Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị Thương Hiệu tại Công ty Thẩm Định Giá Thế Kỷ

Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của Công
ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Hải

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

1


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
CENVALUE

Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ

TĐV

Thẩm định viên

TCTD

Tổ chức tín dụng

CBTĐ

Cán bộ thẩm định

TDGVN

Thẩm định giá Việt Nam

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài Chính

NĐ

Nghị định

TT

Thông tư

QĐ

Quyết định

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

2


Luận văn tốt nghiệp

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

3


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

4


Luận văn tốt nghiệp

1.

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Trong bối cảnh hiện nay, sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp không

còn về mặt khoảng cách, giá cả hay chất lượng mà còn là cạnh tranh về
thương hiệu. Ở Việt Nam, hầu hết xem tài sản hữu hình là phần chính trong
giá trị doanh nghiệp mà bỏ qua giá trị của tài sản vô hình.
Nhằm mục đích hoàn thiện hơn công tác thẩm định giá trị thương
hiệu tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ ( CENVALUE) về hiện tại
định hướng tương lai, qua đó góp phần nhỏ về những lý luận chung cho thẩm
định giá trị thương hiệu ở Việt Nam hiện nay.Trong thời gian thực tập tại công
ty, em đã nhận thức rõ vai trò quan trọng của công tác thẩm định giá trị
thương hiệu. Xuất phát từ nhu cầu thực tế cần thiết để xác định được toàn bộ
giá trị của doanh nghiệp trước khi chuyển nhượng mua bán hay vay vốn nên
tôi đã chọn đề tài nghiên cứu cho Luận văn tốt nghiệp là:“ Hoàn thiện công

tác thẩm định giá trị Thương Hiệu tại Công ty Thẩm Định Giá Thế Kỷ”.
2.

Mục tiêu nghiên cứu
Một là: Hệ thống hóa, phân tích và tổng hợp lý luận về các vấn đề liên

quan đến thẩm định giá trị Thương Hiệu trong hoạt động của TCTD.
Hai là: Đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá trị Thương Hiệu
trong hoạt động của công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ thời gian qua.
Ba là: Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác
thẩm định giá trị Thương Hiệu trong hoạt động của công ty Cổ phần Thẩm
định giá Thế Kỷ.

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

5


Luận văn tốt nghiệp

3.


Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài :

Hoàn thiện công tác thẩm định giá trị Thương Hiệu tại Công ty Cổ phần
Thẩm định giá Thế Kỷ.



Phạm vi nghiên cứu:
Thẩm định giá trị Thương Hiệu bao gồm nhiều khía cạnh khác nhau với
nội dung đa dạng như Doanh Nghiệp, Tổ Chức, Cá Nhân,…. Đề tài chỉ giới
hạn trong nội dung thẩm định giá trị Thương Hiệu của Doanh Nghiệp phục vụ
hoạt động đầu tư và cho vay của CENVALUE.

4.

Phương pháp nghiên cứu



Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu.



Vận dụng phương pháp thống kê, thu thập và phân tích số liệu để làm rõ
những nọi dung có liên quan.



Phương pháp chủ đạo để nghiên cứu là phương pháp tài sản và phương pháp
tài sản tăng thêm để thẩm định giá trị Thương Hiệu công ty.

5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài



Về mặt khoa học, đề tài góp phần hệ thống hóa các lý luận khoa học về thẩm
địnhgiá trị Thương Hiệu. Đặc biệt các mối quan hệ biện chứng giữa thẩm định
giá trị Thương Hiệu và các khâu thẩm định khác.



Về mặt thực tiễn, đề tài tạo một nguồn thông tin tham khảo tin cậy để phục vụ
công tác thẩm định giá trị Thương Hiệu và các nghiệp vụ có liên quan tại
CENVALUE góp phần hoàn thiện và nâng cao chất lượng thẩm định giá trị
Thương Hiệu trong hoạt động của Công ty Cổ Phần Thẩm định giá Thế Kỷ
(CENVALUE).

6.

Kết cấu đề tài
Kết cấu đề tài gồm 3 chương :
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

6


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá trị Thương Hiệu .

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định Giá Trị Thương Hiệu tại
Công ty Thẩm Định Giá Thế Kỷ.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá trị thương hiệu
tại Công ty Thẩm Định Giá Thế Kỷ trong thời gian 5 năm (2015-2020).

