THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ PHỤC VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN HÀNG Á CHÂU
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (11.47 MB, 56 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ PHỤC
VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI
NGÂN HÀNG Á CHÂU”
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TRẦN PHONG LAM
05135012
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN
TRẦN PHONG LAM
“THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ PHỐ PHỤC
VỤ CHO MỤC ĐÍCH THẾ CHẤP VAY VỐN TẠI NGÂN
HÀNG Á CHÂU”
Giáo viên hướng dẫn: Ts. Hà Thúc Viên
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
Ký tên, ngày…tháng…..năm 2009
- Tháng 7 năm 2009 -
TÓM TẮT
♣
Sinh viên thực hiện: Trần Phong Lam, Khoa Quản lý Đất đai & Thị trường Bất động
sản, Trường Đai học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thẩm định giá Bất động sản nhà phố phục vụ cho mục đích thế chấp vay
vốn tại Ngân hàng Á Châu”.
Giáo viên hướng dẫn: Ts.Hà Thúc Viên, Khoa Quản lý Đất đai và Thị trường Bất
động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Thị trường BĐS lên xuống thất thường, giá cả BĐS luôn biến động, Thẩm định
giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể coi nó là một trong những công cụ góp
phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử
dụng đồng vốn, quản lý nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực và nâng cao sức cạnh
tranh trên thị trường. Ngày nay khi chất lương cuộc sống của con người ngày càng
tăng lên, nhu cầu phát triển ngày càng tăng, nhưng để có được nguồn vốn để đầu tư
không phải là chuyện đơn giản. Việc ngân hàng cho vay vốn bằng cách nhận thế chấp
tài sản đã tạo điều kiện thuận lợi không những cho người cần vốn mà cho cả ngân
hàng, vì điều này tạo nên cơ sở đầu tư cho chính ngân hàng. Vì thế công tác thẩm định
giá BĐS là rất quan trọng. để tìm hiểu về công tác thẩm định BĐS thế chấp, tôi đã
thực hiện đề tài “Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn
tại Ngân hàng Á Châu ”. Trên cơ sở đó tôi đã tiến hành nghiên cứu các nội dung sau:
Tổng quan về Ngân hàng Á Châu;
Phương pháp thẩm định giá BĐS thế chấp;
Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp;
Một số nhận xét và đề xuất để hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định giá BĐS tại ACB.
Thông qua phương pháp nghiên cứu chủ yếu là phương pháp thống kê, phương
pháp so sánh, phương pháp mô tả, phương pháp thông tin thị trường, đề tài đạt được
một số kết quả ban đầu:
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thẩm định BĐS thế chấp;
Vận dụng được quy trình thẩm định giá BĐS;
Một số phương pháp xác định giá đất và giá nhà cho từng BĐS cụ thể;
Đánh giá một cách tổng quát về nghiệp vụ thẩm định giá BĐS tại ACB;
Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện nghiệp vụ thẩm định giá BĐS tại ACB.
Tuy nhiên, do Thẩm định giá BĐS ở nước ta còn là một lĩnh vực khá mới mẻ,
hành lang pháp lý về Thẩm định giá còn ít và thiếu, việc vận dụng cơ sở lý luận vào
thực tiễn còn nhiều bất cập, và đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về công tác thẩm định
giá BĐS cho muc đích thế chấp vay vốn, do đó, đề tài còn gặp một số hạn chế nhất
định.
LỜI CẢM ƠN
Con xin gởi lòng biết ơn và kính trọng đến cha, mẹ, hai
đấng sinh thành đã khổ công nuôi nấng, dạy dỗ, giúp đỡ cho
con có được cuộc sống như ngày hôm nay.
Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu, quý thầy cô
trường Đại học Nông Lâm đã tạo điều kiện học tập thuận lợi
cho em trong suốt 4 năm học tập tại trường.
Em xin gởi lời tri ân sâu sắc đến các thầy cô khoa Quản
lý đất đai và bất động sản trường Đại học Nông Lâm đã hết
lòng dạy dỗ, bảo ban để em có được hành trang kiến thức vững
bước vào đời.
Em thật lòng cám ơn Ts.Hà Thúc Viên đã tận tình
hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Xin chân thành cám ơn các anh chị phòng Thẩm định
giá Ngân hàng ACB đã nhiệt tình hướng dẫn em trong thời
gian thực tập tại đây.
Tôi xin cám ơn các bạn lớp DH05TB đã cùng trao dồi
kiến thức, gắn bó với tôi trong suốt thời gian vừa qua.
Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn còn
nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận được sự chỉ bảo thêm của
quý thầy cô, các anh chị và các bạn.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.
Tp.Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2009
Sinh viên thực hiện,
Trần Phong Lam
MỤC LỤC
♣
Trang
Tiêu đề
ĐẶT VẤN ĐỀ
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản là gì?
