Các chỉ số Đầu tư và Thẩm định giá Bất động sản tại Việt

Người trình bày Colin Wood
Các chỉ số Đầutư và Thẩm
định giá Bất động sảntạiViệt
Nam tháng 11/2008
Phần1
CB Richard Ellis | Page 2
Client Logo
Goes Here
Giớithiệu
 Để hiểurõhơnvề các phương pháp thẩm định giá
 Để hiểurõhơnvề mối quan hệ giữacácchỉ số thị trường khác nhau
 Đưaracácđịnh hướng về việclựachọncácchỉ số
 Sự cầnthiếtcủa tính minh bạch trong thị trường, và áp dụng quy tắc
“Duty of Care” (Trách nhiệmvề mặtchuyênmônđốivới khách hàng)
 Bất động sản (BĐS) thương mạilàm
ộtkhoản đầutư lâu dài và cầncó
tầmnhìnxa
 Độ chính xác củacácchỉ số thị trường sẽ tạorakếtquảđịnh giá chính
xác hơn
Mục đích
CB Richard Ellis | Page 3
Client Logo
Goes Here
Thông tin cơ bảnvề Thẩm định giá
Một định giá viên chuyên nghiệp sẽ có các khả năng sau:
 Thựchiện các nghiên cứukhả thi và đưaranhững lời khuyên chuyên
môn cho các vấn đề liên quan đến BĐS
 Đưaranhững báo cáo công bằng và có tính động viên cho giá trị của
các BĐS
 Có kiếnthức thông suốtvàhiểurõvề những yếutốảnh hưởng tương
tác, duy trì hay thay đổigiátrị của BĐS

 Không tự ý tạorahoặc ấn định giá trị mà không qua tính toán c
ụ thể
 Xác định giá trị BĐS cho nhiềumục đích khác nhau
 Có đủ khả năng để tiến hành thẩm định giá vớimọidạng BĐS
 Không thể thay đổithị trường – chỉ có vai trò người đưa ra thông tin
Chuyên môn
CB Richard Ellis | Page 4
Client Logo
Goes Here
Tiêu chuẩnvềĐạo đức
 Định giá viên không được có liên quan đến các hoạt động tham
nhũng hoặccótư cách đạo đứcthiếuchuẩnmực.
 Định giá viên phảitiến hành hoạt động thẩm định giá vớisự siêng
năng, năng lựctốtvàcôngbằng.
 Định giá viên yêu cầuphải có tính khách quan, và tiến hành các
định giá một cách riêng biệt.
 Định giá viên không đượcchấpnhận đề nghị tiến hành hoạt động
thẩm định giá cho các BĐS không rõ ràng, vớigiátr
ịđã được ấn
định trước.
 Một định giá viên phảibảo đảm tính bảomậtcủacácthôngtin
cũng như mối quan hệ với khách hàng.
CB Richard Ellis | Page 5
Client Logo
Goes Here
Định nghĩavề Giá trị
 Theo tiêu chuẩncủa Ủy ban Tiêu chuẩn Định giá Quốctế (IVSC) :
Giá trị thi trường được định nghĩanhư sau:
“Tổng giá trịước đoán vào ngày định giá củamộttài
sảnnàođólàgiátrịđượctraođổigiữamộtbênsẵn

