Giáo trình định giá đất

( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT

( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comGIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ ĐẤTMỤC LỤCMỞ ĐẦU iCHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 11. ĐẤT ĐAI 11.1. Khái niệm 11.2. Đặc trưng 22. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI 22.1. Khái niệm thị trường đất đai 22.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai 32.3. Vai trò của thị trường đất đai 32.4. Các khu vực của thị trường đất đai 42.5. Đặc trưng của thị trường đất đai 8CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1 9CHƯƠNG II: GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 101. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT 102. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT 103. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 113.1. Nhân tố nhân khẩu 113.2. Nhân tố xã hội 123.3. Nhân tố quốc tế 123.4. Nhân tố kinh tế 133.5. Nhân tố khu vực 143.6. Nhân tố cá biệt 154. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT 164.1. Giá cả, giá cả thị trường 164.2. Giá trị thị trường 174.3. Giá trị sử dụng 174.4. Giá trị trao đổi 174.5. Giá trị bảo hiểm 185. CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 185.1. Địa tô 185.2. Lãi xuất ngân hàng 195.3. Quan hệ cung cầu 21BÀI TẬP CHƯƠNG 2 27CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2 28CHƯƠNG III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 291. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ ĐẤT 292. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 30 ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.com2.1. Giá trị của thông tin trong định giá 302.2. Phương pháp xác định thông tin 303. NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 313.1. Nguyên tắc thay thế 313.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất 323.3. Nguyên tắc biến động 334. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 344.1. Định giá đất và bất động sản tại một số nước Đông Nam Á và Trung Quốc 344.2. Định giá đất của Nhật bản 364.3. Định giá đất của Đức 385. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 40CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3 41CHƯƠNG IV: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT 421. PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP 421.1. Khái quát về phương pháp thu nhập 421.2. Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập 441.3. Ứng dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất 452. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 462.1. Khái quát về phương pháp so sánh trực tiếp 462.2. Trình tự định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp 512.3. Ứng dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất 583. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 603.1. Khái quát về phương pháp thặng dư 603.2. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư 633.3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư 674. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 694.1. Khái quát phương pháp chi phí 694.2. Trình tự tiến hành phương pháp chi phí 704.3. Các phương pháp xác định chi phí 714.4. Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ 734.5. Úng dụng định giá bằng phương pháp chi phí 755. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HỒI QUY 765.1. Khái niệm cơ bản về hồi qui tuyến tính đơn giản 765.2. Mô hình hồi qui tuyến tính bội dựa trên quan hệ nhân quả 765.3. Phương pháp phân tích hồi qui 80BÀI TẬP CHƯƠNG 4 80CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 81CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM 831. NHỮNG QUY ĐỊNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỦA VIỆT NAM 831.1. Giá đất 831.2. Định giá đất 84 ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.com1.3. Nguyên tắc định giá đất 841.4. Phương pháp xác định giá đất 842. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT NÔNG NGHIỆP 882.1. Khung giá quy định 882.2. Xác định vùng đất hạng đất 892.3. Định giá cho từng hạng đất 912.4. Định giá nhóm đất nông nghiệp ở Hà Nội 933. ĐỊNH GIÁ NHÓM ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP 953.1. Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn 963.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị 1043.3. Xác định giá đất ở đô thị 1103.4. Định giá đất phi nông nghiệp ở Hà Nội 1123.5. Một số luật định giá đất được áp dụng ở đô thị 1144. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 1184.1. Khu vực đất giáp ranh 1184.2. Định giá đất tại khu vực giáp ranh 1184.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội 119BÀI TẬP CHƯƠNG 5 121CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 123TÀI LIỆU THAM KHẢO 124 ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comMỞ ĐẦU Giáo trình Định giá đất được biên soạn dùng cho sinh viên ngành Quản lý Đất đai,nhằm trang bị cho sinh viên những kiến thức cơ bản nhất về đất đai, thị trường đất đai, giáđất, định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất trong nền kinh tế thị trường theo địnhhướng XHCN. Cung cấp cho sinh viên các phương pháp định giá cơ bản đang được ápdụng phổ biến trên thế giới và vận dụng các phương pháp đó để xác định giá đất trong hoàncảnh thực tế ở nước ta. Giáo trình "Định giá đất" được biên soạn theo đề cương chương trình khung đào tạongành quản lý đất đai đã được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt.Giáo trình do Tiến Sĩ Hồ Thị Lam Trà bộ môn Quản lý Đất đai khoa Đất và Môitrường trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội chủ biên. Nội dung của giáo trình gồm 5 chương:- Chương 1: Đất đai và thị trường đất đai;- Chương 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất;- Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất;- Chương 4: Phương pháp định giá đất;- Chương 5: Định giá đất ở Việt Nam.Trong đó chương 1, 2 và 5 do Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà biên soạn, chương 3 và 4 dodo Tiến sĩ Hồ Thị Lam Trà và Thạc sĩ Nguyễn Văn Quân biên soạn.Những kiến thức mà sinh viên phải nắm được khi học môn học Định giá đất là đấtđai, giá đất, thị trường đất đai và định giá đất. Đồng thời học sinh phải hiểu được đặc tínhđất đai liên quan đến định giá đất, các đặc điểm và khu vực của thị trường đất đai. Về giáđất học sinh phải nắm được khái niệm, đặc trưng và phải biết phân tích các nhân tố ảnhhưởng đến giá đất. Khi xác định giá đất trong điều kiện Việt Nam sinh viên phải nắm đượccác loại giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất, các nguyên tắc cơ bản khi xác định giá đấtvà biết vận dụng quan hệ cung cầu trong dự báo thị trường đất đai . Đồng thời sinh viênphải hiểu và nắm được phương pháp xác định giá đất đang áp dụng ở một số nước trên thếgiới và Việt Nam hiện nay. Khi học môn học Định giá đất sinh viên có thể tham khảo thêm các kiến thức liênquan đến giá đất, thị trường đất đai, phương pháp định giá đất ở các tài liệu sau: 1. Bộ Tài chính (2004) Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004, Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủvề phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2. Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.3. Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, Nhà xuất bản Nông nghiệp. 4. Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh (2003), Lý luận và phươngpháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 5. Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá trị Bất động sản, Nhàxuất bản khoa học và kỹ thuật. 6. Rost R. O. and H. G. Collins (1993), Land Valuation and Compensation inAustralia Australian Institute of Valuers and Land Economists. Tuy đã hết sức cố gắng trong quá trình biên soạn, nhưng khó tránh khỏi những thiếusót. Tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng đểgiáo trình tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo. ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comHà nội ngày 15 tháng 12 năm 2005TS. Hồ Thị Lam Trà ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.comCHƯƠNG I: ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAIChương I nhằm cung cấp cho sinh viên những hiểu biết liên quan đến lĩnh vực định giá đất,trước khi nghiên cứu các vấn đề về giá đất, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Nội dungcủa chương 1 gồm:- Đất đai (khái niệm và đặc trưng);- Thị trường đất đai (khái niệm; yếu tố cấu thành; vai trò; các khu vực và đặc trưng của thịtrường đất đai)Yêu cầu sinh viên phải hiểu và nắm được các nội dung liên quan đến định giá đất, để có kiếnthức vận dụng trong các chương tiếp theo. 1. ĐẤT ĐAI1.1. Khái niệmĐất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa vàmặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất cònbao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất khôngdo lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật vàđộng vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chănthả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá . Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượngvà tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợiích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồntài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, làđịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầunào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đốitượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) . Đất đai còn được coi là tài sản quốcgia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phươngthức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làmra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mụcđích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đóđất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp líthì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên.Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải địnhgiá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuấtnhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng thamgia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trịcủa đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xãhội .; do đó, chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tượng, khó xác định, khó phân bổcho từng thửa đất….thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng đến giá đất. 1.2. Đặc trưng 1. Có vị trí cố định. Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quyđịnh tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhântố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì . của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoàhợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đấtđai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chấtđất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 2. Có hạn về diện tích. Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạtđộng của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tănggiảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiếtkiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhaungày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệphoá, hiện đại hoá và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằngdiện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng haygiảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệtnó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diệnchủ sở hữu về đất đai. 3. Tính năng lâu bền. Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụngvà bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp cóthể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng vàbảo vệ hợp lý đất đai. 4. Chất lượng khác nhau. Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì,nước .) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa .) tồn tại tính khác nhau lớnvề tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng vàphẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đấtkhác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sửdụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụnghợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng.2. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI2.1. Khái niệm thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đếnkhả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoáđược sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua traođổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông quatrao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người đểtừ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hànghoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai có thểđược hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quanhệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đấtđai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nềnkinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta. Tạiđiều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu",do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thịtrường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất. 2.2. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây: - Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyềnquyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có quyền nhân danh mình thamgia các quan hệ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thịtrường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác. - Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường,sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai. - Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa cácchủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những ngườisản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.comxuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại. Trong nền kinh tếthị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đềulà giới trung gian thị trường.Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai. Các giao dịchdiễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụthể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; hình thức và phươngthức thanh toán . nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thườngchủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán. Vì vậy,khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khucông nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế . 2.3. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗinước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là: - Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong nhữngyếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) vàcác bất động sản trên đất. - Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vàobất động sản như đất đai, nhà xưởng . tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành,các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bấtđộng sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giácả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. Điều này càng có ýnghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. - Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và vềnhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ởcho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.2.4. Các khu vực của thị trường đất đai Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường đất đaigắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên, thị trường đất đai hìnhthành chậm và chịu tác động của nhiều nhân tố. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường đấtđai chính là quá trình phát triển các quan hệ đất đai hình thành trong lịch sử, chỉ đến một giai đoạnlịch sử nhất định đất đai mới thực sự tham gia vào thị trường và khi đó thị trường đất đai mới ra đời.Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà cònmang tính quốc gia và tính quốc tế. Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tếchủ yếu để giúp người định giá nhận dạng thị trường đất đai trong quá trình phân tích, đánh giá. Trênthực tế, không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luôn đan xen, tác động lẫn nhauthành một thị trường thống nhất. a. Thị trường đất đai thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xáclập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền caotạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường ápdụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thịtrường đất đai. Tại đây có các trang trại với qui mô lớn hàng ngàn hecta. Ở những nước đang pháttriển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốttăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởngđến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thứccan thiệp vào thị trường đất đai. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sảntại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tạiTokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiềuquốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngânhàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từnăm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trongthị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người muagiảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành cácchính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như làmột quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nôngdân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyềnchuyển nhượng đất đai. Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháplệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trênthực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhậnquyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đươngnhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhànước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận đượctừ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơnthuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện nay đã sửa đổi luật pháp để chophép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể. Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chínhsách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rấtđáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khảnăng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thịtrường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thịtrường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tănggiá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hoá.Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sửdụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân có thểthuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúpcho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quảsử dụng đất. Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã vượt rangoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Nhữngnước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanhbất động sản ở nước ngoài. b. Thị trường đất đai Việt Nam Theo qui định của pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ sử dụng đấtphải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (thịtrường sơ cấp); tiếp theo họ phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào cácgiao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp). Việc phân ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.comđịnh thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thểhiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước - người sử dụng), và những quan hệ tiếp theo (người sử dụng- người sử dụng).Thị trường sơ cấp về đất đaiThị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủsở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình vàcá nhân trong xã hội (gọi tắt là các chủ sử dụng đất) (hình 1.1). Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chấmdứt quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng đất và quyền thuê đất cho cácchủ sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD).Về phía người sử dụngđất. Người sử dụng đất tham gia thị trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giaođất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở;tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng kết cấuhạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụngđất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định. Căn cứ vàoLuật Đất đai 2003 Chính phủ đã ban hành hai Nghị định (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về tiền sử dụngđất và Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). HaiNghị định này đã có những quy định khá thông thoáng đối với thị trường đất đai hiện tại. Nhà nước đãmở rộng đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất (Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sửdụng đất và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính (117/2004/TT-BTC)), theo đó, ngoài đối tượngđược Nhà nước giao đất xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê,Nghị định còn cho phép thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng làm mặt bằng sảnxuất kinh doanh, đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối,xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; cho phép nhà đầu tư tự lựa chọn hoặc giaođất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, gópvốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất .Hình 1.1. Thị trường sơ cấp về đất đai Luật Đất đai 2003 quy định không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân đang sửdụng đất ở mà đất đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đã được cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất đó được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm1993 mà còn nợ tiền sử dụng đất. Chính phủ cũng áp dụng cơ chế thu tiền sử dụng đất có thời hạn đốivới đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thuỷ sản, làm muối. Quy định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn hình thức sửdụng đất. Bên cạnh đó, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất bằng việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án cósử dụng đất. Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai chongân sách nhà nước; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinhNHÀ NƯỚCChothuêđấtT h uh ồ iđấtGiao đấtcó thutiềnGiao đấtkhôngthu tiềnCÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT [...]... III: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ NGUYÊN TẮC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Nội dung của chương III gồm các vấn đề: - Định giá đất; - Thông tin trong định giá đất; - Nguyên tắc định giá đất; - Định giá đất trên thế giới và Việt Nam Yêu cầu sinh viên học xong chương III phải nắm được các vấn đề cơ bản liên quan đến định giá đất, đặc biệt phải hiểu và biết vận dụng các nguyên tắc trong quá trình định giá đất. 1. KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ... xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửa đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định. .. định giá. (4) Uỷ ban định giá cần phải giữ cho chủ địa sản phó bản kết quả định giá. (5) Nếu khơng có quy định và thoả thuận khác thì kết quả định giá của Uỷ ban định giá là khơng có hiệu lực ràng buộc. (6) Định giá đất được công bố công khai làm giá cả tham khảo. Ở Đức cứ cách một năm đến 2 năm, Uỷ ban định giá các Bang tiến hành chỉnh lý giá cả giao dịch địa sản theo vùng của từng khu vực, tính giá. .. biết được giá cả đất đai được định là giá cả của thời điểm nào, thì giá cả được định ra khơng ý nghĩa. 2. THÔNG TIN TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Định giá bất động sản (đất và cơng trình trên đất) cần dựa trên các thơng tin thu thập về bất động sản đó. Thơng tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác. Thơng tin thu thập được chính là những yếu tố quyết định đến giá trị bất... tầng làm thay đổi loại đất, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất đã phân loại trước đó. CÂU HỎI ƠN TẬP CHƯƠNG 3 1. Anh hay chị hiểu gì về định giá đất? 2. Tại sao khi định giá đất phải phân tích các thơng tin liên quan liên quan đến giá đất? 3. Có bao nhiêu nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất? Theo bạn nguyên tắc nào là quan trọng nhất? Tại sao? 4. Định giá đất ở Việt Nam hiện nay... kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thơng qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá. .. "BLOCK" d)Phạm vi Chủ yếu định giá các bất động sản thuộc đối tượng phải đánh thuế, thu lệ phí hoặc để Nhà nước đền bù khi thu hồi đất. 4.2. Định giá đất của Nhật bản Định giá đất ở Nhật bản gọi là bình giá địa sản và giám định, hệ thống phương pháp và chế độ quản lý đều tương đối thành thục và hoàn chỉnh. Cơ sở của bình giá giám định địa sản ở Nhật bản Lúc đầu việc bình giá giám định địa sản ở Nhật bản... sử dụng Giá cả thửa đất chờ định giá Hình 4.2: Sơ đồ chi tiết của quá trình so sánh trực tiếp Quá trình so sánh trực tiếp trên có thể biểu hiện bằng công thức: P D = P B x A x B x D x E (4-3) Trong đó: P B là giá cả thửa đất của mẫu so sánh Chỉ số tình huống bình thường A = Chỉ số tình huống thửa đất mẫu so sánh Chỉ số giá đất tại kỳ định giá của thửa đất chờ định giá B = Chỉ số giá đất tại... của đất đai để xác định giá cả đất đai, nó chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi. Ví dụ, tài sản nhà đất cho thuê hoặc định giá nhà đất dùng cho xí nghiệp đều có thể dùng phương pháp này. Phương pháp thu nhập là một loại phương pháp định giá có căn cứ lý luận và khả năng ứng dụng rất rộng. Đối với việc định giá các bất động sản khơng cho thu nhập, đất dùng... trưng của giá đất liên quan đến giá đất 3. Hãy trình bày các loại giá đất trong điều kiện Việt Nam hiện nay. 4. Tại sao nói địa tô là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất. 5. Trình bày hiểu biết của mình về cung của đất đai trong thị trường đất đai. 6. Trình bày hiểu biết của mình về cầu của đất đai trong thị trường đất đai. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com giá hơn cho . 2: Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất; - Chương 3: Định giá đất và nguyên tắc xác định giá đất; - Chương 4: Phương pháp định giá đất; - Chương 5: Định. 1144. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 1184.1. Khu vực đất giáp ranh 1184.2. Định giá đất tại khu vực giáp ranh 1184.3. Định giá đất tại khu vực giáp