I.1.1.2. Thị trường bất động sản
I.1.1.3. Thẩm định giá bất động sản
I.1.1.4. Căn cứ pháp lý
I.2. Thế chấp Bất động sản
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Á Châu
II.2. Thẩm định giá bất động sản nhà phố tại ACB
II.2.1. Khái niệm nhà phố
II.2.2. Căn cứ Thẩm định
II.2.3. Phương pháp thẩm định
II.2.4. Giá trị nhà phố
II.2.5. Xác định đơn giá đất thị trường
II.2.6. Quy trình Thẩm định giá Bất động sản tại ACB
II.3. Khái quát địa bàn nghiên cứu
II.3.1. Các thông tin chung về quận Tân Bình Tp.HCM
II.3.2. Vận dụng phương pháp để Thẩm định giá cho BĐS
II3.3 Vận dụng phưong pháp TĐG cho BĐS theo khuôn mẫu ACB
KẾT LUẬN
1
3
3
3
3
5
10
22
22
23
23
25
25
25
26
26
26
28
29
29
29
38
45
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
♣
Tài sản so sánh
Bất động sản
Ngân hàng ACB
Công nghệ thông tin ngân hàng
Khu công nghiệp
Thẩm định giá
Thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường bất động sản
Đồng Việt Nam
TSSS
BĐS
NH ACB
TCBS
KCN
TĐG
TP.HCM
TT BĐS
VNĐ
:
:
:
:
:
:
:
:
:
R#
: Rộng khoảng
DANH SÁCH CÁC BẢNG
♣
Nội dung các bảng
Trang
Bảng II.1: Bảng thành tích và xã hội công nhận
23
Bảng II.1. Bảng thông tin các Tài sản so sánh
31
Bảng II.2. Bảng kết quả phân tích định tính
33
Bảng II.3. Bảng kết quả phân tích định lượng
34
Bảng II.5 : Đơn giá đất khu vực kinh doanh sầm uất đường nội bộ
36
Bảng II.6 : Đơn giá đất khu vực kinh doanh không sầm uất đường nội bộ
36
Bảng II.7: Đơn giá đất hẻm chính thuộc khu vực kinh doanh sầm uất
37
Bảng II.7: Đơn giá đất hẻm chính thuộc khu vực kinh doanh không sầm uất
37
Bảng II.9: Đơn giá đất hẻm phụ không phân biệt khu vực kinh doanh sầm uất hay
không sầm uất
38
Bảng II.10: Đơn giá đất hẻm nhựa/bê tông/xi măng TH khoảng cách BĐS-MTĐ vượt
quá 100m
38
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
♣
Nội dung các sơ đồ
Sơ đồ 1: Sơ đồ tổ chức công ty AREV
Sơ đồ 2. Quy trình thẩm định giá BĐS tại ACB
Trang
24
2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài :
Bất động sản ở nước ta đang ngày càng phát triển mạnh tạo điều kiện thuận lợi cho các
nhà kinh doanh vào loại thị trường này càng nhiều, tại đây xuất hiện nhu cầu sử dụng
về tài chính đã đồng loạt tăng mạnh trong những năm qua. Do bất động sản là loại là
loại tài sản có giá trị rất lớn, nên việc kinh doanh vào loại thị trường này đòi hỏi phải
có nguồn vốn lớn, dẫn đến thị trường này có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn
và giải pháp là tìm đến ngân hàng.
Tuy nhiên khi bỏ vốn vào thị trường này các chủ đầu tư luôn cân nhắc việc thu được
lợi nhuận như thế nào so với giá trị thực của từng thửa đất. Vấn đề này luôn được các
nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm hàng đầu và điều họ cần làm là tìm đến khả
năng tư vấn của các nhà thẩm định giá bất động sản.
Để thận trọng trong việc cho vay củng như nhận thế chấp tài sản cho khách hàng thì
khâu thẩm định giá là rất quan trọng, nó giúp khách hàng lẫn ngân hàng xác định được
giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định có giá trị là bao nhiêu cũng như tránh rủi ro cần
thiết cho ngân hàng.
Với mục đích nghiên cứu, tìm hiểu quy trình và các bước thẩm định giá BĐS
cho mục đích thuế chấp vay vốn và nhằm đề xuất một phương pháp hợp lý và hiệu quả
nhất cho thẩm định giá bất động sản. Được sự đồng ý của Khoa Quản Lý Đất Đai và
Thị Trường Bất Động Sản, dưới sự hướng dẫn của TS.Hà Thúc Viên và sự giúp đở của
NH ACB chúng tôi thực hiện đề tài “Thẩm định giá bất động sản nhà phố phục vụ
cho mục đích thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Á Châu.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nắm bắt quy trình kỹ thuật và phương pháp thẩm định giá nhà phố phục vụ cho
mục đích thế chấp vay vốn tại Ngân Hàng Á Châu.
Xác định được giá trị của bất động sản nhằm mục đích thuế chấp vay vốn.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
Đối tượng nghiên cứu là nhà phố.
Các phương pháp thẩm định giá BĐS. Các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình
thẩm định giá BĐS.
Đơn giá thị trường MTĐ Cách Mạng Tháng 8 – ngã 4 Bãy Hiền quận tân bình
thành phố Hồ Chí Minh.
Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Mô hình tổ chức, hoạt động, quy trình và phương pháp thẩm định giá nhà phố
phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn của ngân hàng Á Châu.
Thời gian nghiên cứu: trong khoảng thời gian từ 15/03/2009 đến hết ngày
15/05/2009
Không gian nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại Ngân hàng Thương Mại Cổ
Phần Á Châu.
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1.
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1. Cơ sở khoa học.
