Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại thành phố Lạng Sơn Tỉnh Lạng Sơn (Khóa luận tốt nghiệp)

I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM

Lấ THANH TM

Tờn ti:

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hởng đến giá đất và phân vùng giá đất
tại phờng Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn

khóa luận tốt nghiệp đại học

H o to

: Chớnh quy

Chuyờn ngnh

: a chớnh Mụi trng

Lp

: K42A - CMT

Khoa

: Qun lý ti nguyờn

Khoỏ hc

: 2010-2014

Ging viờn hng dn

: Th.S Nguyn Quang Thi

Thỏi Nguyờn, nm 2014


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các Trường
Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa
học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế, là
kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh
nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản lí Tài nguyên, Trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên
cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh
Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn. ”
Để hoàn thành khoá luận này trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, cảm ơn các thầy cô giáo
đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn
luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Tôi đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu
sắc của thầy Th.S Nguyễn Quang Thi, cảm ơn tập thể cán bộ khoa Quản lí Tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi trong
quá trình thực hiện chuyên đề.
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên
khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Tôi rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn sinh viên để giúp tôi hoàn thành
khoá luận được tốt hơn.

Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014
Sinh viên

Lê Thanh Tâm


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang

Bảng 4.1: Đặc trưng dòng chảy sông Kỳ Cùng .............................................. 28
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại năm 2011 .............. 36
Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm I ......................................................................................... 40
Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm II ........................................................................................ 41
Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm III ...................................................................................... 42
Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm
2014 ................................................................................................................. 44
Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2014 ....... 44
Bảng 4.8: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường Lê Lợi đoạn 2. ........... 45
Bảng 4.9: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu ......................................... 54


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang

Hình 4.1: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các
đường Trần Đăng Ninh đoạn 1, đường Bà Triệu đoạn 3, đường Nội bộ khu

chung cư Mỹ Sơn năm 2013 ........................................................................... 43
Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất .................... 46
Hình 4.3 : Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất của phường
Vĩnh Trại năm 2014 (MSD) ............................................................................ 48
Hình 4.4: Nghề nghiệp , thu nhập bình quân, giá thị trường , giá quy định
(MSD).............................................................................................................. 49
Hình 4.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất (PCA) ..... 50
Hình 4.7: Bản đồ phường Vĩnh Trại được chuẩn hóa và chuyển sang dạng
Shap File của ArcGIS...................................................................................... 51
Hình 4.8 : Hệ thống giao thông phường Vĩnh Trại trong ArcGIS.................. 52
Hình 4.9 : Hệ thống dân cư trên trục đường Ngô Quyền và Mĩ Sơn .............. 52
Hình 4.10 : Hệ thống dân cư trên trục đường Lê Đại Hành ........................... 53
Hình 4.11 : Hệ thống dân cư trên trục đường Chu Văn An ............................ 53
Hình 4.12 : Dữ liệu thuộc tính thuộc đoạn đường Trần Đăng Ninh ............... 54
Hình 4.13 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí của các đường.............................. 54
Hình 4.14 : Cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh .............................. 55


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Giải nghĩa
BĐS

Bất động sản

CS

Cộng sự

CP

Chính Phủ

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

HTĐ

Hệ tọa độ

MDS

Multi – Dementional Scaling

NĐ

Nghị định

PCA

Principal Component Analysis

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

VND

Việt Nam đồng

VT

Vị trí

Gtt

Giá thị trường

Gqđ

Giá quy định


MỤC LỤC
Trang

PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................... 2
1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát ................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể ..................................................................... 2

1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai .................................................. 4
2.1.1. Khái niệm về đất đai .............................................................................. 4
2.1.2. Khái niệm về thị trường đất đai ............................................................. 4
2.2. Giá đất ........................................................................................................ 5
2.2.1. Khái niệm về giá đất: .............................................................................. 5
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành đất ................................................................ 5
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai. ................ 8
2.3. Định giá đất .............................................................................................. 12
2.3.1. Khái niệm: ............................................................................................. 12
2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất .................................................................. 12
2.3.3. Các phương pháp định giá đất............................................................... 14
2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới ............................. 18
2.4.1. Công tác định giá đất ở Đức.................................................................. 18
2.4.2. Công tác định giá đất ở Úc .................................................................... 18
2.4.3. Công tác định giá đất ở Malaysia.......................................................... 20
2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam .......................................................... 21
2.5.1. Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại Việt Nam .................... 21
2.5.2. Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại tỉnh Lạng Sơn: ............ 22
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 23
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 23


