Đánh giá tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận hà đông, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ BẰNG GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ
ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ BẰNG GIANG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010-2014
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên - 2015

i

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài
nguyên – trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Tiến sĩ Vũ Thị Thanh Thủy, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh Hà Đông, Chi
cục Thuế quận Hà Đông, Phòng Thống kê quận Hà Đông, Ủy ban nhân dân và
cán bộ địa chính của 17 phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung
cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận
văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình
học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn

Lê Thị Bằng Giang


ii

MỤC LỤC

MƠ ĐÂU
.....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
.......................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài
............................................................................................... ...2
2.1. Mục tiêu tổng quát
............................................................................................. .2
2.2. Mục tiêu cụ
thể:............................................................................................... ....2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
................................................................3
3.1. Ý nghĩa khoa học
............................................................................................... ..3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
............................................................................................... ...3
CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................4
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử dụng đất
....................................4
1.1.1. Quyền sở hữu
............................................................................................... ....4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
....................................................................4
1.1.3. Quyền sử dụng đất
...........................................................................................5
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
......................................6
1.2.1. Các nước phát triển

...........................................................................................7
1.2.2. Một số nước trong khu vực
.............................................................................10
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
........................................................11
1.3.1. Cơ sở hình thành thị trường đất đai:
...............................................................11
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay:
..........................................................................................12
1.3.3. Tinh hinh thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong những
năm qua
.....................................................................................................................14


ii

1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước:
....................................18
1.4.1 Bài học về định giá
đất:....................................................................................18
1.4.2 Bài học về cơ chế vận
hành..............................................................................19
CHƯƠNG II. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................20
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên
cứu......................................................................20
2.1.1. Đối tượng nghiên
cứu......................................................................................20

iii

2.1.2. Phạm vi nghiên
cứu.........................................................................................20
2.2. Nội dung nghiên cứu
..........................................................................................20
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hà Đông, thanh
phô Ha
Nôi .........................................................................................................................
....20
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông
............................................................20
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
quận
Hà Đông từ năm 2010 đến 2014
...............................................................................20
2.2.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng đất
........21
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên
đia ban quận Hà
Đông............................................................................................... ......21
2.3. Phương pháp nghiên
cứu....................................................................................21
2.3.1. Phương pháp thu thập các tài liệu, sô liệu thứ
cấp..........................................21
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ
cấp...............................................................22
2.3.4. Phương pháp phân tích thống kê, tông hơp va xử lý số liệu
...........................22
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................23

3.1. Khai quat vê điêu kiên tư nhiên, kinh tê - xa hôi quận Hà
Đông.......................23
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
.....................................................23
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã
hội..............................................................28
3.1.3. Lao đông va viêc lam:
.....................................................................................40
3.1.4. Đánh gia chung vê điêu kiên tư nhiên - kinh tê xa hôi cua quận Hà Đông.
...40
3.2. Hiên trang sư dung đât cua quận Hà Đông
........................................................42
3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tai quận Hà
Đông..........................46
3.3.1. Tinh hinh thưc hiên quyên chuyên đôi
QSDĐ................................................46


iv
3.3.2. Tinh hinh thưc hiên quyên chuyên nhương QSDĐ
........................................46
3.3.3. Tinh hinh thưc hiên quyên tăng, cho
QSDĐ...................................................50
3.3.4. Tinh hinh thưc hiên quyên thê châp băng QSDĐ
...........................................54
3.3.5. Tông hơp y kiên cua hô gia đinh, ca nhân vê viêc thưc hiên cac quyên sư
dung đât
.....................................................................................................................57
3.3.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
......................60

3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền SDĐ
..............63


v

3.4.1 Ảnh hưởng giá đất đến việc thực hiện quyền sử dụng đất
...............................63
3.4.2 Ảnh hưởng bởi quy hoạch đến thực hiện quyền sử dụng
đất...........................64
3.4.3 Ảnh hưởng của gia tăng dân số đến thực hiện quyền sử dụng
đất...................66
3.4.4 Ảnh hưởng của các thủ tục hành chính đến thực hiện quyền sử dụng đất
.......67
3.4.5 Ảnh hưởng của thuế đến thực hiện quyền sử dụng đất:
..................................68
3.4.6. Ảnh hưởng của một số yếu tố đến quyền SDĐ qua kêt quả điều tra
..............68
3.5. Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất
....................69
3.5.1 Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý
đất
đai, đặc biệt là đất đô thị
...........................................................................................69
3.5.2 Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch
đất đai được đăng ký.
.....................................................................................................................70
3.5.3 Hoàn thiện các chính sách có liên quan
...........................................................71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................73
1. Kết luận
.................................................................................................................73
2. Kiến nghị
...............................................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................75


