MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ TÌNH HÌNH CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2010 – 2011

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ TÌNH HÌNH CUNG ỨNG
CĂN HỘ CAO CẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NĂM 2010 – 2011

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH
07135019
DH07TB
2007 – 2011
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THỊ MỸ HẠNH

MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ TÌNH HÌNH CUNG ỨNG
CĂN HỘ CAO CẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
NĂM 2010 – 2011

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Duyên Linh
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

- Tháng 8 năm 2011 -


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Báo cáo tốt nghiệp này, trước hết cho con gửi đến Ba Má lời ghi
ơn chân thành và sâu sắc nhất, bởi ba má đã hết lòng nuôi dưỡng, dạy dỗ con trưởng
thành như ngày hôm nay với tất cả tình yêu thương. Xin cảm ơn những người thân
trong gia đình dã yêu thương, giúp đỡ và động viên con học tập.
Xin chân thành cản ơn Quý Thầy cô Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ
Chí Minh, Quý Thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản đã tận tình dạy bảo,
truyền đạt cho em những kiến thức, những bài học quý báu trong suốt quá trình học
tập tại trường để nhờ đó em có thể vận dụng một cách thiết thực, hiệu quả vào bài Báo
cáo tốt nghiệp và công việc sau này.
Xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn đến sự chỉ bảo tận tình của Thầy Nguyễn
Duyên Linh, thầy đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành Báo cáo tốt

nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám Đốc Công ty Cổ
phần Bất động sản – Kiến trúc – Xây dựng Thái Bình Dương đã tạo điều kiện thuận lợi
cho em thực tập ở công ty.
Xin gửi lời cảm ơn đến tất cả các bạn sinh viên lớp Quản Lý Thị Trường Bất
Động Sản K33, các bạn phòng 16b/B Ký túc xá Đại học Nông Lâm đã nhiệt tình giúp
đỡ, động viên tôi hoàn thành đề tài này.
Mặc dù đã cố gắng hoàn thành bài luận văn trong phạm vi và khả năng cho phép
nhưng chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em mong nhận được sự cảm
thông và chỉ bảo của Qúy Thầy cô và các bạn.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn.
Sinh viên
Nguyễn Thị Mỹ Hạnh


DANH MỤC VIẾT TẮT











BĐS
TTBĐS
Tp.HCM

NHNN
NHTM
CAR
GDP
CPI
CBRE
VietRees

:
:
:
:
:
:
:
:
:
:

Bất động sản
Thị trường bất động sản
Thành phố Hồ Chí Minh
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng thương mại
Hệ số an toàn vốn
Tổng sản phẩm Quốc nội
Chỉ số giá tiêu dùng
Công ty CB Richard Ellis Việt Nam
Vietnam Real Estate

DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Tình trạng ngập nước ở Tp.HCM ....................................................
Hình 2.2. Sông Sài Gòn ...................................................................................
Hình 2.3. Vị trí của cầu Thủ Thiêm.................................................................
Hình 2.4. Tp.HCM là thành phố năng động và phát triển nhất cả nước .........
Hình 2.5. Lãi suất ngân hàng qua các giai đoạn ..............................................
Hình 2.6. Thiết kế nội thất căn hộ cao cấp ......................................................

Trang 22
Trang 23
Trang 24
Trang 26
Trang 38
Trang 48


DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Bảng 2.1. Gía căn hộ chào bán trong quý 4/2010 và quý 1/2011 ....................
Bảng 2.2. Lượng cung căn hộ chào bán từ năm 2008 đến quý 1/2011 ............
Bảng 2.3. Tăng trưởng dân số và nguồn cung trong mỗi năm .........................
Bảng 2.4. Nguồn cung căn hộ bán Tp.HCM năm 2010-2011 .........................

Trang 29
Trang 30
Trang 37
Trang 41

Biểu đồ 2.1. Biểu đồ giá vàng trong nước qua các mốc thời gian ...................
Biểu đồ 2.2. Nguồn cung văn phòng cho thuê Tp.HCM quý 1/2011 ..............

