“Giám định và bồi thường trong BH hàng hóa xuất nhập khẩu vận chuyển bằng đường biển tại Việt Nam”

Đề án Kinh tế phát triển
LỜI MỞ ĐẨU
Bất kì một cá nhân hay một tổ chức nào muốn sinh hoạt hay sản xuất
thì đều cần phải có đất đai, nhà ở, các cơng trình xây dựng... hay cịn gọi là
bất động sản. Vậy, bất động sản là gì? Theo Bộ luật dân sự của Nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì “bất động sản là những tài sản không di
dời được bào gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắng liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do luật pháp quy đinh”. Khi xã
hội ngày càng phát triển thì nhu cầu về nhà ở, đất đai…càng ngày càng cao.
Chính điều này đã góp phần khơng nhỏ trong việc hình thành và phát triển
của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản chính là sự tổng hồ
các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một
thời gian nhất định. Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp
phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi một quốc gia và nâng
cao đời sống của tầng lớp dân cư. Có vai trị trong việc góp phần thúc đẩy
sản xuất, huy động vốn cho đầu tư phát triển, là một cách để khai thác
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, góp phần mở rộng thị trường và quan
hệ đối ngoại, nâng cao đời sống nhân dân, ảnh hưởng đến sự phát triển của
xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách nhà đất, đổi mới quản lý đất đai, quản
lý bất động sản. Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia địi hỏi phải có
thị trường bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động
sản phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế, đặc biệt đối với các nước
đang phát triển, đất đai là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các
đối tác nước ngoài. Tuy nhiên, việc huy động vốn trong thị trường bất động
sản không phải là một vấn đề đơn giản. Thị trường bất động sản ở nước ta
trong những năm gần đây cũng khá là sôi động nhưng khơng ổn định do
nhiều ngun nhân nhưng có lẽ lí do chính đó là các doanh nghiệp gặp khó
khăn trong vấn đề huy động vốn. Chính vì vậy, em đã chọn đề tài : "
Vốn

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

1


Đề án Kinh tế phát triển
đầu tư cho thị trường bất động sản ở Việt Nam” để nêu lên tình hình vốn
trên thị trường bất động sản ở nước ta và một số những giải pháp cụ thể.
Nội dung đề án gồm: 3 chương
Chương I: Vốn đầu tư trên thị trường bất động sản
Chương II: Vốn đầu tư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam
Chương III: Giải pháp huy động và phân bổ hiệu quả vốn đầu tư cho
thị trường bất động sản ở Việt Nam
Em xin chân thành cảm ơn Tiến Sĩ Phạm Ngọc Linh đã giúp đỡ em
hoàn thành bài viết này!
Sinh viên
Nguyễn Thị Thu Huyền

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

2


Đề án Kinh tế phát triển
CHƯƠNG 1
VỐN ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Vốn đầu tư là gì?
Theo nghĩa chung nhất hoạt động đầu tư được hiểu là các hoạt động
làm tăng thêm (bao gồm cả nghĩa khôi phục) quy mơ của tài sản quốc gia.
Trong đó, tài sản quốc gia thường được chia thành hai nhóm là tài sản quốc

gia sản xuất (gọi là vốn sản xuất) và tài sản quốc gia phi sản xuất. Việc
nghiên cứu vấn đề đầu tư với tư cách là yếu tố nguồn lực cho tăng trưởng
kinh tế chỉ đặt ra khuôn khổ các hoạt động đầu tư vốn sản xuất tức là bộ
phận vốn trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất và dịch vụ của nền kinh
tế.
Vốn đầu tư sản xuất là toàn bộ giá trị các tư liệu sản xuất được hình
thành từ các hoạt động đầu tư nhằm bảo đảm tái sản xuất giản đơn và tái
sản xuất mở rộng tài sản sản xuất của quốc gia.
Trong đó, vốn đầu tư sản xuất lại được chia thành vốn đầu tư vào tài
sản cố định và vốn đầu tư vào tài sản lưu động.
- Vốn đầu tư tài sản cố định ngoài việc đáp ứng nhu cầu bù đắp hao
mịn trong q trình hoạt động của tài sản cố định mà nó cịn đảm bảo các
u cầu của q trình mở rộng quy mơ, dung lượng của nền kinh tế và yêu
cầu cải tiến, hiện đại hoá phù hợp với yêu cầu của sự phát triển.
- Vốn đầu tư vào tài sản lưu động một mặt đảm bảo các yêu cầu dự
trữ thường xuyên, ổn định các yếu tố sinh hoạt hàng ngày như cơm ăn,
nước uống…hay những nhu cầu dự trữ nguyên, nhiên liệu…Mặt khác, nó
giúp cho các nhà đầu tư tăng, giảm mức dự trữ hàng hoá tồn kho theo sự
biến động của giá cả, một hiện tượng đặc trưng trong nền kinh tế thị
trường.
Như vậy, hoạt động đẩu tư cho sản xuất là việc sử dụng vốn đầu tư để
phục hồi năng lực sản xuất cũ và tạo thêm năng lực sản xuất mới hay đó là
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

