Thuyết minh Dự án Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ người có thu nhập thấp 0903034381
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.31 MB, 36 trang )
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO
THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG
CÓ THU NHẬP THẤP
HẺM 450, DƯƠNG BÁ TRẠC, PHƯỜNG 1
QUẬN 8, TP.HCM
2013
CHỦ ĐẦU TƯ: ÔNG. TRẦN MINH ĐỨC
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
----------- ----------
BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI
DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ
PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẤP
CHỦ ĐẦU TƯ
ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
: ÔNG. TRẦN MINH ĐỨC
: HẺM 450, DƯƠNG BÁ TRẠC, PHƯỜNG 1, QUẬN 8, TPHCM
---Tp. Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2013---
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN...............................................1
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư ............................................................................................ 1
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ......................................................................................1
CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN ...............................................2
II.1. Kinh tế vĩ mô ...........................................................................................................2
II.1.1. Tình hình kinh tế 9 tháng năm 2013 .....................................................................2
II.1.2. Thị trường bất động sản ........................................................................................3
II.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án.............................................................................4
II.2.1. Nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ tại Tp.Hồ Chí Minh ....................................................4
II.2.2. Chính sách mới của chính phủ về ngành bất động sản .........................................4
II.2.3. Vị trí xây dựng dự án ............................................................................................ 5
II.2.4. Căn cứ pháp lý của dự án ......................................................................................6
II.2. Mục tiêu của dự án ...................................................................................................7
II.2.1. Mục tiêu dự án ......................................................................................................7
II.2.3. Mục đích đầu tư ....................................................................................................7
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án.......................................................................7
CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN ..............................................................................9
III.1. Quy mô dự án .........................................................................................................9
III.2. Hạng mục công trình và công năng ........................................................................9
III.3. Nhân sự của chung cư .......................................................................................... 11
III.4. Tiến độ thực hiện dự án ........................................................................................12
CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG .........................................13
IV.1. Đánh giá tác động môi trường ..............................................................................13
IV.1.1. Giới thiệu chung ................................................................................................ 13
IV.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường.................................................13
IV.2. Tác động của dự án tới môi trường ......................................................................14
IV.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng ...................................................................14
IV.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động .....................................................................14
IV.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường.........................................................14
IV.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc ............................... 14
IV.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ......................................................15
IV.4. Kết luận ................................................................................................................15
CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ .........................................................................16
V.1. Tổng mức đầu tư của dự án ...................................................................................16
V.1.1. Mục đích lập tổng mức đầu tư ............................................................................16
V.1.2. Nội dung .............................................................................................................16
CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN ................................................18
VI.1. Cơ cấu nguồn vốn.................................................................................................18
VI.2. Tiến độ sử dụng vốn ............................................................................................. 18
VI.3. Nguồn vốn thực hiện dự án ..................................................................................18
CHƯƠNG VII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH .............................................24
VII.1. Các giả định tính toán .........................................................................................24
VII.1.1 Khấu hao tài sản cố định ...................................................................................24
VII.1.2 Giả định về doanh thu .......................................................................................24
VII.1.3 Giả định về chi phí ............................................................................................ 26
VII.1.4 Doanh thu – Chi phí .......................................................................................... 28
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
i
VII.1.5 Phân tích độ nhạy .............................................................................................. 28
VII.2. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án .............................................................................29
VII.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh dự trù............................................................... 29
VII.2.2. Báo cáo ngân lưu dự án....................................................................................29
VII.2.3. Hệ số đảm bảo trả nợ .......................................................................................30
VII.3 Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội dự án ............................................................... 30
CHƯƠNG VIII: KẾT LUẬN .......................................................................................32
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
ii
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư
Chủ đầu tư
: Trần Minh Đức
CMND số
: 024871036
Nơi cấp
: Công an Thành phố Hồ Chí Minh
Ngày cấp
: 15/05/2008
Địa chỉ
: 27G3, đường 40, KDC Tân Quy Đông, P.Tân Phong,
Quận 7, Tp.Hồ Chí Minh
I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
Tên dự án
: Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu
nhập thấp
Địa điểm đầu tư
: Hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1, Quận 8, Tp.HCM
Tổng diện tích
: 1345 m2
Diện tích xây dựng : 876.36 m2
Phân khúc
: Chung cư nhà phố cho thuê giá rẻ
Đối tượng thụ hưởng : Sinh viên, công nhân viên, công chức,…những người có
thu nhập thấp, có nhu cầu thuê chung cư với giá bình dân khoảng 2.5 – 4 triệu/tháng;
Mục tiêu dự án
: Đầu tư xây dựng một chung cư nhà phố cho thuê đạt tiêu
chí: giá rẻ, an toàn, đủ tiện ích và thuận tiện đi lại.
Mục đích đầu tư
: Đáp ứng nhu cầu nhà ở với mong muốn “an cư lạc
nghiệp” của đại bộ phận người dân các tỉnh đến Tp.Hồ Chí Minh học tập và làm việc;
đồng thời kích thích thị trường bất động sản sôi động trở lại.
Hình thức đầu tư
: Đầu tư xây dựng mới
Hình thức quản lý
: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án thông qua
Ban quản lý dự án do chủ đầu tư thành lập.
Tổng mức đầu tư
: 100,179,000,000 đồng (Một trăm tỷ, một trăm bảy mươi
chín triệu đồng)
- Vốn vay
: 70,125,000,000 đồng
- Vốn chủ sở hữu : 30,054,000,000 đồng
Tiến độ thực hiện
:
Quý I/2014 - Quý II/2015
: Xây dựng
Quý III/2015
: Hoàn thành
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
1
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ CỦA DỰ ÁN
II.1. Kinh tế vĩ mô
II.1.1. Tình hình kinh tế 9 tháng năm 2013
Thời gian qua, kinh tế nước ta tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn. Mặc dù các
điều kiện về tài chính toàn cầu đã và đang được cải thiện; những rủi ro ngắn hạn đang
có dấu hiệu giảm bớt; một số nền kinh tế lớn đang áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ
và tài chính nhằm tăng cầu trong nước nhưng nhìn chung, kinh tế thế giới chưa hoàn
toàn phục hồi, tăng trưởng chậm và vẫn tiềm ẩn nhiều nguy cơ bất lợi.
