Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản

Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ảM C L CỤ ỤTrangL I M Đ UỜ Ở Ầ 1Ch ng I: B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s nươ ấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả 2I. Khái ni m chung v th tr ng b t đ ng s nệ ề ị ườ ấ ộ ả 21. Khái ni m, ch c năng, phân lo i và h th ng th tr ngệ ứ ạ ệ ố ị ườ 21.1. Khái ni m v th tr ngệ ề ị ườ 21.2. Ch c năng c a th tr ngứ ủ ị ườ 21.3. Phân lo i th tr ngạ ị ườ 31.4. H th ng th tr ngệ ố ị ườ 32. C ch v n hành c a th tr ng và vai trò c a Chính phơ ế ậ ủ ị ườ ủ ủ 32.1. C ch th tr ngơ ế ị ườ 32.2. Vai trò qu n lý c a Chính phả ủ ủ 43. Marketing - Đi u tra và phân tích th tr ngề ị ườ 53.1. Marketing 53.2. Đi u tra th tr ngề ị ườ 53.3. Phân tích th tr ng và đ i sách c a doanh nghi pị ườ ố ủ ệ 63.4. Phân đo n - l a ch n và đ nh v th tr ngạ ự ọ ị ị ị ườ 7II. B t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s nấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả 71. Khái ni m chungệ 71.1 B t đ ng s nấ ộ ả 71.2. Th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả 92. Đ c tính và ch c năng c a th tr ng b t đ ng s nặ ứ ủ ị ườ ấ ộ ả 92.1. Các đ c tínhặ 92.2. Các ch c năngứ 103. Quan h cung c u trong th tr ng b t đ ng s nệ ầ ị ườ ấ ộ ả 103.1. C u trong th tr ng b t đ ng s nầ ị ườ ấ ộ ả 103.2. Cung trong th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả 113.3. Cân b ng cung c uằ ầ 123.4. Tính đàn h i c a cung và c uồ ủ ầ 133.5. S v n hành th tr ng b t đ ng s nự ậ ị ườ ấ ộ ả 14Ch ng II: Khung pháp lý v th tr ng b t đ ng s nươ ề ị ườ ấ ộ ả 19I. Các quy n v b t đ ng s nề ề ấ ộ ả 191. Khái ni m v pháp lu t đ t đai/ b t đ ng s nệ ề ậ ấ ấ ộ ả 191.1. H th ng pháp ệ ố lu tậ 191.2. Hình th c văn b n pháp lu t v đ t đai/ b t đ ng s nứ ả ậ ề ấ ấ ộ ả 192. Các quy n v b t đ ng s nề ề ấ ộ ả 192.1. Quy n s h uề ở ữ 192.2. Quy n c m cề ầ ố 202.3. Quy n th ch pề ế ấ 202.4. Quy n thông hành đ a d chề ị ị 21II. Ph m vi đi u ti tạ ề ế 211. Phân đ nh b t đ ng s nị ấ ộ ả 211.1. Quy đ nh v đ t, nhà và căn hị ề ấ ộ 211.2. Quy đ nh v tài s n c đ nhị ề ả ố ị 221.3. Quy đ nh v phân đ nh th a đ tị ề ị ử ấ 222. Chuy n nh ngể ượ 22 Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ười Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả2.1. H p đ ng và ch ng thợ ồ ứ ư 222.2. Đăng ký 223. Xây d ng h s đăng kýự ồ ơ 233.1. Xây d ng h s đăng ký Nhà n cự ồ ơ ướ 233.2. Xây d ng h s đăng ký t nhânự ồ ơ ư 234. Tr giúp pháp lýợ 235. Thu và đ nh giá b t đ ng s nế ị ấ ộ ả 235.1. Thu b t đ ng s nế ấ ộ ả 235.2. Đ nh giá b t đ ng s nị ấ ộ ả 236. Tín d ngụ 236.1. Ng i cho vayườ 236.2. Cho vay dài h nạ 236.3. H p đ ng th ch pợ ồ ế ấ 24III. Pháp lu t đ t đai/ b t đ ng s n các n cậ ấ ấ ộ ả ướ 241. Pháp lu t đ t đai Australiaậ ấ 241.1. Quy đ nh v đ t đai và b t đ ng s nị ề ấ ấ ộ ả 241.2. Các h th ng xác l p quy n v nhà đ t/b t đ ng s nệ ố ậ ề ề ấ ấ ộ ả 241.3. Các quy n v đ tề ề ấ 242. Pháp lu t đ t đai/ b t đ ng s n Trậ ấ ấ ộ ả ung Qu cố 252.1. Các văn b n pháp quyả 252.2. Nhi m v qu n lý th tr ng nhà đ tệ ụ ả ị ườ ấ 252.3. N i dung ch y u v qu n lí th tr ng nhà đ tộ ủ ế ề ả ị ườ ấ 25IV. Khung pháp lý th tr ng b t đ ng s n Vi t Namị ườ ấ ộ ả ệ 261. B i c nhố ả 261.1. Giai đo n 1975 - 1985ạ 261.2. Giai đo n 1986 đ n nayạ ế 262. Ch tr ng chính