấu hạ tầng là hiệu quả đạt được của các ngành
trong kết cấu hạ tầng chưa được phản ánh đầy đủ trong kết quả hoạt động của các
ngành đó, mà phần lớn hiệu quả của các ngành này được thể hiện thông qua mối
quan hệ giữa kết cấu hạ tầng với các lĩnh vực khác. Chẳng hạn như việc xây dựng
và mở rộng một con đường, lợi ích của việc làm này không chỉ giúp cho giao
thông được thuận tiện, mà còn tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội về
mọi mặt. Ngoài ra, chi phí của việc này bao gồm chi phí xây dựng con đường và
chi phí cơ hội khi đầu tư vào các lĩnh vực khác.
- Kết cấu hạ tầng là nền tảng của hệ thống kinh tế - xã hội. Vì thế, sự phát
triển kết cấu hạ tầng sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển chung của nền kinh tế - xã
hội. Điều này có thể tạo ra những thay đổi tích cực cũng có thể là tiêu cực đến sự
hoạt động của hệ thống kinh tế - xã hội. Thí dụ: việc giải phóng mặt bằng để xây
dựng kết cấu hạ tầng ảnh hưởng tích cực của việc làm này là nâng cao cuộc sống
của những hộ gia đình sống lân cận với khu vực này, song lại gây ra những khó
khăn trong việc ổn định lại chỗ ở và công ăn việc làm mới cho những hộ gia đình
bị giải tỏa đất phục vụ cho việc phát triển kết cấu hạ tầng.
- Kết cấu hạ tầng phải có tiềm lực đầy đủ để có thể thoã mãn kịp thời nhu
cầu của xã hội và của nền kinh tế khi những điều kiện mới đòi hỏi. Không thể chờ
cho những nhu cầu mới nảy sinh rồi mới xây dựng vì như vậy sẽ chậm trễ, bỏ lỡ
cơ hội theo đó sẽ tạo ra những lực cản đối với sự phát triển. Thực tế đã chứng
minh, đa phần các vùng ven đô thị của nước ta là nơi quá trình đô thị hóa diễn ra
rất mạnh mẽ nhưng do kết cấu hạ tầng quá yếu kém đã phần nào hạn chế tốc độ
đô thị hóa cũng như sự phát triển trên các vùng này.
Nắm được những đặc điểm trên đây của kết cấu hạ tầng sẽ giúp ta có định
hướng phát triển kết cấu hạ tầng ngày càng phù hợp. Đồng thời, đây là những cơ
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-5-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
sở quan trọng trong việc phân tích sự ảnh hưởng của kết cấu hạ tầng đến giá đất
vùng ven.
b) Đô thị hoá:
+ Khái Niệm đô thị hoá:
Đô thị là điểm dân cư tập trung, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã
hội của một vùng lãnh thổ, có tỷ lệ lao động phi nông nông nghiệp tối thiểu phải
đạt 65% tổng số lao động; kết cấu hạ tầng phục vụ các hoạt động dân cư tối thiểu
phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng quy định
cho từng loại đô thị; quy mô dân số thành thị ít nhất là 4.000 người (đối với miền
núi tối thiểu là 2.800 người) và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000 người/Km2.
Hiện nay, căn cứ theo Nghị định 42/2009/NĐ-CP của Chính Phủ, hệ thống đô thị
ở nước ta được phân ra thành 6 cấp đô thị (cấp đặc biệt và cấp I,II,III,IV,V).
Trong đó, Thị xã Ngã Bảy được xếp vào đô thị cấp IV.
