Xung Đột Lợi Ích Giữa Các Chủ Thể Khi Thực Hiện Đền Bù Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất Nông Nghiệp Sang Đất Phi Nông Nghiệp Ở Các Dự Án, Thực Trạng Và Giải Pháp

TÓM TẮT ĐỀ TÀI:
XUNG ĐỘT LỢI ÍCH GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ
GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI
NÔNG NGHIỆP Ở CÁC DỰ ÁN, THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Chủ nhiệm đế tài: Lê Hồng Cậy
PHẦN MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình phát triển của đất nước, Nhà nước tiến hành quy hoạch đất đai
phục vụ cho phát triển chung, tuy nhiên quá trình quy hoạch có nhiều vướng
mắc phát sinh khiếu kiện do nguyên nhân chủ quan của các cơ quan Nhà nước,
chủ dự án và người dân, làm cho mục tiêu phát triển không thực hiện được, thậm
chí làm mất lòng tin trong nhân dân.
Trên thực tế đã có rất nhiều trường hợp xảy ra, Nhà nước, chủ dự án đã bồi
thường đúng các văn bản pháp luật, nhưng người dân bị thu hồi đất không chấp
nhận dẫn đế khiếu kiện hoặc dẫn đến tình trạng xấu hơn.
Chức năng quản lý của Nhà nước là tác động đến sự phát triển bền vững của
toàn xã hội không thực hiện được, mà còn làm tổn hại lợi ích chung.
Các quy định của chính sách thu hồi đất đai hiện nay chỉ tập trung đơn thuần vào
quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên chỉ căn cứ vào giá đất do nhà nước
quy định để bồi thường do vậy phát sinh nhiều mâu thuẫn. Vì vậy cần phải
nghiên cứu, giải quyết một cách khoa học mới có thể bảo đảm sự phát triển kinh
tế xã hội bền vững.
Đề tài giải quyết các nội dung: nghiên cứu căn cứ khoa học về giá trị quyền sử
dụng đất nông nghiệp, vai trò của Nhà nước giải quyết xung đột lợi ích giữa các
chủ thể chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp trong
các dự án thực trạng và giải pháp.

1


Đó là lý do chúng tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Xung đột lợi ích giữa các

chủ thể trong khi thực hiện đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp ở các dự án, thực trạng và giải pháp”.
Mục tiêu của đề tài:
Đề tài nghiên cứu về cơ sở khoa học của việc định giá quyền sử dụng đất,
giải quyết xung đột lợi ích, đề xuất các giải pháp để giải quyết xung đột lợi ích
giữa các chủ thể trong khi thực hiện đền bù giá trị quyền sử dụng đất nông
nghiệp sang đất phi nông nghiệp ở các dự án.
Làm tư liệu cho bài giảng Luật Đất đai.
Giới hạn đề tài: Về nội dung nghiên cứu lý thuyết: giá trị quyền sử dụng
đất và lựa chọn của nhà nước trong việc giải quyết xung đột lợi ích kinh tế giữa
chủ dự án và người dân trong quá trình thu hồi đất: thực trạng và giải pháp giải
quyết.
Về không gian: Đề tài được khảo sát thực tế hai dự án tại huyện Củ Chi
và tại Lâm Đồng.
Phương pháp nghiên cứu:
- Cách tiếp cận: tiếp cận hệ thống, tiếp cận khoa học pháp lý
Thu thập thông tin: Thông tin sơ cấp thông qua phỏng vấn người dân bị
thu hồi dất và đại diện chủ dự án và cách giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.
Thông tin thứ cấp thông qua các báo cáo, các tài liệu chuyên đề, phương
tiện thông tin đại chúng.
Giới hạn phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: Lâm Đồng, Thành phố Hồ Chí Minh, và những tỉnh có
thông tin thứ cấp được thu thập;
- Thời gian: trong năm 2008 và trước đó
Nội dung: Ngoài phần mở đầu, đề tài có kết cấu 3 chương được trình
bày ở các phần tiếp theo.
2


CHƯƠNG I:

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH
GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ
GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN
Trong sử dụng đất đai các bậc tiền nhân đã diễn giải: “Nhất điền thiên
vạn chủ” điều này nói đến việc chuyển giao quyền sử dụng đất giữa chủ thể này
với chủ thể khác là yêu cầu khách quan của sự phát triển, vấn đề là phương thức
chuyển giao phù hợp với quy luật phát triển kinh tế-xã hội trong từng thời kỳ
cần có sự lý giải khoa học là yêu cần cần thiết, đóng góp vào quá trình phát triển
chung của xã hội.
Trong quá trình phát triển nhà nước ban hành các văn bản pháp luật liên
quan đến thu hồi đất đai của người dân. Quá trình này xảy ra xung đột lợi ích
giữa các chủ thể nắm giữ quyền sử dụng đất, để làm sáng tỏ nguyên nhân xảy ra
xung đột cũng như vai trò của Nhà nước trong quá trình phát triển kinh tế xã hội
bền vững. Trước hết đề tài giải quyết các nội dung về xung đột lợi ích, giải quyết
xung đột lợi ích, về lý thuyết định giá đất và cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất.