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu

Chú giải

CNH-HĐH

Công nghiệp hoá – Hiện đại hoá

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

THCN

Trung học chuyên nghiệp

THPT

Trung học phổ thông

THCS

Trung học cơ sở

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

TP

Thành phố

ĐHQG

Đại học quốc gia

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất

vi
i
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2010 - 2014
....32
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của quận Hà Đông
..............................44
Bảng 3.4 : Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất ở tại quận Hà
Đông từ năm 2010- 2014
....................................................................................................47
Bảng 3.5: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSD đất ở tại quận Hà Đông từ
....51
năm 2010 2014........................................................................................................51
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất tại quận Hà
.......54
Đông từ năm 2010 - 2014
.........................................................................................54
Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc
.............................57
thực hiện các
QSDĐ..................................................................................................57
Bảng 3.8. Danh mục một số khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp
......................65
Bảng 3.9. Danh mục quy hoạch khu đô thị, nhà ở và trục giao thông chính
............65
Bảng 3.10. Dân số và mật độ dân số quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014
............67
Bảng 3.11. Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến việc thực hiện QSDĐ

........69


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1. Bản đồ hành chính quận Hà Đông
...............................................................24
Hình 3.2. So sánh kết quả chuyển nhượng qua các năm của quận Hà
Đông............49
Hình 3.3 : Kết quả tặng, cho quyền sử dụng đất
.......................................................52
Hình 3.4.Tổng hợp kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh QSD đất
tại quận Hà Đông
......................................................................................................56


11

MƠ ĐÂU

1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Đất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của nhân loại. Nó bao gồm mọi ý
nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến
triển của loài người đều diễn ra trên mặt đất. Nguồn tài nguyên sẽ không bao
giờ bị kiệt quệ hay bị phá huỷ một khi con người và tất cả các quốc gia thấy
hết giá trị của nó. Hiên nay, tài nguyên đất đang chịu sức ép của nhiều yếu tố
song sự gia tăng dân số, sự phát triển manh me của nền kinh tế thi trương và
việc sử dụng thiếu hợp lý đã làm cho quan hệ đất đai ngày càng trở nên phức

tạp. Chính vì vậy việc quản lý va sư dung đất đai một cách chặt chẽ, rõ ràng
và cẩn thận đã trở thành vấn đề lớn của Thế giới nói chung và Việt Nam nói
riêng.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều
hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp
1980 quy định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu
toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tai điêu 18 quy định là: Người được Nhà nước
giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định
của pháp luật. Đến nay, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất
đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hóa quy định này
của Hiến pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất.
Trươc tinh hinh công nghiêp hoa, hiên đai hoa manh me, cơ chê kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, thị trường đất đai ngày càng phát
triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Luật Đất đai 2003 có những quy định
về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy
định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của
QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương
vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường
bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát
triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho
công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất


22

nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động
sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt
Nam.

Quận Hà Đông nằm về phía tây thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên thuận
lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh
mẽ, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống,
đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên,
tốc độ đô thị nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập trong quản lý hành
chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do nhu cầu về sử dụng
đất cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội nên các hoạt động thực hiện các
quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ
quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện theo
quy định trên địa bàn quận Hà Đông. Vì vậy, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành
phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Điều tra, đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội từ đó đề xuất một số giải pháp thực hiện quyền
sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn nghiên cứu.
2.2. Mục tiêu cụ thể:
+ Xác định được một số yếu tố chính của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội của quận Hà Đông, thanh phố Ha Nôi liên quan đến công tác chuyển quyền
SDĐ.
+ Đánh giá một số nét cơ bản về hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông
+ Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
tại quận Hà Đông từ năm 2010 đến 2014
+ Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện quyền sử dụng
đất
+ Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên đia ban quận Hà Đông

33

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong
việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất phần bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật
cho phù hợp trong việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc
biệt là việc thực hiện quyền sử dụng đất theo đúng các qui định của pháp luật
Đất đai, khắc phục trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện quyền sử dụng đất
của hộ gia đình cá nhân; phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp
phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quận Hà Đông.


44

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới quyền sử
dụng đất
1.1.1.
hữu

Quyền

sở

a) Khái niệm: Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở
hữu theo quy định của pháp luật…”
b) Các hình thức sở hữu về đất đai /bất động
sản:
- Sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
c) Quyền của chủ sở hữu bất động sản: chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ
hoạt động nào mà không trái với pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi
ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản được xác
lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sử dụng hợp pháp
hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế theo di chúc hoặc phán
quyết của toà án.
đ) Chấm dứt quyền sở hữu bất động sản: quyền sở hữu bất động sản chấm dứt
khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu
hồi theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc
phán quyết của toà án.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về
đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, những
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở
hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu
công.
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng
trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”,

Nhà nước


55

thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp
1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế
hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của
Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý
và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều
5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai”
1.1.3. Quyền sử dụng
đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước
có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu đó trên thực tế.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các
nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của
mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng
được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao

của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu
của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính
là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà
được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15]. Nội dung QSDĐ
của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm
hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ
khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và
từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể


66

hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và
được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm:
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không

thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu
tiên thanh toán để thu hồi vốn.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là 02 hoặc nhiều người sử dụng đất
thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng
đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho một chủ thể khác sử dụng
trong một khoảng thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại
quyền sử dụng đất khi hết thời hạn thuê.
- Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất: là hành vi mà người sử dụng
đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh
toán nợ đã vay.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở
hữu và chỉ một hình thức sở hữu (sở hữu đơn).
Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu
cộng đồng (sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.


77

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn
hóa, tín ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như
Mỹ, Đức, Pháp, Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý
đất đai.

Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng
danh nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai
thuộc Nữ hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất
đai trong thời hạn 999 năm, 99 năm hay 75 năm.
Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy
nhất một hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước
hoặc sở hữu toàn dân được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế
giới có hình thức sở hữu nhà nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân
chủ nhân dân Triều Tiên.
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của
xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi
trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền
kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác
nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý
đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.
đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển:


88

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp
pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới.
Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả
lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của
bên bán (ví dụ cấm bán) [8].
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được
ký kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định
của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên
người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất
định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho
chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế
được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến
khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở
bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất
động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay
phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp.
Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là
trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các
thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng,
bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng
thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế

chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà
án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu
trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê
duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ


99

thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được
trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi
phạm. Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm
đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền
đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service).
Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho
thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này được
tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi
có đơn xin bán đấu giá.
1.2.1.2.
Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân).
Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là
đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán
thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất.Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công

trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản
lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA).
1.2.1.3.
Đức

Cộng hoà Liên bang

Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường
đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự
cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung
khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.


10
10
Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Theo
đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị
trường.
1.2.2. Một số nước trong khu vực
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền
về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền

sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp
nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10
năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm.


11
11
1.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công
nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên
bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán
điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký

trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký
vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng,
trả tiền, cho thuê,...) đều phải đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa
các bên liên quan. Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến
khi được đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán
hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng
khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng
tiền,...)
trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác
trên đó
theo di chúc.
1.3. Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Cơ sở hình thành thị trường đất đai:
Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua,
bán và cho thuê đất đai cũng như dịch vụ gắn liền với nó, tại đó người mua
(thuê) và người bán (cho thuê) đất đai tác động qua lại lẫn nhau để xác định số
lượng và giá cả đất đai. Quá trình hình thành như sau:
- Thời kỳ trước 1986: cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung; chế độ
quản lý đất đai: phân phối đất đai; thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất
động sản chưa hình thành;

12
12
- Thời từ 1986 đến 2001: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng
XHCN; chế độ quản lý đất đai: giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia
đình cá nhân, người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thếchấp QSDĐ (Luật Đất đai 1993); chế độ quản lý Nhà ở: khi
người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất và xóa bỏ bao cấp về Nhà
ở (1992), chuyển nhà ở sang kinh doanh, khuyến khích các thành phần kinh tế
phát triển nhà ở; thịtrường quyền sử dụng đất chưa hình thành, thị trường bất
động sản: nhà ở, được phép mua bán nhà gắn với chuyển quyền sử dụng đất;
- Thời từ 2001 đến nay: cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa; chế độ quản lý đất đai: phát triển thị
trường quyền sử dụng đất; người sử dụng đất có 9 quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng QSDĐ (Luật Đất đai
2003); chế độ quản lý nhà: khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp
luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu đa thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở
2005); chế độ quản lý kinh doanh bất động sản: pháp luật công nhận, bảo hộ
quyền của các tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản 2006); hình thành
thịtrường quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất công nghiệp, thương mại,
dịch vụ, đất ở đô thị và nông thôn); thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng đất
ở đô thị phát triển mạnh; thị trường đầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn
phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển.
1.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường
quyền sử dụng đất từ năm 1993 đến nay:
Luật Đất đai năm 1993; Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật
Đất đai năm 1998, 2001; Luật Đất đai năm 2003, luật đất đai 2013 và nhiều

văn bản hướng dẫn thi hành luật như Nghị định, thông tư, quyết định của
UBND, bao gồm:
1.3.2.1
hành:

Các luật do Quốc Hội ban

Từ năm 1993 đến nay Quốc Hội đã ban hành 11 luật có liên quan đến
quyền sử dụng đất.


13
13
- Văn bản sớm nhất là: Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ
ngày
15/10/1993
;
- Văn bản gần đây là: Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để
sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật nhà ở và điều 121 của Luật đất đai ngày
18/06/2009, có hiệu lực từ ngày 01/09/2009.
1.3.2.2
Luật

Các văn bản dưới

Từ năm 1993 đến nay Chính Phủ và các Bộ đã ban hành khoảng 25 nghị
định và thông tư có liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Văn bản sớm nhất là: Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính
phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;
- Văn bản gần đây là: Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày

18/11/2011 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc
đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
1.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà
Nội
- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành
phố Hà Nội quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004của UBND Thành phố
Hà
Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB
ngày
25/11/2002 quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và thu hồi đất, giao đất
làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho
hộ gia đình,


14
14
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân
nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và làm nhà ở
nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội
- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà
Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn
thành phố Hà Nội.
1.3.3. Tinh hinh thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong
những năm qua
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong
giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ
gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng
20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh
nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho
các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố
quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng
diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng
12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước
(Nguyễn
Đình Bồng và cs, 2005), (Đào Trung Chính,
2005).
Theo bài báo “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản” của Đào Trung Chính (2005) cho biết: Các quy định về giao đất, cho
thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ,
góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp,
công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên,

bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn
chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi
nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng;