TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH, TỈNH ĐỒNG NAI

Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐẾN SỰ PHÁT
TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA
BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH, TỈNH ĐỒNG NAI

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ly Na
Mã số sinh viên: 08135049
Lớp: DH08TB
Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

Tháng 7 năm 2012
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ THỊ LY NA

“ TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH THUẾ ĐẾN SỰ PHÁT
TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA
BÀN THỊ XÃ LONG KHÁNH, TỈNH ĐỒNG NAI ”

Giáo viên hướng dẫn: ThS DƯƠNG THỊ TUYẾT HÀ
(Địa chỉ cơ quan trường đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh)
(Ký tên:……………….)

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

ĐƠN XIN XÁC NHẬN THỰC TẬP

Kính gửi : CHI CỤC THUẾ THỊ XÃ LONG KHÁNH
TỈNH ĐỒNG NAI
Tôi tên là :

Lê Thị Ly Na

Là sinh viên lớp :
Ngành :
Khoa :

DH08TB

Quản lý thị trường Bất động sản
Quản lý Đất đai và Bất động sản

Nay tôi viết đơn này kính mong Ban lãnh đạo Chi cục thuế thị xã Long Khánh xác
nhận quá trình thực tập của tôi.
Trong thời gian thực tập từ ngày 15/4/2012 đến ngày 15/6/2012. Tôi đã nhận
được sự giúp đỡ tận tình của ban giám đốc, các cô chú, anh chị trong Chi cục thuế. Đặc
biệt là phòng kê khai kế toán thuế tin học đã hỗ trợ tạo mọi điều kiện tốt để tôi hoàn
thành đề tài tốt nghiệp này.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban giám đốc Chi cục thuế thị xã Long Khánh
và các cô chú, anh chị phòng kê khai kế toán thuế tin học.

Long Khánh ngày….tháng….năm 2012

KT. CHI CỤC TRƯỞNG
PHÓ CHI CỤC TRƯỞNG

KÍNH ĐƠN

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

LỜI CẢM ƠN

Em xin chân thành biết ơn các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành Phố Hồ
Chí Minh đã tận tình truyền đạt và trang bị kiến thức cho em trong thời gian học
tập ở trường.
Chân thành ghi nhớ công ơn quý thầy cô trong Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản đã tận tình dạy bảo, trao đổi kiến thức cho em trong thời gian học tập ở
trường.
Đặc biệt là cô Dương Thị Tuyết Hà đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt
luận văn tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Chi cục thuế thị xã Long Khánh, các cô chú,
anh chị phòng Tài chính kế hoạch đã tạo mọi điều kiện tốt nhất cho em trong suốt
thời gian thực tập.
Cảm ơn các bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản khóa 34 đã trao đổi thông
tin và giúp em thực hiện tốt đề tài.
Do kiến thức còn hạn chế ở một số lĩnh vực nhất định nên đề tài không tránh khỏi
sai sót, kính mong quý thầy cô và các bạn sẽ có những đóng góp quý báu và chân
tình. Trên cơ sở đó, em rút ra những kinh nghiệm để hiểu biết thêm về tác động
của chính sách thuế đến thị trường.

Xin chân thành cảm ơn
Sinh viên
Lê Thị Ly Na

Trang 4


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ly Na, niên khóa 2008 – 2012, mã số sinh viên: 01835049,
Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, trường đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Tác động của chính sách thuế đến sự phát triển của thị trường Bất Động Sản
trên địa bàn thị xã Long Khánh tỉnh Đồng Nai”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Tuyết Hà, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất động
Sản, trường đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Thị xã Long Khánh ngày một đổi mới và phát triển, từ vùng đất chủ yếu là sản xuất nông
nghiệp đến nay Long Khánh đã và đang trở thành khu trung tâm thương mại – dịch vụ
nằm ở phía Bắc tỉnh Đồng Nai. Như vậy xu hướng phát triển trong những năm tiếp theo
sẽ ngày càng lớn và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế sẽ diễn ra ngày càng mạnh mẽ, điều
này làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy đòi hỏi sự sắp xếp, bố trí hợp lý quỹ đất
trên địa bàn để phù hợp với sự phát triển kinh tế. Thuế và các chính sách tài chính có liên
quan đến đất đai là một trong những phương tiện để Nhà nước quản lý và điều tiết hoạt
động của thị trường bất động sản. Hiện nay nhiều nước trên thế giới đã sử dụng thuế như
là công cụ để thúc đẩy việc sử dụng đất hiệu quả và hạn chế đầu cơ. Theo nghiên cứu của
IMF năm 2011 cũng đã chỉ ra rằng có bằng chứng cho thấy thuế suất cao đối với nhà và
đất có thể hạn chế bong bóng BĐS cũng như sự tăng giá quá nhanh của BĐS. Đối với
nước ta thuế là công cụ tài chính quan trọng trong hệ thống quản lý của Nhà nước. Thuế
thể hiện quyền lực và là nguồn thu chủ yếu của Nhà nước. Tuy các sắc thuế khi ban hành
còn nhiều vướng mắc nhưng xét theo điều kiện kinh tế xã hội mà các sắc thuế ra đời thì
nó vẫn đóng góp một phần không nhỏ vào quá trình phát triển kinh tế xã hội lúc đó. Các
sắc thuế đó vẫn giữa vai trò quan trọng trọng trong những khoảng thời gian nhất định,
đáp ứng một phần nào đó trong mục tiêu Nhà nước đề ra như: đối với thuế nhà đất thì
giúp hạn chế đầu cơ, nhưng khó khăn trong việc tính thuế.
Vì vậy đề tài nghiên cứu những nội dung chủ yếu liên quan đến các chính sách thuế và
các khoản thu tài chính liên quan đến đất đai. Để từ đó cho thấy những đóng góp của
chính sách này đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Các chính sách tài chính mà
nhà nước ban hành có thật phù hợp với hướng phát triển thị trường hay không. Bằng
phương pháp nghiên cứu tài liệu, đề tài tiến hành nghiên cứu các văn bản, nghị định và
thông tư hướng dẫn liên quan đến các chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên

quan đến đất đai kết hợp với việc sử dụng các phương pháp như: phương pháp thống kê,
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

phân tích, so sánh, tổng hợp từ các số liệu thu được từ thực tế. Qua đó trả lời các câu hỏi
tại sao có năm tiền thu từ thuế đóng góp vào ngân sách nhà nước lại cao, có năm lại thấp.
Tình hình áp dụng các văn bản do Nhà nước ban hành vào thực tế gặp những khó khăn,
hạn chế gì. Để từ đó đưa ra những ý kiến cải cách góp phần hoàn thiện hơn chính sách tài
chính, nhằm hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh và công khai.

