Bài tập định giá tài sản có lời giải

Học viện tài chính

Bộ môn định giá tài sản
-------------------***---------------------

bài tập

Môn học định giá tài sản
(dùng cho các lớp phụ - học 3 ĐVHT)

Hà nội - 08. 2005


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
2
Bộ môn Định giá tài sản
I. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Bài số 1:
ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích hai lô đất đều bằng 375 m 2. Lô đất A có chiều rộng
mặt tiền là 5 m, chiều sâu 75 m. Các chiều tương ứng của lô đất B
là 25 m và 15 m.
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này
với những lô đất có diện tích khoảng 75 m 2 (5mx15m) là 1.tr đ/m2,
không mặt đường là 0.6 tr.đ/m2.
A
75 m

B

5m

15 m

25 m

--------------------------------------------------Bài số 2:
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận
2
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
môn Định giá tài sản

Bộ


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
3
Bộ môn Định giá tài sản
sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, có diện tích
là 100 m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp
pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m 2. Giá theo quy định của
UBND địa phương là 2.000.000 đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường
hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150 m 2.
Theo qui định hiện hành người sử dụng đất khi xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất
tính theo giá địa phương quy định.
-------------------------------------------------Bài số 3:
Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m 2 không có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất
công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, hiện trạng đất đang

sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở
vị trí tương tự lô đất trên là 1.500.000 đ/m2.
Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000 đ/m 2.
Hạn mức đất ở khu vực trong khu vực này là 150m2.
Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp
50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp
100% tính theo giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích
vượt hạn mức.
------------------------------------------

3
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
môn Định giá tài sản

Bộ


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
4
Bộ môn Định giá tài sản
Bài số 4: ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các
thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m 2, hợp
pháp về các quyền đối với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao
mai về nhiều mặt, vừa bị toà án phát mãi với số tiền là
400.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng
có thêm phần sân vườn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền

đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt
cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ, đợt
hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ,
đợt cuối 169.389.793đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai,
nhưng nội thất kém hơn 20.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước
năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là
1.000.000 đ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m 2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà

4
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
môn Định giá tài sản

Bộ


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
5
Bộ môn Định giá tài sản
nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với
diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm
7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4 năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương

đồng.

-----------------------------------------------

5
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
môn Định giá tài sản

Bộ


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
6
Bộ môn Định giá tài sản

II. Phương pháp đầu tư
Bài số 5:
Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là
500.000 USD với lãi suất 12% một năm. Hãy tính số tiền phải trả
một lần sau 4 năm vay?
Bài số 6:
Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1USD, 200
USD một cách liên tục trong thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là
bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có thể tạo ra tỷ suất sinh lời
10%/năm trên số tiền mà bạn có?
Bài số 7:
Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD. Số tiền
2.000.000 USD được chi ngay lập tức để làm đường và các chi phí
phát triển khác. Trong 3 năm tiếp theo, bất động sản này không
đưa lại một nguồn thu nhập nào. Hãy cho biết, tổng chi phí vào

bất động sản này vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao
nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người mua yêu cầu là
15%?
Bài số 8:
Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong
50 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha. Chi
phí chăm sóc bình quân hàng năm ước tính là 200 USD/ha.
6
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
môn Định giá tài sản

Bộ


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
7
Bộ môn Định giá tài sản
Yêu cầu:
1. ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng
thành?
2. ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này?
Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%, chi phí
gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ nhất.
Bài số 9:
Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm,
mỗi năm trả một lần trong thời hạn 30 năm. Thoả thuận được ký
trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho thuê phải bỏ tiền để xây
lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ
thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây
lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 5.000 USD.

Yêu cầu:
1. Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với
giả thiết rằng: bình thường thì người cho thuê luôn có khả
năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là
13% một năm?
2. Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với
giá 350.000 USD. Hãy cho biết giá trị của quyền sở hữu
vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng 13% một
năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn đầu
tư?

7
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
môn Định giá tài sản

Bộ


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
8
Bộ môn Định giá tài sản

Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của tư nhân một lô đất với
giá 1.800 tr đồng. Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 15% một năm.
Yêu cầu:
1. Ước tính giá thị trường của lô đất sau 4 năm?
2. Ước tính giá thị trường của lô đất sau 8 năm?
3. Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp đôi?
4. Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng
giá 10% năm?