3


Đề án Kinh tế phát triển
quá trình thực hiện tái sản xuất các loại tài sản sản xuất. Vì thế mà hoạt
động đầu tư là hết sức cần thiết do bởi những lí do sau:

Trước tiên, đó là do tài sản cố định trong trong thời gian tham gia vào
quá trình sản xuất, giá trị sẽ bị giảm dần và chuyển dần từng phần vào
trong giá trị của sản phẩm. Trong khi đó, tài sản lưu động lại tham gia một
lần vào q trình sản xuất và chuyển tồn bộ giá trị vào bên trong giá trị
của sản phẩm đó. Chính vì thế mà chúng ta cần phải tiến hành đầu tư để bù
đắp giá trị tài sản cố định bị hao mòn đồng thời cũng để dự trữ nguyên vật
liệu cho quá trình sản xuất tiếp theo hay, đầu tư chính là nhằm thực hiện tái
sản xuất giản đơn tài sản sản xuất.
Lí do thứ hai chúng ta cần xét đến đó là cùng với sự phát triển ngày
càng cao của xã hội thì nhu cầu quy mơ sản xuất xã hội ngày càng mở
rộng, đòi hỏi phải tiến hành đầu tư nhằm tăng thêm tài sản cố định mới và
tăng thêm dự trữ tài sản lưu động. Nói cách khác, đây chính là hình thức
tái sản xuất mở rộng tài sản sản xuất.
Lí do tiếp theo nữa đó là sự tiến bộ của khoa học công nghệ diễn ra
khá là mạnh mẽ, nhiều thiết bị, máy móc hiện đại và tiên tiến ngày càng
xuất hiện thay thế những thiết bị, máy móc cũ đã ngày càng trở nên lạc hậu.
Vì vậy, muốn tăng năng suất đạt chất lượng cao tất yếu đòi hỏi phải tiến hành
đầu tư mới nhằm thay thế các tài sản sản xuất đã bị hao mịn vơ hình.
Hoạt động đầu tư thường được tiến hành dưới hai hình thức:
- Đầu tư trực tiếp là hoạt động đầu tư mà người có vốn tham gia trực
tiếp vào quá trình hoạt động và quản lý đầu tư, họ xác định được các mục
tiêu đầu tư cũng như phương thức hoạt động của các loại vốn mà họ bỏ ra.
- Đầu tư gián tiếp là hình thức bỏ vốn vào hoạt động kinh tế nhằm
đem lại hiệu quả cho người góp vốn cũng như cho xã hội nhưng khác với
đẩu tư trực tiếp đó là họ kơng trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
Đầu tư gián tiếp thường thơng qua dưới dạng tính phiếu, trái phiếu…Hình
thức này thường ít gặp rủi ro hơn so với đầu tư trực tiếp.
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

4

Đề án Kinh tế phát triển
Khi một doanh nghiệp quyết định đầu tư hay mua sắm tư liệu sản xuất
họ rất ít khi sử dụng tiền mặt để đầu tư hay trang trải chi phí mà thường
thơng qua các tổ chức tài chính như ngân hàng, các tổ chức tín dụng…và
họ điều tất nhiên là họ phải mất một khoản phí hay cịn gọi là lãi suất tiền
vay. Khi đó, doanh nghiệp có nhu cầu đối với các quỹ tín dụng hay chính
là nhu cầu đối với các khoản tiết kiệm của hộ gia đình gửi và để nhận lãi
suất tiền gửi. Chính vì thế mà ngân hàng hay tổ chức tài chính là những
trung gian tài chính thực hiện việc chuyển tiền tiết kiệm trong hộ gia đình
sang cho các doanh nghiệp có nhu cầu đầu tư.
Đối với các nước đang phát triển, quy mô và tỷ lệ tiết kiệm trong
nước của họ đều thấp không đáp ứng kịp với sự phát triển ngày càng cao
của nền kinh tế địi hỏi vốn đầu tư cao, chính vì thế mà các nước này phải
huy động thêm nguồn hỗ trợ từ nước ngồi.
Như vậy, muốn huy động vốn ta có thể lấy từ các nguồn sau:
- Vốn trong nước bao gồm:
+ Tiết kiệm của Chính phủ (các khoản thu – chi ngân sách)
+ Tiết kiệm của các doanh nghiệp
+ Tiết kiệm từ dân cư
- Vốn ngoài nước
+ vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI)
+ Vốn viện trợ phát triển chính thức (ODA)
+ Vốn các tổ chức phi chính phủ (NGO)
+ Vốn tín dụng thương mại
2. Vai trị của vốn đầu tư với nền kinh tế nói chung và thị trường
bất động sản nói riêng
2.1. Vai trị vốn đầu tư với nền kinh tế
Vốn đầu tư phát triển toàn xã hội là một chỉ tiêu đóng vai trị khá quan

trọng trong việc phát triển và tăng trưởng kinh tế.

