Bí mật tiết kiệm 100 triệu 1 tỷ khi thuê nhà

BÍ MẬT GIÚP TIẾT KIỆM
100 TRIỆU - 1 TỶ KHI THUÊ NHÀ

ebook


TIÊU CHÍ CHỌN MẶT BẰNG

HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

ĐÀM PHÁN THUÊ NHÀ

Để giúp việc thuê mặt bằng hiệu
quả, việc đầu tiên bạn cần làm là
xây dựng cho mình một bộ tiêu
chí chọn mặt bằng.

Không khó để bạn có thể tìm
được một mẫu hợp đồng thuê
nhà trên internet hay một số nguồn
khác.

Tùy thuộc vào mô hình kinh
doanh riêng của mỗi người mà
tiêu chí để chọn mặt bằng thuê
sẽ khác nhau.

Tuy nhiên phần 2 của cuốn ebook
này không chỉ cung cấp cho bạn
một hợp đồng mẫu cơ bản để bạn
có thể dùng ngay vào việc ký kết

mà sẽ phân tích cụ thể cho bạn từng
điều khoản trong hợp đồng sẽ giúp
bạn những vấn đề gì.

Mọi thứ có thể đổ xuống sông,
xuống bể nếu bước thứ ba này,
bạn không nắm và thành thạo
những kỹ năng đàm phán then
chốt được liệt kê trong phần này.

Tuy nhiên cuốn ebook này sẽ
xây dựng mẫu cho bạn một
bộ khung những tiêu chí cơ bản
và quan trọng nhất. Dựa vào bộ
khung này bạn có thể phát triển
thêm cho phù hợp với những đặc
trưng riêng cho mô hình kinh
doanh của bạn.
Phần 1 của cuốn ebook sẽ giúp
cho việc tìm kiếm mặt bằng của
bạn trở nên đơn giản hơn, nhanh
hơn và hiệu quả hơn.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

Điều này thực sự quan trọng hơn,
vì khi hiểu những yếu tố cốt lõi
trong hợp đồng bạn sẽ hoàn toàn

tự tin phát triển thêm những điều
khoản riêng cho mình, cũng như
dễ dàng nắm bắt được các vấn đề
trong hợp đồng thuê nhà khi bên
chủ nhà đưa mẫu hợp đồng cho
bạn đọc.

Chỉ cần thành công khi đàm phán
được 2 - 3 điều khoản trong hợp
đồng bạn có thể tiết kiệm từ vài
chục triệu đến cả trăm triệu đồng,
chưa nói đến những hợp đồng giá
trị thuê trăm triệu, số tiền tiết kiệm
được sẽ lên đến cả tỉ đồng.
Chưa cần bắt đầu kinh doanh,
ngay từ khâu đàm phán bạn đã
biết ngay được mình sẽ lãi thêm
được bao nhiêu tiền trong 3, 5 hay
10 năm tới nhờ tiết kiệm được các
chi phí liên quan đến thuê nhà.

Hiểu được hợp đồng thuê nhà, bạn
sẽ tự tin bước vào phần đàm phán
với những lợi thế to lớn so với đối
phương.

02

#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

QUAN ĐIỂM
Đây là tiêu chí quan trọng bạn cần xét đến đầu tiên, vì mọi hành động đều bắt nguồn từ tư tưởng, suy nghĩ của
bạn. Bạn nghĩ theo chiều hướng nào, bạn sẽ hành động theo những chiều hướng đó. Khi đi tìm mặt bằng cũng
vậy bạn cần xác định rõ quan điểm của mình trước, rồi mới đến các tiêu chí tiếp theo.
#01: bạn nên thuê mặt bằng phù hợp vì hiệu quả chứ không nên thuê mặt bằng vì giá rẻ
Rất nhiều người khi thuê nhà thường chỉ chăm chăm để ý yếu tố giá, cứ thấy ở đâu báo giá rẻ là đến, là thuê,
sẵn sàng làm ngơ những tiêu chí khác để rồi khi bắt đầu vào kinh doanh mới thấy đủ thứ bất cập, khó khăn.
“Tiền nào của đấy” , “Đắt sắt ra miếng” , bạn có thể tham khảo hai câu châm ngôn nổi tiếng các cụ để lại cho
hậu thế để định hướng tư tưởng cho mình khi đi tìm thuê mặt bằng kinh doanh.
Nói như vậy không có nghĩa mọi mặt bằng rẻ đều tồi, hoặc chỉ có mặt bằng đắt mới tốt, câu chuyện ở đây là
mặt bằng phù hợp nhất, hiệu quả nhất. Không có mặt bằng nào hoàn hảo hết, mặt bằng nào cũng có điểm
tốt, điểm xấu. Điều quan trọng là với nguồn lực của bạn, với tiêu chí bạn đưa ra, mặt bằng nào sẽ đem lại cho
bạn hiệu quả kinh doanh cao nhất.
Thông thường khi lên phương án kinh doanh, các bạn thường đưa ra giả định về chi phí thuê nhà bạn sẽ chấp
nhận để thuê. Điều này là tốt, nhưng thường bạn giả định không chuẩn xác do chưa khảo sát thực tế kỹ càng
và thường là do bạn cố đưa ra con số đó để thỏa mãn việc kinh doanh sẽ đem lại lợi nhuận, trong khi con số đó
hoàn toàn không dựa vào thực tế thị trường. Đi thuê nhà với tư tưởng này chỉ khiến bạn luôn thất vọng do nhà
phù hợp thì giá thường cao hơn mong muốn, nhà có giá thuê thỏa mãn giả định của bạn thì thường hỏng hết
các tiêu chí khác.
Tốt nhất bạn nên khảo sát giá thuê nhà tại các khu vực bạn mong muốn trước, rồi đưa ra một con số thực tế
phù hợp với khả năng của bạn. Con số này nên sẵn sàng với dung sai tăng thêm 20, 30% để bạn không bỏ lỡ cơ
hội với những mặt bằng đắt hơn dự định do nhiều yếu tố tác động. Trường hợp dung sai giảm 20, 30% thì quá
tuyệt vời rồi, nhưng nói thật là trường hợp này gần như rất hiếm, có thể nói là gần như không có. Xác định vậy
luôn cho đỡ mất công đợi chờ và thất vọng.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

04


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

QUAN ĐIỂM
Từ con số giá thuê nhà khảo sát, bạn mới đưa chi phí đó vào kế hoạch kinh doanh của bạn xem có khả thi không.
Nếu không khả thi bạn phải tìm hướng khác như thay đổi khu vực, thay đổi diện tích hay bất kì mục nào mà vẫn
đảm bảo việc kinh doanh của bạn hiệu quả. Bạn đừng cố tự giảm chi phí thuê nhà trong tưởng tượng để đảm bảo
có lãi trong kế hoạch kinh doanh giả định của bạn. Giá thuê chỉ có bằng giá thực tế thị trường hoặc cao hơn, chứ
không thể giảm theo mong muốn của bạn được.
Tiếp nữa, bạn nên suy nghĩ theo chiều hướng sau. Ví dụ bạn thuê một mặt bằng với giá 8 triệu/1 tháng, nhưng
căn nhà đó nằm trong ngõ hoặc trên một con đường ít khách mục tiêu của bạn nên bạn gần như không bán được
hàng hoặc cố lắm được vài khách một ngày, ngoài ra bạn sẽ còn tốn thêm rất nhiều chi phi marketing để mọi người
biết đến cửa hàng của bạn. Trong khi đó có một mặt bằng khác giá 20 triệu/1 tháng nhưng nằm trên mặt phố
rất thuận lợi cho khách hàng mục tiêu của bạn tiếp cận. Bạn chắc chắn chỉ cần dựng biển nên là khách hàng
đã nhìn thấy cửa hàng của bạn rồi, khả năng 90% sẽ có từ 50 - 100 khách ghé thăm cửa hàng bạn mỗi ngày
dựa trên kết quả khi bạn nghiên cứu thị trường tại khu vực đó. Mặt bằng 8 triệu đem lại doanh thu 15 triệu/1 tháng,
lỗ 15 triệu/1 tháng so với mặt bằng 20 triệu đem lại doanh thu 150 triệu/1 tháng, lãi 30 triệu/1 tháng. Bạn sẽ chọn
phương án nào? Đây chính là quan điểm chọn mặt bằng dựa vào phương án hiệu quả nhất chứ không phải dựa vào
giá thấp nhất. Trên đây chỉ là ví dụ minh họa để bạn hiểu rõ hơn về quan điểm khi thuê nhà, tất nhiên tùy vào mỗi
mô hình và thực tế con số sẽ có sự thay đổi, nhưng ebook này không đi sâu vào việc tính toán, lập kế hoạch kinh
doanh. Bạn có thể tham khảo thêm những tài liệu khác về đề tài đó để tính toán được phương án hiệu quả nhất
cho mình với một biến số quan trọng là giá thuê nhà.
Sáu tiêu chí chọn thuê nhà được đưa ra ở những phần sau sẽ vứt đi nếu như bạn cứ khăng khăng giữ quan điểm
theo kiểu, tôi chỉ thuê nhà giá từ 5 triệu trở xuống, 8 triệu trở xuống...Thị trường là tiếng nói chính xác nhất, đừng
cố tự kỉ ám thị đi ngược lại với thị trường, hãy khảo sát thật kĩ giá thuê cho mô hình kinh doanh của bạn. Nếu sau
khi đã nắm được giá thuê chính xác mà bạn tính toán mọi cách vẫn không thể làm sao kinh doanh có lãi trên mặt
bằng đó thì lời khuyên tốt nhất là không nên cố thuê mặt bằng đó bằng mọi cách làm gì, chỉ tốn công vô ích. Bạn

làm mà biết chắc mình lỗ thì cố làm làm gì, bạn chỉ nên làm khi nó khả thi. Tất nhiên kinh doanh không nói trước
điều gì, nhưng khả năng thành công cao hơn sẽ đến với những người chuẩn bị kĩ càng hơn, tính toán chính xác
hơn. Hãy thuê nhà khi nó đem lại hiệu quả, đừng cố thuê nhà chỉ vì giá nó rẻ