1. LÝ LUẬN VỀ XUNG ĐỘT LỢI ÍCH VÀ GIẢI QUYẾT XUNG
ĐỘT LỢI ÍCH
1.1. Khái quát về xung đột lợi ích
Trong xã hội, lợi ích là cái mà con người luôn hướng tới trong tất cả các
quan hệ. Lợi ích vừa là nhu cầu, vừa là động lực của con người. Toàn bộ đời sống
của cá nhân, đời sống của xã hội là quá trình phát triển, thích ứng và thoả mãn các
lợi ích khác nhau. Mỗi lợi ích đều có xu hướng trở thành tuyệt đối, đòi được thoả
mãn bất chấp những lợi ích khác, vì thế mà nảy sinh sự xung đột lợi ích.
Xung đột lợi ích là trường hợp hai hoặc nhiều nhóm lợi ích trái ngược
cạnh tranh để tồn tại.

3

Khi các lợi ích xã hội khác biệt cùng được tìm kiếm trong điều kiện
nguồn lực đáp ứng các lợi ích có hạn, thì khả năng xảy ra xung đột giữa các
thành viên là khó tránh. Để bảo đảm cho xã hội có thể tồn tại và phát triển thì
những xung đột lợi ích cần phải được giải quyết, các nhóm có lợi ích xung đột
cần đạt được thoả thuận về cách giải quyết xung đột. Tuy nhiên, các nhóm này
rất khó đi đến một thỏa thuận thống nhất để giải quyết xung đột. Cần có một tổ
chức đứng ra làm trọng tài, giúp các bên giải quyết xung đột dựa trên những
chuẩn mực, quy tắc thỏa mãn một cách tốt nhất lợi ích của các bên. Tổ chức đó
là Nhà nước, những chuẩn mực, quy tắc đó là pháp luật.
1.2. Giải quyết xung đột lợi ích
Khi đứng trước yêu cầu giải quyết xung đột giữa các lợi ích, Nhà nước
phải lựa chọn giữa hai phương án: hoặc hy sinh hẳn một lợi ích để bảo toàn lợi
ích còn lại; hoặc dung hòa bằng cách cắt giảm mỗi lợi ích một chút, để cả hai
tiếp tục cùng tồn tại hòa bình trong một ngôi nhà chung. khi giải quyết xung đột
lợi ích của các nhóm lợi ích trong xã hội luôn phải tính đến tính ổn định và phát
triển bền vững.
Nhà nước giải quyết xung đột lợi ích thông qua 02 phương thức: xây dựng
pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật
a. Xây dựng pháp luật để giải quyết xung đột lợi ích
Khi xây dựng cơ chế giải quyết xung đột lợi ích, người làm luật cần bảo
đảm yêu cầu: một khi cần hi sinh một lợi ích chính đáng để bảo đảm sự toàn vẹn
của một lợi ích chính đáng khác, thì người có lợi ích bị thủ tiêu phải được đền
bù thỏa đáng. Chính theo nguyên tắc này mà các chế độ trưng mua tài sản tư,
đền bù đất đai và tái định cư để giải phóng mặt bằng… được xây dựng.
Tác động tiêu cực có thể xảy ra ngay khi ban hành pháp luật: Người soạn
thảo luật có thể đứng trước những cám dỗ; và có thể đưa ra những phương án
lập pháp, lập quy thiên lệch, thậm chí bất công.
4

Vì vậy, việc xây dựng pháp luật nhằm giải quyết xung đột lợi ích phải
được đặt trong một cơ chế chặt chẽ, nghiêm ngặt, nhắm đến mục tiêu cho ra đời
các quy tắc thỏa mãn các tiêu chí công bằng. Tính chặt chẽ, nghiêm ngặt của cơ
chế, xây dựng pháp luật thể hiện thành hai tính chất cần thiết và là hai yêu cầu
cơ bản đối với một quy trình làm luật dó là: tính dân chủ và tính minh bạch.
Dân chủ trong quy trình làm luật là bảo đảm rằng luật, trên nguyên tắc, là
quy ước giữa các thành viên trong xã hội dân sự được Nhà nước xác nhận và
bảo đảm thực hiện. Trong trường hợp xung đột lợi ích, người dân, thông qua vai
trò trọng tài của Nhà nước, thỏa thuận về cách giải quyết xung đột và cam kết
thực hiện thỏa thuận ấy.
Minh bạch trong quy trình làm luật là bảo đảm rằng việc ra các quyết
định của cơ quan làm luật là kết quả sự cân nhắc giữa các ý kiến trái ngược dựa
trên các chuẩn mực có giá trị phổ quát, gọi chung là lẽ phải Trong điều kiện tất
cả các lợi ích liên quan đều chính đáng, quy trình làm luật phải đảm bảo cho các
nhóm lợi ích thực hiện tranh luận công khai, trực tiếp và đa phương cùng với
người chủ trì dự án pháp luật, để đi đến một giải pháp lập pháp, lập quy thể hiện
sự cân bằng giữa các lợi ích trái ngược.
b. Tổ chức thực hiện pháp luật giải quyết xung đột lợi ích
Sau khi đã xây dựng một hệ thống pháp luật được coi là hoàn chỉnh, làm
cơ sở quan trọng để giải quyết xung đột lợi ích, nhà nước cần phải tổ chức thực
hiện hệ thống pháp luật đó trên thực tế.
Để đảm bảo tính khách quan trong việc đưa pháp luật vào cuộc sống, mọi
hoạt động của các cơ quan hành chính nhà nước phải được tiến hành trên cơ sở
Hiến pháp, Luật. Cơ quan hành chính nhà nước có quyền tiến hành các hoạt
động quản lý theo sáng kiến của mình, nhưng khi hành động thì phải lệ thuộc
vào Hiến pháp, Luật.