Trang 6


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
TÓM TẮT.......................................................................................................................5
MỤC LỤC ......................................................................................................................7
DANH SÁCH CÁC BẢNG ...........................................................................................9
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ.....................................................................................10
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................................11
ĐẶT VẤN ĐỀ ..............................................................................................................12
Phần I: TỔNG QUAN ..................................................................................................14

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................................................ 14

I.1.1. Cơ sở khoa học: ........................................................................................................................................ 14
I.1.2. Cơ sở pháp lý: ........................................................................................................................................... 25
I.1.3. Khái quát thị xã Long Khánh: ................................................................................................................... 27

I.2. Nội dung, phương pháp nghiên cứu: ............................................................................................ 31

I.2.1. Nội dung nghiên cứu: ............................................................................................................................... 31
I.2.2. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài được thực hiện dựa trên các phương pháp sau đây:.............................. 32

PHẦN II:.......................................................................................................................33
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................................33
II.1. Khái quát tình hình phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Long Khánh. .................... 33

II.1.1. Dân số và lao động: ................................................................................................................................. 33
II.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế: .................................................................................................................. 34
II.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng: ........................................................................................................ 35
II.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế - xã hội và môi trường đến thị trường BĐS: ................ 35

II.2. Thực trạng các sắc thuế và các khoản thu tài chính ở thị xã Long Khánh trong những năm
gần đây. .................................................................................................................................................. 36

II.2.1. Chính sách Thuế sử dụng đất nông nghiệp: ............................................................................................. 36
II.2.2. Chính sách thuế nhà, đất: ......................................................................................................................... 38
II.2.3.Thuế chuyển quyền sử dụng đất: .............................................................................................................. 44
II.2.4. Thuế SDĐ phi nông nghiệp: .................................................................................................................... 53

II.3. Các chính sách tài chính có liên quan : ...................................................................................... 58

II.3.1. Lệ phí trước bạ. ....................................................................................................................................... 58
II.3.2.Tiền sử dụng đất. ...................................................................................................................................... 62
II.3.3. Tiền thuê đất: ........................................................................................................................................... 65

II.4.Những kết quả đạt được từ hệ thống chính sách thuế: .............................................................. 69
II.5. Những hạn chế và nguyên nhân. ................................................................................................. 70
III. Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai góp phần quản lý và phát triển
thị trường BĐS. ..................................................................................................................................... 71
III.1. Sự cần thiết và mục tiêu cải cách chính sách thuế bất động sản............................................. 71
III.1.1. Sự cần thiết cải cách chính sách thuế. .................................................................................................... 71
III.1.2. Mục tiêu cải cách. .................................................................................................................................. 71

III.2. Định hướng cải cách, hoàn thiện chính sách thuế. ................................................................... 72

Trang 7


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

III.3.Các giải pháp hỗ trợ thực hiện giải pháp cải cách. ................................................................... 72

KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ..........................................................................................75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................78

Trang 8


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Dân số thị xã Long Khánh năm 2010: ................................................................. 33
Bảng 2 : Số lao động trong cách ngành kinh tế năm 2010 ................................................ 33
Bảng 3: Bảng số liệu thu thuế nhà, đất tại thị xã Long Khánh:.................................. 40
Bảng 4: Tổng số thửa chưa kê khai đăng ký SDĐ tính đến ngày 31/7/2011. ................... 42
Bảng 5: Số thuế thu được từ chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2007 đến 2011 .............. 46
Bảng 6: Số lượng hồ sơ CQSDĐ được hoàn thành trong năm: ....................................... 48
Bảng 7: Diện tích chuyển quyền SDĐ từ năm 2007 đến 2011: ........................................ 50
Bảng 8: Thuế suất tính cho đất trong hạn mức và vượt hạn mức...................................... 55
Bảng 9: Bảng giá một số tuyến đường trong thị xã: .......................................................... 55
Bảng 10:Tính LPTB cho nhà là biệt thự: .......................................................................... 60
Bảng 11: Số thuế thu được từ LPTB nhà đất: ................................................................... 60
Bảng 12: Thu tiền SDĐ từ năm 2005 đến 2011 ................................................................ 63
Bảng 13: Tiền thuê đất từ năm 2007 đến 2011. ................................................................ 67

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 2: Thuế thu được từ thuế CQSDĐ năm 2007 đến 2008: ..................................... 47
Biểu đồ 3: Tổng thuế thu nhập từ CNQSDĐ từ năm 2009 đến 2011 ............................... 49

Biểu đồ 4: Tổng LPTB thu được từ năm 2007 đến năm 2011. ........................................ 61
Biểu đồ 5: Tổng tiền SDĐ thu được từ 2005 đến 2011 ..................................................... 64
Biểu đồ 6: Thể hiện sự tăng giảm tiền thuê đất qua từng năm .......................................... 68

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

:

Bất động sản

GCN QSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LPTB

:

Lệ phí trước bạ

SDĐ

:

Sử dụng đất

Tr.d

:

Triệu đồng

TSDĐ

:

Tiền sử dụng đất

VPĐKQSDĐ

:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

CQSDĐ :