lòngmuavàmộtbênsẵn lòng bán trong mộtgiao
dịch tự nguyện sau giai đoạntiếpthị thích hợpmà
trong đó các đối tác hành động một cách cẩntrọng,
am hiểuthị trường và không bị ép buộc.”
 Cầnphảinhấnmạnh ý: ‘mộtbênsẵn lòng mua và mộtbênsẵn
lòng bán’.
CB Richard Ellis | Page 6
Client Logo
Goes Here
Điểmkhácbiệtgiữa BĐS thương mạivàdâncư
 BĐS thương mại được coi như một công cụ của đầutư.
 Đầutư BĐS dân cưđãbủng nổ trên toàn thế giới trong vài năm
gần đây.
 Có mộtsố khác biệt quan trọng:
• Các khách thuê BĐS dân cư thường có thờihạn thuê ngắn
trong khi BĐS thương mạicóthờihạn thuê dài hơn.
• Khách thuê BĐS thương mạithường phảichịutráchnhiệmcho
chi phí sử
achữa.
• Lợinhuậncủa BĐS dân cư thường thu đượctừ sự tăng
trưởng củavốn đầutư, trong khi phầnlớnlợi nhuậncủa BĐS
thương mạilàtừ doanh thu.
• BĐS thương mạithường có chi phí cao hơnnhiều.
CB Richard Ellis | Page 7
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Dòng tiền ổn định và bảo đảm.
Ở mức trung bình, một BĐS thương mạisẽ có hợp đồng thuê tạo
doanh thu cho 7,1 năm, tính đếnlúchợp đồng hếthạnnhưng loai trừ

các thời gian nghỉ.
Thờihạncủacáchợp đồng đã đượcrútngắnlại trong 10 nămgần
đây. Tuy nhiên, số liệuthuđượctrongnăm 2005-2006 là: trung bình
10 nămchocácmặtbằng bán lẻ, hơn7 nămchovăn phòng và g
ần7
năm cho khu công nghiệp.
Nhưđãgiải thích phía trên, phầnlớnlợi nhuậncủa BĐS thương mạilà
từ doanh thu. Trong mộtthị trường lạm phát thấp, điểmhấpdẫncủa
BĐS thương mạilàlợi nhuậntương đốicao.
CB Richard Ellis | Page 8
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Rủiro
Không dễđểcó thể phân loạicácsảnphẩm khác nhau dựatrênmức
độ rủirocủa chúng. Tuy nhiên chúng ta có thể tiến hành quan sát đối
vớicácrủiro. Hoạt động này sẽđượcgiảithíchkỹ hơntrongphần
sau.
Đầu tiên, đầutư cho mộttoànhàthường sẽ có nhiềurủirohơn đầu
tư cho mộtcụm BĐS.
Tuy nhiên một cân nhắcquantrọng hơnlàtácđộng của đầutư cho
toàn bộ danh mụ
c đầutư của khách hàng.
Ví dụ mộtnhàđầutư bỏ ra hàng triệu Đôla đầutư vào 4 BĐS khác
nhau thông qua đầutư hợp tác / công ty đầutư tín thác, với10%
danh mục đầutư, sẽ có ít rủirohơnmộtngười đầutư 50% số danh
mục đầutư cho 1 BĐS đầutư hợp tác / công ty tín thác.
Rủironhư thông thường là mộtchứcnăng của các tình huống riêng
biệt và tính chấtc
ủatàisản.

CB Richard Ellis | Page 9
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Khi đánh giá rủirođi kèm với BĐS, cầnlưuý 5 điểm sau:
 Khả năng đáng tin cậyvề khả năng trả tiềncủakháchthuê
 Thờihạncủahợp đồng thuê
 Tiêu chí đầutư
 Thờihạnchovay
 Giảđịnh về tăng trưởng giá thuê
 BĐS đượccoilàđầutư dài hạn, vì vậysẽ có RỦI RO CAO.
 Rủirocao= Lợinhuậncao
 Rủirothấp= Lợi nhuậnthấp
 BĐS rấtkhóđể chuyển đổi thành tiềnmặt.
CB Richard Ellis | Page 10
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Trong Phương pháp lợinhuận, doanh thu có thểđượcdựđoán
dựatrên:
• Báocáothunhập và chi phí đã đượckiểmtoántrước đây, tỷ lệ
trống, tiền thuê thu đượctừ những hợp đồng thuê trước đây và
tiềmnăng, để xác định thu nhậpkhi BĐS được hoàn thành.
• Giá trịđượcxácđịnh bằng cách chuyển đổitừ tổng doanh thu và
dòng tiềndự kiến sang giá trị hiệntại thông qua mộtphương pháp
thích hợ
p.
• Cầnthậntrọng khi giải thích và xác nhận thu nhập và chi phí dự
đoán.
• Dữ liệuvề thu nhập và chi phí nên được điềuchỉnh.