5

Thông thường mọi người cho rằng: Nhà nước có quyền giao thì cũng có quyền
thu hồi đất. Tuy nhiên, cần phải hiểu giao đất là nhiệm vụ Hiến định của Nhà
nước, còn được giao đất là quyền Hiến định của dân. Theo pháp luật khi người
dân đã được giao đất, họ có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng, cũng có
nghĩa là họ có quyền không chuyển nhượng. Phải có tư duy như vậy để thấy giới
hạn quyền của Nhà nước trong quá trình thực hiện việc đền bù giá trị quyền sử
dụng đất nông nghiệp trong các dự án đầu tư.
Nghĩa vụ của các cơ quan Hành chính Nhà nước là phục vụ lợi ích công
cộng và lợi ích chính đáng của tổ chức, cá nhân, mục tiêu lớn nhất là ổn định xã
hội và phát triển bền vững. Ra một quyết định hành chính thu hồi đất của người
dân để thực hiện các dự án đầu tư mà không kèm theo các biện pháp giải quyết
xung đột lợi ích, xử lý hậu quả cần thiết và hợp lý,sẽ dẫn đến nhà chức trách sẽ
trở thành người tổ chức cho một nhóm thành viên xã hội dùng vũ lực để chiếm
đoạt lợi ích của một nhóm thành viên khác. Điều này hoàn toàn đi ngược lại các
nguyên tắc cơ bản được thiết lập trong xã hội được gọi là có tổ chức và thượng
tôn pháp luật.
Mặt khác, khi hành động gây thiệt hại tới lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá
nhân thì các cơ quan hành chính nhà nước phải chịu xử lý, xét xử của tòa án, bồi
thường thiệt hại cho tổ chức, cá nhân theo phán xét của Tòa án.

2. LÝ LUẬN VỀ ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT NÔNG NGHIỆP
CỦA NÔNG DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.1. Lý thuyết hệ thống cho việc đền bù khi giải tỏa, di dời cộng đồng
dân cư phục vụ cho các dự án đầu tư
Lý thuyết hệ thống cho rằng xã hội là một hệ thống với các thành phần,
yếu tố có những chức năng nhất định tạo thành cấu trúc ổn định. Một xã hội tồn
tại được là do các bộ phận cấu thành của nó hoạt động nhịp nhàng với nhau, bảo

6

đảm sự cân bằng chung của cả cấu trúc. Bất kỳ một sự thay đổi nào giữa các
thành phần cũng ảnh hưởng đến trạng thái cân bằng của toàn bộ hệ thống
Cộng đồng dân cư ở một khu vực nhất định cũng được xem xét như là
một hệ thống xã hội. với các yếu tố cấu thành như việc làm, thu nhập, giáo dục,
y tế, văn hóa, nhà ở, điều kiện tiếp cận các dịch vụ xã hội, môi trường, các điều
kiện sinh hoạt khác, các mối quan hệ xã hội... Theo lý thuyết hệ thống, khi cộng
đồng này bị giải tỏa, di dời, để phục vụ cho các dự án đầu tư sẽ dẫn đến sự thay
đổi của các yếu tố nói trên. Nếu không có những chính sách đền bù thỏa đáng,
hợp lý, thì chất lượng cuộc sống của họ, của cộng đồng dân cư này sẽ bị xáo
trộn.
2.2. Lý thuyết về đền bù
Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao.
Trong các quan hệ trao đổi lợi ích, có một nguyên tắc cần được tuân thủ:
nguyên tắc sòng phẳng và công bằng. Áp dụng nguyên tắc này, để loại trừ một
lợi ích chính đáng trong khuôn khổ giải quyết xung đột lợi ích bằng Pháp luật,
thì nhóm có lợi ích được bảo vệ phải “mua lại” lợi ích bị loại trừ với giá cả hợp
lý.
Dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền tài sản (quyền tài sản
được coi là một loại tài sản – Bộ luật dân sự 2005). Do vậy, quyền sử dụng đất
của tổ chức, cá nhân được mua bán, trao đổi theo cơ chế thị trường. Việc mua
bán, trao đổi quyền sử dụng đất là các quan hệ dân sự do các chủ thể thực hiện
theo các nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng.
Trong kinh tế thị trường, Mua bán theo nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận,
được coi là đã được đền bù thỏa đáng. Tất nhiên mỗi bên đều có tính toán riêng,
(lấy được bù mất), phù hợp với hoàn cảnh riêng có của mình.
Ngay cả những trường hợp chuyển dịch quyền sử dụng đất giữa Nhà nước
với dân vì những lợi ích công cộng, sử dụng cơ chế trưng mua có tính bắt buộc
7