Bài 11:
Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh
viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 79.000 USD. Chi
phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm.
Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất
việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị
giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các
nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%.
Yêu cầu: tư vấn cho ông John về mức giá có thể chấp nhận
đối với BĐS.

8
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
môn Định giá tài sản

Bộ


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
9
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

III. Phương pháp chi phí giảm giá:
Bài số 12: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống
cấp, có diện tích đất 60 m2, diện tích sàn xây dựng là 150 m 2.
Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương
tự với giá 20.000.000đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính

theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là
2.500.000đ/m2 sàn xây dựng.
Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế
của ngôi nhà là 60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 20 năm.
----------------------------------------Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin
sau:
1. Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng
đất.
- Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông
cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn
36%, mái 44%.
2. Các thông tin có liên quan:
+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m 2 không có giấy
tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng
ổn định vừa được bán với giá 225.000.000 đ. Theo quy định hiện
hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người
sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước
quy định đối với toàn bộ diện tích.
9
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
10

Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000
đ/m2.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000
đ/m2.
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000
đ.
----------------------------------------------------------

iV. Phương pháp thặng dư:
Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:
- Diện tích 1 ha (10.000 m 2). Giá chuyển quyền sử dụng đất
sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực
này với những lô đất có quy mô dưới 100 m 2 vào khoảng 1.tr
đ/m2.
- Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được
phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất.
- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán.
Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình
quân hết 0.2tr đ/m2. Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300.
trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ.
Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với
giá bao nhiêu?
Bài số 15: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:

10
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
11
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

- Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ. Thẩm
quyền được phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây một cửa hàng ở tầng1
và các văn phòng ở tầng 2 và 3.
- Diện tích sàn xây dựng là 7.000 m2.
- Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn
xây dựng và cho thuê mỗi tầng là 900 m2.
- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê
là 1 năm. Sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức
giá 20.000USD/năm, văn phòng là 10USD/m2/năm.
- Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua
bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%.
- Toàn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất
10%/năm. Trong đó, chi phí xây dựng chỉ vay một nửa trong giai
đoạn phát triển.
- Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm:

+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng:
2.800USD.
+ Chi phí xây dựng:
 Chi phí nguyên nhiên vật liệu và nhân công trực tiếp:
30USD/m2.
 Chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi
phí xây dựng.
+ Chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3%
giá trị BĐS.

11
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
12
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

+ Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1
năm.
+ Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất.
-------------------------------------------------------

12
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
13
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

V. Các dạng bài tổng quát
Bài số 16:
Một người trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh
ta xây một ngôi nhà hết 40.000 USD. Chi phí làm vườn hoa
quanh nhà hết 3.000 USD. Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên
người này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8 tháng kể từ khi đầu
tư mua đất cho đến khi xây xong nhà.
Yêu cầu:
1. Bằng phương pháp chi phí hãy tính xem người này phải
bán ngôi nhà với giá bao nhiêu để cho hoà vốn với khoản tiền
lãi lẽ ra nhận được nếu gửi tiền vào ngân hàng?
2. Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên
bố sẽ xây một nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu
cầu nhà ở trong khu vực này. Giá bán các ngôi nhà tương tự ở
đây khoảng 75.000 USD. Vậy người này nên định giá ngôi nhà

mới của mình như thế nào?
3. Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá
trị thị trường?
Bài số 17:
Một ngôi nhà có mặt đường 6 mét, chiều sâu 12 mét đang
xem xét cho thuê. Mức giá cho thuê nào có thể đòi nếu một
ngôi nhà giống như vậy ở gần đó có bề rộng 5 mét, sâu 12 mét
vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm.
13
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
14
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

Định giá Doanh nghiệp
Bài số 18: Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy.
Hiện thời nhà máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD. Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ
ra 5 triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa.
Có một phương án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hoá nhà máy.
Theo phương án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu được một khoản tiền ròng là
500.000 USD. Giả sử số thu này tiếp tục vô hạn định (cũng như khoản lỗ 1 triệu

USD sẽ kéo dài vô hạn nếu không làm gì cả).