Đô thị hoá là một quá trình tập trung dân cư đô thị. Đồng thời đó là quá
trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng sản xuất nông nghiệp giảm, sản xuất
phi nông nghiệp tăng. Và một đô thị ngày càng hiện đại thì không gian đô thị
ngày càng mở rộng. Hay theo Wikimedia (từ điển điện tử), đô thị hóa là sự mở
rộng của đô thị, tính theo tỷ lệ phần trăm giữa số dân đô thị hay diện tích đô thị
trên tổng số dân hay diện tích của một vùng hay khu vực. Các chỉ tiêu để đánh giá
mức độ đô thị hóa bao gồm mật độ dân số bình quân trên đô thị và tỷ lệ dân số
phi nông nghiệp. Trong đó, chỉ tiêu tỷ lệ dân số phi nông nghiệp thể hiện rõ nhất
mức độ đô thị hoá trên địa bàn Thị xã Ngã Bảy. Và tác động của tiến trình đô thị
hóa đã góp phần gia tăng tỷ trọng dân số đô thị khá rõ. Một cách tổng quát, tốc độ
đô thị hóa Thị xã Ngã Bảy đạt bình quân mỗi năm là 10,37% (tính theo tỷ lệ dân
số phi nông nghiệp từ năm 2005-2009).
+ Các quá trình để thực hiện đô thị hoá:
Theo khái niệm đô thị hoá ở trên, quá trình đô thị hóa là một quá trình bao
gồm nhiều quá trình khác như:
- Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ những hoạt động kinh tế nông
nghiệp sang những hoạt động phi nông nghiệp. Đây là quá trình quan trọng nhất
trong quá trình đô thị hoá. Quá trình này được thể hiện trên các mặt như: lao
động, số cơ sở sản xuất kinh doanh, hạ tầng kỹ thuật,…
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-6-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
- Quá trình tập trung dân cư đô thị bao gồm: sự mở rộng tự nhiên của dân
cư hiện có và sự chuyển dịch dân cư từ nông thôn ra thành thị. Trong đó, sự gia
tăng dân cư do cơ học (di dân) có tác động mạnh mẽ đến quá trình đô thị hoá.
- Quá trình phát triển kết cấu hạ tầng đô thị. Vấn đề này sẽ được trình bày
cụ thể ở phần tiếp theo.
- Ngoài ra, cũng cần phải kể đến quá trình chuyển biến về tâm lý – lối sống
của người dân. Quá trình này được thể hiện thông qua những chuyển biến trong
nét văn hoá, thay đổi trong chi tiêu và sinh hoạt hằng ngày,… Nói tóm lại, quá
trình đô thị hoá là một phức hợp của nhiều quá trình chuyển biển theo xu hướng
từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, từ nông thôn ra thành thị.
2.1.1.2 Mối quan hệ giữa đô thị hoá và phát triển kết cấu hạ tầng:
Hiện nay, trước nhu cầu phát triển của nền kinh tế và xã hội, quá trình đô
thị hoá ở Việt Nam ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Song song với quá trình đó là
công tác mở rộng và nâng cấp kết cấu hạ tầng trên các khu đô thị mới này. Trên
thực tế, mối quan hệ giữa đô thị hoá và kết cấu hạ tầng là mối quan hệ biện
chứng, vừa là nguyên nhân vừa là kết quả; vừa là mục tiêu vừa là biện pháp.
- Quá trình đô thị hoá là quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp
sang cơ cấu kinh tế phi nông nghiệp. Do đó, quá trình này đòi hỏi quan hệ sản
xuất trong xã hội sẽ chuyển đổi sao cho phù hợp. Mà kết cấu hạ tầng trong một xã
hội nhất định lại là một trong những yếu tố quan trọng trong quan hệ sản xuất.
- Một trong những kết quả của quá trình đô thị hoá là mật độ dân cư sẽ
tăng lên. Sự tập trung dân cư sẽ gây áp lực cho các vấn đề nhà ở, vệ sinh môi
trường, giáo dục, sinh hoạt của người dân. Hay nói cách khác, quá trình đô thị hoá
sẽ gây ra những áp lực lớn đối với kết cấu hạ tầng trong xã hội.
- Tại Việt Nam, quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian đô
thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, nhằm tạo lập môi trường thích
hợp cho người dân trên địa bàn, đảm bảo hài hòa lợi ích quốc gia và cộng đồng,
đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng an ninh và bảo vệ môi
trường. Do đó, phát triển kết cấu hạ tầng là một phần trong quá trình đô thị hoá ở
nước ta.
