THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN PHƯƠNG NAM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC
ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN PHƯƠNG NAM THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
LỚP
KHỐ
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN PHƯỚC THÀNH
04124068
DH04QL
2004 – 2008
Quản Lý Đất Đai

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2008-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT


NGUYỄN PHƯỚC THÀNH

“THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ MỤC
ĐÍCH THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN PHƯƠNG NAM THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: GV. Ngơ Thị Ngọc Hà
Trường Đại học Nơng Lâm TP. Hồ Chí Minh
Ký tên

- Tháng 7 năm 2008-


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Phước Thành, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm
Đề tài: “Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phục Vụ Mục Đích Thế Chấp Tại
Ngân Hàng thương mại cổ phần Phương Nam Tp.Hcm”
Giáo viên hướng dẫn: Giảng viên Ngô Thị Ngọc Hà, Bộ Môn Kinh Tế Đất
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Thực hiện công tác thẩm định để tiến hành xác

định giá trị bất động sản 113 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 26, Quận Bình Thạnh, Thành Phố
Hồ Chí Minh giúp Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam quyết định khoản vay
đối với khách hàng là chủ sở hữu bất động sản đó. Trên cơ sở lý luận về thẩm định giá
Bất động sản và về hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản thế chấp tại các ngân
hàng, sử dụng các phương pháp như phương pháp thống kê, điều tra thu thập số liệu,
phân tích tổng hợp…, đề tài đã tiến hành thực hiện những nội dung cụ thể sau:
 Thẩm định giá bất động sản: 113 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 26, Quận Bình
Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh.
 Nhận xét đánh giá: thuận lợi và khó khăn trong quá trình tiến hành thẩm
định.
Sau bốn tháng thực hiện, đề tài đã đạt được một số kết quả như sau:
 Hiểu và vận dụng quy trình thẩm định giá bất động sản kết hợp với việc áp
dụng các phương pháp định giá để tiến hành định giá cho từng bất động sản.
 Học hỏi được nhiều kiến thức thực tế, kinh nghiệm và tác phong làm việc.
 Thẩm định bất động sản 113 Đinh Bộ Lĩnh, Phường 26, Quận Bình Thành,
Thành phố Hồ Chí Minh, kết quả thu được là ước tính được tổng giá trị của bất động
sản thẩm định là 4,93 tỷ đồng, giá trị thế chấp của bất động sản thẩm định là 3,69 tỷ
đồng.


MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trang 1

PHẦN I: TỔNG QUAN

2

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2

I.1.1. Những vấn đề chung về bất động sản và thị trường bất động sản

2

I.1.1.1. Bất động sản

2

I.1.1.2. Thị trường bất động sản

3

I.1.2. Những khái niệm và nguyên tắc làm cơ sở cho
thẩm định giá bất động sản
I.1.2.1. Những khái niệm
I.1.2.2. Những nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

7
7
10

I.1.3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

13

I.1.4. Cơ sở lý luận về cho vay có bảm đảm bằng tài sản thế chấp

là bất động sản (gọi tắc là cho vay thế chấp bất động sản)

15

I.1.4.1. Khái niệm cho vay thế chấp bất động sản

15

I.1.4.2. Mục đích việc cho vay thế chấp bất động sản

15

I.1.4.3. Các loại bất động sản thế chấp

16

I.1.4.4. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

17

I.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ

18

I.3. CƠ SỞ THỰC TIỄN

20

I.4. TỔNG QUAN VỀ ĐỊA BÀN THỰC TẬP VÀ NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI

20

I.4.1. Giới thiệu tổng quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam

20

I.4.2. Giới thiệu tổng quát về Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản
trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam
I.5. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ QUY TRÌNH
THỰC HIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

21
22

I.5.1. Nội dung nghiên cứu

22

I.5.2. Phương pháp nghiên cứu

22

I.5.3. Quy trình thẩm định

23


PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

25

II.1. XÁC ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ

25

II.1.1. Giới thiệu chung về Quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh

25

II.1.2. Vị trí bất động sản thẩm định

27

II.2. PHÂN TÍCH ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG

28

II.2.1. Diễn biến thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh

28

II.2.2. Đặc điểm thị trường tại khu vực bất động sản thẩm định tọa lạc

30

II.3. PHÂN TÍCH ĐẶC ĐIỂM CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH

30

II.3.1. Pháp lý bất động sản thẩm định giá

30

II.3.2. Đặc điểm kinh tế và kỹ thuật bất động sản thẩm định giá

31

II.4. CƠ SỞ TIẾN HÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

33

II.4.1. Mục đích và quan điểm định giá bất động sản

33

II.4.2. Căn cứ và cơ sở định giá

35

II.5. LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ

35

II.6. ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG

37

II.6.1. Đánh giá giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng trên đất

37

II.6.2. Ước tính giá trị cịn lại của cơng trình xây dựng trên đất

39

II.7. ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ ĐẤT
II.7.1. Phân tích đặc điểm của những bất động sản so sánh

39
39

II.7.1.1. Tài sản so sánh 1

40

II.7.1.2. Tài sản so sánh 2

41

II.7.1.3. Tài sản so sánh 3

42

II.7.1.4. Tài sản so sánh 4

43

II.7.2. Ước tính giá trị cơng trình xây dựng còn lại trên đất
của các tài sản so sánh

45

II.7.3. Thực hiện điều chỉnh sự chênh lệch của
bất động sản thẩm định giá với những bất động sản so sánh