Áp thuế suất thu nhập doanh nghiệp 22% từ 1/1/2014 sẽ tạo cú hích lớn, tạo
điều kiện cho doanh nghiệp phục hồi và tăng trưởng sản xuất và cũng là nuôi dưỡng
nguồn thu lâu dài cho nền kinh tế đất nước. Áp thuế GTGT 5% từ 1/7/2013 đến
30/62014 với nhà ở xã hội và nhà ở có diện tích dưới 70 m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2
sẽ chỉ phải chịu thuế suất 5%, giảm một nửa so với mức cũ. Việc giảm thuế sẽ tạo điều
kiện cho các tầng lớp dân cư có thu nhập trung bình và thấp được tiếp cận với nhà ở xã
hội.
Theo Tổng cục Thống kê, ước 9 tháng đầu năm, chỉ số sản xuất công nghiệp
(IIP) toàn ngành tăng 5.4% so với cùng kỳ năm 2012. Các ngành sản xuất công nghiệp
và xây dựng, nông – lâm nghiệp – thủy sản đang phục hồi (Chính phủ, 25-9).
Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, tổng thu ngân sách Hà Nội 8T.2013 đạt
gần 80,000 tỷ đồng (bằng 16,5% tổng thu ngân sách của cả nước), bằng 49.5% dự toán
và bằng 93.7% so với cùng kỳ năm trước. Dự báo tổng thu ngân sách Hà Nội năm
2013 ước đạt 120,600 tỷ đồng, đạt 74.7% dự toán HĐND TP giao. Như vậy, tổng thu
ngân sách địa phương năm 2013 của TP dự kiến giảm 11,824 tỷ đồng, trong đó cấp TP
giảm 10,900 tỷ đồng, cấp quận/huyện/thị xã giảm 924 tỷ đồng (PLTPHCM, 27-9).
Tài chính – Ngân hàng:
NHNN khẳng định, tình trạng vàng hóa trong hệ thống ngân hàng đã được loại
bỏ (DĐDN, 26-9).
Sáng 27-9, NHNN tổ chức phiên đấu thầu vàng thứ 62 với khối lượng là 15,000
lượng vàng. Giá tham chiếu để tính giá trị đặt cọc 37,37 triệu đồng/lượng (VOV, 279).
Tính từ thời điểm bắt đầu triển khai cho vay từ tháng 6-2013 tới ngày 20-92013, các NHTM đã cam kết cho vay 510 khách hàng cá nhân với số tiền là 172 tỷ
đồng, đã giải ngân cho 494 khách hàng với số tiền là 115 tỷ đồng. Đối với khách hàng
doanh nghiệp, đã có 4 DN được ký hợp đồng tín dụng với số tiền 748 tỷ đồng, đã giải
ngân được 44.46 tỷ đồng (NHNN, 27-9).
Thị trường chứng khoán (HOSE/HNX):
Giám đốc phòng nghiên cứu phát triển HOSE cho biết, sau khi sàng lọc qua ba
bước thì trong số 303 mã trên sàn HOSE hiện nay chỉ có 255 mã là đủ tư cách tham
gia vào bộ chỉ số mới. Và 255 cổ phiếu này sẽ được HOSE tiếp tục sắp xếp vào các chỉ
số VN-30, VNMidcap và VNSmallcap. Dự kiến trong T1.2014, HOSE sẽ triển khai
các chỉ số VNMidcap, VNSmallcap, VN100 và VNAllshare (NDH, 26-9).
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
2
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
II.1.2. Thị trường bất động sản
+ Cung:
Sử dụng vật liệu xanh, giải pháp xanh trong kiến trúc là một giải pháp tất cả
cùng có lợi và không hề đắt đỏ như nhiều người vẫn quan niệm. Tuy vậy, hiện tại, ở
Việt Nam mới có 15% chủ đầu tư ưu tiên sử dụng sản phẩm là VLXD xanh (ĐTCK,
25-9).
Một số dự án BĐS tại TP.HCM được công bố là có mức giảm giá tới 50%. Tuy
nhiên, khi khách hàng mua BĐS thuộc diện này, họ sẽ phải đảm bảo thanh toán đúng
tiến độ mà chủ đầu tư đưa ra đi kèm với các điều khoản về lãi suất, lãi phạt rất chặt
chẽ, mặt khác, nhiều căn hộ cao cấp giảm giá như vậy cũng có chất lượng không tốt
bằng các căn hộ có giá cao hơn (ĐTCK, 24-9).
Trên địa bàn TP.HCM, Hà Nội và Bình Dương, các căn hộ dành cho người thu
nhập thấp xuất hiện ngày càng nhiều. Mức giá phổ biến khoảng 10 triệu đồng/m2,
thậm chí 3.3 triệu đồng/m2. Diện tích các căn hộ từ 20m2 đến 69.5m2. Kèm theo đó là
chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi về lãi suất và thời hạn trả nợ do có hỗ trợ từ gói
tín dụng 30,000 tỷ đồng (Trí Thức Trẻ, 26-9).
Tại Hà Nội hiện nay, có 8 dự án nhà thu nhập thấp đã hoàn thành với tổng số
4,000 căn hộ và 5 dự án đang triển khai với quy mô 5,500 căn (VnExpress, 26-9).
Nhiều DN BĐS tại TP.HCM đang tái khởi động các dự án và chấp nhận bán giá
rẻ để giải phóng hàng tồn kho. Giảm giá là xu hướng diễn ra ở hầu hết các phân khúc
BĐS trên thị trường, từ sơ cấp đến thứ cấp. Mức giá giảm thấp nhất khoảng 5% và cao
nhất ghi nhận được là khoảng 50% (VnExpress, 26-9).
+ Cầu:
Không ít các DN BĐS làm nhà ở xã hội đang đối diện với tình trạng bị khách
hàng trả lại nhà của các dự án đã và đang hoàn thiện hoặc ế hàng của các dự án sắp
triển khai. Thêm vào đó, nhà thương mại giá rẻ cũng đang cạnh tranh quyết liệt với
nhà ở xã hội. Vì vậy, các DN BĐS đã phải tìm nhiều cách để thu hút và giữ chân
khách hàng như cho phép đăng ký quyền mua nhà, đặt cọc giữ chỗ mua nhà…
(ĐTCK, 26-9).
