ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.35 MB, 73 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU
CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN
TỈNH ĐỒNG NAI
SVTH: LÊ THỊ KIM PHƯỢNG
MSSV: 07124094
LỚP: DH07QL
KHÓA: 2007- 2011
NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
LÊ THỊ KIM PHƯỢNG
ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU
CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN
TỈNH ĐỒNG NAI
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: ………………………………
Tp. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011
- Trang 1 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên tôi xin chân thành kính gửi
đến ba mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu
thương và luôn tạo những điều kiện tốt nhất cho việc học tập của tôi trong
suốt cả chặng đường dài mà tôi đã đi qua.
Tôi trân trọng biết ơn:
Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, thành phố Hồ Chí Minh.
Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.
TS. Trần Thanh Hùng, Phó Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản Trường Đại Học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình chỉ dạy,
trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.
Cùng tất cả quý Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kinh
nghiệm và bài học quý báu làm hành trang cho tôi trong cuộc sống và công
việc sau này.
Tôi cũng xin gởi lời cám ơn đến các anh chị ở Văn Phòng ĐKQSDĐ,
Phòng TN‐ MT huyện Định Quán, cán bộ Địa Chính và những người dân địa
phương xã Phú Lợi đã nhiệt tình, quan tâm và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
đi khảo sát thực tế vừa qua.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc ba mẹ, quý thầy cô cùng các cô bác
anh chị thật nhiều sức khỏe và thành công trong cuộc sống.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 8 năm 2011
Sinh viên
Lê Thị Kim Phượng
- Trang 2 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
VPĐKQSDĐ: Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất
TN - MT: Tài nguyên và môi trường
VT – CL: Vị thế - chất lượng
UBND: Ủy ban nhân dân
- Trang 3 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Trang
Hình 1. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung ................................................................. .4
Hình 2. Các phân khu chức năng đất đai trong không gian ............................................. .5
Hình 3. Quá trình khám phá tri thức................................................................................. 14
Hình 4. Quá trình khai phá dữ liệu ................................................................................... 15
Hình 5. Sơ đồ vị trí xã Phú Lợi ........................................................................................ 22
Hình 6. Giao diện phần mềm DTREG ............................................................................. 36
Hình 7. Giao diện phần mềm DTREG khi tạo project mới .............................................. 37
Hình 8. Giao diện phần mềm DTREG khi đưa thông tin vào .......................................... 39
Hình 9. Ứng dụng Score Data của phần mềm DTREG.................................................... 56
- Trang 4 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU- BIỂU ĐỒ
Trang
Bảng 1. Phân loại đất xã Phú Lợi ..................................................................................... 24
Bảng 2. Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2010 .......................................................... 28
Bảng 3. Bảng giá đất ở nông thôn xã Phú Lợi năm 2011 (đơn vị VNĐ/m2) ................... 35
Bảng 4. Bảng thông tin từ thửa đất và chủ sử dụng đất ứng dụng Score Data ................ 56
Biểu đồ 1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 ......................................................................... 28
Biểu đồ 2. Mức độ quan trọng của các biến dự báo đối với đất ở nông thôn .................. 41
Biểu đồ 3. Mức độ quan trọng của các biến dự báo đối với đất nông nghiệp .................. 48
- Trang 5 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Kim Phượng, Ngành Quản Lý Đất Đai, Khoa
Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU CHO VIỆC ĐỊNH
LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ LỢI HUYỆN
ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Trưởng Bộ môn Kinh tế Đất
Đai & Bất Động Sản, Phó Trưởng Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường
Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Định giá đất đai là việc xác định giá trị đất đai căn cứ vào các thuộc tính tự
nhiên, kinh tế - xã hội của đất đai trong từng bối cảnh thị trường cụ thể. Tuy nhiên,
hiện nay việc định giá theo quy trình định giá đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường chủ yếu dựa trên những cơ sở định tính, thiếu đi những căn cứ định lượng nên
bộc lộ khá nhiều hạn chế. Do vậy, kết quả xây dựng bảng giá đất đai ở các địa phương
còn mang tính cục bộ chủ quan dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai cũng như việc ban hành các chính sách có liên quan.
Như vậy xuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định
giá đất đai ở Việt Nam, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp
định giá đất đai trên cơ sở phát triển những ứng dụng mới của kỹ thuật khai phá dữ
liệu bằng phương pháp phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố khách quan
là vị thế đất đai và chất lượng đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được một độ chính
xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20% với mô hình cây quyết định –
phương tiện thực hiện là phần mềm phân tích DTREG, Excel, công cụ hỗ trợ
Mapinfor. Đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua nghiên
cứu thị trường đất đai trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán tỉnh Đồng Nai với các
phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu như:
Phương pháp tư duy trừu tượng
Phương pháp nghiên cứu tài liệu
Phương pháp sử dụng công cụ GIS
Phương pháp điều tra
Phương pháp thống kê
Phương pháp phân tích - tổng hợp
Phương pháp chuyên gia
Phương pháp hệ thống.