47

II.7.3.1. Tài sản so sánh 1 với tài sản thẩm định

47

II.7.3.2. Tài sản so sánh 2 với tài sản thẩm định

49

II.7.3.3. Tài sản so sánh 3 với tài sản thẩm định

51

II.7.3.4. Tài sản so sánh 4 với tài sản thẩm định

53


II.7.3.5. Kết quả của quá trình điều chỉnh sự chênh lệch
giữa tài sản thẩm định với những tài sản so sánh

55

II.7.4. Kết quả thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

56

II.8. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

56

II.9. NHẬN XÉT VỀ QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH

56

KẾT LUẬN

57

KIẾN NGHỊ

57

TÀI LIỆU THAM KHẢO

58

PHỤ LỤC

59


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

ĐẶT VẤN ĐỀ

Lý do thực hiện đề tài:
Trong bối cảnh hội nhập như ngày nay, hầu hết các ngân hàng đang đứng
trước sự cạnh tranh rất lớn khơng chỉ trong nước mà cịn với cả các ngân hàng ngoài
nước. Điều này vừa là thách thức và cũng là thời cơ cho các ngân hàng khơng ngừng
nổ lực để có thể đứng vững và phát huy uy tín, thương hiệu trên thị trường.
Trong tất cả các hoạt động kinh doanh của ngân hàng thì tín dụng là hoạt
động mang lại doanh thu cao nhất nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất. Để cho hoạt
động tín dụng ngày càng phát huy hiệu quả, các ngân hàng không chỉ cạnh tranh bằng
cách mở rộng thêm nhiều danh mục cho vay nhằm thỏa mãn tốt nhất nhu cầu của mọi
đối tượng khách hàng mà còn phải làm sao nâng cao được chất lượng tín dụng. Bên
cạnh đó, các giải pháp để đảm bảo an toàn cho các khoản vay cũng được đặt ra và hầu
như các ngân hàng ở nước ta đều lấy tài sản của khách hàng làm cơ sở quyết định tín
dụng. Vấn đề được đặt ra là làm thế nào để xác định giá trị của tài sản thế chấp để vừa
giúp cho ngân hàng tránh được rủi ro lại vừa thu hút được nhiều khách hàng. Chính vì
thế, cơng tác thẩm định giá tài sản cần phải ngày một hoàn thiện và trở nên chun
nghiệp hơn. Đó là lý do tơi thực hiện đề tài “Thẩm Định Giá Bất Động Sản Phục Vụ
Mục Đích Thế Chấp Tại Ngân Hàng thương mại cổ phần Phương Nam Thành phố
Hồa Chí Minh” để có những nhận định về hoạt động thẩm định giá tại thành phố nói
chung và tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam nói riêng.
Mục tiêu nghiên cứu: xác định giá trị bất động sản thế chấp làm cơ sở cho hoạt
động vay vốn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam.
Đối tượng nghiên cứu:
 Giá trị bất động sản thế chấp và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
thế chấp.
 Diễn biến thị trường bất động sản ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế
chấp.

Phạm vi nghiên cứu:
 Giới hạn và thời gian: đề tài được thực hiện trong thời gian 4 tháng, từ ngày
15 tháng 3 đến hết ngày 15 tháng 7 năm 2008
 Giới hạn về không gian: đề tài được nghiên cứu trong phạm vi Công ty Quản
lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam.
 Giới hạn về nội dung: sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất
động sản nhà phố phục vụ mục đích thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần
Phương Nam.

Trang 1


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

PHẦN I: TỔNG QUAN

I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
I.1.1. Những vấn đề chung về bất động sản và thị trường bất động sản
I.1.1.1. Bất động sản
a. Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà
cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những
bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của

mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động
sản”.
Theo Điều 174 Bộ luật dân sự 2005 Việt Nam qui định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
1.

Đất đai

2.
Nhà ở, các cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, các cơng trình xây dựng đó
3.

Các tài sản khác gắn liền với đất

4.

Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

b. Thuộc tính của bất động sản
Bất động sản có những thuộc tính sau:
 Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sang
nơi khác, mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định tại địa điểm nó tọa lạc. Điều
này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của nó
và thường mang đậm tính chất địa phương.
 Tính khơng đồng nhất: sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mơ, diện tích
của thửa đất và các cơng trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản.
Mỗi thửa đất là cố định ở một địa điểm không thể chia cắt mang đi, nên khơng thể có
hai thửa đất nào giống nhau hồn tồn, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với

đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.

Trang 2


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

 Tính khan hiếm: diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triển
của dân số. Sự phát triển của đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với
mơi trường sinh thái, diện tích đất sản suất và diện tích đất ở. Nhu cầu đất đai và nhà ở
của con người thường vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn
tạo ra sự khan hiếm trên thị trường bất động sản.
 Tính bền vững và lâu dài: bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững
cao, đời sống kinh tế dài.
c. Đặc trưng của bất động sản
 Khả năng co giãn của cung kém
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động
sản so với sự biến động của giá cả. Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặt sau:
 Sự phát triển của đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên môi
trường.
 Việc xây dựng các cơng trình trên đất địi hỏi nhiều thời gian, công sức
và tiền của.
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ
quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
 Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao
Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao đối với chủ sở hữu nên mọi
giao dịch liên quan đến bất động sản đều phải được cân nhắc cẩn thận đòi hỏi nhiều
thời gian để xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác, thời gian mua bán cũng tùy

thuộc vào thời gian chuyển quyền sở hữu theo quy định của luật pháp.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
Giá trị cao cùng thời gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành
tiền mặt kém kinh hoạt. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế
chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu.
 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia, gắn liền với đời sống
sinh hoạt của nhân dân với sự biến động về đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh
tế, chính trị của quốc gia đó; chính vì thế, nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt
chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
I.1.1.2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường mà trong đó những người mua và
người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động
sản thông qua cơ chế giá.

