“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO HOẠT ĐỘNG TIẾP THỊ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN MẠNG INTERNET TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QLĐĐ & BĐS

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO HOẠT ĐỘNG
TIẾP THỊ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN MẠNG INTERNET
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

SVTH: HỒ PHẠM TRÀ GIANG
GVHD: TS. NGUYỄN VĂN TÂN

TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011

1


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

LỜI CẢM ƠN
Để đạt được những kết quả ngày hôm nay, lời đầu tiên tôi xin chân thành
cảm ơn sâu sắc đến bố mẹ - những người đã sinh thành và nuôi nấng tôi ăn học
nên người.

Tôi xin cám ơn Ban Giám hiệu cùng toàn thể quí thầy cô trường Đại Học
Nông Lâm, đặc biệt là thầy cô khoa Quản Lý Đất Đai và Thị Trường Bất Động
Sản đã truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quí báu của mình cho tôi
trong suốt 4 năm theo học tại trường để tôi có ngày hôm nay.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến thầy Nguyễn Văn Tân – trưởng khoa
Quản lý đất đai và Bất động sản – người luôn bận trăm công nghìn việc
nhưng luôn dành thời gian dìu dắt, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm luận
văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Công ty cổ phần địa ốc 11 – nơi đã tạo điều
kiện thuận lợi cho tôi thực tập và làm tốt luận văn này. Cùng với các anh chị đi
trước làm việc tại các công ty Sacomreal, Novaland…đã tư vấn cũng như tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình làm đề tài.
Cuối cùng xin cảm ơn các bạn lớp bất động sản 33 đã đồng hành cùng tôi
trong suốt 4 năm qua, những kỷ niệm về các bạn có lẽ tôi sẽ không bao giờ
quên.
Do thời gian cũng như nguồn lực có hạn mà đề tài không thể tránh khỏi
thiếu sót, rất mong sự góp ý của quí thầy cô để đề tài có thể hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
TPHCM, ngày 08 tháng 08 năm 2011.
Sinh viên Hồ Phạm Trà Giang
2


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ………………………………………………………… ...

1

Phần 1: TỔNG QUAN…………………………………………………..

3

I.. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu…………………………………..

3

I.1. Cơ sở khoa học……………………………………………….

3

I.1.1. Bất Động Sản…………………………………………… 3
I.1.1.2. Thị trường bất động sản (TTBĐS)…………………..

5

I.1.2. Khái niệm và vai trò của Marketing………………………….

7

I.1.3. Sự phát triển của Internet …………………………………

11

I.1.4. Khái niệm và vai trò của Intenet Marketing ………..……..

12

I.1.5. Cách hình thức của Internet Marketing ………………………. 13
I.1.6. So sánh Internet Marketing và Marketing truyền thống………. 16
II. Cơ sở pháp lý…………………………………………………………

17

III. Nội dung và phương pháp nghiên cứu………………………………

18

PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ………………………………………..20
I. Khái quát tình hình thị trường bất động sản các năm qua ……………. 20
II. Các hình thức tiếp thị BĐS hiện nay của doanh nghiệp tại TPHCM ..22
III. Phương thức tiếp cận thông tin của khách hàng………………………. 25
IV. Đánh giá thực trạng hoạt động tiếp thị tại một số công ty tại tphcm… 27
V. Giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing trực tuyến hiện nay……...…46
PHẦN 3: KẾT LUẬN- KIẾN NGHỊ…………………………………………58

3


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

ĐẶT VẤN ĐỀ
Từ xưa, con người đã biết dùng các phương thức để “đánh bóng” tên tuổi
doanh nghiệp của mình và để tiếp thị cho sản phẩm thông qua các bảng quảng cáo hay

tờ rơi… qua đó tạo được vị thế trong tâm trí khách hàng và góp phần làm cho hoạt
động kinh doanh buôn bán phát triển. Tuy nhiên, tình hình tài chính thế giới ngày
càng suy thoái và các cuộc khủng hoảng cứ liên tiếp xảy ra. Sự cạnh tranh trên thương
trường ngày càng khốc liệt. Các doanh nghiệp có vốn vừa và nhỏ luôn trong tình trạng
đối đầu với nguy cơ bị thôn tín. Các chi phí phát sinh cho hoạt động quảng cáo và giới
thiệu sản phẩm quá nhiều nhưng hiệu quả mang về lại không cao. Đứng trước tình
hình đó, để có thể tồn tại và phát triển buộc các doanh nghiệp phải tự vạch ra cho
mình một lối thoát, đó chính là Internet Marketing.
Cuộc cách mạng công nghệ thật sự đã đưa xã hội phát triển vượt bậc về các mặt
kinh tế-xã hội. Mặt dù đã xuất hiện từ lâu, nhưng mãi đến năm 2004, Internet tại Việt
Nam mới được đưa vào sử dụng cho mục đích kinh doanh, mà một trong các phương
thức được sử dụng nhiều nhất đó chính là trang web của các doanh nghiệp. Thông qua
website, doanh nghiệp có thể quảng bá hình ảnh công ty và các sản phẩm của mình
với mức chi phí vừa phải, tốc độ lan truyền nhanh cũng như không hề bị giới hạn về
ranh giới quốc gia hay lãnh thổ. Người tiêu dùng thì có thể tiếp cận thông tin sản
phẩm một cách nhanh chóng chỉ bằng một cú “click chuột”, không còn phải chen chúc
nhau trong những hội chợ sản phẩm hay mất thời gian đi từ nơi này đến nơi khác để
so sánh giá. Vì những lợi ích tuyệt vời đó mà chỉ sau một thời gian ngắn xuất hiện,
hoạt động “thương mại điện tử” này đã bùng phát trở thành một phương thức quảng
bá hình ảnh ưa chuộng của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, ở Việt Nam, chức năng và
vai trò của nó chưa được sử dụng và phát huy hết. Đặc biệt là ứng dụng của nó trong
thị trường BĐS còn nhiều rũi ro và chưa ổn định. Chính vì vậy mà người viết chọn
nghiên cứu đề tài: “Thực trạng và giải pháp cho hoạt động tiếp thị bất động sản qua
mạng Internet tại Thành phố HCM ”


Mục đích nghiên cứu
4

Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Nghiên cứu sự cần thiết của Internet Marketing trong việc tiếp thị bất động
sản, vai trò, đặc điểm và tính năng của nó. Căn cứ vào đó đánh giá việc tiếp thị bất
động sản (BĐS) qua mạng internet của một vài doanh nghiệp hiện nay trên thị trường
TPHCM. Từ đó tìm ra những thiếu sót còn tồn tại trong phương thức tiếp thị này,
đồng thời đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing trên internet hiện
nay.


Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các phương thức tiếp thị qua mạng Internet
và hoạt động tiếp thị bất động sản qua Internet tại một vài công ty ở Thành phố Hồ
Chí Minh.


Phạm vi nghiên cứu

Dữ liệu phục vụ cho đề tài được thu thập trong tháng 4 và tháng 5 năm 2011.
Chủ yếu đề cập đến hoạt động tiếp thị các dự án BĐS trên mạng Internet của một vài
doanh nghiệp BĐS, chủ yếu tại TP HCM.

5


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Phần 1
TỔNG QUAN
I.. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1. Cơ sở khoa học
I.1.1. Bất Động Sản
a. Khái niệm
Khái niệm bất động sản có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó bất động sản
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do
sức lao động của con người trên mảnh đất.
Hiện nay, pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất coi bất động
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước có đặc thù riêng nên việc phân loại và tiêu chí phân loại cũng khác
nhau. Điều 181 bộ luật dân sự Việt Nam quy định: “ Bất Động Sản là những tài sản
không di dời được bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó.
Như vậy, khái niệm bất động sản là một khái niệm rất rộng, đa dạng và các quy
định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa
có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
b. Phân loại
Như chúng ta đã khái niệm bất động sản ở trên, bất động sản bao gồm nhiều
loại, mỗi loại có đặc điểm và công dụng khác nhau. Vì vậy, cần thiết phải phân lọai
bất động sản để có cách ứng xử phù hợp với từng loại khác nhau. Có nhiều cách phân
loại nhưng cách phân loại chung nhất là phân ra thành 3 loại: bất động sản có đầu tư
xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật, hạ

tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc…

6


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp ( dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng …
Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như: các công trình bảo tồn quốc
gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang…Đặc điểm
của các loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo ba loại trên là rất cần thiết, bảo đảm cho việc
xây dưng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp
với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
c. Đặc điểm
Trong nền kinh tế thị trường, bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt. Tính
đặc biệt của hàng hóa bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các
tài sản khác không có:
-

Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di
dời được.

-

Bất động sản có tính dị biệt.

-

Bất động sản là tài sản có gía trị cao.

-

Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền.

-

Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.

-

Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

-

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của nhà nước.
Từ những đặc điểm cụ thể trên, theo TS. Hoàng Hữu Phê: bất động sản có hai

thuộc tính cơ bản là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội.
Thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng của bất động sản. Chất lượng bao
gồm các đặc tính vật lý đo đếm được như diện tích sàn, số lượng phòng, số tầng
cao…Thêm vào đó có thể tính các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính tương
thích với công nghệ xây dựng hiện có …
7

Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Thuộc tính xã hội phản ánh vị thế của bất động sản, đó chính là một hình thức
đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể
đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi trường …phụ thuộc vào hệ
thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định.
Hai thành phần cơ bản tự nhiên và xã hội – chất lượng và vị thế của bất động
sản kết hợp với nhau trong một đơn vị bất động sản hiện vật theo tỷ lệ tuân thủ theo
quy luật “ đường ngưỡng” tạo ra khả ngăng đáp ứng nhu cầu cho hoạt động kinh tế xã hội của con người, đó là dịch vụ bất động sản. Theo đó giao dịch bất động sản
không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các lợi ích thu được từ
bất động sản đó.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và pháp luật cũng không cho phép
mua bán đất đai, do đó đất đai không phải là hàng hóa chỉ có quyền sử dụng đất mới
công nhận là hàng hóa. Ngày nay, khi nói đến thị trường bất động sản, người ta
thường hiểu đó là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở.
I.1.1.2. Thị trường bất động sản (TTBĐS)
a. Khái niệm:
Cũng như khái niệm bất động sản, thị trường bất động sản có rất nhiều quan
điểm khác nhau. Sự khác biệt đó là do mỗi khái niệm được nhìn nhận dưới góc độ
khác nhau. Một khái niệm chung nhất về thị trường bất động sản như sau:
“ Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại
một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”.
Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng,
mua bán, cho thuê, thế chấp…trong phạm vi không gian và thời gian nhất định, tuân
thủ những qui định của thị trường và các yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của
quốc gia, lãnh thổ.
b. Đặc điểm:

Thị trường bất động sản chỉ hình thành khi và chỉ khi bất động sản trở thành
hàng hóa và khi đó thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm giống như thị
trường các hàng hóa khác. Tuy vậy, bất động sản cũng có những tính chất đặc biệt do
tính đặc biệt của đất đai, như là:
8


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

 Không có thị trường trung tâm
 TTBĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản.
 TTBĐS mang tính vùng, khu vực sâu sắc.
 TTBĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính độc quyền
nhóm và phân biệt.
 Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động cầu và giá cả bất động sản.
 TTBĐS là thị trường khó thâm nhập và chịu sự chi phối của pháp luật.
 TTBĐS là thị trường mà việc tham gia và rút lui khỏi thị trường không đơn
giản và cần có nhiều thời gian.
c. Cung cầu hàng hóa bất động sản
Tuy là thị trường của loại hàng hóa đặc biệt, song thị trường bất động sản cũng
chịu sự chi phối của qui luật cung cầu như bao hàng hóa khác. Do vậy, thị trường bất
động sản gồm 3 thành phần là cung cầu và giá cả.
Cung trên thị trường bất động sản mô tả số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản
sẽ được cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể.
Nguồn cung ứng các đơn vị dịch vụ bất động sản là các bất động sản hiện vật
có thể cung ứng trên thị trường và chỉ trở thành nguồn cung thực sự khi có sự hội tụ
các điều kiện sau:



Các bất động sản phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị

trường hiện hành hay nói cách khác là nó được thị trường chấp nhận về mặt
giá trị sử dụng.


Người chủ sở hữu các bất động sản đó sẵn sàng chuyển giao quyền sở

hữu cho người khác.


Giá cả việc chuyển giao phù hợp với mặt bằng giá chung trên thị trường.

Cầu trên thị trường bất động sản biểu thị số lượng đơn vị dịch vụ bất động sản
mà người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể.
Cầu thực sự trên thị trường bất động sản cũng chỉ xuất hiện khi có sự hội tụ của
các điều kiện sau:

9


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản



SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một loại hoặc một tổng thể các

đơn vị dịch vụ bất động sản nào đó và nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn.