Mô hình cây quyết định được xây dựng dựa vào những số liệu thu thập từ thực
tế điều tra trên địa bàn với các biến xác định gồm: biến mục tiêu là đơn giá (Đồng/m2),
biến dự báo ((khoảng cách tới chợ, trường học, UBND, trạm y tế), cấp đường, lớp phủ
bề mặt,....) có mức độ tương quan khá cao (đối với đất ở nông thôn là 97,070%, đối
với đất nông nghiệp là 99,423%).
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
Dựa vào mô hình cây quyết định chúng ta xác định được các vùng giá trị dựa
vào các yếu tố đặc điểm đất đai với các mức giá tương ứng và từ đó xác định được giá
cả thực tế trên thị trường.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng song thời gian và kiến thức có hạn nên đề tài
không tránh khỏi những thiếu sót. Hi vọng điều này sẽ được hoàn thiện hơn trong
những nghiên cứu tiếp theo.
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ....................................................................................................... .1
Phần I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... .3
I.1. Tổng quan về định giá đất đai .................................................................................... .3
I.1.1. Khái niệm đất đai .................................................................................................... .3
I.1.2. Phân vùng sử dụng và giá trị đất đai ....................................................................... .4
I.1.3. Hệ thống quản lý giá đất đai ................................................................................... .7
I.1.4. Các phương pháp định giá đất đai ........................................................................... .9
I.1.5. Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai ....................... 10
I.1.6. Quy trình xây dựng bảng giá đất đai của Bộ tài nguyên và môi trường
(theo Thông tư 145/2007/TT-BTC).................................................................................. 11
I.2. Tổng quan về khai phá dữ liệu ................................................................................... 13
I.2.1. Khái niệm khai phá dữ liệu ..................................................................................... 13
I.2.2. Quá trình khai phá dữ liệu ....................................................................................... 14
I.2.3. Giới thiệu phần mềm DTREG và mô hình hồi quy cây quyết định........................ 17
I.3. Khả năng ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu cho việc định lượng trong định giá đất
đai ..................................................................................................................................... 19
I.4. Khát quát địa bàn nghiên cứu..................................................................................... 21
I.5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 25
I.5.1. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................... 25
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 25
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................... 27
II.1. Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán ........................ 27
II.1.1. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .............................................................. 27
II.1.2. Đánh giá ảnh hưởng của kinh tế xã hội đến sử dụng đất ....................................... 27
II.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán ................... 28
II.2.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất ....................................................................... 28
II.2.2. Đánh giá chung về hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn......................................... 31
II.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn....................................... 34
II.3.1. Bảng giá đất xã Phú Lợi......................................................................................... 34
II.3.2. Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......................................... 35
II.4. Ứng dụng kỹ thuật khai phá dữ liệu cho việc định lượng trong định giá đất đai trên
địa bàn xã Phú Lợi huyện Định Quán .............................................................................. 35
II.4.1. Quy trình thực hiện ................................................................................................ 35
II.4.2. Phân tích và đánh giá kết quả định giá đất đai từ ứng dụng trên ........................... 38
II.4.3. Ứng dụng của mô hình cây quyết định .................................................................. 54
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
II.4.4. Đề xuất hoàn thiện ................................................................................................. 57
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ................................................................................. 58
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
ĐẶT VẤN ĐỀ
Ngày nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật mà đặc biệt là
sự phát triển của lĩnh vực công nghệ thông tin và khoa học máy tính, con người đang
từng bước ứng dụng công nghệ thông tin vào trong công việc hàng ngày cho nên việc
ứng dụng công nghệ thông tin vào lĩnh vực quản lý đất đai cũng không còn là vấn đề
mới mẻ.
Thị trường đất đai là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân, là thị trường đầu vào của hầu hết các ngành kinh tế. Do
vậy việc phát triển và quản lý thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư.