- Phát triển và nâng cấp kết cấu hạ tầng là một trong những giải pháp hữu
hiệu nhất của các Chính phủ để nâng cao phúc lợi xã hội. Đặc biệt là đối với thực
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-7-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
trạng của Việt Nam hiện nay, khi mà phần đông dân số của nước ta là còn nghèo.
Thêm vào đó, hoạt động kinh tế chủ yếu trong nước là nông nghiệp. Mà lợi nhuận
của từ nông nghiệp lại thấp hơn lợi nhuận từ những hoạt động kinh tế phi nông
nghiệp. Vì vậy, đô thị hoá sẽ góp phần nâng cao đời sống cho người dân.
Nói tóm lại, kết cấu hạ tầng là nền tảng của nền kinh tế - xã hội. Còn đô thị
hoá lại là một trong những mục tiêu của nền kinh tế – xã hội ở nước ta. Vì thế,
quá trình đô thị hoá sẽ đòi hỏi kết cấu hạ tầng ngày càng được mở rộng và phát
triển. Đến lượt nó, sự phát triển kết cấu hạ tầng đồng bộ sẽ tạo ra những tiền đề
cơ bản để thực hiện quá trình đô thị hoá. Vì vậy, dựa trên mối quan hệ giữa kết
cấu hạ tầng và đô thị hoá, dễ dàng nhận thấy được rằng trong quá trình phát triển
đất nước không thể tách rời hai vấn đề này và cần thiết phải thực hiện cả hai quá
trình đô thị hoá và mở rộng kết cấu hạ tầng một cách đồng bộ với nhau.
2.1.1.3 Sự cần thiết mở rộng kết cấu hạ tầng trong quá trình đô thị hoá
Trong nền kinh tế, các đô thị đóng góp khoảng 2/3 giá trị của tổng thu
nhập. Từ năm 1990 đô thị Việt Nam mới bắt đầu phát triển. Đặc biệt là vài năm
trở lại đây tốc độ đô thị hóa càng diễn ra nhanh chóng. Theo nghiên cứu của
nhiều tổ chức, đô thị Việt Nam đang phát triển nhưng cũng gặp phải không ít
thách thức. Để những đô thị mới sau này không đi vào “vết xe cũ” của những đô
thị xây dựng trước đây nhất thiết các địa phương cần có một chiến lược quy
hoạch đô thị có tầm nhìn xa trông rộng. Đặc biệt, cần phải chú trọng công tác phát
triển kết cấu hạ tầng một cách hợp lý trong quy hoạch đô thị cũng như trong quá
trình đô thị hoá. Điều này được lý giải bởi một số nguyên nhân sau đây:
- Các hoạt động sản xuất kinh doanh, các nhu cầu sinh hoạt đời sống
xã hội hàng ngày,…đều cần phải có một kết cấu hạ tầng đảm bảo thì mới có thể
hoạt động bình thường được. Làm thế nào để sản xuất và phát triển sản xuất nếu
không có nguồn điện, nước đáp ứng; sản phẩm làm ra làm sao đưa đi đến tiêu thụ
nếu không có phương tiện vận tải; nếu không có các phương tiện thông tin liên
lạc thì làm thế nào trao đổi thông tin hợp tác kinh doanh?!... Tất cả những ngành
trên cũng rất cần thiết cho đời sống sinh hoạt xã hội hàng ngày, đồng thời đây là
những “khâu” cơ bản trong sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Từ ý nghĩa
trên cho thấy kết cấu hạ tầng là những điều kiện cần thiết để phát triển kinh tế –
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-8-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
xã hội. Vì vậy, khi thực hiện quá trình đô thị hoá trên một địa phương, vùng hay
quốc gia thì kết cấu hạ tầng là điều kiện đầu tiên cần được xem xét.