sách v qu n lý đ t đai và th tr ng b t đ ngủ ươ ề ả ấ ị ườ ấ ộ s nả273. Pháp lu t ậ 283.1. Hi n pháp 1992ế 283.2. Lu t đ t đai 2003ậ ấ 283.3. B lu t Dân sộ ậ ự 323.4. Pháp l nh nhà 1991ệ ở 323.5. Giá đ t và đ nh giá đ tấ ị ấ 323.6. Chính sách thu và thu ti n s d ng đ t, thuê đ tế ề ử ụ ấ ấ 333.7. Tín d ngụ 334. Đ iổ m i c ch , chính sách, pháp lu t đ thúc đ y quá trình hìnhớ ơ ế ậ ể ẩ thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n n c ta trong giaiể ị ườ ấ ộ ả ướ đo n hi n nayạ ệ344.1. Ph ng h ngươ ướ 344.2. M t s bi n pháp ch y u đ ti p t c thúc đ y s hìnhộ ố ệ ủ ế ể ế ụ ẩ ự thành và phát tri n c a Th tr ng b t đ ng s nể ủ ị ườ ấ ộ ả34Ch ng III: Đăng ký b t đ ng s nươ ấ ộ ả 35I. Khái quát v đăng ký b t đ ng s nề ấ ộ ả 351. Khái ni m v đăng ký b t đ ng s nệ ề ấ ộ ả 352. V trí, vai trò c a đăng ký b t đ ng s nị ủ ấ ộ ả 353. Ch c năng đăng ký b t đ ng s nứ ấ ộ ả 354. Đ i t ng đăng ký b t đ ng s nố ượ ấ ộ ả 35 Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườii Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ảII. Th ng kê đăng ký b t đ ng s nố ấ ộ ả 351. H s đ t đai và b t đ ng s nồ ơ ấ ấ ộ ả 351.1. Khái ni mệ 351.2. Phân lo iạ 362. Nguyên t c c a đăng ký b t đ ng s nắ ủ ấ ộ ả 362.1 Nguyên t c đăng nh p h sắ ậ ồ ơ 362.2. Nguyên t c đ ng thu nắ ồ ậ 362.3. Nguyên t c công khaiắ 362.4. Nguyên t c chuyên bi t hoáắ ệ 373. Đ n v đăng ký b t đ ng s n - th a đ tơ ị ấ ộ ả ử ấ 373.1. Đ n v đăng kýơ ị 373.2. Th a đ tử ấ 374. Đăng ký pháp lý 384.1. Đăng ký văn t giao ự d chị 384.2. Đăng ký quy nề 39III. Đăng ký b t đ ng s n các n cấ ộ ả ướ 391. Đăng ký văn t giao d ch Scotlandự ị ở 392. Đăng ký văn t giao d ch Mự ị ở ỹ 403. H th ng đăng ký văn t giao d ch đ t đai Hà Lanệ ố ự ị ấ ở 404. H th ng đăng ký quy n c a Anhệ ố ề ủ 415. Đăng ký quy n Scotlandề ở 416. H th ng đăng ký quy n c a Úcệ ố ề ủ 41IV. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n Vi t Namấ ấ ộ ả ở ệ 421. Đăng ký đ t đai/ b t đ ng s n Vi t Nam th i kỳ tr c 1975ấ ấ ộ ả ở ệ ờ ướ 421.1. Th i kỳ phong ki nờ ế 421.2. Th i kỳ Pháp thu cờ ộ 421.3. Th i kỳ ngu quyờ ỵ ền Sài Gòn năm 1975 422. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n th i kỳ 1975 đ n nayấ ấ ộ ả ờ ế 422.1. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n tr c khi có Lu t Đ t đaiấ ấ ộ ả ướ ậ ấ (năm 1998)422.2. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n t khi có Lu t Đ t đai đ nấ ấ ộ ả ừ ậ ấ ế nay433. Đăng ký đ t đai và b t đ ng s n trong giai đo n hi n nayấ ấ ộ ả ạ ệ 443.1 Th c tr ngự ạ 443.2. Hoàn thi n h th ng đăng ký b t đ ng s n n c ta trongệ ệ ố ấ ộ ả ướ giai đo n hi n nayạ ệ44Ch ng IV: Đ nh giá b t đ ng s nươ ị ấ ộ ả 46I. Khái ni m chungệ 461. M c đích c a vi c đ nh giá b t đ ng s nụ ủ ệ ị ấ ộ ả 462. Đ cặ tr ng ch y u c a giá b t đ ng s nư ủ ế ủ ấ ộ ả 463. Giá thành b t đ ng s nấ ộ ả 474. M c tiêu và trình t đ nh giá ụ ự ị 47II. Các ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s nươ ị ấ ộ ả 481. Khái ni m chungệ 481.1. Đ nh giá h ng vào giá thànhị ướ 481.2. Đ nh giá h ng vào ng i muaị ướ ườ 491.3. Đ nh giá h ng vào c nh tranhị ướ ạ 502. M t s ph ng pháp đ nh giá đ t và b t đ ng s nộ ố ươ ị ấ ấ ộ ả 51 Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườiii Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả2.1. Ph ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế 512.2. Ph ng pháp thu nh pươ ậ 532.3. Đi u ki n áp d ng các ph ng pháp đ nh giá đ tề ệ ụ ươ ị ấ 543. Đ nh giá đ t c th t i đ a ph ngị ấ ụ ể ạ ị ươ 553.1. M t s công vi c c th đ ti n hành đ nh giá đ tộ ố ệ ụ ể ể ế ị ấ 553.2. Đ nh giá và đi u ch nh các lo i giá đ t c thị ề ỉ ạ ấ ụ ể 553.3. Đ nh giá đ t t i khu v c giáp ranhị ấ ạ ự 59Ch ng V: H th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s nươ ệ ố ấ ấ ộ ả 60I. Khái quát 601.H th ng c s d liệ ố ơ ở ữ ệu qu c giaố 601.1. Khái ni mệ 601.2. N i dung c a c s d li u qu c giaộ ủ ơ ở ữ ệ ố 602. C s d li u v tài nguyên đ t/ b t đ ng s nơ ở ữ ệ ề ấ ấ ộ ả 602.1. Các thành ph n c a c s d li u tài nguyên đ tầ ủ ơ ở ữ ệ ấ 602.2. Vai trò c a CSDL v tài nguyên đ t trong h th ng CSDLủ ề ấ ệ ố Qu c gia ố61II. H th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s nệ ố ấ ấ ộ ả 621. Khái ni mệ 622. Phân lo iạ 622.1. Theo d ng thông tinạ 622.2. Theo ngu n thông tinồ 623. C u trúc h th ng thông tin đ t đaiấ ệ ố ấ 623.1. T ch c c s d li u tài nguyên đ tổ ứ ơ ở ữ ệ ấ 623.2. Các ph ng ánươ qu n lý c s d li uả ơ ở ữ ệ 623.3. Gi i pháp m ng cho c s d li u tài nguyên đ tả ạ ơ ở ữ ệ ấ 633.4. Chu n hoá c s d li u tài nguyên đ tẩ ơ ở ữ ệ ấ 64III. Th c tr ng h th ng thông tin đ t/ b t đ ng s n n c taự ạ ệ ố ấ ấ ộ ả ướ 65IV. Xây d ng và hoàn thi n h th ng thông tin đ t đai/ b t đ ng s nự ệ ệ ố ấ ấ ộ ả 651. M c tiêu xây d ng h th ng thông tin đ t đai ụ ự ệ ố ấ 652. Ph m vi ho t đ ng c a h th ng thông tin đ t đaiạ ạ ộ ủ ệ ố ấ 652.1. H th ng đăng kýệ ố 652.2. B n đ Đ a chínhả ồ ị 652.3. Nhà và các h nhi u t ng khu v c đô thộ ề ầ ở ự ị 652.4. Pháp lý 662.5. Các lĩnh v c khácự 663. Mô hình d li uữ ệ 663.1. C sơ ở 663.2. Mô hình 673.3. Mô hình ch c năngứ 673.4. C u trúc h th ngấ ệ ố 68Ch ng VI: Kinh doanh b t đ ng s nươ ấ ộ ả 71I. Phân tích th tr ng b t đ ng s n và l p k ho ch đ u tị ườ ấ ộ ả ậ ế ạ ầ ư 711. Phân tích và d báo th trự ị ường b t đ ng s nấ ộ ả 711.1. Phân tích th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả 711.2. D báo th tr ng b t đ ng s nự ị ườ ấ ộ ả 722. L a ch n ph ng h ng đ u tự ọ ươ ướ ầ ư 722.1. Lo i hình đ u t b t đ ng s nạ ầ ư ấ ộ ả 722.2. Hai th m nh và y u c a đ u t b t đ ng s nế ạ ế ủ ầ ư ấ ộ ả 72 Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườiv Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả2.3. Các r i ro trong đ uủ ầ t b t đ ng s nư ấ ộ ả 732.4. Ch n đ a đi m đ u t và s n ph m b t đ ng s nọ ị ể ầ ư ả ẩ ấ ộ ả 742.5. Sách l c ti n v n và đ u t b t đ ng s nượ ề ố ầ ư ấ ộ ả 75II. Tiêu th b t đ ng s nụ ấ ộ ả 771. Cách th c tiêu th b t đ ng s nứ ụ ấ ộ ả 771.1. T t ch c tiêu thự ổ ứ ụ 771.2. U thác môi gi i tiêu thỷ ớ ụ 772. Xúc ti n bán hàng b t đ ng s nế ấ ộ ả 792.1. Khái ni m chungệ 792.2. Tuyên truy n và qu ng cáoề ả 792.3. Nhân viên bán hàng 802.4. Xúc ti n bán hàng và quan h công c ngế ệ ộ 803. Quá trình đàm phán trong mua và bán 813.1. Mua bán trong tình hu ng đ c bố ặ i tệ 823.2. K x o đ nh giáỹ ả ị 823.3. Đi u ch nh giá và thay đ i giáề ỉ ổ 833.4. Chuyên viên đ nh giáị 84Ch ng VII: Qu n lý Nhà n c đ i v i th tr ng b t đ ng s nươ ả ướ ố ớ ị ườ ấ ộ ả 86I. Vai trò qu n lý c a Nhà n c đ i v i th tr ngả ủ ướ ố ớ ị ườ 861. Nhà n c và th tr ngướ ị ườ 862. Vai trò c a Nhà n củ ướ 86II. Vai trò c a Nhà n c đ i v i th tr ng b t đ ng s nủ ướ ố ớ ị ườ ấ ộ ả 861. Xây