Phải có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán cho nhu

cầu đó. Khi có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán thì nhu cầu sẽ trở
thành cầu thực sự trên thị trường.
Cung cầu trên thị trường bất động sản cũng tuân theo qui luật cung cầu như các
thị trường khác. Nghĩa là với điều kiện các yếu tố khác không đổi, cung trên thị
trường bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với sự thay đổi của giá cả và cầu trên thị trường bất
động sản sẽ tỷ lệ nghịch với sự thay đổi của giá cả.
Ngoài yếu tố giá cả, cung cầu bất động sản trên thị trường còn chịu sự chi phối
của nhiều yếu tố khác như: thu nhập, sự dự báo về tương lai, chi phí đầu tư, giá cả
hàng hóa thay thế, chính sách của chính phủ. Trong đó, thu nhập và giá cả hàng hóa
thay thế có tác động đến cầu trên thị trường bất động sản, chi phí đầu tư có tác động
đến cung trên thị trường và yếu tố sự dự báo về tương lai và chính sách của chính phủ
có tác động đến cung lẫn cầu trên thị trường. Đối với sự tác động của chính sách của
chính phủ, điều này là hoàn toàn phù hợp đối với một thị trường hàng hóa đặc biệt khi
mà sự tồn tại và phát triển của nó luôn gắn liền với chế độ chính trị và chính sách
pháp luật. Chính phủ sẽ thông qua các công cụ của mình như quy hoạch, quy định
pháp luật để điều tiết thị trường, nhất là bình ổn giá bất động sản vì sự mất cân đối của
cung cầu gây ra.
I.1.2. Nguồn gốc, khái niệm và vai trò của Marketing
a. Sự ra đời của Marketing
Thoạt đầu Marketing xuất hiện qua những hành vi rời rạc gắn với những tình
huống trao đổi nhất định. Như vậy có thể nói Marketing xuất hiện gắn liền với trao đổi
hàng hoá. Tuy nhiên, không có nghĩa là Marketing xuất hiện đồng thời với sự xuất
hiện trao đổi. Marketing chỉ xuất hiện khi trao đổi ở trong một trạng thái hay tình
huống nhất định: hoặc là người bán phải cố gắng để bán được hàng, hoặc là khi người

mua phải cố gắng để mua được hàng. Có nghĩa là tình huống trao đổi làm xuất hiện
Marketing là khi người ta phải cạnh tranh để bán hoặc cạnh tranh để mua. Như vậy
nguyên nhân sâu xa làm xuất hiện Marketing là cạnh tranh.
10


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Trong thực tiễn, hành vi Marketing xuất hiện rõ nét từ khi nền đại công nghiệp
phát triển, thúc đẩy sản xuất tăng nhanh và làm cho cung hàng hoá có xu hướng vượt
cầu. Khi đó buộc các nhà kinh doanh phải tìm các biện pháp tốt hơn để tiêu thụ hàng
hoá. Quá trình tìm kiếm các giải pháp tốt hơn để thúc đẩy tiêu thụ hàng hoá làm cho
hoạt động Marketing ngày càng phát triển và là cơ sở để hình thành một môn khoa
học hoàn chỉnh - Marketing.
b. Khái niệm thuật ngữ Marketing
Thuật ngữ Marketing ra đời lần đầu tiên ở Mỹ vào những năm đầu thế kỷ XX.
Nó được truyền bá sang châu Âu, châu Á, rồi tới nước ta vào những năm 1980.
Marketing có nguồn gốc từ chữ “market” có nghĩa tiếng Anh là cái chợ, thị trường.
Đuôi “ing” mang nghĩa tiếp cận, vì vậy thuật ngữ marketing dịch ra tiếng Việt có
nghĩa là tiếp thị hay tiếp cận thị trường. Tuy nhiên, thuật ngữ bằng tiếng Việt không
thể hiện đầy đủ ý nghĩa nên việc sử dụng nguyên từ gốc “marketing” trở nên tương
đối phổ biến.
Song cùng với thời gian, người ta đã bổ sung và hoàn thiện khái niệm
marketing lên một bước cao hơn. Marketing được định nghĩa là “quy trình mà một sản
phẩm hay dịch vụ được tạo ra và sau đó được định giá, xúc tiến và phân phối tới
khách hàng”. (MSN Encarta, từ điển trực tuyến). Năm 2004, Hiệp hội Marketing Mỹ
(American Marketing Association, AMA) định nghĩa như sau: "Marketing là một
nhiệm vụ trong cơ cấu tổ chức và là một tập hợp các tiến trình để nhằm tạo ra, trao

đổi, truyền tải các giá trị đến các khách hàng, và nhằm quản lý quan hệ khách hàng
bằng những cách khác nhau để mang về lợi ích cho tổ chức và các thành viên trong
hội đồng cổ đông" .
Như vậy, marketing hiện nay cũng là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết
kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoả mãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho
nhà sản xuất. Thay vì chỉ chú trọng đến việc sản xuất, công ty phải quan tâm đến yêu
cầu của khách hàng và công việc này thì khó hơn vì nó liên quan đến tâm lý của con
người. Do đó, những đòi hỏi của thị trường là khía cạnh quan trọng của marketing
hiện đại và nó phải được xem xét trước quá trình sản xuất.

11


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Tiếp thị hay Tiếp cận thị trường (Marketing) là việc nhận dạng ra được những
gì mà con người và xã hội cần. Một sản phẩm nếu được tạo ra mà không ai có nhu cầu
dùng và mua thì sẽ không bán ra được, từ đó sẽ không có lãi. Mà nếu vậy, thì sản xuất
sẽ trở thành không sinh lợi. Do đó, định nghĩa ngắn nhất mà ta có được đó là nhận
dạng được nhu cầu một cách có lợi.
Có thể xem như marketing là “quá trình mà những cá nhân hoặc tập thể đạt
được những gì họ cần và muốn thông qua việc tạo lập, cống hiến, và trao đổi tự do giá
trị của các sản phẩm và dịch vụ với nhau” (MM - Kotler).
Theo định nghĩa dành cho các nhà quản lý, marketing được ví như "nghệ thuật
bán hàng", nhưng khá ngạc nhiên rằng, yếu tố quan trọng nhất của marketing thật ra
không nằm ở chỗ bán sản phẩm. Peter Drucker, nhà lý thuyết quản lý hàng đầu cho
rằng: "Mục đích của marketing là làm sao để biết và hiểu rõ khách hàng thật tốt sao
cho sản phẩm hoặc dịch vụ thích hợp nhất với người đó, và tự nó sẽ bán được nó. Lý

