bài giảng lý thuyết môn xã hội học khoa quản lý đất đai

Quản lý nhà nước về đất đai là nhu cầu khách quan là công cụ bảo vệ và điều tiết
các lợi ích gắn liền với đất đai, và quan trọng nhất là bảo vệ chế độ sở hữu về
đất đai. Nhiệm vụ này cần được đổi mới một cách cụ thể và phù hợp để đáp ứng
các yêu cầu quản lý và tương xứng với điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội của đất
nước trong từng giai đoạn.


Công tác quản lý đất đai - nhìn từ nhiều phía
Xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của
công tác quản lý đất đai qua các thời kỳ, theo định hướng của Đảng. Những năm qua,
công tác quản lý đất đai đạt được những thành tựu quan trọng. Chính sách giao ruộng
đất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng gắn với các quy định về quyền
của người sử dụng đất đã góp phần quan trọng vào việc xóa đói, giảm nghèo, đưa
nước ta trở thành một trong ba nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Đồng thời, với
các quy định đất có giá cũng đã tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực quan
trọng trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thực
hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Công tác điều tra, khảo sát đánh giá, phân hạng đất, phân hạng đất lúa phục vụ cho
chương trình phát triển lương thực quốc gia, phân hạng đất lúa nước tại các địa
phương để phục vụ cho việc tính thuế sử dụng đất nông nghiệp đã và đang được thực
hiện tại 5 vùng là trung du Bắc Bộ, Bắc Trung Bộ, duyên hải Nam Trung Bộ, Tây
Nguyên và đồng bằng sông Cửu Long, nhằm sử dụng hiệu quả tài nguyên đất trong
phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường.
Công tác điều tra, thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện thường xuyên, 5 năm một
lần đáp ứng yêu cầu nghiên cứu chuyên sâu phục vụ quản lý nhà nước về đất đai. Từ
đó xây dựng được bộ số liệu về đất đai để phục vụ hoạch định chính sách, lập quy

hoạch, kế hoạch của các ngành kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đến nay, trên 92% số hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất đã kê khai đăng ký
quyền sử dụng đất; lập sổ mục kê đất cho 85,9% số xã; lập sổ địa chính cho 79,3% số
xã. Việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ những thông tin cần thiết về các
mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là một tiến bộ quan trọng trong công tác quản lý
đất đai. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển khai từ năm
1987. Tính đến tháng 5 năm 2010, cả nước đã cấp được 30.378.713 giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với diện tích 17.685.613 ha,
trong đó đã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất sản xuất nông
nghiệp đạt 86,0%; diện tích đất lâm nghiệp đạt 72,0%; diện tích đất ở nông thôn đạt
81,0%; diện tích đất ở đô thị đạt 71,8%; diện tích đất chuyên dùng đạt 40,1%.
Công tác lưu trữ thông tin đất đai đang từng bước được hiện đại hóa. Công nghệ GIS
phát triển đã cung cấp khả năng mới cho việc sử dụng bản đồ địa chính, đó là xây
dựng hệ thống thông tin đất đai trên cơ sở các loại bản đồ dạng số, đặc biệt là bản đồ
địa chính, giúp cho việc xử lý, quản lý và khai thác thông tin đất đai có hiệu quả. Ở cấp
quốc gia, hoàn thành kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất cả nước đến năm 2010. Ở địa
phương, 100% số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 90% số huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và gần
80% số đơn vị hành chính cấp xã hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đến năm 2010.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện việc kế hoạch hóa quá trình
chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động,
cơ cấu đầu tư, tạo bước đi hợp lý cho quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong thời
kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã tạo nguồn cung về quỹ đất cho thị trường bất động sản; việc công khai quy
hoạch sử dụng đất, đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã từng bước nâng cao


dân chủ ở cơ sở, tạo điều kiện thuận lợi để người dân tham gia, giám sát việc quản lý
sử dụng nguồn tài nguyên đất. Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, song công tác quản

lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Một số vấn đề về quan hệ đất đai chưa được giải
quyết triệt để và thống nhất; chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng tài
nguyên đất còn yếu, gây lãng phí, thất thoát; quản lý thị trường bất động sản còn lúng
túng, sơ hở...
- Hệ thống chính sách pháp luật đất đai tuy đã được điều chỉnh, bổ sung thường
xuyên, nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong
thực tế. Số lượng các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai nhiều, nhưng thiếu đồng
bộ, thiếu ổn định. Một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền địa
phương ban hành còn chậm, nội dung hướng dẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho việc
thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Phương pháp, công nghệ trong điều tra cơ bản chậm đổi mới; điều tra thiếu tập trung,
còn chồng chéo; kết quả điều tra còn thiếu độ tin cậy, chỉnh lý cập nhật không thường
xuyên. Việc xử lý, lưu trữ, thông tin còn bất cập, tài liệu điều tra chưa được khai thác
có hiệu quả.
- Chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở các địa phương có nhiều tiến bộ
nhưng thực sự chưa đạt yêu cầu đề ra. Tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
các cấp, đặc biệt cấp huyện, xã còn chậm. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
còn những bất cập về: phân định cấp độ, nội dung của quy hoạch sử dụng đất và kế
hoạch sử dụng đất giữa các cấp; kết hợp giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch
phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; gắn với mục tiêu phát triển bền
vững, bảo đảm an ninh lương thực. Trong lập, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất thiếu sự giám sát chặt chẽ, tuân thủ triệt để chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất phải là chỉ tiêu pháp lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiến còn nhiều hạn chế.
- Cơ chế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư giữa tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
với tổ chức, cá nhân nước ngoài vẫn còn tạo ra sự bất bình đẳng không chỉ về kinh tế
mà cả trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc thu hồi đất
để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vẫn là một trong những vấn đề vướng
mắc ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, chưa tạo
được sự đồng thuận giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền địa phương.
Việc thực hiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thực hiện thiếu sự thống

nhất giữa các dự án thu hồi đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng với các dự án thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế xã hội. Các quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người thuộc diện thu hồi đất
còn thiếu ổn định và có sự khác nhau giữa các địa phương đã gây nên sự mất công
bằng đối với người sử dụng đất.
- Hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất hiện nay còn mang tính thủ công, thực hiện
thiếu thống nhất ở các địa phương. Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa theo kịp tiến độ đo đạc
lập bản đồ địa chính, do đó hạn chế hiệu quả đầu tư của việc đo vẽ bản đồ. Cơ sở dữ
liệu bản đồ, hồ sơ địa chính thiếu về số lượng và kém về chất lượng, được cập nhật
không thường xuyên, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai và thị trường bất
động sản trong giai đoạn hiện nay. Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra đã ảnh hưởng đến việc thực hiện
quyền sử dụng đất của tổ chức và hộ gia đình cá nhân, hạn chế việc giao dịch quyền
sử dụng đất trên thị trường bất động sản.


- Công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường,
hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển
nhượng thực tế. Chưa tổ chức hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở
định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá
đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm. Sự phát triển
của thị trường đất đai đôi khi còn mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo
nên những biến động một cách cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công
nghiệp và những nơi mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ.
Tại khu vực nông thôn, thị trường đất đai không phát huy được hết tiềm năng. Nguồn
thu từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng quỹ đất. Chính sách thuế và phí trong
lĩnh vực quản lý đất đai thiếu điều tiết hợp lý nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà
nước; chưa trở thành công cụ quản lý thị trường, chống đầu cơ về đất đai, khuyến
khích sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai chưa tương