- Thêm vào đó, các ngành y tế, giáo dục cũng có vai trò quan trọng và có
tác dụng tích cực trong bảo đảm và nâng cao đời sống trong xã hội. Đồng thời,
kết cấu hạ tầng như là hệ thống huyết mạch của nền kinh tế, có nhiệm vụ thực
hiện những mối liên hệ giữa các bộ phận của nền kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi
cho việc sử dụng tốt nhất những tiềm năng của đất nước, mở rộng quan hệ quốc
tế, thu hút nguồn vốn đầu tư của nước ngoài… Vì vậy, để thực hiện quá trình đô
thị hoá tốt hơn thì cần thiết phải xây dựng một kết cấu hạ tầng đồng bộ.
- Hơn nữa, quá trình đô thị hoá đòi hỏi cần phải cải tiến phương thức sản
xuất. Mà trước tiên lực lượng lao động phải ngày càng được nâng cao. Đồng thời,
trong quá trình đó đòi hỏi đẩy nhanh quá trình tái sản xuất, rút ngắn chu kỳ sản
xuất và lưu thông, giảm bớt một cách tương ứng chi phí để sản xuất ra sản phẩm.
Để giải quyết các vấn đề này trước hết cần phải có một hệ thống kết cấu hạ tầng
vững chắc để đáp ứng kịp thời được những nhu cầu phát triển của nền kinh tế –
xã hội.
Như vậy, kết cấu hạ tầng có vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao hiệu
quả hoạt động của từng đơn vị kinh tế cũng như của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
Do đó, trong quá trình đô thị hoá cần thiết phải đặt công tác xây dựng kết cấu hạ
tầng lên hàng đầu. Hơn nữa, từ kinh nghiệm của những đô thị trước, kết cấu hạ
tầng cần phải đi trước quy hoạch đô thị và dựa trên kết cấu hạ tầng sẵn có mà nên
có những định hướng trong việc phát triển đô thị, đồng thời tốc độ đầu tư vào xây
dựng kết cấu hạ tầng phải cao hơn tốc độ phát triển kinh tế của mỗi địa phương,
vùng hay quốc gia. Sự cần thiết là giảm thiểu những trường hợp xây dựng đô thị
rồi mới mở rộng kết cấu hạ tầng, bởi vì khi đó chi phí cho việc thực hiện sẽ cao
hơn rất nhiều và quá trình thực hiện sẽ gặp rất nhiều khó khăn.
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-9-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
2.1.2 Ảnh hưởng của phát triển kết cấu hạ tầng đến vùng ven đô thị
2.1.2.1 Khái niệm vùng ven đô thị
a) Khái niệm vùng ven:
Vùng ven được dịch ra từ chữ ENVIRONS với ý nghĩa là “vùng xung
quanh”, “vùng bao quanh” hay “vùng ven”. Như vậy, vùng ven đô thị có thể được
hiểu như là vùng xung quanh đô thị.
Theo các nhà khoa học nhận định vùng ven đô thị là một vùng đô thị đặc
biệt, không phải nông thôn cũng không hẳn thành thị. Áp dụng chính sách cho
nông thôn cũng không được mà áp dụng chính sách cho đô thị cũng không xong.
Trên thực tế, phần lớn vùng ven đô thị ở nước ta mọc lên một cách tự phát. Do
đó, vấn đề quản lý khu vực các vùng ven còn nhiều hạn chế, thường thì các chính
sách không đưa ra để áp dụng cụ thể cho vùng đặc biệt này. Chính vì vậy, hiện
nay vẫn chưa có một khái niệm khoa học về vùng ven đô thị, tuỳ thuộc vào thực
tế từng địa phương mà có những cơ sở khác nhau để xác định vùng ven.
Trong quy hoạch và quản lý đô thị ở nước ta hiện nay, để có thể xếp loại
một khu vực được gọi là vùng ven khi đáp ứng đầy đủ bốn tiêu chí như sau:
- Vùng ven là khu vực tiếp giáp sát khu vực nội thành (nội thị).