d ng h th ng pháp lu t đ ng b , hoàn ch nh, n đ nh và cóự ệ ố ậ ồ ộ ỉ ổ ị hi u l cệ ự862. Xây d ng chính sách tài chính và các chính sách liên quanự 863. Xây d ng h th ng đăng ự ệ ố ký b t đ ng s nấ ộ ả 874. Xây d ng khung pháp lý quy đ nh ch đ , quy trình, th t c đ nhự ị ế ộ ủ ụ ị giá đ tấ875. Xây d ng h th ng thông tin m - ngân hàng d li u v b t đ ngự ệ ố ở ữ ệ ề ấ ộ s nả87III. H th ng qu n lý đ t đai/ b t đ ng s nệ ố ả ấ ấ ộ ả 871. H th ng qu n lý đ t đaiệ ố ả ấ 871.1. Khái ni mệ 871.2. L i ích c a m t h th ng qu n lý đ t đai t tợ ủ ộ ệ ố ả ấ ố 872. C u trúc h th ng qu n lý đ t đaiấ ệ ố ả ấ 872.1. Đăng ký đ t đaiấ 872.2. Đ a chínhị 882.3. H th ng thông tin đ t đaiệ ố ấ 883. T ch c và qu n lýổ ứ ả 89IV. Mô hình h th ng qu n lý đ t đai/ b t đ ng s n các n cệ ố ả ấ ấ ộ ả ướ 891. C ng hoà Phápộ 892. Hà Lan 903. Thu Đi nỵ ể 904. CHND Trung Hoa 915. Malaysia 916. Thái Lan 92Ch ng VIII: Th c tr ng và m t s gi i pháp c b n thúc đ y s hìnhươ ự ạ ộ ố ả ơ ả ẩ ự thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Namể ị ườ ấ ộ ả ở ệ94 Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườv Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ảI. Khái quát quá trình phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Namể ị ườ ấ ộ ả ở ệ 941. Các giai đo n phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Namạ ể ị ườ ấ ộ ả ở ệ 941.1. Giai đo n t sau cách m ng tháng 8 năm 1945 đ n nămạ ừ ạ ế 1980941.2. Giai đo n t sau năm 1980 đ n năm 2003ạ ừ ế 942. Th c tr ng th tr ng b t đ ng s n Vi t Namự ạ ị ườ ấ ộ ả ở ệ 95II. M t s gi i pháp c b n thúc đ y s hình thành và phát tri n thộ ố ả ơ ả ẩ ự ể ị tr ng b t đ ng s n Vi t Namườ ấ ộ ả ở ệ971. M c tiêu, quan đi m, đ nh h ngụ ể ị ướ 972. M t s gi i pháp c b n thúc đ y s hình thành và phát ộ ố ả ơ ả ẩ ự tri n thể ị tr ng b t đ ng s n Vi t Namườ ấ ộ ả ở ệ992.1. T ng b c xây d ng và hoàn thi n hành lang pháp lu t choừ ướ ự ệ ậ th tr ng b t đ ng s nị ườ ấ ộ ả992.2. Coi tr ng công tác quy ho ch s d ng đ tọ ạ ử ụ ấ 1002.3. Nh ng gi i pháp nh m t o ra nhi u hàng hoá b t đ ng s nữ ả ằ ạ ề ấ ộ ả 1002.4. Nh ng gi i pháp tài chính c b nữ ả ơ ả 1002.5. T ch c hoàn thi n h th ng doanh nghi p s n xu t kinhổ ứ ệ ệ ố ệ ả ấ doanh b t đ ng s nấ ộ ả1002.6. T ch c qu n lý nhà n c v i th tr ng b t đ ng s nổ ứ ả ướ ớ ị ườ ấ ộ ả 100TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 102 Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườvi Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ảL I NÓI Đ UỜ ẦCùng v i s phát tri n c a n n kinh t , th tr ng B t đ ng s n ngày càng đ cớ ự ể ủ ề ế ị ườ ấ ộ ả ượ hình thành và phát tri n. Ngày nay th tr ng b t đ ng s n đã tr thành m t b ph n khôngể ị ườ ấ ộ ả ở ộ ộ ậ th thi u trong h th ng các lo i th tr ng c a n n kinh t qu c dân, nó có nh ng đóngể ế ệ ố ạ ị ườ ủ ề ế ố ữ góp đáng k vào vi c n đ nh xã h i và thúc đ y n n kinh t đ t n c trong th i gian quaể ệ ổ ị ộ ẩ ề ế ấ ướ ờ và trong t ng lai.