tưởng nhất, Marketing nên là kết quả từ sự sẵn sàng mua sắm”.
b. Vai trò
Theo nghĩa ban đầu, vào những năm 1920, marketing nhấn mạnh vào khái
niệm mua-bán. Một nhà sản xuất khi làm ra sản phẩm, tất nhiên họ muốn bán được
chúng. Vai trò của marketing là tính toán như thế nào để bán được sản phẩm đó và nó
còn được xem như một công cụ đại diện cho tiếng nói của khách hàng
Marketing có vai trò chỉ đạo, phối hợp các hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp. Là trung tâm trong việc dịch chuyển thông tin khách hàng thành các
sản phẩm, dịch vụ mới và sau đó định vị những sản phẩm này trên thị trường. Các sản
phẩm, dịch vụ mới là câu trả lời của các công ty trước sự thay đổi sở thích của khách
hàng và cũng là động lực của sự cạnh tranh. Vì nhu cầu của khách hàng thay đổi, nên
các công ty phải đổi mới để làm hài lòng và đáp ứng sự thay đổi đó.
Nhiệm vụ của marketing là xác định nhu cầu của khách hàng, nên marketing
phải đóng vai trò thiết lập và lãnh đạo tiến trình đổi mới. Một số vị giám đốc
marketing (Chief marketing officer – CMO) đã nhận ra vai trò mới của marketing và
đã hành động theo hướng này. Trong một Hội nghị cấp cao dành cho các CMO mới
12


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

diễn ra gần đây cũng cho thấy rõ điều này trong các báo cáo nghiên cứu hàng năm của
CMO. Các nghiên cứu này cho thấy các CMO hiểu rằng họ có trách nhiệm tìm kiếm
sự đổi mới, chứ không chỉ là bán được nhiều sản phẩm/dịch vụ.
Xác định nhu cầu của khách hàng, thiết lập và lãnh đạo tiến trình đổi mới. Tuy
nhiên, khả năng phát triển sản phẩm/dịch vụ thông qua việc đưa ra các ý tưởng mới
mẻ, đồng thời lại phù hợp với nhu cầu của khách hàng, là một nhiệm vụ không dễ
dàng. Rất ít các hoạt động kinh doanh sau khi đưa ra được ý tưởng đã đi đúng hướng

và hơn nữa nhiều sản phẩm mới ra đời đã bị “chết yểu”. Những suy nghĩ của khách
hàng rất quan trọng đối với sự thành công của sản phẩm. Một sản phẩm mới muốn
phát triển được phụ thuộc rất nhiều vào việc tổng hợp mọi sự hiểu biết về nhu cầu của
thị trường và cách thức làm thế nào để tạo ra một sản phẩm đáp ứng những nhu cầu
đó. Nếu như nắm giữ được những bí mật của khách hàng và thị trường, marketing sẽ
có cơ hội tạo ra những ảnh hưởng tích cực đến sự đổi mới và phát triển các sản
phẩm/dịch vụ mới. Quy trình đó như sau: các ý nghĩ trong đầu khách được “biến”
hàng thành ý tưởng kinh doanh, và tiếp theo marketing biến những ý tưởng kinh
doanh thành một sản phẩm mới. Và khi tạo ra được một sản phẩm/dịch vụ mới đáp
ứng nhu cầu của khách hàng, thì giá trị công ty cũng tăng theo.
Phối hợp với các hoạt động nghiên cứu và phát triển khác để thúc đẩy tiến trình
thực hiện các sản phẩm mới, và nó là nhân tố quan trọng nhất tác động đến thành công
của một sản phẩm.
Giúp doanh nghiệp chỉ ra được những xu hướng mới, nhanh chóng trở thành
đòn bẩy, biến chúng thành cơ hội, giúp cho sự phát triển chiến lược và sự lớn mạnh
lâu bền của công ty.
I.1.3. Sự phát triển của Internet
Tuy chỉ mới chính thức gia nhập vào thị trường Việt Nam từ năm 1996 nhưng
Internet tại Việt Nam lại tăng trưởng khá nhanh với tỷ lệ người dùng Internet là 31% ,
nằm trong khối nước phát triển nhanh nhất về Internet trên thế giới, theo báo cáo của
Netcitizens Việt Nam 2011. Báo cáo dựa trên kết quả khảo sát 12 thành phố, phỏng
vấn trên 3.400 người cho thấy, tại các khu vực thành thị của Việt Nam, hơn 50% dân
số có truy cập Internet.
13


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Biểu đồ 1.1:Thống kê số người sử dụng Internet tại Việt Nam qua các năm
 

Nguồn:www.vnnic.vn
Riêng thành phố lớn TP Hồ Chí Minh tỷ lệ này còn cao hơn .Hai phần ba số người
sử dụng truy cập Internet hàng ngày, 30% từ 30 tuổi trở lên, 54% có trình độ từ cao
đẳng, đại học trở lên, trung bình mỗi ngày họ sử dụng khoảng 2h20 phút trên Internet;
68% truy cập internet tại nhà và 21% truy cập tại nơi làm việc (Nguồn: Cimigo
NetCitizens, 2010). Việc truy cập internet phục vụ chủ yếu cho thu thập thông tin, giải
trí, giao tiếp và giao lưu trực tuyến. Mới đây nhất, theo một nghiên cứu của Comscore
– một trong những công ty dẫn đầu thế giới về đo lường và đánh giá hiệu quả
marketing trực tuyến, mặc cho khủng hoảng kinh tế toàn cầu, cùng với những biến
động khó lường về chính trị, thiên tai và ổn định xã hội, số người sử dụng Internet và
giá trị gia tăng trên Internet vẫn tăng cao, đặc biệt là Việt Nam. Số lượng người sử
dụng tăng càng khiến cho Internet trở thành kênh truyền thông được lưu ý và chú
trọng hơn bao giờ hết. Tất yếu, các nhà marketing càng hướng tới việc khai thác tối đa
hiệu quả trên Internet. Nó ngày càng giành được nhiều sự tín nhiệm của các nhà quảng