Trang 3


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

Những người bán và những người mua có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại
một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc.
Giá cả bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản. Thị trường bất
động sản có thể là địa phương, quốc gia hay quốc tế. Những vị trí vừa và nhỏ thích
hợp việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa phương.
Cịn những vị trí lớn giành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan tâm
của các nhà đầu tư phát triển lớn. Các tổ chức đầu tư phát triển quốc tế cịn có thể kinh

doanh tạo nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ những điều kiện thuận lợi trong
bối cảnh quốc tế nhất định.
b. Những đặc trưng

Khơng có thị trường
trung tâm
(1)
Thị trường mang tính
chất địa phương

Thị trường cạnh tranh
khơng hồn hảo

(5)

(2)

(3)

Thị trường
bất động
sản

(4)

Nhạy cảm với các biến
động kinh tế chính trị

Là thị trường có
quan hệ mật thiết với

các ngành sản xuất
kinh doanh khác

(1) Khơng có thị trường trung tâm
Đối với thị trường bất động sản thì khơng có địa điểm cho thị trường chính
thức, việc mua bán bất động sản thường thơng qua các đơn vị kinh doanh bất động sản
bằng sự liên hệ trực tiếp với người có nhu cầu mua bán hoặc người mua tìm đến trực
tiếp trao đổi thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, phương
tiện truyền thơng, phổ biến hơn cả là thơng qua những người mơi giới.
(2) Thị trường mang tính chất địa phương
Đặc tính của đất đai là bền vững, không thể tiêu hủy, chia cắt mang đi; sự
khan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thải đất ở khu vực
khác.
Đây là điều quan trọng mà thẩm định viên cần quán triệt khi thẩm định giá bất
động sản. Các yếu tố như: tập quán trong mua bán bất động sản ở địa phương, đặc
điểm cụ thể của từng bất động sản bao gồm: địa điểm, hình dáng, quy mơ, tình trạng
pháp lý, mơi trường xung quanh,… cần được chú ý và xem xét đúng mức.
(3) Là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo

Trang 4


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thị
trường bất động sản kém hoàn hảo hơn hàng hóa thơng dụng khác.
Biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thơng
thường, địi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của nhà nước đặc biệt là trong công tác quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
(4) Là thị trường có quan hệ mật thiết với các ngành sản suất kinh doanh khác
Bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu
tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản suất kinh doanh. Giữa tài sản lưu
động và tài sản cố định thì tích lũy của tài sản cố định chiếm nhiều lần. Việc khai
thông thị trường bất động sản không chỉ thuận lợi cho các nhà sản suất kinh doanh bất
động sản mà cho cả các ngành kinh doanh khác có thể đưa bất động sản tích lũy tham
gia vào hoạt động kinh tế.
(5) Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị
Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên
khi kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm. Và
ngồi ra nó cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, các văn bản pháp luật, văn
hóa và xã hội.
c. Phân khúc thị trường
 Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn,
cao ốc văn phịng
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đơ thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh
doanh, điều kiện hạ tầng tốt, giá trị bất động sản ở các thị trường này rất cao do khả
năng sinh lợi lớn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.
Sự lạc hậu về địa điểm và chức năng là sự cân nhắc quan trọng như về thiết kế
kiến trúc, nguyên vật liệu và lắp đặt để có thể bắt kịp tiêu chuẩn hiện đại nhanh hơn.
 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
Thị trường trường này chủ yếu là ở các vùng nơng thơn.
Thị trường này cịn mang tính chất sơ khai, phát sinh do nhu cầu chuyển dịch
và tích tụ đất sản suất nơng nghiệp trong nội bộ nhân dân.
Giá trị của đất nông nghiệp thường được đo bằng hóa lợi (lợi nhuận) thu
hoạch trên mảnh đất đó.
Thị trường này hiện nay chưa được các nhà thẩm định giá quan tâm đúng mức
nên rất thiếu thông tin cụ thể, chi tiết.
 Thị trường nhà xưởng công nghiệp

Thị trường hình thành ở các khu vực ven đơ thị và ngoại thành được quy
hoạch dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản suất gồm các khu công nghiệp tập trung
hoặc các nhà máy đơn lẻ.