Việc các dự án mới mở bán ở Hà Nội đạt tỷ lệ thành công cao như dự án Kim
Văn – Kim Lũ, dự án Sky Garden, Tân Tây Đô… đã đặt niềm tin cho thị trường BĐS
tại đây ở những tháng cuối năm. Một số chủ đầu tư khác như Viglacera, Bitexco,
Hacinco… cho biết, cũng đang lên kế hoạch mở bán hoặc nhận đăng ký các sản phẩm
biệt thự, liền kề của mình nhằm đón đầu xu hướng mua nhà, đất vào cuối năm của
khách hàng. Lượng khách hàng đến tìm hiểu, khảo sát về BĐS đang có xu hướng tăng
trong nhiều tháng trở lại đây (VnEconomy, 26-9).
Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (Horea), tính đến T9.2013 TP.HCM có hơn 4,200
DN đăng ký kinh doanh trên lĩnh vực BĐS. Trong đó, hơn 70% DN có quy mô vốn
dưới 10 tỷ đồng. Những DN này khó có khả năng thực hiện được các dự án lớn nếu
không có sự hỗ trợ của NH (Thanh niên, 26-9).
Thị trường biệt thự và nhà liền kề cũng đang có những dấu hiệu chuyển biến
tích cực. Có khá nhiều chủ đầu tư tham gia mở bán dự án như Sudico, Viglacera Land,
Bitexco… Q2.20103, Savills Việt Nam nhận định, giá chào bình quân của toàn thị
trường loại biệt thự giảm 2%, và liền kề giảm 5% so với quý trước, mức giảm thấp
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
3
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
nhất trong gần 1 năm trở lại đây. Không có nguồn cung mới gia nhập thị trường dạng
hợp đồng góp vốn (Trí Thức Trẻ, 25-9).
II.2. Các điều kiện và cơ sở của dự án
II.2.1. Nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ tại Tp.Hồ Chí Minh
Tp.HCM là một trung tâm đô thị lớn, là một cực phát triển có sức hút mạnh
nhất hiện nay so với cả nước. Sức hút mạnh của một cực phát triển cùng với xu hướng
đô thị hóa ồ ạt ở Tp.HCM trong khoảng thập niên gần đây đã tạo nên những dòng
người từ nhiều địa phương khác nhau trong cả nước, đến học tập, lao động và sinh
sống.
Bên cạnh sự gia tăng dân số tự nhiên, trung bình mỗi năm Tp.HCM có khoảng
300.000 người nhập cư. Trong khi đó thành phố và dù có cộng thêm nguồn cung nhà,
đất, căn hộ của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng mới chỉ đáp ứng chưa
đến 1/3 nhu cầu về nhà cho người dân. Như vậy, tất yếu người dân phải chủ động tìm
nhà ở cho chính mình. Đó là chưa kể đến một thực tế khác, thu nhập bình quân đầu
người trong các hộ gia đình trong 5 nhóm thu nhập năm 2012 ở TPHCM là từ 1 – 4
triệu đồng/tháng. Tính bình quân mỗi căn nhà có khoảng 5 người và thu nhập bình
quân của các thành viên trong nhà từ 5 - 20 triệu đồng/tháng. Với giả định, người dân
dành tối đa 20% thu nhập được chi cho nhà ở thì mức giá nhà trung bình sẽ khoảng từ
2-3 triệu/tháng. Với mức giá này, nhà cho thuê hiện nay không đáp ứng được nhu cầu
của người dân về việc có một nơi sống an toàn, sạch sẽ, tiện lợi.
Để thuê được một căn nhà có thể sống thoải mái về mặt tinh thần thì giá thành
thuê nhà sẽ cao, như vậy nhu cầu nhà ở giá rẻ và hợp lý dành cho người lao động, công
nhân, sinh viên, người có thu nhập thấp tại Tp.HCM rất lớn.
II.2.2. Chính sách mới của chính phủ về ngành bất động sản
Trước tình hình thị trường trầm lắng kéo dài, nhiều DN BĐS không có vốn để
tiếp tục hoạt động và phải trông chờ vào các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Tuy
vậy, tính đến nay, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với các DN này vẫn rất hạn
chế. Nhiều DN gặp khó khăn trong khâu giải quyết thủ tục dù họ cho biết, hồ sơ của
họ không có vấn đề gì (ĐTCK, 25-9).
TP.HCM chủ trương cho phép điều chỉnh chuyển đổi dự án nhà ở từ căn hộ có
diện tích lớn thành diện tích nhỏ với điều kiện Sở Xây dựng kiểm tra, xác định việc
điều chỉnh này tuân thủ quy định về chỉ tiêu kiến trúc, quy hoạch; tiêu chuẩn, quy
chuẩn, quy định hiện hành về đầu tư xây dựng trên cơ sở đảm bảo yêu cầu kết nối
đồng bộ với hạ tầng khu vực. Trước mắt, một số dự án đủ điều kiện tại các quận ven
và huyện ngoại thành sẽ được giải quyết thủ tục điều chỉnh (Thanh niên, 26-9).
Một số giao dịch của nhà ở được giảm 50% VAT: Từ 01/07/2013 đến
30/06/2014, thực hiện giảm 50% VAT đối với các hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở thương mại là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán
15 triệu đồng/m2.
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
4
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
II.2.3. Vị trí xây dựng dự án
Dự án “Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” được
xây dựng tại hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1, Quận 8, Tp.HCM, trên mảnh đất 3
mặt tiền, liền kề khu dân cư hiện hữu.
Hình: Vị trí xây dựng dự án
Khu chung cư nhà phố này có vị trí đắc địa, thuận tiện lớn về mặt giao thông,
ngay các tuyến đường huyết mạch của thành phố; kết nối với trung tâm quận 1, quận 5
qua cầu Chữ Y, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Chánh Hưng trong 4 phút, xuống đại lộ Võ
Văn Kiệt qua hầm Thủ Thiêm đến với quận 2, quận 9 và chỉ cần 7 phút để đến Khu đô
thị mới Phú Mỹ Hưng (quận 7).