ươĐ ph c v cho công tác gi ng d y, h c t p, nghiên c u theo yêu c u đ i m i vàể ụ ụ ả ạ ọ ậ ứ ầ ổ ớ nâng cao ch t l ng đào t o đ i h c ngành Qu n lý Đ t đai, chúng tôi xây d ng giáo trìnhấ ượ ạ ạ ọ ả ấ ự "Th tr ng B t đ ng s n" nh m giúp sinh viên n m đ c nh ng ki n th c c b n v thị ườ ấ ộ ả ằ ắ ượ ữ ế ứ ơ ả ề ị tr ng B t đ ng s n; qu n lý nhà n c và chính sách pháp lu t v i th tr ng B t đ ngườ ấ ộ ả ả ướ ậ ớ ị ườ ấ ộ s n; th c tr ng th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam và m t s n c; đ nh giá, đăng ký,ả ự ạ ị ườ ấ ộ ả ở ệ ộ ố ướ ị thông tin và kinh doanh b t đ ng s n; nh ng gi i pháp c b n thúc đ y s hình thành vàấ ộ ả ữ ả ơ ả ẩ ự phát tri n th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam. Giáo trình còn là tài li u tham kh o cho cánể ị ườ ấ ộ ả ở ệ ệ ả b ngành qu n lý đ t đai, các nhà qu n lý kinh doanh v th tr ng B t đ ng s n.ộ ả ấ ả ề ị ườ ấ ộ ảGiáo trình "Th tr ng B t đ ng s n" đ c biên so n theo đ c ng ch ng trìnhị ườ ấ ộ ả ượ ạ ề ươ ươ khung ngành qu n lý đ t đai đã đ c B Giáo d c và Đào t o phê duy t. ả ấ ượ ộ ụ ạ ệBiên so n giáo trình là PGS.TS. Nguy n Thanh Trà - Khoa đ t và Môi tr ng (vi tạ ễ ấ ườ ế ch ng 1, 4, 6, 8) và TS. Nguy n Đình B ng - V tr ng V K ho ch Tài chính - B Tàiươ ễ ồ ụ ưở ụ ế ạ ộ nguyên và Môi tr ng (vi t ch ng 2, 3, 5, 7).ườ ế ươĐây là môn khoa h c m i, ki n th c còn h n h p nên không tránh kh i nh ng saiọ ớ ế ứ ạ ẹ ỏ ữ sót, mong nh n đ c ý ki n đóng góp c a b n đ c, đ giúp chúng tôi ti p t c hoàn ch nhậ ượ ế ủ ạ ọ ể ế ụ ỉ và ph c v cho vi c biên so n l n sau có ch t l ng t t h n. ụ ụ ệ ạ ầ ấ ượ ố ơHà N i - 2004ộCác tác giả Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ1 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ảCH NG IƯƠB T Đ NG S N VÀ TH TR NG B T Đ NG S NẤ Ộ Ả Ị ƯỜ Ấ Ộ ẢI. KHÁI NI M CHUNG V TH TR NG Ệ Ề Ị ƯỜ1. KHÁI NI M, CH C NĂNG, PHÂN LO I VÀ H TH NG TH TR NG Ệ Ứ Ạ Ệ Ố Ị ƯỜ1.1. Khái ni m v th tr ng ệ ề ị ườ- Th tr ng là n i ng i mua và ng i bán t tìm đ n v i nhau qua ti p xúc traoị ườ ơ ườ ườ ự ế ớ ế đ i, thăm dò đ nh n đ c l i gi i đáp mà m i bên c n bi t.ổ ể ậ ượ ờ ả ỗ ầ ế- Th tr ng là n i trao đ i hàng hoá bao g m c hàng hoá h u hình l n vô hình; ị ườ ơ ổ ồ ả ữ ẫ- Th tr ng là th hi n t ng hoà các quan h trao đ i hàng hoá, t c là quan h giaoị ườ ể ệ ổ ệ ổ ứ ệ d ch gi a ng i mua và ng i bán, gi a s n xu t và l u thông, gi a cung ng và nhu c u,ị ữ ườ ườ ữ ả ấ ư ữ ứ ầ và cũng là đ u m i th c hi n giá tr và chuy n d ch giá tr c a hàng hoá;ầ ố ự ệ ị ể ị ị ủ- Th tr ng th hi n yêu c u tiêu th đ i v i m i ch ng lo i hàng hoá, t c là thị ườ ể ệ ầ ụ ố ớ ỗ ủ ạ ứ ể hi n đ c tr ng b n ch t c a th tr ng. M i ho t đ ng kinh doanh c a doanh nghi p làệ ặ ư ả ấ ủ ị ườ ọ ạ ộ ủ ệ nh m tho mãn yêu c u c a ng i tiêu dùng vì ng i tiêu dùng là nhân v t ch đ o c aằ ả ầ ủ ườ ườ ậ ủ ạ ủ th tr ng. ị ườCh thủ ể c a th tr ng là 3 lo i ng i ho t đ ng trao đ i hàng hoá trong th tr ngủ ị ườ ạ ườ ạ ộ ổ ị ườ : (1) ng i s n xu t hàng hoá là ng i t o ra c s v t ch t c a th tr ng, là ng i bánườ ả ấ ườ ạ ơ ở ậ ấ ủ ị ườ ườ hàng hoá ra th tr ng; (2) ng i tiêu dùng là ng i có ti n đi mua hàng; (3) ng i môi gi iị ườ ườ ườ ề ườ ớ th ng m i v a đóng vai trò là ng i mua, v a là ng i bán, là ng i trung gian gi aươ ạ ừ ườ ừ ườ ườ ữ ng i s n xu t và ng i tiêu dùng.ườ ả ấ ườKhách thể c a th tr ng là s hàng hoá có th đ a ra trao đ i mua bán, ngoài cácủ ị ườ ố ể ư ổ hàng hoá tiêu dùng và các t li u s n xu t còn bao g m c các y u t c n cho s n xu tư ệ ả ấ ồ ả ế ố ầ ả ấ nh ti n v n, công ngh , thông tin, s c lao đ ng, b t đ ng s n .v.v . Khách th là c sư ề ố ệ ứ ộ ấ ộ ả ể ơ ở v t ch t cho s t n t i c a th tr ng.