Chuyển quyền sử dụng đất

Trang 11

Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản của nước ta đang trên đà phát triển, nó đóng góp một phần không
nhỏ vào quá trình phát triển kinh tế, xã hội, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa hiện đại
hóa. Tuy nhiên hoạt động của thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua vẫn còn những
yếu kém. Có nhiều nguyên nhân làm trì trệ sự phát triển của thị trường như: các giao dịch
mua bán diễn ra còn mang tính tự phát, điều này dẫn đến việc thiếu thông tin trên thị
trường, các thông tin trên thị trường không minh bạch. Đặc biệt là tình trạng đầu cơ BĐS
diễn ra khá phổ biến, cùng với đó là sự đầu tư tràn lan thiếu quy hoạch. Để hạn chế đầu
cơ, ổn định và phát triển thị trường BĐS, nhà nước nên có các biện pháp quản lý, kiểm
tra giám sát thị trường như: tăng cường quản lý nhà, đất và thị trường BĐS, thực hiện
chính sách tín dụng phù hợp nhằm sử dụng hợp lý nguồn vốn đầu tư của xã hội vào phát
triển thị trường BĐS, sử dụng nhu cầu chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử
dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu
cơ BĐS. Hiện nay nước ta sử dụng thuế như là công cụ để thúc đẩy việc sử dụng đất một
cách có hiệu quả, hạn chế đầu cơ bằng cách tăng thuế đối với việc nắm giữ nhiều nhà,
đất. Tính thuế trên thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, áp dụng thuế lũy tiến đối với đất
trong hạn mức và đất vượt hạn mức…
Công cụ chính sách thuế chỉ có thể phát huy tối đa hiệu quả khi các giao dịch trên thị
trường diễn ra một cách công khai, minh bạch. Nhưng hiện nay tại các tỉnh thành, quận,
huyện các giao dịch chuyển nhượng BĐS trên thị trường còn mang tính tự phát. Điều này
khiến thông tin không đầy đủ, tính chính xác không cao, tạo điều kiện cho thị trường
BĐS phi chính thức hình thành. Các giao dịch diễn ra trên thị trường BĐS phi chính thức
trong những năm gần đây gây nên hiện tượng “ bong bóng” trên thị trường. Dẫn đến tình
trạng đóng băng mà hiện nay chưa có biện pháp tháo gỡ. Lúc này chính sách pháp luật

do nhà nước ban hành có tác động rất lớn góp phần cải thiện thị trường BĐS, giúp nhà
nước quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển hoàn thiện. Do đó em mạnh dạn thực
hiện đề tài:
“ Tác động của chính sách thuế đến sự phát triển của thị trường bất động sản trên
địa bàn thị xã Long Khánh, tỉnh Đồng Nai”.

Trang 12


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

1.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu tác động của chính sách thuế đến thị trường BĐS trên địa bàn thị xã Long
Khánh, tỉnh Đồng Nai. Thực trạng phát triển của thị trường BĐS trên địa bàn trong
những năm qua. Các chính sách thuế được sửa đổi bổ sung ảnh hưởng như thế nào đến
thị trường BĐS. Những điều khoản được sửa đổi, bổ sung đó có phù hợp với tình hình
phát triển kinh tế thị trường không. Qua đó cho ta thấy được tầm quan trọng của chính
sách tài chính đến sự phát triển của thị trường BĐS.
2. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
-

Đối tượng nghiên cứu: thuế và các chính sách tài chính có liên quan.

Phạm vi nghiên cứu: Những giao dịch của nhà nước liên quan đến giao dịch bất
động sản từ năm 2007-2011trên địa bàn thị xã Long Khánh.
-

Thời gian nghiên cứu: tháng 4 năm 2012 đến tháng 7 năm 2012.

3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu:
Các thông tin trên thị trường BĐS trong những năm vừa qua không đầy đủ và
thiếu tính chính xác. Các giao dịch BĐS còn diễn ra một cách tự phát, trên thị trường
hình thành nên những cơn sốt đất kéo dài, tình trạng lấn chiếm, mua bán không thông qua
sàn giao dịch diễn ra khá phổ biến. Chính điều này đã gây không ít khó khăn cho việc
quản lý đất đai của nhà nước. Ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường. Vì vậy
đề tài sẽ nghiên cứu và đưa ra các giải pháp để hoàn thiện hơn cho các chính sách tài
chính của Nhà nước. Nhằm giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn đối với các giao dịch
diễn ra trên thị trường. Ngoài ra còn cung cấp thông tin đầy đủ và chính xác nhất để phục
vụ cho công tác định giá đất đai và BĐS.

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

Phần I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học:
I.1.1.1.Bất động sản:
a. Khái niệm:
Khái niệm BĐS rất đa dạng và phong phú . Có những tài sản một số quốc gia cho là
BĐS nhưng một số quốc gia khác lại cho là động sản. Trên thế giới hiện nay pháp luật
của nhiều nước đều coi bất động sản là đất đai và các tài sản khác có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai. Chẳng hạn như:
+
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 2005

có quy định: Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm:
Đất đai
Nhà ở
Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
+
Theo điều 94, 96 luật dân sự nước Cộng hòa liên bang Đức thì BĐS là nhà
và mảnh đất cụ thể được xác định rõ ràng vị trí, kích thước.
+
Theo điều 100 Luật dân sự Thái Lan thì BĐS là đất đai và những vật gắn
liền với đất đai bao gồm cả quyền sở hữu.
+
Còn trong điều 520 Luật dân sự Pháp quy định đó là mùa màng chưa gặt,
trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS.
Với nhiều cách hiểu đa dạng về khái niệm bất động sản như vậy nên vẫn còn những tranh
cãi trong hoạt động kinh doanh BĐS, và đánh thuế BĐS. Nhưng tóm lại BĐS được hiểu
là những tài sản gắn liền với đất mà có thể tồn tại được. BĐS phải đặt trong không gian
địa lý cụ thể. Theo Giáo sư Dan Swango (thuộc viện đào tạo cải cách đất đai Đài Loan,
Trang 14