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

5


Đề án Kinh tế phát triển
Đầu tư là một bộ phận lớn và thay đổi trong chi tiêu. Chính vì thế mà
những thay đổi trong đầu tư có thể tác động lớn đối với tổng cầu và do đó
sẽ tác động tới sản lượng và công ăn việc làm. Khi đẩu tư tăng lên nghĩa là
nhu cầu vể chi tiêu để mua sắm thiết bị, phương tiện vật tải, vật liệu xây
dựnng…cũng tăng lên. Ngoài ra, đầu tư tăng sẽ dẫn đến tăng vốn sản xuất,
điều đó có nghĩa là sẽ có thêm các nhà máy, thiết bị, phương tiện vận tải
mới được đưa vào sản xuất, làm tăng khả năng của nền sản xuất. Sự thay
đổi này làm tác động tới tổng cung. Như vậy, đến đây ta có thể kết luận, sự
thay đổi của vốn đầu tư ảnh hưởng đến cân bằng cung cầu của thị trường .
Vốn đầu tư không chỉ là cơ sở để tạo ra vốn sản xuất, tăng năng lực
sản xuất của các doanh nghiệp và của nền kinh tế mà còn là điều kiện để
nâng cao trình độ khoa học – cơng nghệ, góp phần đáng kể vào việc đầu tư
theo chiều sâu, hiện đại hố q trình sản xuất.
Bên cạnh đó, việc tăng vốn đầu tư cũng góp phần vàp việc giải quyết
công ăn việc làm cho người lao động khi mở ra các cơng trình xây dựng và
mở rộng quy mơ sản xuất.
Ngoài ra, cơ cấu sử dụng vốn đầu tư là điều kiện quan trọng tác động
vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế đất nước.
2.2. Vai trò của vốn đầu tư với thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - xã hội của mõi một quốc gia và nâng cao đời sống của
các tầng lớp dân cư. Thị trường bất động sản đóng vai trị khơng nhỏ trong

sự phát triển của mỗi một quốc gia. Cụ thể như sau:
Đầu tiên, thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, góp phần tạo điều
kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch
và theo định hướng phát triển kinh tế của mỗi quốc gia.

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

6


Đề án Kinh tế phát triển
Ngoài ra thị trường bất động sản còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêu
dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ, tiêu
dùng cho các hoạt động đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối giữa xây dựng,
mua bán, thuê mướn, thế chấp…bất động sản.
Trong điều kiện phát triển của kinh tế thị trường, người sản xuất lo
sản xuất ra các hàng hoá mà hàng hoá bất động sản đưa ra thị trường
không thể di dời về vị trí, trong khi người tiêu dùng cũng cần tìm hàng hố
bất động sản có vị trí nhất định, được xây dựng theo mẫu mã, tiêu chuẩn kĩ
thuật nhất định. Để giải quyết vấn đề này phải thông qua thị trường. Thị
trường góp phần thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật và công nghệ tiên
tiến, nâng cao chất lượng bất động sản, nâng cao hiệu quả sử dụng tài
nguyên đất.
Thị trường bất động sản còn thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản
xuất kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân
nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất trong tổng chi phí
sản xuất kinh doanh.
Thứ hai, thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư

phát triển
Thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho
tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản cố
định này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Rõ ràng sự tăng trưởng của
bất động sản trên thị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư.
Phát triển thị trường bất động sản được biểu hiện bằng hai cách: Thứ
nhất, tăng khối lượng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường ; thứ
hai, mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch mua, bán, chuyển nhượng,
cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn…làm tăng các quan hệ giao dịch cũng
là tăng lượng bất động sản nhất định trong giao dịch làm cho lượng hàng
hố như được tăng lên khơng bao giị cạn do đó làm tăng tốc độ tăng chu
chuyển vốn.
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

7


Đề án Kinh tế phát triển
Khi các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho sản
xuất kinh doanh không những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động
sản mà cịn có tác dụng khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu
tư phát triển.
Ngoài ra, khi giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh, Nhà nước
cung như doanh nghiệp không phải đầu tư vốn bằng tiền mà coi bất động
sản có sẵn, nhất là đất đai dùng làm vốn để gọi đầu tư trong và ngồi nước.
Bên cạnh đó, Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất của mình tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng mà quỹ đất không hề cạn kiệt.
Thứ ba, phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Khi thị trường bất động sản phát triển theo cách tăng khống lượng

hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trường sẽ là điều kiện cơ bản tăng
nguồn thu của Ngân sách Nhà nước.
Khi thị trường bất động sản phát triển theo hướng mở rộng và tăng
lượng các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lượng hàng hóa
nhưng qua nhiều lần giao dịch tức là tăng khối lượng hàng hố ln
chuyển, đó cũng là cách góp phần tăng nguồn thu của ngân sách Nhà nước
Thứ tư, phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị
trường và quan hệ đối ngoại.
Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh
tế quốc dân, có quan hệ mật thiết đến thị trường vốn, thị trường lao động,
thị trường hàng hoá; do đó, phát triển thị trường bất động sản ảnh hưởng
trực tiếp đến sự mở rộng phát triển các thị trường khác, cũng là góp phần
mở rộng phát triển thị trường chung.
Trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường
nói chung và thị trường bất động sản nói riêng khơng cịn chỉ bó hẹp trong
phạm vi quốc gia. Việc phát triển vượt ra khỏi một quốc gia chẳng những
tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia giao dịch bất động
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

8


Đề án Kinh tế phát triển
sản trên lãnh thổ của mỗi nước mà còn tạo điều kiện cho họ đầu tư phát
triển sản xuất, đầu tư kinh doanh bất động sản và họ cũng có thể cư trú,
sinh sống…Đó là cơ sở hình thành phát triển các quan hệ xã hội, tạo sự
thuận lợi hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc, cộng đồng…
góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
Thứ năm, thị trường bất động sản ảnh hướng đến sự ổn định xã hội
Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh cũng tức là chính sách

đất đai phù hợp, xã hội ổn định.
Ngược lại, khi thị trường bất động sản không hoạt động hoặc hoạt
động không lành mạnh: giá cả lên xuống thất thường, người có tiền thực
hiện đầu cơ, bn bán đất, lũng đoạn giá cả…sẽ tác động trực tiếp vào mọi
hoạt động xã hội, xáo trộn tư tưởng, sự hồi nghi vào chính sách pháp
luật…làm cho xã hội thiếu ổn định vì đất đai, nhà ở và các cơng trình khác
ln gắn chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và các hoạt
động xã hội của con người.
Thư sáu, thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của
nhân dân
Thị trường bất động sản phát triển góp phần thúc đẩy áp dụng khoa
học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các cộng
trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, nhu cầu văn hoá,
xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng. Ngoài ra, thị trường bất động sản
phát triển còn ảnh hưởng vào sự phát triển của thị trường hàng hố, thị
trường vốn...góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng
nhu cầu nhiều mặt của đời sống con người.
Qua những phân tích trên ta thấy thị trường bất động sản có tầm quan
trọng khơng nhỏ vào sự phát triển cả về kinh tế lẫn xã hội của mỗi một
quốc gia. Cũng như những thị trường khác thì yếu tố vốn trong thị trường
bất động sản khá là quan trọng. Nó quyết định đến sự phát triển, tăng
trưởng hay thất bại của mỗi doanh nghiệp.
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

9


Đề án Kinh tế phát triển
Vốn đầu tư vào thị trường bất động sản càng nhiều thì thị trường này
càng phát triển, nhiều cơng trình được xây dựng đáp ứng được nhu cầu

ngày càng cao của người dân, từ đó sẽ góp phần khơng nhỏ trong việc
nâng cao chất lượng đời sống của nhân dân. Ngồi ra nó cịn có thể tạo
thêm ra nhiều cơng trình xây dựng, giải quyết được cơng ăn việc làm cho
người lao động, góp phần làm tăng thêm thu nhập, ổn định cuộc sống của
họ.
Nếu nguồn vốn từ nước ngoài ngày càng đầu tư vào thị trường bất
động sản trong nước, điều này không chỉ làm thị trường bất động sản trong
nước càng phát triển, chất lượng cơ sở hạ tầng ngày càng nâng cao mà nó
cịn mở rộng mối quan hệ đối ngoại với các nước ngoài, học hỏi được
nhiều kinh nghiệm, nâng cao được trình độ khoa học, kĩ thuật…
Rõ ràng, vốn đầu tư có vai trị vơ cùng quan trọng khơng chỉ đối với
nền kinh tế nói chung mà nó cịn ảnh hưởng to lớn đến thị trường bất động
sản nói riêng. Chính vì vậy mà việc huy động vốn cho thị trường bất động
sản là vấn đề mỗi doanh nghiệp, cá nhân trong thị trường này đặt ưu tiên
lên hàng đầu.
3. Cơ cấu vốn đầu tư cho thị trường bất động sản
Cũng giống như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng có
các nguồn vốn như sau:
- vốn trong nước:
+ Nguồn vốn vay từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng
+ Huy động từ dân cư, các doanh nghiệp (nguồn vốn tự có).
+ liên kết giữa các cá nhân, doanh nghiệp ( góp vốn)
- vốn nước ngồi: chủ yếu là nguồn vốn FDI