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

05


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

QUAN ĐIỂM
#02: mặt bằng quyết định 60 - 70% thành công trong việc kinh doanh bán lẻ nên không thể nóng vội được.
Sai một ly đi một dặm
Thường thì khi bắt đầu quyết định thuê mặt bằng để kinh doanh, bạn sẽ vô cùng háo hức và phấn chấn. Tâm lý
lúc này chỉ là muốn có ngay một mặt bằng để triển khai công việc. Bạn sợ rằng nếu không có mặt bằng để triển
khai ngay ý tưởng thì sự háo hức sẽ tụt xuống, dẫn tới chản nản và bỏ cuộc.
Đúng là nếu để cảm hứng tụt xuống sẽ ảnh hưởng xấu đến việc triển khai công việc kinh doanh, nhưng cái giá
phải trả cho việc cố gắng bằng mọi giá phải thuê được một mặt bằng trong một khoảng thời gian giới hạn bạn tự
đưa ra mà không xem xét đến hiệu quả sẽ còn lớn gấp bội. “Nhanh một giây, chậm cả đời” hãy ghi nhớ câu nói này
khi bạn đang nóng vội do mãi không thuê được mặt bằng kinh doanh.
Hãy dừng lại và suy nghĩ thấu đáo hơn.
Một là, bạn nên biết mặt bằng kinh doanh là một thứ có hạn, không phải bạn muốn là có, đây là thứ bắt buộc bạn
phải chờ đợi. Mặt bằng cũng giống như một cô gái, cô gái càng đẹp càng hiếm, mà cô gái càng đẹp thì càng nhiều
chàng trai theo đuổi và sự canh tranh là vô cùng khốc liệt. Ngoài kia có rất nhiều ông lớn trong và ngoài nước, với
tiềm lực tài chính hùng hậu, kinh nghiệm đầy mình, mối quan hệ vô số, có riêng một đội săn mặt bằng thực chiến
để đánh bại những chiến binh lẻ loi, nhỏ bé như bạn. Chưa kể có hàng nghìn người như bạn, cũng đang ngày đêm
ráo riết săn lùng những vị trí đẹp, chỉ trực chờ có cơ hội là nhảy ngay vào. Thế nên đừng quá thất vọng khi chờ mãi

không có được mặt bằng ưng ý, hay vừa thấy có cơ hội đã bị đối thủ hớt tay trên. Hãy tỉnh táo và thực tế để không
bị hẫng hụt, đủ kiên trì để tiếp tục tìm kiếm cơ hội, cũng như trang bị thêm cho mình kiến thức để thông minh hơn
trong trận chiến đầy cam go này.
Hai là, bạn nên biết mặt bằng kinh doanh chiếm khoảng 20 - 40% tổng chi phí tùy mô hình kinh doanh, nhất là với
mô hình bán lẻ và tại thị trường Việt Nam, chi phí thuê mặt bằng là vô cùng đắt đỏ và chiếm tỷ trọng rất lớn trong
tổng các loại chi phí. Ngay cả các ông lớn nước ngoài cũng phải ngán ngẩm và thận trọng mỗi khi quyết định thuê

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

06


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

QUAN ĐIỂM
một mặt bằng nào đó. Nhưng bạn nên biết các ông lớn với tiềm lực tài chính hùng hậu của mình, họ có lỡ thuê
phải một địa điểm không hiệu quả thì họ vẫn có khả năng thay đổi địa điểm khác để sửa sai. Còn với đa số các
đơn vị nhỏ lẻ như bạn, cơ hội sửa sai là rất ít, chưa nói gần như là không có. Quyết định sai là chết luôn. Vì sao ư?
Quyết định thuê mặt bằng của bạn nó không chỉ ảnh hưởng đến chi phí thuê mặt bằng mà còn ảnh hưởng đến
rất nhiều yếu tố khác.
Thứ nhất, mặt bằng quyết định đến 60 - 70% thành công của việc kinh doanh bán lẻ nên nếu chọn mặt bằng sai
sẽ ảnh hưởng rất lớn đến doanh thu và lợi nhuận của bạn.
Thứ hai, mặt bằng là yếu tố có hạn nên nếu sai bạn sẽ lại mất thêm rất nhiều thời gian để tìm kiếm mặt bằng khác
thay thế.
Thứ ba, những thứ bạn đầu tư, mua sắm, trang bị cho mặt bằng mang tính cố định cao nên nếu có thay đổi địa
điểm, bạn sẽ rất khó để mang theo sang địa điểm mới. Bạn sẽ tốn một khoản chi phí không nhỏ để đầu tư ban đầu
cho một địa điểm, bỏ lại đó khi thay đổi hoặc mất chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt cũng như đầu tư thêm khi
chuyển sang địa điểm mới. Chưa kể trong thời gian thay đổi đó bạn sẽ không duy trì được việc bán hàng. Do vậy

sẽ rất tốn thời gian, công sức, tiền bạc của bạn.
Thứ tư, thay đổi mặt bằng sẽ ảnh hưởng đến thương hiệu của bạn. Đây là chi phí khó đong đếm được.
Tổng kết lại bạn đưa ra giới hạn một tháng, hai tháng phải chốt xong vấn đề mặt bằng. Gần đến cuối thời hạn mà
bạn vẫn chưa chốt được nên bạn chọn bừa một mặt bằng để công việc diễn ra đúng tiến độ. Bạn thuê nhà với tâm
lí buộc phải được nên bạn thiệt thòi đủ thứ khi đàm phán, bạn thuê nhà rồi đầu tư cả đống tiền, thời gian, công sức
vào set up cửa hàng để rồi sau một tháng bạn nhận ra mặt bằng này không đem lại hiệu quả. Nếu bạn tiếp tục bạn
sẽ lỗ, bạn thay đổi địa điểm thì lại phải tiếp tục một vòng quay công việc với một đống thứ phải làm như trước đó.
Bạn rơi vào hoàn cảnh tiến thoái lưỡng nan và sau ba đến sáu tháng thì bạn không trụ nổi nữa, phá sản và kết thúc
ước mơ của mình.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

07


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

QUAN ĐIỂM
Đây là câu chuyện và sai lầm vô cùng phổ biến, nhất là với những bạn mới kinh doanh lần đầu. Ví dụ cụ thể sau
sẽ giúp bạn hình dung rõ hơn thiệt hại của bạn trong trường hợp bạn lựa chọn sai mặt bằng.
Bạn có trong tay số vốn 300 triệu và đang muốn mở một cửa hàng cafe nhỏ. Bạn tính toán và cần một mặt bằng
khoảng 40m2, với giá thuê tầm 10 triệu/1 tháng. Sau hai tháng tìm kiếm mà vẫn chưa được một mặt bằng nào
ưng ý, bạn quyết định chọn bừa một mặt bằng với giá thuê và diện tích tương đương. Chủ nhà yêu cầu bạn đóng
sáu tháng tiền nhà, đặt cọc một tháng, tổng là 70 triệu tiền nhà ban đầu. Sau đó bạn bỏ ra 150 triệu để sửa sang,
mua sắm đồ dùng, trang thiết bị cần thiết cho quán. Bạn bỏ ra thêm 30 triệu để mua nguyên liệu ban đầu cho cửa
hàng. Tổng bạn chi ra 250 triệu, bạn giữ lại 50 triệu làm vốn dự phòng. Bạn mất một tháng setup cửa hàng mà chưa
buôn bán được gì, nhưng vẫn phải trả lương nhân viên hết 10 triệu. Bạn còn lại 40 triệu sau một tháng đầu tiên.
Tháng thứ hai do mặt bằng hơi khuất và mới khai trương, ít người biết nên bạn chi ra 10 triệu để quảng cáo các

