HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN HUỲNH THANH THẢO
05235023
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN: ……………………….

TRẦN HUỲNH THANH THẢO
Đề tài:

HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

Giáo viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Đức Thành
(Địa chỉ cơ quan: Phòng Hợp Tác Quốc Tế
Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)

Ký tên:

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-


LỜI CẢM ƠN
Đầu tiên con rất biết ơn công sinh thành, dưỡng dục của ba mẹ. Ba mẹ đã cho
con những điều tốt nhất có thể. Con được như ngày hôm nay tất cả là vì con có ba mẹ
luôn bên cạnh con. Con biết ơn ba mẹ rất nhiều.
Kế đến em xin gửi lời cám ơn đến Thầy Nguyễn Đức Thành. Thầy đã rất tận
tình hướng dẫn, giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình viết luận văn tốt nghiệp. Cho bài
luận văn tốt nghiệp của em có hướng đi đúng đắn. Em xin cám ơn Thầy rất nhiều.
Cuối cùng em xin gửi lời cám ơn đến Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Bà
Rịa – Vũng Tàu đã tạo mọi điều kiện tốt nhất trong thời gian em thực tập tại Ngân

hàng. Và nhất là em muốn gửi lời cám ơn chân thành đến các Anh, Chị phòng Khách
hàng Doanh nghiệp đã rất nhiệt tình hướng dẫn em, giúp em có được những tài liệu và
số liệu cần thiết cho bài luận văn tốt nghiệp. Em rất cám ơn các Anh Chị cùng với
Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Một lần nữa con xin gửi lời cám ơn chân thành nhất đến ba mẹ, đến Thầy
Nguyễn Đức Thành, đến Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu
cùng với các Anh, Chị phòng Khách hàng Doanh nghiệp đã cho con những điều tốt
nhất, giúp con có được bài luận văn hoàn chỉnh này.


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Huỳnh Thanh Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất
Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Hoạt động cho vay có thế chấp bất động sản tại Ngân hàng Công
Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Nguyễn Đức Thành, Phòng Hợp Tác Quốc Tế,
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Hiện nay nhu cầu vay vốn Ngân hàng của các doanh nghiệp là rất lớn. Thế
nhưng trong tình hình nền kinh tế bất ổn như hiện nay thì các doanh nghiệp muốn
được Ngân hàng cho vay thì bắt buộc phải có tài sản thế chấp là các bất động sản
thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp, những tài sản này nhằm đảm bảo cho số tiền
mà doanh nghiệp được vay trong trường hợp doanh nghiệp không còn khả năng thanh
toán nợ cho Ngân hàng. Đó là lý do mà tôi thực hiện đề tài này.
Vì thời gian và kiến thức có hạn nên tôi chỉ nghiên cứu đề tài trong phạm vi là
hoạt động cho vay ngắn hạn có thế chấp bất động sản với đối tượng vay vốn là doanh
nghiệp tại Ngân hàng Công Thương Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đề tài được thực hiện từ
ngày 09/03/2009 đến ngày 09/07/2009.
Khi thực hiện đề tài tôi căn cứ vào những cơ sở lý luận sau: bất động sản, thị
trường bất động sản, hoạt động cho vay ngắn hạn, thế chấp, thẩm định giá bất động

sản, phân tích tài chính doanh nghiệp và các căn cứ pháp luật có liên quan đến nội
dung nghiên cứu.
Tôi sử dụng những phương pháp nghiên cứu như điều tra, thống kê, phân tích
để nghiên cứu về quy trình cho vay, những nội dung cần thiết để Ngân hàng quyết
định có cho vay hay không đối với một doanh nghiệp và tổng kết hoạt động cho vay.
Trong suốt thời gian thực tập tại Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu tôi đã thu được kết quả đúng với nội dung nghiên cứu đã đề ra và nhận thấy rằng
hoạt động tín dụng của Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhìn chung
là có hiệu quả, tuy nhiên mức độ rủi ro trong hoạt động cho vay vẫn chưa tốt được thể
hiện qua tỷ lệ dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản thế chấp còn thấp và đang có
chiều hướng giảm. Ngân hàng có sự tăng trưởng về dư nợ nhưng mức độ tăng không
cao là do Ngân hàng vẫn có thói quen làm việc theo cách của một Ngân hàng Nhà
nước, chưa thích nghi với các thức làm việc của một Ngân hàng thương mại cổ phần
đó là năng động trong việc tìm kiếm khách hàng tiềm năng, có những chính sách về
cho vay linh hoạt nhằm đáp ứng các nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp một cách tốt
nhất có thể.
Qua những kết luận về hoạt động tín dụng của Ngân hàng Công Thương tỉnh
Bà Rịa – Vũng Tàu, tôi có một vài kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả cho hoạt động
tín dụng như:
– Năng động tìm kiếm khách hàng tiềm năng.
– Tăng cường kiểm tra, kiểm soát món vay với tần suất cao hơn.
– Có kế hoạch thu nợ cụ thể.
– Cán bộ tín dụng không ngừng nâng cao chuyên môn.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ..................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu......................................................................3
I.1.1. Bất Động Sản...................................................................................................3

a) Khái niệm ....................................................................................................3
b) Các đặc điểm của bất động sản.....................................................................3
c) Các đặc trưng của bất động sản ....................................................................4
d) Giá trị bất động sản......................................................................................4
I.1.2. Thị trường Bất Động Sản .................................................................................6
a) Khái niệm ....................................................................................................6
b) Phân loại thị trường bất động sản .................................................................7
c) Các đặc điểm của thị trường bất động sản ....................................................7
I.1.3. Cho vay ngắn hạn (tín dụng ngắn hạn) .............................................................8
a) Khái niệm ....................................................................................................8
b) Phạm vi áp dụng ..........................................................................................8
c) Nguyên tắc, điều kiện của cho vay ngắn hạn ................................................8
d) Đối tượng cho vay .......................................................................................9
e) Quy trình cho vay.........................................................................................9
I.1.4. Thế chấp ........................................................................................................11
a) Khái niệm ..................................................................................................11
b) Phân loại và điều kiện của tài sản thế chấp................................................12
c) Giải chấp và xử lý tài sản thế chấp .............................................................12
I.1.5. Thẩm định giá bất động sản ...........................................................................13
a) Khái niệm ..................................................................................................13
b) Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản ....................................................13
c) Các nguyên tắc áp dụng .............................................................................13
d) Các phương pháp thẩm định giá thường được sử dụng...............................13
I.1.6. Phân tích tài chính của bên đi vay ..................................................................20
a) Khái niệm ..................................................................................................20
b) Các chỉ tiêu tài chính..................................................................................20
I.1.7. Căn cứ pháp luật ............................................................................................22
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ...............................................................................22
I.2.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng Công Thương Việt Nam ....22
I.2.2 Vài nét về Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .........................23