• Tấtcả tỷ lệ chiếtkhấu/ vốnhoáđều nên đượcgiảithíchvớicác
dữ liệuthị trường đáng tin cậyhoặccácphương pháp chuyên môn
CB Richard Ellis | Page 11
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Cẩntrọng với“Bẫygiátrị” — Đừng nên đánh giá cổ phiếudựa
trên giá của chúng. Không phảicáccổ phiếunàotừng có giá cao
đượcraobánvới½giácónghĩagiátrị của chúng cao.
 Hiểugiátrịđích thực — Giálànhững gì bạnphảitrả, giá trị là
những gì bạnthựcsự nhận được. Dòng tiềnlàsứcmạnh thậtsự
củaviệc kinh doanh. Như Warren Buffet đã nói, “Bảnchấtcủagiátrị
rất đơngiản: giá trị chiếtkhấucủatiềncóthể thu đượctừ kinh doanh
trong toàn bộ quá trình hoạt động.”
CB Richard Ellis | Page 12
Client Logo
Goes Here
Những gì BĐS thương mạimanglại:
 Đừng trả quá nhiềuchoTăng trưởng — Không
đúng khi nói rằng giá trị củacổ phiếu không phảilàsự
tăng trưởng củacổ phiếu. Tăng trưởng cũng là một
phầncủagiátrị. Các nhà đầutư vào giá trị thường
giảmthiểurủirobằng cách xem xét các trường hợp
xấunhấttrước. Họ lựachọn đầutư gắnliềnvớimột
số
dư an toàn. Đó là lý do tại sao giá trị cổ phiếulà
cách tốtnhất để đi theo quy tắcnổitiếng của Warren
Buffett:
 Điều 1: Không bao giờđểmấttiền, Điều 2: Không
bao giờđược quên Điều1.

 Ghi nhớ: Chi phí không phảilàgiátrị.
CB Richard Ellis | Page 13
Client Logo
Goes Here
Các loại BĐS thương mại
 Có 3 bộ phậnchínhcủathị trường đầutư BĐS thương mại:
• Bán lẻ (trung tâm mua sắm, kho hàng bán lẻ, các cửa hàng thông
thường, siêu thị và các khu mua sắm);
• Văn phòng (các văn phòng tiêu chuẩnvàcáckhutổ hợpkinh
doanh); và
• Công nghiệp (các khu công nghiệptiêuchuẩnvàhệ thống phân
phốikhovận, hoặccácđơnvị cung ứng điềuvận).
 Ngoài ra, còn mộtvàibộ phậnnhỏ hơnnhư các khu thư giãn gi
ảitrí
(công viên, nhà hàng, quán bar, và khách sạn), kí túc xá sinh viên, và
các công trình y tế chămsócsứckhoẻ.
CB Richard Ellis | Page 14
Client Logo
Goes Here
Các phương pháp và quy trình thẩm định giá
 BĐS được định giá theo Phương pháp lợinhuậnvàmộtsố phương
pháp khác:
• Vốnhoátrựctiếp (Cap)
• Dòng tiềnchiếtkhấu(DCF)
 Để có thể hiểuvàápdụng quy trình Vốn hoá và Chiếtkhấu, cầnnắm
rõ các vấn đề sau:
• Tỷ lệ tăng giá và lạm phát
• Vốntự bỏ ra của nhà đầutư và vay nợ
• Lãi suấtthế chấp
• Chu kỳ của BĐ