Trang 5


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

Quy mô đất rộng thường được hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng
đất từ đất sản suất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng, hoang hóa.
Xu thế phát triển là các khu công nghiệp tập trung chuyên ngành hoặc đa
ngành để dễ dàng quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.
d. Những thành phần tham gia thị trường
 Nhà nước: trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng
có vai trị rất lớn trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản,
thể hiện trên một số điểm sau:
Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về việc sử
dụng đất và xây dựng nhà xưởng.
Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng chỉnh trang đơ
thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan Nhà nước,
nguồn bất động sản này có thể được xây dựng thành các khu chung cư, văn phòng…
Đây là nguồn cung ứng khá quan trọng cho thị trường bất động sản.
 Nhà đầu tư: bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào
các ngành kinh tế khác.
Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trị của họ trên thị
trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là

trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho
hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục, …
Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản. Vai trò của họ là đặc
biệt quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất
động sản trở nên sôi động và phát triển. Trên thị trường họ vừa đóng vai trị người mua
vừa đóng vai trị người bán trong đó vai trị người bán là chủ yếu. Họ mua những bất
động sản bao gồm đất và tài sản trên đất hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau
đó chuyển nhượng lại.
 Người mua và người bán thông thường: họ là những người dân bình thường
có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau. Họ có thể là:
Người mua đơn thuần.
Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào
việc khác.
Vừa bán vừa mua: bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác
do nhu cầu chuyển nơi sinh sống. Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh
bất động sản nhắm tới.
 Người môi giới: họ là những người tư vấn cung cấp cho người mua, người
bán những thông tin cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà
hoạt động thị trường bất động sản được trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông
tin về thị trường bất động sản mà nhà thẩm định giá cần quan tâm. Trong tình hình

Trang 6


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

hiện nay ở nước ta việc mơi giới mua bán bất động sản nói chung thường thông qua
những nhà môi giới cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chun mơn và khơng

có sự quản lý của Nhà nước. Do vậy, cần sớm hình thành những cơng ty mơi giới bất
động sản để đưa vào hoạt động môi giới bất động sản đi nề nếp, tạo điều kiện thuân lợi
phát triển thị trường bất động sản.
I.1.2. Những khái niệm và nguyên tắc làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
I.1.2.1. Những khái niệm
a. Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể cho mục đích đã được xác định rõ, trong điều kiện của một thị trường
nhất định và bằng phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản cũng theo những phương pháp chung của thẩm
định giá điều quan trọng đối với thẩm định viên là hiểu thấu đáo, áp dụng thành thạo
và giải thích rõ ràng các phương pháp thích hợp. Đạt được mục tiêu này, thẩm định
viên sẽ góp phần hoàn thiện và làm tăng tin cậy đối với thẩm định giá theo giá trị thị
trường và làm lành mạnh thị trường tài sản.
b. Giá trị
Giá cả là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số tiền được yêu cầu, được đưa
ra hoặc được trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định. Giá cả thể hiện giá trị
tương đối căn cứ vào hàng hóa hoặc dịch vụ do người mua hoặc người bán quan tâm
trong từng trường hợp nhất định.
Giá trị là khái niệm kinh tế có liên quan đến giá cả, chủ yếu do người mua hoặc
người bán xác định. Giá trị khơng có trên thực tế mà là mức giá dự tính sẽ phải trả đối
với hàng hóa hoặc dịch vụ tại một thời điểm nhất định theo đúng với nghĩa giá trị.
Khái niệm kinh tế về giá trị phản ánh tình hình thị trường lợi nhuận của người được
hưởng dịch vụ vào thời điểm thẩm định giá.
Chi phí là một khái niệm liên quan đến sản suất, là một số lượng tiền cần thiết
để sản suất, chế tạo ra hàng hóa, dịch vụ. Khi hàng hóa hay dịch vụ được hồn tất thì
chi phí của hàng hóa hay dịch vụ đó được gọi là giá gốc, chi phí đó đã trở thành một
thực tế lịch sử.
c. Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là

người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản; vào
thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị cơng khai mà tại đó bên bán và bên mua
đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao
đổi một cách khách quan và độc lập”.
Hàng hóa, dịch vụ đem trao đổi trên thị trường thì lúc này giá cả là một biểu
hiện của giá trị của hàng hóa, dịch vụ đó thơng qua trao đổi.
Người bán người mua khơng chịu áp lực nào cũng như khơng nhiệt tình q
mức phải mua cũng như phải bán thì mới thể hiện đúng giá thị trường.
Trang 7


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

Thời điểm thẩm định giá: giá thị trường gắn liền với điều kiện thị trường vì vậy
nó mang tính thời điểm của một ngày tháng cụ thể cho trước, các điều kiện thị trường
có thể thay đổi theo thời gian, chính vì vậy giá trị ước tính khơng cịn chính xác và phù
hợp nữa.
Tiếp thị phù hợp: quảng cáo phải phù hợp, không gian dối.
Trên thị trường trao đổi khách quan độc lập nghĩa là giữa người bán và người
mua khơng có ràng buộc quan hệ gì với nhau (anh em, cha mẹ,…).
Hiểu biết lẫn nhau: đặc điểm của tài sản được giao dịch người mua và người
bán phải biết rõ ràng. Nếu không giữa hai bên sẽ dễ lầm khi khơng có thơng tin đầy
đủ.
Giá thị trường của bất động sản là biểu hiện cho sự chấp nhận trên thị trường về
thuộc tín hữu dụng của bất động sản chứ không phải là biểu hiện tình trạng vật chất
của bất động sản.
d. Giá trị phi thị trường
 “ Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản

dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua
được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị
trường không điển hình hay khơng bình thường”.
 Giá trị phi thị trường là khái niệm chung nhất để chỉ kết quả ước tính của
các loại giá trị sau:
(1) Giá trị trong sử dụng: là giá trị một tài sản khi nó đang được một người cụ
thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định, vì thế tài sản đó khơng liên quan đến
thị trường. Loại giá trị này thể hiện ở một tài sản nhất định góp vào một doanh nghiệp
với tư cách là một bộ phận của tài sản doanh nghiệp, khơng tính đến giá trị sử dụng tối
ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó được
mang ra bán.
(2) Giá trị đầu tư: là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập
tương lai của tài sản. Nó bị ảnh hưởng bởi:
 Khả năng của nhà đầu tư có được nguồn vốn tài chính.
 Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của nó.
 Thu nhập khác của nhà đầu tư.
 Tình trạng thuế như một kết quả thu được của tài sản.
 Các mục đích khác của nhà đầu tư.
 Giá trị đầu tư của một tài sản thường khác nhau đối với những nhà đầu tư
riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường vẫn giữ nguyên.
(3) Giá trị đặc biệt: là khái niệm có liên quan đến những yếu tố đặc biệt có thể
làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường.