Biểu đò 2.3. Gía và công suất thuê từ quý 1/2010 đến quý 1/2011 .................
Biểu đồ 2.4. Dân số Việt Nam qua một số mốc thời gian................................
Biểu đồ 2.5. Gía chào bán căn hộ ....................................................................
Biểu đồ 2.6. Tỷ lệ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ .............
Biểu đồ 2.7. Thời gian vay mong muốn...........................................................
Biểu đồ 2.8. Khả năng chi trả tối đa hàng tháng ..............................................
Biểu đồ 2.9. Tỷ lệ mua căn hộ theo quận huyện tại Tp.HCM .........................

Trang 28
Trang 32
Trang 33
Trang 35
Trang 44
Trang 46
Trang 49
Trang 49
Trang 50


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Một số nhận định về tình hình cung ứng căn hộ cao cấp tại Thành phố
Hồ Chí Minh năm 2010 – 2011.”
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Duyên Linh, Bộ môn Kinh tế học, Khoa
Kinh tế, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Năm 2010 diễn ra khó khăn bởi chính sách thắt
chặt tiền tệ nâng cao lãi suất để kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Điều này đã khiến
cho các dòng vốn tín dụng dành cho bất động sản bị hạn chế. Theo thống kê của Ngân
hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng cho vay bất động sản của toàn bộ hệ thống ngân

hàng cuối năm 2010 là 235.000 tỉ đồng giảm xuống mức 222.000 tỉ đồng trong tháng
4/2011. Thị trường bất động sản vẫn còn trầm lắng nhưng đã có một số dấu hiệu phục
hồi.
Trước bối cảnh như vậy, đề tài “ Một số nhận định về tình hình cung ứng căn
hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010-2011” với những nội dung chính:
Khái quát tình hình bất động sản 2010-2011; Phân tích biến động về giá cả, thống kê
nguồn cung hiện tại và tương lai thuộc phân khúc căn hộ cao cấp tại địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh; Điều tra và phân tích nhu cầu của khách hàng khi quyết định mua
căn hộ cao cấp; Đánh giá tiềm năng phân khúc này và đưa ra một số giải pháp hiện tại
cho thị trường căn hộ cao cấp tại thành phố Hồ Chí Minh. Những nội dung này được
thực hiện nhằm đánh giá lại tiềm năng đầu tư của phân khúc nhà ở cao cấp và những
kỳ vọng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở thu thập, đánh giá nguồn tư liệu, số liệu, bản
đồ về các dự án căn hộ cao cấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Các phương
pháp chính được sử dụng như: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích, phương
pháp kế thừa.
Với những nội dung đã đề ra, kết quay của đề tài đã tập hợp được nguồn cung
và giá cả của các căn hộ cao cấp tiêu biểu ở Thành phố Hồ Chí Minh và nhu cầu của
khách hàng mua trong tương lai. Từ đó đánh giá tiềm năng của thị trường cho phân
khúc này là vẫn còn. Đồng thời đưa ra những kiến nghị cho các nhà đầu tư nắm rõ thị
hiếu và điều chỉnh cho phù hợp để đứng vững và ngày càng thu hút được nhiều khách
hàng trong tương lai.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................ Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ............................................................................ ............ 2
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 2
I.1.1. Cơ sở khoa học .......................................................................................... 2
1. Bất động sản .............................................................................................. 2

2. Thị trường bất động sản ............................................................................ 5
3. Cung, cầu bất động sản .............................................................................. 9
4. Tổng quan về căn hộ cao cấp .................................................................... 15
I.1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................ 17
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................... 17
I.2. KHÁI QUÁT VỀ CTY CP BĐS-TK-XD THÁI BÌNH DƯƠNG .................. 17
I.2.1. Giới thiệu chung về công ty ...................................................................... 17
I.2.2. Lĩnh vực hoạt động ................................................................................... 18
I.2.3. Một số dự án công ty đã thực hiện ........................................................... 18
I.3. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN .................. 19
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 19
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 19
I.3.3. Quy trình thực hiện ................................................................................... 19