thì giá trưng mua, tuy do Nhà nước quy định, không phải là giá thỏa thuận,
nhưng cũng phải sát giá thị trường để bảo đảm cuộc sống bình thường của
những người có đất bị thu hồi. Bảo đảm lợi ích công cộng nhưng phải tôn trọng
lợi ích riêng.
3. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP
3.1. Tiếp cận theo góc độ thu nhập (địa tô):
Địa tô đã xuất hiện từ khi có quyền tư hữu về ruộng đất và là hình thức
bóc lột chủ yếu trong xã hội phong kiến. Trong xã hội phong kiến, địa tô ban
đầu là tô lao dịch, sau đó là tô hiện vật và khi kinh tế hàng hoá phát triển thì xuất
hiện tô tiền, đó là khoản tiền mà người thuê đất phải trả cho người chủ đất để
được quyền sử dụng ruộng đất trong khoảng thời gian nhất định.
Địa tô TBCN bao gồm các bộ phần khác nhau là địa tô chênh lệch (bao
gồm địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II) và địa tô tuyệt đối.
Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
điều kiện tự nhiên thuận lợi như độ màu mỡ của đất đai, vị trí của đất đai so với
nơi tiêu thụ.
Địa tô chênh lệch II gắn liền với hiệu quả khác nhau của số tư bản đầu tư
thêm trên cùng một diện tích ruộng đất, tức là gắn liền với việc thâm canh trong
nông nghiệp.
Công thức xác định giá cả đất đai (công thức 1.1.):
Giá cả

=

Địa tô
Tỷ suất lợi tức

Công thức này được xác định bằng cách tính tổng hiện giá của các khoản
địa tô nhận được trong tương lai, với lãi suất chiết khấu là tỷ suất lợi tức hiện

hành.
Tuy nhiên, một điểm cần lưu ý là công thức 1.1 chỉ đúng trong trường hợp
địa tô là một đại lượng bất biến theo thời gian. Thực tế cách mạng khoa học 8


công nghệ trong nông nghiệp từ những năm 60 của thế kỷ XX cho đến nay đã
chi ra rằng, giá trị sản xuất nông nghiệp trên một đơn vị diện tích gia tăng theo
thời gian; mặc dù diện tích đất nông nghiệp có xu hướng giảm sút do tác động
của công nghiệp hoá và đô thị hoá, nhưng sản lượng lương thực toàn cầu vẫn
tăng và đáp ứng đủ nhu cầu tiêu dùng của xã hội loài người. Do đó, chuyên đề
đưa ra giả định là địa tô sẽ tăng theo thời gian với tốc độ tăng trưởng bằng với
tốc độ tăng của sản lượng nông nghiệp trong dài hạn.
Nếu chiết khấu các dòng địa tô gia tăng với tốc độ g theo tỷ suất lợi tức
cần thiết, ta thu được công thức xác định giá cả đất đai mới (công thức 1.2):
Giá cả

=

Địa tô
Tỷ suất lợi tức – tốc độ g

Tỷ suất lợi tức trong công thức 1.2 có thể xác định theo nhiều tiêu chí
khác nhau, nhưng người ta thường quy cho đây là chi phí cơ hội của đồng vốn,
và trong nhiều trường hợp, tỷ suất lợi tức phù hợp được lấy bằng lãi suất trái
phiếu chính phủ dài hạn.
3.2. Tiếp cận theo góc độ chi phí
Cách tiếp cận thứ hai trong định giá đất nông nghiệp dựa trên giả định là
giá trị của đất được quyết định bởi tư bản ứng trước, nghĩa là giá đất nông
nghiệp bằng tổng các chi phí đã bỏ ra trong quá khứ, bao gồm chi phí khai
hoang, san lấp, gia tăng độ phì của đất, xây dựng các công trình giao thông, thủy

lợi… Tuy nhiên, phương pháp này khó được áp dụng trong thực tế định giá đất
nông nghiệp, vì khó hạch toán được các chi phí mà các chủ thể (bao gồm nhà
nước và các chủ đất) đã bỏ ra để hình thành giá trị đất. Phương pháp này chủ
yếu được áp dụng trong định giá các công trình xây dựng gắn liền với đất.
3.3. Tiếp cận bằng phương pháp so sánh
Cách tiếp cận thứ ba trong định giá đất nông nghiệp là so sánh thửa đất
cần định giá với một thửa đất đã có giá giao dịch, có những điều kiện về vị trí,
9