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

7


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ THƯƠNG
HIỆU
1.1.
1.1.1.

Cơ sở lý luận về thương hiệu
Khái niệm thương hiệu
Từ xa xưa tại Tây Âu, “Brand – thương hiệu” được rộng hiểu là sự

khẳng định giá trị hàng hóa và quyền sở hữu. Trong từ điển Oxford, từ
“brand” định nghĩa là dấu hiệu của nhãn hiệu thương mại, là khái niệm về sản
phẩm với dấu hiệu của nhà sản xuất gắn lên mặt, lên bao bì hàng hoá nhằm
khẳng định chất lượng và xuất xứ sản phẩm. Thương hiệu thường gắn liền với
quyền sở hữu của nhà sản xuất.
Những khái niệm mang tính nghiên cứu chính thống đầu tiên về
thương hiệu phải kể đến quan điểm của P. Kotler trong tác phẩm ”Marketing
Management”, ông cho rằng “thương hiệu là tên gọi, là một phần liên quan
của quá trình sản xuất và cung ứng sản phẩm nhằm xác định nguồn gốc của
tính cách sản phẩm đó”. Năm 2003, tác phẩm “Conceptualizing, Measuring
and Managing Customer-Based Brand Equity” Keller phát biểu thêm “khi
người làm marketing sáng tạo ra một tên, logo hay một biểu tượng mới cho
sản phẩm mới, điều này có nghĩa họ đang sáng tạo ra thương hiệu”. Nên
thương hiệu là một phần của quá trình marketing bán hàng, là một phần của
sản phẩm hay “là một nội dung quan trọng trong chiến lược sản phẩm”.
Các học giả đã nghiên cứu bản chất của thương hiệu thông qua giá trị
thương hiệu, Kapferer nhấn mạnh “giá trị của thương hiệu là thương hiệu tạo
được vị trí, dấu ấn và hình ảnh mang tính độc quyền như thế nào trong tâm trí
người tiêu dùng” , giá trị thương hiệu là tài sản vô hình nhưng có thể ước
lượng được bằng tiền. Giá trị thương hiệu được hình thành bởi bốn yếu tố kết
hợp với nhau trong tâm trí người tiêu dùng, đó là: (1) Sự nhận thức thương
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

8


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

hiệu; (2) Quan điểm về chất lượng vượt trội khi so sánh với đối thủ cạnh
tranh; (3) Vị trí của sự tin tưởng, của cảm xúc, của kết nối, của sự quan trọng;
(4) Sự lôi cuốn, hấp dẫn của những hình ảnh được gợi nên bởi thương hiệu.
Lúc này giá trị thương hiệu được chuyển hóa thành giá trị tài chính thương
hiệu – Vốn thương hiệu (Brand Equity)
Bảng 1.1: Mô hình từ Tài sản thương hiệu đến Vốn thương hiệu
(Kapferer, 1997)
Sự nhận thức thương hiệu

Thương hiệu được gia tăng

giá trị được nhận thức bởi khách hàng
+ Hình ảnh

→

+ Chất lượng cảm nhận

- Chi phí của xây dựng thương hiệu
- Chi phí của vốn đầu tư

+ Những dấu ấn gợi nhớ
+ Sự thân thiện và kết nối
= Tài sản thương hiệu (Brand assets)

= Giá trị tài chính của thương
hiệu – Vốn thương hiệu (Brand equity)

Vốn thương hiệu là những giá trị đặc thù mà thương hiệu mang lại cho
những đối tượng bên ngoài như khách hàng, xã hội, và những đối tượng nội
bộ doanh nghiệp như cổ đông, nhân viên… Vốn thương hiệu được thể hiện
qua hai khía cạnh:


Giá trị cảm nhận: Là những cảm xúc, tình cảm của người tiêu dùng đối với
thương hiệu. Theo Aaker và Joachismthaler thì giá trị cảm nhận của vốn
thương hiệu bao gồm sự nhận biết thương hiệu, chất lượng cảm nhận vượt
trội, sự liên tưởng thương hiệu, sự trung thành thương hiệu. Từ bốn yếu tố
này, các mô hình “vốn thương hiệu dựa trên khách hàng” của Keller hay tháp
“vốn thương hiệu” của Aaker ra đời.
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

