Giải quyết tình huống dân sự

MỤC LỤC

A. MỞ ĐẦU
Trong cuộc sống, con người luôn có nhu cầu trao đổi với nhau để thực
hiện công việc hay đạt được mục đích nhất định. Nhu cầu ngày càng tăng thì các
phương thức để thực hiện sự thỏa thuận cũng ngày càng đa dạng, trong đó không
thể không kể đến một loại giao dịch được Pháp luật dân sự thừa nhận và điều
chỉnh, đó là hợp đồng. Song song với những chế định để hợp đồng được tiến hành
hiệu quả, Luật Dân sự còn đưa ra các biện pháp để bảo đảm cho việc giao kết cũng
thực hiện hợp đồng theo đúng thỏa thuận, hạn chế việc trốn tránh hay thực hiện
không đúng nghĩa vụ của các bên. Theo đó, Bộ luật dân sự 2015 hiện hành quy
định 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm biện pháp: Đặt cọc.
Mặc dù chỉ là hợp đồng phát sinh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng hợp đồng
đặt cọc cũng góp một phần đáng kể vào thành công của hợp đồng chính song cũng
chính vì bản chất chỉ là một giao kết đơn thuần, ít tính ràng buộc nên trên thực tế
không ít tranh chấp xảy ra lại liên quan đến hợp đồng đặt cọc. Tình huống sau đây
mà nhóm 2-K4C đảm nhiệm cũng đặt ra một vấn đề như vậy. Để tìm hiểu rõ hơn
về điều này, chúng ta sẽ đi tìm hiểu những chế định xoay quanh việc thực hiện hợp
đồng đặt cọc từ đó tìm ra phương hướng giải quyết cho mâu thuẫn liên quan đến
thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có trong tình
huống dưới đây.

1


B. NỘI DUNG
I. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
Ngày 6/3/2017, ông Nguyễn Văn H (1968) và vợ chồng ông K, bà Q (1963)
có kí với nhau hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng
được lập bằng văn bản, không có công chứng, chứng thực, có chữ ký của ông H,
ông K và bà Q. Theo đó, vợ chồng ông K, bà Q chuyển nhượng cho ông H quyền

sử dụng 1000m2 đất thuộc thửa đất số 130 tờ bản đồ số 4 xóm, xã P, huyện TĐ tỉnh
V với giá 5tr/m2. Ông H đặt cọc cho vợ chồng ông K 500 triệu đồng ngay sau khi
ký hợp đồng. Đồng thời hai bên cũng thỏa thuận: trong thời hạn 1 tháng sau khi đặt
cọc, hai bên sẽ kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức, ông H
sẽ thanh toán cho vợ chồng ông K, bà Q 4,5 tỉ bao gồm cả tiền đặt cọc, số tiền còn
lại sẽ được thanh toán sau khi vợ chồng K hoàn tất thủ tục tách thửa. Nếu ông H
đổi ý không mua thì mất tiền đặt cọc, nếu bên vợ chồng K không bán thì phải bồi
thường gấp đôi số tiền cọc cho ông H.
Biết: Diện tích 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh
Đ đã được UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày 12/8/2002 cho hộ gia đình ông Nguyễn
Văn K theo Quyết định số 463/QĐ-UBND. Hộ gia đình ông K đã được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất số A307788, số vảo sổ 219/Q2/QSDĐ ngày 02/10/2004. Trước
2


khi ký hợp đồng ngày 06/3/2017, ông H đã được vợ chồng ông K, bà Q cho xem giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất số A307788. Hộ gia đình ông Nguyễn Văn K tại thời điểm
giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất A307788 bao gồm: ông K, bà Q, anh
X và chị Y..

Tuy nhiên do xảy ra một số tranh chấp, vào ngày 22/6/2017, ông H đã nộp
đơn khởi kiện vợ chồng ông K với lí do: vợ chồng ông K, bà Q đã không thực hiện
hợp đồng theo như thỏa thuận. Ông đã đến gặp vợ chồng ông K, bà Q thúc giục
nhiều lần, nhưng vợ chồng ông K, bà Q vẫn không tiến hành các thủ tục để ký

hợp đồng chính thức đồng thời yêu cầu Tòa án buộc vợ chồng ông K, bà Q phải
trả lại cho ông số tiền 500 triệu đồng đặt cọc, bồi thường 500 triệu đồng và phải trả
lãi của số tiền 500.000.000 đồng từ ngày 06/3/2017 đến ngày xét xử sơ thẩm.
Trước đơn khởi kiện của ông H, vợ chồng ông K, bà Q lại cho rằng:. việc không
tiến hành kí hợp đồng chính thức là do phía ông H. Cụ thể là sau khi có bản đo

hiện trạng vị trí xin tách thửa do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện TĐ
xác nhận ngày 18/4/2017, vợ chồng ông đã liên hệ với ông H để tiến hành kí hợp
đồng chính thức nhưng ông H nhiều lần từ chối và hẹn lần sau vì chưa đủ tiền. Do
ông H là người không muốn mua đất nữa nên phải chịu mất số tiền đặt cọc. Thêm
vào đó thì việc kí hợp đồng đặt cọc có sự chứng kiến của X,Y như lời ông H trình
bày trước đó là không đúng, thời điểm đó anh chị đang ở thành phố Hồ Chí Minh
và không biết về việc này.
Anh Nguyễn Thành X, chị Nguyễn Hồng Y là người có quyền và nghĩa vụ
liên quan cũng nêu rõ: Thời điểm ông K, bà Q bán đất, các anh chị ở thành phố
HCM, không biết việc bố mẹ đặt cọc bán đất và nhận tiền như thế nào; bố mẹ anh
chị không bàn bạc, trao đổi về việc bán đất cho ông H. Anh chị không đồng ý với
việc bố mẹ bán đất cho ông H và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp
luật.
3


Tại bản án dân sự sơ thẩm số 65/2017/DS-ST ngày 19/12/2017, Tòa án nhân
dân huyện TĐ, Tỉnh V đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông H, theo
đó buộc vợ chồng ông K, bà Q phải trả cho ông H 500.000.000đ tiền mà ông H đã
đặt cọc, 500.000.000đ tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc. Không chấp
nhận yêu cầu trả tiền lãi của ông H. Ngoài ra Tòa án còn tuyên về án phí và quyền
kháng cáo của các đương sự.