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

10


Đề án Kinh tế phát triển

CHƯƠNG 2
VỐN ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
1. Tổng quan về sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động
sản ở Việt Nam
Thị trường bất động sản là một thị trường ngồi việc có quan hệ giao
dịch như của một xã hội dân sự, giao dịch mua bán, đặc thù của hàng hóa
bất động sản khơng chỉ liên quan tới thị trường vốn mà còn liên quan tới
đất, quy hoạch… chính vì thế mà thị trường bất động sản hết sức nhạy
cảm và rất dễ bị biến động vì bị chi phối bởi các yếu tố trên.
Thị trường bất động sản ở nước ta trước đây chưa sôi động, trong một
vài năm gần đây mới sơi động và nó cũng biến động rất nhiều. Cùng với
quá trình phát triển của đất nước thị trường này cũng đã có những đóng
góp lớn cho sự phát triển kinh tế, xã hội, phát triển đô thị.
Dưới đây sẽ là vài sơ lược về quá trình hình thành và phát triển của thị
trường bất động sản của nước ta.
1.1. Giai đoạn trước năm 1993
Trước năm 1990, nước ta là nước có nền kinh tế kế hoạch hoá tập
trung với thành phần kinh tế chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước, chính
vì vậy mà nhu cầu về bất động sản của các cá nhân và các tổ chức này
trong xã hội thường được giải quyết theo các kênh do nhà nước chỉ định.
Khi các doanh nghiệp cần trụ sở, văn phịng…thì sẽ được nhà nước cấp
vốn đầu tư để xây dựng hoặc chỉ định cho thuê theo giá ưu đãi từ các tổ
chức hay các doanh nghiệp nhà nước chuyên quản lý về nhà đất. Việc thuê
mướn thường là kết quả của sự thoả thuận giữa bộ chủ quản của doanh
nghiệp cần thuê bất động sản và UBND tỉnh – cơ quan chủ quản của các tổ
chức và doanh nghiệp chuyên doanh nhà đất tại địa phương đó.
Đối với các cá nhân làm việc tại doanh nghiệp và cơ quan nhà nước
thì nhu cầu nhà ở của họ thường được giải quyết bằng việc nhà nước cấp
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

11


Đề án Kinh tế phát triển
và cho thuê các căn hộ với giá rẻ nếu các cá nhân này đủ các điều kiện
như: thâm niên công tác, lương, quyết định điều động, số nhân khẩu gia
đình…
Như vậy, trong giai đoạn này nhà nước đã bao cấp bất động sản cho
toàn xã hội, giá thuê do nhà nước quy định rất thấp, khơng đủ để bù đắp
cho những chi phí đầu tư. Mặt khác, sau khi kí hợp đồng cấp và cho th,
các cơ quan quản lý nhà nước khơng cịn trách nhiệm gì với những căn hộ
đó, người sử dụng sẽ tự sửa chữa, bảo dưỡng, nâng cấp nơi ở của mình.
Chính vì thế mà trong giai đoạn này chưa tồn tại hoạt động kinh doanh bất
động sản theo đúng nghĩa là một ngành kinh doanh vì lợi nhuận.
Mặt khác, cũng trong thời gian này khuôn khổ pháp luật của nhà nước
ta cũng chưa cho phép tồn tại hoạt động kinh doanh bất động sản theo cơ
chế thị trường mà trái lại cịn kìm hãm nó như việc ban hành luật đất đai 87
quy định tại điều 5 như sau : “ nghiêm cấm mua, bán, xâm chiếm đất đai
canh tác thu tơ dưới mọi hình thức” và một số những nghị định khác như
nghị định số 30/HDBT 23/3/1989 hội đồng bộ trưởng hướng dẫn thi hành
đất 87 quy định “khi sử dụng đất chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc
khác, cây lâu năm theo quyết định 2 điều 49 luật đất đai thì UBND quận,
huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh xét để quyết định việc giao đất cho
người được nhận nhà ở, vật kiến trúc, cây lâu năm đó nêu việc sử dụng đất
đó là hợp lý và hợp pháp”.
1.2. Giai đoạn từ 1993 đến 2000
Nền kinh tế nước ta chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường, lúc
này hoạt động kinh doanh bất động sản mới thực sự ra đời. Do nhà nước
lúc này khơng thể gánh nổi vai trị bao cấp về bất động sản trong khi dân
số ngày càng tăng nhanh, số lượng các doanh nghiệp ngoài quốc doanh

xuất hiện càng nhiều, số lực lượng lao động ngoài quốc doanh cũng ngày
càng tăng lên, sự xuất hiện ngày càng nhiều của các doanh nghiệp, tổ chức
nước ngồi tại các thành phố lớn…chính vì thế mà nhu cầu về nhà ở, văn
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