Theo Anh (Chị) nên chọn phương án nào?
---------------------------------------------------Bài số 19:
Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau:
Cổ đông
Số cổ

A
47

B
21

C
10

D
8

E
5

F
5

G

Tổng

4

cộng
100

phần
Yêu cầu:

14
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
15
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể
bỏ ra số tiền là bao nhiêu để nhận thêm 5% quyền kiểm soát
công ty? Biết rằng: giá trị của các cổ phiếu sẽ thay đổi nếu phần
trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể như sau:
- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 5% quyền kiểm soát là: 5 USD/ cổ phần.

2. Cổ đông E đang muốn bán 5 cổ phần. Hãy cho biết mức
giá làm cơ sở để cổ đông A và E sẽ đàm phán với nhau?
--------------------------------------------------------------Bài số 20: Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ
phiếu, giá bán trên thị trường là 120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau
thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông năm N là 540
triệu đồng:
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các
cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình
của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 10%/năm.
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số hãy ước tính giá
trị thực một cổ phần của công ty ABC và cho nhận xét về mức
giá cổ phiếu của ABC đang giao dịch trên thị trường? Giả định
rằng, mỗi cổ phiếu tương ứng với một cổ phần.
2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào
công ty ABC. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông John là
8%, của bà Rosie là 12%. Hãy cho biết quyết định của hai người
15
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
16
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và
60.000đ/cp?
Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau:
+ Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Số
tiền
A. TSLĐ và đầu tư 500
ngắn hạn.
30
1. Tiền.
120
2. Chứng khoán ngắn 100
hạn.
250
3. Các khoản phải thu. 1500
4. Hàng tồn kho.
500
B. TSCĐ và đầu tư dài 200
hạn.
220
1. Giá trị còn lại của
TSCĐ.
400
2. TSCĐ thuê tài chính.
180
3. Đầu tư chứng khoán
vào

công ty B: (2200 cổ
phiếu).
4. Góp vốn liên doanh.
5. TSCĐ cho thuê.
Tổng tài sản
200
0
Tài sản

Nguồn vốn
A. Nợ phải trả.
1. Vay ngắn hạn.
2. Các khoản phải
trả.
3. Vay dài hạn.

Số
tiền
600
160
40
400

14
B. Nguồn vốn chủ 00
sở hữu.
1250
1. Nguồn vốn kinh
150
doanh.

2. Lãi chưa phân
phối.

Tổng nguồn vốn

200
0

+ Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho
thấy có những thay đổi như sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là
40 triệu đồng. Số còn lại được xếp vào dạng khó đòi. Công ty
16
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
17
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua lại khoản này với số tiền
bằng 30% giá trị của khoản tín dụng.
2- Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả

đánh giá lại giảm 30 triệu đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng
150 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10
năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những
điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải
trả 25 triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng
khoán tại thời điểm đánh giá là 105.000 đồng/ cổ phiếu.
6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu
đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả
dần trong 20 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 10
triệu đồng.
+ Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trường là 20%.
Yêu cầu:
Ước lượng giá trị doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài
sản thuần.
------------------------------------------------Bài số 22:
Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau:
1. Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N:
- Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng .
17
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
18
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

- Nguyên giá TSCĐ: 12.000 tr đồng .
2. Trích báo cáo kết quả kinh doanh ở 31/12/N:
- Lợi nhuận trước thuế: 1.100 tr đồng .
- Thuế suất thuế TNDN là 28% .
3. Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng, lợi
nhuận sau thuế thu nhập tăng bình quân 2% một năm.
4. Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm.
5. ước tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá
trị thanh lý TSCĐ có thể thu hồi được bằng 4% nguyên
giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn bộ một lần khi dự án kết
thúc.
6. Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là
10%/năm.
----------------------------------------------------Bài số 23: Có tài liệu sau về doanh nghiệp X:
1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất:
Đơn vị tính: 1.000.000 đ
Chỉ tiêu
Doanh thu thuần.
Giá vốn hàng bán.
Chi phí bán hàng.
Chi phí quản lý.
Lợi nhuận từ hoạt động kinh

N–2
2.100
990
210
250
650

N–1
2.300
1.110
220
250
720

N
2.500
1.220
240
260
780

doanh.
6.Lợi nhuận từ HĐTC và lợi

203

162

132

nhuận khác.
7.Tổng lợi nhuận trước thuế.
8.Thuế thu nhập phải nộp

853
273

882
282

912
292

(32%).
9. Lợi nhuận sau thuế.

580

600

620

1.
2.
3.
4.
5.