 Trong tình huống này, ta nhận thấy hai mâu thuẫn nổi bật là sự có mặt cũng như
sự đồng ý của Anh X, chị Y khi giao kết hợp đồng đặt cọc và việc xác định lỗi từ
chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi cả hai bên đều cho rằng người giao dịch với
mình mới là người đã từ chối giao kết.
Để làm rõ các mâu thuẫn này, cần xem xét: anh X, chị Y có có mặt tại địa điểm
giao kết hợp đồng đặt cọc cũng như có biết về việc bố mẹ mình bán đất không; vai
trò của anh X, chị Y trong giao kết này, họ là người chứng kiến đơn thuần hay có

quyền được tham gia thỏa thuận nội dung của giao dịch; liệu giữa ông K, bà Q và
ông H, ai mới là người từ chối, giao kết hợp đồng, ai là người có lỗi thực sự; Bản
vẽ hiện trạng vị trí xin tách thửa nói lên được điều gì, tìm hiểu qua về trình tự, thủ
tục xin tách thửa; và cuối cùng là hậu quả pháp lý mà các bên sẽ phải chịu sau khi
giải quyết tranh chấp.
Sau cùng, dựa trên những dự kiện đã được làm rõ, đi đến xác định đối tượng
tranh chấp trong vụ việc; nhận định phán quyết của tòa án trên cơ sở đó, đưa ra
hướng giải quyết thỏa đáng nhất cho các bên.
II. MỘT SỐ LÝ LUẬN VỀ BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM ĐẶT CỌC

4


1. Biện pháp đặt cọc
1.1. Khái niệm, đặc điểm
 Khái niệm
Là một trong các biện pháp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, Đặt cọc
được hiểu là sự thỏa thuận của các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài
sản đặt cọc (có thể là khoản tiền; kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác)
trong một thời hạn xác định nhằm bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng
dân sự như đã cam kết.
 Đặc điểm
- Về chủ thể: Chủ thể của hợp đồng đặt cọc gồm hai bên: bên nhận đặt cọc và bên
đặt cọc. Trong đó: bên đặt cọc là bên dùng tài sản đặt cọc thuộc sở hữu của mình
giao cho bên kia giữ để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bên nhận
tài sản đặt cọc đó là bên nhận đặt cọc.
- Đối tượng của biện pháp đặt cọc: là tài sản đặt cọc. Tài sản đặt cọc chỉ có thể là
tiền, kim khí quý, đá quý hoặc một vật cụ thể nào đó có giá trị khác mà không thể
là các quyền tài sản hay bất động sản. Điều này có ý nghĩa nhằm đảm bảo tính
thanh toán cao khi cần xử lý tài sản bảo đảm hoặc khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ

trả tiền.
- Thời điểm phát sinh hiệu lực: việc đặt cọc có hiệu lực kể từ khi và chỉ khi hai
bên đã chuyển giao thực tế một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật dùng làm
tài sản đặt cọc.

5


- Về chức năng: Biện pháp đặt cọc thực hiện được 3 chức năng: có thể bảo đảm
cho việc giao kết hợp đồng; có thể bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa
để giao kết, vừa để thực hiện hợp đồng. Đây cũng chính là điểm tạo nên sự khác
biệt của đặt cọc mà các biện pháp khác không có.
- Tính bảo đảm: Khi đặt ra biện pháp đặt cọc thì cả hai bên được bảo đảm bởi bên
nào không chịu thực hiện mục đích sẽ phải chịu hậu quả của việc đặt cọc. Do vậy
đặt cọc là biện pháp bảo đảm mang tính hai chiều.
1.2. Nội dung
Với mục đích là bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng nên nội dung của đặt cọc
phụ thuộc vào việc các bên có thực hiện theo mục đích đặt cọc hay không và cũng vì vậy
mà nội dung của đặt cọc được coi là hậu quả pháp lý mà mỗi bên được hưởng hoặc phải
gánh chịu theo từng trường hợp sau đây:

-

Trường hợp đã thực hiện đúng mục đích đặt cọc thì tài sản đặt cọc được trả lại

cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
-

Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt

cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải
trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt
cọc gọi là phạt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
1.3. Ý nghĩa của chế định đặt cọc
Hợp đồng ra đời theo sự thỏa thuận nhưng không phải lúc nào khi hợp đồng
có hiệu lực hoặc khi chuẩn bị giao kết hợp đồng, mọi việc cũng được tiến hành
6


theo đã cam kết do đó cùng với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
khác, biện pháp đặt cọc được đặt ra song song với hợp đồng tạo sự ràng buộc về
nghĩa vụ cho các bên khi thực hiện hợp đồng, không chỉ với bên đặt cọc mà còn cả
bên nhận đặt cọc, ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực
hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra, góp phần thúc đẩy giao dịch dân sự,
hạn chế tranh chấp không đáng có, gián tiếp phát triển kinh tế, xã hội.
2. Hợp đồng đặt cọc
2.1. Khái niệm và hình thức
Đặt cọc là sự thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Bản chất của đặt
cọc là một hợp đồng thực tế. Do đó khi nói đến hợp đồng đặt cọc, ta có thể hiểu đó
là sự thỏa thuận giữa bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ dân sự của các bên, tạo mối ràng buộc nhằm đảm bảo đi đến giao kết, thực hiện
hợp đồng.