12


Đề án Kinh tế phát triển
phòng, nhà xưởng, cửa hàng, cơng ty, khu vui chơi, giải trí…ngày càng
cao. Đây chính là động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của hoạt động kinh
doanh bất động sản.
Ngoài ra, việc ban hành luật đất đai 1993 của Quốc hội được coi là
nền tảng pháp lý quan trọng cho sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh
doanh bất động sản như hiện nay. Theo luật này thì đất đai vẫn thuộc
quyền sở hữu của toàn dân song nhà nước giao đất cho hộ người sử dụng
các quyền: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền
thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất, ngồi ra nhà nước cịn quy
định giá đất để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử
dụng đất.
1.3. Giai đoạn 2001-2003
Giai đoạn này còn được gọi là giai đoạn thị trường bất động sản bùng
nổ. Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến
động, tiếp đó là giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào quý II năm
2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam
giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố
lớn của các nước cơng nghiệp phát triển. Ngun nhân dẫn đến tình trạng
“bùng nổ” trên thị trường bất động sản là do:
- Nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục
vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia

tăng.
- Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ.
- Do chính sách nhà nước về đất đai. Kế thừa luật đất đai năm 1993,
luật đất đai năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục
đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước thì có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền
sử dụng đất, được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

13


Đề án Kinh tế phát triển
Quy định nhằm đã tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường bất động
sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư có đất để làm mặt bằng sản
xuất kinh doanh, khơng nhất thiết phải thuê đất của Nhà nước.
- Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất.
- Do thiếu thông tin về giá nhà đất. Hệ thống thông tin trên thị trường
bất động sản nước ta về cơ bản là không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó
tiếp cận. Thị trường bất động sản nước ta nhỏ hẹp về qui mô, giao dịch
không chính thức là phổ biến nên thường hay xuất hiện các cơn sốt về giá
cả do những thông tin mập mờ về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà
nước.
1.4. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Trong giai đoạn 2003-2005, thị trường bất động sản lại đóng băng. Từ
cuối năm 2003 đến nay, thị trường bất động sản nước ta diễn ra trầm lắng.
Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thông
kê: năm 2003, giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56%
và năm 2005 giảm 78%

Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ
nét. Qua khảo sát thực tế ở một số địa phương phía Bắc thì giá nhà đất có
nơi đã hạ tới 30-40% mà vẫn khơng có người mua. Ví dụ như nhà đất mặt
đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc(Vĩnh
Phúc), Đoan Hùng (Phú Thọ)…năm 2004 giá lên tới 700 – 800 triệu đồng/
mảnh (trên - dưới 100m2) thì nay bán giá 400 - 500 triệu đồng/mảnh mà
vẫn khơng có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nôi, TP.HCM, thị
trường bất động sản cũng không khá hơn là mấy. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh
Xuân, Mỹ Đình…năm 2004 rao với mức giá phổ biển là trên 20triệu đồng/
m2, đến nay chỉ rao bán mức trên dưới 15triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản
này là do:

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

14


Đề án Kinh tế phát triển
Thứ nhất, cầu giảm mạnh do:
+ Giá bất động sản ở Việt Nam đang được đánh giá ở mức quá cao so
với thu nhập thực tế. Thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở các đô thị
lớn như Hà Nội, TP.HCM vào khoảng 5.000USD/năm trong khi giá phổ
biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000USD tức là gấp 10 lần
lương hàng năm. Trong khi đó ở Châu Âu, một ngơi nhà điển hình thường
gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần, họ coi đó là
điều khơng bình thường. Điều này có nghĩa, giá bất động sản ở Việt Nam
đang ở mức khơng bình thường so với mặt bằng chung của thế giới. Ở Hà
Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu
đồng/m2, một mức giá hoàn toàn phi thực tế đối với khả năng mua của đối

tượng này. Theo quy luật của thị trường khi giá quá cao so với thu nhập
thực tế thì tất yếu sẽ làm cho cầu giảm mạnh. Đây cũng là nguyên nhân
chính làm thị trường bất động sản bị đóng băng trong thời gian vừa qua.
+ Tâm lý “chờ đợi” của người dân.
Vì giá bất động sản quá cao so với thế giới và so với thu nhập của
người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống
trong thời gian tới. Đồng thời, do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt
động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của
Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hồn thiện nên tâm lý người
dân cịn “chờ đợi” chưa mua ngay.
+ Nhu cầu đối với thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm
Sở dĩ như vậy là do Nhà nước điều hỉnh giá đất. Ngày 1/1/2005, bảng
giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí
đền bù giải toả lên cao (bình qn chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo
nguyên tắc thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật đất đai cao
hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí
khơng nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho điạp phương để giải phóng