I.1.1.1.Bất động sản là gì?
a/Khái niệm bất động sản
- Theo Bộ luật Dân sự của Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181),
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các
tài sản gắn liền với đất, các tài sản khác do pháp luật qui định
- Bất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể cố
định gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất đai mà chức năng của nó sẽ bị
thay đổi khi tách rời khỏi đất đai.
Như vậy, cách hiểu phổ biến về bất động sản là: bất động sản là những tài sản
không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài. Theo đó một tài sản được coi là bất động
sản khi thỏa mãn được những điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con
người, được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng, có thể đo lường bằng giá trị nhất
định, không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi, tồn tại lâu dài.
b/Các thuộc tính bất động sản :
Tính bất động:
Đây là thuộc tính cơ bản của bất động sản, bất động sản có vị trí cố định và không có
khả năng di dời được. Thuộc tính này do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất
đai có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Do đó, giá trị và lợi ích
của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể, mà yếu tố vị trí là một trong những yếu
tố quan trọng quyết định giá trị bất động sản. Yếu tố vị trí còn được xác định bằng
khoảng cách đến các trung tâm, thương mại dịch vụ, các điểm dịch vụ công cộng, văn
hóa, y tế, giáo dục,… và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Mặt khác do bất động sản
có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang
lại của bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực
Tính duy nhất, độc đáo, cá biệt
- Thuộc tính này cũng xuất phát từ tính “bất động”, không thể di chuyển và luôn bị ảnh
hưởng bởi những yếu tố xung quanh. Một mảnh đất, một căn nhà, về mặt địa thế, gần
như không thể lặp lại một cái thứ hai tương tự. Một căn hộ hướng nhìn xuống hồ với
tầm nhìn đẹp sẽ cao giá hơn căn hộ cùng loại nhưng nhìn ra mặt đường. Trong cùng
loại căn hộ nhìn ra hồ ấy, cũng hoàn toàn khác nhau, có căn thấy rỏ được các tàn cây
hay dãy núi phía xa bên kia hồ, nhưng căn kế bên thì không thể có cùng tầm nhìn như
vậy… Dĩ nhiên, những “view” đẹp, độc đáo ấy đều tạo ra giá trị tăng thêm.
Thuộc tính hỗ tương với xung quanh
- Điều này được tất cả mọi người biết rõ, bởi ai cũng hiểu rằng giá trị của một miếng
đất hay căn nhà bị ảnh hưởng rất nhiều từ những miếng đất hay căn nhà xung quanh.
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
Một khu nhà đẹp nằm gần một mảnh đất sắp xây dựng nhà máy xem như… hỏng. Một
cao ốc đẹp với căn hộ lộng lẫy nhưng nhìn xuống một khu ổ chuột lụp xụp thì cũng
chẳng còn mấy ý nghĩa. Cho nên, những cái xung quanh một bất động sản nhiều lúc
tạo ra giá trị cho nó lớn hơn bản thân nó được tạo ra.
Thuộc tính kinh doanh tính toán đường dài
Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng
đáp ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật
sự là bản chất của loại kinh doanh này. Chẳng hạn, nhanh chóng đầu tư vào một motel
(nhà nghỉ) toạ lạc ngay trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết định tốt,
nhưng cần phải biết rằng, năm năm nữa người ta có xây một con đường khác ngắn hơn
và bỏ qua tuyến xa lộ này hay không? (Ở Việt Nam, mấy chục cây số đường đèo Hải
Vân giữa Đà Nẵng và Huế đã trở nên vắng vẻ sau khi có đường hầm xuyên núi).
Ngược lại, nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi đông dân cư là hay (vì
đất đai đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang vắng,
nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra.
Hai thuộc tính “đường dài” nêu trên buộc nhà đầu tư địa ốc phải có một cái nhìn bình
tĩnh và dài lâu trong đầu tư. Nhà đầu tư nào cứ cho rằng xu thế tăng giá sẽ tiếp tục mãi
mãi sẽ có thể thất bại nặng nề. Thay vào đó, họ cần phân tích kỹ các kinh nghiệm
thành bại của quá khứ và cố gắng đánh giá đúng những gì sẽ diễn ra trong tương lai.
Thuộc tính về đồng tiền lớn
Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc. Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn
nhất của mọi gia đình. Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao có vốn nhỏ mà làm được?
Loại kinh doanh này bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào
của nhà đầu tư.
Với hai yếu tố kích thước lớn và dài hàn này, người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ
cũng cần phải vay tiền. Từ đó nảy sinh cả một kỹ nghệ hùng hậu về dịch vụ tài chính
cho bất động sản. Cũng vì tính phức tạp của loại giao dịch này, đã nảy sinh thêm dịch
vụ môi giới bất động sản, vì cả người mua lẫn người bán đều cần tư vấn phân tích về
thị trường, đánh giá quyết.
Thuộc tính tồn tại lâu dài
- Hàng hóa gì cũng hư hỏng và có lúc hết “đát”, riêng bất động sản thì không. Việc
sinh lợi của đất có thể thay đổi theo từng giai đoạn, nhưng bản thân đất đai thì tồn tại
vĩnh viễn. Các công trình xây dựng trên nó, như nhà ở, cửa hàng…, nếu bảo trì tốt có
thể sử dụng hàng trăm năm, thậm chí có căn nhà tồn tại vài thế kỷ (một dòng họ có thể
đi qua vài ba đời nhưng “mặt hàng” này - tức căn nhà của họ - thì vẫn còn nguyên vẹn.