Hình thức của hợp đồng đặt cọc là không bắt buộc, do các bên thỏa thuận, có

thể là lời nói, văn bản hoặc hành vi cụ thể.
2.2. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc cũng là một loại giao dịch dân sự, do đó, để một hợp đồng

đặt cọc có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
Thứ nhất, Chủ thể giao dịch có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi
dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Điều này giúp đảm bảo chủ thể
có thể tự thực hiện giao dịch dân sự và bản thân nhận thức đầy đủ về giao dịch
mình chuẩn bị thực hiện cũng như chịu trách nhiệm về hệ quả của hành vi đó.

7


Thứ hai, Chủ thể phải thực hiện giao dịch tự nguyện.
Thứ ba, hợp đồng đặt cọc phải tuân thủ theo những quy định của pháp
luật , không được vi phạm pháp luật và trái đạo đức xã hội. Trong đó điều cấm của
luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi
nhất định, đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội,
được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Thứ tư, trong một số trường hợp pháp luật có quy định thì hợp đồng đặt
cọc phải đảm bảo quy định về hình thức giao dịch.
2.3. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện để hợp đồng
đặt cọc có hiệu lực, trừ trường hợp luật có quy định khác. Điều này có nghĩa là,
hợp đồng đặt cọc sẽ bị không có hiệu lực khi người tham gia hợp đồng đặt cọc
không có năng lực dân sự, năng lực hành vi dân sự; một hoặc hai bên tham gia đặt
cọc không hoàn toàn tự nguyện, bị lừa dối, cưỡng ép; nội dung và mục địch của đặt
cọc trái quy định của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu dẫn đến những hậu quả pháp lý sau đây: Không
làm thay đổi, phát sinh, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời
điểm giao dịch được xác lập; Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng vật thì trị
giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải
hoàn trả hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường; Việc giải

quyết hậu quả của hợp đồng đặt cọc vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ
luật dân sự 2015 và luật khác có liên quan quy định.

8


III. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Xác định đối tượng của tranh chấp
Xét đơn khởi kiện ngày 22/06/2017 của nguyên đơn - ông Nguyễn Văn H
và lời khai của bị đơn ông Nguyễn Văn K và bà Lê Thị Q nhận thấy: Ngày
06/03/2017 ông Nguyễn Văn H đã giao kết với vợ chồng ông Nguyễn Văn K và bà
Lê Thị Q hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản không
có công chứng, chứng thực.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện hợp đồng các bên đã không thể đi đến kí
kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức. Đây cũng chính là lí
do xảy ra tranh chấp giữa ông H và vợ chồng ông K, bà Q. Cụ thể:
Phía ông H- nguyên đơn vì cho rằng ông K, bà Q đã không thực hiện hợp
đồng theo như thỏa thuận nên đã khởi kiện lên Tòa án buộc vợ chồng ông K, bà Q
phải trả lại cho ông số tiền 500.000.000 đồng ông đã đặt cọc, bồi thường
500.000.000 đồng và phải trả lãi của số tiền 500.000.000 đồng từ ngày 06/3/2017
theo quy định của pháp đến ngày xét xử sơ thẩm. Trong khi đó, phía bị đơn là vợ
chồng ông Nguyễn Văn K, bà Lê Thị Q không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn
và đưa ra lí do để chứng minh: ông H mới là người không muốn mua đất nữa nên
phải chịu mất số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Như vậy, có thể thấy, các bên đã không có sự đồng thuận với nhau trong việc
thực hiện hợp đồng đặt cọc, khi một bên đặt cọc muốn đòi lại số tiền 500 triệu
đồng và tiền phạt cọc, trong khi bên nhận đặt cọc lại cho rằng cho rằng số tiền 500
triệu đó phải thuộc về mình. Hay nói cách khác, giữa ông H và ông K, bà Q đã xảy
ra tranh chấp liên quan đến việc thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.

9


Từ đó, ta kết luận: đối tượng tranh chấp trong vụ việc nêu trên là hợp đồng
đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn H với vợ chồng
ông Nguyễn Văn K và bà Lê Thị Q.
2. Nhận xét phán quyết của TAND huyện TĐ, tỉnh V? Nêu rõ căn cứ pháp lí
của từng nhận xét?
Trước yêu cầu khởi kiện của ông H, TAND huyện TĐ, tỉnh V đưa ra phán
quyết đó là: chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông H, theo đó buộc vợ
chồng ông K, bà Q phải trả cho ông H 500.000.000đ tiền mà ông H đã đặt cọc,
500.000.000đ tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc. Không chấp nhận yêu
cầu trả tiền lãi của ông H.
Như vậy, có thể thấy phán quyết của TAND huyện TĐ, tỉnh V đã nhận định
3 nội dung:
Thứ nhất, TAND nhận định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất giữa ông H và vợ chồng ông K, bà Q là có hiệu lực. Tức là, nó sẽ phát sinh
quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng kể từ thời điểm phát sinh hiệu
lực.
Thứ hai, về vấn đề phạt vi phạm hợp đồng và giải quyết yêu cầu của các
bên. TAND xác định lỗi, vi phạm trong hợp đồng đặt cọc là thuộc về phía hai vợ
chồng ông Nguyễn Văn K và bà Lê Thị Q nên theo như thỏa thuận trong hợp đồng,
vợ chồng ông K, bà Q sẽ phải trả lại số tiền đặt cọc của ông H là 500 triệu đồng,
đồng thời chịu phạt cọc 500 triệu đồng.
Thứ ba, không chấp nhận yêu cầu trả tiền lãi của ông H đối với số tiền 500
triệu từ ngày 06/03/2017.