ậ ấ ự ồ ạ ủ ị ườ1.2. Ch c năng c a th tr ngứ ủ ị ườCh c năng c a th tr ng th hi n trên các m t sau đây: ứ ủ ị ườ ể ệ ặ1.2.1. Ch c năng trao đ i ứ ổKhi mua bán ng i ta chuy n nh ng quy n s h u đ i v i hàng hoá, thông qua đóườ ể ượ ề ở ữ ố ớ th c hi n giá tr c a hàng hoá, d n đ n vi c phát tri n s n xu t hàng hoá theo chi uự ệ ị ủ ẫ ế ệ ể ả ấ ề h ng c a yêu c u tiêu dùng .ướ ủ ầ1.2.2. Ch c năng đi u ti t ứ ề ếTh tr ng ho t đ ng trên c s các quy lu t giá tr , quy lu t cung c u và quy lu tị ườ ạ ộ ơ ở ậ ị ậ ầ ậ c nh tranh, do đó có kh năng t đ ng đi u ti t quá trình v n hành n n kinh t và vi cạ ả ự ộ ề ế ậ ề ế ệ phân ph i ngu n l c c a xã h i cho các ngành kinh t , các vùng và các doanh nghi p,ố ồ ự ủ ộ ế ệ không nh ng đi u ti t k t c u và s l ng c a hàng hoá mà còn t phát đi u ti t l i íchữ ề ế ế ấ ố ượ ủ ự ề ế ợ kinh t c a c hai bên mua bán. Đây là ch c năng quan tr ng nh t c a th tr ng.ế ủ ả ứ ọ ấ ủ ị ườ1.2.3. Ch c năng thông tin ứTh tr ng phát ra các lo i thông tin đ n ng i s n xu t, ng i kinh doanh (môiị ườ ạ ế ườ ả ấ ườ gi i) và ng i tiêu dùng nh thông tin v cung c u, v ch t l ng, v giá c , v th hi u,ớ ườ ư ề ầ ề ấ ượ ề ả ề ị ế v ngu n v n và v t su t l i nhu n .v.v . Khi trình đ công ngh thông tin c a xã h iề ồ ố ề ỷ ấ ợ ậ ộ ệ ủ ộ đ c nâng cao thì ch c năng thông tin c a th tr ng càng đ c tăng c ng, nh y bén.ượ ứ ủ ị ườ ượ ườ ạ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ2 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả1.2.4. Ch c năng liên h kinh t ứ ệ ếTh tr ng phá v m i s ngăn cách c a b t c lĩnh v c kinh t , các ngành, đ aị ườ ỡ ọ ự ủ ấ ứ ự ế ị ph ng và doanh nghi p đ u tr thành m t b ph n h u c c a n n kinh t qu c dân c aươ ệ ề ở ộ ộ ậ ữ ơ ủ ề ế ố ủ m t n c, ti n t i h i nh p v i n n kinh t toàn c u. Tóm l i th tr ng là h th ng m .ộ ướ ế ớ ộ ậ ớ ề ế ầ ạ ị ườ ệ ố ở1.3. Phân lo i th tr ng ạ ị ườCó r t nhi u cách phân lo i th tr ng tuỳ theo vi c ch n tiêu chí phân lo i, đâyấ ề ạ ị ườ ệ ọ ạ ở đ c p m t s cách phân lo i c n thi t nh t: ề ậ ộ ố ạ ầ ế ấ- Căn c vào vi c kh ng ch vĩ môứ ệ ố ế : chia thành th tr ng t do và th tr ng có kị ườ ự ị ườ ế ho ch.ạCăn c vào công d ng c a hàng hoáứ ụ ủ : mà chia thành th tr ng hàng hoá và thị ườ ị tr ng các y u t s n xu t nh các th tr ng t li u s n xu t, ti n v n, s c lao đ ng,ườ ế ố ả ấ ư ị ườ ư ệ ả ấ ề ố ứ ộ công ngh , thông tin và th tr ng b t đ ng s n . ệ ị ườ ấ ộ ả- Căn c vào khu v c ho c ph m vi l u thông: ứ ự ặ ạ ư chia thành th tr ng đô th , nôngị ườ ị thôn, trong n c và th tr ng qu c t . ướ ị ườ ố ế- Căn c vào trình đ c nh tranh:ứ ộ ạ phân bi t có th tr ng c nh tranh hoàn toàn, thệ ị ườ ạ ị tr ng đ c quy n hoàn toàn và th tr ng c nh tranh đ c quy n.ườ ộ ề ị ườ ạ ộ ề- Căn c vào đ a v c a ch thứ ị ị ủ ủ ể: Mà chia thành th tr ng bên bán, th tr ng bênị ườ ị ườ mua và th tr ng cân b ng. ị ườ ằ1.4. H th ng th tr ng ệ ố ị ườMu n th tr ng phát huy đ y đ ch c năng trong lĩnh v c l u thông thì ph i tố ị ườ ầ ủ ứ ự ư ả ổ ch c t t ho t đ ng c a các lo i th tr ng. M i lo i th tr ng v a có tính đ c l p t ngứ ố ạ ộ ủ ạ ị ườ ỗ ạ ị ườ ừ ộ ậ ươ đ i, l i v a ki m ch và l i thúc đ y l n nhau, tr thành b ph n h u c c a h th ngố ạ ừ ề ế ỷ ạ ẩ ẫ ở ộ ậ ữ ơ ủ ệ ố th tr ng c n c. Trong h th ng này thì th tr ng hàng hóa là c s , các th tr ngị ườ ả ướ ệ ố ị ườ ơ ở ị ườ khác đ u ph c v cho th tr ng hàng hoá m c đ khác nhau.