- Do đó, trừ nhà ở, còn các bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) thì gần
như có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn (Không có một tư liệu hay công cụ sản xuất nào
có thể sinh lợi lâu dài như vậy).
Tính khan hiếm:
Diện tích trên mặt đất có hạn và không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các
công trình bất động sản trong khi dân số ngày càng tăng, vì vậy nhu cầu bất động sản
ngày càng cao.
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
Tính sở hữu chung:
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, mà bất động sản
gắn liền với đất đai nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và quản lý của Nhà
nước.
I.1.1.2.Thị trường bất động sản:
a/Khái niệm thị trường bất động sản :
- Thị trường Bất Động Sản là qúa trình giao dịch hàng hoá Bất Động Sản giữa các bên
có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... Giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc
đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường Bất Động Sản.
- Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó những người mua và người bán
tác động qua lại lẫn nhau, để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế
giá.
- Những người mua và những người bán có thể ở cùng một địa điểm cụ thể tại một
cuộc bán đấu giá, hay có thể liên hệ với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá cả
bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
- Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua bán giữa người mua
và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình. Mỗi bên đều rất
nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc định giá
củng như khả năng, lượng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của bất động sản,
về nhu cầu và ước muốn của các bên.
- Thị trường bất động sản có thể là địa phương , quốc gia hay quốc tế. Nhưng vị trí vừa
và nhỏ thích hợp việc xây dựng nhà là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địa
phương. Những vị trí lớn dành cho sự phát triển cư trú hay thương mại là mối quan
tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn, vì diện tích hoạt động lớn. Các tổ chức đầu tư
phát triển quốc tế còn có thể kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủ
những điều kiện thuận lợi trong một bối cảnh Quốc tế nhất định.
b/Các đặc trưng của bất động sản :
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với các hàng
hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng:
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá
-Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập
được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên
một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ
đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
.
-Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong
giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai
cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong
cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây
dựng đóng vai trò quyết định.
-Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này,
sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra
được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong
việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân
hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
-Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường
phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS,
các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các
rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế
chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn
vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính
và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều
tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ
phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết,
các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang
giai đoạn khác.
Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị
trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy
thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể
gây “sốt”).
Không có thị trường trung tâm:
Hiện nay, không có thị trường bất động sản với tính chất là địa điểm tập trung tại đó
những người mua và người bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau. Việc mua bán
bất động sản thông thường thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản bằng sự liên
hệ trực tiếp giữa những người có nhu cầu ( mua hoặc bán) với các đơn vị này, hoặc
người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên
báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người mô giới ( thường được gọi là cò
nhà, đất) mặc dù nay là sự giao dịch kém an toàn. Nếu đứng trên cương vị của thẩm
định viên và xét dưới góc độ của nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản do không có thị
trường trung tâm nên thông tin về thị trường rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên
tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung,
trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước :
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác
động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS
đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật
riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà
ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấpTrang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính
phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh
chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ
các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo.
- TTBĐS thể hiện sự không hoàn hảo ở chổ các thông tin về BĐS trong thị trường
không đầy đủ và phổ biến rộng rải. Sự so sánh của các BĐS cùng loại khó chính xác vì
các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác ( kết cấu công trình, kiến trúc công trình,
vẽ đẹp thiết kế vị trí địa lý…). BĐS mang tính khu vực,chúng không liền kề nhau mà
cũng không bao giờ tìm được một BĐS để so sánh, cạnh tranh một cách đầy đủ. Hơn
nữa số người tham gia về cung và cầu BĐS không nhỏ, không đãm bảo cho tiêu chí
cạnh tranh hoành hảo. Sự tham gia và rút lui vào TT không đơn giản và tốn nhiều thời
gian.
- Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của
điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá
trình sử dụng BĐS.
- Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao
dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan
đến những giao dịch trước.
- Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của
thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở
các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển
chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp
phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh
không hoàn hảo.
- Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng
hoá khác.
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động
thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền
kinh tế.
- BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà
đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS
cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các
giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v..
giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các
bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường
vốn.
- Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính
lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước
phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng
lượng vốn cho vay).
- Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó
mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v..
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
Dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền
kinh tế quốc dân.
c/Phân loại thị trường BĐS:
Có nhiều cách phân loại TTBĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối có thể tóm
tắt sau:
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi :
Trên thị trường hàng hóa BĐS đối tượng trao đổi hàng hóa la BĐS gồm quyền sở hữu
công trình gắn liền với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có
thể chia thành thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.
+ TTBĐS tư liệu sản xuất : Gồm thị trường đất đai ( đất ở đô thị, nông thôn, đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…), thị trường BĐS mặt
bằng nhà xưởng công nghiệp.
+ TTBĐS tư liệu tiêu dùng : Gồm BĐS nhà ở, BĐS thương mại,văn phòng cửa hàng
bán lẻ…
Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
Căn cứ vào khu vực có BĐS :
+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà
xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất
xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà
xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..
+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường
BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v..
Căn cứ theo công dụng của BĐS :
* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)
* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...)
* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như
tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch
sử, v.v..
Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS ( tính chất kinh doanh )
* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS
* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
* Thị trường cho thuê BĐS
* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS,
thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..
Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất
(còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).
+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc
thuê.
( Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài Chính, tổng hội Xây Dựng Việt Nam,
CIEM ), tổng hợp các kết quả nghiên cứu và nhận định của các nhà khoa học, có thể
cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS
thứ cấp.
Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể
tham gia thị trường này là Nhà Nước (đại diện chủ sở hữu ) với nhà đầu tư hay người
có nhu cầu sử dụng đất.
Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo
lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác định quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở
hạ tầng, công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch hàng hóa BĐS nhà
đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuế chấp, bảo hiểm … Giai đoạn này gọi
là thị trường thứ cấp
I.1.1.3 Thẩm định giá bất động sản
a/Khái niệm Thẩm định giá bất động sản :
- “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo
thông lệ quốc tế” (Điều 4, Pháp lệnh Giá của Việt Nam).
- Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động
sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã xác định rỏ trong những điều
kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp tại một thời điểm
nhất định .
- Do đó thẩm định giá bất động sản là tổ hợp khoa học và nghệ thuật nó bao gồm cả sự
nhạy cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng
cũng như những thông tin cần thiết, có chuẩn mực nghiệp vụ rỏ ràng và có đạo đức
nghề nghiệp cao.
b/Chức năng của thẩm định giá bât động sản:
- Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và kinh doanh tài sản một cách
đầy đủ.
- Thẩm đinh giá bất động sản góp phần để bảo vệ tài sản quốc gia được bù đấp đầy đủ
và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong giá trị tái
sản xuất và xã hội.
- Thẩm đinh giá bất động sản là thước đo cơ bản của hiệu quả trong việc duy trì và
điều hòa quyền lợi của người có chủ quyền sở hữu và quyền kinh doanh.
- Thẩm định giá là điều kiện cần có để khai phá các yếu tố thị trường và thị trường bản
quyền.
- Thẩm đinh giá bất động sản dựa theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mỡ cửa, kêu
gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích.
c/Mục đích của thẩm định giá:
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
- Xác lập mục đích của thẩm định giá tài sản là thực hiện hóa của việc thẩm định giá
tài sản. Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành thẩm định giá và củng đề trả lời những bất
đồng về mặt giá trị khác của tài sản trong thẩm định giá.
- Có được kết quả hợp lý của thẩm đinh giá tài sản thẩm định viên không chỉ dựa vào
những đặt tính kinh tế-kỷ thuật của bất động sản để xác định mà còn dựa vào hệ
thống các tiêu chuẩn thẩm định giá, quy trình, nguyên tắc, phương pháp và kỷ thuật…
Do vậy, về mặt logic kết quả có tính thống nhất với đặc tính kinh tế-kỷ thuật của bất
động sản củng như những doanh nghiệp cần thẩm định giá là rất cần thiết,nó cung cấp
những dữ liệu để góp phần hoàn chỉnh kết quả thẩm định giá một cách chính xác
hơn,nó quyết định các nguyên tắc, phương pháp, quy trình để thực hiện thẩm định giá.
Đó là mục đích của thẩm định giá bất động sản.
- Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của bất
động sản rất đa dạng nên quyết định tính đa dạng của mục đích thẩm định giá bất
động sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế-kỷ thuật để xác định mục tiêu của
thẩm định bất động sản. Ta có thể phân thành các loại chính sau:
Nhằm mục đích bảo toàn tài sản.
Nhằm mục đích mua sắm tài sản
Nhằm mục đích chuyển đổi quyền sở hữu tài sản
Nhằm mục đích nghiệp vụ nhà đất
Nhằm mục đích cho thuê, thuế chấp
Nhằm mục đích tính thuế
Nhằm mục đích thanh lý
Nhằm mục đích phục vụ quản lý
Nhằm mục đích phục vụ pháp luật
Nước ta đang trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường, kinh tế thị
trường chưa thực sự phát triển một cách toàn diện, đây củng chính là một hạn chế về
đặc tính kinh tế-kỷ thuật của tài sản. Đồng thời củng nhận thấy mục tiêu của nước ta là
xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của
Nhà Nước, phát huy cao độ thị trường có sự điều phối của Nhà Nước đối với việc phân
phối tài nguyên. Cho nên phát triển kinh tế hàng hóa chính là sản phẩm của nền kinh tế
thị trường. Có thể nói tính đa dạng của mục đích thẩm định giá tài sản đồng thời củng
là sản phẩm tất yếu của sự phát triển nền kinh tế thị trường theo đinh hướng xã hội chủ
nghĩa ở nước ta.
d/Các phương pháp thẩm định giá
- Yêu cầu cơ bản của công tác thẩm định giá là phải có phương pháp thẩm định giá rõ
ràng, có khả năng phù hợp và khả năng nhận biết được không chỉ các thẩm định viên
mà còn bởi những người sử dụng báo cáo thẩm định giá.
- Phương pháp thẩm định giá là cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên sử dụng để
thẩm định giá bất động sản.
- Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có phương
pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương
pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
- Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Thuộc tính của bất động sản
Sự tin cậy và khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường
Mục tiêu của việc thẩm định giá
Có 5 phương pháp thông thường trong đinh giá BĐS :
- Phương pháp so sánh / so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu thập ( còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
- Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành )
- Phương pháp lợi nhuận ( hay phương pháp hạch toán )
- Phương pháp thặng dư ( hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả
định )
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong
thực tế vì:
- Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
được cơ quan pháp lý công nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác. Thông thường các nhà thẩm
định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để
thẩm định giá bất động sản.
- Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có
mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được đã
mua, bán trên thị trường.
- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao
dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
- Phương pháp này đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp.
Các nguyên tắc áp dụng
- Theo các tiêu chuẩn thẩm định giá khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong
thẩm định giá bất động sản thường tuân theo các nguyên tắc sau đây:
Nguyên tắc thay thế: một người mua có lý trí không trả giá cho một bất động sản
nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh có sự tham gia đóng góp của các yếu tố
hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó.
Các bước tiến hành: gồm 5 bước
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các
bước sau đây:
Bước 1: Tìm kiếm nguồn thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây
mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt kiểu cách, điều
kiện, vị trí… Có quy mô thích hợp và có cùng tính chất sử dụng.
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và
đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
Mô tả về quy mô, địa điểm tính pháp lý, công trình xây dựng: nhà cấp mấy, thời gian
xây dựng, diện tích xây dựng.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp ( từ 3 tài sản trở lên)
Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn) của
một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh ( tăng lên hoặc giảm
xuống).
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể
so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Qua 5 bước nêu trên ta nhận thấy rằng khi tiến hành sử dụng phương pháp này nên
chọn các tài sản tương tự cùng khu vực lân cận với tài sản đang giao dịch thì cho kết
quả chính xác hơn. Còn nếu trường hợp ít tài sản so sánh không đủ đáp ứng yêu cầu
trên sẽ có kết quả có độ chính xác kém hơn khi thẩm định.
Nói chung phương pháp này được sử dụng rộng rãi hơn các phương pháp khác vì nó
thích hợp cho các tài sản có tính đồng nhất cao. Thông thường được áp dụng để định
giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, chuyển nhượng,
phân chia quyền lợi về tài sản…
Hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp này chủ yếu dựa vào dữ liệu lịch sử, dễ trở nên lạc hậu khi thị trường
biến động.
- Khi sử dụng các tài sản so sánh là lô đất phải tương đồng với tài sản thẩm định giá
sao cho phù hợp với lô đất thẩm định nên nó cũng còn phụ thuộc vào nhiều khả năng
phân tích.
- Cần phải có đầy đủ thông tin rõ ràng về thị trường, nếu không sẽ khó đưa ra kết quả
chính xác.
- Do có một số hạn chế đã nêu ở trên nên khi tiến hành thẩm định thì cần phải có thêm
một số phương pháp nữa để thay thế cho phương pháp này như vậy thì độ chính xác
cao hơn. Ví dụ như phương pháp chi phí giảm giá, phương pháp thặng dư, phương
pháp đầu tư …
Các điều kiện cần thiết
- Chất lượng thông tin phải cao: thông tin phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể
kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
- Thông tin thu thập có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua bán có thể
so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét,
điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
- Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so sánh
trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính
chất giống nhau về mọi mặt.
- Bên cạnh đó việc áp đặt các hệ số điều chỉnh trong phương pháp này còn mang tính
chủ quan dực trên kinh nghiệm và phán xét của thẩm định viên là chủ yếu do đó tính
thuyết phục không cao. Nếu trường hợp các bất động sản so sánh có sự khác biệt quá
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
lớn so với bất động sản cần thẩm định giá thì mức độ sử dụng các hệ số sẽ sai lệch
nhiều và không còn chính xác nữa.
Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn
hóa)
Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ
một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi
là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là
các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định
chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả
tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp
định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì
phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
Công thức vốn hóa
Giá trị vốn =
Thu nhập ròng
Lãi suất vốn hóa
Thu nhập ròng là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ vịêc khai thác bất động sản và
chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế.
Thu nhập ròng = doanh thu – chi phí – thuế
Lãi suất vốn hóa (tỉ lệ hòan vốn) là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó
để chuyển hóa thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản của một mục đích cụ thể.
Lãi suất vốn hóa = tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro + phụ phí rủi ro
Trong đó:
Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư không rủi ro = lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát
dự kiến
Đó là tỉ suất mong ước của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào một bất động sản nào đó
cho một mục đích kinh doanh cụ thể. Tỉ lệ hoàn vốn được xác định bởi ba yếu tố : lãi
suất thực tế, giá trị thời gian của tiền tệ, tỉ lệ lạm phát dự kiến.
Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập
Sử dụng cao nhất và tốt nhất.: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được
trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị
lớn nhất cho tài sản ( theo IVSC – 2000)
Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính
của người mua.
Nguyên tắc cung cầu: giá trị thị trường bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung
và cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá. Trên thị trường, giá cả có xu
hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Phương pháp thu nhập này có hai loại:
Thu nhập truyền thống có bốn bước:
Trang 12
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các
yếu tố liên quan có tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa chữa bảo
quản điều hành, …
Bước 3: Nhận được các lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích doanh số các tài sản
tương tự.
Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị của tài sản.
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF:
Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các
doanh thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những thay
đổi về thu và chi.