9


Luận văn tốt nghiệp



Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Giá trị tài chính: Là những giá trị bằng tiền có được của doanh nghiệp nhờ
việc các sản phẩm cũng như các yếu tố khác của doanh nghiệp được gắn
thương hiệu. Các tác giả như Kim và Doyle đã đo vốn thương hiệu trên khía
cạnh tài chính bằng cách chiết khấu các dòng tiền dự báo trong tương lai về
hiện tại và tách thành tài sản hữu hình và vô hình, giá trị tài chính của vốn

thương hiệu góp phần tạo nên giá trị tài sản vô hình của doanh nghiệp.
Việc nghiên cứu vốn thương hiệu trên cả hai khía cạnh sẽ có được
cách nhìn tổng quát về thương hiệu cũng như giá trị của nó bởi vì các khía
cạnh của vốn thương hiệu là cơ sở cho sự hình thành các cách tiếp cận khác
nhau của lý thuyết xác định giá trị thương hiệu.
Như vậy, sự phát triển của quá trình nghiên cứu thương hiệu đã phát
sinh ra nhiều khía cạnh nghiên cứu khác như: Lãnh đạo thương hiệu, quản lý
tài sản thương hiệu, định hướng thương hiệu, xây dựng thương hiệu doanh
nghiệp, trách nghiệm xã hội…
Vậy có thể hiểu:
“Thương hiệu là nhận thức, tình cảm và niềm tin khách hàng về tất
cả các yếu tố của doanh nghiệp”
Đặc điểm Thương Hiệu

1.1.2.


Được biết đến: Đây là điều hiển nhiên. Thương hiệu không thể nào được
chọn trừ khi nó đã có chỗ đứng vững chắc trong tâm trí khách hàng.



Thích hợp : Thương hiệu phải được xem là thích hợp với nhu cầu, hy vọng,
và mong muốn của khách hàng.



Khác biệt: Nổi trội hơn hẳn các đối thủ cạnh tranh, thương hiệu phải thật sự
độc đáo trong nhận thức của khách hàng.

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

10


Luận văn tốt nghiệp



Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Luôn đặt khách hàng ở trọng tâm : Chỉ những thương hiệu thật sự thấu
hiểu khách hàng và nhu cầu của họ mới có thể mang lại sản phẩm vượt trên
mọi kỳ vọng và những trải nghiệm khó quên cho khách hàng.



Đáng tin cậy: Bao gồm cả việc đảm bảo uy tín, trung thực, nhất quán, đáng
tin cậy và luôn thực hiện đúng những gì đã cam kết.



Sáng tạo :Dù thương hiệu có thể tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định
mà không phải sáng tạo, nhưng trong môi trường cạnh tranh khốc liệt như
ngày nay, thương hiệu phải có khả năng tiên đoán nhu cầu của khách hàng,
không ngừng khiến họ ngạc nhiên và hài lòng với hàng loạt những cải tiến
hữu ích.



Dễ ưa thích : Thương hiệu hoàn toàn có thể kết nối với khách hàng về mặt
tình cảm bằng cách chia sẻ những giá trị quan trọng đối với khách hàng, sở
hữu những phẩm chất khách hàng trân trọng, được ưa chuộng và dễ sử dụng.



Dễ tiếp cận : Để chuyển từ một thương hiệu được ưa chuộng sang một
thương hiệu được chọn, bạn cần hiện diện ở những nơi thuận lợi, dễ tìm và dễ
mua được đối với khách hàng.



Phổ biến: Dù một số thương hiệu thành công nhờ tính “độc quyền” của mình,
nhưng nhìn chung, đa phần các thương hiệu mạnh đều được xem là phổ biến,
được nhiều người theo đuổi và thường được mang ra bàn tán khá nhiều.



Giá trị : Khi tất cả mọi lợi ích cảm tính, chức năng, trải nghiệm của thương
hiệu được đặt lên bàn cân bên cạnh chi phí (cả thời gian và tiền của) phải bỏ
ra để được sở hữu và sử dụng, giá trị cuối cùng phải được khách hàng nhìn
nhận ở mức độ tốt, vượt trội hoặc xuất sắc.
Các loại thương hiệu

1.1.3.