kênh, thêm 10 triệu để giảm giá sản phẩm, coi như bán hòa vốn, lượng khách bao gồm cả người thân quen và
khách đến theo khuyến mại đem lại cho bạn doanh thu 1 tuần đầu khuyến mại được khoảng 20 triệu, sau tuần
đầu khuyến mại lượng khách đến vắng hẳn do mặt bằng của bạn rất khó tiếp cận và bất cập nhiều vấn đề. Tổng
doanh thu tháng thứ hai được khoảng 45 triệu. Trừ tiền nguyên liệu hết 15 triệu, quảng cáo 10 triệu, giảm giá 10
triệu, lương nhân viên 10 triệu, chưa kể chi phí khác, tính ra bạn vẫn không thu thêm được đồng nào. Tháng thứ
ba mặc dù bạn vẫn chi ra 10 triệu để quảng cáo các kiểu nhưng lượng khách không tăng mà vẫn giảm do vị trí
của bạn không tốt. Tháng thứ ba sau khi trừ đã các chi phí, bạn phải chi ra thêm 10 triệu, bạn còn lại 30 triệu trong
tay. Tuy nhiên 3 tháng nay mặc dù bạn cũng tham gia làm việc cùng 2 nhân viên từ sáng đến tối nên không thể
làm gì khác để có thêm nguồn thu nhập. Trong 3 tháng đó bạn cũng phải ăn, uống, sinh hoạt, mặc dù rất tiết kiệm
nhưng cũng phải chi ra mỗi tháng 5 triệu, tổng 3 tháng là 15 triệu. Như vậy đến thời điểm này bạn còn 15 triệu
tiền mặt trong tay. Lúc này bạn nhận ra mặt bằng này không hiệu quả chút nào và tính đến việc thay đổi địa điểm.
Nhưng nếu thay đổi địa điểm bạn sẽ không được nhận lại tiền nhà cho những tháng chưa sử dụng do bạn hủy hợp
đồng trước thời hạn, mất luôn tiền đặt cọc. Nếu thay đổi địa điểm bạn sẽ lại phải bỏ ra số tiền tương đương hoặc
nhiều hơn để có mặt bằng đẹp hơn, rồi thêm tiền sửa sang, tháo dỡ, vận chuyển. Trong khi đó việc kinh doanh tại
địa điểm hiện tại sẽ bị ảnh hưởng. Nghĩ đi nghĩ lại mà không thể đưa ra được phương án quyết định, tâm lý bị
ảnh hưởng bạn cũng không thể tập trung vào việc kinh doanh tại cửa hàng hiện tại. Thời gian vẫn cứ trôi, sang
tháng thứ năm bạn lỗ thêm 15 triệu và chính thức chấm dứt cuộc chơi tại đây.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

08


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

QUAN ĐIỂM
Tất nhiên việc kinh doanh thành công còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác, nhưng trong khuôn khổ cuốn
ebook và chủ đề nhắm tới của nó, tôi chỉ đưa ra một ví dụ khá đặc trưng hiện nay để bạn có thể dễ hình

dung và lượng hóa ra cụ thể thiệt hại trong trường hợp bạn lựa chọn sai mặt bằng kinh doanh, để bạn hiểu rõ
hơn quan điểm mà tôi trình bày trong phần này.
Lựa chọn mặt bằng lúc này cũng giống như trong đánh trận vậy, bạn phải tính toán rất kĩ trước khi quyết định
sẽ tổ chức quân đội của mĩnh đánh chiếm địa điểm nào trước, đánh chiếm địa điểm nào sau. Bạn giống như
chỉ huy của đội quân đó, bạn lựa chọn sai địa điểm, bạn sẽ đầy đồi quân của mình vào chỗ chết. Do vậy hãy hết
sức cẩn trọng với quyết định của mình, nhất là khi nguồn lực của bạn nhỏ bé và hạn chế hơn rất nhiều so với
những ông lớn trên thị trường. Hay luôn nhớ “Sai một ly, đi một dặm”.
Tiêu chí này mặc dù chỉ xoay quanh hai vấn đề nhưng được trình bày rất chi tiết và cụ thể như trên vì nó thực sự
là tiêu chí vô cùng quan trọng. Tiêu chí này đóng vai trò dẫn đường cho cả sáu tiêu chí sau, do vậy nếu ngay từ
tiêu chí ban đầu bạn đã định hướng sai thì tất cả những gì được trình bày trong sáu tiêu chí sau sẽ trở thành công
cốc. Một lần nữa cần nhắc nhở bạn: hãy suy nghĩ thật cẩn trọng trước khi đưa ra quyết định. Một quyết định nhanh
là rất tốt để năm bắt thời cơ, đánh bại đối thủ, nhưng nó chỉ đem lại hiệu quả nếu quyết định đó được dựa trên sự
chuẩn bị và tính toán kĩ càng, cụ thể. Chỉ có sự chuẩn bị tốt mới giúp bạn tự tin để ra quyết định nhanh.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

09-


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

VỊ TRÍ
Đây là tiêu chí thứ hai bạn cần xem xét khi quyết định lựa chọn mặt bằng. Xác định bán lẻ là đánh vào yếu tố
vị trí. Chúng ta vẫn thường nói “Nhất cự ly, nhì tốc độ”, điều này thực sự đúng trong kinh doanh bán lẻ. Cửa hàng
của bạn càng gần khách hàng mục tiêu và tiếp cận được nhiều khách mục tiêu bạn sẽ càng có thêm nhiều cơ hội
bán được hàng. Sau đây là một số yếu tố bạn cần lưu ý khi xem xét tiêu chí vị trí của mặt bằng.
#01: bạn nên lựa chọn vị trí gần hoặc tiếp cận được trực tiếp tới khách hàng mục tiêu của bạn hàng ngày
Nếu bạn bán bánh mì bạn nên lựa chọn vị trí gần trường học, nếu bạn bán thuốc bạn nên lựa chọn vị trí gần

bệnh viện, nếu bạn bán các sản phẩm thủ công truyền thống hãy lựa chọn vị trí có nhiều khách du lịch... Mỗi
mô hình kinh doanh khác nhau sẽ có khách hàng mục tiêu khác nhau. Bạn hãy suy nghĩ xem khách hàng mục
tiêu của mình sống ở đâu, hay đi đường nào để lựa chọn vị trí thích hợp nhất, tiện lợi nhất cho họ.
#02: bạn nên lựa chọn vị trí gần hoặc trong các khu đô thị, khu dân cư
Hiện nay theo xu hướng hiện đại, rất nhiều khu đô thị, khu dân cư tập trung được xây dựng với quy mô dân số rất
lớn. Thường thì cư dân trong các khu đô thị rất đa dạng: người lớn, trẻ nhỏ, dân lao động, dân văn phòng...nên gần
như phát sinh mọi nhu cầu trong cuộc sống. Việc lựa chọn vị trí mặt bằng của bạn gần hoặc trong khu đô thị, khu
dân cư sẽ giúp bạn tiếp cận được ngay số lượng khách hàng vô cùng lớn, trong đó có khách hàng mục tiêu của bạn.
#03: bạn nên lựa chọn vị trí gần chợ, trung tâm mua sắm, ngã ba, ngã tư
Những khu vực này thường tập trung rất nhiều người qua lại, bao gồm cả khách hàng mục tiêu của bạn, lựa chọn
vị trí gần chợ, trung tâm mua sắm, góc ngã ba, ngã tư sẽ giúp bạn tiếp cận được nhiều khách hàng mục tiêu hơn.
#04: bạn nên lựa chọn vị trí có góc nhìn đẹp
Nếu bạn kinh doanh cafe, tiêu chí này thực sự rất quan trọng. Với các mô hình khác, mặc dù tiêu chí này không
quan trọng bằng các tiêu chí trên nhưng cũng là một tiêu chí bạn có thể xem xét trong quá trình lựa chọn. Khách
hàng chắc chắn sẽ thích mua sắm trong một cửa hàng có một góc nhìn đẹp hơn là trong một cửa hàng có góc
nhìn xấu. Ít nhất thì bạn cũng sẽ tăng thêm được trải nghiệm dịch vụ cho khách hàng nếu lựa chọn được một
mặt bằng có góc nhìn đẹp.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

10


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

ĐƯỜNG PHỐ
Tiêu chí đường phố là một trong những tiêu chí rất quan trọng, nhất là tại Việt Nam thường có quan điểm “buôn
có bạn, bán có phường”, mỗi con phố lại tập trung bán một mặt hàng. Điều này có điểm tốt, cũng có điểm không tốt.

Tốt ở chỗ khách hàng khi cần mua gì sẽ dễ dàng định hướng nơi đến, nhưng ngược lại do tập trung tại một con phố
nên mức độ cạnh tranh sẽ cao hơn. Sau đây là một số yếu tố bạn cần lưu ý khi xem xét tiêu chí vị trí của mặt bằng.
#01: bạn nên ưu tiên đường hai chiều hơn đường một chiều hoặc đường đôi
Đường hai chiều sẽ giúp khách hàng dễ tiếp cận cửa hàng của bạn hơn. Khách có đi làn đường bên trái, hay bên phải
khi thấy cửa hàng của bạn họ đều có thể dễ dàng tạt vào cửa hàng của bạn. Điều này sẽ rất khó khăn nếu cửa hàng
bạn nằm trên đường một chiều, hoặc đường đôi. Đường một chiều thì khách phải đi hết con đường, sang con đường
khác rồi vòng lại con đường của bạn, đường đôi do có dải phân cách ở giữa nên khách cũng phải đi lên một đoạn rồi
mới vòng ngược lại được.
#02: bạn nên lựa chọn đường phố có lưu lượng giao thông lớn
Lưu lượng giao thông ở đây cần được khảo sát trong cả ba thời điểm sáng, chiều và tối. Có những con đường rất
đông vào buối sáng nhưng chiều và tối rất vắng, ngược lại cũng có có đường tối rất đông nhưng sáng và chiều thì
gần như không có người qua lại. Hay xem khách hàng mục tiêu của bạn thường đi mua sắm vào tầm nào để chọn
con đường có lượng khách qua lại đông nhất vào tầm đó. Nếu phố đó giờ nào cũng đông thì là tuyệt vời nhất.
Sản phẩm của bạn có tốt đến mấy, dịch vụ có tốt đến mấy mà đặt trên con phố không người qua lại thì cũng không
có cơ hội để bán được sản phẩm. Khách hàng cần nhìn thấy cửa hàng của bạn trước rồi họ mới quyết định có ghé
mua tại cửa hàng của bạn hay không.
#03: bạn nên lựa chọn đường rộng thoáng, vỉa hè gọn gàng, sạch sẽ để được ô tô, xe máy
Khách hàng muốn mua hàng mà không có chỗ đỗ xe hay khách hàng vào mua hàng mà cứ phải ngó trước, ngó sau
xem xe của mình có bị bắt, bị phạt không thì không còn tâm trạng nào mà nghe bạn giới thiệu về sản phẩm, không
còn đâu hứng thú mà trải nghiệm, thưởng thức dịch vụ của bạn cả. Đường phố bạn chọn để mở cửa hàng mà đáp
ứng được nhu cầu này của khách thì rất tuyệt vời rồi, nhất là số lượng ô tô, xe máy ngày càng tăng như bây giờ.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

11


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

ĐƯỜNG PHỐ
#04: bạn nên lựa chọn đường phố không bị ngập lụt, bụi bặm, tắc đường, thi công
Đường phố ngập lụt thì không khách nào muốn chui vào đường đó để mua hàng của bạn cả. Đường bụi bặm
hay tắc đường hoặc đang thi công đều khiến khách hàng e ngại mỗi khi nghĩ đến việc tới đó để mua hàng. Ngoài
ra những yếu tố trên đều ảnh hưởng xấu đến hình ảnh cửa hàng, giá trị thương hiệu của bạn.
#05: bạn nên lựa chọn đường phố có nhiều người cùng đang buôn bán sản phẩm giống bạn
Nếu bạn để ý, phố nào có cửa hàng của Thế Giới Di Động sẽ có cửa hàng của FPT shop, Viễn Thông A, Viettel store.
Buôn có bán có phường vẫn tốt hơn là bạn bán quần áo ở phố toàn cửa hàng ăn uống. Khách hàng dễ định vị
con phố hơn là định vị một địa điểm. Mở cửa hàng tại những con phố đang buôn bán những sản phẩm tương đồng
sản phẩm của bạn, bạn sẽ tiếp cận nhanh chóng, chính xác khách hàng mục tiêu của mình, bớt được rất nhiều
chi phí quảng cáo mà lại thuận tiện cho khách hàng của bạn. Tất nhiên là bạn phải có chiến lược kinh doanh riêng
của mình để cạnh tranh được với cửa hàng khác. Con đường chỉ là bước khởi đầu giúp bạn thuận tiện hơn.
Khách hàng rất lười biếng nên hãy giúp họ tiếp cận cửa hàng của bạn dễ dàng hơn, thuận tiện hơn. Đừng bắt họ
phải cố gắng, mất công để đến được với cửa hàng của bạn. Từng chi tiết nhỏ như bậc vỉa hè cao hay thấp cũng
khiến họ quyết định vào cửa hàng của đối thủ hay của bạn.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

12


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

MẶT TIỀN
Tiêu chí này chính xác là bộ mặt cho cửa hàng của bạn. Khách hàng thường chỉ có ba giây để nhận biết ra một
thương hiệu nào khi họ lướt qua. Giữa hàng chục, hàng trăm “khuôn mặt” xinh đẹp lướt qua mắt khách hàng mỗi
ngày, mỗi giờ bạn hãy cố gắng gây ấn tượng và đọng lại được trong trí nhớ của khách.

#01: bạn nên ưu tiên mặt bằng rộng hơn mặt bằng sâu hoặc cao
Mặt bằng rộng chắc chắn sẽ dễ nhìn thấy hơn mặt bằng nhỏ hoặc cao. Mặt bằng rộng cũng sẽ có nhiều chỗ để xe
hơn, làm biển hiệu nổi bật hơn, nhân viên thuận tiện hơn khi phục vụ khách hàng, quản lý dễ quan sát, điều hành
công việc hơn so với mặt bằng nhỏ nhưng sâu hoặc nhiều tầng. Tổng diện tích mặt bằng cho thuê có thể bằng
nhau nhưng chọn mặt bằng có chiều ngang rộng sẽ tốt hơn nhiều so với mặt bằng hẹp mà sâu hoặc có nhiều tầng.
#02: bạn nên lựa chọn mặt bằng không có cây cối, cột điện, dây diện, biển hiệu , cầu vượt...che chắn
Chưa nói đến phong thủy khi mọi người rất kiêng kị có vật cản chắn giữa cửa hàng, nhưng khách hàng sẽ rất khó
nhìn ra cửa hàng của bạn nếu trước mặt tiền là một đống thứ bùng nhùng nào là cây cối um tùm, nào là biển hiệu
giao thông, nào là cột điện, dây điện chằng chịt...Họ không nhìn thấy, khó nhìn thấy, mà có nhìn thấy cũng ngại
tiếp cận.
#03: bạn nên lựa chọn mặt bằng có mặt tiền phẳng không méo mó, xiên vẹo, cong vênh
Mặt phẳng sẽ dễ nhìn hơn, nhưng quan trọng là khi bạn setup, thi công sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.
#04: bạn nên lựa chọn mặt bằng có vách tường hai bên chiếm ít diện tích
Có rất nhiều người khi xây nhà, họ làm vách hai bên rất to, mặt bằng 3m mà mỗi vách bên 0.5m, hai vách cộng
lại là 1m. Tính ra khách nhìn vào cửa hàng bạn còn có 2m. Hãy chọn mặt bằng mà mặt tiền phô được càng nhiều
cửa hàng của bạn càng tốt.
#05: bạn nên lựa chọn mặt bằng có mặt tiền trên con phố không bị thụt ra thụt vào
Có những đường phố, sau khi nhà nước làm đường, nhà cửa méo mó, xiên vẹo, nhà thì lồi ra, nhà thì thụt vào.
Mặt bằng của bạn lồi ra thì còn đỡ, chứ chọn đúng mặt bằng thụt vào thì không ai nhìn thấy cửa hàng của bạn
cả. Tốt nhất là chọn con phố bằng phẳng để khách đỡ mất công tìm kiếm.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