10



Sở dĩ, TAND huyện TĐ đưa ra những phán quyết như vậy bởi những căn cứ,

lĩ lẽ sau:
Thứ nhất, Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
06/03/2017 là hợp đồng có hiệu lực đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều
117 BLDS 2015. Cụ thể:
Một là, chủ thể tham gia GDDS này là ông H (1968) và vợ chồng ông K
(sinh 1962), bà Q (1963) là những chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng
lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch được xác lập. Bản thân ông K, bà Q đều
là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất 1000m2 là đối tượng của hợp đồng
chuyển nhượng.
Hai là, hai bên tham gia giao dịch một cách tự nguyện, không có sự cưỡng
ép. Cả ông H và vợ chồng ông K, bà Q đều muốn mua và bán đất nên đã tiến hành
giao kết hợp đồng đặt cọc trước với tài sản đặt cọc là 500 triệu đồng. Nội dung
thỏa thuận trong hợp đồng đều được hai bên thống nhất trong lời khai.
Ba là, nội dung của hợp đồng là việc các bên thỏa thuận về chuyển nhượng
đất; việc đặt cọc, phạt cọc khi có sự vi phạm hợp đồng, thời hạn thực hiện… và
mục đích của việc giao kết hợp đồng này là để đảm bảo cho việc giao kết và thực
hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức do đó tòa án nhận
định những nội dung này phù hợp với những quy định của pháp luật, không trái
đạo đức xã hội;
Bốn là, về hình thức của hợp đồng đặt cọc, Điều 328 BLDS 2015 không bắt
buộc về hình thức của đặt cọc nên việc ông H và vợ chồng ông K, bà Q giao kết
hợp đồng bằng hình thức văn bản không công chứng, chứng thực cũng hoàn toàn
phù hợp.

11

Thứ hai, về việc xác định bên có lỗi trong thực hiện hợp đồng. TAND cho
rằng bên nhận đặt cọc (vợ chồng ông K, bà Q) là người đã không thực hiện đúng
như những thỏa thuận trong hợp đồng nên phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc
cho ông H. Bởi lẽ: Trong bản lời khai của mình, phía ông K, bà Q đưa ra bằng
chứng là bản vẽ hiện trạng vị trí để xin tách thửa được Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất huyện TĐ xác nhận ngày 18/4/2017 đồng thời sau khi có bản đo hiện
trạng vị trí để xin tách thửa, vợ chồng ông đã liên hệ với ông H nhiều lần để hai
bên ký hợp đồng chính thức thì ông H chần chừ vì chưa đủ tiền do đó ông K, bà Q
cho rằng ông H không muốn mua đất nữa.
Xét về trình tự thực hiện thủ tục tách thửa để làm rõ điều này, căn cứ vào
Điều 75 Nghị định 41/2014/NĐ-CP, bản vẽ hiện trạng vị trí để xin tách thửa trong
đo đạc địa chính là bước đầu tiên để tiến hành tách thửa khi phía người sử dụng đất
nộp đơn xin tách thửa đến Văn phòng đăng ký đất đai. Tiếp đó ,khi có hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực trong trường hợp
tách thửa do chuyển nhượng cùng một số giấy tờ khác, cơ quan có thẩm quyền sẽ
tiến hành cấp giấy chứng nhận QSD đất, tức xác nhận quyền sử dụng cho người
được chuyển nhượng mảnh đất đó. Đồng thời điều 49 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
cũng quy định bổ sung: “Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích
đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao
dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách ”. Như vậy ta xác định để có thể ký

kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức ( được công chứng,
chứng thực) thì phải nộp đơn xin tách thửa đến văn phòng đăng ký đất đai để có
bản trích đo thửa đất tức bản đo hiện trạng vị trí xin tách thửa. Trong trường hợp
này, ông K,bà Q đã thực hiện thủ tục tách thửa chậm trễ dẫn đến không thể ký hợp
đồng chính thức trong hạn 1 tháng như đã thỏa thuận mặc dù thời hạn hoàn thiện
thủ tục tách thửa tối đa là 15 ngày ( < 1tháng) theo quy định tại Điều 40 Nghị định
12

01/2017/NĐ-CP đủ thời gian để hai vợ chồng ông K, bà Q có thể thực hiện việc
xin tách thửa từ trong thời hạn 1 tháng để kịp tiến độ ký hợp đồng chính thức như
đã thỏa thuận. Dữ kiện này là căn cứ cho thấy ông K, bà Q vì không muốn chuyển
nhượng đất nên đã không thực hiện hợp đồng đúng thời hạn như đã cam kết.
Thứ ba, về yêu cầu trả lãi của số tiền 500 triệu đồng từ ngày 06/03/2017.
Xét nội dung này không được thỏa thuận trong hợp đồng đồng thời theo quy định
tại Khoản 2 Điều 328 và quy định tại Điều 418 BLDS 2015 về thỏa thuận phạt vi
phạm cũng không quy định về việc phải trả lãi phát sinh đối với số tiền đặt cọc của
ông H khi không có thỏa thuận do vậy tòa án nhận định việc ông H yêu cầu vợ
chồng ông K, bà Q phải trả lãi của số tiền 500 triệu từ ngày 06/03/2017 là hoàn
toàn không hợp lí và không có căn cứ.