Thương hiệu doanh nghiệp (hay thương hiệu gia đình)

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

11


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Là thương hiệu dùng chung cho tất cả hàng hóa dịch vụ của một doanh
nghiệp. Mọi hàng hóa thuộc các chủng loại khác nhau của doanh nghiệp đều
mang thương hiệu như nhau.


Thương hiệu sản phẩm (hay gọi là thương hiệu tập thể)
Là thương hiệu của một nhóm hay một số chủng loại hàng hóa nào đó,
có thể do một doanh nghiệp sản xuất hoặc do các doanh nghiệp khác nhau sản
xuất và kinh doanh.
1.1.4. Các chức năng của thương hiệu
Có rất nhiều những quan điểm khác nhau liên quan đến chức năng của
thương hiệu. Thương hiệu gồm 4 chức năng chính sau:



Chức năng định hướng
Nghiên cứu của Urde năm 1999 trong tác phẩm “Brand Orientation: A
Mindset for Building Brands into Strategic Resources,” chỉ rõ “Nhiệm vụ đầu

tiên của thương hiệu đó là tạo ra sự nhận thức đúng đắn cho toàn bộ công ty
về chiến lược, cho họ biết họ thực sự là ai, cần phải làm gì và làm nó như thế
nào”. Thương hiệu chính là tầm nhìn cho doanh nghiệp khi định ra hướng
phát triển cho doanh nghiệp, thương hiệu ấn định nhiệm vụ cho toàn bộ nhân
viên suy nghĩ và hành động cùng hướng tới, mỗi cá nhân đều phải thấu hiểu,
cả tập thể phải có cùng một tư tưởng.
Không chỉ tác động tới doanh nghiệp, chức năng này còn tác động tới
người tiêu dùng, thương hiệu giúp định hướng khách hàng khi họ nhận thức
và tình cảm rõ ràng. Thương hiệu giúp khách hàng không tốn quá nhiều thời
gian trong việc ra quyết định lựa chọn “Tầm nhìn thương hiệu khiến khách
hàng dễ dàng phớt lờ những thứ mặc dù sẵn có trên thị trường nhưng không
nằm trong tâm trí họ”.

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

12


Luận văn tốt nghiệp



Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Chức năng nhận diện và phân biệt
Trong tác phẩm “Brand Asset Management: Driving Profitable Growth
through Your Brands” năm 2002 của Davis và Scott thì nhận diện và phân biệt
là chức năng đặc trưng và quan trọng cho người tiêu dùng và doanh nghiệp.

Thông qua thương hiệu, người tiêu dùng và nhà sản xuất có thể dễ dàng phân
biệt hàng hóa của doanh nghiệp này so với doanh nghiệp khác. Thương hiệu
cũng đóng vai trò quan trọng cho doanh nghiệp trong việc phân đoạn thị
trường. Mỗi hàng hóa mang thương hiệu khác nhau sẽ đưa ra những thông
điệp khác nhau dựa trên những dấu hiệu nhất định nhằm đáp ứng những nhu
cầu của người tiêu dùng và thu hút sự chú ý của những tập hợp khách hàng
khác nhau. Đặc biệt khi trên thị trường ngày nay, hàng hóa phong phú và đa
dạng nhiều thành phần cố ý tạo ra những dấu hiệu giống một tình cảm từ
những chỉ dẫn cụ thể và đặc biệt từ đó loại bỏ được những nhầm lẫn gây giảm
uy tín và sự phát triển của thương hiệu .



Chức năng tạo sự cảm nhận và tin cậy
Chức năng này là sự cảm nhận của người tiêu dùng về sự khác biệt, về
sự ưu việt hay an tâm, thoải mái, tin tưởng khi tiêu dùng hàng hóa, dịch vụ
khi lựa chọn mà thương hiệu đó mang lại. Nói đến sự cảm nhận là người ta
nói đến ấn tượng nào đó về hàng hóa, dịch vụ trong tâm trí người tiêu dùng.
Cùng một sản phẩm nhưng cảm nhận của người tiêu dùng có thể khác nhau,
phụ thuộc vào thông điệp hoặc hoàn cảnh tiếp nhận thông tin, hoặc phụ thuộc
vào chính bản thân người sử dụng. Do vậy, sự cảm nhận không phải tự nhiên
mà có, nó được hình thành tổng hợp từ các yếu tố của thương hiệu như màu
sắc, tên gọi, biểu trưng, âm thanh, khẩu hiệu… và hơn hết đó là sự trải
nghiệm của người tiêu dùng về tất cả các yếu tố liên quan đến chất lượng sản
phẩm. Thông thường một thương hiệu đã được chấp nhận là thương hiệu có