- Khu vực vùng ven là khu vực nằm chuyển tiếp giữa nội thành (nội thị) và
ngoại thành (ngoại thị). Tuy nhiên, vẫn có trường hợp một số khu vực nằm trong
quy hoạch là hướng phát triển chính của không gian đô thị, nên có thể chuyển tiếp
trực tiếp giữa nội thành (nội thị) và các tỉnh lân cận, mà không chuyển từ nội
thành sang ngoại thành.
- Khu vực còn diện tích đất nông nghiệp tối thiểu 10-30% trong tổng diện
tích đất tự nhiên. Nói cách khác, đây là khu vực còn nhiều đất dự trữ “phục vụ”
cho phát triển đô thị của địa phương.
- Tiêu chí quan trọng nhất của các vùng ven trong giai đoạn hiện nay là các
vùng ven nơi diễn ra tốc độ đô thị hóa cao nhất so với các khu vực khác (khu vực
đô thị và khu vực nông thôn) trên địa bàn.
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-10-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
b) Vùng ven Thị xã Ngã Bảy:
Căn cứ theo các tiêu chí xếp loại vùng ven như trên đã đề cập và dựa trên
quá kết quả khảo sát thực tế, Thị xã Ngã Bảy có thể được chia làm 3 khu vực
(xem trên hình 2 bản đồ hành chính từng khu vực) như sau:
- Khu vực đô thị (hay còn gọi vùng nội thị): là khu vực đã qua giai đoạn
đô thị hóa, đang là khu đô thị trung tâm được gói gọn trong Khu vực 1, khu vực 2
thuộc Phường Ngã Bảy và khu vực 1, khu vực 2 phường Lái Hiếu đây là khu vực
cần tiếp tục khuyến khích đô thị hóa theo hướng chỉnh trang và hiện đại hóa.
- Khu vực đô thị hóa (hay còn gọi vùng ven đô): là khu vực đang trong quá
trình đô thị hóa, được phân bố nằm trên địa bàn 3 Phường của Thị xã Ngã Bảy.
Cụ thể như sau: Khu vực 3,5,6,7 trên Phường Ngã Bảy, các khu vực trên Phường
Lái Hiếu (trừ khu vực 1, khu vực 2) và hầu hết khu vực trên Phường Hiệp Thành
(ngoại trừ khu vực 8). Các khu vực vùng ven này còn một số nơi còn mang đặc
điểm bán thôn bán thị, nhưng đang xảy ra tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Do vậy,
quá trình đô thị hóa trên các khu vực này cần thiết phải được “tập trung” kiểm
soát. Các hoạt động đầu tư xây dựng phải được giám sát chặt chẽ, tránh để xảy ra
tình trạng phát triển tự phát, sau này chỉnh trang lại rất tốn kém.
- Khu vực nông thôn (hay ngoại thị): là khu vực có diện tích chủ yếu là đất
nông nghiệp bao gồm khu vực 8 Phường Hiệp Thành và trên địa bàn 3 xã (Xã
Tân Thành, Xã Đại Thành, Xã Hiệp Lợi). Đây là khu vực giới hạn tối đa đô thị
hóa, cần hạn chế tối đa sự phát triển đô thị tại khu vực này.
Như vậy, theo lý thuyết về 3 khu vực như vậy, khu vực vùng ven của đô
thị Ngã Bảy là khu vực nằm tiếp giáp giữa khu đô thị đã trải qua quá trình đô thị
hóa mạnh và khu hạn chế tốc độ đô thị hóa. Theo cách phân loại như trên, hiện tại
địa phương cần phải tập trung đầu tư trọng điểm vào khu vực vùng ven và hạn
chế phát triển đô thị ra xa hơn như khu vực ngọai thành. Sau một thời gian, khu
vực nằm trong vùng ven sẽ tiếp tục trở nên quá tải và khi đó các vùng đất dự trữ ở
khu vực ngọai thành sẽ tiếp tục cung ứng cho quá trình mở rộng đô thị ra xa hơn.