ề ụ ụ ị ườ ở ứ ộ Ở n c ta hi n nay chướ ệ ỉ m i có th tr ng hàng tiêu dùng là ít nhi u đ c phát tri n, còn các th tr ng khác ho cớ ị ườ ề ượ ể ị ườ ặ m i hình thành, ho c còn què qu t, th m chí có th tr ng còn v ng bóng ho c t n t iớ ặ ặ ậ ị ườ ắ ặ ồ ạ d i d ng "ch đen". ướ ạ ợVì v y đ ti p t c s nghi p đ i m i, n c ta c n nhanh chóng thi t l p h th ngậ ể ế ụ ự ệ ổ ớ ướ ầ ế ậ ệ ố th tr ng hoàn ch nh, trong đó có th tr ng b t đ ng s n.ị ườ ỉ ị ườ ấ ộ ả2. C CH V N HÀNH C A TH TR NG VÀ VAI TRÒ QU N LÝ C A CHÍNH PHƠ Ế Ậ Ủ Ị ƯỜ Ả Ủ Ủ2.1. C ch th tr ng ơ ế ị ườQuy lu t giá tr là c s c a c ch v n hành th tr ng. Ngoài ra, cùng tác đ ngậ ị ơ ở ủ ơ ế ậ ị ườ ộ lên th tr ng còn có các quy lu t cung c u và quy lu t c nh tranh.ị ườ ậ ầ ậ ạCác quy lu t nói trên có quan h khăng khít v i nhau, khi tác đ ng lên th tr ng thìậ ệ ớ ộ ị ườ hình thành c ch v n hành c a th tr ng (ơ ế ậ ủ ị ườ th ng g i t t là c ch th tr ng); ườ ọ ắ ơ ế ị ườ bao g mồ c ch giá c , c ch cung c u và c ch c nh tranhơ ế ả ơ ế ầ ơ ế ạ .2.1.1. C ch giá c ơ ế ảĐây là n i dung ch y u c a c ch th tr ng. Nó t phát đi u ti t các ho t đ ngộ ủ ế ủ ơ ế ị ườ ự ề ế ạ ộ kinh t nh s n xu t, tiêu dùng và quan h cung c u, nó cũng là công c quan tr ng cungế ư ả ấ ệ ầ ụ ọ c p thông tin cho chính ph đ ti n hành đi u ti t vĩ mô v k t c u c a cung c u, đ mấ ủ ể ế ề ế ề ế ấ ủ ầ ả b o n n kinh t ho t đ ng đ c n đ nh và thông su t. ả ề ế ạ ộ ượ ổ ị ố2.1.2. C ch cung c u ơ ế ầ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ3 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ảC ch cung c u bi u hi n m i quan h gi a hàng hoá và ti n, m t khác cũng bi uơ ế ầ ể ệ ố ệ ữ ề ặ ể hi n m i quan h gi a ng i bán và ng i mua, quan h gi a l ng hàng bán có th cungệ ố ệ ữ ườ ườ ệ ữ ượ ể c p c a bên bán và s c mua hàng c a bên mua. Gi a cung và c u th ng xu t hi n mâuấ ủ ứ ủ ữ ầ ườ ấ ệ thu n trên b n m t: s l ng, k t c u, không gian và th i gian. Kh c ph c đ c các mâuẫ ố ặ ố ượ ế ấ ờ ắ ụ ượ thu n đó thì s l p đ c s cân b ng gi a cung và c u. Nh v y, chính thông qua c chẫ ẽ ậ ượ ự ằ ữ ầ ư ậ ơ ế cung c u mà c ch giá c m i phát huy tác d ng, làm cho giá c và giá tr ti n đ n nh tầ ơ ế ả ớ ụ ả ị ế ế ấ trí. C n chú ý r ng quan h cung c u luôn luôn bi n đ ng, s m t cân b ng gi a cung vàầ ằ ệ ầ ế ộ ự ấ ằ ữ c u ch là t m th i, là t ng đ i mà thôi, còn s m t cân b ng gi a cung và c u l i r tầ ỉ ạ ờ ươ ố ự ấ ằ ữ ầ ạ ấ ph bi n, có tính tuy t đ i. ổ ế ệ ố2.1.3. C ch c nh tranh ơ ế ạC ch c nh tranh bi u hi n s tranh đo t l i ích kinh t gi a các ch th c a thơ ế ạ ể ệ ự ạ ợ ế ữ ủ ể ủ ị tr ng, bao g m ba lo i hình sau đây: ườ ồ ạ- C nh tranh gi a ng i cung ng trên th tr ng (ạ ữ ườ ứ ị ườ bên bán) v i nhau nh m th cớ ằ ự hi n giá tr c a hàng hoá, thu hút ng i mua v phía mình. Lo i hình c nh tranh này có haiệ ị ủ ườ ề ạ ạ d ng c nh tranh trong cùng m t b ph n và c nh tranh gi a các b ph n nh m thay thạ ạ ộ ộ ậ ạ ữ ộ ậ ằ ế nhau.- C nh tranh gi a ng i có nhu c u ạ ữ ườ ầ (bên mua) nh m tranh đo t giá tr s d ng, d nằ ạ ị ử ụ ẫ đ n nâng cao giá c ;ế ả- C nh tranh gi a bên cung ng và bên có nhu c u (gi a bên bán và bên mua) nh mạ ữ ứ ầ ữ ằ đo t l y doanh l i v mình. S so sánh l c l ng gi a đôi bên s quy t đ nh nh h ngạ ấ ợ ề ự ự ượ ữ ẽ ế ị ả ưở c a m i bên đ i v i giá c . Đây là lo i hình c nh tranh c b n nh t c a c nh tranh thủ ỗ ố ớ ả ạ ạ ơ ả ấ ủ ạ ị tr ng, ch có thông qua c nh tranh gi a hai bên cung và c u m i có th ki m nghi mườ ỉ ạ ữ ầ ớ ể ể ệ đ c hi u qu cu i cùng c a n n s n xu t xã h i.