Định giá đất đai là việc xác định giá trị đất đai căn cứ vào các thuộc tính tự
nhiên, kinh tế và xã hội của đất đai trong từng bối cảnh kinh tế cụ thể. Trong nền kinh
tế thị trường, giá trị của đất đai phản ánh hiệu quả kinh tế từ việc sử dụng đất đai, chủ
yếu phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm sức sản xuất và vị trí đất đai trong không gian
địa lý - kinh tế. Tuy nhiên, trong từng lĩnh vực khác nhau mức độ ảnh hưởng của các
yếu tố này đến giá trị đất đai cũng khác nhau. Trong nông nghiệp giá trị đất đai chủ
yếu phụ thuộc vào yếu tố đặc điểm sức sản xuất của đất đai (William Petty, Karl
Marx). Ngược lại, trong lĩnh vực phi nông nghiệp thì lại phụ thuộc vào yếu tố vị trí đất
đai (Von Thunen, 1826; William Alonso, 1964; Hoàng Hữu Phê, 2000).
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành định giá đất đai là nội dung quản
lý quan trọng, có nhiệm vụ cung cấp căn cứ khoa học hỗ trợ cho việc lập quy hoạch sử
dụng đất đai, hoạch định các chính sách tài chính đất đai. Mức độ chính xác của việc
định giá đất đai không chỉ phụ thuộc vào việc xác định số lượng và loại yếu tố đặc
điểm của đất đai, mà còn phụ thuộc quyết định vào việc định lượng mối quan hệ giữa
các yếu tố đặc điểm này với giá trị đất đai. Tuy nhiên, hiện nay việc định lượng các
mối quan hệ này còn mang tính kinh nghiệm chủ quan, với nhiều yếu tố mang đặc
điểm định tính, gây khó khăn cho việc xây dựng mối quan hệ lượng hóa. Hơn nữa,
trong Nghị định số 123/2007/NĐ-CP việc lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc
điểm vị trí và giá trị đất đai cũng chưa được đặt ra, nên kết quả xây dựng bảng giá đất
đai ở các địa phương mang tính cục bộ chủ quan. Chính vì vậy, để lượng hóa sự ảnh
hưởng của các yếu tố đến giá trị đất đai một cách khoa học phải sử dụng các kỹ thuật
khai phá dữ liệu. Các công cụ này được sử dụng rộng rãi để phân tích dữ liệu trong các
lĩnh vực kinh tế, xã hội, sinh học…đặc biệt là mô hình cây quyết định (decision tree)
và phần mềm DTREG (Phillip H. Sherrod, 2003).
Xã Phú Lợi là một địa phương có tốc độ phát triển kinh tế xã hội nhanh của
huyện Định Quán cho nên những năm gần đây thị trường đất đai trên địa bàn xã Phú
Lợi cũng đã bắt đầu có những bước chuyển mình mới. Do đó, việc tìm hiểu các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất, tầm quan trọng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này cũng
như ứng dụng các kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai nhằm hỗ trợ việc xây
dựng bảng giá đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất đai và hoạch định chính sách tài
chính đất đai… là một nhu cầu vô cùng thiết thực.
Từ thực tế nêu trên, đề tài: “ỨNG DỤNG KỸ THUẬT KHAI PHÁ DỮ LIỆU
CHO VIỆC ĐỊNH LƯỢNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ PHÚ
LỢI HUYỆN ĐỊNH QUÁN TỈNH ĐỒNG NAI” được thực hiện nhằm đưa ra cơ sở
- Trang 1 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
khoa học cũng như các kỹ thuật khai phá dữ liệu để định giá đất đai, đáp ứng nhu cầu
bức thiết về khả năng ứng dụng các công cụ để lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị đất đai.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu đánh giá khả năng ứng dụng các kỹ thuật
khai phá dữ liệu định giá đất đai nhằm xác định các yếu tố đặc điểm đất đai ảnh hưởng
đến giá trị đất đai, lượng hóa mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai với giá trị
đất đai.
Đối tượng nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu là quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thức
biểu hiện của nó trong thị trường và phương pháp định giá đất đai.
- Đối tượng khảo sát là giá cả thị trường và các yếu tố cấu thành giá cả đất đai.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu: đề tài được thực hiện trên địa bàn xã Phú Lợi thuộc
huyện Định Quán, tỉnh Đồng Nai.
- Phương tiện nghiên cứu: để thực hiện đề tài phương tiện được sử dụng là phần
mềm DTREG, Excel, công cụ hỗ trợ Mapinfor.
Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa thực tiễn: sau khi thực hiện đề tài sẽ xây dựng được kỹ thuật khai phá
dữ liệu để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, lượng hóa các yếu tố ảnh
hưởng đến giá trị đất đai trong định giá đất đai.
- Ý nghĩa khoa học: kết quả nghiên cứu của đề tài có thể đưa ra kỹ thuật hoàn
thiện phương pháp định giá đất đai hỗ trợ cho việc xây dựng bảng giá đất đai cũng như
các chính sách tài chính đất đai.