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

15


Đề án Kinh tế phát triển
mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu
đơ thị giảm mạnh.
Ngồi ra việc lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh
cũng là nguyên nhân làm cho những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh
sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản. Do số lượng vốn để kinh doanh
bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc

thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi
nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực
đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương
và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao.
+ Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây. Đây cũng là một
trong những nguyên nhân gây ra việc cầu về thị trường bất động sản giảm
trong thời gian qua. Giá bất động sản được đánh giá là khá cao nhưng khi
giao dịch thường được tính bằng vàng nên việc giá vàng tăng mạnh mẽ
trong năm 2005 càng góp phần làm cho thị trường bất động sản “đóng
băng” hơn nữa.
+ Ngồi ra cịn phải kể đến thông tin tiêu cực trong xây dựng nhà ở
chung cư, chất lượng xây dựng các cơng trình nói chung và cụ thể chất
lượng nhà chung cư khơng đảm bảo…
Thứ hai, cung nhà đất tăng nhanh do giá bất động sản quá cao so với
thực tế
Hiện nay ở nước ta giá cả trên thị trường bất động sản vẫn là quá cao
so với giá thực tế tạo ra lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Chính điều này
dẫn tới việc ngày càng nhiều dự án được mở rộng khiến nguồn cung gia
tăng nhanh chóng nên trong thời gian qua trong quy hoạch sử dụng đất, các
địa phương đã để quỹ đất quá lớn để xây dựng nhà ở, các dự án xây dựng
chung cư cao cấp vẫn liên tục được khởi công, đặc biệt là tại các đô thị lớn
như Hà Nội, TPHCM.

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

16


Đề án Kinh tế phát triển
Thứ ba, do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường

bất động sản.
Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc
quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ
quan quản lý Nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất
động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư
và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế như: hạn chế tình
trạng mua bán đất khơng có giấy tờ hợp pháp và không hợp pháp, ban hành
các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ. Trong nghị định 181 ngày
29/10/2004, Chính phủ quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được
bán” không cho phép bán đất nền… đã tác động mạnh đến thị trường bất
động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư
khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với
các nhà đầu tư trong nước.
Nếu như thị trường bất động sản trong những năm từ 2003 – 2005
“đóng băng” thì thị trường bất động sản trong năm 2007 lại biến động theo
chiều hướng “sốt nóng”, giá tăng mạnh tại một số đơ thị lớn, chủ yếu là Hà
Nội và TP.HCM, tập trung vào mảng thị trường văn phòng, nhà ở cho thuê
và đất dự án. Việc tăng giá mạnh diễn ra ở từng phân mảng thị trường, ở
từng nơi, ở từng khu vực có sự khác nhau đáng kể.
Sang đầu năm 2008, thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp
hơn, trong 2 tháng đầu năm, giá thị trường tự do tại Hà Nội và TP. HCM
tăng khá cao, trung bình từ 10 - 20%; từ đầu tháng 3, trên thị trường bất
động sản, giá cả lại có xu hướng giảm mạnh, số lượng rao bán cao hơn
nhiều số lượng giao dịch thành công. Giá cả thị trường bất động sản giảm
mạnh, từ 35 - 40% so với giá đầu năm trên thị trường TP. HCM...
Mặc dù cho đến nay, Việt Nam vẫn chưa đủ thông tin để đánh giá đầy
đủ mức độ phát triển của thị trường bất động sản, song sự biến động giá cả
như vậy cho thấy, thị trường bất động sản ở Việt Nam thiếu tính bền vững,
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

17


Đề án Kinh tế phát triển
sự phát triển thiếu ổn định. Điều này sẽ ảnh hưởng nhất định đến hoạt động
của các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Dưới đây là số liệu đóng góp của bất động sản vào GDP trong năm
2003-2004
Tổng sản phẩm GDP chia theo ngành năm 2003-2004

Tổng cộng
Ngành xây dựng
Bất động sản

2003
Tỷ trọng (%)
2004
613.443
100
713.071
37.100
6,05
44.558
27.287
4,45
31.303
(theo nguồn Tổng Cục Thống Kê)

Tỷ trọng (%)
100

6,25
4,39

2. Thực trạng vốn đầu tư trong thị trường bất động sản
2.1. Vốn đầu tư trong nước
2.1.1. Vốn tự có
Như phân tích ở trên, ta thấy giá bất động sản ở nước ta trong mấy
năm gần đây khá là cao do đó địi hỏi phải có nguồn vốn khá là lớn mới có
thể kinh doanh và hoạt động được trên thị trường này.
Do thu nhập của nước ta còn thấp nên nguồn vốn tự bỏ ra kinh doanh
trên thị trường bất động sản cịn khá ít, thường thì các doanh nghiệp hay cá
nhân này chỉ bỏ ra khoảng 30% vốn tự chính vì vậy mà nguồn vốn chủ yếu
có được là do đi vay ở các ngân hàng hay các tổ chức tín dụng hoặc là góp
vốn lại với nhau.
2.1.2. Vốn vay ngân hàng
Theo thống kê hiện nay, tiềm lực tài chính của hầu hết các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn hạn chế nên vẫn phải phụ thuộc
vào nguồn vốn ngân hàng. Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở
nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều dự án tỷ
lệ cho vay lên tới 70 – 80% tổng vốn đầu tư với thời hạn 10-15 năm. Trước
tình trạng trên, các ngân hàng sau một thời gian “mở cửa” cho vay bất
động sản thì hiện nay các ngân hàng trở nên thận trọng hơn, từ chối nhiều