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
5
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
Chỉ cách các dịch vụ tiện ích như trung tâm hành chính quận, trung tâm văn
hóa, ngân hàng, bệnh viện, trường học, nhà sách, siêu thị-chợ… trong vòng bán kính 2
-5 km , ví dụ như:
- Gần các trường đại học, cao đẳng: Cao đẳng Kinh tế đối ngoại, Đại học Sài
Gòn, Đại học Khoa học Tự nhiên Tp.HCM, Đại học Sư phạm TP.HCM, Đại học
Marketing, Đại học Tôn Đức Thắng, …
- Gần khu chế xuất Tân Thuận, các công ty tư nhân, các cơ quan xí nghiệp nhà
nước.
II.2.4. Căn cứ pháp lý của dự án
Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc
Hội nước CHXHCN Việt Nam;
Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về
thuế thu nhập doanh nghiệp;
Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết
thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện
các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc
qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
6
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một
số điều luật phòng cháy và chữa cháy;
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;
Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định
số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
II.2. Mục tiêu của dự án
II.2.1. Mục tiêu dự án
Đầu tư xây dựng một chung cư nhà phố cho thuê đạt tiêu chí: giá rẻ, an toàn, đủ
tiện ích và thuận tiện đi lại.
II.2.3. Mục đích đầu tư
Đáp ứng nhu cầu nhà ở với mong muốn “an cư lạc nghiệp” của đại bộ phận
người dân các tỉnh đến Tp.Hồ Chí Minh học tập và làm việc; đồng thời kích thích thị
trường bất động sản sôi động trở lại.
II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư dự án
Thị truờng bất động sản Tp.HCM nói riêng và cả nước nói chung đang trong
giai đoạn khó khăn. Cũng trong thời gian qua thị trường nhà ở thành phố quá tập trung
vào phân khúc nhà ở cao cấp, chỉ phù hợp cho phần nhỏ người có thu nhập cao mà
lãng quên đi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Tình
hình nhà ở của thành phố bên cạnh những khởi sắc vẫn tồn tại những vấn đề khó khăn,
trong đó việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng thu nhập trung bình và thu
nhập thấp là một vấn đề cần được xem xét. Do đó, xuất phát từ nhu cầu thực tế, dự án
“Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” được hình thành.
Với tổng vốn đầu tư 92,918,011,280 đồng, dự án “Chung cư nhà phố cho thuê
phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” nằm trong hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1,
Quận 8, Tp.HCM sẽ được xây dựng trên tổng diện tích 1345 m2 gồm 9 lầu, 1 hầm, 1
trệt, 1 sân thượng có mức giá thuê mỗi phòng từ 2.5 -6 triệu đồng tùy theo diện tích.
Công trình dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào khoảng tháng 7 năm 2015, hứa hẹn sẽ là
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
7
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
một nơi ở an toàn, văn minh, tiện lợi và nhất là phù hợp với mức sống của đối tượng
có thu nhập thấp như sinh viên, công nhân, nhân viên văn phòng,....
Tóm lại, với năng lực và tâm huyết của chủ đầu tư, chúng tôi tin tưởng dự án
“Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” hội tụ những căn cứ
và điều kiện cần thiết để thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư cần thiết và cấp
bách trong giai đoạn hiện nay.
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
8
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN
III.1. Quy mô dự án
Tổng diện tích
: 1,345 m2
Diện tích xây dựng : 876.36 m2
Mật độ xây dựng : 65.16%
III.2. Hạng mục công trình và công năng
Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp gồm có 9 lầu, 1
hầm,1 trệt, 1 sân thượng và công viên.
Tầng hầm dùng để giữ xe gồm chỗ để xe 2 bánh và xe hơi.
Tầng trệt: chủ yếu cho thuê để kinh doanh, buôn bán; Gồm: 1 phòng quản lý, 2
thang bộ, thang máy; và 23 phòng.
9 lầu cho thuê để ở, mỗi lầu có 2 thang bộ+ thang máy, lan can và 37 phòng.
Mỗi phòng gồm 1 toilet, 1 gác lửng, 1 bếp.
Còn lại là sân thượng.
Bố trí các tầng:
+ Tầng trệt:
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
Tên phòng
Phòng trệt 1 (T1)
Phòng trệt 2 (T2)
Phòng trệt 3 (T3)
Phòng trệt 4 (T4)
Phòng trệt 5 (T5)
Phòng trệt 6 (T6)
Phòng trệt 7 (T7)
Phòng trệt 8 (T8)
Phòng trệt 9 (T9)
Phòng trệt 10 (T10)
Phòng trệt 11 (T11)
Phòng trệt 12 (T12)
Phòng trệt 13 (T13)
Phòng trệt 14 (T14)
Phòng trệt 15 (T15)
Phòng trệt 16 (T16)
Phòng trệt 17 (T17)
Phòng trệt 18 (T18)
Phòng trệt 19 (T19)
Phòng trệt 20 (T20)
Phòng trệt 21 (T21)
Phòng trệt 22 (T22)
Phòng trệt 23 (T23)
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
Diện tích
(m2)
26.25
26.25
26.25
26.25
26.25
22.45
22.07
19.45
19.45
19.45
19.45
19.45
19.45
19.45
19.45
26.77
28.23
33.38
14.32
14.75
14.64
21.4
17.53
9
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
Bảng tổng hợp cơ cấu xây dựng
STT
Tên phòng
A
1
2
3
4
B
Tổng diện tích xây dựng
Tổng diện tích phòng
Hành lang
02 thang bộ, thang máy, lối đi
Phòng quản lý
Đường nội bộ và công viên
Tổng diện tích đất
Diện tích
(m2)
876.36
502.39
286.79
39.86
47.32
468.64
1,345
Tỷ lệ
(%)
65.16%
34.84%
+ Các tầng trên
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
Tên phòng
Phòng 1 (R1)
Phòng 2 (R2)
Phòng 3 (R3)
Phòng 4 (R4)
Phòng 5 (R5)
Phòng 6 (R6)
Phòng 7 (R7)
Phòng 8 (R8)
Phòng 9 (R9)
Phòng 10 (R10)
Phòng 11 (R11)
Phòng 12 (R12)
Phòng 13 (R13)
Phòng 14 (R14)
Phòng 15 (R15)
Phòng 16 (R16)
Phòng 17 (R17)
Phòng 18 (R18)
Phòng 19 (R19)
Phòng 20 (R20)
Phòng 21 (R21)
Phòng 22 (R22)
Phòng 23 (R23)
Phòng 24 (R24)
Phòng 25 (R25)
Phòng 26 (R26)
Phòng 27 (R27)
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
Diện tích
(m2)
14.18
14.18
14.18
14.18
14.18
23.75
23.75
13.5
13.5
13.5
13.5
13.5
22.0
21.71
23.75
15.53
15.26
19.5
19.68
15.53
15.26
19.5
19.68
24.62
15.66
14.82
20.4
10
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
Phòng 28 (R28)
Phòng 29 (R29)
Phòng 30 (R30)
Phòng 31 (R31)
Phòng 32 (R32)
Phòng 33 (R33)
Phòng 34 (R34)
Phòng 35 (R35)
Phòng 36 (R36)
Phòng 37 (R37)