I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ..................................................................24
I.3.1 Nội dung nghiên cứu.......................................................................................24
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu.................................................................................24

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 25
II.1 Hoạt động cho vay có thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng Công Thương
tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .............................................................................................25
II.1.1 Các đối tượng có thể vay vốn tại Ngân hàng Công Thương ...........................25
II.1.2 Quy trình cho vay có thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng Công Thương
Bà Rịa – Vũng Tàu ............................................................................................25


II.1.3 Phân tích và đánh giá hoạt động tài chính của doanh nghiệp vay vốn............33
a)Thẩm định báo cáo tài chính doanh nghiệp..................................................33
b)Phân tích khái quát tình hình tài chính ........................................................34
c)Phân tích các chỉ tiêu chủ yếu đánh giá tình hình tài chính ..........................35
II.1.4 Cách thức chấm điểm tín dụng và xếp hạng doanh nghiệp vay vốn................37
II.1.5 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp.........................................................40
II.1.6 Thẩm định bất động sản thế chấp..................................................................41
a)Các loại tài sản có thể dùng để thế chấp ......................................................41
b)Nội dung thẩm định ....................................................................................41
c)Xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay .....................................................42
II.1.7 Quy trình giải ngân số tiền vay ......................................................................43
II.1.8 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay.......................................................................44
II.2. Tổng kết hoạt động cho vay có thế chấp bằng bất động sản tại Ngân Hàng Công
Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ................................................................................45

KẾT LUẬN...................................................................................................... 53

DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ
Bảng 1: Tổng dư nợ theo tháng................................................................................. 46
Bảng 2:Bảng số liệu theo nhóm nợ ...........................................................................47
Bảng 3: Dư nợ theo ngành kinh tế............................................................................. 49
Bảng 4: Dư nợ cho vay được đảm bảo bằng bất động sản thế chấp ...........................51
Biểu đồ 1: Tổng dư nợ theo tháng............................................................................. 46
Biểu đồ 2: Số dư nợ theo phân loại nợ .......................................................................48
Biểu đồ 3: Số dư nợ xấu............................................................................................ 48
Biểu đồ 4: Dư nợ theo ngành kinh tế .........................................................................50
Biểu đồ 5: Tỷ lệ dư nợ theo ngành ............................................................................ 50
Biểu đồ 6: Dư nợ được đảm bảo bằng bất động sản thế chấp ....................................51
Biểu đồ 7: Tỷ lệ dư nợ được đảm bảo bằng bất động sản thế chấp ........................... 52


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Năm 2009, cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đã làm sụp đổ hệ thống Ngân
hàng của các nước phát triển mà điển hình là nước Mỹ. Việt Nam cũng khó tránh khỏi
những ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, nhưng lĩnh vực Ngân hàng
Việt Nam lại có đặc thù riêng đó là chưa hoàn toàn hội nhập nhiều với hệ thống các
Ngân hàng trên thế giới, và cũng không đầu tư vào các Ngân hàng đầu tư hay thị
trường bất động sản của Mỹ. Nên nhìn chung những ảnh hưởng trực tiếp cũng khá hạn
chế. Mặt khác, việc toàn cầu hóa và khu vực hóa sẽ tiếp tục phát triển, sự giao lưu
thương mại sẽ tăng thêm, cộng thêm việc Việt Nam gia nhập WTO, thì ngành tài chính
Ngân hàng chắc chắn sẽ tiếp tục phát triển để phục vụ và cung cấp vốn cho nền kinh tế
đang đà phát triển ( theo Tuoitre Online).

Ngân hàng là trung gian tài chính với nhiều dịch vụ phong phú như: tín dụng,
tiền gửi, chuyển tiền, đại lý chứng khoán, nghiệp vụ bảo lãnh, tư vấn đầu tư tài
chính… càng làm cho Ngân hàng ngày càng trở nên quen thuộc hơn với con người.
Ngân hàng thu được lợi nhuận từ những dịch vụ này. Trong đó nguồn thu nhập chủ
yếu mà các Ngân hàng có được là từ hoạt động cho vay.
Hiện nay, hoạt động cho vay rất phổ biến và quen thuộc với những ai không có
vốn hoặc chỉ có một phần vốn không đủ để thực hiện cho nhu cầu tiêu dùng hay sản
xuất kinh doanh. Với mức lãi suất cho vay linh hoạt, thích hợp và tuân theo quy định
của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì các Ngân hàng đã đang và sẽ là lựa chọn đầu
tiên của những người có nhu cầu về vốn. Bên cạnh việc hoạt động cho vay mang đến
nguồn thu nhập chủ yếu thì hoạt động cho vay cũng mang đến nhiều rủi ro cho các
Ngân hàng cho vay như: không thu hồi được vốn vay, trả không hết được vốn vay
hoặc trả không đúng hạn…do nguyên nhân chủ quan và khách quan. Để hạn chế rủi ro
trong hoạt động cho vay đến mức thấp nhất thì các Ngân hàng phải sử dụng các biện
pháp bảo đảm như: thế chấp, cầm cố… Tùy từng trường hợp và đối tượng vay vốn cụ
thể mà Ngân hàng sẽ linh hoạt áp dụng cách thức cho vay thích hợp như: cho vay có
tài sản bảo đảm hay cho vay không có tài sản bảo đảm. Trong tình hình kinh tế không
ổn định như hiện nay thì phải có tài sản bảo đảm khi cho vay là điều kiện bắt buộc của
các Ngân hàng. Và tài sản bảo đảm chỉ bao gồm các tài sản là bất động sản và phải
thỏa mãn các điều kiện cơ bản do pháp luật và từng Ngân hàng quy định.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai và Thị
Trường Bất Động Sản cùng với sự giúp đỡ của Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa –
Vũng Tàu, tôi thực hiện đề tài :