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

13

Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

một vị thế nhất định trên thị trường sẽ tạo ra một sự tin cậy đối với khách
hàng, và họ sẽ trung thành với thương hiệu đó.


Chức năng kinh tế
Thương hiệu là một tài sản có giá trị của doanh nghiệp, giúp doanh
nghiệp có vị thế trên trường, có được lượng khách hàng trung thành và có
quyền đặt giá cao hơn các sản phẩm cùng loại khác. Không những thế, khi
chính thương hiệu trở thành tài sản, được đem ra giao dịch thì giá trị kinh tế
của thương hiệu lại càng được minh chứng rõ nét. Lúc này thương hiệu còn
được coi là tài sản vô hình mà là tài sản có giá trị có thể ước lượng được bằng
tiền của doanh nghiệp.
Rất nhiều quan điểm cho rằng giá trị của thương hiệu rất khó định đoạt,
điều này đúng khi bản chất của thương hiệu là tình cảm, là niềm tin, những
giá trị lớn hơn những con số kinh tế rất nhiều. Tuy nhiên, khi xem xét những
lợi thế mà thương hiệu mang lại trên các góc độ như như doanh thu nhiều, giá
bán cao, thị phần rộng, vững chắc và ổn định… thì việc ước lượng giá trị tài
chính của thương hiệu là việc có khả thi.
1.1.5. Tầm quan trọng của thương hiệu



Đối với doanh nghiệp

Thương hiệu là một tài sản vô giá của doanh nghiệp, nó là tài sản vô
hình mà doanh nghiệp đã xây dựng trong nhiều năm bằng uy tín của doanh
nghiệp đối với khách hàng. Tài sản đó có thể đưa lại nguồn lợi nhuận rất lớn
nếu như doanh nghiệp biết khai thác hết vai trò của nó.
Thương hiệu cũng là một sự khẳng định cấp sản phẩm của doanh nghiệp.
Hệ thống các thương hiệu sẽ cho phép các doanh nghiệp tấn công vào từng
phân khúc khách hàng khác nhau.
Thương hiệu tốt sẽ giúp doanh nghiệp bán sản phẩm với giá cao hơn làm
khách hàng tự hào hơn (khi sử dụng hàng có thương hiệu nổi tiếng tức hàng hiệu).
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

14


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Thương hiệu là chiến lược quan trọng trong kinh doanh của doanh nghiệp. Một
chiến lược thương hiệu có thể chống lại các đối thủ cạnh tranh một cách dễ dàng.
Thương hiệu xác lập được sự nhận diện, khuấy động cảm giác của người
tiêu dùng. Thương hiệu của doanh nghiệp luôn luôn tồn tại trong tâm tư khách
hàng.


Đối với người tiêu dùng
Có thể khẳng định một điều rằng người tiêu dùng là người được hưởng
lợi trong việc xây dựng thương hiệu vì trong vấn đề xây dựng thương hiệu thì

nhu cầu và lợi ích của người tiêu dùng là yếu tố được xem xét hàng đầu.
Không có thương hiệu, việc lựa chọn sản phẩm rất khó khăn bởi người
tiêu dùng không biết lấy gì để đảm bảo rằng họ đã mua đúng sản phẩm mà
mình muốn. Khi đã có thương hiệu là đã đảm bảo xuất xứ sản phẩm của
doanh nghiệp, người tiêu dùng có thể tin tưởng trong việc lựa chọn mua hàng
của mình, họ cảm thấy yên tâm hơn và tránh được rủi ro không đáng có.
Một lợi ích nữa đối với người tiêu dùng khi doanh nghiệp tiến hành xây
dựng thương hiệu đó là tiết kiệm thời gian chọn lựa. Để mua sản phẩm người
tiêu dùng luôn phải cân nhắc mua sản phẩm nào tốt nhất, đẹp nhất. Mặt khác,
sản phẩm đòi hỏi phải đúng chất lượng, xứng đáng với đồng tiền bỏ ra.
Một lợi ích khác có thể kể đến, đó là: người tiêu dùng sẽ giảm chi phí
nghiên cứu thông tin thị trường, khẳng định giá trị bản thân, giảm rủi ro trong
tiêu thụ.