Trang 8


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

(4) Giá trị có thể tính thuế: là giá trị dựa trên các khái niệm trong phạm vi luật
pháp liên quan đến việc thuê mướn hoặc thu thuế tài sản.
(5) Giá trị tìm được theo phương pháp chi phí thay thế khấu hao.
(6) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ bán
tài sản trong phạm vi thời gian quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao
dịch mua bán theo giá trị thị trường.
(7) Giá trị bảo hiểm: là giá trị quy định trong chính sách hoặc hợp đồng bảo
hiểm.
(8) Giá trị doanh nghiệp: là giá trị toàn bộ của một doanh nghiệp.
e. Những yếu tố tác động đến giá bất động sản
 Các yếu tố vĩ mơ
(1) Chính sách của nhà nước: đây là yếu tố có tác động rất lớn và trực tiếp đến
giá bất động sản thể hiện trên các mặt chủ yếu như:
 Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, quyền sử dụng, chuyển
nhượng bất động sản, … Sự thay đổi qui định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá
bất động sản trên thị trường.
 Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến
quyền sử dụng đất.
 Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về quyền sử dụng đất cho
từng khu vực.
(2) Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương
 Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động
sản nên ảnh hưởng đến giá.
 Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với gia tăng kinh tế như: thu nhập
quốc dân của quốc gia và địa phương.
(3) Cung cầu bất động sản: cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác,
giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:
+ Sự tăng trưởng kinh tế và các nhu cầu phát triển.
+ Thu nhập.

+ Việc làm và nghề nghiệp.
+ Thị trường tài chính.
+ Các yếu tố khách quan (động đất, sóng thần, …).
+ Sự dao động của giá vàng.
+ Phong tục tập quán.
Trang 9


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

+ Kỳ vọng của người mua tương lai.
+ Đơ thị hóa.
+ Sự phát triển và hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
 Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:
+ Phát triển kinh tế.
+ Quy hoạch.
+ Vốn đầu tư xây dựng bất động sản.
+ Lực lượng tham gia thị trường.
+ Sản phẩm song đôi.
+ Giá bất động sản.
+ Chuyển đổi mục đích sử dụng.
+ Sự tham gia của Nhà nước.
+ Sự phát triển của kết cấu hạ tầng.
(4) Các yếu tố xã hội và tâm lý: các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội
phương Đơng, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường.
 Các yếu tố vi mơ: yếu tố này liên quan đến đặc tính vật lý của tài sản như:
(1) Địa điểm trên đó có tài sản (khả năng sinh lời càng cao thì giá trị của tài sản
càng lớn).

(2) Kích thước loại nhà và tuổi thọ của tài sản.
(3) Yếu tố môi trường.
 Bất động sản ở thành phố có giá trị cao gấp nhiều lần so với ở nông thôn.
Môi trường địa phương như là giai cấp xã hội, địa điểm gần chợ, trường học, cửa hàng
có tác động đến giá trị tài sản. Bất động sản nằm ở vị trí thuận lợi cho sinh hoạt và
kinh doanh thì khả năng sinh lợi lớn, có giá trị cao.
I.1.2.2. Những nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản trước hết được hiểu đó là các
nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết đến các học thuyết kinh tế và thường
được thừa nhận. Các nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà
người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
(1) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy bất động sản đó có khả năng cho thu nhập ròng (thu nhập thực) lớn
nhất trong một khoảng thời gian cho trước.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép
Trang 10


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Nội dung của nguyên tắc thể hiện ở 4 mặt sau:
 Về mặt vật chất: khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
 Về mặt pháp luật: khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp.
 Về mặt sử dụng: khi bất động sản đó cho thu nhập rịng cao nhất hoặc cho
giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.

 Về mặt thời gian: khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài
nhất.
(2) Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản
đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về
tài sản, giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài
sản.
(3) Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên
giá trị của nó. Nguyên tắc này cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật,
xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản. Nguyên tắc
thay đổi luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo.
(4) Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong q
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau
của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào
chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Một người thận trọng
sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và
một thời điểm.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trị là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
động sản: phương pháp chi phí, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập.
(5) Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng
chưa. Nguyên tắc cân bằng có ý nghĩa kép: khi áp dụng đối với một bất động sản riêng
biệt: nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa của bất động sản chỉ đạt được khi có
sự cân bằng giữa các yếu tố tạo nên bất động sản đó; khi áp dụng vào một vùng hay
một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất

động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử
dụng hợp lý.

