QUY TRÌNH và THỦ tục lập và XIN PHÉP đầu tư dự án KHU đô THỊ

QUY TRÌNH VÀ THỦ TỤC LẬP
VÀ XIN PHÉP ĐẦU TƯ
DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ

Bài làm câu 1:
1. Lý do chọn đề tài
Việc hoàn thiện các quy trình hoạt động tác nghiệp tại công ty là một vấn đề
hết sức quan trọng để Công ty hoạt động một cách có hiệu quả nhất. Vì vậy tôi
chọn đề tài “sự phối hợp của các phòng ban trong việc lập và xin phép làm
chủ đầu tư khu đô thị mới”, nhằm phân tích những bất cập hay nhược điểm của
quy trình này.
2. Thông tin chung
Tổng công ty HUD là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Xây dựng, hoạt
động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ yếu là đầu tư xây dựng
các khu đô thị mới trên cả nước. Đến nay HUD đã và đang đầu tư xây dựng nhiều


khu đô thị mới tại nhiều tỉnh, thành trên cả nước như: dự án Linh Đàm, Định
Công, Mỹ Đình 2, Việt Hưng, Pháp Vân - Tứ Hiệp (Hà Nội), Văn Quán, Vân
Canh, An Khánh (Hà Tây cũ), Mê Linh (Vĩnh Phúc cũ), Lý Thái Tổ (Bắc Ninh),
Nam Lê Chân (Phủ Lý – Hà Nam), Trần Hưng Đạo (Thái Bình), Đông Bắc Ga,
Đông Sơn (Thanh Hoá), một số dự án tại Đà Nẵng, Nha Trang, dự án Đông Tăng
Long (Quận 9 Tp HCM), Long Thọ - Phước An (Nhơn Trạch - Đồng Nai), Chánh
Mỹ (Bình Dương), Phú Quốc…
Sơ đồ tổ chức các phòng ban của HUD.

3. Mục đích:
Nghiêm cứu quy trình và chức năng nhiệm vụ các phòng ban trong quá trình
lập, thẩm định và quản lý dự án. Sự phối kết hợp của các phòng ban trong việc
thực hiện dự án nhằm hướng tới trong thời gian ngắn nhất có thể trả lời hiệu quả
đầu tư, khả năng tham gia, nguồn vốn tham gia, hình thức tham gia…

3.1. Nội dung qui trình:


Trên cơ sở chiến lược phát triển của Tổng công ty, phòng Nghiên cứu
và phát triển dự án với chức năng tìm hiểu nghiên cứu quy hoạch về khu đô
thị của các tỉnh thành trong cả nước, tập hợp hồ sơ và thuyết minh quy hoạch,
lập báo trình Ban Lãnh đạo Tổng công ty.



Ban Lãnh đạo Tổng công ty xem xét sẽ chuyển hồ sơ xuống phòng ban
trực thuộc nhằm đánh giá tổng quát tính khả thi của dự án.



Với chức năng nhiệm vụ của mình Ban Chiến lược sẽ đến địa bàn dự
án, làm việc với các Sở Ban ngành của tỉnh, thành phố về hồ sơ thủ tục liên
quan đến dự án như: Hiện trạng dự án, tình trạng khu đất, quy mô, dân số
hiện trạng, nhà tạm bợ, nhà kiên cố bê tông cốt thép, số hộ cần phải giải
phóng, xí nghiệm, cơ quan, nhân khẩu, hệ thống đường trường, điện, nước….
sau đấy làm báo cáo cụ thể và chuyển tới các phòng ban.
Ban Chiến lược phải trả lời được hiện trạng tại vị trí dự án như



thế nào, phải giải phóng bao nhiêu (hộ dân, cơ quan, xí nghiệp…) và mức giá
áp tại địa phương trong việc giải phóng mặt bằng tại khu vực dự án là bao
nhiêu, tiền thuế sử dụng đất tại dự án này là bao nhiêu, các chính sách hỗ trợ

(nếu có).


Tiếp theo, Ban Thị trường vào đánh giá khảo sát tình hình thị trường về
tiềm năng phát triển của dự án thông qua các chỉ tiêu kinh tế, tỷ lệ dân số
(nam nữ trong độ tuổi lao động, thành thị, nông thôn). Nhu cầu nhà ở của
người dân là gì, loại nhà nào là phù hợp (biệt thự, nhà vườn, nhà liền kề, nhà
chung cư). Khách hàng tiềm năng của dự án là ai (trí thức, người dân buôn


bán lâu năm có tiền tích lũy hay cán bộ công nhân viên chức…). Khả năng
hấp thụ của thị trường và hấp thụ với mức giá bao nhiêu thông qua sự so sánh
với các dự án tương đồng trên địa bàn và cuối cùng là thống kê số lượng các
dự án trên địa bàn và khả năng ảnh hưởng tới dự án của mình.