“Hoạt động cho vay có thế chấp bất động sản tại Ngân hàng Công Thương
tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu”

Trang 1

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
– Hiểu được quy trình và phương pháp cho vay có thế chấp bằng bất động sản
tại Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
– Đề xuất một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động cho vay có
thế chấp bằng bất động sản tại Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng
Tàu.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài
– Mô hình tổ chức, quy trình và kết quả hoạt động cho vay có thế chấp bằng
bất động sản tại Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài
– Đề tài thực hiện về hoạt động cho vay ngắn hạn có thế chấp bằng bất động
sản với đối tượng xin vay vốn là các doanh nghiệp tại Ngân hàng Công
Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong khoảng thời gian từ ngày 09/03/2009
đến hết ngày 09/07/2009.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1. Bất Động Sản:
a) Khái niệm:

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia
trên thế giới; trong tiếng Anh, bất động sản là Real Estate (tài sản bất động); trong
tiếng Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ Immobilié (bất động sản), Trung
Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất
Động Sản.
Điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời
được bao gồm:
– Đất đai;
– Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, các công trình xây dựng đó.
– Các tài sản khác gắn liền với đất.
– Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là động sản hay
bất động sản thường không đơn giản.
Một cách hiểu phổ biến nhất về bất động sản là:
– Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời được, tồn tại ổn định
và lâu dài.
– Bất động sản là một yếu tố vật chất có ích cho con người.
– Bất động sản được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người.
– Bất động sản có thể đo lường bằng giá trị nhất định.
– Bất động sản không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng,
hình thái của nó không thay đổi.
– Bất động sản tồn tại lâu dài.
b) Các đặc điểm của bất động sản:
– Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được.
– Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền.
– Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm.
– Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao.
– Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

– Bất động sản là tài sản có giá trị lớn.
– Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước.

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

c) Các đặc trưng của bất động sản:
– Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Nhìn chung cung đối với bất
động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những
hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện ở các mặt sau:
Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt
qui hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì: Sự phân bổ khu vực và
diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công nghịêp, bến bãi hoặc nhà
ở... được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ.
Do vậy thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái
với quy hoạch.
Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân
theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
– Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao:
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán
bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao
dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán
giao dịch cao.

– Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt:
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận
mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
– Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị
của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản
lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động
sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.
d) Giá trị bất động sản:
Giá trị thị trường của bất động sản:
Theo các tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế (The
International assets valuation Standards Committee_TIAVSC), giá trị thị trường được
định nghĩa như sau:
Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được
vào thời điểm định giá, giữa một bên mua tự nguyện và một bên bán tự nguyện, trong
một giao dịch phù hợp với khả năng mỗi bên sau khi đã được tiếp thị một cách hợp lý,
trong đó cả bên mua và bên bán đều đã hành động một cách có hiểu biết, khôn ngoan
và không có sự ép buộc nào.Như vậy theo khái niệm trên giá trị thị trường là giá bán
giả định hay ước tính, nó bắt nguồn từ sự đánh giá vào những số liệu đó sẽ phản ánh
những hành động.

Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Giá trị thị trường có những đặc điểm sau đây:
– Là giá có khả năng nhất, không phải là cao nhất, không phải là thấp nhất

hoặc giá trung bình; được thể hiện bằng tiền; có bao hàm một thời gian chấp
nhận được công khai trên thị trường; được hình thành trong bối cảnh người
mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàngbán và cả hai bên đều được thông
báo về mục đích sử dụng tài sản đó có thể được đưa vào sử dụng; nằm trong
một giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trường mở; có sự nhất trí của
người mua và người bán và cả hai bên đều không giành thế củanhau; nhận
biết được sử dụng hiện tại và sử dụng tương lai của tài sản.
– Giá thị trường (giá cả): là biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường của một
tài sản, là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm
xác định. Giá cả (giá thị trường) có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị
trường của tài sản, nhưng giữa chúng có xu hướng xích lại gần nhau. Xét
trên phương diện tổng quát, giá cả (giá thị trường) của một tài sản bằng giá
trị thị trường của tài sản đó.
– Giá thành là toàn bộ các khoản phí tổn về vốn bao gồm chi phí quản lý, chi
phí về đất đai, lao động, vật tư, … để tạo ra một tài sản hay một bất động
sản hữu ích.
– Giá trị bất động sản (giá trị riêng biệt) là giá trị do nhà đầu tư ước tính trên
cơ sở các hao phí về vốn, lao động, các hao phí khác phát sinh trong quá
trình đầu tư như lạm phát, rủi ro trong đầu tư và cả dự kiến phần lợi nhuận
đầu tư. Giá trị riêng biệt do chủ sở hữu bất động sản áp đặt.
Giá trị phi thi trường của bất động sản:
Phần lớn thẩm định giá đều dựa trên cơ sở giá thị trường, tuy nhiên trong một
số mục đích thẩm định giá không thể lấy giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định mà đòi
hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường. Do đó các thẩm định viên phải phân biệt sự
khác nhau giữa hai loại giá trị này và những ảnh hưởng về sự khác nhau đó lên kết quả
thẩm định.
Giá trị phi thị trường là giá trị của những tài sản đang sử dụng trong doanh
nghiệp, giá trị có thể là giá trị bảo hiểm, giá trị của tài sản đặc biệt, của các tài sản
trong thị trường độc quyền, các tài sản buộc phải bán với bất cứ giá nào, … Nói chung
giá trị của tài sản được đặt trong các tình huống đặc biệt khác với giá thị trường.Giá trị