S
CB Richard Ellis | Page 15
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ tăng giá và lạm phát
 Lạmphát= Giatăng giá thuê
• Trong mộtthị trường lạm phát, mục đích củasự tăng giá thuê trong
hợp đồng là để tránh việcphảitáithương lượng hợp đồng thuê.
• Trong nộtthị trường lạm phát cao, tăng giá có thể diễnrahàng
nămthậm chí hàng tháng.
• Quá trình tăng giá đượcchấpnhận trong hợp đồng là mộtnỗ lực
giữa 2 bên nhằmdựđoán hướng gia tăng trong quá trình thuê.
• Sự tăng giá thuê trong thị trường t
ạibấtcứ thời điểmnàovàđều
chỉ là dựđoán về tăng trưởng trong quá trình thuê.
• Với các thông tin trên, sẽ không đáng ngạc nhiên khi những người
hoạt động trong lĩnh vực BĐS đềugiảđịnh rằng tỷ lệ gia tăng giá
thuê trong thờigianhiệulựchợp đồng thuê sẽ bằng tỷ lệ tăng giá
thị trường tạithời điểmbắt đầucủ
ahợp đồng.
CB Richard Ellis | Page 16
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ tăng giá và lạm phát
 Tỷ lệ leo thang giá thị trường vẫnthường đượcso sánhvớitỷ lệ
lạm phát.
• Leo thang trong giá thuê (nhưđượcviết trong hợp đồng) và
• Phát triển giá thuê thị trường.
 Trong phần này, chúng ta sẽ phân biệtgiữatỷ lệ tăng giá và tỷ
lệ tăng giá thuê (trong hợp đồng) và sự tăng trưởng trong giá

thuê thị trường.
 Chúng tôi sử dụng từ leo thang củaMỹ cho việc điềuchỉnh giá
thuê trong h
ợp đồng.
• Nói một cách khác, giá thuê thị trường không leo thang, mà
phát triển. Chúng tôi cố gắng đưaravídụ và tính chấttương
tự trong quan điểm định giá viên để giảithíchsự khác biệtnày
để tránh gây ra nhầmlẫn, và trong tầmnhìnxahơn, bỏ mặc
những biến động ngắnhạnxảyragần đây. Các cơ quan quản
lý Nhà Nướcdựđoán các tỷ lệ sắptới.
CB Richard Ellis | Page 17
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Có 2 ví dụđược đưara:
 Một BĐS có giá thuê bình đẳng ở mức $45 mỗi tháng và leo
thang vớitỷ lệ 10% trong 3 nămvàchiếtkhấu 23%
Subtitle
PHÂN TÍCH
23
TỔNG
NĂMTIỀNTIỀN TỔNG GIÁ TRỊ CÁC NHÂN TỐ
NHẬN CHI PHÍ DÒNG TIỀN HIỆN TẠI CHIẾT KHẤU
$1,787.40
1 $540.00 $0.00
$540.00 $540.00 1.000000
2 $594.00 $0.00
$594.00 $594.00 1.000000
3 $653.40 $0.00
$653.40 $653.40 1.000000

PHÂN TÍCH QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ
Tỷ lệ chiết khấu$45/m² mỗi tháng cho 3 năm với tỷ lệ leo thang 10%
TOTAL:
CB Richard Ellis | Page 18
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Mộtgiáthuêđề nghịởmức $60, không leo thang theo thờigianvà
chiếtkhấu 33%, cầnnhớ rằng trong thẩm định giá BĐS, nếugiáthuê
cao hơngiáthị trường, thì giá củathị trường sẽđượcsử dụng để tính
toán, hoặcápdụng mộttỷ lệ vốn hoá hay tỷ lệ chiếtkhấucaohơn.
 Từ bảng trên, ta có thể thấygiátrị hiệntại đềuxấpxỉ như nhau, đặc
biệt trong ví dụ 2, tiền được ưachuộng hơnnhưng làm tổnhại đến
BĐS khi mộttỷ lệ vốn hoá cao hơn đượcápdụng và không có tỷ lệ leo
thang rõ rệt.
PHÂN TÍCH
33
TỔNG
NĂMTIỀNTIỀNTỔNG GIÁ TRỊ NHÂN TỐ
NHẬN CHI PHÍ DÒNG TIỀN HIỆN TẠI CHIẾT KHẤU
$1,254.43
1 $720.00 $0.00
$720.00 $541.35 0.751880
2 $720.00 $0.00
$720.00 $407.03 0.565323
3 $720.00 $0.00
$720.00 $306.04 0.425055
Tỷ lệ chiết khấu
TOTAL:
$60/m² mỗi tháng cho 3 năm với tỷ lệ leo thang 0%