1.2.
1.2.1.

Thẩm định giá trị Thương Hiệu
Khái niệm về Thẩm Định Giá
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và
Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ
này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm
1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

15


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất
định.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế
giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền
của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản
trong kinh doanh”.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc
Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc
“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có
tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy,
thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định
viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu
cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật
hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ
thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng
như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại
đầu tư lựa chọn.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều
có chung một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Tính bằng tiền tệ
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất

động sản.
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

16


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá
trị của tài sản ( quyền tài sản )phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được
công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.
Đối tượng Thẩm Định Giá

1.2.2.

Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phạm vi thẩm định giá
ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property
valuation) vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset
valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng cho báo cáo tài
chính.


Quyền tài sản( Property )
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền
lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu
cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của
những gì mình sở hữu.
Theo bộ Luật dân sự của Việt Nam: Quyền tài sản là quyền được trị giá
bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí
tu
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong hoạt động thẩm
định giá quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng thẩm
định giá sau:

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

17


Luận văn tốt nghiệp



Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Quyền tài sản bất động sản (Real Property)
Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu
bất động sản. Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường
được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản

về mặt vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất.
Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản. Quyền
lợi này thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hay
hợp đồng (ví dụ như hợp đồng cho thuê). Do vậy, quyền tài sản bất động sản
là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất
của tài sản. Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích,
lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản. Ngược lại, bất động sản
bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất, và các tài
sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất.



Quyền tài sản động sản (Personal Property)
Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi
ích khác với bất động sản. Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các
động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế. Động sản hữu hình
tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động
sản và có đặc tính có thể di chuyển được.
Quyền tài sản động sản bao gồm những lợi ích của:



Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, di chuyển được và được xem là
thông dụng cho cá nhân như đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng.
Quyền sở hữu tài sản lưu động của doanh nghiệp như hàng tồn kho,
vật liệu cung cấp.
Ở một số nước, những tài sản trên được xem là hàng hoá và đồ dùng cá
nhân.

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

18


Luận văn tốt nghiệp



Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Những tài sản không cố định được người thuê lắp đặt vào bất động sản và sử
dụng trong kinh doanh. Tài sản đầu tư hay tài sản cho thuê gắn với công trình
xây dựng thêm trên đất được người thuê lắp đặt và trả tiền để đáp ứng nhu cầu
của mình.



Nhà xưởng, máy và thiết bị



Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản lưu động
trừ đi nợ ngắn hạn.



Tài sản vô hình như quyền thu lợi từ một ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao
gồm:

- Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học
nghệ thuật, khoa học do mình sang tạo ra hoặc sở hữu
- Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân
đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu
vệ tinh mang chương trình được mã hóa
- Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức cá nhân dối với sáng
chế, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu,
tên thương mại, chỉ dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sang tạo ra hoặc sở
hữu
- Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với
giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được
hưởng quyền sở hữu.
Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công
việc thẩm định giá một tài sản. Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị
trường, giá trị thu hồi hay giá thanh lý



Doanh nghiệp (Business)

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

19


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ,
hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế.( Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá
quốc tế )
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở
giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật
nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh ( Luật doanh nghiệp Việt
Nam 2005 )
Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung
cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Quan hệ chặt chẽ với khái
niệm doanh nghiệp là thuật ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh
nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao
đổi một hàng hóa hay dịch vụ, và thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh
nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt động trong tương lai xác định, không
có ý định phải thanh lý hay cắt giảm qui mô hoạt động của nó.


Các lợi ích tài chính (Financial Interests)
Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng
gắn liền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản.



Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ :



- Sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và
trong bất động sản
- Chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản

- Những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản
Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm :
- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản
như: quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý;
- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn
muahay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê
- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu.
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

20


Luận văn tốt nghiệp

1.2.3.