- Trang 2 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
Phần I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Tổng quan về định giá đất đai
I.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và
hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất
định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bề mặt với không gian
bên trên và bề sâu trong lòng đất. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay
trong phạm vi một không gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ
đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính
tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất
đai.
Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất. Lãnh thổ
được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian
xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng
hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, đất là phạm trù địa lý tự nhiên.
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội tạo
ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người.
Thuộc tính tự nhiên bao gồm các đặc tính không gian như diện tích bề mặt, hình
thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa
hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất kết hợp với giá trị đầu tư vào đất đai.
Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính
phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được hình thành từ
các tương tác thị trường và phi thị trường. Vị thế đất đai được xác định thông qua số
lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ
thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ
với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các đối tác
khác… Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần
phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”.
Vị thế xã hội của đất đai là phạm trù tổng hợp các điều kiện kinh tế - xã hội và
pháp luật cấu thành giá đất. Vị thế đất đai được phản ánh thông qua các đặc điểm kinh
tế - xã hội và pháp luật của đất đai. Các thửa đất có các điều kiện kinh tế - xã hội và
pháp luật như nhau thì có cùng một mức vị thế xã hội.
Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn
vị trí là thuộc tính không gian của nó. Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm
lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý tự nhiên. Khái
niệm vị thế không đồng nhất với khái niệm vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”.
Vị trí địa lý của đất đai là bất biến, nhưng khả năng sinh lời của đất đai thay đổi
theo sự thay đổi của các điều kiện kinh tế, xã hội và pháp luật.
Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai thường chỉ
nói đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của
đất đai, là thuộc tính quan trọng mà các nhà định giá cần phải quan tâm?
- Trang 3 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của
nó. Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau. Vị trí tự bản
thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị
đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm.
Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí
trong không gian kinh tế - xã hội. Ở đây, có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi
các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả
năng sinh lời của vị trí”, lợi ích so sánh của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí
khác nhau.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.
Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm,
tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị.
- Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các
thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, mà không khác nhau về mặt chất.
- Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.
- Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá
trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng.
I.1.2. Phân vùng sử dụng và giá trị đất đai
1. Phân vùng sử dụng đất đai
Đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là không gian của các
hoạt động kinh tế xã hội. Các hoạt động này có tính tập trung, mà từ đó hình thành hệ
thống các vị trí trung tâm các cấp khác nhau.
Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm
giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã hội
trong không gian.
C
C
B
B
A
F
A
D
E
F
D
E
Hình 1. Sơ đồ mô tả lợi ích của tính tập trung
Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa
và dịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau.
- Trang 4 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
Các phân vùng chức năng đất đai, theo quan điểm lý thuyết vị thế - chất lượng
của TS. Hoàng Hữu Phê, là hệ quả của sự lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất
lượng tự nhiên của đất đai. Người tiêu dùng hay nhà sản xuất có nhu cầu khác nhau về
vị thế và chất lượng sẽ lựa chọn nơi định cư, hay nơi bố trí xí nghiệp phù hợp. Mà từ
đó hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau với khoảng cách vị thế khác
nhau tính từ vị trí trung tâm.
R
12,0
Thương mại
và dịch vụ
7,0
Dân cư
Công nghiệp
2,0
Khu mua bán
và văn phòng
0
A
B
Khoảng cách đến trung tâm vị thế
Khu ở
Khu công nghiệp
Hình 2. Các phân khu chức năng đất đai trong không gian
Cơ chế phân vùng sử dụng đất đai trong không gian trước tiên được nghiên cứu
bởi Von Thunen (1826) về phân vùng sử dụng đất nông nghiệp và phát triển bởi
William Alonso (1964) về phân vùng sử dụng đất đô thị căn cứ vào mô hình kinh tế
tân cổ điển về sự cân bằng giữa chi phí vận chuyển và chi phí đất đai bị ảnh hưởng bởi
khoảng cách địa lý. Tuy nhiên, vai trò của khoảng cách địa lý và chi phí vận chuyển
ngày càng kém tầm quan trọng trong sự hình thành các trung tâm và sự phân vùng
chức năng đất đai (E. L. Glaeser, Non-Market Interactions, 2001, Harvard University).
Tóm lại: yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo Hoàng Hữu
Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
- Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng
tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có
nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu
cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn.
- Trang 5 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
- Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư
và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế xã
hội cao hơn thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất
với mức giá cao hơn. GIÁ ĐẤT, MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ VỊ THẾ có mối quan
hệ chặt chẽ với nhau.