quy mô, chất lượng đất gần giống nhau. Điều kiện để áp dụng được phương
pháp này là phải có một thị trường đất đai phát triển và chi tiết các giao dịch
phải được cập nhật bởi cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan quản lý thị
trường (sàn giao dịch bất động sản).
4. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
4.1. Quyền sử dụng đất – một loại tài sản theo quy định của pháp luật
Theo quy định của Bộ luật dân sự, quyền tài sản là một loại tài sản. Quyền
tài sản là quyền định giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch
dân sự. Quyền sử dụng đất khi được trao đổi, chuyển dịch từ chủ thể này sang
chủ thể khác trên thị trường cũng có thể định giá được. Vì vậy, quyền sử dụng
đất là một loại tài sản – quyền tài sản.
Quyền sử dụng đất được xây dựng trong khuôn khổ chế định quyền chủ
thể. Quyền chủ thể được hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những người khác
theo quy định của pháp luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trong việc
thực hiện các quyền được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó. Chẳng hạn,
quyền sở hữu đối với một tài sản sinh lợi là quyền của chủ sở hữu được độc
quyền sử dụng tài sản, thu hoa lợi từ tài sản và định đoạt tài sản; tất cả mọi
người phải tôn trọng quyền đó và mọi hành vi xâm phạm quyền đó đều có thể bị
chế tài theo quy định của pháp luật.
Xét theo tiêu chí giá trị tài sản của quyền, thì quyền chủ thể được phân

thành hai loại: quyền không định giá được bằng tiền, gọi là quyền nhân thân, và
quyền định giá được bằng tiền, gọi là quyền tài sản. Trên nguyên tắc, quyền tài
sản có thể chuyển giao được trong giao lưu dân sự và do đó, là sự bảo đảm đối
với các nghĩa vụ tài sản mà người có quyền xác lập.
Quyền tài sản là một cách nhìn nhận tài sản như một khái niệm pháp lý
Về mặt pháp lý, tài sản có thể được nhận biết như là một vật hoặc một quyền.
Tài sản được phân loại theo những cách khác nhau tuỳ theo nó được hiểu là vật
hay quyền.

10


- Là vật, tài sản được phân loại theo tiêu chí vật lý: vật có thể nhận biết
được bằng giác quan tiếp xúc gọi là vật hữu hình; trong trường hợp ngược lại ta
có vật vô hình.
- Là quyền, tài sản cũng được phân loại theo tiêu chí vật lý, nhưng cách
thiết lập tiêu chí vật lý mang tính đặc thù. Các quyền được thực hiện trực tiếp
trên một vật hữu hình mà không cần sự hỗ trợ của một người nào khác gọi là
quyền đối vật, mà tiêu biểu nhất là quyền sở hữu. Các quyền được thực hiện
chống lại một người gọi là quyền đối nhân;. Trong pháp luật Việt Nam ít đề cập
đế quyền đối vật và quyền đối nhân, nên trong thực tế có những vấn đề không
giải quyết triệt để các vấn đề phát sinh.
Trong nội dung đề tài, chúng ta chỉ bàn đến quyền sử dụng đất. Quyền sử
dụng đất là quyền có thể chuyển giao từ người này qua người khác được, với
cách tiếp cận quyền định giá được bằng tiền, gọi là quyền tài sản. Quyền sử
dụng đất có thể định giá được, nó thực sự là quyền tài sản như các quyền tài sản
khác. Trên nguyên tắc, quyền tài sản có thể chuyển giao được trong giao lưu dân
sự và do đó, là sự bảo đảm đối với các nghĩa vụ tài sản mà người có quyền xác
lập.
Trong giao lưu dân sự các chủ thể có quyền tài sản do pháp luật quy định.

Đó là các quyền tự do thiết lập quan hệ, tự do chuyển giao có điều kiện và tự do
chuyển giao không có điều kiện, các nguyên tắc trong quan hệ dân sự đó là tự
nguyện, bình đẳng và cùng có lợi.
Thực hiện các dự án phát triển kinh tế là yêu cầu khách quan của quá trình
phát triển đất nước trong giai đoạn hiện nay. Trong quá trình này việc nhà nước
phải thực hiện việc thu hồi đất đai là công việc cần thiết bảo đảm cho sự phát
triền chung, tuy vậy trong quá trình này, do lợi ích của các chủ thể có lúc trái
ngược nhau, vì vậy phát sinh xung đột lợi ích giữa các chủ thể có liên quan. Giải
quyết tốt xung đột lợi ích giữa các chủ thể trong quan hệ thu hồi đất có ý nghĩa
to lớn tác động đến sự phát triển kinh tế xã hội bền vững.

11


Khi thực hiện các chính sách về đất đai cần thiết phải làm rõ quyền sử
dụng đất là quyền tài sản, các chủ thể khi tham gia quan hệ liên quan đến chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải tôn trọng các nguyên tắc chung nhất trong giao
dịch dân sự đó là tự nguyện bình đẳng và cùng có lợi. Chỉ khi nào các nguyên
tắc giao dịch dân sự được thực hiện trong quá trình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì khi đó các xung đột lợi ích giữa các chủ thể mới được giải quyết
triệt để nhất, kinh tế xã hội phát triển bền vững, ổn định.
4.2. Hệ thống hóa các văn bản pháp luật liên quan đến quyền tài sản
trong lĩnh vực đất đai hiện hành
Điều 17 Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 tiếp tục khẳng định
đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 18).
Luật Đất đai 2003 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi
dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững; Các quyền của người sử

dụng đất: được cấp GCNQSDĐ, được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu
tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền
sử dụng đất, được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ "Sở hữu đất đai"
(Điều 5), "Quản lý Nhà nước về đất đai" (Điều 6), "Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai" (Điều 7). Với tư cách "Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai", Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn. Nhà
nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa
12


đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích được giao theo quy
định của pháp luật
Về quyền sử dụng đất đai: thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh
tế, Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai; Tuy nhiên
Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào các mục đích, dưới các hình thức giao
đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp
cụ thể này, quyền sử dụng đất của Nhà nước được được trao cho người sử dụng
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
của cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng
lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại.

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt
số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền của người sử dụng
đất, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp ,
góp vốn quyền sử dụng đất;
Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất
trong các trường hợp: Nông dân đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất
có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa,
chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm canh, hoặc khắc phục sự
manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu "có tốt, có xấu, có gần, có
xa”; Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng
thay đổi chỗ ở. Nói cách khác, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là không có
mục đích thương mại .
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng
đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
13


nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng
đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho
người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ
ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù
của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao
đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng trong quan hệ dân sự mà có
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng

quyền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Thế chấp quyền sử dụng đất: là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất đai (không đầy đủ), trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy
đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất
đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp
chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo cho một giá trị nhất định; khi người thế
chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn.
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: là hành vi, mà người có quyền
sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất,
xây dựng xí nghiệp. Phương thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là cách
phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong
các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông
nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại... mà vẫn đảm bảo được việc
làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con
đường hiện đại hoá và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
Theo Luật đất đai 2003 quy định chi tiết các quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
14


bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61). Điều này khẳng định
quyền sử dụng đất định giá được bằng tiền, là một loại tài sản, là một quyền chủ
thể.
Quyền chủ thể được hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những người
khác theo quy định của pháp luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trong
việc thực hiện các quyền được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó. tất cả mọi
người phải tôn trọng quyền đó và mọi hành vi xâm phạm quyền đó đều có thể bị
chế tài theo quy định của pháp luật.

Các quy định của pháp luật về thu hồi đất đai:
Thi hành Luật đất đai năm 2003 về việc thu hồi đất: Luật đất đai 2003 quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu, nhưng nhà
nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho người sử dụng đất là các cá nhân
hoặc tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất, nhà
nước có các quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật, được cụ thể hóa
bằng Luật đất đai và các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện luật đất đai:
Nghị định 84/2007/NĐ-CP Ngày 25/5/2007 và việc thu hồi đất trong Luật Đất
đai.
5. CHÍNH SÁCH ĐỀN BÙ KHI THU HỒI ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC
TRONG KHU VỰC
Trong quá trình phát triển, một số nước trong khu vực tiến hành thu hồi đất để
phục vụ cho sự phát triển. khi thu hồi đất các nước thực hiện bồi thường, tổ chức tái
định cư. Phân tích, học tập cách thực hiện của họ làm bài học cho chúng ta trong quá
trình thực hiện chính sách thu hồi đất là bài học quý.
Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng
như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu
như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án
15


đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo
cho những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với
trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người
nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi đất được
thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp
bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định

cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân
với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo
giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm
bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng
mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm.
Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn vị xây
dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ
yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau:
Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà
cũ;
Hai là, giá đất tiêu chuẩn;
Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân
ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là
chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian
để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những
16


cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác
nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài
sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những
thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do: Thứ nhất,
đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động tái
định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các
nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.

Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính
quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi
thường hỗ trợ tái định cư.
Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái
định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất
không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển
đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng.
Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm;
tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây
xong nhà tái định cư…
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được
tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính
chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn
17


chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với
mức cao hơn giá thị trường.
Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt
từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu
đất định cư trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính
quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù
được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền
mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,

được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có
quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều
lần so với giá gốc.
6. TÁI ĐỊNH CƯ:
Khi thu hồi đất để thực hiện việc tổ chức lại không gian, Nhà nước phải thực
hiện di dời dân cư, việc di dời dân cư cần phải thực hiện đầy đủ công việc của tái
định cư.
Theo chính sách tái định cư hiện hành của nhà nước. Tái định cư phải bảo đảm
cho người dân đến nơi ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Yêu cầu thiết thực nhất
là người dân tái định cư phải có cuộc sống ổn định. Nội dung của việc tái định cư
phải thực hiện: Xây dụng cơ sở như: Nhà ở cùng các điều kiện sống, sinh hoạt, việc
làm , thu nhập và những thay đổi khác.
Xét về lợi ích, khi thu hồi đất để thực hiện quá trình phát triển, Nhà nước ( hay
xã hội) phải đổi cái giá trị nhỏ hơn để được giá trị lớn hơn, phần lớn hơn người dân
chấp nhận di dời phải được nhận một phần trong đó.