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

thành viên Viện thẩm định giá và hiệp hội trọng tài Mỹ) cho rằng : “BĐS là đất đai và các
công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể chạm vào nó.”
b. Đặc điểm:
Tính cố định, không thể di dời được : Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên

ban tặng nên nó có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Các BĐS đều gắn liền với đất
đai nên nó có tính cố định không thể di dời. Mặc dù đôi khi ta có thể di chuyển được một
tòa nhà từ vị trí này sang vị trí khác nhưng điều đó thường không thực thi về mặt tài
chính. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả BĐS gắn liền với một địa điểm cụ thể mà
nó tọa lạc, hay nói cách khác vị trí là yếu tố cấu thành nên giá BĐS.
Tính cá biệt và khan hiếm: Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không thể tái
tạo được. Diện tích đất có hạn và không thể tạo ra thêm, trong khi dân số ngày càng tăng.
Mỗi BĐS đều có tính dị biệt riêng không BĐS nào giống nhau vì mỗi BĐS đều có vị trí
riêng, không vị trí nào là giống nhau vì vậy đặc điểm của BĐS gắn liền với các đặc điểm
cụ thể của chính nó.
Tính lâu bền : Mỗi BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững lâu, đời sống kinh tế
dài. Được xem là không thể bị phá hủy trừ những trường hợp đặc biệt như lũ lụt gây xói
mòn, động đất gây xạc lỡ…Tính lâu bền của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và
công trình xây dựng. Tuổi thọ của các công trình kiến trúc và công trình xây dựng có thể
tồn tại hàng trăm năm. Có hai loại tuổi thọ BĐS đó là “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh
tế” .
+
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.
+
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu
lực chủ yếu của công trình xây dựng bị hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng.
Chịu sự tác động qua lại lẫn nhau rất lớn: Giá của BĐS này chịu tác động của các
bất động sản xung quanh nó, các điều kiện tự nhiên, môi trường xã hội cũng tác động
không nhỏ đến giá BĐS.
Chịu sự chi phối mạnh mẽ do chính sách pháp luật : Giá của BĐS chịu sự chi phối
mạnh mẽ của các chính sách pháp luật do nhà nước đề ra.Các chính sách tài chính đúng
đắn có thể thúc đẩy việc thu hút đầu tư vào BĐS, làm cho thị trường BĐS phát triển
mạnh mẽ, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế. Ngược lại sẽ làm cho thị

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

trường BĐS trì trệ, thậm chí đóng băng ảnh hưởng mạnh mẽ đến tốc độ tăng trưởng kinh
tế.
Tính thanh khoản không cao: Do giá trị của BĐS lớn, thời gian giao dịch kéo dài,
các thủ tục hành chính rườm rà nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém, dẫn đến
tính thanh khoản của BĐS kém hơn các sản phẩm khác.
Thời gian giao dịch dài, chi phí giao dịch cao: Do BĐS là hàng hóa có giá trị lớn,
liên quan đến nơi ở ổn định lâu dài, cuộc sống của người mua nên thời gian mua bán dài
hơn các hàng hóa, dịch vụ khác. Từ đó dẫn đến hệ quả là chi phí mua bán, giao dịch cao.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi
phối mạnh mẽ bởi các yếu tố này hơn các hàng hóa khác, bởi do tập quán của từng nơi
khác nhau là khác nhau. Yếu tố tâm lý xã hội, tập quán, tư tưởng, thậm chí yếu tố tôn
giáo cũng ảnh hưởng đến việc lựa chọn nhà của họ.
I.1.1.2. Thị trường bất động sản:
a. Khái niệm:
Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa,
tiền tệ diễn ra trong một không gian thời gian xác định. Thị trường BĐS chỉ được hình
thành khi BĐS trở thành hàng hóa được giao dịch trên thị trường. Vì BĐS là hàng hóa có
những đặc tính đặc biệt hơn các hàng hóa thông thường khác. Nên thị trường BĐS không
chỉ dừng lại ở khía cạnh chuyển nhượng, mua bán BĐS mà nó còn là nơi giao dịch giữa
quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai và BĐS như cho thuê, thuê mua, thế chấp,
đấu giá và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… . Ngoài ra thị
trường BĐS là thị trường mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường.

Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận có thể phân loại thị trường theo nhiều
phương thức khác nhau.
+

Phân loại theo tính chất pháp lý của thị trường BĐS gồm có hai loại đó là:

Thị trường BĐS chính thức : Là thị trường mà ở đó các hoạt động liên quan đến
thị trường BĐS được diễn ra chính thức, công khai, minh bạch. Đúng theo quy định của
pháp luật, hồ sơ pháp lý đầy đủ, thực hiện đúng các thủ tục có liên quan.

Trang 16


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

Thị trường BĐS phi chính thức: Là thị trường mà ở đó các giao dịch BĐS diễn ra
không theo quy định của pháp luật như : các thông tin không minh bạch, giấy tờ không
đầy đủ hoặc không hợp lệ, không thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý.
+
Phân loại theo khu vực địa lý bao gồm: Thị trường BĐS ở các tỉnh thành
phố, các quận huyện, nội thành và ngoại thành, các khu vực giáp ranh.
+
Phân loại theo giá trị sử dụng BĐS: thị trường đất đai, thị trường công trình
công nghiệp, thị trường công trình thương mại dịch vụ.
+
Phân loại theo tính chất hoạt động của thị trường: thị trường mua bán, thị
trường cho thuê, thị trường thế chấp, thị trường cầm cố.
+

Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hóa :