2.1.2.2 Sự ảnh hưởng của phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất ven đô thị
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nhân tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Hiện
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-11-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
nay, trước áp lực của quá trình đô thị hoá, việc xác định cũng như điều tiết giá cả
đất đai gặp phải rất nhiều bất cập, nhất là đối với các vùng ven đô thị (nơi mà quá
trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ nhất). Để giải quyết vấn đề này thì trước hết cần
phải xác định những yếu tố tác động đến giá đất.
Mặt khác, đất đai có đặc điểm là loại hàng hoá đặc biệt, do đó, tuỳ thuộc
vào tình hình phát triển của từng địa phương mà sự biến động của giá đất cũng rất
khác nhau. Theo đó, mỗi địa phương có các yếu ảnh hưởng đến giá đất cũng rất
khác nhau. Mặc dù vậy, một lý thuyết chung nhất theo ngành kinh tế tài nguyên,
hai cơ chế có ảnh hưởng chính đến sự thay đổi giá trị của đất đai đó là: vị trí
thuận lợi (khả năng tiếp cận) của mảnh đất và thặng dư (địa tô) thu được từ đất.
Do đó, đây sẽ là cơ sở lý luận chính cho các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ được
trình bày dưới đây.
Thị xã Ngã Bảy là một đô thị mới được thành lập, công cuộc phát triển của
Thị xã đang có những bước “trở mình” rất mạnh mẽ. Cùng với xu hướng phát
triển đó thì giá đất trên các vùng ven của đô thị này cũng đang có những biến
động rất đáng chú ý. Dựa vào tình hình kinh tế - xã hội của thị xã trong những
năm gần đây cùng với những định hướng phát triển trong tương lai, sự biến động
giá cả của các mảnh đất trên các vùng ven được xác định là chịu sự ảnh hưởng
của các yếu tố như: hệ thống kết cấu hạ tầng, tiềm năng phát triển của mảnh đất,
thu nhập từ mảnh đất, môi trường tự nhiên, quy mô của mảnh đất (các yếu tố này
được trình bày cụ thể hơn qua hình 1). Ngoài ra, sự biến động của giá đất trên địa
bàn có thể còn chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nữa, song đây là những
yếu tố chính ảnh hưởng đến sự biến động của giá đất. Trong các yếu tố ảnh hưởng
này, hệ thống kết cấu hạ tầng được xem là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến
giá đất trên các vùng ven. Điều này có thể được giải thích là các vùng ven là nơi
mà tốc độ đô thị hoá diễn ra mạnh nhất, trong khi đó việc phát triển kết cấu hạ
tầng lại là một công đoạn không thể thiếu trong quá trình đô thị hoá.
Kết cấu hạ tầng là nền tảng của nền kinh tế - xã hội. Đồng thời, theo nhiều
nghiên cứu, phát triển kết cấu hạ tầng là một trong việc làm góp phần làm tăng
thêm các phúc lợi cho xã hội. Do vậy, những khu vực nào có kết cấu hạ tầng càng
đầy đủ thì đáp ứng các nhu cầu trong xã hội càng cao, nhất là các nhu cầu thiết
yếu trong cuộc sống. Do đó, hệ thống kết cấu hạ tầng là một yếu tố chính có vai
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-12-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
trò quyết định đến giá trị của một khu vực nào đó. Do đó, giá của một mảnh đất
đó phụ thuộc hệ thống kết cấu hạ tầng lân cận mảnh đất đó. Mặt khác, kết cấu hạ
tầng bao gồm nhiều kết cấu kinh tế – xã hội như: trường học, bệnh viện, nguồn
điện, đường giao thông, bến xe, trung tâm đô thị, chợ,… Vì thế, sự ảnh hưởng của
hệ thống kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven Thị xã Ngã Bảy được thể hiện qua
sự ảnh hưởng cụ thể của từng những thành phần trong kết cấu hạ tầng như:
Hệ thống kết cấu hạ tầng
(đô thị, giao thông, giáo dục, y tế)
Vị trí thuận lợi
Tiềm năng phát triển miếng đất
(khu vực sống, tình trạng quy hoạch)
thặng dư từ đất
Thu nhập từ đất
thặng dư từ đất
Quy mô diện tích của mảnh đất
Cảm nhận
Môi trường
(không khí, tiếng ồn, nước)
Cảm nhận
SỰ BIẾN ĐỘNG GIÁ
ĐẤT VÙNG VEN
Hình 1: Sơ đồ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven thị xã Ngã Bảy
- Trung tâm thị xã Ngã Bảy : là nơi diễn ra hoạt động thương mại – mua
bán sầm uất nhất trên địa bàn, bao gồm: Chợ đầu mối nông sản của Thị xã và các
vùng lân cận (chợ cấp 1); tập trung những khu mua bán hàng hoá và dịch vụ cần
thiết khác; đồng thời khu vực trung tâm thị xã là nơi tập trung nhiều kết cấu hạ
tầng khác như: Bệnh viện, bến xe, trường học cấp 3. Do đó, giá của những mảnh
đất trên các vùng ven sẽ phụ thuộc rất nhiều vào khoảng cách của chúng đến
trung tâm Thị xã. Điều này có thể được giải thích dựa vào mô hình vị trí của nhà
kinh tế học Von Thumen. Theo ông “thặng dư (địa tô) của mảnh đất có thể tồn tại
ngay cả khi đất đai có chất lượng như nhau” và trong mô hình vị trí của ông thì
khả năng tiếp cận của mảnh đất đến các vùng trung tâm đô thị cũng tạo ra phần
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-13-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
thặng dư chênh lệch của đất đai. Tức là khi khoảng cách của mảnh đất càng gần
(khả năng tiếp cận càng tốt) với trung tâm đô thị thì giá trị của mảnh đất càng cao
(vì nó giúp giảm chi phí vận chuyển đến trung tâm đô thị) và ngược lại. Do đó,
đây là thành phần đầu tiên nằm trong kết cấu hạ tầng cần thiết phải được đưa vào
xem xét khi muốn phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven. Ngoài ra,
một công trình thương mại khác nữa cũng khá quan trọng đó là các điểm chợ trên
các vùng ven. Mặc dù, các điểm chợ này có quy mô nhỏ hơn rất nhiều so với chợ
trung tâm thị xã, song hoạt động mua bán trên các điểm chợ này diễn ra rất sổi
nổi, đặc biệt là với những mặt hàng thiết yếu, sử dụng hàng ngày. Lập luận tương
tự như khu vực trung tâm, các điểm chợ này cũng là một yếu tố có ảnh hưởng đến
giá đất trên các vùng ven.
- Bến xe Thị xã: là bộ phận kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ, đây là
nơi tập trung rất nhiều ô tô, xe khách ra vào thường xuyên vận chuyển hành
khách (đón, trả khách) và hàng hoá đi nhiều nơi hay hiểu theo cụ thể hơn, bến xe
là một công trình giao thông với chức năng như là trạm vận chuyển hành khách,
hàng hoá. Do đó, nơi đây tập trung rất nhiều người qua lại, đồng thời các hộ gia
đình sống càng gần nơi đây rất thuận tiện trong việc mua bán, thu nhập từ đất
cũng được gia tăng. Vì vậy, bến xe Thị xã Ngã Bảy cũng là một yếu tố kết cấu hạ
tầng ảnh hưởng đến giá đất vùng ven.
- Bệnh viện là “cơ sở y tế (nơi khám chữa bệnh và chăm sóc sức khoẻ)
được tổ chức tương đối hoàn chỉnh với quy mô như: có các chuyên khoa, có
phòng mổ, có phòng xét nghiệm, có các phương tiện phục vụ cho việc chẩn đoán
bệnh, có đội ngũ cán bộ y tế gồm các bác sĩ, y sĩ, y tá... Bệnh viện có chức năng
chăm sóc sức khoẻ nhân dân, khám chữa bệnh nội, ngoại trú; phòng bệnh, giáo
dục sức khoẻ; nghiên cứu đào tạo cán bộ”. Bệnh viện đa khoa Thị xã Ngã Bảy
được xây dựng để phục vụ toàn Thị xã, các vùng lân cận do đó nơi đây hàng ngày
có rất nhiều người “qua lại”. Vì vậy, cũng như các yếu tố trên, khoảng cách từ nơi
cư trú đến bệnh viện là một yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven.