- Theo TS. Trần Thanh Hùng, yếu tố chi phí thời gian là yếu tố quyết định đến
phân vùng chức năng đất đai trong không gian. Chi phí thời gian (T) được xác định
bằng công thức T = 1/t, với t là thời gian lưu thông từ nơi định cư đến vị trí trung tâm.
T cũng được hiểu là giá trị của một đơn vị thời gian vật lý tính theo lợi ích thu được từ
1 lần trao đổi tại trung tâm với thời gian lưu thông là (t).
- Người có vị thế cao thì mức thu nhập tương ứng cao hơn, nên có giá trị đơn
vị thời gian cao hơn, sẽ cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm nhằm giảm thiểu chi phí thời
gian lưu thông và chi trả cho việc thuê đất với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí
thời gian tiết kiệm được.
- T, t, s có mối quan hệ mật thiết với nhau qua công thức: s = vt T = 1/t = v/s.
- T là biến số phản ánh vị thế của đất đai. Từ công thức trên nhận thấy để tăng
vị thế đất đai (T) thì phải tăng vận tốc lưu thông (v) hay giảm thiểu khoảng cách (s).
Vì vậy khi hệ thống giao thông được cải tạo thì giá trị đất đai tăng lên từ sự gia tăng vị
thế đất đai.
2. Giá trị đất đai
Trong thị trường giá cả hàng hoá được hình thành thông qua quan hệ cung cầu.
Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của
hàng hoá. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu.
Có thể nói sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cả của một
đơn vị hàng hóa đất đai PT.
Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằng công thức:
P = PT x Y, với Y = f(VT, CL).
Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa bên trong
biểu hiện bằng tiền của giá cả thị trường thì lại gặp nhiều quan điểm khác nhau về giá
trị.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân
biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong
hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó, giá trị là thuộc tính xã
hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với
giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức
biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị.
Từ đó khẳng định đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do
con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả đất đai P thực chất
là địa tô tư bản hoá, được xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa tô và I là tỷ lệ
chiết khấu. Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng
có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh
từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xác định theo công
thức: W = C + V + M (Xagaidak A. E., 1992).
- Trang 6 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều
lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị đất đai không
phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai.
Các nhà kinh tế thị trường không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết
tinh sức lao động”: Bất kỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của
con người đều được coi là có giá trị sử dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong
việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của
nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.
Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên
thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, nhưng không
có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị
trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá
trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một
mức độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị
vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng của sản phẩm hàng hóa; giá trị vô hình
ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con
người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai
được giải thích một cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất
lượng và giá trị vô hình ứng với vị thế đất đai.
Giá trị hữu hình là giá trị của các yếu tố không gian (diện tích, hình dáng thửa
đất,…) cùng với các giá trị đầu tư xây dựng trên đất đai.
Giá trị vô hình là giá trị của vị thế đất đai. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai
đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng,
tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm,
2005).
Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn cũng được các nhà quản lý
đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi công nhận tính siêu hình, phi
vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau (do con người trong xã hội tất
cả đều như nhau) thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu
hình của chất lượng hàng hóa, giá trị sử dụng của đất đai.
I.1.3. Hệ thống quản lý giá đất đai
1. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai
Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một
loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai
nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được
sử dụng đúng với mục đích tiềm năng. Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong
một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung
giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng
và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai.
Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm.
- Trang 7 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
2. Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
3. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai
Đơn vị chủ trì:
- Cấp trung ương - Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
- Cấp tỉnh thành - Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Cấp huyện - Phòng Tài nguyên và Môi trường;
- Cấp xã - Cán bộ địa chính xã.
Đơn vị phối hợp:
- Cấp trung ương - Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;
- Cấp tỉnh thành - Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;
- Cấp huyện - Phòng Tài chính Kế hoạch.
4. Hệ thống phân loại vùng giá trị
Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng vị
trí). Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một mức giá thị
trường nhất định. Hiểu theo logic lý thuyết vị thế - chất lượng, vùng giá trị là một khu
vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội.
Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội và pháp luật quy định. Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng dày thì
mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng sát với giá
thị trường tại vùng đó.
Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều
kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:
Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;
- Trang 8 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp
ranh; khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;
Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp, đất ở;
Phân loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã,
đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao
thông đường thủy;
Khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông thôn, trung
tâm khu dân cư nông thôn;
Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại
III, đô thị loại IV, đô thị loại V;
Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;
Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
Khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và đất khu
dân cư nông thôn.
I.1.4. Các phương pháp định giá đất đai
Định giá đất đai là việc xác định giá trị đất đai căn cứ vào các thuộc tính tự
nhiên, kinh tế và xã hội của đất đai trong từng bối cảnh kinh tế cụ thể.
Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ.
Theo pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư.
Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp
khác nhau tùy thuộc nào đặc điểm và đặc điểm của từng loại bất động sản. Không có
phương pháp nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp
nhất.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại
đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá.
2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của
loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có
mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Trang 9 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để
sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
a. Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết
để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong
điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính
xác và có độ tin cậy cao.
b. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng
cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
c. Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương
pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết
định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,
số liệu thu thập được không có tính hệ thống;
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định
giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại
Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
d. Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị
của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất,
từng vùng giá trị đất.
I.1.5. Xác định hệ số điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả đất đai
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, sau khi đã thu thập, xử lý các thông tin,
số liệu và lựa chọn được các thửa đất tương tự với các thửa đất định giá, để đưa ra mức
giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh cần tiến hành phân tích, xác định các yếu tố khác
biệt ảnh hưởng đến giá của thửa đất cần định giá. Từ đó, xây dựng các hệ số điều
chỉnh các yếu tố khác biệt đó. Hiện tại, có nhiều cách để xác định các hệ số điều chỉnh
các yếu tố khác biệt như: phân tích theo cặp, phân tích chi phí, phân tích thống kê.
Phương pháp phổ biến nhất là phương pháp phân tích theo cặp.
Cách xây dựng hệ số theo phương pháp này được thực hiện như sau:
- Chọn ít nhất 3 cặp mẫu bất động sản có một yếu tố khác nhau (diện tích hoặc
vị trí hoặc pháp lý,…) còn các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá trị bất động sản là tương
tự nhau.
- Trang 10 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
- Xử lý giá các bất động sản đã được lựa chọn theo phương pháp chi phí để tính
ra đơn giá đất của các bất động sản đã chọn.
- Lấy hệ số của từng cặp bằng công thức: Hệ số = đơn giá đất BĐS so sánh 1/
đơn giá đất BĐS so sánh 2.
- Tính hệ số điều chỉnh một yếu tố khác biệt bằng cách lấy giá trị trung bình của
các hệ số vừa tìm được.
Tuy nhiên phương pháp này gặp một vài hạn chế :
- Khó khăn trong thu thập dữ liệu, thông tin giao dịch trên thị trường và mức độ
chính xác của các thông tin.
- Rất khó khăn trong tìm kiếm hai bất động sản chỉ khác nhau một yếu tố, các
yếu tố còn lại giống nhau hoàn toàn.
- Tính đại diện không cao.
Việc xác định hệ số điều chỉnh bằng phương pháp phân tích chi phí thường chỉ
áp dụng được cho các khác biệt về mặt kiến trúc, xây dựng. Các phương pháp phân
tích hồi quy ít được thực hiện. Đôi khi các hệ số điều chỉnh được đưa ra một cách rất
chủ quan, cảm tính.
I.1.6. Quy trình xây dựng bảng giá đất đai của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường
(theo Thông tư 145/2007/TT-BTC)
1. Tổng điều tra giá đất
Bước 1: Công tác chuẩn bị
- Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu.
- Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu
phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất.
- Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập.
- Xây dựng dự án, dự toán kinh phí thực hiện; trình thẩm định phê duyệt.
- Khoanh sơ bộ các vùng giá trị theo quy định của bảng giá các loại đất năm
điều tra (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra.
Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra.
Bước 2: Điều tra giá đất và thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá
đất
- Triển khai công tác điều tra giá đất tại cấp huyện.
- Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn cấp huyện.
- Điều tra theo địa bàn cấp xã.
- Kiểm tra tính đầy đủ của thông tin, dữ liệu thu thập và điều tra bổ sung kịp
thời (nếu thiếu).
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 2.
Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất
- Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu
nhập, năm chuyển nhượng, điểm (xã) điều tra.
- Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng
phiếu điều tra.
- Trang 11 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
- Nhập phiếu điều tra vào máy tính.
- Xây dựng bản đồ giá đất năm điều tra, bản đồ giá đất điều tra.
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 3.
Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập
- Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra.
- Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng
cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ
tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường.
- Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất.
- Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí
chưa phù hợp.
- Tổ chức hội nghị tại cấp huyện để báo cáo kết quả điều tra giá đất, đánh giá sự
phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, thảo luận những vướng mắc trong
quá trình điều tra, ước tính giá đất và các giải pháp xử lý đối với từng huyện.
- Tổ chức hội nghị tại cấp tỉnh để báo cáo kết quả tổng điều tra giá đất, đánh giá
sự phù hợp với thực tế của bảng giá đất năm điều tra, xin ý kiến về các giải pháp xử lý
vướng mắc trong quá trình điều tra, ước tính giá đất.