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 21
II.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ-XÃ CỦA HỘI TP.HCM ..................... 21
II.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................... 21
1. Vị trí địa lý ............................................................................................... 21
2. Địa hình, địa chất ..................................................................................... 21
3. Khí hậu, thủy văn ...................................................................................... 22
4. Giao thông ................................................................................................ 23
II.1.2. Điều kiện hinh tế-xã hội .......................................................................... 25
II.2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM ........................ 27
II.2.1. Đặc điểm chung ....................................................................................... 27
II.2.2. Tình hình của một số thị trường .............................................................. 30
II.2.3. Dự báo tương lai ...................................................................................... 34
II.3. THỰC TRẠNG CUNG ỨNG CĂN HỘ CAO CẤP TẠI TP.HCM .............. 35
II.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu căn hộ cao cấp ........................................ 35
II.3.2. Thực trạng cung ứng căn hộ cao cấp tại Tp.HCM ................................. 40
II.5. NHỮNG NGƯỜI MUA THỰC SỰ CẦN GÌ? .............................................. 45

II.5.1. Tổng quan về người mua/thuê ................................................................ 45


II.5.2. Người mua/thuê tìm kiếm điều gì? .......................................................... 46
II.6. Một số giải pháp cho thị trường căn hộ cao cấp Tp. HCM ............................ 51

PHẦN III: KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ............................................................... 53
III.1. KẾT LUẬN ...................................................................................... ............ 53
III.2. KIẾN NGHỊ ..................................................................................... ............ 53


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Lý do thực hiện đề tài
Kể từ khi thị trường bất động sản được hình thành và phát triển, bên cạnh các
chức năng phổ thông như là nơi cư ngụ, sinh sống, nơi chứa đựng các giá trị văn hóa
truyền thống của dân tộc, mỗi ngôi nhà còn mang chức năng kinh tế. Nhà ở trở thành
những tài sản giá trị lớn và là nguồn của cải cho người chủ sở hữu. Được xem là một
loại hàng hóa đặc biệt với tên gọi phổ biến, bất động sản.
Với sự phát triển nhanh chóng của thị trường này, rất nhiều nhà đầu tư trút vốn
vào xây dựng các dự án nhà ở, căn hộ chung cư, khách sạn. Trước lợi nhuận hấp dẫn
mà bất động sản mang lại đặc biệt là bất động sản căn hộ cao cấp, trong vòng vài năm
trở lại có rất nhiều dự án căn hộ cao cấp mọc lên nhằm đánh vào phân khúc khách
hàng có thu nhập cao, giàu có để có thể mang lại lợi nhuận cao nhất cho nhà đầu tư.
Việc giá căn hộ cao cấp tăng cao ngất ngưỡng có phải thật sự là do cầu tăng hay chỉ là
mánh khóe của nhà đầu tư cố tình tạo ra cầu ảo nhằm tăng giá căn hộ lên.
Nhận thấy được yêu cầu cấp thiết của thị trường căn hộ cao cấp hiện nay là làm

sao có một cái nhìn tổng quan về tình hình đầu tư kinh doanh cũng như mức giá, lợi
nhuận của phân khúc này nhằm giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn bản chất của thị trường, về
việc dầu tư căn hộ cao cấp rầm rộ như hiện nay để có hướng đầu tư chính xác, nên tôi
quyết định thực hiện đề tài “Một số nhận định về tình hình cung ứng căn hộ cao
cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2010–2011”.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
 Nghiên cứu thị trường giá bất động sản nhằm phân tích biến động giá cả bất
động sản.
 Nhận xét sự biến động giá cả từ đó rút ra nhận xét thực trạng thị trường căn hộ
cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh.
 Đối tượng nghiên cứu
 Quan hệ cung cầu căn hộ cao cấp và sự tác động qua lại giữa chúng trong thị
trường bất động sản.
 Chung cư cao cấp xếp hạng 1, 2.
 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
- Phạm vi thời gian: các thông tin thị trường thu thập được tại thời điểm từ đầu
năm 2010 đến tháng 3/2011.

Trang 1


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Bất động sản

a. Khái niệm
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là "khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản".
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức...). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản "gắn liền"
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định "mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản".
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: "BĐS
là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai". Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là "gắn liền với đất đai", và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản "gắn liền với đất đai".
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng
chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê
tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm
chung về BĐS là "những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của
chúng". Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai
như "tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ..." cũng là các BĐS.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: "BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định".
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này.
b. Phân loại
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản
đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc… Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm
tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên
thế giới.