- Đường giao thông chính: là đoạn đường có mật độ người đi qua thường
xuyên hoặc là một đoạn đường có cường độ vận chuyển hàng hoá cao. Dựa trên ý
tưởng “tiết kiệm chi phí” vận chuyển của Von Thunen, thì càng gần các đường
giao thông chính thì sẽ tiết kiệm được nhiều hơn các khoản chi phí vận chuyển.
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-14-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
Phân tích ảnh hưởng của việc phát triển kết cấu hạ tầng đến giá đất vùng ven đô thị
Hơn nữa, đối với những căn nhà nằm tiếp giáp với mặt tiền đường sẽ có những
điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh mua bán. Đồng thời, theo cách xác định
giá đất của nhiều địa phương, các lô đất nằm ven trục giao thông chính cũng sẽ
được định giá cao hơn những lô khác. Chính vì vậy, các khoảng cách khác nhau
đến đường giao thông chính là yếu tố quan trọng tác động đến sự khác biệt về giá
đất trên các vùng ven Thị xã.
- Các trường học là “đơn vị cơ sở giáo dục, nằm trong hệ thống giáo dục
quốc dân được thành lập theo quy hoạch của Nhà nước; thực hiện chương trình
giáo dục dạy học do Bộ Giáo dục và Đào tạo qui định nhằm phát triển sự nghiệp
giáo dục. Trường học phải đảm bảo đủ các điều kiện như: Cán bộ quản lý, giáo
viên dạy các môn học, nhân viên hành chính, bảo vệ, y tế... có cơ sở vật chất,
trang thiết bị phục vụ giảng dạy và học tập; có đủ những điều kiện về tài chính
theo qui định của Bộ Tài chính.” Hệ thống trường học phổ thông bao gồm các
loại chính sau:
+ Trường mầm non là “đơn vị giáo dục cơ sở của ngành học mầm non, là
trường được liên hợp giữa nhà trẻ và mẫu giáo. Trường mầm non có chức năng
thu nhận để chăm sóc và giáo dục trẻ em từ 3 tháng đến 6 tuổi”.
+ Trường tiểu học (từ lớp 1 đến lớp 5) là “cơ sở giáo dục bậc tiểu học - bậc
học nền tảng của hệ thống giáo dục quốc dân”.
+ Trường trung học là “cơ sở giáo dục bậc trung học- bậc học nối tiếp bậc
học tiểu học của hệ thống giáo dục quốc dân nhằm hoàn chỉnh học vấn phổ thông.
Có 2 loại trường trung học: Trường trung học cơ sở có từ lớp 6 đến lớp 9 và
trường trung học phổ thông có từ lớp 10 đến lớp 12”.
Trong thời đại ngày nay, giáo dục đã chiếm một phần không thể thiếu
trong sự nghiệp phát triển. Việc đào tạo nguồn nhân lực cho đất nước luôn có
xuất phát điểm từ các bậc phổ thông, nhất là đối với bậc đào tạo cấp 1. Chính vậy
vì, khoảng cách từ mảnh đất đến trường học là một “biến số” có ảnh hưởng đến
giá của mảnh đất đó.
- Nguồn điện: Điện năng là nguồn năng lượng cơ bản nhất và được sử
dụng nhiều nhất trong hệ thống kinh tế - xã hội. Đồng thời, nó góp phần thúc đẩy
sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, thu hút nguồn đầu tư và nâng cao chất
lượng cuộc sống cho người dân. Vì vậy, nguồn cung cấp điện là một yếu tố có
GVHD: Huỳnh Thị Đan Xuân
-15-
SVTH: Đỗ Trần Đình Nguyễn