2. Các thông tin bổ sung:
18

Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
19
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

- Các khoản thu nhập từ hoạt động tài chính và các hoạt
động khác phát sinh mang tính bất thường, ngoài khả
năng dự báo của doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu tư, khấu hao là
không đáng kể.
- Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia
kinh tế đánh giá trọng số sinh lời của các năm: N-2; N-1 và
N so với tương lai lần lượt là:1; 2 và 3.
-

Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là

12%/năm.
Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp
hiện tại hoá lợi nhuận thuần.

Bài số 24: ABC là một công ty cổ phần có uy tín cao, chứng
khoán được niêm yết tại các thị trường tài chính lớn trên thế
giới, báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N, như sau:
Đơn vị: 1.000.000 đ
Chỉ tiêu
1. Doanh thu thuần
2.Giá vốn hàng bán
3.Chi phí bán hàng
4.Chi phí quản lý doanh nghiệp
5.Lợi nhuận trước thuế và lãi
vay
6.Lãi tiền vay
7.Lợi nhuận trước thuế
8.Thuế thu nhập
9.Lợi nhuận sau thuế
10.Lợi tức cổ phần
11.Lợi nhuận để lại
19
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

Số tiền
12.474
9.208
695
704
1.867
256
1.611

644
967
450
517
TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
20
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản
12.Lợi tức một cổ phần

TS.

0.045

Yêu cầu: Giả định rằng các thị trường tài chính trên thế
giới hoạt động ổn định, Nhà nước có thể kiểm soát được
các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ hội trung bình của vốn trên
thị trường là 12%/ năm. Hãy xác định mức giá giao dịch
có thể nhất về cổ phiếu thường của công ty ABC, khi:
1- Công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần
không đổi, ABC chỉ phát hành cổ phiếu thường, không có
cổ phiếu ưu đãi.
2- Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở
mức 2%/năm.

20
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.

Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
21
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.

Ti liu tham kho
1. Ban Vt giỏ Chớnh ph, Tiờu chun thm nh giỏ quc t
2000, Nxb Thnh ph H Chớ Minh, 2003.
2. Ban Vt giỏ Chớnh ph v Vn phũng thm nh giỏ ễX-TRYLIA, Nguyờn tc v thc hnh thm nh giỏ, Chng trỡnh
o to thm nh giỏ giai on I v II, Thnh ph H Chớ
Minh - H Ni, nm 2000, 2001.
3. Tin s Nguyn Minh Hong (2005), Nguyờn lý chung nh
giỏ ti sn v giỏ tr doanh nghip, Nxb Thng kờ, H ni.
4. Kin thc kinh doanh (1990), ỏnh giỏ cỏc xớ nghip, Nxb
Licosaxuba.
5. Lun ỏn ca TS. Phm Th Ngc M: cỏc gii phỏp thỳc y
s phỏt trin thm nh giỏ Vit Nam trong nhng nm ti,
2003.
6. Nguyn Hi Sn (1999), ỏnh giỏ doanh nghip, Nxb Ti
chớnh, H Ni.
7. Vn Thn (1996), ỏnh giỏ giỏ tr doanh nghip, Nxb T.P
H Chớ Minh.

8. on Vn Trng, Cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr bt
ng sn, Nxb Khoa hc k thut, 1999.
9. on Vn Trng, Cỏc phng phỏp thm nh giỏ tr mỏy
múc thit b, Nxb Khoa hc k thut, 2004.
10. Trn Ngc Th (1996), Nhng phng phỏp nh giỏ cỏc
doanh nghip trong nn kinh t th trng Vit Nam, Lun
21
Học viện Tài chính - Khoa QTKD.
Nguyễn Minh Hoàng.
Bộ môn Định giá tài sản

TS.


Häc viÖn Tµi chÝnh - Khoa QTKD.
22
NguyÔn Minh Hoµng.
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

TS.

án PTS khoa học kinh tế, Trường Đại học kinh tế T.P Hồ Chí
Minh.
11. Các văn bản pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai
2003.
12. Véronique Bessiere et Olivier Coispeau (1992), L'e'valuation
des Entreprises, Collection Dirig'ee par Charles de La
Baume.
HVTC, ngày 20/08/2005.
----------------------------------------------------------------------------

22
Häc viÖn Tµi chÝnh - Khoa QTKD.
NguyÔn Minh Hoµng.
Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

TS.