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng…
- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang… Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
c. Các đặc điểm chủ yếu của bất động sản
 Tính cố định
Đặc điểm này là do bất động sản luôn luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có
đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy
giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí sẽ quyết
định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản. Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định
bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi
khoảng cách đến các trung tâm, các địa điểm dịch vụ công cộng, các công trình công
cộng như trung tâm thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng
tiếp cận. Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi.
 Tính dị biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính dị biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính dị biệt. Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản
xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống bất kỳ một BĐS nào khác.
Sự khác biệt của BĐS trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết
cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của
BĐS, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội ngày

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các BĐS phải chú ý đến
tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các BĐS với nhau. Vấn đề quản lý
không gian kiến trúc phải đảm bảo tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính
dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô.
 Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá
mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để
ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa
bất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu
vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân
cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó.
Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề
và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do
vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng
tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng
khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời. Cũng chính vì sự ảnh hưởng của
bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý
và điều tiết thị trường bất động sản.
Bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí
đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu
tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai
thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh. Cũng do đặc

điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của
ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
 Các tính chất khác
- BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhìn chung mọi
hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn.
Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu
ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
- Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,
mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất động
sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để
tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn nội
lực cho phát triển nhà nước phải quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản,
phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thực hiện vai
trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường bất động sản. Mặt khác, bất
động sản gắn liền với đất đai mà đất đai về bản chất thuộc sở hữu toàn xã hội. Do vậy
bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
- Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều
chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có
năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.
Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng…cũng đòi hỏi

cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.
2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Dựa trên các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà
nghiên cứu về BĐS trong nước và quốc tế đưa ra một số khái niệm sau đây về thị
trường BĐS:
- Khái niệm 1: TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được
BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào vì mục đích gì.
- Khái niệm 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa
BĐS.
- Khái niệm 3: TTBĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với TTBĐS có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với TTBĐS.
Như vậy, “TTBĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS”.
Hoặc, thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên
các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường bất động sản
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó
những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số
lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái
niệm “nơi” không phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không
gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.
b. Phân loại
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.

- Dựa vào loại hàng hóa bất động sản, người ta có thể phân chia thị trường bất
động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùng
trong dịch vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bất
động sản công nghiệp.
- Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thị
trường thế chấp và bảo hiểm. Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất động
sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh sao cho phù hợp
với khả năng và điều kiện của mình.
- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán
và cho thuê (thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi là
thị trường thứ cấp).
Trang 5


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành
Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm soát và thị trường phi chính thức, hay thị
trường không được kiểm soát.
c. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa
thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
Đối với hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện
của hàng hóa giao dịch, còn đối với hàng hóa bất động sản, địa điểm giao dịch lại cách

biệt với hàng hóa bất động sản giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hóa bất động sản
có vị trí cố định, không thể di dời được. Do vậy, hoạt động giao dịch bất động sản
thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa bất động sản ảo. Các chợ này rất đa
dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc) cũng có thể là một địa điểm
nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán
nước, qua mạng internet… đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản.
Quan hệ giao dịch bất động sản không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch
hay chợ giao dịch mà phải trải qua 3 khâu cơ bản, đó là:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản
giao dịch;
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông
tin về bất động sản, đánh giá các yếu tố bên ngoài của bất động sản.
- Đăng ký pháp lý: thực hiện các thủ tục xác nhận quan hệ giao dịch.
Từ đặc điểm này cho thấy kiểm soát thị trường bất động sản không thể như với
thị trường các hàng hóa khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc,
chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. Quan hệ giao dịch
bất động sản không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp các biến cố
của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các
điều kiện môi trường… Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong
một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo
dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất
động sản thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các
khâu của quá trình giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều
phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với
thị trường bất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không
hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay
có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ

mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả
đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông
thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi
của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất động sản
ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã,
chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác, bất động sản còn có đặc điểm
là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có
những đặc trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không thể di dời bất
động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị
hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, do đó, thị trường bất động sản mang
tính vùng và tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đô
thị, các vùng đang trong quá trình đô thị hóa, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hóa, du lịch… thường có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng
trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến
thị trường bất động sản của các vùng, các khu vực khác. Đồng thời, nghiên cứu thị
trường bất động sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các
điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực. Không thể lấy
quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản của vùng này, khu vực này áp dụng cho

vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường
không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hóa bất động sản và thị
trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Sự
so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất
động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất
lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… đều được đo lường một cách tương
đối, khó chính xác). Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề
nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh
tranh một cách đầy đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại bất
động sản đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo. Đặc
điểm này dẫn đến các vấn đề sau:
- Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều
trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó
có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có quyền đối
với bất động sản.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm
làm giá cả bất động sản sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá. Thị
trường bất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của bất động
sản.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra
theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng
với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động
sản, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng
Trang 7

Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

hóa khác. Đó là do đặc điểm của bất động sản cần có thời gian để tạo ra chúng thường,
để xây dựng các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm
thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công.
Cung bất động sản là có giới hạn và cầu bất động sản lại luôn luôn tăng, cung
cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường bất động sản, sự
thay đổi về giá bất động sản thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay
nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả
thường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm, cầu ít co giãn so với giá bởi vì
khi giá giảm nhưng giảm không đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn
vị bất động sản; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không
phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn
bất động sản, nhất là đất đai là có giới hạn, việc đầu tư phát triển mới phải mất nhiều
thời gian nên khi cầu tăng cung không tăng ngay. Giá cả bất động sản do quan hệ cung
cầu quyết định, ngược lại, giá cả lại ít ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng
của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình
thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều
chỉnh quan hệ cung cầu về bất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị
trường bất động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về bất động sản không
cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vị vậy hoạt động
của thị trường bất động sản rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ
thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước.
Thứ sáu, thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Sở dĩ như vậy là vì hàng hóa bất động sản không bày bán trên thị trường như
các loại hàng hóa khác, người mua và bán bất động sản không có cơ hội và đủ lượng
thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với bất động sản cần giao dịch. Hơn
nữa, vì bất động sản thường có giá trị lớn, người mua và bán bất động sản thường ít có

kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua và bán (trừ những người kinh doanh chuyên
nghiệp). Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường bất động sản, cần phải có
các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh
doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch
bất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới
kém phát triển vì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí
giao dịch bất động sản sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch bất
động sản là một nghề nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới
thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao
dịch bất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có
những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá bất động sản.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đối
với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản.
Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất
động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự
tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm
cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao
dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ
phần… Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường bất động sản, Nhà nước tăng được
nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch bất động sản.

Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, do đó,
mọi gíao dịch đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn
này phải được huy động từ thị trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị
trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản cũng không thể
phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều
dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản. Khi bất động sản sụt giá nhanh
sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế có thể kéo theo các tổ chức tài
chính tín dụng vào vòng xoáy của cơn khủng hoảng.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.
Sở dĩ như vậy là vì bất động sản thường là có giá trị lớn, người mua trên thị
trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với
các loại hàng hóa khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi
công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác
các công trình bất động sản. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị
trường bất động sản phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối
quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
3. Cung-cầu bất động sản
a. Cầu BĐS
i. Khái niệm
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa BĐS đó trên thị
trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa BĐS có một sự cách biệt khá lớn
về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô
lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại
không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có
những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có
những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi, nên
có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy, cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức

chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu
về BĐS xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu cầu đó
không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Trang 9


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu
thực tế và được thoả mãn.
ii. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BĐS
 Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu
về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc
biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co
giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu
nhập và giá cả.