Tuy nhiên, có thể thấy nhận định của TAND huyện TĐ, tỉnh V còn cho thấy

sự vội vàng, không thỏa đáng, thiếu hợp lí và thiếu tính thuyết phục khi đã đưa ra
phán quyết như vậy. Chính vì những lí do đó, nhóm không đồng tình với những
phán quyết của Tòa và xét thấy phán quyết của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm cần
được xem xét lại bởi những căn cứ sau đây:
Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng
đất ngày 06/03/2017. Trong quá trình nhận định toàn bộ lời khai, xem xét các yếu
tố về năng lực chủ thế, sự tự nguyện ý chí, mục đích, nội dung và hình thức của
giao dịch, nhóm nhận thấy cần đánh giá vai trò của anh X, chị Y trong việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất với ông H.
Theo tài liệu trong hồ sơ vụ án: Diện tích 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ
số 04 xóm 8, xã P, huyện TĐ, tỉnh Đ đã được UBND huyện TĐ, tỉnh Đ giao ngày
12/8/2002 cho hộ gia đình ông Nguyễn Văn K theo Quyết định số 463/QĐ-UBND.
Hộ gia đình ông Nguyễn Văn K tại thời điểm giao đất và cấp Giấy chứng nhận

13


quyền sử dụng đất bao gồm: ông K, bà Q, anh X và chị Y. Như vậy, có thể xác định
trong trường hợp này diện tích đất 1000m2 là tài sản chung thuộc sở hữu của các
thành viên trong gia đình là ông K, bà Q, anh X, chị Y.
Đối với việc định đoạt tài sản chung của các thành viên trong gia đình,
Khoản 2 Điều 212 BLDS 2015 quy định:
“ …2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất
động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có
sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi
dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần
được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại
Điều 213 của Bộ luật này”.

Như vậy, việc định đoạt tài sản chung là bất động sản có đăng ký mà cụ thể
ở đây là chuyển nhượng 1000m2 đất phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành
viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Tuy nhiên, khi đối chiếu lại với các tình tiết có trong tình huống để chứng
thực điều này, ta thấy có sự không rõ ràng, cụ thể: theo lời khai của ông H, tại thời
điểm ký hợp đồng đặt cọc có sự chứng kiến của các thành viên trong gia đình ông
K, bà Q tức bao gồm cả anh X, chị Y song lời khai của ông K, bà Q lại hoàn toàn
ngược lại. Anh X, chị Y cũng trình bày tại thời điểm đặt cọc, anh chị đang ở thành
phố HCM, không biết về việc bố mẹ bán đất. Đồng thời trong hợp đồng đặt cọc
chuyển nhượng chỉ có chữ ký của ông H, bà K, bà Q mà không có chữ ký của anh
X, chị Y.

14



Theo Điều 328 BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc về hình

thức tức là kể từ khi BLDS 2015 có hiệu lực, các bên hoàn toàn có thể tự thỏa
thuận với nhau về việc lựa chọn hình thức giao dịch. Trong tình huống này, hai bên
đã thỏa thuận chọn hình thức hợp đồng bằng văn bản tức là khi xác lập, cả hai đều
có quyền và nghĩa vụ phải biết tính hiệu quả cũng như những rủi ro của nó, đồng
thời khi đã chọn hình thức này, toàn bộ nội dung ý chí của hai bên sẽ được thể hiện
vào trong văn bản đó. Do vậy việc không có chữ ký của anh X, chị Y trong hợp
đồng đặt cọc cùng lời khai của các bên đủ để ta có cơ sở khẳng định: anh X, chị Y
mặc dù là người có quyền định đoạt nhưng việc ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã không có sự đồng ý của anh X, chị Y cũng như cả
hai người đều không có mặt tại địa điểm ký kết hợp đồng.
Từ đó ta kết luận: việc xác lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa ông H và vợ chồng ông K, bà Q đã không đáp ứng điều kiện về nội
dung của giao dịch, cụ thể: sự thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
đã vi phạm quy định của pháp luật về việc định đoạt tài sản chung của thành viên
gia đình quy định tại Điều 212 BLDS 2015. Do vậy hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của ông K, bà Q và ông H đã vô hiệu thuộc trường hợp
vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội theo Điều 123 BLDS
2015.
 Do vậy, việc TAND huyện TĐ, tỉnh V nhận định hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2017 giữa ông H và ông K, bà Q có hiệu lực
là không hợp lí.
Thứ hai, về việc xác định lỗi và vi phạm của bên đã có ý định từ chối, giao
kết thực hiện hợp đồng chính thức sau khi thỏa thuận hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.

15


Với nhận định lỗi chỉ thuộc về phía ông K, bà Q, nhóm cho rằng quan điểm
của Tòa không hoàn toàn chính xác. Cụ thể:
Trong bản lời khai phía ông H là nguyên đơn có khai: ông K, bà Q đã không
thực hiện hợp đồng như thỏa thuận, bản thân ông đã đến gặp họ ông K, bà Q thúc
giục nhiều lần nhưng vợ chồng họ vẫn không tiến hành ký các hợp đồng chính
thức. Như đã trình bày ở trên, ông K, bà Q đã thực hiện thủ tục tách thửa chậm trễ,
dẫn đến quá hạn là 12 ngày mới có thể ký được hợp đồng chuyển nhượng chính
thức. Trong thời gian này, ông H có thể có căn cứ để cho rằng vợ chồng ông K, bà
Q đã có ý định không muốn bán đất. Tuy nhiên thời điểm khởi kiện là ngày
22/06/2017, tức là sau khi ông K, bà Q có bản trích đo thửa đất một thời gian dài,
ông H vẫn trình bày: ông K, bà Q không tiến hành các thủ tục để ký hợp đồng
chính thức là chưa khớp với sự thật, đồng thời ông H cũng trình bày không đúng về
sự có mặt của anh X, chị Y. Do đó nhận định của Tòa án với việc lỗi hoàn toàn
thuộc về phía ông K, bà Q để buộc ông K, bà Q trả tiền cọc và phạt cọc là không
thỏa đáng.
Thứ ba, Việc giải quyết yêu cầu của các bên
Theo những phân tích trên đây, do quá trình xem xét vụ việc còn nhiều điểm
chưa làm rõ dẫn đến phán quyết trong bản án sơ thẩm của Tòa án huyện TĐ, tỉnh V
dựa trên nhận định vợ chồng ông K, bà Q có lỗi khi từ chối giao kết, thực hiện hợp
đồng để buộc ông K, bà Q trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc là không thỏa đáng.
Đồng thời quy định thêm về vấn đề này, theo quy định tại điểm a, d Điều 1
Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một
số loại tranh chấp Dân sự, Hôn nhân và gia đình cũng quy định như sau