xứng. Các vi phạm, tranh chấp về đất đai tuy có giảm nhưng lại diễn biến phức tạp,
đặc biệt tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai vẫn còn diễn ra ở nhiều địa
phương, nhưng một số vụ việc chưa được thanh tra, phát hiện và xử lý kịp thời. Ý thức
chấp hành pháp luật của người dân, kể cả cán bộ, công chức trong hệ thống cơ quan
quản lý đất đai các cấp chưa nghiêm, mức độ sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai
còn nhiều.
Giải quyết hiệu quả những bất cập mới trong công tác quản lý đất đai trong thời
gian tới
Đất đai là vấn đề nóng, là tâm điểm chú ý của xã hội. Đây vừa là thuận lợi cho công tác
quản lý đất đai phát triển, nhưng cũng là thách thức lớn, chịu sức ép trong quá trình
vận hành.
Cơ chế phân cấp ngân sách hiện nay tạo điều kiện cho các địa phương chủ động phân
bổ nguồn lực theo khả năng và nhu cầu phát triển của từng địa phương. Tuy nhiên,
đây cũng là một trở ngại cho việc tập trung nguồn vốn đủ lớn để phát triển đồng bộ một
ngành, đặc biệt đối với các địa phương có nguồn ngân sách hạn hẹp. Cơ chế này cũng
gây áp lực cho công tác quản lý đất đai, trong điều kiện thiếu vốn, mọi nguồn lực đều
trông chờ vào nguồn tài chính - đất đai, các địa phương tìm cách để tăng nguồn thu từ
đất. Tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vẫn xảy ra ở nhiều nơi, nhiều cấp, nhiều ngành.
Đầu cơ đất đai đã trở thành phổ biến với những quy mô khác nhau, gây nên những
cơn sốt trên thị trường bất động sản, đẩy giá đất tăng cao một cách bất hợp lý, tăng chi
phí đầu tư, giảm năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp tác động xấu đến tình hình
kinh tế - xã hội.
Hệ thống tổ chức của ngành, chính sách pháp luật đất đai được hình thành và phát
triển qua nhiều giai đoạn, đã khẳng định tính phù hợp với điều kiện chính trị, kinh tế, xã
hội hiện tại nhưng chưa khẳng định sự phù hợp với yêu cầu của một hệ thống quản lý
đất đai hiện đại, vận hành trong cơ chế thị trường phát triển và hội nhập quốc tế sâu
rộng.
Cơ sở hạ tầng trang thiết bị kỹ thuật công nghệ được đầu tư xây dựng, mua sắm từ
nhiều nguồn, nhiều chương trình, dự án khác nhau nên mặc dù có đủ số lượng nhưng
còn thiếu đồng bộ. Đây là một thách thức lớn, bởi phải tập trung nguồn kinh phí lớn,

đặc biệt vì sự đồng bộ ở nhiều cấp khác nhau.


Nguồn tài nguyên đất đai của nước ta rất hạn chế, lại đang phải đối mặt với nguy cơ
suy giảm về diện tích và chất lượng. Vì vậy, việc quản lý, bảo vệ, khai thác và sử dụng
phải theo quy hoạch, bảo đảm hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm và bền vững.
Chính sách, pháp luật đất đai bảo đảm đưa đất đai thành nguồn lực quan trọng để phát
triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Yếu tố đất đai trong thị trường
được xác lập đồng bộ với các yếu tố thị trường khác vừa tuân theo các quy luật của
kinh tế thị trường vừa bảo đảm tính định hướng xã hội chủ nghĩa.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước bảo đảm phân bổ một cách
hợp lý nguồn tài nguyên quốc gia phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững
là định hướng chủ đạo và yêu cầu xuyên suốt trong công tác quản lý đất đai. Việc quản
lý, sử dụng đất phải thông qua công cụ quy hoạch sử dụng đất, vừa bảo đảm quỹ đất
phục vụ mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vừa bảo đảm mục tiêu bảo
vệ môi trường, an ninh lương thực, xóa đói giảm nghèo, công bằng xã hội, thích ứng
với biến đổi khí hậu, bảo đảm quỹ đất sử dụng phù hợp cho từng giai đoạn và lâu dài.
Xây dựng và kiện toàn công tác quản lý đất đai theo hướng hiện đại hóa trên cơ sở
ứng dụng công nghệ hiện đại và mô hình quản lý tiên tiến. Đẩy mạnh ứng dụng công
nghệ là một trong những đột phá chiến lược chính để phát triển.
Nâng cao khả năng đóng góp của đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội theo hướng
thúc đẩy việc vận dụng các quan hệ kinh tế với các quan hệ hành chính trong hoạt
động quản lý; xã hội hóa cung cấp dịch vụ công; tăng cường sử dụng công cụ tài chính
nhằm nâng cao nguồn thu ngân sách, bảo đảm công bằng trong thụ hưởng các lợi ích
từ đất đai.