Thị trường sơ cấp: Là thị trường Nhà nước giao hay cho thuê quyền sử dụng đất
đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế, và các cá nhân sử dụng để xây
dựng các công trình để bán hay cho thuê trong một thời gian nhất định.
Thị trường thứ cấp: Là thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại các BĐS,
công trình xây dựng gắn liền trên đất. Giữa hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng là các cá nhân hay tổ chức kinh tế.
b. Đặc điểm:
Cùng với sự phát triển của thị trường hàng hóa, thị trường BĐS cũng không ngừng
phát triển và hoàn thiện góp phần không nhỏ vào việc thúc đẩy quá trình phát triển nền
kinh tế của cả nước. Thị trường BĐS có những đặc điểm cơ bản sau:
+
Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: Do tính không tái tạo được
của BĐS. Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS không phổ biến và ít rộng
rãi. Các tiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách cân đối. Vì vậy biến
động trên thị trường BĐS thường mang tính độc quyền nhiều hơn các thị trường khác.
Ngoài ra tính dị biệt của BĐS cũng như những thông tin bí mật trên thị trường củng góp
phần tạo nên thị trường không hoàn hảo.
+
Thị trường BĐS không phải chỉ là giao dịch giữa bản thân BĐS không mà
còn là giao dịch giữa những gì liên quan đến BĐS như những lợi ích thu được từ BĐS, và
quyền lợi chứa đựng trong BĐS đó. Theo luật đất đai 2003 thì đất đai là tài sản thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước quản lý. Do đó những ai được Nhà nước giao quyền sử dụng
đất đều có quyền được hưởng những lợi ích do đất đai hay BĐS đó mang lại.
Trang 17


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

+
Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc: Do đặc tính cố
định không thể di dời của BĐS mà thị trường BĐS cũng mang tính vùng. Mặc khác thị
trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng khắp các vùng. Mà ở mỗi vùng khác
nhau thì trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, dân dố, các yếu tố tập quán, thị hiếu
khác nhau là khác nhau. Do đó thị trường BĐS khác nhau về số lượng, chất lượng, kiểu
dáng dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS.
+
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố pháp luật: Mọi hoạt đông
kinh doanh đều chịu sự chi phối của pháp luật, thị trường BĐS cũng không ngoại lệ.
Hàng hóa BĐS muốn thực hiện giao dịch trên thị trường thì phải chịu sự chi phối và điều
chỉnh của luật đất đai, luật nhà ở và các điều luật có liên quan khác.
+
Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn: BĐS là hàng
hóa có giá trị lớn do đó mọi hoạt động liên quan đến BĐS như giao dịch, đầu tư xây dựng
và kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn. Khi thị trường chứng khoán không
mấy khả thi, lượng tiền nhàn rỗi nhiều thì lúc này thị trường BĐS là kênh đầu tư được
nhà đầu tư lựa chọn. Do hàng hóa BĐS có giá trị lớn và có một số đặc điểm mà ở các
hàng hóa khác không có đó là: tình lâu bền, không di dời được…nên thường đóng vai trò
vay mượn trên thị trường vốn. Vì vậy thị trường BĐS của một quốc gia có thể phát triển
mạnh khi có một thị trường vốn mạnh và ổn định. Thực tế cho thấy sự biến động trên thị
trường này sẽ dẫn đến biến động trên thị trường kia. Điển hình như cuộc khủng hoảng tài
chính tiền tệ diễn ra tại Châu Á năm 1998 đã gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị
trường BĐS. Sự sụt giá nhanh chóng cùng với hiện tượng “bong bóng” của BĐS thường
kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ
chức tài chính trên thị trường vốn. Cuộc khủng hoảng tài chính diễn ra tại Mỹ năm 2008
là một ví dụ điển hình. Tháng 9 năm 2008 sau nhiều nổ lực huy động vốn thất bại

Lehman Brothers ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới với 158 năm lịch sử đã tuyên bố
phá sản. Nguyên nhân phá sản này là do khủng hoảng bong bóng BĐS. Từ thực tế trên
cho thấy thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho
phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Ngoài ra thị trường BĐS còn có quan
hệ trực tiếp với thị trường xây dựng , những giao động trên thị trường này cũng ảnh
hưởng rất lớn tới nền kinh tế.
+
Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là
không đơn giản và mất nhiều thời gian.
Do BĐS là hàng hóa có giá trị lớn, có tính dị biệt và tính phân vùng sâu sắc. Nên
khi tham gia vào thị trường đòi hỏi người tham gia phải tìm hiểu rõ về các đặc điểm của
BĐS ở từng khu vực khác nhau.
Trang 18


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

BĐS là hàng hóa có tính thanh khoản kém, cầu BĐS lại không ổn định vì vậy khi
người tham gia muốn rút khỏi thị trường thì cần phải có nhiều thời gian hơn.
+
Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ bị biến động theo các yếu tố về kinh tế,
chính trị, xã hội:
Đất đai, BĐS là tài sản quý giá của mỗi quốc gia. Vì vậy mỗi quốc gia đều quan
tâm, chú trọng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Nhà nước ban hành các chính sách
nhằm quản lý và khuyết khích đầu tư nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Một
quốc gia có nền chính trị ổn định, xã hội văn minh thì sẽ có một thị trường BĐS phát
triển.
Thị trường BĐS có mối quan hệ qua lại giữa các thị trường khác như: thị trường