phi thị trường gồm: giá trị đầu tư; giá trị thanh lý; giá trị trong sử dụng; giá trị doanh
nghiệp; giá trị bảo hiểm; giá trị để tính thuế; giá trị tài sản bắt buộc phải bán; giá trị tận
dụng; giá trị phục hồi.
Giá trị thế chấp:
Khái niệm giá trị thế chấp là giá trị ước tính của bất động sản trên cơ sở giá trị
thị trường của bất động sản (trong trường hợp phải phát mãi) và khả năng cho thu nhập
hàng năm từ bất động sản đó.
Đặc điểm của giá trị thế chấp:
– Giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường nhưng nó được ước tính dựa
trên cơ sở giá trị thị trường của bất động sản (trong trường hợp phải phát
mãi) và khả năng cho thu nhập hàng năm từ bất động sản đó.

Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

–
–

–

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Giá trị thế chấp thường thấp hơn so với giá thị trường.
Giá trị thế chấp được ước tính để làm căn cứ cơ sở xác định khoản tiền cho
vay giữa bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản _ bên vay tiền) và bên nhận thế
chấp (ngân hàng _ bên nhận cho vay tiền).
Giá trị thế chấp gần tương tự như giá trị thanh lý, nhưng giá trị thế chấp
khác với giá trị thanh lý ở chỗ, bất động sản mục tiêu (bất động sản đang là

mục tiêu để ước tính giá trị thế chấp) không phải là đối tượng phát mãi, bản
thân nó đang tham gia phục vụ mục đích đầu tư của chủ sở hữu và hàng năm
đem lại thu nhập cho chủ sở hữu (đối với bất động sản thương mại dịch vụ
hoặc bất động sản công nghiệp, nông nghiệp). Giá trị thế chấp thường cao
hơn giá trị thanh lý. Giá trị thế chấp bằng giá trị thanh lý trong trường hợp
bất động sản thế chấp bị phát mãi.

Chi phí:
Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào sử dụng bất động sản. Nó có thể là
giá mua bất động sản, hoặc là số tiền bỏ ra để mua đất, xây dựng trên khu đất để đưa
nó vào sử dụng.Trong một số điều kiện chi phí có thể là một phương cách tiện lợi để
đo lường giá trị. Tuy nhiên cần phải xem xét trước khi chấp nhận chi phí như là thước
đo của giá trị. Chi phí và giá trị là một khi các công trình tiêu biểu sử dụng tốt nhất và
cao nhất và chi phí đó phải là chi phí hợp lý, bởi vì trong thực tế có những chi phí
không tạo nên giá trị của công trình như chi phí hao tốn do thời gian thi công kéo dài
không cần thiết, hoặc do sai sót trong thiết kế, thi công.
Thu nhập:
Thu nhập đặc biệt có ý nghĩa đối với các bất động sản được tạo lập nhằm mục
đích kinh doanh, là một chỉ số quan trọng của giá trị là cái đích quan trọng của các nhà
đầu tư.
I.1.2. Thị trường Bất Động Sản:
a) Khái niệm:
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song qua các quan
niệm đều thống nhất: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động
sản dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định”. Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản
thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó
người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá và số lượng hàng hoá dịch
vụ bất động sản được giao dịch. Ở cách diễn đạt này khái niệm “nơi” không chỉ đơn
thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ

giao dịch về bất động sản diễn ra.
Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá bất động
sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá bất
động sản.
Thị trường bất động sản chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch
mua bán về hàng hoá bất động sản. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, tuy
nhiên mọi bất động sản đều không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy các đặc trưng của
yếu tố thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm chi phối toàn bộ hoạt
động của thị trường bất động sản. Theo dòng lịch sử thì đất đai là hàng hóa bất động
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

sản đầu tiên. Khi chế độ sở hữu đất đai được thành lập, khi mà các hoạt động kinh tế
phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ
đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa. Như vậy, sự ra đời và phát triển
thị trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tính tất
yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội. Trên
thực tế nội dung cơ bản của thị trường bất động sản, đồng thời cũng là cách quan niệm
phổ biến hiện nay về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất.
Trong thị trường bất động sản, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành
sôi động nhất. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và
bán hàng hóa quyền sử dụng đất, cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình
trao đổi quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao
dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Bất động sản khác với những hàng
hóa khác là không chỉ chúng được mua bán mà còn được xem là đối tượng của nhiều
giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, thị

trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán
về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như
cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản.
b) Phân loại thị trường bất động sản:
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường
bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
– Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất
động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản
dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị
trường bất động sản công nghiệp…
– Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân
chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và
cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm,...
– Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)
hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động
sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại
bất động sản (thị trường thứ cấp).
– Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành
thị trường chính thức và thị trường phi chính thức.
c) Các đặc điểm của thị trường bất động sản:
– Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác
với các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những
đặc điểm riêng:
– Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
– Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.
– Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
– Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Trang 7

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

–

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
– Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
– Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
– Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
– Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
I.1.3. Cho vay ngắn hạn (tín dụng ngắn hạn):
a) Khái niệm:
Cho vay ngắn hạn là là loại hình tín dụng nghiệp vụ của Ngân hàng thương mại
trong đó Ngân hàng sẽ cho người đi vay một số vốn để sản xuất kinh doanh, đầu tư
hoặc tiêu dùng với thời hạn từ một ngày đến một năm. Khi đến hạn người đi vay phải
hoàn trả vốn và tiền lãi.
b) Phạm vi áp dụng:
Bên cho vay: là các tổ chức tín dụng được thành lập được cấp giấy phép hoạt
động trên toàn lãnh thổ Việt Nam, theo quy định của luật các tổ chức tín dụng đều
được phép huy động vốn và cho vay ngắn hạn tài trợ cho hoạt động kinh doanh cho
các tổ chức kinh tế, bao gồm:
– Ngân hàng Quốc doanh.
– Ngân hàng Cổ phần.
– Công ty tài chính.
– Quỹ tín dụng nhân dân.