13


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

MẶT TIỀN
Tiêu chí này chính xác là bộ mặt cho cửa hàng của bạn. Khách hàng thường chỉ có ba giây để nhận biết ra một
thương hiệu nào khi họ lướt qua. Giữa hàng chục, hàng trăm “khuôn mặt” xinh đẹp lướt qua mắt khách hàng mỗi
ngày, mỗi giờ bạn hãy cố gắng gây ấn tượng và đọng lại được trong trí nhớ của khách.
#01: bạn nên ưu tiên mặt bằng rộng hơn mặt bằng sâu hoặc cao
Mặt bằng rộng chắc chắn sẽ dễ nhìn thấy hơn mặt bằng nhỏ hoặc cao. Mặt bằng rộng cũng sẽ có nhiều chỗ để xe
hơn, làm biển hiệu nổi bật hơn, nhân viên thuận tiện hơn khi phục vụ khách hàng, quản lý dễ quan sát, điều hành
công việc hơn so với mặt bằng nhỏ nhưng sâu hoặc nhiều tầng. Tổng diện tích mặt bằng cho thuê có thể bằng
nhau nhưng chọn mặt bằng có chiều ngang rộng sẽ tốt hơn nhiều so với mặt bằng hẹp mà sâu hoặc có nhiều tầng.
#02: bạn nên lựa chọn mặt bằng không có cây cối, cột điện, dây diện, biển hiệu , cầu vượt...che chắn
Chưa nói đến phong thủy khi mọi người rất kiêng kị có vật cản chắn giữa cửa hàng, nhưng khách hàng sẽ rất khó
nhìn ra cửa hàng của bạn nếu trước mặt tiền là một đống thứ bùng nhùng nào là cây cối um tùm, nào là biển hiệu
giao thông, nào là cột điện, dây điện chằng chịt...Họ không nhìn thấy, khó nhìn thấy, mà có nhìn thấy cũng ngại
tiếp cận.
#03: bạn nên lựa chọn mặt bằng có mặt tiền phẳng không méo mó, xiên vẹo, cong vênh
Mặt phẳng sẽ dễ nhìn hơn, nhưng quan trọng là khi bạn setup, thi công sẽ dễ dàng hơn rất nhiều.
#04: bạn nên lựa chọn mặt bằng có vách tường hai bên chiếm ít diện tích
Có rất nhiều người khi xây nhà, họ làm vách hai bên rất to, mặt bằng 3m mà mỗi vách bên 0.5m, hai vách cộng
lại là 1m. Tính ra khách nhìn vào cửa hàng bạn còn có 2m. Hãy chọn mặt bằng mà mặt tiền phô được càng nhiều
cửa hàng của bạn càng tốt.
#05: bạn nên lựa chọn mặt bằng có mặt tiền trên con phố không bị thụt ra thụt vào
Có những đường phố, sau khi nhà nước làm đường, nhà cửa méo mó, xiên vẹo, nhà thì lồi ra, nhà thì thụt vào.
Mặt bằng của bạn lồi ra thì còn đỡ, chứ chọn đúng mặt bằng thụt vào thì không ai nhìn thấy cửa hàng của bạn
cả. Tốt nhất là chọn con phố bằng phẳng để khách đỡ mất công tìm kiếm.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

13

#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

CHẤT LƯỢNG NHÀ
Tiêu chí này ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của bạn. Các chi tiết như tường nhà, trần nhà, đường điện, nước,
cửa nhà, toilet, cầu thang, bếp núc...và rất nhiều chi tiết khác. Mỗi chi tiết nếu bạn không xem xét cẩn thận sẽ
dẫn đến bạn phải bỏ ra một đống tiền để sửa chữa, thay thế và ảnh hưởng xấu đến việc kinh doanh của bạn
sau này.
#01: bạn nên ưu tiên mặt bằng có cửa cuốn hơn là cửa xếp
Cửa xếp về mặt thẩm mĩ thường không đẹp, chưa kể hay bị rỉ sét. Ngoài ra cửa xếp khi đóng vào thường vẫn bị lộ
ra 0,3 - 0,5m gây ảnh hưởng đến mặt tiền cửa hàng của bạn. Cửa cuốn rất tiện lợi và đảm bảo không gian mặt tiền
của bạn được tận dụng hoàn toàn. Nếu bạn cần thêm cửa kính để chống bụi bặm thì nên tính đến phương án
khi đóng mở ít chiếm diện tịch sử dụng nhất
#02: bạn nên lựa chọn mặt bằng mới xây hơn là nhà cũ, hỏng, phải sửa chữa nhiều
Việc sửa chữa lại phần kết cấu xây dựng là vô cùng tốn kém và mất thời gian, hãy cân nhắc thật kĩ trước ki quyết
định lựa chọn mặt bằng vị trí đẹp, giá thuê hợp lí nhưng phải sửa chữa nhiều. Đôi khi số tiền sửa chữa sẽ còn tốn
hơn số tiền thuê nhà chênh lệch. Điều quan trọng là bạn có bỏ tiền ra sửa chữa nhà nhưng bạn không thể mang
nó đi khi bạn phải chuyển địa điểm. Do vậy thuê nhà mới và không phải sửa chữa là lựa chọn hợp lý hơn. Bạn chỉ
cần trang trí lại rồi tiến hành mở bán luôn, tiết kiệm được rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc. Nhất là với những
bạn khởi đầu kinh doanh, với số vốn ít, dòng tiền là cực kì quan trong để chiến đấu lâu dài, việc phải bỏ ngay ra
một khoản tiền lớn ban đầu để sửa chữa và mất thêm thời gian đợi chờ không phát sinh doanh thu sẽ khiến việc
kinh doanh khó khăn hơn nhiều
#03: bạn nên đo đạc và quan tâm đến diện tích sử dụng chứ không phải diện tích khai báo
Rất nhiều mặt bằng chủ nhà xây dựng không hợp lí. Cầu thang, toilet, các chi tiết trang trí không cần thiết làm cho
diện tích sử dụng thực tế giảm đi rất nhiều. Nhà 40m2 nhưng cầu thang, toilet mất 15m2, vách tường, chi tiết trang
trí mất thêm 5m2, tính ra bạn sử dụng được có 20m2 cho việc kinh doanh. Ngoài ra hãy tự tay đo đạc diện tích thực
tế, rất nhiều chủ nhà báo nhà 40m2 nhưng khi đo chỉ được 30m2 - 35m2. Tấc đất tấc vàng nhất là mặt bằng để kinh
doanh nên bạn cần thật cẩn thận trước khi xuống tiền.
#04: bạn nên lựa chọn mặt bằng vuông vắn để dễ thi công, bày biện

Mặt bằng méo mó rất khó khi thi công và bày biện đồ đạc, tạo ra nhiều góc chết, làm cho diện tích sử dụng thực
của bạn bị giảm đi đáng kể. Về mặt thẩm mĩ nhà vuông vẵn cũng dễ nhìn hơn là nhà méo mó.
ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

14


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

CHỦ NHÀ
Nếu ở nước ngoài, sau khi hai bên ký kết hợp đồng thuê nhà xong, chủ nhà muốn vào không gian bạn đã thuê
phải xin phép và được bạn cho phép thì ở Việt Nam dù bạn có thuê, có chính thức trở thành người có quyền sử
dụng phần diện tích thuê lại đó, bạn vẫn không là gì với chủ nhà cả. Người đi thuê nhà ở Việt Nam luôn thường
trực nỗi lo bị chủ nhà đuổi, nhất là khi đang làm ăn được, do vậy bạn nên phòng trước những rủi ro này khi lựa
chọn mặt bằng, cụ thể là lựa chọn chủ nhà sắp tới của bạn.
#01: bạn nên ưu tiên chủ nhà linh hoạt trong đàm phán
Chủ nhà quá cứng rắn khi đàm phán sau này cũng sẽ rất khó khăn trong các vấn đề khác, khiến bạn luôn cảm
thấy không thoải mái khi kinh doanh trên mặt bằng mà bạn đã phải bỏ tiền ra thuê. Chủ nhà kiểu này thường
luôn có đủ mọi lý do để khó chịu với bạn và luôn thường trực đuổi bạn đi. Những chủ nhà kiểu này luôn cho
rằng nhà của họ rất đẹp, bạn không thuê thì người khác thuê nên họ luôn có quyền trong mọi vấn đề dù bạn
có kí hợp đồng với họ như thế nào đi nữa.
#02: bạn nên lựa chọn mặt bằng không ở cùng chủ nhà
Xa thơm gần thối, gần nhau, chạm mặt nhau nhiều kiểu gì cũng có mâu thuẫn nên tốt nhất là chọn mặt bằng
không có chủ nhà ở cùng cho thoải mái. Trong trường hợp ở cùng chủ nhà bạn nên thỏa thuận trước rõ ràng
các vấn đề như tiền điện, nước, không gian chung, chỗ để xe, vỉa hẻ, diện tích đặt biển quảng cáo...
#03: bạn nên kiểm tra chính xác người cho thuê là người đứng tên trên sổ đỏ
Rất nhiều môi giới hiện nay đứng ra thuê nhà và cho thuê lại. Bạn vẫn có thể thuê nhà theo hình thức này khi
hợp đồng thỏa thuận chặt chẽ nhưng phòng vẫn hơn. Để tránh được vạ má đã sưng sau này vì bạn là người thuê

nhà nên nếu có vấn đề gì bạn sẽ vẫn là người chịu thiệt nhất bạn nên thuê nhà chính chủ thay vì thuê nhà từ
bên thứ ba cho thuê lại.
#04: bạn nên cẩn thận với chủ nhà chỉ cho thuê 1 năm 1
Họ cho thuê ngắn hạn vậy có thể là do mặt bằng của họ đang trong diện sắp bị giải tỏa, trong vùng quy hoạch,
hoặc cũng có thể vì họ luôn sẵn sàng báo cho bạn giá thuê nhà kỳ mới với giá cắt cổ, hoặc vì một lý do mờ ẩn nào
đó không thực sự tốt đẹp gì cho bạn.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