14


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

cáo và tiếp thị trên thế giới, mở ra thời kỳ cho ngành tiếp thị trực tuyến – Internet
Marketing.
I.1.4. Khái niệm và vai trò của Internet Marketing


Khái niệm Internet Marketing

Internet marketing hay còn được gọi là: E- Marketing, Marketing trực truyến,
Tiếp thị online, Tiếp thị trực tuyến, Tiếp thị điện tử. Nhưng về bản chất, chúng ta hiểu
Internet marketing là tiếp thị sản phẩm, dịch vụ thông qua môi trường internet. Nhằm
mục đích khuyến khích khách hàng sử dụng các sản phẩm, dịch vụ đó và trung thành
với nó. ( theo wikipedia.org).
E-marketing là quá trình phát triển và quảng bá doanh nghiệp sử dụng các
phương tiện trực tuyến. E-marketing kết hợp tính sáng tạo và kỹ thuật của Internet,
bao gồm thiết kế, phát triển, quảng cáo và bán hàng. Các hoạt động của E-marketing
bao gồm: search engine marketing, web display advertising, e-mail marketing,
affiliate marketing, interactive advertising, blog marketing và viral marketing.


Vai trò của Internet Marketing:

Internet Marketing có vai trò quan trọng trong phát triển nền kinh tế hiện nay,
đặc biệt là trong thời buổi Việt Nam đã gia nhập WTO và tham gia vào nền kinh tế
thị trường như hiện nay. Nó giúp hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp dễ dàng
hơn nhờ vào những lợi ích thiết thực như:
 Rút ngắn khoảng cách: Vị trí địa lý không còn là một vấn đề quan trọng.
Internet đã rút ngắn khoảng cách, các đối tác có thể gặp nhau qua không
gian máy tính mà không cần biết đối tác ở gần hay ở xa. Điều này cho phép
nhiều người mua và bán bỏ qua những khâu trung gian truyền thống.
 Tiếp thị toàn cầu: Internet là một phương tiện hữu hiệu để các nhà hoạt động
marketing tiếp cận với các thị trường khách hàng trên toàn thế giới. Điều mà
các phương tiện marketing thông thường khác hầu như không thể.

15

Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

 Giảm thời gian: Thời gian không còn là một yếu tố quan trọng. Những
người làm marketing trực tuyến có thể truy cập lấy thông tin cũng như giao
dịch với khách hàng 24/7.
 Giảm chi phí: Chi phí sẽ không còn là gánh nặng. Chỉ với 1/10 chi phí thông
thường, Marketing trực tuyến có thể đem lại hiệu quả gấp đôi. Ngoài ra,
công ty sẽ không phải đầu tư nhiều cho chi phí nhân lực, chi phí văn phòng,
chi phí đi lại, …
Ngoài ra người ta còn có thể sử dụng các công cụ marketing trên internet để
quảng bá sản phẩm và dịch vụ, xây dựng các đặc điểm nhận. Tuy nhiên, bên cạnh đó
emarketing cũng có một số mặt hạn chế như chỉ tiếp cận được một vài bộ phận khách
hàng có khả năng sử dụng công nghệ, sản phẩm chỉ có thể nhìn chứ không thể nắm sờ,
nhiều người không tin tưởng những thông tin được đăng tải trên Internet cũng như
việc giao dịch thông qua internet còn nhiều bất cập…Như vậy các công cụ được sử
dụng trong emarketing cũng có tác dụng tương tự như trong các công cụ marketing
truyền thống, chỉ khác ở chổ nó có nguồn gốc từ internet và môi trường nó phát huy
tác dụng của mình là môi trường trên mạng internet.
I.1.5. Các hình thức của Internet Marketing
 Website Marketing
Đóng vai trò là một văn phòng hay một cửa hàng trên mạng Internet – nơi giới
thiệu thông tin về doanh nghiệp, sản phẩm hoặc dịch vụ do doanh nghiệp cung
cấp… Có thể coi website chính là bộ mặt của doanh nghiệp, là nơi để đón tiếp và giao
dịch với các khách hàng, đối tác trên Internet. Nó còn góp phần quan trọng tạo nên
thành công cho doanh nghiệp nhờ những tiện ích mang lại như: chi phí thấp so với các
ấn phẩm quảng cáo thông thường, thị trường mở rộng, đa dạng hóa doanh thu, phục
vụ 24/7, thuận tiện cho khách hàng tìm kiếm sản phẩm….

 PR trực tuyến
Được coi là công cụ hỗ trợ đắc lực, thông minh cho các doanh nghiệp trong
việc làm thương hiệu và gây ấn tượng tích cực với người sử dụng Internet, tăng độ tín
nhiệm của doanh nghiệp, tất cả điều này dẫn tới kết quả cuối cùng đó là hình ảnh
16


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

doanh nghiệp được biết đến một cách tốt đẹp hơn.Thực tế cho thấy doanh nghiệp làm
PR không chỉ máy móc là các bản thông cáo báo chí, mượn lời khách hàng để quảng
bá hình ảnh của mình hay tổ chức các sự kiện mà các hoạt động này được thực hiện
một cách sáng tạo, khách quan.
Và PR trực tuyến cũng chính là một phần sáng tạo trong nghệ thuật ấy, giúp
doanh nghiệp có thể thực hiện những ý tưởng PR mà không bị giới hạn bởi thời gian,
không gian. Đồng thời, hình ảnh và thông tin của doanh nghiệp được biết đến rộng rãi
thông qua dư luận và khả năng lan truyền nhanh chóng bởi sự linh hoạt của cộng đồng
người sử dụng Internet và tính chất ưu việt của các công cụ Internet. Do vậy, PR trực
tuyến trở thành “mốt thời thượng đối với mọi doanh nghiệp có website.
Online PR có thể đặt trên những trang web có lượng truy cập nhiều, thu hút
người xem như các trang website tin tức (da6ntri.com.vn, tuoitre.com.vn,
vnexpress.net…), các trang web bất động sản (cafef.vn, diaoconline.com..) hoặc thông
qua mạng xã hội như Facebook, youtube.com hay clip.vn.
 Email marketing:
Email marketing là một hình thức quảng cáo trực tiếp trong đó sử dụng thư
điện tử như một phương tiện giao tiếp với khách hàng. Trong ý nghĩa rộng nhất của
nó, thuật ngữ này thường được dùng để chỉ việc gửi email với mục đích tăng cường
mối quan hệ với khách hàng mới và khách hàng hiện có để khuyến khích lòng trung

thành của khách hàng và phát triển hoạt động kinh doanh.
Với sự phát triển mạnh mẽ của Internet và thương mại điện tử, ngày nay người
ta đã tận dụng các ưu điểm của email để ứng dụng vào công việc kinh doanh trên
Internet và hình thức này đã mang lại hiệu quả khá tốt. Trong năm 2011, email tiếp
tục được xem là phương thức hữu ích và kinh tế nhất để tiếp cận các khách hàng và
khách hàng tiềm năng. Một nghiên cứu của MarketingSherpa cho thấy rằng 78% các
nhà quảng cáo qua email cho các doanh nghiệp và 69% các nhà quảng cáo email cho
người tiêu dùng nghĩ rằng marketing email rất hiệu quả, và tác động của nó vẫn tiếp
tục được phát huy.