18


Xét về xã hội, khi thực hiện di dời, tái định cư cần hết sức hạn chế gây sự xáo
trộn, khó khăn cho cư dân khi phải đột ngột thay đổi nơi ở, thay đổi các thói quen
sinh hoạt, và khó khăn nhất là việc làm, thu nhập ổn định. Thực tế ở nhiều khu tái
định cư, nhà đầu tư chỉ đơn thuần xây cho người dân căn hộ, giao cho họ sử dụng là
xong. Cách làm này không tạo ra sự ổn định bền vững và thực chất là thành công
của các dự án còn hậu quả nặng nề từ các dự án chuyền cho người dân và Nhà nước,
điều này xét về xã hội là thất bại.
CHƯƠNG II:
THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT XUNG ĐỘT LỢI ÍCH
GIỮA CÁC CHỦ THỂ KHI THỰC HIỆN ĐỀN BÙ

GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CÁC DỰ ÁN

Quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất diễn ra một cách khách quan do
nhu cầu phát triển của xã hội, quá trình này được các bậc tiền nhân diễn giải;
“Nhất điền thiên vạn chủ”
Thông qua các dự án kinh tế, các dự án phát triển kinh tế xã hội, Nhà
nước thực hiện quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo mục tiêu CNH, HĐH.
Trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cần:
- Tôn trọng tính khách quan của cơ cấu và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Nhà nước định hướng và thực hiện những nội dung tổ chức, quản lý vĩ mô trong
quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
- Nhà nước can thiệp vào quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, trong
trường hợp chủ đầu tư và người nông dân không tự thỏa thuận được giá trị
quyền sự dụng đất đất.
Quá trình này thường xảy ra xung đột lợi ích giữa các chủ thể tham gia
vào quá trình chuyển giao quyền sử dụng đất. Với vai trò của nhà nước phải giải
quyết các xung đột phát sinh theo pháp luật, có như vậy kinh tế xã hội mới có
19


môi trường thuận lợi, phát triển ổn định, bền vững theo các mục tiêu phát triển
kinh tế xã hội của nhà nước.

1. Đánh giá hệ thống văn bản hiện hành của nhà nước ban hành liên
quan đến quyền sử dụng đất
Luật đất đai và các văn bản pháp luật quy định về quyền của chủ sở hữu
của nhà nước và quyền của các chủ thể nhận quyền sử dụng đất.
Trước hết xem xét trong quan hệ dân sự, Nhà nước là chủ sở hữu có các
quyền của chủ sở hữu theo pháp luật quy định. Nhà nước có đầy đủ quyền năng
của chủ sở hữu. Nhà nước còn phải chịu trách nhiệm trong việc định hướng phát

triển kinh tế xã hội bền vững.
Trong đề tài chúng tôi xem xét việc thu hồi đất của người dân đang sử
dụng đất, nhà nước thu hồi và giao cho chủ dự án trong quan hệ dân sự, để làm
cơ sở cho việc giải quyết xung đột lợi ích.
Trong mối quan hệ dân sự, hai chủ thể trong quan hệ thu hồi đất của chủ
thể này(người dân được giao đất trước) giao cho chủ thể khác( chủ dự án được
giao đất sau). Hai chủ thể đều là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (đều là
người nhận quyền sử dụng đất) trong mối quan hệ với chủ sở hữu ( Nhà nước).
xét trong mối quan hệ này thì người dân đang sử dụng đất và chủ dự án bình
đẳng trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này với người
khác. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hành vi chuyển quyền sử dụng đất,
trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề
khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà
pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân,

20


Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất.
Hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển giao tài sản,
cho dù nó là tài sản đặc biệt thì nó vẫn là tài sản, có giá trị chuyển nhượng, nó là
quyền của người dân được giao quyền sử dụng đất theo pháp luật. Trong nền
kinh tế thị trường, tài sản( QSDĐ) trong giao dịch dân sự phải tuân thủ các
nguyên tắc trong giao lưu dân sự đó là tự nguyên, bình đẳng và cùng có lợi.
Chỉ nêu điều 40 luật đất đai đã thấy cósự vi phạm nguyên tắc tự nguyện,
bình đẳng. Điều 40 quy định: Thu hồi đất trong trường hợp đất thuộc diện Nhà

nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thỏa thuận nhưng
không đạt được sự thoả thuận với người sử dụng đất: mục 1 quy định Đất dự án
phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương
thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn bản
chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư
chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết
định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi.
Quy định như trên hoàn toàn trái với nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng
giữa các chủ thể trong giao lưu dân sự điều đó được thể hiện: Theo Luật đất đai
2003 quy định chi tiết các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (Điều 61). điều này khẳng định quyền sử dụng đất định giá
được bằng tiền, là một loại tài sản, là một quyền chủ thể. Quyền chủ thể được
hiểu là việc hạn chế quyền tự do của những người khác theo quy định của pháp
21