Tổng diện tích phòng
12.9
13.86
14.62
15.87
18.75
14.32
14.75
14.64
21.4
24.1
634.01
Bảng tổng hợp cơ cấu xây dựng
STT
A
B
Tên phòng
Tổng diện tích xây dựng
Tổng diện tích phòng
2 thang bộ và thang máy
Tổng diện tích ban công
Diện tích lối đi khác
Diện tích nội bộ công viên
Tổng diện tích
Diện tích
(m2)
876.36
634.01
39.86
38
164.49
468.64
1.345
Tỷ lệ
(%)
65.16%
34.84%
(Chi tiết trong bản vẽ mặt bằng – đính kèm phụ lục)
III.3. Nhân sự của chung cư
Nhân sự gồm có 44 người bao gồm:
- Quản lý chung: 1 người, có trách nhiệm quản lý, điều hành toàn bộ hoạt động
của chung cư, giái quyết các vấn đề xảy ra trong chung cư.
- Kế toán: 1 người, tổng hợp kế hoạch thu – chi của chung cư, kiểm kê sổ sách,
hợp đồng thuê, và các vấn đề có liên quan khác.
- Thủ quỹ: chịu trách nhiệm thu-chi khi có hồ sơ của kế toán thông qua, nắm giữ
các nguồn thu- chi của chung cư.
- Bảo vệ an ninh: 9 người, 3 ca trực. Để đảm bảo cho chung cư được an ninh, đội
ngũ bảo vệ cần phải túc trực 24/24, mỗi ca làm việc 3 người.
- Bảo vệ giữ xe: 6 người. Hoạt động giữ xe của chung cư cũng phục vụ 24/24 do
đó cần 3 ca làm với với số lượng 2 người/ca.
- Vệ sinh lao công, quét dọn: 4 người, chia làm 2 ca. chịu trách nhiệm vệ sinh
chung cho chung cư, kiểm tra việc vệ sinh của các hộ trong việc tham gia vào
giữ vệ sinh chung.
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
11
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
Nhân viên
Quản lý chung
Kế toán
Thủ quỹ
Bảo vệ an ninh
Bảo vệ giữ xe
Vệ sinh lao công
TỔNG CỘNG
Số lượng
1
1
1
9
6
4
22
III.4. Tiến độ thực hiện dự án
Từ quý I/2014- đến Quý II/2015: xây dựng
Quý III/2015: Hoàn thành
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
12
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
IV.1. Đánh giá tác động môi trường
IV.1.1. Giới thiệu chung
Dự án “Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” nằm
trong hẻm 450, Dương Bác Trạc, Phường 1, Quận 8, Tp.HCM.
Tình hình môi trường khu vực dự án trước khi xây dựng:
- Trên khu đất không có dân cư.
- Tình hình môi trường ở đây nói chung là sạch sẽ, không ngập nước mưa,
không có rác thải và không có tiếng ồn.
Mục đích của đánh giá tác động môi trường là xem xét đánh giá những yếu tố
tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong xây dựng dự án và khu vực lân
cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất
lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường khi dự án được thực
thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
IV.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường
Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN
Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006
của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật
Bảo vệ Môi trường;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động
môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và
Môi trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi
trường bắt buộc áp dụng;
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh
mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài
Nguyên và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi
trường và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số
35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi
trường;
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
13
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
IV.2. Tác động của dự án tới môi trường
IV.2.1. Trong giai đoạn thi công xây dựng
- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu
vực.
- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi.
- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làm cho
khu vực dự án bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.
- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải, rác thải
sinh hoạt.
- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so với
trước đó.
- Nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khu tập kết
vật liệu xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình như đã trình bày
ở trên. (Tuy nhiên, vẫn bố trí một nhà vệ sinh công cộng tự hoại tạm phục vụ công
trình).
IV.2.2. Giai đoạn dự án đi vào hoạt động
- Sau khi dự án xây dựng xong và đi vào khai thác sử dụng, một số tác động
đến môi trường có thể xảy ra là:
+ Tác động do chất thải rắn.
+ Tác động do chất thải sinh hoạt.
IV.3. Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường
IV.3.1. Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng và công trình kiến trúc
- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai
đoạn thi công.
- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thi công tới
mức tối đa.
- Công xưởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lượng vật liệu xây dựng theo
yêu cầu thiết kê. Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trường.
- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý. Bố trí mặt
bằng thi công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hưởng lẫn nhau. Các máy phát, máy nổ
cẩn được che chắn giảm tiếng ồn. Tránh để nguồn nước thi công rò rỉ, chảy lai láng
làm ô nhiễm vùng công trường xây dựng.
- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạt thuận lợi.
Bố trí hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế và vệ sinh sạch sẽ.
- Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thông trên
đường trong khu vực.
- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực công trường, tăng
cường nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm.
- Chú ý các tuyến đường cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉ gây tai
nạn lao động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháy tại khu vực công
trường đang thi công xây dựng.
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
14
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
IV.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng
- Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạ
tầng kỹ thuật và các công trình thành phần. Một số tác động đến môi trường có thể xảy
ra là:
Tác động do chất thải rắn.
Tác động do chất thải nước sinh hoạt.
- Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môi trường
như sau:
Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tư dư thừa trong quá trình thi công. Do
tính chất công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lượng vật tư cung cấp tới
đâu thi công tới đó, chủ yếu là dư thừa đất trong quá trình thi công hệ thống thoát
nước, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏi công trường và đổ vào nơi quy định.
Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường cần có kế hoạch thi công, kế hoạch cung
ứng vật tư thích hợp, hạn chế tập kết vật tư cùng một lúc. Khi chuyên chở vật tư, các
xe phải được phủ kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trường xung quanh.
Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máy thích
hợp, các thiết bị xe máy chỉ được phép hoạt động không quá 19h trong ngày.
Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt trong toàn khu chung cư đều được
xử lý cục bộ trước khi thải ra hệ thống thoát nước chính (Dùng hệ thống bể lắng và
hầm tự hoại).
Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung rác của
thành phố.
IV.4. Kết luận
Dựa trên những đánh giá tác động môi trường ở phần trên chúng ta có thể thấy
quá trình thực thi dự án có thể gây tác động đến môi trường quanh khu vực Chung cư
nhà phố và các khu vực lân cận. Tuy nhiên mức độ ảnh hưởng tới môi trường tương
đối và chỉ là những tác động nhỏ trong khoảng thời gian ngắn không có tác động về
lâu dài.
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
15
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG V: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
V.1. Tổng mức đầu tư của dự án
V.1.1. Mục đích lập tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng
“Chung cư nhà phố cho thuê phục vụ đối tượng có thu nhập thấp” làm cơ sở để lập kế
hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
V.1.2. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự
án, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự
án.
Tổng mức đầu tư xây dựng dự án là 100,178,953,650 đồng (Làm tròn:
100,179,000,000 đồng). Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây dựng, chi phí thiết bị,
chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn dự án đầu tư, chi phí khác, dự phòng phí và chi
phí đất.
Chi phí xây dựng và mua sắm thiết bị
Hạng mục
1. Chi phí xây dựng
Các tầng lầu: trệt, 9 tầng lầu
và 1 sân thượng
Tầng hầm
2.Chi phí thiết bị
2.1. Chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị trang bị cho
các phòng
2.3. Thiết bị phục vụ quản lý
Bàn ghế làm việc
Máy lạnh Panasonic
Đồng phục nhân viên
Điện thoại bộ đàm quản lý toà
nhà
Điện thoại bàn
Máy tính bàn
Máy phát điện
Tổng cộng
Diện tích
Số lượng
876.36
11
Đơn vị
m2
m2
Đơn giá
Thành tiển
55,368,424,800
5,200,000 50,127,792,000
876.36
1
m2
5,980,000
9,639.96
1
m2
200,000
5,240,632,800
2,291,792,000
1,927,992,000
1,927,992,000
363,800,000
20,000,000
10,400,000
4,400,000
10,000,000
1
1
44
2
cái
cái
bộ
bộ
20,000,000
10,400,000
100,000
5,000,000
2
2
2
cái
cái
cái
1,500,000
8,000,000
150,000,000
3,000,000
16,000,000
300,000,000
57,660,216,800
Chi phí quản lý dự án:
Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu
tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc
quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành
nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm
tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
16
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây
dựng công trình;
Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết
toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
Chi phí khởi công, khánh thành;
Chi phí quản lý dự án = 220,000,000 đồng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng = 1,100,000,000 đ(4)
Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi
phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường = 88,000,000 đ
Chi phí bảo hiểm xây dựng = 70,725,000 đ
Chi phí khác = 158,275,308 đ (5)
Chi phí đất:
Với diện tích 1,345 m2 chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
40,000,000,000 đồng (Bốn mươi tỷ đồng).
Chi phí dự phòng
Ngoài ra chủ đầu tư còn dự phòng một khoản chi phí là 1,000,000,000 đồng.
V.2. Kết quả tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm:
Bảng tổng mức đầu tư
STT
1
2
3
4
5
6
7
Hạng mục
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Dự phòng phí
Chi phí đất
TỔNG CỘNG
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
Giá trị trước
Thuế GTGT
thuế
50,334,931,636 5,033,493,164
2,083,447,273
208,344,727
200,000,000
20,000,000
1,000,000,000
100,000,000
180,669,863
18,066,986
Thành tiền sau
thuế
55,368,424,800
2,291,792,000
220,000,000
1,100,000,000
198,736,850
1,000,000,000
40,000,000,000
100,178,953,650
17
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
VI.1. Cơ cấu nguồn vốn
Hạng mục
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Dự phòng phí
Chi phí đất
Tổng cộng
ĐVT: đồng
Thành tiền
55,368,424,800
2,291,792,000
220,000,000
1,100,000,000
198,736,850
1,000,000,000
40,000,000,000
100,178,953,650
VI.2. Tiến độ sử dụng vốn
Nội dung
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Dự phòng phí
Chi phí đất
Tổng cộng
Nội dung
Chi phí xây dựng
Chi phí thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Dự phòng phí
Chi phí đất
Tổng cộng
Đơn vị: đồng
Quý I/2014
Quý II/2014
Quý III/2014
Quý IV/2014
16,610,527,440 16,610,527,440 11,073,684,960 11,073,684,960
229,179,200
458,358,400
458,358,400
88,000,000
44,000,000
22,000,000
22,000,000
440,000,000
220,000,000
110,000,000
110,000,000
200,000,000
200,000,000
150,000,000
150,000,000
40,000,000,000
57,338,527,440 17,303,706,640 11,814,043,360 11,814,043,360
Quý I/2015
687,537,600
22,000,000
110,000,000
150,000,000
969,537,600
Tổng cộng
55,368,424,800
2,291,792,000
220,000,000
1,100,000,000
198,736,850
1,000,000,000
40,000,000,000
939,095,250 100,178,953,650
Quý II/2015
458,358,400
22,000,000
110,000,000
198,736,850
150,000,000
VI.3. Nguồn vốn thực hiện dự án
Nội dung
Quý I/2014
Quý II/2014
Quý III/2014
Quý IV/2014
1. Vốn chủ sở hữu 17,201,558,232 5,191,111,992 3,544,213,008 3,544,213,008
2. Vốn vay
40,136,969,208 12,112,594,648 8,269,830,352 8,269,830,352
Tổng
57,338,527,440 17,303,706,640 11,814,043,360 11,814,043,360
Nội dung
Quý I/2015 Quý II/2015
Tổng cộng
1. Vốn chủ sở hữu 290,861,280 281,728,575 30,054,000,000
2. Vốn vay
678,676,320 657,366,675 70,125,000,000
Tổng
969,537,600 939,095,250 100,179,000,000
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
Tỷ lệ
30%
70%
100%
18
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
Phương án trả nợ gốc và lãi vay: Ân hạn trong giai đoạn đầu tư của dự án (24
tháng). Lãi trong thời gian xây dựng sẽ được cộng dồn vào vốn gốc và bắt đầu trả vốn
gốc từ năm 2016 và trong thời gian có thu nhập dự án bắt đầu trả lãi tức là Quý III
năm 2015. Nợ gốc đều và lãi được trả mỗi tháng.