– Hợp tác xã tín dụng.
– Ngân hàng Liên doanh.
– Chi nhánh ngân hàng nước ngoài.
Bên đi vay: là những pháp nhân, thể nhân hoạt động sản xuất kinh doanh theo
đúng luật Việt Nam, gồm:
– Doanh nghiệp Nhà nước.
– Công ty Cổ phần.
– Công ty trách nhiệm hữu hạn.
– Hợp tác xã.
– Doanh nghiệp tư nhân.
– Các xí nghiệp, Công ty liên doanh với nước ngoài.
– Cá thể và hộ sản xuất, tổ hợp tác.
c) Nguyên tắc, điều kiện của cho vay ngắn hạn:
Nguyên tắc:
– Vốn vay phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng
và có hiệu quả kinh tế.
– Vốn vay phải được hoàn trả đầy đủ cả vốn gốc và lãi vay theo đúng thời hạn
đã cam kết trong hợp đồng tín dụng.
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Điều kiện vay vốn:
– Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm
dân sự theo quy định của pháp luật.
– Người vay vốn có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
– Người vay vốn có mục đích sử dụng vốn hợp pháp.

– Có phương án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư khả thi có hiệu quả.
– Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ
và hướng dẫn của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
d) Đối tượng cho vay:
Giá trị vật tư, hàng hóa (kể cả thuế giá trị gia tăng), và các khoản chi phí để
thực hiện các phương án sản xuất kinh doanh, phục vụ đời sống.
e) Quy trình cho vay: Gồm 8 bước
Bước 1: Tiếp xúc, tìm hiểu và hướng dẫn khách hàng
Cán bộ tín dụng tìm hiểu các vấn đề có liên quan đến khách hàng như: tư cách
pháp lý, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh, năng lực tài chính, khả năng vay
vốn, tài sản thế chấp cầm cố, thực trạng công nợ có đối chiếu từ nhiều nguồn khác
nhau.
Cán bộ tín dụng đề nghị khách hàng cung cấp các tài liệu quan trọng có liên
quan đến phương án vay vốn.
Sau khi kết thúc tìm hiểu khách hàng, cán bộ tín dụng sẽ lập tờ trình sơ bộ về
khách hàng, trình Trưởng phòng tín dụng, trong đó nêu rõ ý kiến và lý do đề xuất tiếp
tục thẩm định cho vay hoặc từ chối cho vay.
Nếu cán bộ tín dụng đề xuất tiếp tục thẩm định cho vay thì sẽ tiến hành tiếp các
bước sau.
Bước 2: Thẩm định tín dụng
Thẩm định tính khả thi của phương án sản xuất kinh doanh của khách hàng.
Tính khả thi.
Hiệu quả kinh tế.
Khả năng sinh lời của phương án.
Cơ cấu vốn đầu tư.
Phân tích đánh giá tình hình tài chính của khách hàng.
Tính các chỉ số tài chính như: tính thanh khoản, tỷ lệ sinh lời của công ty, tỷ lệ
tài chính, năng lực đi vay, hệ số tư tài trợ…
Tình hình công nợ: tình hình vay vốn, bảo lãnh, công nợ khác.
Đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh và khả năng trả nợ vay của khách hàng.

Tính điểm hòa vốn, khả năng bù đắp lãi vay.
Xác minh tính chất hợp pháp và đánh giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh
của khách hàng.
Đánh giá uy tín và khả năng phát triển của khách hàng: xem xét các yếu tố như
bộ máy điều hành, trình độ chuyên môn của người lãnh đạo, các đối tác của
khách hàng, các quan hệ kinh doanh và vay vốn trả nợ của khách hàng.
Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Bước 3: Lập tờ trình về hồ sơ vay của khách hàng
Cán bộ tín dụng lập tờ trình với những nội dung sau:
– Mô tả khoản vay gồm: tên khách hàng, địa chỉ liên lạc, mục đích vay, số
tiền vay.
– Giới thiệu về khách hàng vay gồm : tên khách hàng, địa chỉ liên lạc, tài
khoản tiền gửi, lĩnh vực hoạt động, vốn đăng ký kinh doanh tại thời điểm
gần nhất, người đại diện cho công ty, chức vụ, giấy phép đăng ký kinh
doanh.
– Tình hình tài chính và kết quả kinh doanh.
– Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh.
– Tình hình tài chính, vốn tự có, tình hình công nợ.
– Kết quả kinh doanh : lãi – lỗ.
– Nhu cầu vay vốn của khách hàng, mục đích sử dụng vốn vay, thời hạn vay
vốn. Kết luận về phương án sản xuất kinh doanh.
– Nhận xét, đánh giá của cán bộ tín dụng về những vấn đề đã nghiên cứu ở
trên.
– Đánh giá của cán bộ tín dụng gồm : phương thức cho vay, hạn mức cho vay,