- Chỉnh sửa kết quả phân tích, hoàn thiện giải pháp đề xuất trên cơ sở hội nghị
tại cấp huyện và tỉnh.
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 4.
Bước 5: Kiểm tra, nghiệm thu kết quả tổng điều tra giá đất
2. Xây dựng bảng quy định giá các loại đất
Bước 6: Xây dựng phương án định giá đất
- Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu
vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí.
- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài
thực địa (các thửa đất liền kề có cùng điều kiện với thửa đất đã được điều tra và ước
tính giá đất ở bước 2, 3).
- Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy
định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.
- Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra.
- Tổ chức hội nghị cấp tỉnh để báo cáo phương án định giá đất và xin ý kiến
hiệu chỉnh kết quả định giá cho các loại đất.
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 6.
Bước 7: Xây dựng bảng giá đất
- Xây dựng bảng giá đất dự thảo.
- Tổ chức hội thảo để thống nhất bảng giá đất dự thảo.
- Chỉnh sửa, hoàn thiện bảng giá đất dự thảo, xây dựng bản đồ giá đất, viết báo
cáo thuyết minh.
- Tổ chức hội nghị để báo cáo toàn bộ kết quả xây dựng bảng giá đất và xin ý
kiến trước khi trình thẩm định.
- Trang 12 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
- Kiểm tra, nghiệm thu tính đầy đủ hồ sơ Bước 7.
Bước 8: Trình thẩm định, phê duyệt
- Sở Tài chính thẩm định báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá các loại đất,
bảng quy định giá các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương.
- Sở Tư pháp thẩm định dự thảo Quyết định ban hành bảng giá các loại đất của
địa phương và dự thảo bảng quy định giá các loại đất của địa phương.
- Hoàn thiện hồ sơ theo ý kiến thẩm định, trình UBND tỉnh xem xét báo cáo
thuyết minh tổng điều tra giá đất và xây dựng bảng giá các loại đất, bảng quy định giá
các loại đất dự thảo và bản đồ giá đất của địa phương.
- UBND tỉnh báo cáo HĐND tỉnh.
- Chỉnh sửa, hoàn thiện hồ sơ, trình UBND tỉnh ban hành quyết định bảng giá
các loại đất tỉnh địa phương.
3. Hạn chế của quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo Bộ TN - MT
Theo quy trình định giá đất của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường dựa trên cơ sở
Thông tư 80/2005/TT-BTC và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất muốn xác định giá đất đai thì trước tiên phải xác
định vùng giá trị hay gọi là vùng vị trí. Sau đó điều tra tại mỗi vùng vị trí tối thiểu 3
thửa đất đã được chuyển nhượng. Điều này trên lý thuyết thì có thể thu thập được,
nhưng trong thực tế không phải bất cứ thời điểm và vị trí nào cũng có giao dịch, các
giao dịch thường không phân bố đồng đều, mà thường tập trung ở khu đô thị mới, khu
giáp ranh... Trong khu đô thị ổn định thì ít chuyển nhượng hơn vì vậy để đảm bảo số
lượng mẫu điều tra theo hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường là điều khó
thực hiện. Tuy nhiên để giải quyết vướng mắc này cũng theo hướng dẫn của Bộ Tài
Nguyên và Môi Trường có thể tham khảo 2 nguồn thông tin sau: giá của những vùng
vị trí tương đồng hay thông tin giá rao bán hay rao mua trong vùng. Tuy nhiên trong
việc xác định vùng giá trị dựa vào các đặc điểm về tự nhiên, kinh tế- xã hội nhưng lại
không có những căn cứ định lượng về những đặc điểm này, do vậy, trong việc phân
vùng giá trị, chỉ tiêu tổng hợp xác định vùng đồng giá là mức giá chuyển nhượng trong
vùng. Từ thực tế đó, phương pháp phân tích hồi quy giá đất phụ thuộc vào các yếu tố
khách quan là vị thế đất đai và chất lượng đất đai được đề xuất với hy vọng đạt được
một độ chính xác nhất định trong phạm vi sai số cho phép là ±20%.
I.2. Tổng quan về khai phá dữ liệu
I.2.1. Khái niệm khai phá dữ liệu
1. Khám phá tri thức và khai phá dữ liệu là gì?
Phát hiện tri thức (Knowledge Discovery ) trong các cơ sở dữ liệu là một qui
trình nhận biết các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu với các tính năng: hợp thức,
mới, khả ích, và có thể hiểu được.