Tỷ lệ vốn vay
Số tiền vay
Thời hạn vay
Ân hạn
Lãi vay
Thời hạn trả nợ
57%
70,125,000,000
180
24
10%
156
TMĐT
ngàn đồng
tháng
tháng
/năm
tháng
Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay trong các giai đoạn đầu tư được trình bày ở
bảng sau:
Ngày
1/1/2014
2/1/2014
3/1/2014
4/1/2014
5/1/2014
6/1/2014
7/1/2014
8/1/2014
9/1/2014
10/1/2014
11/1/2014
12/1/2014
1/1/2015
2/1/2015
3/1/2015
4/1/2015
5/1/2015
6/1/2015
Dư nợ đầu kỳ
40,136,969,208
40,444,869,246
40,788,373,615
53,236,215,169
53,688,358,366
54,129,632,545
62,859,194,023
63,393,066,629
63,914,105,533
72,726,768,014
73,324,522,272
73,947,278,488
75,254,000,187
75,831,291,148
76,475,337,730
77,761,268,825
78,421,706,998
Vay nợ trong kỳ
40,136,969,208
12,112,594,648
8,269,830,352
8,269,830,352
678,676,320
657,366,675
Trả lãi vay
307,900,038
343,504,369
335,246,906
452,143,197
441,274,178
459,731,126
533,872,607
521,038,904
542,832,129
597,754,258
622,756,217
628,045,379
577,290,960
644,046,582
628,564,420
660,438,174
644,561,975
Dư nợ cuối kỳ
40,136,969,208
40,444,869,246
40,788,373,615
53,236,215,169
53,688,358,366
54,129,632,545
62,859,194,023
63,393,066,629
63,914,105,533
72,726,768,014
73,324,522,272
73,947,278,488
75,254,000,187
75,831,291,148
76,475,337,730
77,761,268,825
78,421,706,998
79,066,268,973
Số vốn vay này kỳ vọng sẽ được giải ngân thành đầu mỗi kỳ với tổng số tiền
cần vay là 70,125,000,000 đồng.
Khi dự án đi vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu sẽ bắt đầu trả vốn gốc.
Thời gian trả nợ gốc dự tính trong 156 tháng vào đầu mỗi tháng với những
khoản vốn gốc đều mỗi tháng và lãi vay theo số dư nợ đầu tháng.
Chi phí lãi vay được trả vào đầu mỗi tháng với mức lãi suất kỳ vọng
10%/năm số tiền theo dư nợ đầu kỳ.
Nợ phải trả tại mỗi kỳ bao gồm lãi vay và vốn gốc.
Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí và lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho
thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả năng trả nợ đúng hạn rất cao, mang lại lợi
nhuận lớn cho nhà đầu tư và các đối tác hợp tác như ngân hàng.
Kế hoạch vay trả nợ theo các kỳ được thể hiện cụ thể như sau:
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
19
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
Lịch trả nợ vay và lãi vay
Ngày
7/1/2015
8/1/2015
9/1/2015
10/1/2015
11/1/2015
12/1/2015
1/1/2016
2/1/2016
3/1/2016
4/1/2016
5/1/2016
6/1/2016
7/1/2016
8/1/2016
9/1/2016
10/1/2016
11/1/2016
12/1/2016
1/1/2017
2/1/2017
3/1/2017
4/1/2017
5/1/2017
6/1/2017
7/1/2017
8/1/2017
9/1/2017
10/1/2017
11/1/2017
12/1/2017
1/1/2018
2/1/2018
3/1/2018
4/1/2018
5/1/2018
6/1/2018
7/1/2018
8/1/2018
9/1/2018
10/1/2018
11/1/2018
12/1/2018
1/1/2019
2/1/2019
Dư nợ đầu kỳ Trả nợ trong kỳ
79,066,268,973
671,521,736
79,066,268,973
671,521,736
79,066,268,973
649,859,745
79,066,268,973
671,521,736
79,066,268,973
649,859,745
79,066,268,973
671,521,736
79,066,268,973
1,178,356,794
78,559,433,916
1,131,005,902
78,052,598,858
1,169,747,541
77,545,763,801
1,144,197,500
77,038,928,743
1,161,138,288
76,532,093,686
1,135,865,965
76,025,258,628
1,152,529,035
75,518,423,571
1,148,224,408
75,011,588,513
1,123,368,662
74,504,753,456
1,139,615,155
73,997,918,398
1,115,037,127
73,491,083,341
1,131,005,902
72,984,248,283
1,126,701,276
72,477,413,226
1,062,826,173
71,970,578,168
1,118,092,023
71,463,743,111
1,094,208,289
70,956,908,053
1,109,482,770
70,450,072,996
1,085,876,753
69,943,237,938
1,100,873,517
69,436,402,881
1,096,568,890
68,929,567,823
1,073,379,451
68,422,732,765
1,087,959,637
67,915,897,708
1,065,047,915
67,409,062,650
1,079,350,384
66,902,227,593
1,075,045,758
66,395,392,535
1,016,169,576
65,888,557,478
1,066,436,505
65,381,722,420
1,044,219,077
64,874,887,363
1,057,827,252
64,368,052,305
1,035,887,542
63,861,217,248
1,049,217,999
63,354,382,190
1,044,913,372
62,847,547,133
1,023,390,239
62,340,712,075
1,036,304,119
61,833,877,018
1,015,058,704
61,327,041,960
1,027,694,866
60,820,206,903
1,023,390,239
60,313,371,845
969,512,979
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
Trả nợ gốc
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
Trả lãi vay
671,521,736
671,521,736
649,859,745
671,521,736
649,859,745
671,521,736
671,521,736
624,170,845
662,912,483
637,362,442
654,303,230
629,030,907
645,693,977
641,389,351
616,533,604
632,780,098
608,202,069
624,170,845