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về
diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần
phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự
thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng

hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói
cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự thay đổi về
quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con
bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng
sống chung…) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì
cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ
dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập được xác định là tốc độ biến thiên của
cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức
thoả mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ
co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức
giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và
chiếm một tỷ trọng lớn.
 Thu nhập của dân cư:
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người
dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập
khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và
thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập
thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay
đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác định bằng phương trình
tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiểu trung
bình của xã hội. Như vậy, tổng cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng

nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói
nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần
khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu. Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm,
nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.

 Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà
ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt quá giới hạn cần thiết.
Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị. Các
hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây
thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi
nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả
trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của
chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng
băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.
 Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên
ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án
giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về
BĐS.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu tố
cung cũng như cầu về BĐS.

Trang 11


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu hoặc tại
các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức cầu về BĐS, đồng thời
cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho những người
có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS. Ngoài ra,
các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS cũng có thể tác động trực
tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay vận hành một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô
và tính chất của cầu về BDDS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu
nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế…
b. Cung BĐS
Có thể hiểu cung bất động sản là lượng nhà đất cần bán cho thuê tại một thời
điểm nào đó trên thị trường
i. Cung trên thị trường sơ cấp
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng có giới
hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng cung theo ý muốn. Giữa
các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của
loại đất đai khác. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn
liền với các điều kiện vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng
loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông thường khác là có thể điều
chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà thị trường có nhu cầu từ địa phương này
sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc
gia này sang quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu
BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa phương.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được tăng thêm
từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất đai đã khai phá hiện
đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do một phần đất đai được chuyển sang
các mục đích sử dụng thuộc khu vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung BĐS

cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc
điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả các ý
định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng
cung.
ii. Cung trên thị trường thứ cấp
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối lượng
hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với
một mức giá giới hạn nhất định.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng
hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, trao
đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không
có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi…) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi…)
nhưng không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ một cơ
hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được tính vào lượng cung tại
Trang 12


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

thời điểm đó. Để các nguồn hàng hóa BĐS trên thị trường cần có sự hội tụ của các
điều kiện sau:
- Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị
trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó và được thị
trường chấp nhận về giá trị sử dụng;
- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng cho nhu
cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi…), tức là sẵn sàng
chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;
- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao

dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể phản ứng
nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
iii. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn (diện
tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng…), còn nhu cầu về
hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn (tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu
người thay đổi…). Nhưng trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ
thuộc rất nhiều vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ
tầng...
 Giá cả BĐS:
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung BĐS nhà
đất là giá cả BĐS. Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ tăng lên khi giá cả BĐS
tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó
tăng lên.
 Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:
Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến các
chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp phép xây dựng,
các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công trình... thường làm cho đường cung
dịch chuyển một bước về bên trái (cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và
chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải
(cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ vào thị trường
BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi đường cung. Trong nhiều trường
hợp, những ràng buộc quá khắt khe của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật
pháp đã tạo ra sự khan hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho
những kẻ đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức. Mục đích sử dụng những hàng hoá
thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng
của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch
và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Chẳng hạn,
một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông

nghiệp thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS. Chỉ cần
một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó sẽ ngay lập
tức làm tăng cung BĐS.
 Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường dẫn đến
những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển đường cung). Sự dịch
Trang 13


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu
vực công cộng và khu vực tư nhân, đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ
chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có. Nhờ
có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên
dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị
trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực
đất đai không có hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị
trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng
bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường
BĐS.
 Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng cung
về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành xây dựng cũng thấp
và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng thêm. Các yếu tố này còn cho
phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về
cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời

tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu
chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự phát triển công nghệ
và kỹ thuật xây dựng.
 Chính sách và pháp luật của Nhà nước:
Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính
sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng
đất… Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và
nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ
điều kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể
sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các
quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp
pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ
tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức
cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và
những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có
chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô
thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội
diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều
chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ sự mất cân
đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung BĐS bất hợp pháp,
song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được
chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc thừa nhận
và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng là một nhân tố tác động rất
lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho
phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung
và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không
Trang 14

Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen
chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm
về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường
BĐS, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường
BĐS cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một
nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình thức phát triển
nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô
thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình
thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là
người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu
hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt
động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có
thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không
được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính
sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là
đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung BĐS. Vì vậy, sự phát
triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi
về lượng cung BĐS.
4. Tổng quan về căn hộ cao cấp
Những năm đầu thập niên 1990, căn hộ còn là một khái niệm xa lạ đối với
nhiều người dân thành phố. Nhưng với sự phát triển mau lẹ của xã hội như hiện nay thì

căn hộ đã trở thành một giải pháp hữu hiệu về nhà ở cho cư dân đô thị. Và khái niệm
chung cư hay căn hộ cao cấp trở nên gần gũi hơn. Có nhiều khu đô thị mới mọc lên,
nhiều khu chung cư cao cấp ra đời đã góp phần làm thay đổi bộ mặt thành phố. Với sự
mọc lên như nấm của các chung cư tự gắn mác là cao cấp. Vì vậy để bảo vệ quyền lợi
của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư, Bộ xây dựng đã ban
hành Thông tư 14/2008/TT-BXD về phân hạng nhà chung cư như sau :
- Nhà chung cư hạng 1(cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn
hảo;
- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
- Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
- Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều
kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Hạnh

 Chung cư cao cấp 25 tiêu chí-hoàn hảo từ ngoài vào trong
Theo thông tư 14/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành, chung cư hạng 1

(được gọi là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất;
đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
hoàn hảo. Vị trí của chung cư phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các
loại phương tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận đến sảnh chính của công
trình. Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh
và thống nhất. Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp.
Trong thiết kế kiến trúc, cơ cấu của căn hộ cao cấp gồm có: phòng khách,
phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối
thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng. Diện tích căn hộ phải
phụ thuộc vào qui mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính
lớn hơn 20m2. Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách,
phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với
không gian rộng rãi. Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ
nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có hai đường nước
nóng và nước lạnh. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị
gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây
dựng.
Chung cư cao cấp phải có hạ tầng xã hội đồng bộ với chất lượng cao, có đầy đủ
các công trình như giáo dục mầm non, giáo dục phổ thông cơ sở, văn hoá thông tin,
dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo chơi, thư giãn... trong bán kính
500m. Có khu vui chơi giải trí ngoài trời rộng rãi, sân vườn, đường dạo được thiết kế
đẹp. Mỗi căn hộ chung cư cao cấp tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô.
Về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng, với chung cư cao cấp quy định có hệ
thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang; có nhân viên bảo vệ tại
các lối ra vào 24/24 h trong ngày và phải được thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi
các khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh; đảm bảo chăm sóc cây xanh, sân, vườn,
đường nội bộ luôn sạch đẹp; bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời.
Khi Thông tư này ra đời, nhiều người đã vội mừng khi cho rằng dân sẽ đỡ khổ
vì nhiều khu chung cư sẽ bị mất “mác” cao cấp… tự phong. Vậy nhưng thực tế, sau

gần 3 năm có hiệu lực, chưa thấy có chung cư nào bị mất “mác” cao cấp.
 Chung cư hạng 2: được qui định là có chất lượng sử dụng cao, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
tương đối hoàn hảo. Diện tích căn hộ phụ thuộc vào qui mô thiết kế nhưng không nhỏ
hơn 60 m2, có diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 15m2. Các dịch vụ khác cũng như hạ
tầng xã hội tương tự như chung cư cao cấp. Mỗi căn hộ loại 2 có tối thiểu 1 chỗ để ô
tô.
Về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng, với chung cư cao cấp quy định có hệ
thống camera kiểm soát trong các sảnh, hành lang, cầu thang; có nhân viên bảo vệ tại
các lối ra vào 24/24 h trong ngày. Với chung cư hạng 2 chỉ yêu cầu có nhân viên bảo
vệ tại khu vực công cộng. Cả hai hạng này đều yêu cầu được thường xuyên quét dọn,
lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, đảm bảo vệ sinh; đảm bảo chăm sóc cây xanh,
sân, vườn, đường nội bộ luôn sạch đẹp; bảo dưỡng, sửa chữa hư hỏng kịp thời.
Trang 16