3.1.2.Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại .................. 23

3.3.2. Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại. .......... 23
3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại ................. 23
3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại,
thành phố Lạng Sơn. ....................................................................................... 23
3.3.5.Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của bản đồ địa chính và
công nghệ GIS…………………………………………………………..…..24
3.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai ................................... 24
3.3.7. Đề xuất một số giải pháp khác. ............................................................. 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 24
3.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 24
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 25
3.4.3. Phương pháp điều tra , phỏng vấn ........................................................ 25
3.4.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu ................................................ 25
3.4.5. Phương pháp bản đồ .............................................................................. 26
3.4.6. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 26
3.4.7. Phương pháp GIS .................................................................................. 26
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại ..................... 27
4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ................................................................. 27
4.1.2 . Đặc điểm kinh tế- xã hội ...................................................................... 30
4.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại ........................................ 35
4.3. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại ............... 37
4.3.1. Bộ máy quản lí đất đai của phường Vĩnh Trại ...................................... 37
4.3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất; chuyển nhượng, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại. ........................ 37
4.4. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại ................. 38
4.4.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại ....................... 38


4.4.2. Thực trạng giá đất ở của phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn ....... 39

4.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn
phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn ......................................................... 43
4.5.1. Yếu tố vị trí ........................................................................................... 43
4.5.2. Đặc điểm thửa đất ................................................................................. 45
4.5.3. Khả năng sinh lợi .................................................................................. 46
4.5.4. Yếu tố khác............................................................................................ 47
4.6. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của phường Vĩnh Trại năm
2014 thông qua điều tra thị trường. ................................................................. 48
4.6.1. Nghề nghiệp, thu nhập bình quân, giá thị trường, giá quy định và yếu
tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất. ................................................................... 49
4.6.2. Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ....................... 50
4.7. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ
GIS................................................................................................................... 51
4.7.1. Xây dựng dữ liệu không gian ................................................................ 51
4.7.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính.................................................................. 54
4.7.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai. ....................................... 54
4.8. Đề xuất một số giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai .......................... 55
4.8.1. Giải pháp chính sách ............................................................................. 55
4.8.2. Giải pháp quản lý .................................................................................. 56
4.8.3. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 56
4.8.4. Một số giải pháp thực hiện .................................................................... 56
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 58
5.1. Kết luận .................................................................................................... 58
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 59


1

PHẦN 1

MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng (Luật đất đai năm
2003)[15]. Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế được loại tài nguyên này cố
định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử
dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang
mục đích sử dụng khác (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng ,2005)[17].
Đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt, loại hàng hóa này hình hiện bằng quyền
sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá
trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều
kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay , khi xã hội ngày càng phát
triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết , trong khi đó đất đai
không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị sử dụng của đất
đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao.
Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại
hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là
thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản (Nguyễn Thanh Trà , Nguyễn Đình
Bồng, 2005)[17]. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và
bước đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi.
Trong thị trường này , quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử
dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ
muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như : chuyển nhượng, trao đổi
quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu tư đất đai (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Anh
Quân, 2006)[14].
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và
nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội ,
giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị

trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lí và sử dụng
đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không
thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng


2

mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc
có một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều vấn đề, trong đó
việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm
quan trọng và cần thiết (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[19].
Thành phố Lạng Sơn là đô thị loại III , được công nhận là thành phố trực
thuộc tỉnh vào năm 2002. Thành phố Lạng Sơn đang trên đà hội nhập và phát triển,
các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố ngày càng phong phú và đa dạng,
nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng
của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai (UBND tỉnh
Lạng Sơn, năm 2003)[20]. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử
dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá
đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do
chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà
nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn
giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu
của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh
giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị
trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc
quản lí và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương
và ổn định trong lĩnh vực quản lí đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn 2003)[20]. Như vậy
, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng
Sơn là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, dưới sự hướng dẫn của Thầy

Nguyễn Quang Thi nên tôi đã chọn đề tài : “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn ,
Tỉnh Lạng Sơn.”
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh
Trại, thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác
định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn.


Khóa luận đủ ở file: Khóa luận full