Qua đó đưa ra mức giá bán trung bình tại dự án và thời gian dự
kiến bán khoảng bao lâu.



Tiếp theo, phòng Thẩm định sẽ tập hợp tất cả các báo cáo trên và áp
một số ba rem chuẩn của tổng như chi phí làm hạ tầng, chi phí xây dựng, chi
phí lãi vay, chi phí quản lý, chi phí dự phòng… đồng thời sẽ tính được doanh
thu (dự kiến) nhằm tính hiệu quả dự án.



Qua đó, phải trả lợi dự án có hiệu quả không, hoặc phải làm như
thế nào mới có hiệu quả ví như: phải đề nghị với tỉnh, thành phố hỗ trợ di dời

người dân, phải có khu đất tái định cư cho người dân hoặc giảm tiền thuế sử
dụng đất, hoặc chỉ đầu tư một phần khu đất trống...



Tiếp theo, Ban Tài chính sẽ nghiên cứu cân đối nguồn tài chính và đưa
ra các phương án khác nhau để huy động vốn, ví như: phát hành trái phiếu
doanh nghiệp, vay vốn tại các tổ chức tín dụng, huy động vốn của người dân,
sử dụng nguồn vốn tự có…



Tiếp theo, nếu quyết định đầu tư thì Ban Chiến lược sẽ làm việc lại với
các Sở ban ngành của tỉnh, thành phố về các thủ tục đầu tư xây dựng. Sau khi
có đầy đủ hồ sơ như quy hoạch 1/2000 và quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ báo cáo
lên Ban lãnh đạo Tổng công ty để quyết thời điểm thực hiện dự án.


Tùy theo tính chất cũng như quy mô của dự án Ban Lãnh đạo sẽ quyết



định có thành lập Ban quản lý dự án mới hay không hay giao cho các đơn vị
thành viên thực hiện.
Sau khi công tác giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng đồng bộ,



phòng Kinh doanh sẽ xây dựng phương án kinh doanh (bán qua Sàn của HUD
hay các Sàn đại lý…) và xây dựng các hệ số tại các vị trí khác nhau trong dự

án.


Sàn giao dịch Bất động sản HUD xây dựng phương án kinh doanh cụ
thể, bố trí nhân sự tổ chức bán hàng tại nhiều điểm như: tại dự án, tại trụ sở
của Sàn giao dịch hoặc qua trang Web của Sàn. Nhằm thu hồi vốn của Tổng
công ty một cách nhanh nhất.

4. Những đánh giá về ưu nhược điểm của quy trình
4.1.Ưu điểm:
- Quy trình rất chặt chẽ, rõ ràng, công khai và tuân thủ đầy đủ yêu cầu công tác
quản lý của Tổng công ty:
+

Công khai minh bạch.

+

Sự phối kết hợp các phòng ban rất chặt chẽ, đây cũng là quá
trình kiểm tra chéo lẫn nhau nhằm đảm bảo tính hiệu quả của dự án.

+

Những vướng mắc sẽ được giải quyết nhanh chóng với sự hỗ
trợ của cán bộ các phòng ban.


+

Tính chuyên nghiệp rất cao và kinh nghiệm của cán bộ mỗi

ngày một nâng lên, qua đó nếu có những dự án tiếp theo tại các vị trí lân cân
sẽ nhanh chóng có báo cáo cụ thể về tính khả thi của dự án.

4.2.Nhược điểm
+

Không phù hợp đối với những doanh nghiệp quy mô nhỏ,
nguồn tài chính hạn hẹp và tính chuyên nghiệp không cao.

+

Chưa quy định rõ thời gian mà các phòng ban phải có báo cáo
cụ thể.

5. Những ý kiến đề suất hoàn thiện quy trình
- Phải quy định rõ ràng thời gian các phòng ban phải nộp báo cáo là bao nhiêu.
- Liên tục cập nhật những chính sách, đạo tạo lẫn nhau và thông qua các lớp đạo
tạo nhằm nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ.
- Tuy theo thời điểm, tính chất dự án (nếu làm chậm sẽ bị đơn vị khách lấy mất)
sẽ thành lập tổ phản ứng nhanh. Tổ này sẽ lấy mỗi phòng ban một cán bộ có
nhiều kinh nghiệm.