15


#1: TIÊU CHÍ THUÊ NHÀ

GIÁ THUÊ NHÀ
Như tiêu chí về quan điểm khi đi thuê nhà, bạn nên thuê nhà vì hiệu quả chứ không phải giá rẻ. Mặt bằng có giá
thuê rẻ hơn mà kinh doanh thua lỗ sẽ trở thành mặt bằng có giá thuê đắt hơn mặt bằng có giá thuê cao nhưng kinh
doanh có lãi. Cũng giống bạn đi ăn một món nào đó, bạn vào cửa hàng A mua đồ ăn đó với giá 10 đồng nhưng
không thể ăn nổi, và bạn phải bỏ đi, trong khi cửa hàng B bán món đó với giá 30 đồng nhưng bạn ăn hết sạch vậy.
Quan trọng là giá trị bạn nhận lại được có tương xứng với số tiền bạn bỏ ra hay không. Để thẩm định hiệu quả về
không gian sử dụng, sau đây là hai chỉ số để giúp bạn lượng hóa chính xác hơn.
#01: chỉ số doanh thu trên m2
Doanh số trên 1m2 =

Doanh thu
Diện tích sàn

Bạn lấy doanh thu dự kiến chia cho tổng diện tích sàn sử dụng sẽ ra doanh số trên 1m2 để xem mặt bằng nào hiệu

quả hơn
#02: tỷ lệ không gian bán hàng
Diện tích dành cho bán hàng
Tỷ lệ không gian bán hàng =
*100%
Tổng diện tích
Không phải tất cả không gian mặt bằng bạn thuê đều dành cho việc bán hàng được. Có rất nhiều không gian
như cầu thang, toilet, vách trang trí... không thể sử dụng để bán hàng nên tính toán tỷ lệ không gian bán hàng
sẽ giúp bạn nhìn rõ hơn hiệu quả của mặt bằng mang lại so với giá thuê nhà
LỜI KẾT
Trên đây là 7 tiêu chí cơ bản nhất bạn có thể dựa vào để đưa ra quyết định hiệu quả nhất cho mình khi lựa chọn
mặt bằng để thuê. Rất hiếm, thật ra là gần như không có đồ ngon, bổ mà rẻ, điều quan trọng là lựa chọn món nào
phù hợp nhất với khả năng, mong muốn của bạn. Bạn cũng không nên kỳ vọng và cố gắng tìm được mặt bằng
đáp ứng tất cả các tiêu chí trên. Thứ nhất là vì không có gì hoàn hảo cả, thứ hai là nếu có một mặt bằng như vậy
chắc chắn giá sẽ rất cao và cũng được rất nhiều người nhòm ngó nên nếu cứ cố mong chờ điều đó, chắc chắn
nó chỉ khiến bạn thêm mệt mỏi hơn. Hãy sáng suốt lựa chọn cho một tỷ lệ hợp lý nhất.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

16


#2: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Hợp đồng thuê nhà là điều kiện bắt buộc phải có khi tiến hành thuê nhà. Rất nhiều bạn có suy nghĩ qua loa khi
tiến hành làm hợp đồng dẫn đến khi xảy ra sự việc không mong muốn không biết kêu ai. Nhiều bạn còn ngại
khi phải soạn thảo hợp đồng nên thích để chủ nhà đưa ra hợp đồng mẫu rồi cứ thế kí theo. Đúng là nhiều chủ
nhà muốn khách thuê theo luôn hợp đồng mình đã kí với các khách thuê trước cho nhanh, nhưng thông thường

những hợp đồng do chủ nhà đưa toàn điều khoản có lợi cho chủ nhà mà nếu không đọc kĩ và đưa ra yêu cầu
khi đàm phán bạn sẽ khó khăn đủ đường. Tốt nhất là bạn nên chủ động đưa ra hợp đồng mình tự soản thảo
trước rồi để chủ nhà theo, còn nếu trường hợp chủ nhà muốn theo hợp đồng họ đưa ra thì bạn cũng cần hiểu
những điều khoản trong hợp đồng sẽ ảnh hưởng đến mình sau này thế nào để mà đàm phán. Sau đây tôi sẽ
đưa cho bạn một hợp đồng thuê mặt bằng mẫu, sau đó sẽ phân tích những lưu ý trong các điều khoản của hợp
đồng. Bạn sẽ thấy chỉ một chút thay đổi sẽ giúp bạn tiết kiệm được cả đống tiền.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
*********
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Hà nội, ngày……… tháng……… năm………
1. Bên cho thuê (Gọi tắt là bên A):
Ông/Bà………………………………………………………………………………………………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………………………
Số CMND: ……………………………………………………………………………………………………..
Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………...
Là chủ sở hữu ngôi nhà: ………………………………………………………………………………………..
2. Bên thuê (Gọi tắt là bên B):
Ông/Bà:…………………………………………………………………………………………………
Hộ khẩu thường trú: ……………………………………………………………………………………………
Số CMND: ……………………………………………………………………………………………………..
Điện thoại: ……………………………………………………………………………………………………...
3. Ngưới làm chứng:
Ông/Bà………………………………………………………………………………………………….
Số CMND………………………………………………………………………………………………
Số điện thoại: …………………………………………………………………………………………..
ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

17


#2: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Sau khi thỏa thuận và nhất trí hai bên cùng nhau lập hợp đồng thuê và cho thuê nhà với nội dung sau:
Điều 1: Nội dung hợp đồng
Bên A đồng ý cho bên B thuê và bên B đồng ý thuê của bên A tại:
- Toàn bộ ngôi nhà ………………………………………………………………………………………………
Trang thiết bị bên thuê nhà được sử dụng các thiết bị sau:
- …………………………………………………………………………………………………………………..
Điều 2: Mục đích thuê
Làm cửa hàng đồ ăn nhanh
Điều 3: Thời hạn thuê và cho thuê
Thời hiệu hợp đồng: ……………………………………………………………………………………………
Điều 4: Giá tiền thuê nhà và phương thức thanh toán
a. Giá thuê nhà một tháng là:……………………………………………………………………………………
b. Đặt cọc (nếu có) là:..............…………………………………………………………………………………….
c. Phương thức thanh toán: ……………………………………………………………………………………..
Điều 5: Quyền và nghĩa vụ của hai bên
Sau ….. tháng tùy theo điều kiện thực tế sẽ điều chỉnh giá thuê nhà cho phù hợp với tính hình thị trường, có thể
tăng giảm không quá 10% giá thuê.
a. Bên cho thuê (bên A) cam kết
- Ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên A không có khiếu kiện hoặc tranh chấp gì
- Giao nhà cùng các tiện nghi cho bên B từ ngày….. tháng ….. năm …...
- Đảm bảo toàn quyền sử dụng nhà cho bên B trong thời gian thuê nhà
- Hướng dẫn giúp đỡ bên B thực hiện đúng các quy định về khai báo tạm trú cũng như các việc liên quan đến số
nhà (Nguồn điện, nước, điện thoại…)
- Hỗ trợ giúp đỡ bên B giải quyết các vấn đề phát sinh với các hộ liền kề hoặc các cơ quan quản lý tại địa phương
trừ trường hợp do lỗi bên B gây nên.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

18


#2: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

- Có quyền đơn phương hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp:
o Bên B không thanh toán tiền thuê nhà đúng thời hạn, sử dụng không đúng mục đích thuê, sửa chữa
nhà khi chưa có sự đồng ý của bên A.
o Khi hết thời hạn hợp đồng, bên B phải trả lại nhà theo đúng hiện trạng ban đầu cho bên A và trang
thiết bị vẫn sử dụng tốt, những hư hỏng, hao mòn do tự nhiên, do thời gian không thuộc trách nhiệm
của bên B, những sửa chữa, cơi nới mà bên A cho phép được coi là hiện trạng ban đầu. Việc sửa chữa
không bao gồm sơn lại toàn bộ nhà, sơn lại các vật liệu gỗ, sắt và thay gạch lát nền.
- Không hoàn trả lại tiền thuê nhà trong bất kỳ trường hợp nào, trừ trường hợp bất khả kháng như thiên tai, lũ lụt,
chiến tranh … hoặc nhà bị tịch thu phá dỡ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc do bên B
đơn phương phá bỏ hợp đồng.
- Cho phép bên thuê được sử dụng biển quảng cáo kích thước cao đến hết …, được sử dụng không gian gửi xe
ngoài vỉa hè. Bên thuê có thể nghỉ lại và làm việc tại cửa hàng.
b. Bên thuê nhà (Bên B) cam kết
- Trả tiền thuê nhà đầy đủ và đúng hạn theo điều 4 của hợp đồng.
- Các chi phí điện. nước, điện thoại, … và các phụ phí sinh hoạt khác trong thời gian thuê nhà, bên B chịu trách
nhiệm thanh toán trực tiếp, đầy đủ với các nhà cung cấp và cơ quan có liên quan, hoặc thông qua chủ nhà.
- Sử dụng nhà đúng mục đích thuê, Khi cần cải tạo sửa chữa nhà phải được sự đồng ý của bên A bằng văn bản và
được phép của cấp có thẩm quyền.
- Trong thời gian thuê nhà, nếu có hư hỏng, mất mát các trang thiết bị nội thất đồ đạc… do bên B gây nên bên B
chịu trách nhiệm sửa chữa và chịu mọi khoản phí tổn. Các sự cố liên quan đến công trình ngầm khi có hỏng hóc