vốn, thị trường xây dựng (vật liệu xây dựng và đồ nội thất)…. Nên những biến động diễn
ra trên những thị trường này cũng gây ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS
+
Thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc xác định cung cầu và giá cả.
Vì BĐS là hàng hóa đặc biệt, nên khi cầu BĐS tăng nếu như hàng hóa BĐS giống với các
hàng hóa thông thường khác thì nhà cung cấp sẽ gia tăng sản xuất nhằm tăng số lượng
sản phẩm hay có thể thay thế bằng sản phẩm tương tự của nhà cung cấp khác. Nhưng đối
với hàng hóa BĐS thì dù cầu tăng nhưng cung gần như không co giãn, vì cung BĐS
không thể phản ứng nhanh tương ứng với sự thay đổi của cầu. Điều đó cho thấy giá cả
của BĐS là do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở
lại cung và cầu. Nên những nhân tố làm tăng cầu sẽ dẫn đến nguy cơ tiềm ẩn sốt giá.
I.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS:
a. Yếu tố tự nhiên:
Vị trí của BĐS: Giá cả của BĐS phụ thuộc rất lớn vào vị trí của nó. Tại sao lại có
sự chênh lệch giá lớn giữa các BĐS tại các trung tâm thành phố với các BĐS ngoài vùng
ven. Đó là do yếu tố vị trí chi phối.
Địa hình nơi BĐS tọa lạc: BĐS tọa lạc tại vị trí cao hay thấp có ảnh hưởng đến giá
trị của chúng. Nơi trũng thấp, thường xuyên ngập nước có giá rẻ hơn ở những nơi khô ráo
thoáng mát.
Môi trường xung quanh và điều kiện thiên nhiên: Môi trường tự nhiên ảnh hưởng
không nhỏ đến giá BĐS.
b. Yếu tố kinh tế:
Trang 19


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

Thị trường BĐS chịu sự chi phối của nhiều yếu tố kinh tế, trong đó yếu tố chủ yếu

đó là Sự tăng trưởng kinh tế: Sự tăng trưởng kinh tế sẽ làm tăng nhu cầu SDĐ vào những
mục đích như xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh, các
khu thương mại, dịch vụ…. Do trong quá trình phát triển kinh tế đòi hỏi phải phát triển
theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa. Điều này sẽ dẫn đến sự chuyển dịch cơ cấu
kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp. Kéo theo sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất
từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ. Từ đó gia tăng các giao dịch về chuyển quyền
BĐS. Dẫn đến thị trường BĐS ngày càng phát triển hơn.
c. Yếu tố chính trị, pháp luật:
Thị trường BĐS là thị trường quan trọng trong nền kinh tế của nước ta. Sự phát
triển lành mạnh của thị trường BĐS ảnh hưởng rất lớn đến quá trình phát triển của nền
kinh tế. Do đó Nhà nước luôn can thiệp, để có các biện pháp điều tiết kịp thời nhằm ổn
định thị trường thông qua hệ thống chính sách pháp luật.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối rất chặt chẽ của hệ thống pháp luật. Thị trường
BĐS phát triển sôi động hay trầm lắng phụ thuộc không nhỏ vào các chính sách khuyến
khích đầu tư mà Nhà nước ban hành cụ thể như:
+
Chính sách về mở rộng, nâng cấp cơ sở hạ tầng, cầu, đường: Điều này sẽ
làm tăng giá trị của BĐS
+
giá trị BĐS

Các chính sách chia tách, sát nhập địa phương: Thu hút đầu tư, nâng cao

+
Chính sách thuế, chính sách tín dụng đầu tư vào BĐS, chính sách về quy
hoạch SDĐ, đền bù, giải phóng mặt bằng…
d. Yếu tố xã hội:
Sự gia tăng dân số: điều này kéo theo nhu cầu về BĐS tăng cao, trong khi nguồn
lực của đất đai có hạn. Làm cho thị trường BĐS ngày càng sôi động.
Tập quán, thị hiếu cũng một phần nào ản hưởng đến tâm lý mua, bán BĐS của

người dân. Có tác dụng đẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch.
I.1.1.4. Thực trạng thị trường BĐS trên địa bàn thị xã Long Khánh:
Thị trường BĐS trên địa bàn thị xã Long Khánh còn non kém, hầu hết các giao dịch mua
bán diễn ra trên thị trường chủ yếu là do hai bên mua bán với nhau. Các giao dịch tự phát

Trang 20


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

và vẫn chưa chính thức áp dụng lên sàn. Các giao dịch mua bán chỉ gồm nhà ở riêng lẽ,
đất phi nông nghiệp hay đất nông nghiệp chứ chưa có nhà chung cư.
Thị xã Long Khánh nằm trong vùng có điệu kiện tự nhiên thuận lợi, là cửa ngõ tiếp giáp
với những đô thị lớn. Nên trong tương lai thị trường BĐS ở đây sẽ phát triển một cách
nhanh chóng. Vì vậy lúc này nên có các chính sách khuyến khích đầu tư.
Hiện nay nhiều chính sách hỗ trợ của Nhà nước về việc nâng cao cơ sở hạ tầng như: mở
rộng đường, xây thêm các tuyến đường liên xã, xây dựng hệ thống cấp thoát nước… trên
toàn thị xã đã và đang được diễn ra. Điều này đã nâng cao giá trị BĐS, các giao dịch
BĐS diễn ra sôi động hơn, giúp cho thị trường BĐS của toàn thị xã phát triển hơn.
I.1.1.5. Khái quát về chính sách thuế và các chính sách tài chính liên quan:
a. Khái quát:
Chính sách thuế là một bộ phận không thể thiếu đối với hệ thống tài chính của
nước ta. Chính sách thuế ra đời nhằm đảm bảo công bằng xã hội, góp một phần không
nhỏ vào ngân sách nhà nước để phát triển cơ sở hạ tầng của các địa phương. Đối với thị
trường BĐS thì hệ thống chính sách thuế không ngừng được đổi mới qua từng giai đoạn
phát triển. Các loại thuế áp dụng đối với đất đai của nước ta bao gồm:
+
Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Là khoản thuế mà tổ chức, cá nhân sử dụng

đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm: đất trồng trọt, đất có mặt nước nuôi
trồng thủy sản, đất rừng trồng. Căn cứ để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là dựa trên:
diện tích, hạng đất, định suất thuế tính bằng kilogram thóc trên một đơn vị diện tích của
từng hạng đất. Thu thuế dựa vào kilogram thóc rồi quy ra tiền, thu mỗi năm một lần. Giá
thóc thu thuế do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định được
thấp hơn không qua 10% so với giá thị trường trong vụ thu thuế. Do quá trình phát triển
công nghiệp hóa hiện đại hóa như hiện nay, tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nền kinh
tế chuyển dịch từ nông nghiệp sang công nghiệp dịch vụ. Để khuyến khích hoạt động sản
xuất nông nghiệp cũng như bảo vệ diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã ban hành nhiều
nghị quyết nhằm khuyến khích sử dụng đất nông nghiệp. Hiện nay miễn thuế sử dụng đất
nông nghiệp cho các tỉnh thành đến ngày 31/1/2020, thông qua nghị quyết số
55/2010/QH12.
+
Thuế nhà, đất : Để tăng cường quản lý của Nhà nước đối với việc xây dựng
và sử dụng nhà ở, khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất phù hợp với Luật đất
đai, động viên sự đóng góp của chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà, đất vào ngân sách
Nhà nước. Luật thuế nhà, đất ra đời lần đầu tiên vào năm 1991. Thuế này áp dụng thu đối
Trang 21


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

với nhà và đất ở và đất xây dựng công trình, nhưng trong quá trình thực hiện do tình hình
phát triển kinh tế chưa phù hợp nên chưa áp dụng vào việc thu thuế đối với nhà. Căn cứ
tính thuế đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích. Hiện nay
thuế này đã được thay thế bằng thuế phi nông nghiệp.
+
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Đóng khi có hành vi chuyển nhượng

quyền sử dụng đất. Căn cứ đển tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là: diện tích đất
chuyển quyền, giá đất và thuế suất chuyển quyền sử dụng. Thuế này hết hiệu lực từ ngày
1/1/2009. Ở luật thuế này khi các cá nhân hay tổ chức chuyển quyền sử dụng đất thì chịu
hai loại thuế đó là: thuế chuyển quyền sử dụng đất dựa trên giá trị tài sản chuyển nhượng
và lệ phí trước bạ (lúc này mức thu lệ phí trước bạ là 1%). Hiện nay thu thuế này dựa vào
Luật thuế thu nhập cá nhân về việc chuyển quyền sử dụng đất.
+
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Luật thuế thu nhập cá nhân số
4/2007/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2009 đã bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử
dụng đất. Hiện giờ thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải chịu thuế thu nhập bao gồm:
thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng
quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước, và lệ
phí trước bạ là 0,5%. Tuy nhiên ở luật thuế này khác với luật thuế chuyển quyền sử dụng
đất trước đây đó là người chuyển nhượng BĐS chỉ phải nộp thuế thu nhập nếu việc
chuyển nhượng đó là có lời, nếu lỗ hoặc hòa vốn thì không phải nộp. Điều này là nguồn
động viên rất lớn của Nhà nước đến sự phát triển của thị trường BĐS, nhưng cũng không
tránh khỏi những tiêu cực. Nhiều người sử dụng điều này để lách luật nhằm thực hiện
hành vi trốn thuế.
+
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
có hiệu lực từ ngày 1/1/2012, đã thay thế pháp lệnh thuế nhà, đất. Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp có nhiều quy định khác biệt so với pháp lệnh thuế nhà đất như: cách tính
thuế, mức tính thuế đối với đất trong hạn mức và ngoài hạn mức, đánh thuế cao đối với
các trường hợp sử dụng sai mục đích, chưa đúng mục đích, đất lấn chiếm. Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp quy định cụ thể hơn và mở rộng đối tượng đất chịu thuế. Các
đối tượng chịu thuế bao gồm: Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất xây dựng khu công
nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, đất để khai thác khoáng
sản…, đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng không chịu thuế nhưng sử dụng vào mục đích
kinh doanh.Căn cứ tính thuế dựa trên: giá đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế, và hạn mức
tính thuế.

Các chính sách tài chính liên quan đến BĐS bao gồm:

Trang 22


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

+
Lệ phí trước bạ đối với nhà, đất: Là một loại tiền mà người có tài sản phải
nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức
tính lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5%. Trường hợp được nhà nước giao đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, nộp hồ sơ xin cấp GCN QSDĐ thì giá đất tính LPTB theo giá đất tại
thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính.
+
Tiền thuê đất, thuê mặt nước: Thu tiền thuê đất , thuê mặt nước khi được
Nhà nước cho thuê đất, chuyển từ hình thức được nhà nước giao đất sang cho thuê đất,
nhà nước cho thuê mặt nước. Có hai hình thức thuê đất đó là thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê, và thuê đất trả tiền hàng năm. Đơn giá thuê đất một năm tính bằng
0,5% giá đất tính theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương ban hành theo Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+
Tiền sử dụng đất: Là nghĩa vụ tài chính mà người SDĐ phải nộp cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc hợp thức hóa quyền sử
dụng đất hay chuyển mục đích SDĐ. Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là: diện tích, giá đất
và thời hạn sử dụng đất.
b. Đặc điểm:
Thuế luôn gắn với quyền lực Nhà nước, Nhà nước là chủ thể duy nhất đặt ra các

khoản thuế và ngược lại thuế là phương tiện vật chất chủ yếu để duy trì quyền lực Nhà
nước. Hệ thống chính sách thuế ra đời phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
+
Về mặt tài chính thuế phải là phương tiện chủ yếu tạo nguồn thu cho ngân
sách Nhà nước.
+

Về mặt kinh tế thuế phải là công cụ quản lý và điều tiết kinh tế.

+

Về mặt xã hội thuế phải thực hiện công bằng xã hội.

+
Về mặt pháp lý thuế phải đảm bảm quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong
hoạt động thu nộp thuế.
Ở nước ta việc thu thuế đã xuất hiện từ thời phong kiến, Nhà nước phong kiến dựa vào
nguồn thu chủ yếu là thuế “đinh” và thuế “điền”. Ngày nay khi mà nền kinh tế xã hội đã
phát triển, sản phẩm được tạo ra chủ yếu dựa vào các nghành công nghiệp, nhưng nguồn
thu từ thuế trong lĩnh vực đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định.