17


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Sử dụng Email Marketing có thể rơi vào một trong hai hình thức:


Email Marketing cho phép hay được sự cho phép của người

nhận (Solicited Commercial Email). Đây là hình thức rất hiệu quả: gửi đến đúng đối
tượng khách hàng, mang đến những hiệu quả nhanh chóng, xây dựng được mối quan
hệ với khách hàng.


Email Marketing không được sự cho phép của người nhận (Unsolicited

Email Marketing hay Unsolicited Commercial Email - UCE) còn gọi là Spam.

Đối với hình thức này, người gửi cần phải có sự khôn khéo trong cách thức gửi, tránh
gây khó chịu cho khách hàng bằng nhiều cách khác nhau, ví dụ đính kèm một món
quà nhỏ hay những thông tin hữu ích.
Đây là công cụ quảng bá hiệu quả với chi phí thấp không chỉ dùng để quảng
cáo mà còn là công cụ chăm sóc khách hàng rất hiệu quả. Tuy nhiên, đây là dịch vụ
tương đối khó thực hiện vì gặp phải khá nhiều rào cản kỹ thuật như email gởi không
đi do bị các nhà cung cấp dịch vụ internet (ISP) chận khi gởi số lượng lớn), email gởi
đi nhưng đa số bị xếp vào spambox của người nhận, không theo dõi được hiệu quả
(không biết người nhận có mở ra xem hay không).
Ngoài ra, còn một vấn đề quan trọng khác là việc gởi email quảng cáo phải
tuân thủ theo các quy định của Nghị định 90CP/2008 về chống thư rác.


Marketing thông qua công cụ tìm kiếm (Search Engine Marketing)

Search Engine Marketing (SEM) chính là một công cụ marketing gồm nhiều
hình thức tiếp thị để quảng bá website bằng cách tăng sự hiện diện trên internet. SEM
bao gồm các hình thức như: SEO, PPC…
SEO (Search Engine Optimization): tối ưu trang web trên công cụ tìm kiếm là
kỹ thuật cải tiến hệ thống trang web công ty để phù hợp nhất với những tiêu chí của
các công cụ tìm kiếm đề ra (tiêu đề trang, thẻ meta, sơ đồ trang web…), là một hình
thức của SEM.
PPC (Pay per click) là hình thức quảng cáo dưới dạng đăng tải các bannner
quảng cáo về website của bạn nhằm tăng lưu lượng người truy cập vào website. Ứng
18


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

với mỗi cú click của khách hàng vào banner, bạn phải trả một khoản phí quy định cho
bộ máy tìm kiếm.
Ngoài SEO và PPC thì còn có thể sử dụng các chương trình quảng cáo có tính
phí của các công cụ tìm kiếm như Google, Yahoo…để quảng bá dịch vụ, sản phẩm
của mình.
Để thực hiện các chiến dịch marketing hiệu quả thì khả năng phân tích và phán
đoán để thiết kế một chương trình, việc chọn lựa từ khóa, phân loại từ khóa thích hợp,
viết mẫu quảng cáo, trong mức chi phí cho phép nhưng vẫn tối đa hóa kết quả đạt
được là điều cần chú trọng.


Viral marketing (marketing lan truyền)

Hình thức này nhằm tạo ra các hoạt động, chương trình hay liên kết trong các
cộng đồng mạng như diễn đàn, mạng xã hội, blog… không nằm ngoài mục tiêu là giới
thiệu sản phẩm và dịch vụ của công ty tới người tiêu dùng. Đặc điểm của hình thức
này là tạo ra hiệu ứng lan truyền hay truyền miệng của cư dân mạng về sản phẩm hay
dịch vụ của công ty.
I.1.6. So sánh Internet Marketing (E-Marketing) và Marketing truyền
thống
ĐẶC ĐIỂM

E- MARKETING

MARKETING
TRUYỀN THỐNG

Phương thức

Sử dụng Internet và trên
các thiết bị số hóa, không
phụ thuộc vào các hãng
truyền thông.

Không gian

Không bị giới hạn bởi biên Bị giới hạn bởi biên giới
giới quốc gia và vùng lãnh quốc gia và vùng lãnh thổ.
thổ.

19

Chủ yếu sử dụng các
phương tiện truyền thông
đại chúng như ti vi, báo chí
hay các tờ rơi, các gian
hàng quảng cáo sản phẩm
tại các hội chợ...


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Thời gian

Mọi lúc mọi nơi, phản ứng Chỉ vào một số giờ nhất
nhanh, cập nhập thông tin định, mất nhiều thời gian
sau vài phút.

và công sức để thay đổi
mẫu quảng cáo hoặc clip.

Phản hồi

Khách hàng tiếp nhận Mất một thời gian dài để
thông tin và phản hồi ngay khách hàng tiếp cận thông
lập tức.
tin và phản hồi.

Khách hàng

Có thể chọn được đối Không chọn được một
tượng cụ thể, tiếp cận trực nhóm đối tượng cụ thể.
tiếp với khách hàng.

Chi phí

Chi phí thấp, với ngân sách Chi phí cao, ngân sách
quảng cáo lớn, được ấn
nhỏ vẫn thực hiện được và
định dùng một lần.
có thể kiểm soát được chi
phí quảng cáo (Google
Adwords)

Lưu trữ thông tin

Lưu trữ thông tin khách Rất khó lưu trữ được thông
hàng dễ dàng, nhanh tin của khách hàng.

chóng, sau đó gửi thông
tin, liên hệ trực tiếp tới đối
tượng khách hàng.