(kể cả do lỗi của bên B), bên B phải thông báo cho bên A ngay lập tức. Các lỗi hỏng lớn thuộc về kết cấu sẽ do bên
A xử lý.
- Được chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà sau khi có sự trao đổi và đồng ý của bên cho thuê.
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi của mình trên diện tích đã được thuê. Nếu vi phạm pháp luật,
tùy theo mức độ nặng nhẹ và có liên quan trực tiếp đến ngôi nhà, bên A có quyền đơn phương phá bỏ hợp đồng
mà không phải hoàn trả lại tiền nhà còn thừa cho bên B.
- Chấp hành các quy định về vệ sinh môi trường, trật tự an ninh toàn đô thị, an ninh theo quy định chung của
pháp luật.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

19


#2: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Điều 6: Chấp dứt hợp đồng
Việc chấm dứt hợp đồng được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
- Hợp đồng hết thời hạn giá trị.
- Nhà bị tịch thu phá dỡ theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng không vì những lý do nêu trên thì phải báo trước cho
bên kia biết trước ít nhất………….và phải đền bù cho bên còn lại bằng ……………..tiền thuê nhà.
Điều 7: Điều khoản chung
- Giá dịch vụ khác như sau:
o Tiền điện: ………….………….………….………….………….………….………….………….………
o Tiền nước: ………….………….………….………….………….………….………….………….……..
o Tiền internet: ………….………….………….………….………….………….………….………….….
.....dịch vụ khác nếu có

- Hai bên cam kết thực hiện đúng hợp đồng đã ký. Trong trường hợp có tranh chấp hoặc một bên vi phạm hợp
đồng thì hai bên thương lượng, thỏa thuận trên tinh thần hợp tác tôn trọng lẫn nhau. Nếu không thương lượng
được thì sẽ nhờ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam.
- Các phụ lục hai bên ký có giá trị như hợp đồng.
- Hợp đồng này có 03 trang (không kể trang phụ lục) và được lập thành 02 bản có giá trị pháp lý như nhau, trong
đó bên A giữ 01 bản, bên B giữ 01 bản.
- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký.
BÊN CHO THUÊ

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

BÊN THUÊ

NGƯỜI LÀM CHỨNG

20


#2: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

LƯU Ý CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG
#01: lưu ý về thông tin bên cho thuê nhà
Bạn phải chắc chắn người ký kết hợp đồng cho thuê nhà với bạn phải là người đứng tên sở hữu trên sổ đỏ của
ngôi nhà bạn thuê. Bạn có quyền yêu cầu người cho thuê xem sổ đỏ, giấy tờ tùy thân để đối chứng thông tin.Việc
công chứng hợp đồng cũng giúp bạn xác định rõ ràng người chủ thực sự của ngôi nhà là ai. Trong trường hợp các
thành viên khác trong gia đình cùng sở hữu ngôi nhà thì bạn phải yêu cầu tất cả cùng phải ký vào hợp đồng cho
thuê nhà. Nếu người ký hợp đồng với bạn không phải là người đứng tên trên sổ đỏ hoặc bất kỳ thành viên nào
đồng sở hữu không ký tên vào hợp đồng thì coi như hợp đồng của bạn không có giá trị. Ngôi nhà bạn đang thuê

hoàn toàn có thể được đem cho người khác thuê mà bạn sẽ không làm gì được.
Tôi sẽ dẫn chứng một số tình huống có thật đã xảy ra trong việc kê khai thông tin người cho thuê để bạn dễ hình
dung về lưu ý số 01.
Tình huống thứ nhất là gia đình có hai anh em, họ xảy ra mâu thuẫn tranh chấp đất đai, cả hai cùng sở hữu mảnh
đất và ngôi nhà do bố mẹ để lại. Bạn đến thuê ngôi nhà đó và làm việc với người anh, bạn ký kết hợp đồng với người
anh xong xuôi, đặt tiền, sửa chữa nhà cửa, đang chuẩn bị đưa vào hoạt đồng thì người em đến yêu cầu bạn rời đi và
nói đây là nhà của anh ta, anh ta đã ký hợp đồng thuê nhà với người khác. Bạn gọi người anh ra thì đúng thật là
ngôi nhà do cả hai anh em đồng sở hữu, lúc này người anh chấp nhận trả lại bạn số tiền thuê nhà nhưng nói khi nào
lấy lại được tiền sẽ đưa bạn dần vì lỡ mang tiền đi làm việc A, việc B, việc C mất rồi. Trong khi đó bao nhiêu tiền, bao
nhiêu công sức, thời gian setup cho cửa hàng coi như mất hết, rồi bạn còn phải tiếp tục đi tìm mặt bằng khác, bỏ
thêm tiền để thuê nhà, để sữa chữa...Bạn rơi vào hoàn cảnh không còn gì tồi tệ hơn. Bạn có nói, có chửi người anh
thế nào đi nữa thì người chịu thiệt vẫn hoàn toàn là bạn.
Tình huống thứ hai cũng tương tự như tình huống thứ nhất nhưng người vào vai chủ nhà lúc này là môi giới, người
thuê cho thuê lại, người sang nhượng lại... Tóm lại với chủ thể nào đi nữa thì trước khi đưa tiền và đổ tiền sửa chữa
mặt bằng đó bạn đều phải nắm bắt, kiểm chứng và thỏa thuận trực tiếp với người chủ thực sự đứng tên trên sổ đỏ
của mặt bằng bạn thuê, còn không sẽ có trường hợp một mặt bằng mấy người thuê và người chịu thiệt luôn luôn
là người đi thuê.
Hãy cẩn thận vì giờ người ta còn xây cả tòa chung cư hàng trăm căn hộ để lừa đảo hàng nghìn tỷ thì việc lừa đảo
những người đi thuê nhỏ lẻ như bạn chắc chắn sẽ có.
ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

21


#2: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

LƯU Ý CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG
#02: lưu ý về người làm chứng

Thực ra không có người thứ ba làm chứng cũng vẫn được nhưng có thì vẫn tốt hơn.
#03: lưu ý về việc thuê diện tích sử dụng
Bạn cần ghi rõ ràng bạn thuê toàn bộ ngôi nhà hay toàn bộ tầng 1, tầng 2...hay bất phần nào trong ngôi nhà bạn
được quyền sử dụng sau này kể cả diện tích đặt biển quảng cáo, vỉa hè. Rất nhiều bạn thuê nhà xong, chủ nhà không
cho dùng toilet, không cho lắp biển quảng cáo dù vừa làm xong biển, không cho việc này việc kia, có mặt bằng thì
20 - 30m2 mà chủ nhà để 4 cái xe hết cả không gian. Hãy ghi rõ ra từng phần không gian bạn sẽ sử dụng để tránh
bị ngã ngửa sau này.
#04: lưu ý về trang thiết bị được sử dụng
Bạn thuê nhà xong, sữa chữa xong hết rồi, đùng cái thấy chủ nhà đến đòi tháo cái điều hòa, tháo cái quạt, tháo cái
đèn, tháo cái bình nóng lạnh...Hôm trước đi thuê bạn thấy mừng quá vì nhà này có sẵn hết mấy thiết bị này rồi, bạn
đỡ tiền đầu tư, nhưng khi làm hợp đồng bạn lại không ghi rõ mình sẽ được sử dụng các trang thiết bị nào và tình
huống trên xảy ra. Chủ nhà hoàn toàn đúng, họ có quyền mang những thiết bị đó đi vì họ cho bạn thuê nhà chứ
không hề ghi cho bạn được quyền sử dụng những trang thiết bị đó nên nếu bạn muốn sử dụng thì phải thỏa thuận
và liệt kê rõ ràng từng trang thiết bị được dùng, kiểm tra hiện trạng của nó, thỏa thuận về việc bảo dưỡng, sửa chữa
thay thế sau này.
#05: lưu ý về mục đích thuê
Bạn nên trao đổi đúng mục đích thuê của bạn với chủ nhà, đừng lúc đầu nói một kiểu, sau làm một kiểu. Đặc biệt
với những bạn thuê làm đồ ăn thường sợ nói thuê làm đồ ăn chủ nhà sẽ không cho thuê vì họ sợ bạn làm bẩn nhà
của họ. Trong tình huống này bạn nên nói thuê làm fastfood thay vì thuê làm hàng phở, hàng abc...vì nghe sẽ Tây
hơn, sang hơn, nếu chủ nhà khó hơn nữa bạn có thể minh họa mô hình như KFC, Pizza Hut cho họ dễ hình dung,
cam đoan làm sạch sẽ, vệ sinh. Tất nhiên nếu bạn làm bẩn như các cửa hàng cơm phở bình dân thì các bạn không
thể thuyết phục theo cách này được rồi.
#06: lưu ý về thời gian thuê nhà
Thông thường thời gian thuê nhà năm năm là hợp lý nhất. Năm năm là đủ cho việc khấu hao tài sản đầu tư, đủ