Trang 11


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

(6) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm
dần. Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
(7) Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Việc đánh giá
các yếu tố trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét đánh giá giá trị của từng
yếu tố, để đảm bảo tính đồng nhất về mặt giá trị thường trong quá trình đánh giá người
ta thường đưa giá trị của từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Nếu việc phân
phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập cịn lại sau khi
đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
(8) Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ tồn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay
một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi
bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản.
(9) Nguyên tắc phù hợp
Trong thực tế một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ pháp lý và giữ vai trò chi phối mục đích sử

dụng của tồn bộ bất động sản. Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
(10) Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, bởi vậy tính
chất và mức độ cạnh tranh khơng gay gắt như các loại hàng hố thơng thường. Lợi
nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh; ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm
giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể khơng cịn lợi nhuận. Do đó, giá trị của tài sản
được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
(11) Nguyên tắc dự báo
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước. Việc ước tính
giá trị của tài sản ln ln dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận
được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
(12) Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản phải gắn với mục tiêu của việc định
giá
Thẩm định giá bất động sản là định giá cho một mục đích cụ thể khơng thể có
một giá bất động sản chung cho nhiều mục đích sử dụng khách nhau, tuỳ theo từng
mục đích cụ thể của việc định giá, giá cả bất động sản có thể khác nhau và phương
pháp định giá cũng khác nhau.
Trang 12


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

I.1.3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà các nhà thẩm định giá
sử dụng thẩm định giá bất động sản. Để ước tính giá trị bất động sản người ta có thể áp

dụng nhiều phương pháp khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích và đặc điểm của từng loại
bất động sản. Hiện nay có nhiều phương pháp thẩm định giá bất động sản nhưng trong
giới hạn nghiên cứu của đề tài, chỉ sử dụng phương pháp so sánh, điều này cũng phù
hợp với nơi tôi đang thực tập và nghiên cứu đề tài.
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp ước tính giá trị thị trường của
tài sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự dùng để so sánh với
tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán thực tế trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá.
b. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Nguyên tắc thay thế: theo ngun tắc này một người mua có lý trí sẽ không
trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng
sự hữu ích như nhau.
Ngun tắc đóng góp: q trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp
của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
Nguyên tắc so sánh: theo nguyên tắc này, bất động sản dùng để so sánh với
bất động sản cần định giá phải là bất động sản đã có bán trên thị trường hoặc ít nhất
cũng đã rao bán trên thị trường.
c. Yêu cầu và phạm vi áp dụng
 Yêu cầu:
 Những bất động sản dùng để so sánh phải là những bất động sản tương
tự hoặc gần tương tự như bất động sản cần định giá.
 Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán bất động sản mà
giá của nó là giá thị trường, thời gian mua bán gần với thời điểm định giá, có sự rao
bán trên các phương tiện thông tin đại chúng, diễn ra khi bên bán và mua có nhu cầu
mua và có sự thoả thuận về giá cả, có kiểm tra những thơng tin thị trường một cách
chặt chẽ.
 Phạm vi áp dụng
 Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng tốt nhất cho các bất động
sản dân dụng (nhà ở) và cho đất trống trong khu vực dân cư và thương mại dịch vụ.

 Phương pháp so sánh trực tiếp đối với đất đai là khu công nghiệp, bất
động sản khác dùng để sử dụng vào các mục đích cơng cộng trên thực tế thường ít khi
được áp dụng vì chúng rất khó so sánh.
d. Các bước tiến hành

Trang 13


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

Khi thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân thủ theo
các bước sau đây:
 Tìm kiếm thơng tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà
có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về các mặt như đặc điểm vật lý
của bất động sản, vị trí,…
 Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
 Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được (khoảng 3 cái)
 Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn hoặc xấu
hơn) của mỗi tài sản so sánh so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng hoặc
giảm)
e. Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần định giá trên cơ sở
giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần lưu ý là các tài sản sử dụng
để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực lân cận, với các giao dịch
bán mới được tiến hành. Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm được những so
sánh trực tiếp đáp ứng được yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp khơng thể áp
dụng được.

f. Các yếu tố so sánh có tác động đến giá trị của bất động sản
Các yếu tố thuộc về đặc điểm vật lý của bất động sản: hình dáng, quy mơ, địa
điểm, cơng trình kiến trúc trên đất, địa thế,…
Tình trạng pháp lý của bất động sản: cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp
lý của bất động sản, mức độ hồn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Hiện nay, nước
ta đang trong giai đoạn hồn chỉnh cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất, thông tin quy hoạch lại chưa rõ ràng. Vì vậy, khi định giá cần
lưu ý đến tính chất pháp lý của bất động sản và các giấy tờ có liên quan.
Các cơng trình xây dựng trên đất: cơng trình chính và các hạng mục cơng
trình phụ trên đất. Các cơng trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu
thành bất động sản và đóng góp vào giá trị của bất động sản, tính hữu dụng, tính thẩm
mỹ của bất động sản đó.
g. Q trình điều chỉnh
Sau khi thu thập và phân tích các bất động sản so sánh thì tiến hành điều
chỉnh giá trị của bất động sản thẩm định dựa trên cơ sở đã phân tích. Chỉ tiến hành
điều chỉnh khi đã lựa chọn được các bất động sản so sánh thật sự phù hợp và quá trình
điều chỉnh tuân thủ những điều sau: tài sản đối tượng thẩm định là chuẩn, nếu tài sản
so sánh tốt hơn thì giá trị giao dịch được điều chỉnh xuống và ngược lại, các điều chỉnh
không nên quá chi tiết hay quá vụn vặt, mà nên xem xét đến các nhân tố khác biệt hay
khơng khác biệt đó tạo ra giá trị của bất động sản; mỗi sự điều chỉnh cần phải dựa trên
chứng cớ thị trường.