Trang 23


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

Thuế BĐS có những đặc điểm sau: tính bắt buộc, tính pháp lý cao, là khoản thu
không mang tính hoàn trả trực tiếp….Ngoài ra thuế thu trong lĩnh vực đất đai là nguồn

thu mang tính ổn định và bên vững. Khi mà thị trường BĐS càng phát triển, các giao dịch
diễn ra trên thị trường ngày một sôi động hơn. Lúc này việc quản lý các thông tin giao
dịch trên thị trường là vô cùng khó. Đối với các hàng hóa khác trong nền kinh tế việc xác
định mức tính thuế chỉ cần dựa vào chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm. Nhưng đối
với hàng hóa BĐS do tính dị biệt và những thông tin trên thị trường không minh bạch,
dẫn đến việc xác định giá tính thuế là rất phức tạp. Để áp dụng thành công thuế BĐS thì
điều kiện tiên quyết là khả năng quản lý phải đạt mức độ cần thiết, bởi công việc quản lý
BĐS rất nặng và phức tạp.
c. Vai trò:
Một chính sách thuế ra đời thường hướng đến hai mục tiêu đó là: tạo nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước và điều tiết các hành vi tiêu dùng để đảm bảo lợi ích xã hội. Với
mỗi loại thuế thì các mục tiêu trên có tính chất khác nhau. Chẳng hạn như đối với thuế
thu nhập thì chủ yếu nhằm vào việc thu ngân sách, còn với thuế tiêu thụ đặc biệt thì
hướng tới hạn chế tiêu dùng đối với các mặt hàng xa xỉ hoặc gây hại cho sức khỏe của
người tiêu dùng. Còn đối với thị trường BĐS thì thuế hướng đến cả hai mục tiêu đó là:
tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, điều tiết vĩ mô đối với nền kinh tế và một mục
tiêu khác cũng không kém phần quan trọng là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu
quả, ngăn ngừa lũng đoạn, chống đầu cơ đất đai.
Đối với tất cả các quốc gia trên thế giới thì thuế là công cụ chủ yếu tạo nguồn thu
cho ngân sách nhà nước, và là công cụ điều tiết vĩ mô cơ bản của Nhà nước đối với nền
kinh tế. Thuế BĐS góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về BĐS, khuyến khích sử
dụng đất một cách hiệu quả, giúp hạn chế đầu cơ. Ngoài ra thuế BĐS còn là công cụ quan
trọng để điều hòa thu nhập, thực hiện công bằng xã hội. Thông qua các sắc thuế đã được
ban hành Nhà nước có thể kiểm tra, quản lý đối với các hoạt động kinh doanh BĐS. Từ
đó điều tiết và phát triển thị trường, hạn chế đầu cơ, khuyến khích các giao dịch diễn ra
chính thức, giảm thiểu các giao dịch “ngầm”. Quản lý và cung cấp thông tin về thị trường
một cách minh bạch, giúp cho công tác định giá đất đai và các tài sản khác gắn liền trên
đất được chính xác.
I.1.1.6. Chính sách thuế đối với thị trường BĐS ở Việt Nam:
Chính sách thuế BĐS nước ta cũng giống như các chính sách thuế BĐS của các quốc gia

khác. Đều hướng đến mục đích là làm đất nước có nền kinh tế vững mạnh, đời sống nhân
dân được ổn định. Đều có những đặc điểm chung đó là: tính cưỡng chế, tính pháp lý cao,
Trang 24


Ngành Quản Lý Thị trường Bất Động Sản

SVTH : Lê Thị Ly Na

là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp. Trong những năm qua thị trường
BĐS nước ta không ngừng lên xuống, với biên độ giao động mạnh, thậm chí có lúc đóng
băng trong một thời gian dài. Điều này dẫn đến nền kinh tế phát triển chậm. Cùng với
những biến động không ngừng của thị trường, các chính sách thuế về BĐS cũng được sửa
đổi, bổ sung sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội. Chính sách thuế là
công cụ quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển của thị
trường. Nhờ có các chính sách thuế mà Nhà nước nắm được tình hình biến động đất đai,
để kịp thời can thiệp. Hàng năm thuế BĐS đóng góp một nguồn thu ổn định vào ngân
sách nhà nước.
Để một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thì các thông tin trên thị trường phải được
minh bạch, mang tính chính xác cao. Việc quản lý, đảm bảo các thông tin phải đầy đủ và
chính xác là điều không thể. Để hạn chế đến mức thấp nhất có thể, thì nhà nước đã ban
hành các chính sách thuế và các chính sách tài chính liên quan khác. Điều này đã giúp
Nhà nước nắm rõ được các giao dịch diễn ra trên thị trường, kiểm soát quá trình sử dụng
đất, quản lý được quỹ đất trên từng địa phương.
Chính sách thuế còn góp phần không nhỏ trong công tác định giá BĐS. Khi người SDĐ
đóng tiền SDĐ, đóng thuế chuyển quyền SDĐ, đóng tiền thuê đất. Các thông tin về giá trị
thực tế của BĐS sẽ chính xác, đảm bảo đúng giá trị thực của nó.
I.1.2. Cơ sở pháp lý:
Dựa vào Luật đất đai 2003 để xác định:
+

Các đối tượng không phải nộp tiền SDĐ, được Nhà nước giao đất không
thu tiền SDĐ đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 33 và Điều 35 của Luật đất đai 2003.
+
Xác định các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng
năm theo quy định tại khoản 2 Điều 67, điểm b khoản 4 Điều 82 và khoản 2 điều 73 của
Luật đất đai 2003.
+
Làm căn cứ để xác định các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thu tiền
thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại
Điều 13 Luật đất đai 2003.
+
Xác định đất thuộc diện đủ điều kiện được cấp GCN QSDĐ quy định tại
Khoản 8 Điều 50 Luật đất đai 2003, làm căn cứ xác định đối tượng không phải chịu thuế
phi nông nghiệp

Trang 25