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

22

#2: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

LƯU Ý CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG
để bạn thu hồi vốn và kiếm được một khoản lợi nhuận. Tuy nhiên đó là mong muốn của bạn còn chủ nhà thường
họ muốn ký hợp đồng ngắn hơn để dễ thay đổi điều khoản trong hợp đồng theo chiều hướng có lợi hơn cho họ,
đặc biệt là giá nhà. Bạn nên cẩn thận với thời gian thuê nhà một năm, hai năm, thời gian này thường quá ngắn để
bạn kịp thu hồi vốn hoặc kiếm được một khoản lợi nhuận. Ít nhất bạn cần thuê với thới gian ba năm kèm điều khoản
được ưu tiên thuê tiếp khi hết hợp đồng. Khi trao đổi về thời gian thuê nhà, nếu bạn muốn thuê năm năm bạn đừng
hỏi chủ nhà cho thuê trong thời gian bao lâu mà nên chủ đồng đưa ra đề xuất trước. Thông thường nếu bạn muốn
thuê năm năm bạn nên đề xuất thuê bảy năm, tương tự bạn muốn thuê ba năm bạn nên đề xuất năm năm. Như vậy
khi chủ nhà hạ thời gian thuê nhà từ bảy năm thành năm năm, năm năm thành ba năm là vừa đủ với mong muốn
của bạn. Đây là một trong những kỹ năng quan trọng trong đàm phán, bạn sẽ thường xuyên áp dụng kỹ năng này.
#07: lưu ý về giá thuê nhà
Đây chính là chi tiết quan trọng nhất khi đi thuê nhà. Trước khi bước vào thương thảo vấn đề giá, bạn cần chắc
chắn mình đã nghiên cứu thị trường cho thuê nhà ở khu vực mình muốn thuê để không bị hớ cũng như không đưa
ra những mức giá vô lý quá. Thông thường chủ nhà sẽ đưa ra mức giá cao hơn kỳ vọng của họ để khi bạn mặc cả
giảm giá xuống là vừa. Tuy nhiên không phải bạn nào cũng biết đàm phán và dám mặc cả. Có trường hợp là sợ phải
mặc cả, sợ chủ nhà mắng, sợ này nọ đủ thứ, cũng có trường hợp do đang hưng phấn và mong muốn thuê nhà quá,
lại may mắn gặp được đúng ngôi nhà đáp ứng các tiêu chí, bạn sẽ dễ dàng gật đầu mọi điều khoản chủ nhà đưa ra
trong khi chỉ cần bình tĩnh hơn chút bạn sẽ tiết kiệm được cả đống tiền. Sau đây là một ví dụ để bạn hình dung số
tiền vô cùng lớn mà bạn sẽ tiết kiệm được nếu biết áp dụng kỹ năng đàm phán trong thương thảo giá thuê nhà.
Chủ nhà đưa ra giá thuê nhà là 20 triệu đồng với hợp đồng là 5 năm. Trường hợp 1, bạn đàm phán được giá thuê
nhà giảm xuống còn 19 triệu, như vậy mỗi tháng bạn tiết kiệm được 1 triệu, 12 tháng là 12 triệu, 5 năm là 60 triệu.
Trường hợp 2, bạn xuất sắc hơn, bạn đàm phán được giá thuê nhà giảm xuống 18 triệu, như vậy mỗi tháng bạn
tiết kiệm được 2 triệu, 12 tháng 24 triệu, 5 năm là 120 triệu. Tương tự khi giảm được 3 triệu, 4 triệu, hoặc nếu cực
kì may mắn và xuất sắc bạn có thể đám phán giảm được 5 triệu 1 tháng, như vậy số tiền bạn tiết kiệm được trong
5 năm thuê nhà sẽ là 300 triệu. Một số tiền không nhỏ chút nào đúng không. Đây là tôi đang lấy con số giá thuê
nhà trung bình ở các thành phố lớn, có nhiều thương vụ giá thuê nhà cả trăm triệu đến tỷ đông một tháng. Mà

bạn biết rồi đấy tiền càng to khi đàm phán số giảm sẽ càng lớn. Bạn thuê 100 triệu 1 tháng bạn hoàn toàn có khả
năng đàm phán giảm còn 80 triệu 1 tháng, 12 tháng sẽ giảm 960 triệu, 5 năm sẽ giảm 4,8 tỷ. Một con số khổng lồ.

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

23


#2: HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

LƯU Ý CÁC ĐIỀU KHOẢN TRONG HỢP ĐỒNG
Tương tự khi đàm phán thời gian thuê nhà, chỉ khác trường hợp này thường chủ nhà sẽ là người đưa ra giá thuê
trước, sau đó bạn mới đưa ra đề xuất của mình. Kỹ thuật đàm phán lúc này cũng tương tự, bạn muốn giảm bao
nhiêu thì phải đưa ra giá thấp hơn mong muốn một chút. Ví dụ chủ nhà cho thuê 20 triệu, nếu bạn muốn giá thuê
về tầm 18 triệu, hãy mạnh dạn đưa ra giá thuê 16 triệu. Bạn phải tập cho mình thói quen “mặt dầy” khi đàm phán,
đa số chủ nhà sẽ kêu bạn bị điên này nọ, hay tỏ ra tức giận, nhưng cũng sẽ có chủ nhà dễ tính hơn chỉ cười cười
mỉa mai. Bạn đừng bận tâm tới điều đó, mục đích của bạn là giảm giá thuê nhà, vì nó đi liền với tiền của bạn. Sẽ có
ba trường hợp xảy ra.
Trường hợp 1, chủ nhà đồng ý luôn với đề xuất của bạn. Đây là trường hợp tuyệt vời nhất, không còn gì để nói nữa.
Bạn đã được gấp đôi mong muốn của mình rồi.
Trường hợp 2, chủ nhà kêu bạn điên và không đồng ý với giá bạn đề xuất. Hãy bình tĩnh và mỉm cười, bạn biết trước
phản ứng này sẽ xảy ra mà, có gì mà phải bận tâm. Bạn chỉ cần nói”Thực ra em cũng đi tham khảo trước một số mặt
bằng tương tự trong khu vực nên mới đưa ra giá như thị trường vậy anh. Thôi thì nếu anh không đồng ý với giá em
đề xuất thì anh xem cho em giá tốt nhất mà anh có thể cho em thuê được không? Thực tình em thấy mặt bằng này
rất đẹp và phù hợp với em nên cũng mong muốn hợp tác lâu dài với anh”. Bạn chịu nhún một chút, khen chủ nhà
một chút, bạn cởi mởi thoải mái trước, chủ nhà thường sẽ phản ứng tử tế lại với bạn. Con người mà, ai chả muốn
được người khác coi mình là người tử tế, dù họ có xấu xa thế nào đi nữa. Trường hợp này thường chủ nhà sẽ giảm
cho bạn từ 1 - 2 triệu 1 tháng, người nào rắn quá thì 500 nghìn. Bạn nên nhớ 100 nghìn cũng là tiền, nhân theo số

năm sẽ là tiền triệu. Mỗi điều khoản tiết kiệm một ít, cộng lại sẽ là số tiền không hề nhỏ.
Trường hợp 3, chủ nhà quá rắn và không đồng ý giảm giá. Bạn cũng đừng buồn, thứ nhất thà bạn đưa ra đề xuất
và bị từ chối còn hơn bạn không nói gì để phải hối tiếc. Không nói gì đồng nghĩa không tự tạo cho mình một cơ
hội nào. Thứ hai, bạn thua điều khoản này sẽ là tiền đề tốt hơn để bạn thắng điều khoản khác. Ít khi một bên phải
chịu thiệt hết, nếu có chỉ vì bạn không chịu đàm phán hoặc do chủ nhà quá rắn. Mà như phần trước tôi đã nói,
nếu chủ nhà quá rắn, không nhường bạn một điều khoản nào thì hãy cẩn thận khi thuê mặt bằng đó.
Hãy coi cơ hội như chuyến xe buýt, hết chuyến này sẽ có chuyến tiếp, quan trọng là bạn luôn sẵn sàng đón chờ
nó. Thứ hai hãy coi thuê nhà cũng như cuộc trò chuyện mua bán, hai bên cùng thuận thì ký kết, không thì thôi,

ebook

CẨM NANG THUÊ NHÀ

24