Trang 14


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

Có hai phương pháp điều chỉnh: theo số tiền tính gộp (tổng giá trị bất động

sản), hay điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm từng bộ phận trên cơ sở cộng , trừ, nhân, chia
đơn giản.
h. Ưu điểm của phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh đơn giản dễ thực hiện và hầu như khơng gặp khó khăn
về kỹ thuật.
Phương pháp nay thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy có cơ sở
vững chắc được cơ quan pháp lý cơng nhận.
Phương pháp so sánh thị trường là phương pháp đầu vào cho nhiều phương
pháp định giá khác. Thông thường thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh trực
tiếp với các phương pháp định giá khác.
i. Hạn chế của phương pháp so sánh thị trường
Phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà
nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Nó địi hỏi nhiều
kinh nghiệm và kiến thức thị trường vững vàng.
Địi hỏi phải tìm đươc các bất động sản tương tự mới có thể thực hiện so sánh
được.
Chất lượng của thông tin phải cao: thơng tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác,
kiểm tra được và đáng tin cậy.
Dữ liệu thị trường mang tính chất lịch sử: phương pháp so sánh thị trường
mang tính chất tĩnh trong khi đó thị trường ln biến động, cho nên các thơng tin
mang tính chất lạc hậu.
Phụ thuộc nhiều vào tính ổn định của thị trường. Nếu thị trường có biến động
thì phương pháp so sánh trực tiếp này khó chính xác.
I.1.4. Cơ sở lý luận về cho vay có bảm đảm bằng tài sản thế chấp là bất động sản
(gọi tắc là cho vay thế chấp bất động sản)
I.1.4.1. Khái niệm cho vay thế chấp bất động sản
Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà
theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài
sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh
bằng tài sản của bên thứ ba.

I.1.4.2. Mục đích việc cho vay thế chấp bất động sản
Hoàn trả nợ vay là nguyên tắc trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Để thu
hồi được nợ, các ngân hàng phải xem xét một cách thận trọng đến uy tín và năng lực
của khách hàng vay, từ đó áp dụng phương pháp vay nào cho thích hợp. Đối với
những cơng ty lớn và những khách hàng có độ tín nhiệm cao, khơng cần có bảo đảm
tiền vay như cầm cố, thế chấp tài sản hay bảo lãnh trả nợ của bên thứ ba. Ngược lại,
nếu khách hàng không đạt được các tiêu chuẩn cần thiết thì để hạn chế rủi ro buộc các

Trang 15


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

ngân hàng cho vay phải có bảo đảm. Việc ngân hàng nhận bảo đảm tiền cho vay nhằm
các mục đích sau:
 Nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay: việc nhận bảo
đảm tiền vay sẽ tạo cho ngân hàng một lợi thế hơn so với người vay. Bởi vì một tài sản
khi đã là vật bảo đảm, buộc người đi vay phải có trách nhiệm nhiều hơn trong việc
hồn trả nợ vay nếu không muốn ngân hàng thanh lý tài sản thu nợ.
 Phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực
hiện được: nếu người vay không trả được nợ như đã thỏa thuận trong hợp đồng thì
ngân hàng sẽ bù đắp thiệt hại do không thu hồi được nợ bằng cách phát mãi tài sản
cầm cố hoặc thế chấp để thu nợ.
 Phịng ngừa gian lận: để đảm bảo an tồn vốn vay nhất là với khách hàng
chưa quen biết, mức độ tín nhiệm của khách hàng chưa cao, ngân hàng phải sử dụng
các bảo đảm tiền vay để giảm bớt mức độ rủi ro, tạo điều kiện thu hồi nợ chắc chắn.
Trong một số trường hợp, người đi vay có mục đích khơng tốt khi đề nghị cấp vốn của
ngân hàng. Bằng kinh nghiệm làm việc trong quá trình tiếp xúc, cán bộ ngân hàng có

thể đưa ra những yêu cầu về bảo đảm để ngăn chặn những mục đích trên.
I.1.4.3. Các loại bất động sản thế chấp
(1) Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
(2) Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 79/NĐ-CP ngày
1/11/2001 của Chính phủ:
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, được Nhà
nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để vay vốn hoạt động sản xuất
kinh doanh.
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
như nêu ở trên, thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
 Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một trong
các điều kiện sau:
 Đất do Nhà nước giao có thu tiền.
 Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp.
 Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại phải trên 1 năm.
Riêng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền trên đất trong thời hạn thuê đất, thuê đất đã trả tiền cịn lại
ít nhất 05 năm. Thời hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại.
 Trong trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, hoặc
được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài
Trang 16


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó.
 Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất như đã nêu ở trên
thì cũng được quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
(3) Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
(4) Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền
phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu chi nhánh và khách hàng
có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm
thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
(5) Trường hợp thế chấp tồn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật
phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có sự thoả thuận với khách hàng.
I.1.4.4. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Tài sản dùng để bảo đảm tiền vay phải đáp ứng đủ 4 điều kiện nêu sau:
(1) Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc
bên bảo lãnh.
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý sử dụng tài sản. Trường hợp thế
chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
(2) Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
(3) Khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm
Để thoả mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh
cam kết bằng văn bản về việc tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền
sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của
mình.