16

“ Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả
thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
a.

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để
bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp
đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp
đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải
chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS.
d.

Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này,

nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc
có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.
Như vậy, trong vụ việc trên nếu thì cả ông H và vợ chồng ông K, bà Q
cùng có lỗi thì sẽ không phạt cọc. Do đó, vợ chồng ông K, bà Q sẽ không phải trả
500 triệu phạt cọc cho ông H.
3. Quan điểm giải quyết của nhóm
Cùng với những phân tích, chứng minh như đã trình bày ở trên, vì việc
chuyển nhượng quyền sử dụng 1000m2 đất tại thửa số 130 tờ bản đồ số 04 xóm 8,
xã P, huyện TĐ, Tỉnh Đ không có sự đồng ý của anh Y, chị Z là hai thành viên có
quyền định đoạt diện tích 1000m2 đất trong hộ gia đình ông Nguyễn Văn K, nhóm
không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Nguyễn Văn H. Theo đó, hợp
đồng đặt cọc giữa ông K, bà Q và ông H đã vô hiệu thuộc trường hợp vô hiệu do vi
phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội quy định tại Điều 123 BLDS 2015.
Do đó, áp dụng hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu tai điều 131
BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc giữa ông K, bà Q và ông H không làm phát sinh,
thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch

được xác lập tức là hai bên sẽ không tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng
17


quyền sử dụng đất chính thức cũng như không phải chịu hậu quả khi không thực
hiện hợp đồng đặt cọc như đã giao kết trong thỏa thuận ; đồng thời, ông K, bà Q
phải trả lại cho ông H 500 triệu đồng mà ông H đã đưa để đặt cọc; Về tiền lãi của
số tiền 500 triệu đồng đặt cọc vì giữa hai bên không có thỏa thuận cũng như BLDS
2015 không quy định hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là phải trả lãi cho số
tiền bảo đảm trong thời gian chiếm hữu ngay tình nên ông H sẽ không phải trả
khoản tiền này. Sau cùng là việc xác định lỗi dẫn đến bồi thường, nhóm nhận thấy
cả hai bên đều đã có lỗi của mình dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Cụ thể: nguyên nhân
khiến hợp đồng vô hiệu là do không có sự đồng ý của anh X, chị Y là hai người có
quyền định đoạt với thửa đất 1000m2 trong hợp đồng. Chúng ta xác định lỗi ở ông
K, bà Q là đã không hỏi ý kiến của hai người con của mình về việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nhưng đồng thời ông H cũng không phải không có lỗi. Bởi lẽ:
trước khi ký kết hợp đồng vào ngày 6/3/2017, vợ chồng ông K, bà Q đã cho ông H
xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó ông H hoàn toàn có thể biết được
những ai là người có quyền sử dụng đối với mảnh đất này. Hơn nữa, bản thân ông
H là người mua, ông có quyền và cũng là nghĩa vụ phải biết mình mua đất thuộc
quyền sử dụng của ai để đảm bảo quyền lợi của mình. Sau cùng, trong lời khai của
mình ông H có khai : khi ký kết hợp đồng có sự chứng kiến của anh X, chị Y. Lời
khai cố tình không khớp với thực tế chứng tỏ bản thân ông H đã tự ý thức được sự
cần thiết phải có mặt anh X, chị Y khi kí kết hợp đồng nên đã nói dối trước tòa để
hợp đồng đặt cọc được thừa nhận có hiệu lực, trong khi đó, trên thực tế dù biết là
không có sự đồng ý của anh X, chị Y, ông H vẫn ký kết hợp đồng. Như vậy khi cả
hai bên ông H và ông K, bà Q đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thì tòa án xác
định mức độ lỗi của các bên để thấy được thiệt hại cụ thể để quy trách nhiệm bồi
thường tương ứng theo lỗi của mỗi bên.

18


IV. ĐIỂM MỚI VÀ BẤT CẬP VỀ CHẾ ĐỊNH ĐẶT CỌC TRONG BỘ LUẬT
DÂN SỰ 2015. KIẾN NGHỊ KHẮC PHỤC
1. Điểm mới về chế định biện pháp đặt cọc trong BLDS 2015 so với BLDS
2005
Bộ luật Dân sự năm 2015 được Quốc hội khóa XIII thông qua ngày 24/11/2015, có
hiệu lực kể từ ngày 1/1/2017 có nhiều nội dung đổi mới, trong đó có phần nội dung về
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nhìn một cách tổng thể, nội dung phần bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã tiệp cận tốt hơn với thông lệ quốc tế và cơ bản
giải quyết được những vướng mắc, khó khăn trong thực tiễn ký kết và thực hiện hợp đồng
bảo đảm. Trong đó chế định về đặt cọc của BLDS 2015 đã có điểm mới mang tính chất
tích cực đối với pháp luật Việt Nam.