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

18


Đề án Kinh tế phát triển
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Vì vậy, tốc độ tăng trưởng cho vay

đầu tư bất động sản của hệ thống ngân hàng đã giảm từ 25% năm 2005
xuống còn 9% năm 2006 và trong năm 2007 là 6-7%.
Cụ thể, trong năm 2007, theo thống kê của NHNN, trên cơ sở báo cáo
của các NHTM, cho vay lĩnh vực bất động sản chiếm 11,4% và đến ngày
31/5/2008, tỷ trọng này còn 10,1%, đến cuối tháng 6, tỷ trọng này giảm
hơn khoảng 9,96%. Về tốc độ tăng, cho vay trong lĩnh vực bất động sản 6
tháng đầu năm 2008 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng dư nợ tín dụng
chung tăng hơn 18%. Các khoản cho vay bất động sản chủ yếu tập trung ở
các thành phố lớn như TP. HCM 60%, Hà Nội 17%...
Trong cho vay bất động sản, cho vay mua và xây nhà để bán chiếm
9% tổng dư nợ cho vay bất động sản, còn lại là cho vay xây dựng khu đô
thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản
xuất - kinh doanh, mua nhà, sửa nhà...
Như vậy, mức độ cho vay trong lĩnh vực BĐS, xét về tổng thể chưa
phải là lớn trong hoạt động tín dụng của các NHTM. Điều đó cho phép các
NHTM có thể chống đỡ được rủi ro phát sinh bởi biến động "thăng trầm"
trên thị trường BĐS.
Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm ở đây là: thứ nhất, mức độ cho vay
trong lĩnh vực BĐS giữa các ngân hàng là rất khác nhau. Nếu chia theo
khối ngân hàng thì các NHTM nhà nước (bao gồm cả Ngân hàng Ngoại
thương) có tỷ trọng cho vay bất động sản là 7,8% so với tổng dư nợ của
khối này; khối NHTM cổ phần là khoảng 19%. Đơn lẻ cũng có những
ngân hàng cho vay bất động sản tỷ trọng lên tới 30% tổng dư nợ (những
ngân hàng này chủ yếu là ngân hàng nhỏ).
Thứ hai, trong cơ cấu kỳ hạn cho vay bất động sản thì cho vay trung,
dài hạn chiếm 74%, cho vay ngắn hạn 26%. Các khoản cho vay dài hạn
thường từ 20 - 30 năm, trong khi nguồn vốn huy động của các NHTM kỳ

Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

19


Đề án Kinh tế phát triển
hạn tối đa chỉ là 10 - 15 năm. Vì vậy, mất cân đối kỳ hạn, lãi suất cũng là
những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay bất động sản.
Thứ ba, trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau,
thị trường bất động sản có những diễn biến bất thường, khó dự đốn, thơng
tin về thị trường bất động sản cịn thiếu, tình hình tài chính của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản cịn thiếu minh bạch... chính vì thế mà
việc cho vay lĩnh vực bất động sản của các NHTM sẽ có mức độ rủi ro rất
cao.
Đến thời điểm hiện nay, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động
sản của các ngân hàng tăng cả về số vốn và số dự án. Theo NHNN, dư nợ
cho vay bất động sản chiếm 9,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống, với con
số tuyệt đối lên đến khoảng 115.000 tỉ đồng, 75% dư nợ bất động sản cho
vay là tại Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với
khoảng 18.500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60%, tương ứng
với trên 68.000 tỷ đồng. Các địa phương khác cũng có số vốn cho vay bất
động sản khá là Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu….
Nhìn vào con số tổng dư nợ, nếu như chỉ 2/3 số dư nợ đó biến thành nợ
xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng. Đây là con số rất lớn đối với ngân sách
của Việt Nam cũng như là khả năng can thiệp của Ngân hàng Nhà nước.
Vì vậy, để hạn chế những rủi ro, hiện nay các ngân hàng thương mại
đang có những quy trình tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay bất động
sản. Khi cho vay, các ngân hàng đều thẩm định ở mức an tồn tối đa.
Thơng thường, với một miếng đất có giá thị trường 100, các ngân hàng chỉ
định giá 50 và cho vay 70% của 50% đó nên mức độ rủi ro rất thấp.
Khi một cá nhân hay một doanh nghiệp muốn vay vốn cần phải có tài
sản đảm bảo với các ngân hàng và thông thường các doanh nghiệp này

thường phải thế chấp bất động sản để bảo đảm các khoản vay của mình.
Theo thơng lệ quốc tế, cho vay thế chấp bất động sản chiếm tới 70%
tổng dư nợ nhưng tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% do khách hàng lớn
Nguyễn Thị Thu Huyền - KTPT 47B

20