(4) Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật quy định
Đối với các tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì chi nhánh
yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm trong thời
hạn bảo đảm tiền vay. Trường hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng vay và bên
bảo lãnh có thể xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song phải có
cam kết bằng văn bản về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho đến
khi hết thời hạn bảo đảm.
Nhằm bảo đảm khả năng thu nợ an toàn, chi nhánh nên thoả thuận với khách
hàng vay, bên bảo lãnh về việc chuyển tên người hưởng trong Hợp đồng bảo hiểm là

Trang 17


Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

ngân hàng trong trường hợp có rủi ro xảy ra. Trường hợp khơng thoả thuận được điều
này, chi nhánh buộc khách hàng phải cam kết bằng văn bản về việc chuyển toàn bộ số
tiền được đền bù theo Hợp đồng bảo hiểm để thanh tốn nợ gốc, nợ lãi và các chi phí
khác tại ngân hàng.
I.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ
Những quy định về mặt pháp lý có liên quan trực tiếp đến thẩm định giá bất
động sản tại nước ta sau khi Luật Đất Đai 2003 ban hành gồm:
 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP do Chính Phủ ban hành ngày 16/11/2004
hướng dẫn phương pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định
hướng dẫn những quy định chung, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất, định giá đất cụ thể tại các địa phương và công tác tổ chức thực hiện.
Điều 16 chương IV Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định Bộ Tài chính có
thẩm quyền chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành, kiểm tra việc tổ chức thực hiện Nghị

định này và giải quyết các trường hợp vướng mắc phát sinh về giá đất theo đề nghị của
địa phương; tổ chức mạng lưới thống kê giá đất, điều tra và theo dõi giá đất trong
phạm vi cả nước; chủ trì xây dựng trình Chính phủ điều chỉnh khung giá các loại đất;
tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ định giá đất.
 Sau khi thống nhất ý kiến với Bộ Tài Ngun Mơi Trường, ngày
26/11/2004, Bộ Tài Chính ban hành thông tư 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó, việc định giá các loại đất của Uỷ ban
nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để quyết định và công bố công khai giá
đất cụ thể tại địa phương, Thông tư quy định hai phương pháp xác định giá đất,
phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Đối với trường hợp khấu trừ giá trị tài sản trên đất, Thông tư quy định rõ:
khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất thì
việc tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị cịn lại của cơng trình, nhà cửa, vật kiến
trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo một công thức được quy định cụ thể tại Thơng
tư 114. Cịn với những cơng trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong
danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở tài chính phối hợp
với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn
phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm
trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của
nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì khơng tính
khấu hao. Ngun giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị
đầu tư luỹ kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế.
Đối với đất đã có xây dựng cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất, đất đã
có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè v.v hoặc cây ăn quả thì khi tính giá đất
phải khấu trừ phần giá trị cịn lại của cơng trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã

Trang 18

Ngành Quản lý đất đai

Nguyễn Phước Thành

đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ giá trị tài sản trên đất như hướng dẫn tại
điểm 1.2 Mục 1, Phần I Thơng tư này.
Ngồi ra, Thơng tư cịn quy định nội dung về định giá đất cụ thể tại địa
phương bao gồm một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất; định giá và điều
chỉnh giá các loại đất cụ thể; định giá đất tại khu vực giáp ranh .v.v.
Thông tư này ra đời đã thay thế Thông tư 94 TT/LB ngày 14 tháng 11 năm
1994 của Liên Bộ Ban Vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ xây dựng và Tổng cục Địa
chính Hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính
phủ quy định khung giá các loại đất.
 Ngày 06 tháng 12 năm 2007, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư
145/2007/TT-BTC thay thế Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ
Tài chính, hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo Thông tư này, Phương pháp xác định giá đất sẽ được thực hiện bằng:
(1) Phương pháp so sánh trực tiếp, (2) Phương pháp thu nhập, (3) Phương pháp chiết
trừ, (4) Phương pháp thặng dư. Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các
thơng tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu
thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn
các thơng tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng
cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
 Ngày 27/7/2007 Nghị định 123/2007/NĐ-CP cũng được Chính phủ ban
hành nhằm khắc phục những khiếm khuyết, những thiếu sót của Nghị định

188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá các loại đất. Nghị định này đã có
những thay đổi cơ bản để có phương pháp xác định giá đất và một khung giá đất sát
với thực tế hơn. Cụ thể là Nghi định123 đã bổ sung thêm hai phương pháp định giá
mới đó là phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư
Đây là hai phương pháp mới nhằm khắc phục những thiếu sót của hai
phương pháp so sánh trực tiếp và thu nhập tại Nghị định 188. Ngoài ra, Nghị định 123
cũng đã cố gắng bám sát thực tế bằng việc cho phép các địa phương được linh hoạt
hơn trong việc xác định giá đất, đặc biệt là đất dự án, đất đền bù. Cụ thể, khi cấp có
thẩm quyền điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng
đất... thì UBND cấp tỉnh có quyền căn cứ vào các quy định hiện hành để điều chỉnh lại
giá đất tai khu vực có thay đổi cho phù hợp.
Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại các địa phương,
UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép cao
hơn không quá 20% so với mức giá tối đa và thấp hơn không quá 20% so với mức giá
tối thiểu của khung đất cùng loại do Chính phủ quy định.
Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương, UBND các tỉnh có đất giáp ranh phải tuân theo quy định pháp luật và

Trang 19