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Khái niệm Giá trị Thương Hiệu
Nếu như thương hiệu được coi là phần nổi của tảng băng thì phần chìm
nằm bên dưới tảng băng , phần mà quyết định đến sự tồn vong của công ty đó
chính là giá trị thương hiệu (brand equity). Về mặt cơ bản, thông qua giá trị
thương hiệu, các marketer có thể đưa ra những chiến lược khác nhau tác động
tới sự duy trì và phát triển một thương hiệu mạnh cho công ty. Và mặc dù từ
năm 1980, thuật ngữ “giá trị thương hiệu” đã xuất hiện nhưng vẫn chưa có
một quan điểm nào thống nhất về nội dung cũng như cách đo lường giá trị
thương hiệu. Vì vậy, xem xét các cuộc nghiên cứu hiện tại về giá trị thương
hiệu thì tồn tại rất nhiều quan điểm dưới nhiều góc độ khác nhau

 Giá trị thương hiệu theo quan điểm đánh giá dưới góc độ tài chính

Ở góc độ tài chính, giá trị thương hiệu là “tổng giá trị tăng thêm của
thương hiệu khi nó được bán hoặc được tính đến trong bản cân đối kế toán”
 Giá trị thương hiệu theo quan điểm đánh giá dưới góc độ người tiêu dùng

Đánh giá giá trị thương hiệu theo quan điểm dựa vào người tiêu dùng
được

phân thành 2 loại:

 Đánh giá giá trị thương hiệu dựa vào lý thuyết tín hiệu (signalling theory) bắt

nguồn từ học thuyết kinh tế thông tin dựa trên điều kiện thông tin thị trường là
nguồn thông tin không hoàn hảo và bất cân xứng.
 Đánh giá giá trị thương hiệu dựa vào lý thuyết tâm lý học nhận thức

(cognitive psychology) xuất phát từ thái độ của người tiêu dùng.

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

21


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

Giá trị thương hiệu được đánh giá theo quan điểm dựa vào người tiêu
dùng là toàn bộ giá trị tăng thêm mà công ty đó có được dựa trên phản ứng
của khách hàng dẫn đến hành vi tiêu dùng sản phẩm hoặc dịch vụ của thương
hiệu đó.
 Giá trị thương hiệu theo quan điểm đánh giá dưới góc độ nhân viên (EBBE-

Equity brand based employee)
Quan điểm này thì cho rằng giá trị thương hiệu là toàn bộ giá trị tăng
thêm mà công ty có được dựa trên sự thỏa mãn của nhân viên dẫn đến hành vi
ứng xử tích cực của nhân viên trong việc truyền tải những giá trị của công ty
đến khách hàng và giới hữu quan khác cũng như là sự gắn bó của họ đối với
tổ chức.
Mặc dù có nhiều quan điểm về giá trị thương hiệu mà điển hình là những
quan điểm đã được trình bày nhưng nhìn chung hầu hết các cuộc nghiên cứu
đều đánh giá và phân tích giá trị thương hiệu dưới góc độ người tiêu dùng.
Mục đích của việc thẩm định giá trị thương hiệu

.2.4.

Nếu xem xét thương hiệu là một tài sản của doanh nghiệp, vậy thì doanh
nghiệp hoàn toàn có thể trao đổi, mua bán hoặc cho thuê tài sản này, hoặc sử dụng
như phần vốn góp trong các dự án kinh doanh với các đối tác bên ngoài. Đây chính là
lý do vì sao định giá thương hiệu đang là vấn đề nóng bỏng nhất trong thời gian gần
đây. Cách đây 10 năm, những kỹ thuật thẩm định giá thương hiệu là những công cụ
chung được áp dụng một cách rộng rãi. Có 3 lĩnh vực được áp dụng là:


Thẩm định cho mục đích quản trị thương hiệu
Trong những trường hợp cụ thể, thẩm định giá trị thương hiệu có thể được sử
dụng là một công cụ quản lý, và được thực hiện để so sánh mức độ thành công của

NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

22


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

những chiến lược Marketing khác nhua. Trong bối cảnh này, thẩm định giá được sử
dụng để hạn chế, bảo vệ ngân sách marketing, hay quyết định mở rộng kiến trúc
thương hiệu, cũng như đo lường tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư vào thương hiệu.