PHÂN TÍCH QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ
CB Richard Ellis | Page 19
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Sự xuống dốccủathị trường dẫn đếnkếtquả mộtchukỳ tuần hoàn
dư thừanguồn cung củavăn phòng, khu thương mạibánlẻ và khu
công nghiệp cho thuê.
 Kếtluận, sự biếnchuyển trong thị trường cho thuê cho ta thấytỷ lệ
leo thang đang đổihướng khá chậm rãi trong thị trường. Nói cách
khác, tỷ lệ leo thang không phảilàmột công cụ tốt để dựđoán
nhữ
ng chuyểnbiếntrongtương lai.
CB Richard Ellis | Page 20
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Giá trị củabấtkỳ BĐS mang lại thu nhập nào đềucóthểđịnh
nghĩabằng giá trị chiếtkhấucủanguồn thu nhậptrongtương lai.
• Trong các nguồnvốntự bỏ ra, giá trị này là phầnchiacổ tức;
• Trong BĐS thì giá trị này là nguồn thu nhậptừ cho thuê trong
tương lai.
 Giá trị của BĐS sẽ thể hiệnnhững mong đợicủathị trường về
sự phát triể
n thu nhậptừ giá thuê, cũng như vốntự bỏ ra phản
ánh sự phát triển mong đợicủa thu nhậptừ phầnchiacổ tức.
Thay đổi trong những sự phát triển mong đợitrênđềucóảnh
hưởng sâu sắc đếngiátrị của BĐS. Nếumộtkhoản đầutưđược
tiến hành và mong chờ tiền thuê sẽ phát triểnvớimộtmứcxác
định và điều này không xảyra, khiđól

ợinhuậntừ BĐS chắc
chắnsẽ thấphơndựđoán.
CB Richard Ellis | Page 21
Client Logo
Goes Here
Viet Nam's Inflation Rate and Prediction
0.00%
5.00%
10.00%
15.00%
20.00%
25.00%
30.00%
2002
2003
2004
2005
2006
2
0
07
2
0
08
2009
2010
2011
2012
2013
Inflation

Tỷ lệ leo thang
Tỷ lệ lạm phát dự đoán tạiViệtNam
Lạm phát
CB Richard Ellis | Page 22
Client Logo
Goes Here
Tỷ lệ leo thang
 Sự phát triển trong giá thuê có thể bịảnh hưởng bởi nhiều nhân tố:
nềnkinhtế trong nướcvàtoàncầu, lãi suấtvàcácđiềukiệnkinh
doanh trong khu vực, sự thiếuthốncáclựachọn thay thế, chi phí xây
dựng, sự thiếuthốncáckhuvựcphùhợp, và dựđoán về lạm phát.
 Hầuhếtcáchợp đồng cho thuê đều kèm theo điềukhoảnvề việc
tăng giá.
 Dựđoán về lạ
m phát trong và nămtới đã được đặtvàđưarabởi
Ngân Hàng Nhà NướcViệt Nam (SBV) là 15%, sau đó12% đến10%
và giảmxuống 8% trong vòng 2 nămtới.
 Điều này thể hiệnmộtmức trung bình là 10,49% trong vòng 5 năm.
Qua đó, chúng thôi đề nghị rằng những hợp đồng cho thuê mớisẽ
đượckếtluậnvớitỷ lệ leo thang giá thuê từ 9 đến10,5%.
CB Richard Ellis | Page 23
Client Logo
Goes Here
Vốntự bỏ ra của nhà đầutư và vay nợ
 Hầuhết các giao dịch mua lại BĐS đềuphải được thanh toán, thông
thường là bằng tiềnmặt. Số tiềnmặtnàycóthể là từ vốncósẵncủa
người mua (trong trường hợpnàysẽ có sự mất mát trong lãi suất)
hoặcvốn vay (trong trường hợpnàylãisuấtcóthểđượctrả)
So sánh Nợ và Vốntự bỏ ra
Có hai loạivốn tài chính: vốntự bỏ ra và vay nợ.