Tuy nhiên, E-Marketing vẫn có những điểm hạn chế so với Marketing truyền
thống như: không phải tất cả các khách hàng đều sử dụng Ineternet, doanh nghiệp cần
có một hạ tầng công nghệ thông tin nhất định và phải có một đội ngũ am hiểu về EMarketing. E-Marketing cũng là một phần của Marketing, vì vậy chỉ có thể giải quyết
một số vấn đề của Marketing.
II. Cơ sở pháp lý


Luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất dộng sản và các nghị định,

thông tư có liên quan.
20


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản



SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Luật kinh tế, luật dân sự, một số ràng buộc về chuyển nhượng về sở hữu

nhà ở, quyền sử dụng đất…


Luật và văn bản thương mại điện tử, Nghị Định 57/2006/NĐ-CP ngày

9/6/2006 và Thông tư 09/2008/BTC về thương mại điện tử.
III. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu


Khái quát tình hình thị trường BĐS tại TPHCM.



Đánh giá thực trạng hoạt động tiếp thị BĐS tại một số công ty BĐS tại

TPHCM.


Vấn đề tiếp thị BĐS trên mạng Internet và các giải pháp hoàn thiện.

Phương pháp nghiên cứu


Phương pháp điều tra khảo sát: xây dựng mẫu phiếu điều tra gồm các

thông tin về:


Nhóm thông tin về khách hàng



Hành vi tiêu dùng của khách hàng với Internet



Các nguồn thông tin mà khách hàng thường tiếp cận khi có dự định giao

dịch bất động sản.
Mọi thông tin thu thập được ghi vào phiếu phỏng vấn. Mỗi phiếu chỉ được sử
dụng để ghi thông tin một người được phỏng vấn. Làm tất cả 100 phiếu.


Phương pháp thống kê: từ số liệu thu thập được tiến hành xử lý, thống

kê theo những tiêu chí thích hợp.


Phương pháp phân tích, tổng hợp dữ liệu: phân tích, tổng hợp các tài

liệu đã thống kê được kết hợp với cơ sở lý luận ban đầu để đưa ra giải pháp nhằm
hoàn thiện hoạt động marketing trực tuyến hiện nay.


Phương pháp ứng dụng công nghệ Internet: sử dụng Internet và các tiện

ích của nó trong quá trình làm khảo sát, cũng như trong việc thu thập thông tin.


Phương pháp ma trận SWOT: dùng phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ

hội, thách thức của ngành tiếp thị trực tuyến hiện nay.
21

Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

PHẦN 2
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
I. Khái quát tình hình thị trường bất động sản các năm gần đây
Sau đợt nóng lên theo chu kỳ vào năm 2007 và bị chựng lại, thị truờng bất
động sản hiện nay vẫn trong tình trạng “thoi thóp”, ảm đạm khi nhà nước ra hàng loạt
chính sách mới cùng với việc siết chặt tiền tệ để chống lạm phát, sự sụt giảm của thị
truờng chứng khoán…những nguời kinh doanh bất động sản đang mong chờ từng
ngày sự khởi sắc của thị trường nhưng vẫn chưa thấy.
Năm 2010 kết thúc và đã bước qua năm 2011, thị trường Bất động sản trong
năm qua – theo nhận định của Bộ Xây dựng – giá nhà đất ở vẫn tăng và đứng ở mức
cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát… Và thị trường còn “ẩn chứa nhiều yếu tố bất
ổn”. Những nhận xét trên được tổng kết tại Hội nghị cuối năm công tác 2010 của Bộ
Xây dựng, được tổ chức đầu tháng 1-2011 tại Hải Dương.
Theo báo cáo tổng kết năm 2010 và kế hoạch năm 2011 của Bộ Xây dựng, tính
đến 31-12-2010, cả nước có 755 đô thị, tổng diện tích nhà ở toàn quốc tăng thêm
khoảng 86.8 triệu mét vuông, theo đó diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đạt khoảng
17.5m2 sàn/ người. Như vậy, thị trường bất động sản 2011 tiếp tục đà hồi phục nhanh
của năm 2010. Tuy nhiên, tình hình thị trường có nhiều diễn biến phức tạp, ẩn chứa
nhiều yếu tố bất ổn. Giá nhà ở vẫn tăng và đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó
kiểm soát. Mặc dù có nhiều sản phẩm nhưng ít loại phù hợp với khả năng chi trả và
nhu cầu tối đa của người dân.
Toàn quốc có 707 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động và có tên trong
các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên các hoạt động đầu cơ, thổi giá,
đầu tư theo phong trào diễn ra phổ biến đang là thách thức lớn cho công ty quản lý,
cũng như giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp.

Nhiều chính sách liên quan đến nhà ở thị trường bất động sản đã được Bộ trình
và đã được Chính phủ ban hành như Nghị định số 71, Nghị định 90, Thông tư 16…
22


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung chỉ đạo triển khai chương trình nhà ở sinh viên, nhà ở
người có thu nhập thấp, chương trình nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp,
chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và chương trình hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở
theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg.
Thị trường bất động sản ( BĐS) năm 2010 đã chứng kiến nhiều cơn nóng - lạnh
mang tính cục bộ, nhất thời với chính sách quản lý không theo kịp thị trường. Sang
năm 2011, ngoài những dự báo theo thuộc tính vốn có của thị trường, diễn biến của thị
trường BĐS sẽ còn phụ thuộc vào quá trình đổi mới chính sách và quy hoạch phát
triển của các cơ quan quản lý. Và để hướng thị trường BĐS phát triển ổn định, lành
mạnh, trong thời gian tới hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực
phát triển nhà ở và lĩnh vực BĐS sẽ tiếp tục được hoàn thiện và bổ sung. Bên cạnh đó
Nhà nước cũng sẽ tham gia vào thị trường như một chủ thể đầu tư để phát triển nhà ở
xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp... Đây sẽ là nguồn cung mạnh cho thị trường
BĐS trong thời gian tới.
Tuy nhiên theo một nhận định của VITID GROUP thì năm 2011 sẽ là khởi đầu
cho sự chuyển mình của thị trường bất động sản. Nhu cầu sở hữu nhà đất sẽ tiếp tục,
người mua sẽ tiếp tục đầu tư vào Bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro tiền đồng Việt
Nam mất giá. Nhất là đất nền có giá hợp lý. Vì vậy, vấn đề đặt ra ở đây là làm sao
tăng tính cạnh tranh với các doanh nghiệp và mang sản phẩm tới với khách hàng với
chi phí thấp nhất mà lợi ích đạt được là cao nhất.
II. Các hình thức tiếp thị BĐS hiện nay của các doanh nghiệp trên địa bàn