Một là, về hình thức
Điều 358 - BLDS 2005

Điều 328 - BLDS 2015

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên
kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá
quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi
là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để
bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp
đồng dân sự.

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi
là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây
gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền

hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá
trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc)
trong một thời hạn để bảo đảm giao kết
Việc đặt cọc phải được lập thành văn hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
bản.



Nếu như tại thời điểm BLDS 2005 có hiệu lực, hai bên chủ thể thỏa thuận

đặt cọc thì thỏa thuận phải được lập thành văn bản, thỏa thuận bằng miệng không
19


có giá trị pháp lý thì tại thời điểm BLDS 2015 điều chỉnh. Thỏa thuận có thể xác
lập bằng bất cứ hình thức nào. Đây cũng là điểm mới mang tính chất tích cực đối
với pháp luật Việt Nam. Giao dịch dân sự được hình thành dựa trên sự thỏa thuận,
thiện chí, tin tưởng lẫn nhau nên pháp luật ngày càng hướng tới sự tự do trong các
cơ chế thỏa thuận mà không ràng buộc về hình thức thể hiện, nhất là khi việc đặt
cọc là không bắt buộc, mang tính dự phòng do cả hai muốn chắc chắn hơn trong
hợp đồng chính mà mình giao kết, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo không vi phạm điều
cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hai là, về thời điểm có hiệu lực đặt cọc
Theo BLDS 2005 thì giao dịch bảo đảm không có quy định khác về thời điểm
có hiệu lực của đặt cọc. Vì vậy, thời điểm có hiệu lực của đặt cọc có hiệu lực của
đặt cọc được xác định theo nguyên tắc chung đã được quy định tại Điều 405. Theo
đó, thời điểm có hiệu lực của đặt cọc tùy thuộc vào 3 trường hợp: các bên có thỏa
thuận trong văn bản thì giao dịch đặt cọc có hiệu lực vào thời điểm đã thỏa thuận;
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì đặt cọc có hiệu lực kể từ khi bên
sau cùng ký vào văn bản đặt cọc hoặc kể từ khi văn bản đặt cọc được công chứng,

chứng nhận nếu các bên đã thỏa thuận việc đặt cọc phải được công chứng, chứng
nhận, trừ TH có thỏa thuận khác.
Tương tự như BLDS 2005, BLDS 2015 cũng không có một điều luật cụ thể
nào quy định về thời điểm có hiệu lực của đặt cọc. Tuy nhiên, đặt cọc có một đặc
trưng nổi bật đó là một hợp đồng thực tế; tức là một loại hợp đồng chỉ có hiệu lực
khi các bên đã chuyển giao đối tượng của hợp đồng cho nhau hay nói cách khác
việc đặt cọc chỉ có hiệu lực kể từ khi và chỉ khi hai bên đã chuyển giao thực tế một
khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật dùng làm tài sản đặt cọc.

20


 Đặt cọc là biện pháp bảo đảm. Bản thân hợp đồng đặt cọc dùng để đảm bảo
độ tin cậy cho một hợp đồng khác, vậy thì ngay từ chính nó cũng phải có một sự
chắc chắn nhất định, được biểu hiện kể từ khi chuyển giao trực tiếp tài sản. Quy
định mới này giúp cho việc đặt cọc được dễ dàng hơn, không phụ thuộc quá nhiều
vào việc ký kết trên giấy tờ cũng như tạo sự ràng buộc đồng nhất về cả mặt pháp lý
và thực tế, giúp việc mục đích đặt cọc đạt hiểu quả cao hơn.
******************
Bên cạnh đó, có thể nói, những tiếp cận mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 về
quy định chung của biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng tạo cơ chế góp
phần cho biện pháp đặt cọc được thực hiện hiệu quả hơn trên thực tế.
Thứ nhất, chế định biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đã hoàn thiện cơ
làm phát sinh hiệu lực đối kháng đối với người thứ ba. Khoản 3 Điều 323 BLDS
năm 2005 mới chỉ quy định: “Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo
quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người
thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.” Khắc phục hạn chế này, BLDS năm 2015 lần đầu
tiên đã quy định một cách rõ ràng về hai phương thức làm phát sinh hiệu lực đối
kháng với người thứ ba của biện pháp bảo đảm, đó là: nắm giữ (hoặc chiếm giữ)
tài sản bảo đảm và đăng ký biện pháp bảo đảm (Điều 297 BLDS năm 2015).

 Việc bổ sung nắm giữ là phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ ba của biện pháp bảo đảm, độc lập và bình đẳng với phương thức đăng ký là
phù hợp và thống nhất với nguyên tắc bảo vệ “tình trạng hòa bình” của việc chiếm
hữu thực tế mà BLDS năm 2015 hướng đến.
Thứ hai, lần đầu tiên BLDS 2015 ghi nhận và thể hiện được một số giá trị
cốt lõi cả lý thuyết vật quyền khi điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
21


trong sự hài hòa với lý thuyết trái quyền, đó là đã ghi nhận và thể hiện được một số
nội dung của vật quyền bảo đảm để tăng cường tính chủ động của bên nhận bảo
đảm trong việc xử lý tài sản bảo đảm. Cụ thể, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy
định một cách minh thị hai đặc điểm quan trọng của vật quyền bảo đảm, đó là
quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm
đối với tài sản bảo đảm trong trường hợp biện pháp bảo đảm đã phát sinh hiệu lực
đối kháng với người thứ ba.