Bài làm câu 2:


Trong quá trình học và nghiên cứu tài liệu của môn học, cá nhân tôi
nhận thấy nên áp dụng 7 loại lãng phí của LEAN là phù hợp nhất vì với quy
mô hoạt động của Tổng HUD mà tới đây là Tập đoàn đầu tư phát triển Nhà và
Đô thị với một số Tổng công ty lớn trực thuộc Bộ Xây dựng. Như vậy, trong
thời gian tới Tập đoàn chúng tôi sẽ có hàng trăm doanh nghiệp với chức năng

hoạt động khác nhau như: Sản xuất sắt, xi măng, vật liệu xây dựng, khai thác
quảng, xây dựng cơ bản, đầu tư dự án khu đô thị, văn phòng, khách sạn…
- Giả sử áp dụng tại Nhà máy Xi măng Sông Thao (đơn vị trức thuộc Tổng công
ty). Đó là sản phẩm hỏng, đợi chờ, vận chuyển, lưu kho, thao tác, sản xuất
thừa mà trong quá trình sản xuất cần phải loại bỏ để đảm bảo hiệu quả sản
xuất kinh doanh của nhà máy. Để không có sản phẩm hỏng, nhà máy cần xây
dựng quy trình quản lý chất lượng cho công tác thi công, từ khâu nhận bản vẽ
thiết kế, nghiên cứu thiết kế, đo đạc triển khai tại hiện trường, đến quy trình
kiểm soát vật tư, vật liệu đến công trường, đưa vào công trình, quy trình thi
công việc gì làm trước, việc gì làm sau, các công đoạn nghiệm thu thành phần
công việc, từng công đoạn thi công. Nhà máy cần tổ chức bộ máy quản lý,
giám sát đảm bảo công tác thi công được thực hiện theo đúng quy trình đã
xây dựng đồng thời luôn xem xét cải tiến quy trình để luôn đảm bảo chất
lượng với những chi phí thấp nhất. Lãnh phí sản phẩm hỏng là lãng phí lớn
nhất của nhà máy cần được tìm mọi cách để loại bỏ. Thời gian đợi chờ cũng
làm giảm chi phí cho sản xuất, để tránh thời gian đợi chờ cần phải tổ chức
điều độ, giao ban đầu ca (kế hoạch trong ca). Tại buổi điều độ này các yêu
cầu về cung cấp vật tư, vật liệu được đưa ra, các nhu cầu về năng lực thiết bị
xe máy, nhân lực được đề xuất. Người chỉ huy ca đó sẽ đưa ra các mệnh lệnh
sản xuất, mọi thành viên hoạt động sản xuất trong ca đều phải chấp hành, lúc
đó thời gian đợi chờ của các bộ phận sẽ giảm. Cần loại bỏ lãng phí về vận
chuyển nội bộ, đó là bố trí kho tàng, nơi tiếp nhận trên mặt bằng một cách
hợp lý, tránh để vật tư, vật liệu, thiết bị xe máy thi công khi tiếp nhận không


phù hợp, phải chờ đợi gây lãng phí không cần thiết. Xây dựng các kỹ năng,
thao tác của người lao động một cách phù hợp, hợp lý để người lao động có
cơ hội nâng cao năng xuất lao động của mình, tránh những hoạt động, thao

tác thừa, bằng cách, luôn đào tạo bồi dưỡng tay nghề cho người lao động, ứng
dụng các tiến bộ của khoa học kỹ thuật vào sản xuất giúp loại bỏ các thao tác
thừa không cần thiết của người lao động. Cần loại bỏ các sản phẩm thừa
trong quá trình sản xuất. Nghiên cứu một cách hợp lý khi sản xuất các sản
phẩm trung gian, đảm bảo không sản xuất thừa (ví dụ như sản xuất thừa vữa
bê tông) bằng cách, lập kế hoạch sản xuất cho các công việc, hạng muc công
trình, kế hoach đó được chính xác bằng điều độ hàng ca.
- Cần phải có những cố gắng vượt bậc để tồn tại và phát triển, đó là tự học tập,
cải tiến phương thức quản lý, ứng dụng tốt nhất nghệ thuật Quản trị sản xuất
và tác nghiệp vào hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Qua học tập môn
học Quản trị hoạt động ta càng hiểu hơn vai trò của quản lý sản xuất trong
hoạt động của doanh nghiệp, Quản lý sản xuất là một trong những chức năng
chính của bất kỳ tổ chức nào cùng với Maketing và tài chính./.

*) Tài liệu nghiên cứu:
Web: Vwww.hud.com.vn
Tài liệu môn học Quản trị hoạt động