thời gian cho vay, lãi suất cho vay, tài sản thế chấp, bảo lãnh.
– Lập hồ sơ các chứng từ có liên quan đến nội dung thẩm định.
– Về tư cách pháp lý gồm có đơn xin vay, quyết định thành lập, giấy phép
kinh doanh, chứng minh nhân dân, quyết định bổ nhiệm giám đốc, kế toán
trưởng…
– Phương án sản xuất kinh doanh, các hợp đồng kinh tế, giấy phép xuất nhập
khẩu.
– Về tình hình tài chính gồm có bảng tổng kết tài sản, báo cáo kết quả kinh
doanh (lỗ, lãi), báo cáo lưu chuyển tiền tệ của hai năm gần nhất.
– Tờ trình đánh giá tài sản thế chấp, bảo lãnh nêu rõ căn cứ, cơ sở định giá,
phương pháp tính giá tài sản thế chấp, biên bản định giá tài sản…
Bước 4: Xét duyệt cho vay
Cán bộ tín dụng trình hồ sơ vay và báo cáo kết quả thẩm định lên Trưởng phòng
tín dụng. Trưởng phòng tín dụng xem xét, kiểm tra và đánh giá lại việc thẩm định này.
Sau đó tiến hành thủ tục trình hội đồng tín dụng xem xét và quyết định cho vay.
Nếu món vay vượt hạn mức cho vay của chi nhánh thì Hội đồng tín dụng chi nhánh lập
tờ trình gửi lên Hội đồng tín dụng cấp trên để xem xét và thẩm định lại món vay.
Bước 5: Tiến hành thủ tục công chứng và ký hợp đồng tín dụng
Sau khi đã được hội đồng tín dụng duyệt cho vay thì Cán bộ tín dụng thực hiện
tiếp các công việc sau.
Lập hợp đồng thế chấp, bảo lãnh hoặc giấy cam kết thế chấp, bảo lãnh; tiến
hành công chứng về việc thế chấp, bảo lãnh đảm bảo nợ vay theo đúng quy định.
Hoàn tất thủ tục cầm cố và nhận tài sản cầm cố.
Lập hợp đồng tín dụng.
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Hướng dẫn khách hàng ký tên trên các giấy tờ có liên quan. Sau khi hoàn tất, hồ
sơ được trình lên Trưởng phòng tín dụng xem lại. Trưởng phòng tín dụng ký và trình
lên ban lãnh đạo ký hợp đồng tín dụng.
Bước 6: Giải ngân và kiểm tra sử dụng vốn vay
Giải ngân
Sau khi hợp đồng tín dụng đã được ký, Cán bộ tín dụng lưu một bản hợp đồng
để theo dõi, một bản giao cho khách hàng và chuyển hai bản hợp đồng cho phòng giao
dịch ngân quỹ. Phòng giao dịch ngân quỹ căn cứ vào hợp đồng tín dụng đã ký tiến
hành giải ngân cho khách hàng. Nếu món vay phải giải ngân nhiều lần thì tất cả các
lần giải ngân sau đều phải được sự chấp thuận của Trưởng phòng tín dụng trên phiếu
đề nghị giải ngân do cán bộ tín dụng lập.
Kiểm tra việc sử dụng vốn vay
Cán bộ tín dụng phải kiểm tra thường xuyên việc khách hàng sử dụng vốn vay
có đúng mục đích hay không và theo dõi chặt chẽ tình hình sản xuất kinh doanh, tình
hình tài chính, tình hình công nợ của khách hàng.
Cán bộ tín dụng còn phải kiểm kê tài sản thế chấp, cầm cố, tái thẩm định tài sản
thế chấp, cầm cố như: xem xét việc khai thác sử dụng tài sản có làm giảm chất lượng
và giá trị tài sản hay không, xem xét vấn đề bảo quản, số lượng, chất lượng tài sản.
Bước 7: Thu nợ - tính lãi – thu lãi
Trước khi đến hạn thu nợ, Cán bộ tín dụng phải có động tác nhắc nhở khách
hàng món nợ sắp đến hạn đồng thời tìm hiểu xem khách hàng có thể trả nợ vay được
hay không để tìm biện pháp thu hồi nợ vay hoặc gia hạn nợ vay.
Nhân viên giao dịch tính lãi phát sinh, lập phiếu tính lãi và thu lãi, lập phiếu thu
vốn.
Sau bảy ngày khách hàng không đến trả lãi đúng hạn, nhân viên giao dịch phải
hạch toán ghi nhập ngoại bảng lãi chưa thu. Sau đó khi khách hàng đến trả tiền lãi trả
chậm này, nhân viên giao dịch phải hạch toán ghi xuất ngoại bảng lãi chưa thu.
Bước 8: Thanh lý hợp đồng tín dụng – Lưu trữ hồ sơ tín dụng
Thanh lý hợp đồng tín dụng khi người vay trả hết vốn vay, lãi phát sinh tín

dụng và các chi phí khác .
Nhân viên giao dịch kết hợp với cán bộ tín dụng kiểm tra kỹ lại số nợ còn thiếu
trước khi thanh lý hợp đồng tín dụng nhằm tránh sai sót thu dư.
Cán bộ tín dụng trình lãnh đạo ký thanh lý sau khi hợp đồng tín dụng kèm
chứng từ thu lãi sau cùng, đồng thời thực hiện giải tỏa tài sản thế chấp, cầm cố cho
khách hàng theo đúng quy định do Ngân hàng Nhà nước ban hành.
I.1.4. Thế chấp:
a) Khái niệm:
Theo luật dân sự thì thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất
động sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho bên có quyền để đảm bảo việc
thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Trong quan hệ tín dụng thì thế chấp tài sản là người đi vay đem tài sản là bất
động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho Ngân hàng cho vay để
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để đảm bảo cho số nợ vay. Nếu khi đến
hạn mà người đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho Ngân
hàng thì Ngân hàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ.
b) Phân loại và điều kiện của tài sản thế chấp
Phân loại tài sản thế chấp: tài sản thế chấp gồm:
– Nhà xưởng, cửa hàng, khách sạn, nhà ở, các công trình kiến trúc.
– Quyền sử dụng đất hợp pháp.
– Ao hồ nuôi cá, tôm, thủy hải sản.
– Các loại vườn cây ăn quả, vường cây công nghiệp, rừng lâm nghiệp.
Qua những loại tài sản thế chấp kể trên thấy được rằng tài sản thế chấp chỉ bao gồm