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu là công cụ đặc biệt hữu ích trong việc thẩm định giá nó
luôn liên quan đến chứng cứ thị trường, đánh giá về thị trường của tài sản cố định tạo
ra thu nhập và các dự án đầu tư phương pháp này gần sát với việc so sánh thị trường,
so sánh giá bán trên thị trường. Và có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính là:
Giá trị dòng tiền hiện tại (NPV) là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền
thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị dòng hiện tại dương (NPV > 0) cho
thấy giá trị tài sản tăng theo lợi tức mong muốn và ngược lại.
Suất lợi tức nội hoàn (IRR) : là tỉ lệ chiết khấu mà ở đó giá trị hiện tại của các lợi ích
từ một dự án mang lại bằng với chi phí đầu tư ban đầu. Đây là tỉ lệ chiết khấu mà với
nó giá trị ròng hiện tại NPV của đầu tư bằng 0. Một dự án có hiệu quả nếu IRR > =
suất lợi tức mong muốn.
Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí tương lai đều được chiết khấu
thích hợp được chấp nhận thường là tỉ lệ lãi có khả năng trả số tiền vay mượn cho đầu
tư trong kế hoạch. Tuy nhiên có thể có sự lựa chọn khác như tỉ lệ lãi yêu cầu của nhà
đầu tư.
Hạn chế của phương pháp
- Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về đầu tư
tài chính.
- Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu
- Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư.
Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành):
Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định gi những BĐS không có hoặc rất ít
khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện,
công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định
rằng, giá trị của một ài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một ti sản tương tự
có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí
xây dựng hiện hành.
Các bước thực hiện.
Bước 1: Ước tính giá trị mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó là đất trống. Giả sử
rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình hiện có trên lô đất.
Trang 13
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có
trên miếng đất, xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm ba loại:
giảm giá tự nhiên, giảm giá do lỗi thời chức năng và giảm giá do lỗi thời bên ngoài.
Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá qua công
thức như sau:
Giá trị thị trường
Giá thị trường của
=
+
của tài sản
lô đất trống
chi phí hiện tại
của xây dựng
Trong đó:
Chi phí hiện tại
Tổng giá trị của
=
–
của xây dựng
xây dựng mới
Khấu hao tích tụ đối với
những xây dựng hiện có
Các phương pháp xác định chi phí:
- Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
- Phương pháp khảo sát số lượng.
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
Những hạn chế của phương pháp chi phí:
- Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do dựa vào các số liệu lấy trên thị trường
nên cần có thông tin về giá thành xây dựng chính xác và phù hợp với thị trường.
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra
giá trị.
- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng
và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này và đặc biệt là phải
am hiểu về thị trường.
- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ có
những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
- Khó khăn trong việc ước tính mức độ khấu hao.
Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch tốn)
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu
phim, khách sạn và những tài sản khác mà gía trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả
năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác
định gi trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
Nguyên tắc áp dụng
Sử dụng cao nhất và tốt nhất.: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được
trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị
lớn nhất cho tài sản ( theo IVSC – 2000)
Các bước tiến hành.
Cách tiếp cận của phương pháp này là ước tính tổng các thu nhập, trừ đi những chi phí
liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp những khoản lãi trên vốn của họ và một
số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh vì rủi ro của người đó. Số dư còn lai được coi
để trả cho sự sử dụng của bất động sản đó.
Bước 1: Ước tính tổng các thu nhập của bất động sản
Trang 14
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập bao gồm các khoản lãi
trên vốn, tiền thưởng công cho nhà kinh doanh.
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa.
Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản – bất động sản theo công thức:
Giá trị tài sản =
Lợi nhuận ròng
Lãi suất vốn hóa
Chú ý: số dư còn lại là số ước lượng được coi là hợp lý để trả cho việc sử dụng bất
động sản. Giá trị được tính đó sẽ được chuyển hóa thành vốn.
Hạn chế của phương pháp:
- Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức gfcjg
- Khó khăn trong việc xác định giá trị cao nhất và tốt nhất.
- Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hóa.
- Đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
Những điều kiện cần xem xét khi áp dụng phương pháp lợi nhuận này.
- Cần phải có số liệu chính xác và xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc: về khoản thu
hoặc khoản chi.
- Việc trả phần trăm chi người thuê chưa có cách tính cụ thể.
- Xác định lãi suất vốn hóa cần thực hiện sau khi nghiên cứu thị trường, khi có tiềm
năng thu nhập thì lãi suất được sử dụng cần phải phản ánh được điều đó.
Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển
giả định)
Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải
theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương
lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp
thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc:
Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình
BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
Công thức:
Giá trị thặng
giá trị phát triển gộp
dư của bất = của công trình phát –
động sản
triển dự kiến
chi phí phát triển bao gồm
cả lợi nhuận của công ty
phát triển (nhà đầu tư)
Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để thẩm định giá đối với những bất động sản có
tiềm năng phát triển.
Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá
trị tiềm năng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
Trang 15
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
Nguyên tắc sử dụng:
Sử dụng cao nhất và tốt nhất.: là việc sử dụng tài sản tốt nhất ở mức có thể được
trong điều kiện cho phép về pháp lý, điều kiện khả thi về tài chính và đem lại giá trị
lớn nhất cho tài sản ( theo IVSC - 2000)
Nguyên tắc lợi ích tương lai: ước tính giá trị của bất động sản luôn luôn dựa trên các
triển vọng tương lai, dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sử dụng gắn liền với dự tính
của người mua.
Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định
giá có tính đến những qui định về công trình xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
- Xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.
- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, cơ sở hạ tầng.
- Chi phí phá dỡ, vì nó không còn phù hợp với thị trường.
- Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc thuê.
- Lãi vay ngân hàng: chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất NH gắn vơí chu kì đầu tư.
- Thuế Nhà nước.
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư.
Bước 4: Tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn
lại.
Các hạn chế của phương pháp thăng dư.
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị
trường.
- Giá trị phát triển và chi phí phát triển đều trong dự kiến mà giá cả thị trường thì biến
đổi không ngừng do đó giá trị còn lại cuối cùng rất nhạy cảm đối với việc ước tính các
chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức khả năng và kinh nghịêm tốt để ước tính tất cả các khoản mục
khác nhau.
- Phương pháp này chưa có tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy là đã giả
định được tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này là không
thực hiện được.
e/Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xác định vấn đề
Nhận biết về bất động sản
- Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng và kiểu cách của các công trình
xây dựng/ khu đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỉ lệ khu đất.
- Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ của các khu đất, đặc điểm vật chất
- Nhận biết về các quyền tài sản hoặc quyền lợi được đánh giá.
Trang 16
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
- Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá ví dụ như quyền sử dụng vô điều kiện,
quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển
nhượng…
Thiết lập mục tiêu và mục đích thẩm định giá.
- Xác định giá trị nào cần được tính ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trị đầu tư hay
giá trị phục hồi.
- Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá.
Thiết lập ngày có hiệu lực của việc đánh giá.
- Nhận được từ một khách hàng.
- Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.
Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về phí mà họ đã trả và yêu cầu thời gian hoàn
thành.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định giá.
Nhận biết về các tài liệu yêu cầu như thị trường, tài sản và tài liệu so sánh.
Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu: phải có nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và
số liệu sử dụng phải đúng đắn, chính xác và được kiểm chứng.
Thiết kế công trình nghiên cứu: xác định trình tự thu thập, phân tích số liệu và phân
biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm.
Vạch ra đề cương để báo cáo: xác định hình thức trình bày báo cáo.
Lên chương trình thời khóa biểu công tác: xác định thời hạn cho phép của trình tự các
bước phải tuân theo.
Bước 3: Thu thập số liệu
Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu.
Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, Chính phủ, môi trường…
Các tài liệu đặc biệt (đối tượng nghiên cứu và có thể so sánh), vị trí các công trình xây
dựng, bán ra, chi phí, thu thập, phí tổn…
Kiểm chứng số liệu thu thập được: các thông tin thu thập được cần phải giữ bí mật,
không được phép công khai.
Bước 4: Phân tích số liệu:
- Phân tích thị trường: xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản là đối tượng thẩm định giá.
- Phân tích tài sản: phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…
- Phân tích việc sử dụng cao nhất và tốt nhất
+ Phân tích việc sử dụng vị trí đất một cách cao nhất và tốt nhất
+ Phân tích việc sử dụng tài sản cải tạo một cách cao nhất và tốt nhất, các phân tích
trên cần thiết phải được kiểm chứng
+ Qua kết quả các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp để áp
dụng.
+ Trong khi lựa chọn nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của những phương
pháp thẩm định giá thuận lợi và hạn chế của chúng.
Trang 17
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Trần Phong Lam
+ Tầm quan trọng của những phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộc
vào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích thẩm định giá.
+ Có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành thẩm định.
Bước 5: Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo thẩm định giá.
Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá. Mục đích là truyền đạt kết
quả và các kết luận của nhà thẩm định giá một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục
với người sử dụng thông tin.
Kết quả thẩm định giá nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản, đôi
khi cũng truyền đạt qua trao đổi bằng miệng.
Báo cáo thẩm định giá nên được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ các giả
thiết, số liệu, các phân tích, các tiến hành, các kết quả đạt được của nhà thẩm định giá.
Bước 6: Báo cáo thẩm định giá.
Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm định giá, là cao điểm của những nổ
lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích của công việc
thẩm định giá, giá trị được biểu diễn chí là một sự ước tính xuất phát từ sự phân tích
các dữ liệu thị trường.
Kết quả của thẩm định giá thường được trình bày trong một bản báo cáo viết trong đó
nêu ra:
- Mục tiêu của việc thẩm định giá
- Mô tả chính xác tài sản được đánh giá
- Thời hạn ước tính giá trị
- Số liệu minh họa và phân tích
- Ước tính giá trị
- Những điều kiện hạn chế hay bảo lưu nào gắn với sự ước tính
I.1.1.4 Căn cứ pháp lý :
Quyết định của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam,
số 24 /2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005.
Quyết định của Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
(đợt 2), số 77 /2005/QĐ-BTC, ngày 01/11/2005.
Thông tư 17/2006/TT-BTC: Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP
ngày 03/08/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá.Quyết định số 217/QĐ-NH1 ngày
17/07/1996 của Thống Đốc NHNN.
Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai.
Bộ luật Dân sự 1995.Bộ luật Dân sự 2005.
NĐ –CP 17/2006/ của Chính phủ
Trang 18