619,866,218
555,991,115
611,256,965
587,373,231
602,647,712
579,041,696
594,038,459
589,733,833
566,544,393
581,124,580
558,212,858
572,515,327
568,210,700
509,334,518
559,601,447
537,384,020
550,992,194
529,052,485
542,382,941
538,078,314
516,555,182
529,469,061
508,223,647
520,859,808
516,555,182
462,677,921
Dư nợ cuối kỳ
79,066,268,973
79,066,268,973
79,066,268,973
79,066,268,973
79,066,268,973
79,066,268,973
78,559,433,916
78,052,598,858
77,545,763,801
77,038,928,743
76,532,093,686
76,025,258,628
75,518,423,571
75,011,588,513
74,504,753,456
73,997,918,398
73,491,083,341
72,984,248,283
72,477,413,226
71,970,578,168
71,463,743,111
70,956,908,053
70,450,072,996
69,943,237,938
69,436,402,881
68,929,567,823
68,422,732,765
67,915,897,708
67,409,062,650
66,902,227,593
66,395,392,535
65,888,557,478
65,381,722,420
64,874,887,363
64,368,052,305
63,861,217,248
63,354,382,190
62,847,547,133
62,340,712,075
61,833,877,018
61,327,041,960
60,820,206,903
60,313,371,845
59,806,536,788
20
DỰ ÁN: CHUNG CƯ NHÀ PHỐ CHO THUÊ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG CÓ
THU NHẬP THẬP
3/1/2019
4/1/2019
5/1/2019
6/1/2019
7/1/2019
8/1/2019
9/1/2019
10/1/2019
11/1/2019
12/1/2019
1/1/2020
2/1/2020
3/1/2020
4/1/2020
5/1/2020
6/1/2020
7/1/2020
8/1/2020
9/1/2020
10/1/2020
11/1/2020
12/1/2020
1/1/2021
2/1/2021
3/1/2021
4/1/2021
5/1/2021
6/1/2021
7/1/2021
8/1/2021
9/1/2021
10/1/2021
11/1/2021
12/1/2021
1/1/2022
2/1/2022
3/1/2022
4/1/2022
5/1/2022
6/1/2022
7/1/2022
8/1/2022
9/1/2022
10/1/2022
11/1/2022
12/1/2022
1/1/2023
2/1/2023
59,806,536,788
59,299,701,730
58,792,866,673
58,286,031,615
57,779,196,558
57,272,361,500
56,765,526,442
56,258,691,385
55,751,856,327
55,245,021,270
54,738,186,212
54,231,351,155
53,724,516,097
53,217,681,040
52,710,845,982
52,204,010,925
51,697,175,867
51,190,340,810
50,683,505,752
50,176,670,695
49,669,835,637
49,163,000,580
48,656,165,522
48,149,330,465
47,642,495,407
47,135,660,350
46,628,825,292
46,121,990,235
45,615,155,177
45,108,320,119
44,601,485,062
44,094,650,004
43,587,814,947
43,080,979,889
42,574,144,832
42,067,309,774
41,560,474,717
41,053,639,659
40,546,804,602
40,039,969,544
39,533,134,487
39,026,299,429
38,519,464,372
38,012,629,314
37,505,794,257
36,998,959,199
36,492,124,142
35,985,289,084
1,014,780,986
994,229,866
1,006,171,733
985,898,331
997,562,480
993,257,854
973,401,028
984,648,601
965,069,493
976,039,348
971,734,721
937,714,286
963,125,468
944,240,655
954,516,215
935,909,120
945,906,962
941,602,336
923,411,817
932,993,083
915,080,282
924,383,830
920,079,203
876,199,784
911,469,950
894,251,444
902,860,697
885,919,909
894,251,444
889,946,817
873,422,606
881,337,564
865,091,071
872,728,311
868,423,685
829,543,187
859,814,432
844,262,233
851,205,179
835,930,698
842,595,926
838,291,299
823,433,395
829,682,046
815,101,860
821,072,793
816,768,167
782,886,590
----------------------------------------------------------------Chủ đầu tư: ÔNG. TRẤN MINH ĐỨC
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
506,835,058
507,945,929
487,394,809
499,336,676
479,063,274
490,727,423
486,422,796
466,565,971
477,813,543
458,234,436
469,204,290
464,899,664
430,879,228
456,290,411
437,405,598
447,681,158
429,074,062
439,071,905
434,767,278
416,576,760
426,158,025
408,245,224
417,548,772
413,244,146
369,364,727
404,634,892
387,416,386
396,025,639
379,084,851
387,416,386
383,111,760
366,587,548
374,502,507
358,256,013
365,893,254
361,588,627
322,708,130
352,979,374
337,427,175
344,370,121
329,095,640
335,760,868
331,456,242
316,598,337
322,846,989
308,266,802
314,237,736
309,933,109
276,051,533
59,299,701,730
58,792,866,673
58,286,031,615
57,779,196,558
57,272,361,500
56,765,526,442
56,258,691,385
55,751,856,327
55,245,021,270
54,738,186,212
54,231,351,155
53,724,516,097
53,217,681,040
52,710,845,982
52,204,010,925
51,697,175,867
51,190,340,810
50,683,505,752
50,176,670,695
49,669,835,637
49,163,000,580
48,656,165,522
48,149,330,465
47,642,495,407
47,135,660,350
46,628,825,292
46,121,990,235
45,615,155,177
45,108,320,119
44,601,485,062
44,094,650,004
43,587,814,947
43,080,979,889
42,574,144,832
42,067,309,774
41,560,474,717
41,053,639,659
40,546,804,602
40,039,969,544
39,533,134,487
39,026,299,429
38,519,464,372
38,012,629,314
37,505,794,257
36,998,959,199
36,492,124,142
35,985,289,084
35,478,454,027
21