Thẩm định giá cho mục đích kế toán
Những chuẩn mực kế toán mới yêu cầu toàn bộ nhwungx tài sản vô hình có thể
nhận biết được của doanh nghiệp được ghi nhận tại khoản “ giá trị lợi thế”. Điều này
phá vỡ cách ghi nhận cũ về giá mua khi nó lớn hơn giá trị tài sản ròng như là một số
riêng lẻ trong lợi thế kinh doanh. Những nguyên tắc hiện hành yêu cầu giá trị của
thương hiệu được công nhận trên bảng cân đối kế toán.



Thẩm định cho mục đích giao dịch
Có hai loại giao dịch có thể yêu cầu thẩm định giá trị thương hiệu:



Những giao dịch bên trong: kế hoạch kêu gọi chủ đầu tư và tín dụng



Những giao dịch bên ngoài: gồm giao dịch bên ngoài có xu hướng mua lại các công
ty có thương hiệu trên thị trường. Trong trường hợp này, thẩm định tài sản thương
mại là cần thiết để xác định giá trị kinh tế của tài sản mua lại để chứng minh giá trị
của các cuộc thương lượng về điều khoản giao dịch.
Phương pháp thẩm định Giá Trị Thương Hiệu
Cơ sở thẩm định giá trị thương hiệu

1.3.
1.3.1.


Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Giá trị thị trường là số
tiền ước tính của tài sản có thể được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa
một bên sẵn sang bán và một bên sẵn sang mua trong một giao dịch khách
quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động
một cách hiểu biết,thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào
Theo hiệp hội các nhà thẩm định Hoa Kỳ: Giá trị thị trường là mức
giá có khả năng xẩy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh
tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

23


Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

định giá giữa người mua sẵn sang mua và người bán sẵn sang bán, các bên
hành động một cách thận trọng, và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của
những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc.
Tại Việt Nam: Theo quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005
của Bộ Tài Chính ban hành Tiêu chuẩn số 01 (TDGVN 01) định nghĩa giá trị
thị trường làm tiêu chuẩn thẩm định giá như sau: Giá trị thị trường của một tài
sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm
định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán
sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường


Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang
trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị
thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản
chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...
Nguyên tắc thẩm định giá trị thương hiệu

1.3.2.


Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Việc dử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản thương hiệu là đạt
được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù
hợp, có thể cho phép về mặt kĩ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá
trị lớn nhất cho thương hiệu.



Nguyên tắc dự tính các khoản lợi ích trong tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh
lời trong tương lai. Giá trị của thương hiệu cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự
kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

24


.3.3.

Luận văn tốt nghiệp

Hà

GVHD: TS. Nguyễn Hồ Phi

dự tính trong yếu tố này cũng ảnh hưởng tới giá trị của thương hiệu. Việc ước
tính giá trị thương hiệu luôn luôn dựa trên các triển vọng trong tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng thương hiệu của người mua.


Nguyên tắc cung – cầu

Giá trị của một thương hiệu được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về
thương hiệu đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của thương hiệu đó cũng tác
động đến cung và cầu về thương hiệu. Giá trị thương hiệu thay đổi tỷ lệ thuận
với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về thương hiệu.



Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối
với thương hiệu, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các sản
phẩm/ dịch vụ của các thương hiệu với nhau và giữa sản phẩm của thương
hiệu này với sản phẩm của thương hiệu khác. Do đó, giá trị của thương hiệu
được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh khốc liệt giữa các sản phẩm
trong cùng nghành hay khác nghành trên thị trường.



Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của thương hiệu thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình
thành nên giá trị của nó (giá trị không bất biến mà thay đổi theo thời gian).
Giá trị của thương hiệu cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị.
Quy trình thẩm định giá trị Thương Hiệu
Quy trình thẩm định giá trị thương hiệu bao gồm: những cách thức, hành
vi, kỹ thuật thực hiện các bước trong một phương pháp thẩm định giá. Quy
trình thẩm định giá trị thương hiệu được khái quát thông qua 6 bước:
NGUYỄN VĂN HẢI – CQ50/16.01 LT1

25