luật, vì lợi ích của chủ thể quan hệ pháp luật trong việc thực hiện các quyền
được thừa nhận trong một lĩnh vực nào đó.
Tại điều này lại quy định: “nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể
từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với
nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích
đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu

hồi”. Với quy định của pháp luật như vậy, người dân hoàn toàn mất quyền tài
sản, bởi lẽ nếu không giao đất cho chủ đầu tư thì nhà nước cũng thu hồi, điều
này được đặt ra ngay từ khi có quy hoạch. Trong trường hợp này hoàn toàn
không có tự nguyện, bình đẳng theo nguyên tắc giao lưu dân sự. Hơn thế nhà
đầu tư không cần thỏa thuận với người dân mà chờ hết 180 ngày để bộ máy nhà
nước thu đất của người dân và giao lại cho nhà đầu tư. Điều này nhà làm luật đã
đưa ra một điều luật hoàn toàn bất lợi cho người dân, ưu thế thuộc về nhà đầu tư,
hơn thế nữa nhà nước bảo vệ lẽ công bằng nhưng lại đứng về phía nhà đầu tư
đang có ưu thế càng làm cho việc bất bình đẳng trầm trọng hơn.
Điều 106.(luật đất đai) Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Với các quyền theo luật định, chủ dự án khi nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất trước theo tính toán lợi
ích của các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Tuy vậy, trong quan hệ này, mục đích của Nhà nước chuyển quyền sử
dụng đất từ người này qua người khác theo định hướng của nhà nước, với mục
đích của nhà nước đã có mầm mống của xung đột lợi ích.
Nhà nước với vai trò tác động đến sự phát triển bền vững của toàn xã hội
khi quyết định việc thu hồi đất đai của người đang có quyền sử dụng để giao cho
22


chủ thể khác về nguyên tắc phải bảo đảm lợi ích người sử dụng sau phải có hiệu
quả cao hơn, phần hiệu quả hơn phải bù đắp cho người sử dụng đất đai trước
công bằng, người bị thu hồi đất phải hài lòng về kinh tế và về tâm lý.
+ Thực tế tổ chức việc thi hành các văn bản quy định liên quan đến các
quyền tài sản (được quy định về quyền sử dụng đất) trong quá trình thực hiện
thu hồi đất của nông dân.
+ Các dự án nhà nước thì phải đền bù theo khung giá quy định các dự án

Nhà nước thường kèm theo các chính sách như tạm cư, tái định cư, hỗ trợ di dời,
đào tạo nghề các khoản này không được cộng vào giá đền bù khiến người bị thu
hồi đất ngộ nhận giá đền bù của nhà nước thấp hơn giá dự án kinh doanh( nên
cộng hết các khoản vào giá đền bù để người bị thu hồi đất dễ so sánh). Từ việc
xây dựng khung giá đền bù, Nhà nước đã đưa ra các phương pháp tính giá đền
bù tại các văn bản:
Các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính:
Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất (từ đây gọi tắt là Thông tư 114):
Thông tư 114 đưa ra 2 phương pháp định giá đất, đó là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cách tiếp cận bằng phương pháp
so sánh thửa đất cần định giá với 3 đến 5 thửa đất khác, nhưng tương đồng với
nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý, ở liền kề hoặc ở
khu vực lân cận và đều có các điều kiện tương tự, đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá
quyền sử dụng đất thành công trong thời gian tối đa là 03 năm, tính đến thời
điểm định giá.
Công thức định giá đất như sau (công thức 2.1.):
Giá trị ước tính = Giá
của thửa đất,

nhượng

chuyển ± Mức tiền điều chỉnh mức
quyền
23

giá hình thành từ những yếu

khu

đất

định giá

cần

sử dụng đất của
từng thửa đất,
khu đất so sánh

tố khác biệt về giá của từng
thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần

định giá
Giá của thửa đất cần định giá là số bình quân của các mức giá của 3 đến 5
thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá theo công thức
Phương pháp thu nhập tính bằng cách chiết khấu thu nhập thuần túy hàng
năm (bình quân trong tối đa ba năm vừa qua) theo lãi suất tiết kiệm 12 tháng.

24


Công thức định giá đất như sau (công thức 2.2.):
Giá đất ước

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất

tính
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
Thông tư 114 yêu cầu ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp so
với phương pháp thu nhập.
Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 17/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP (từ đây gọi tắt là Thông tư 145):
Thông tư 145 đưa ra 2 phương pháp định giá đất mới ngoài 02 phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập, là phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp và Phương pháp thu nhập được xác định
tương tự như Thông tư 114.
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền
với đất). Về mặt bản chất, phương pháp chiết trừ giống phương pháp so sánh
trực tiếp, nhưng quan tâm hơn đến việc định giá tài sản gắn liền với đất.
Công thức định giá đất như sau (công thức 2.3):
Giá trị của

=

Giá chuyển nhượng

−

Giá trị hiện tại của

thửa đất
bất động sản
các tài sản trên đất
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân
của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản thỏa mãn tiêu chuẩn so
sánh.
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự
phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản. Phương pháp
này áp dụng trong định giá các thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất,
25