Khi tìm kiếmlợi nhuậ
n, cầnphải quan tâm tớikhả năng tài chính của
công ty.
Một công ty đầutư càng nhiềutiềnvàohoạt động kinh doanh, thì công
ty đó càng dễ dàng tìm kiếmvốn đầutư. Nếumộtôngtycótỷ lệ giữa
vốntự bỏ ra và vay nợ cao, công ty đósẽ lựachọn nguồnvốnvay.
Tuy nhiên nếucôngtyđócótỷ lệ giữatiềnvaynợ và vốntự bỏ ra cao,
các chuyên gia sẽ khuyên công ty tăng thêm đầut
ư bằng nguồnvốntự
bỏ. Như vậy, công ty sẽ không chịulực đòn bẩy ảnh hưởng tiêu cực
đếnsự tồntạicủacôngty.
CB Richard Ellis | Page 24
Client Logo
Goes Here
Vốntự bỏ ra của nhà đầutư và vay nợ
 Vốntự bỏ ra
• Vốntự bỏ ra đồng nghĩavới quyên sở hữu(Chia lợi nhuậnvàquyền
kiểmsoát)
• Hầuhếtcáccơ sở kinh doanh nhỏ và đang phát triển đếusử dụng
rấtítvốntự bỏ ra.
• Cũng như vốnvaynợ, lượng vốntự bỏ ra thường đếntừ các nhà
đầutư không chuyên nghiệpnhư bạnbè, họ hàng, nhân viên, khách
hàng, hoặcngười làm cùng ngành.
• Tuy nhiên, nguồnvốnthường gặpnhấtcủanhàđầutư chuyên
nghiệpsẽđếntừ các nhà tư bảnli
ềulĩnh.
• Vốntự bỏ ra yêu cầunhàđầutư bán mộtphầnquyềnsở hữucủa
công ty để thu lạivốn đầutư. Mộtbước quan trọng và cơ bản trong
việcsử dụng vốntự bỏ ra là tìm kiếmnhàđầutư sẵn sàng trả tiền
cho sự án; tuy nhiên lượng vốntự bỏ ra sử dụng có thể sẽ phụ thuộc

vào khả
năng tự nguyên chia sẻ quyềnquảnlýchonhàđầutưđang
rấtbị lôi cuốn vào hoạt động này. Bằng cách bán lợiíchvốnchủ sở
hữu, công ty sẽ hi sinh mộtphầnquyềnquảnlý.
CB Richard Ellis | Page 25
Client Logo
Goes Here
Vốntự bỏ ra của nhà đầutư và vay nợ
Việcbánmộttỷ lệ phầntrămlợiíchsở hữucủa công ty có thể
đồng nghĩavớiviệchoạt động đầutư củacôngtysẽ mang tính
ngắnhạn, trừ khi công ty vẫnnắmphầnlớnlợiíchsở hữuvà
kiểmsoátviệc kinh doanh.
Nhiều nhà quản lý doanh nghiệpnhỏ không cầnthiếtphải duy trì
công việc kinh doanh củacôngtyvôthờihạn, và động lựccá
nhân trong việcduytrìhoạt
động kinh doanh nhỏ sẽ xác định giá
trị củaquyềnsở hữu.
Ý cuối cùng là một doanh nghiệpquản lý thành công trong vài
nămvàcóthể bán lạimộtphầnquyềnsở hữuvớimộtmứcgiá
hợp lý, hay liên tụcchánnản do cố gắng làm công tác tài chính
cho hoạt động kinh doanh mà không thểđạttớitiềmnăng vốncó
vì thiếuthốnvốn đầutư.