các tài sản là bất động sản.
Điều kiện các tài sản thế chấp phải thỏa:
– Phải là tài sản có giá trị và giá trị sử dụng.
– Phải là tài sản sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
– Phải được phép giao dịch và không có tranh chấp.
– Phải mua bảo hiểm đối với những tài sản mà nhà nước bắt buộc phải mua
bảo hiểm.
c) Giải chấp và xử lý tài sản thế chấp:
Giải chấp là khi bên vay trả hết nợ gốc và lãi cho ngân hàng theo thời hạn quy
định thì ngân hàng cần tiến hành các thủ tục giải phóng tài sản thế chấp cho bên đi
vay.
Xử lý tài sản thế chấp khi đến hạn mà bên vay không trả được nợ ngân hàng
hoặc đã gia hạn mà bên vay vẫn không thực hiện việc trả nợ hoặc không còn cách giải
quyết tốt hơn thì ngân hàng được quyền yêu cầu cơ quan chức năng cho tiến hành phát
mãi tài sản thế chấp.
Khi có quy định của cơ quan có thẩm quyền thì việc phát mãi mới được thực
hiện và tiến hành như sau:
– Phải thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng.
– Tổ chức đấu giá công khai.
– Thực hiện phát mãi thông qua công ty dịch vụ bán đấu giá tài sản .
Tiền thu được do phát mãi tài sản dùng để trả theo thứ tự sau:
– Trả các chi phí có liên quan đến điều tra kiện tụng.
– Trả các chi phí có liên quan đến phát mãi như phí trả cho công ty dịch vụ
bán đấu giá.
– Trả nợ gốc ngân hàng.
– Trả lãi vay.
– Nếu còn thì trả lại cho người sở hữu.

Trang 12

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

I.1.5. Thẩm định giá bất động sản:
a) Khái niệm:
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị cụ thể của các quyền sở
hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích được xác định rõ,
trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá bất động sản là sự kết hợp tổng hợp của nghệ thuật và khoa học,
nó bao gồm sự nhạy cảm đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn nghiệp vụ
vững vàng, phải có những thông tin cần thiết.
b) Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản:
Giá trị thị trường.
Giá trị phi thị trường.
c) Các nguyên tắc áp dụng:
– Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất được hiểu là sử dụng bất động
sản ở mức hiệu quả nhất, tốt nhất một tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị
hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá.
– Nguyên tắc thay thế được hiểu là một người mua có lý trí không trả giá cho
một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng
sự hữu ích như nhau.
– Nguyên tắc đóng góp được hiểu là quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham
gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số
giá trị thị trường của nó.
– Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai được hiểu là triển vọng mang lại lợi ích
tương lai của một tài sản.
– Nguyên tắc cung cầu.
d) Các phương pháp thẩm định giá thường được sử dụng:

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp tìm kiếm các tài sản đã được
giao dịch trên thị trường tương tự với tài sản thẩm định giá, sau đó tiến hành những
điều chỉnh thích hợp để phản ánh sự khác nhau giữa chúng và tìm ra giá trị cho tài sản
thẩm định.
Cơ sở lý luận của phương pháp so sánh trực tiếp là:
– Giá trị thị trường của bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của
các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã mua, bán trên thị trường.
– Không có công thức hay mô hình xác định mà nó dựa trên các giao dịch thị
trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
Các trường hợp có thể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá:
– Phương pháp này có thể dùng để định giá cho hầu hết các bất động sản
ngoại trừ các bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn hay các
cao ốc thương mại nhằm phục vụ cho các mục đích như: mua, bán, thế chấp,
góp vốn, phân chia quyền lợi về tài sản.
– Đặc biệt phương pháp so sánh trực tiếp rất thích hợp dùng định giá cho
những bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế hoặc cùng khu vực, các bất động sản
thường được mua bán phổ biến trên thị trường.
Nguyên tắc áp dụng:
– Nguyên tắc thay thế .
– Nguyên tắc đóng góp .
Các bước tiến hành:

Bước 1: Tìm kiếm các tài sản so sánh đã được bán gần với thời điểm định giá, và có
thể so sánh được với tài sản cần định giá về các mặt vị trí, địa điểm, tình trạng pháp lý,
môi trường sống nơi bất động sản so sánh tọa lạc…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản dùng để so sánh nhằm xác định giá trị của các
tài sản so sánh.
Bước 3: Lựa chọn ít nhất là 3 tài sản có thể so sánh được.
Bước 4: Phân tích giá bán của các bất động sản so sánh, xác định những sự khác nhau
(tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so sánh với tài sản cần định giá và tiến hành
điều chỉnh giá (tăng lên hoặc giảm xuống) của các bất động sản so sánh.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần định giá trên cơ sở giá bán của các bất
động sản so sánh sau khi đã được điều chỉnh.
Tuy nhiên phương pháp so sánh trực tiếp có các hạn chế như sau:
– Cần thiết phải có thông tin: nếu không có thông tin thị trường về những giao
dịch tương tự thì không thể sử dụng được.
– Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: trong tình hình thị trường biến động
thì những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Do đó những điều kiện cần phải có để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp hiệu quả
là:
– Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính
xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
– Thông tin thu thập được có thể so sánh được.
– Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh thì phương
pháp này khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù đối tượng so sánh có các
tính chất giống nhau về mọi mặt.
Phương pháp chi phí: được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với
phương pháp khác.
Cơ sở lý luận:
Một người mua / nhà đầu tư khôn ngoan, có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì
không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây
dựng công trình có tính hữu dụng tương tự.

Các trường hợp áp dụng:
– Các bất động sản đã qua sử dụng và có các tài sản so sánh tuy cùng dạng
nhưng có nhiều yếu tố khác biệt không thể so sánh trực tiếp được.
– Thẩm định giá bất động sản nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.

Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Nguyên tắc áp dụng:
Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra
một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính giá trị lô đất thẩm định giá, xem như là lô đất trống. Giả sử rằng sự
sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình
xây dựng hiện có trên lô đất.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có
trên miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân (giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng
và lỗi thời bên ngoài).
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.
Công thức tính:
Giá trị thị trường của tài sản = Giá trị thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện
tại của xây dựng
Chi phí hiện tại của xây dựng = Tổng giá trị của những xây dựng mới – Khấu
hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có
Trong phương pháp chi phí cần xác định:

Chi phí tái tạo:
Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công
trình thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình thẩm
định giá đó.
Phương pháp xác định chi phí tái tạo được xem là phương pháp cho giá trị
chính xác hơn nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các
công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái
không hiệu quả và đã lỗi thời không dùng được nữa.
Chi phí thay thế:
Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương
đương với công trình thẩm định giá nhưng loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi
thời.
Phương pháp xác định chi phí thay thế được xem là có tính thực tiễn cao do nó
tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành và không tính đến các
bộ phận lỗi thời không cần thiết.
Khấu hao tích tụ
Là tổng khấu hao của tất cả các nguồn được đo bằng số hiệu của chi phí tái tạo /
thay thế của những công trình xây dựng ở dạng mới nguyên và giá trị hiện tại
của những công trình đó vào thời điểm thẩm định giá.
Các dạng khấu hao tích tụ:
Hao mòn vật chất: là hao mòn và hư hỏng của công trình do quá trình sử dụng,
thời gian, thời tiết và bảo dưỡng kém.

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Cách tính hao mòn vật chất: căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn sử dụng:
Tuổi thọ công trình – Số năm đã sử dụng
Tỷ lệ còn lại =

x 100%

Tuổi thọ công trình
Hao mòn chức năng: là giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối do thiết
kế lỗi thời hoặc bị lạc mốt.
Cách tính hao mòn chức năng: căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi chức
năng công trình.
Hao mòn kinh tế: là giá trị bị mất do các yếu tố bên ngoài tài sản.
Cách tính hao mòn kinh tế:
Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu
ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì xem xét mức độ giảm sút này để
tính giảm giá.
Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các
yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.
Những hạn chế của phương pháp chi phí:
– Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài sản và có những chi phí
không tạo ra giá trị.
– Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành
xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.

Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư
Cơ sở lý luận
– Phương pháp này dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm
thành tổng số vốn, tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn
một số tiền như thế nhận được trong tương lai.
– Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động

sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể thu
được của bất động sản đó.
Trường hợp áp dụng
Từ cơ sở lý luận trên ta thấy phương pháp thu nhập thường được sử dụng đối
với những tài sản có khả năng tạo ra lợi nhuận vượt quá chi phí trực tiếp của
việc sử dụng hiện tại đó.
Nguyên tắc áp dụng
– Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
– Nguyên tắc cung cầu.
– Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
Các bước tiến hành của phương pháp thu nhập truyền thống
Bước 1: Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của bất động sản .
Trang 16


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Bước 2: Ước tính tổng chi phí tạo ra thu nhập (thuế, bảo hành, sửa chữa…).
Bước 3: Tính thu nhập ròng
Thu nhập ròng = Doanh thu – Chi phí – Thuế
Bước 4: Xác định lãi suất vốn hóa
Lãi suất vốn hóa còn được gọi là suất lợi tức bắt buộc hay tỷ lệ hoàn vốn.
Suất lợi tức bắt buộc = Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro = Lãi suất thực tế + Tỷ lệ lạm phát dự
kiến
Bước 5: Sử dụng công thức vốn hóa ước tính giá trị của bất động sản
Thu nhập ròng
Giá trị vốn =

Lãi suất vốn hóa
Tuy nhiên phương pháp thu nhập còn có những hạn chế như:
Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi có nghiệp vụ vững vàng.
Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu.
Phương pháp lợi nhuận
Cơ sở lý luận
Dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ước tính của tài sản trừ các chi phí cho
hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra thể hiện thu nhập thực
hàng năm đặc trưng cho tài sản mang lại thu nhập này, sau đó chuyển hóa thành
vốn.
Trường hợp áp dụng
Chỉ áp dụng đối với các tài sản có khả năng sinh lợi .
Nguyên tắc áp dụng.
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận ròng của bất động sản.
Bước 2: Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoản lãi
trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động.
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa
Phương pháp vốn hóa sinh lợi:
Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức dòng tiền chiết khấu phát sinh
không đều giữa các năm hoặc các giai đoạn của quá trình kinh doanh như sau:
K0 = K1/(1+ r) + K2/(1+r)2+ K3/(1+ r)3+….+Kn/(1+r)n
Từ đó suy ra công thức tổng quát tính giá trị hiện tại của những lợi nhuận ròng
thu được tại năm n của tương lai:
K0 = Kn/(1+r)n

Trang 17

Trần Huỳnh Thanh Thảo

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

Trong đó:
K0-giá trị hiện tại
Kn- giá trị tương lai
r- lãi suất bình quân năm
n- số năm hoặc số giai đoạn phát sinh dòng tiền.
Hệ số 1/(1+r)n: là hệ số chiết khấu để chuyển những thu nhập trong tương lai về
hiện tại.
Giá trị hiện tại của những thu nhập ròng đều ở hiện tại trong tương lai:
(1+ r)n-1
Kn = K0
r(1+r)n
Phương pháp vốn hoá trực tiếp:
Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu
tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn
hoá trực tiếp có công thức đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết
khấu.
Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp:
Kn = K0 (1+r)n
Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hóa
Lợi nhuận ròng
Giá trị tài sản =
Lãi suất vốn hóa
Những hạn chế của phương pháp thu nhập
– Khó khăn trong việc xác định sử dụng hiệu quả nhất và tốt nhất.
– Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa.
– Phạm vi áp dụng hẹp, chỉ áp dụng cho những tài sản có tạo ra lợi nhuận.

– Lợi nhuận ước tính có thể không tạo ra thu nhập thực.
– Đòi hỏi người thẩm định phải có kiến thức về loại hình kinh doanh của tài
sản thẩm định.
Phương pháp thặng dư
Cơ sở lý luận
– Giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị
ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự
phát triển đó.
– Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái đơn giản, hoàn toàn là
giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng
dư mà trên đó giá trị bất động sản được trả.

Trang 18