TPHCM
Theo một số chủ đầu tư bất động sản, khi thị trường nằm trong tay người bán
như năm 2007, không cần phải đầu tư cho hoạt động tiếp thị. Nhưng hiện nay, nhiều
nơi đã rất chú trọng và lựa chọn nhiều hoạt động truyền thông - marketing cho sản
phẩm của mình.
Theo nhiều nhà kinh doanh bất động sản, thời điểm năm 2006-2007, các chủ
đầu tư lúc đó gần như chỉ tập trung vào khâu tổ chức bán hàng, tổ chức sự kiện và giới
23


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

thiệu sản phẩm. Các hoạt động truyền thông, tiếp thị diễn ra hết sức rời rạc, thiếu nhất
quán...Các chủ đầu tư bất động sản gần như chưa tạo được sự khác biệt hay nổi trội
cho các sản phẩm bất động sản, ngoài mặt thiết kế kiến trúc của một số dự án bất động
sản. Nhiều chủ đầu tư có dự án bất động sản lớn, tự kinh doanh sản phẩm, nhưng thậm
chí không có phòng tiếp thị, bộ phận marketing hoặc cán bộ chuyên trách có trình độ
về tiếp thị.
Nhưng từ sau Tết Âm lịch 2008 đến nay, khi thị trường bất động sản có dấu
hiệu chững lại, các dự án bắt đầu khó bán ra, giá và tỷ lệ giao dịch thành công giảm
đáng kể. Một số ít đơn vị đã bắt đầu chú trọng hơn đến các hoạt động tiếp thị và
marketing cho dự án. Thị trường có chững lại, nhưng họ vẫn tiếp tục triển khai dự án
và tiếp tục với công tác tiếp thị để giữ gìn và bảo vệ hình ảnh, uy tín của mình, bao
gồm việc chi ngân sách nhiều hơn cho hoạt động tiếp thị, nhưng vẫn thiếu hạng mục
quan trọng là nghiên cứu tìm hiểu nhu cầu khách hàng trước khi triển khai dự án.
Nhưng trong thời gian gần đây, các doanh nghiệp bất động sản đã thật sự chú
trọng đến việc quảng bá sản phẩm và hoạt động tiếp thị của doanh nghiệp mình. Một
số hoạt động cụ thể như sau:

 Các chủ đầu tư đã chủ động hơn trong việc tiếp cận khách hàng, tạo cơ hội và
mở ra nhiều khả năng mua nhà hơn cho khách hàng; quan tâm nhiều hơn đến
dịch vụ chăm sóc khách hàng, chú trọng nhiều hơn đến uy tín và hình ảnh
thương hiệu của mình, đưa ra nhiều cam kết đảm bảo quyền lợi về tài chính
cũng như giá trị của bất động sản đối với khách hàng.
 Nghiên cứu nhu cầu của khách hàng, xác định khách hàng mục tiêu và cách
thức tiếp cận khách hàng phù hợp, chủ động tiếp cận khách hàng qua các kênh
và phương tiện truyền thông chứ không bị động chờ khách hàng tự tìm đến như
trước đây.
 Nghiên cứu cạnh tranh giữa các dự án khác trong khu vực, cẩn trọng và tìm
hiểu kỹ trước các quyết định về giá bán và đặc trưng sản phẩm phù hợp với đối
tượng khách hàng mục tiêu.

24


Ngành Quản lý thị trường Bất Động Sản

SVTH: Hồ Phạm Trà Giang

 Thuê các đơn vị chuyên về truyền thông tiếp thị bất động sản, thay vì tự làm
như trước đây. Các đơn vị chuyên nghiệp sẽ giúp các chủ đầu tư tạo thêm giá
trị gia tăng cho sản phẩm và đảm bảo hiệu quả phân phối dự án đúng theo tiến
độ.
 Quan tâm đến việc quảng cáo trên nhiều phương tiện truyền thông. Ngoài
quảng cáo trên báo giấy, các chủ đầu tư đã mở rộng sang các kênh truyền thông
khác như quảng cáo online, quảng cáo qua bản tin điện tử, tập san, danh bạ
cùng các phương tiện quảng cáo ngoài trời khác. Thông điệp truyền thông phù
hợp, nhất quán – hướng đến đúng khách hàng mục tiêu.
 Áp dụng nhiều hình thức khuyến mãi, tặng đồ dùng, vật dụng gia đình, đồ nội

thất, điện máy khi khách hàng mua bất động sản, kể cả có áp dụng biện pháp
giảm giá hay giảm mức lợi nhuận so với trước đây.Trong các quảng cáo hay
thông điệp, phong cách dịch vụ khách hàng, chủ đầu tư đã quan tâm nhiều hơn
đến yếu tố tạo nhiều cảm xúc cho khách hàng, từ đó tạo ham muốn và kích
thích khách hàng mua bất động sản.
Nhìn chung, các hoạt động tiếp thị bất động sản khác biệt với tiếp thị trong lĩnh
vực hàng tiêu dùng. Tuy nhiên hiện nay, các công cụ tiếp thị chuyên nghiệp cho lĩnh
vực bất động sản mới bắt đầu và còn chưa đi sâu vào thực tiễn, tính chuyên nghiệp
chưa cao. Thị trường thiếu minh bạch cùng với các công cụ marketing không hoàn
hảo làm cho thị trường cạnh tranh không hoàn hảo càng thêm không hoàn hảo. Chính
vì vậy sự thông suốt thông tin là điều kiện tiên quyết, quyết định sự thành công của thị
trường.
III.

Các phương thức tiếp cận thông tin BĐS của khách hàng:

Thị trường BĐS đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt các yếu tố như lạm
phát, giá vàng tăng cao (đỉnh điểm vào tháng 8/2011 vừa qua, giá vàng đã vượt
ngưỡng 1800$/ 1 ounce), giá đô la lên xuống thất thường… nên năm nay sẽ là một
năm có sự cạnh tranh về giá theo hướng giảm. Giá BĐS sẽ gần hơn với thu nhập của
người dân, qua đó thúc đẩy giao dịch, giúp thị trường thoát khỏi tình trạng trầm lắng.
Tuy nhiên, thị trường BĐS năm 2011 cũng là năm sẽ có sự cạnh tranh quyết liệt về giá
25