ượ ệ ả ố ủ ề ả ấ ộBa lo i c ch trên đây hình thành c ch th tr ng, trong đó c ch giá c cungạ ơ ế ơ ế ị ườ ơ ế ả c p thông tin ph n h i v đ ng l c c a th tr ng, c ch cung c u đi u ti t s s n xu tấ ả ồ ề ộ ự ủ ị ườ ơ ế ầ ề ế ự ả ấ và tiêu dùng, còn c ch c nh tranh là ch t xúc tác đ m b o cho c ch giá c và c chơ ế ạ ấ ả ả ơ ế ả ơ ế cung c u phát huy đ c đ y đ công năng c a th tr ng. Nh v y n u mu n th tr ngầ ượ ầ ủ ủ ị ườ ư ậ ế ố ị ườ v n hành đúng đ n theo c ch c a nó thì ph i t o đi u ki n cho c ch c nh tranh tácậ ắ ơ ế ủ ả ạ ề ệ ơ ế ạ đ ng m nh m , t c là doanh nghi p ph i có quy n t ch kinh doanh, h ch toán đ c l p,ộ ạ ẽ ứ ệ ả ề ự ủ ạ ộ ậ t ch u l lãi và đ c h ng l i ích kinh t t k t qu c nh tranh, m t khác ph i ch ngự ị ỗ ượ ưở ợ ế ừ ế ả ạ ặ ả ố l i c nh tranh phi pháp, b o v c nh tranh lành m nh và ph i ch ng đ c quy n.ạ ạ ả ệ ạ ạ ả ố ộ ề2.2. Vai trò qu n lý c a Chính ph ả ủ ủTh tr ng tuy có s c c nh tranh nh ng không ph i v n năng. Trong nhi u tr ngị ườ ứ ạ ư ả ạ ề ườ h p th tr ng không gi i quy t n i v n đ đ t ra, do đó c n có s can thi p c a chínhợ ị ườ ả ế ổ ấ ề ặ ầ ự ệ ủ ph . Các tr ng h p đó là: ủ ườ ợ2.2.1. Th tr ng không đ m b o đ c s n đ nh vĩ mô c a n n kinh t .ị ườ ả ả ượ ự ổ ị ủ ề ếVì b n thân nó mang nhi u tính t phát, và có lúc có tác d ng tiêu c c, do v y n nả ề ự ụ ự ậ ề s n xu t xã h i d b m t cân đ i, không th c hi n đ c s phân ph i t i u các ngu nả ấ ộ ễ ị ấ ố ự ệ ượ ự ố ố ư ồ l c cho s n xu t, th m chí có th gây ra lãng phí và kém hi u qu trong vi c s d ng cácự ả ấ ậ ể ệ ả ệ ử ụ ngu n l c, làm t n h i đ n vi c tho mãn nhu c u c a ng i tiêu dùng, t o ra s b t h pồ ự ổ ạ ế ệ ả ầ ủ ườ ạ ự ấ ợ lý trong k t c u doanh nghi p, l m phát cao, th t nghi p nhi u, cán cân thanh toán qu c tế ấ ệ ạ ấ ệ ề ố ế m t cân b ng, d n đ n s kh ng ho ng kinh t . ấ ằ ẫ ế ự ủ ả ế2.2.2 Th tr ng không th t phát lo i tr đ c quy n.ị ườ ể ự ạ ừ ộ ề T do c nh tranh nhi uự ạ ề khi d n đ n s n xu t t p trung, r i t đó mà d n d n hình thành đ lo i đ c quy n. Ngoàiẫ ế ả ấ ậ ồ ừ ầ ầ ủ ạ ộ ề Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ4 [...]... và nhu c u,ị ữ ườ ườ ữ ả ấ ư ữ ứ ầ và cũng là đ u m i th c hi n giá tr và chuy n d ch giá tr c a hàng hoá;ầ ố ự ệ ị ể ị ị ủ - Th tr ng th hi n yêu c u tiêu th đ i v i m i ch ng lo i hàng hoá, t c là thị ườ ể ệ ầ ụ ố ớ ỗ ủ ạ ứ ể hi n đ c tr ng b n ch t c a th tr ng. M i ho t đ ng kinh doanh c a doanh nghi p làệ ặ ư ả ấ ủ ị ườ ọ ạ ộ ủ ệ nh m tho mãn yêu c u c a ng i tiêu dùng vì ng i tiêu dùng là... ứ ầ ổ ớ nâng cao ch t l ng đào t o đ i h c ngành Qu n lý Đ t đai, chúng tôi xây d ng giáo trìnhấ ượ ạ ạ ọ ả ấ ự "Th tr ng B t đ ng s n" nh m giúp sinh viên n m đ c nh ng ki n th c c b n v thị ườ ấ ộ ả ằ ắ ượ ữ ế ứ ơ ả ề ị tr ng B t đ ng s n; qu n lý nhà n c và chính sách pháp lu t v i th tr ng B t đ ngườ ấ ộ ả ả ướ ậ ớ ị ườ ấ ộ s n; th c tr ng th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam và m t s n . giá đ tộ ố ệ ụ ể ể ế ị ấ 553.2. Đ nh giá và đi u ch nh các lo i giá đ t c thị ề ỉ ạ ấ ụ ể 553.3. Đ nh giá đ t t i khu v c giáp ranhị ấ ạ ự 59Ch ng V:. ng B t đ ng s n" nh m giúp sinh viên n m đ c nh ng ki n th c c b n v thị ườ ấ ộ ả ằ ắ ượ ữ ế ứ ơ ả ề ị tr ng B t đ ng s n; qu n lý nhà n c và chính