Bổ sung quy định về quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền được ưu tiên

thanh toán của bên nhận bảo đảm thể hiện sự hài hòa hóa yếu tố vật quyền trong
quan hệ trái quyền khi điều chỉnh quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Việc hài
hòa hóa này là phù hợp với bản chất “chứa đựng cả yếu tố trái quyền và yếu tố vật
quyền” của biện pháp bảo đảm; đồng thời cũng rất cần thiết vì nó xử lý được
những vấn đề mà thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm đang đặt ra.
2 .Bất cập và kiến nghị
Một là, Khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 quy định “ …nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu
bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc
tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có

thoả thuận khác”. Đoạn văn viết như trên có thể hiểu là, trường hợp “bên nhận đặt

cọc” vi phạm, thì phải trả lại gấp 2 lần số tiền đặt cọc, nếu không có thỏa thuận.
Còn nếu có thỏa thuận thì có thể phải trả lại ít hoặc nhiều lần hơn số tiền đặt cọc.
Tuy nhiên điều tương tự có được áp dụng đối với trường hợp “bên đặt đọc” vi
phạm hay không, hay chỉ có một cách duy nhất là “tài sản đặt cọc thuộc về bên
nhận đặt cọc”?. Với cách viết “trừ trường hợp có thoả thuận khác” như trên, thì là
“trừ” đối với cả hai trường hợp, hay chỉ trừ đối với trường hợp sau là một điều cần
22


giải đáp để đảm bảo thực hiện đúng đắn, linh hoạt trên thực tế. Vì vậy các nhà làm
luật cần có sự sửa đổi phù hợp, kịp thời tránh việc hiểu sai hoặc không đầy đủ gây
khó khăn trong việc áp dụng pháp luật.
Hai là, Theo quy định của bộ luật dân sự thì quyền và nghĩa vụ của các bên
trong đặt cọc chỉ được đặt ra khi các bên khi đến thời hạn mà không thực hiện mục
đích của đặt cọc. Còn quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình đặt cọc lại
chưa được Bộ luật xác định. Mặc dù nghị định 163/2006/NĐ-CP đã có hướng dẫn
thêm về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đặt cọc nhưng vẫn chưa có
sự đồng nhất so với BLDS 2015 cũng như phân định rõ ràng giữa hậu quả pháp lý
của đặt cọc khi các bên đã thực hiện hoặc không thực hiện mục đích của đặt cọc
với quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đặt cọc. Do vậy cần phải quy
định các điều luật về nghĩa vụ và quyền của các bên khi tiến hành đặt cọc trong
BLDS, đặc biệt là khi đặt cọc cũng có nhiều vấn đề phức tạp. Ví dụ: Đối tượng
trong biện pháp đặt cọc không chỉ là tiền mà có thể là vật có giá trị, là nguyên liệu,
hàng hóa.. Kể từ khi nhận tài sản đặt cọc bên nhận phải bảo quản tài sản đó. Để
bảo quản tài sản đặt cọc hiệu quả, tránh nguy cơ hư hỏng, giảm sút giá trị…thì bên
nhận đặt cọc cần có những thông tin về việc quản lý tài sản đó. Vì vậy, cần có
những quy định cụ thể về nghĩa vụ của bên đặt cọc trong việc cung cấp thông tin,
hướng dẫn cách bảo quản tài sản đặt cọc, và đây cũng là quyền của bên nhận đặt

cọc. Đồng thời bên cạnh việc quy định nghĩa vụ của bên đặt cọc cũng cần phải quy
định nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và cũng cần có những quy định trách nhiệm
pháp lý đối với bên nhận đặt cọc trong việc quản lý tài sản đặt cọc nếu để hư hỏng,
mất mát thì phải bồi thường. Quy định về việc trả lại tài sản đặt cọc khi mục đích
đã đạt được hoặc được dùng để thanh toán nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ
tương tự.

23


Ba là, Về vấn đề hiệu lực của việc đặt cọc, với tính chất là một giao dịch
dân sự nhưng quy định của pháp luật hiện hành lại chưa đề cập đến hiệu lực của
giao dịch đặt cọc, trong khi đó hiệu lực là một vấn đề rất quan trọng. Hiệu lực nói
chung của hợp đồng được quy định trong BLDS có từ thời điểm giao kết, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có thỏa thuận khác. Tuy nhiên với
đặc trưng là một hợp đồng thực tế, đặt cọc chỉ có ý nghĩa khi bên đặt cọc đã giao
tài sản đặt cọc, và kể từ thời điểm này mới thực sự ràng buộc các bên về mặt pháp
lý trong việc thực hiện nghĩa vụ cam kết, việc quản lý tài sản do đó không thể áp
dụng Điều 401 BLDS 2015.  Cần phải có quy định riêng về xác định thời điểm có
hiệu lực của giao dịch đặt cọc để mọi người nắm rõ hơn, linh động áp dũng cũng
như có cơ sở để tòa án giải quyết khi phát sinh tranh chấp.

C. KẾT LUẬN
Trên thực tế, với ưu điểm là dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa có thể
bảo đảm cho thực hiện hợp đồng và vừa có chức năng thanh toán, biện pháp đặt
cọc được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự. Qua tình huống, có thể
nhận thấy, hợp đồng đặt cọc dù chỉ là biện pháp mang tính phong ngừa nhưng cũng
đặt ra những yêu cầu để phát sinh hiệu lực như một giao dịch thông thường do đó
các chủ thể cần chú ý khi thiết lập giao dịch đặt cọc để tránh tranh chấp, rủi ro, đặc
biệt là khi tài sản đặt cọc có giá trị lớn. Ngoài ra, thông qua tìm hiểu về biện pháp

bảo đảm đặt cọc, nhóm cũng rút ra được một số điểm mới và bất cập còn tồn tại

24


trong BLDS 2015 là nền tảng kiến thức dễ tiếp thu nhất cho quá trình học tập về
sau.

25