Nói tóm lại: khai phá dữ liệu là một bước trong quy trình phát hiện tri thức gồm
có các thụât toán khai thác dữ liệu chuyên dùng dưới một số quy định về hiệu quả tính
toán chấp nhận được để tìm ra các mẫu hoặc các mô hình trong dữ liệu.
- Trang 13 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
2. Quá trình phát hiện tri thức
Quá trình khám phá tri thức được tiến hành qua 5 bước sau:
Hình 3. Quá trình khám phá tri thức
I.2.2. Quá trình khai phá dữ liệu
1. Nội dung của quá trình khai phá dữ liệu
Khai phá dữ liệu là hoạt động trọng tâm của quá trình khám phá tri thức . Thuật
ngữ khai phá dữ liệu còn được một số nhà khoa học gọi là phát hiện tri thức trong cơ
sở dữ liệu (knowledge discovery in database _KDD) (theo Fayyad Smyth and
Piatestky-Shapiro 1989). Quá trình này gồm có 6 bước:
Quá trình khai phá dữ liệu bắt đầu với kho dữ liệu thô và kết thúc với tri thức
được chiết xuất ra. Nội dung của quá trình như sau:
- Gom dữ liệu (gathering)
- Trích lọc dữ liệu (selection)
Ở giai đoạn này dữ liệu được lựa chọn và phân chia theo một số tiêu chuẩn nào
đó.
- Làm sạch và tiền xử lý dữ liệu (cleansing preprocessing)
- Chuyển đổi dữ liệu (transformation)
Mục đích của việc chuyển đổi dữ liệu là làm cho dữ liệu phù hợp hơn với mục
đích khai phá dữ liệu.
- Phát hiện và trích mẫu dữ liệu ( pattern extraction and discovery)
Đây là bước tư duy trong khai phá dữ liệu. Ở trong giai đoạn này nhiều thuật
toán khác nhau đã được sử dụng để trích ra các mẫu từ dữ liệu. Thuật toán thường
dùng để trích mẫu dữ liệu là thuật toán phân loại dữ liệu, kết hợp dữ liệu, thuật toán
mô hình hoá dữ liệu tuần tự.
- Đánh giá kết quả mẫu (evaluation of result )
Đây là giai đoạn cuối cùng trong quá trình khai phá dữ liệu, ở giai đoạn này các
mẫu dữ liệu được chiết xuất ra bởi phần mềm khai phá dữ liệu. Không phải mẫu dữ
- Trang 14 -
Ngành Quản lý đất đai
SVTH: Lê Thị Kim Phượng
liệu nào cũng hữu ích, đôi khi nó còn bị sai lệch. Vì vậy cần phải đưa ra những tiêu
chuẩn đánh giá độ ưu tiên cho các mẫu dữ liệu để rút ra được những tri thức cần thiêt.
Hình 4. Quá trình khai phá dữ liệu
2. Chức năng của khai phá dữ liệu
Khai phá dữ liệu có hai chức năng cơ bản đó là: chức năng dự đoán và chức
năng mô tả.
3. Các kỹ thuật khai phá dữ liệu
Trong thực tế có nhiều kỹ thuật khai phá dữ liệu khác nhau nhằm thực hiện hai
chức năng mô tả và dự đoán.
- Kỹ thuật khai phá dữ liệu mô tả: có nhiệm vụ mô tả các tính chất hoặc các đặc
tính chung của dữ liệu trong CSDL hiện có. Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này
là: phân cụm dữ liệu (Clustering), tổng hợp (Summarisation), trực quan hoá
(Visualization), phân tích sự phát triển và độ lệch (Evolution and deviation analyst),….
- Kỹ thuật khai phá dữ liệu dự đoán: có nhiệm vụ đưa ra các dự đoán dựa vào
các suy diễn trên cơ sở dữ liệu hiện thời. Một số kỹ thuật khai phá trong nhóm này là:
phân lớp (Classification), hồi quy (Regression), cây quyết định (Decision tree), thống
kê (statictics), mạng nơron (neural network), luật kết hợp,….
Một số kỹ thuật phổ biến thường được sử dụng để khai phá dữ liệu hiện nay là
: phân lớp dữ liệu, phân cụm dữ liệu, khai phá luật kết hợp, hồi quy, giải thuật di
truyền, mạng nơron.
Phân lớp dữ liệu
Mục tiêu của phân lớp dữ liệu đó là dự đoán nhãn lớp cho các mẫu dữ liệu. Quá
trình gồm hai bước: xây dựng mô hình, sử dụng mô hình để phân lớp dữ liệu( mỗi mẫu
1 lớp). Mô hình được sử dụng để dự đoán nhãn lớp khi mà độ chính xác của mô hình
chấp nhận được.
- Trang 15 -
