QUY TRÌNH bảo TRÌ, bảo DƯỠNG tòa NHÀ CAO TẦNG

QUY TRÌNH BẢO TRÌ
CÔNG TRÌNH: TÒA NHÀ DỊCH VỤ CÔNG CỘNG VÀ CĂN HỘ ĐỂ BÁN
HONGKONG TOWER

THÁNG 02/ 2013
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN KIẾN TRÚC VÀ TRUYỀN THÔNG ORIENT


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

MỤC LỤC
Nội dung
QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
A. Mục đích
B.Cơ sở pháp lý
C. Nội dung bảo trì
1. Hướng dẫn chung công tác bảo trì công trình xây dựng
2. Nội dung, trình tự thực hiện công tác vận hành, bảo trì công trình
3. Trình tự công tác vận hành, bảo trì công trình....
Phần kiến trúc
Phần kết cấu
Phần hệ thống kỹ thuật công trình
I.
Hệ thống điện
II.
Hệ thống Camera
III. Hệ thống Điều hòa không khí
IV.
Hệ thống Âm thanh, thông báo

V.
Hệ thống Điện thoại và Internet
VI. Hệ thống Cấp thoát nước
VII. Hệ thống Phòng cháy chữa cháy
D. Ghi chép và lưu trữ hồ sơ

Trang

E. Kết luận
PHỤ LỤC - CÁC BIỂU MẪU PHỤC VỤ CÔNG TÁC BẢO TRÌ

02
02
04
04
04
05
05
09
13
13
48
52
58
59
61
67
79
80
81

QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

2
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

A. Mục đích:
Công tác bảo trì, bảo dưỡng nhằm duy trì những đặc điểm về kiến trúc, duy trì
khả năng chịu lực của các kết cấu và sự hoạt động bình thường của các hệ thống kỹ
thuật, thiết bị, máy của công trình để công trình được vận hành, khai thác phù hợp
với yêu cầu của thiết kế đồng thời đảm bảo an toàn, bền vững trong suốt quá trình
khai thác và sử dụng.
Công tác bảo trì công trình xây dựng được xử dụng theo các cấp bảo trì như
sau:
- Cấp duy tu, bảo dưỡng: được tiến hành thường xuyên đề phòng hư hỏng của
từng chi tiết, bộ phận của công trình.
- Cấp sửa chữa nhỏ: được tiến hành khi có hư hỏng ở một số chi tiết bộ phận
của công trình khôi phục chất lượng ban đầu của các chi tiết đó.
- Cấp sửa chữa vừa: được tiến hành khi có hư hỏng hoặc xuống cấp ở một số
bộ phận của công trình nhằm khôi phục chất lượng ban đầu của các bộ phận công
trình đó.
- Cấp sửa chữa lớn: được tiến hành khi có hư hỏng hoặc xuống cấp của nhiều
bộ phận công trình nhằm khôi phục chất lượng ban đầu cho công trình.
B. Cơ sở pháp lý

- Luật xây dựng số 16/2003/ QH11 được quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Luật nhà ở số 56/2005/QH11 được quốc hội thông qua ngày 29/11/2005.
- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của chính phủ về quản lý chất
lượng công trình xây dựng.
- Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ xây dựng
hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng.
- Quy định quản lý chất lượng công trình xây dựng ban hành kèm theo quyết
định số 17/2000/QĐ - BXD ngày 2/8/2000 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng.
- TCXDVN : 333 2005 chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng
và kỹ thuật hạ tầng đô thị.
- TCVN 9207: 2012 Đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và công trình công
cộng.
- TCVN 9206: 2012 Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng.
- TCXDVN 16-1986: Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng.
- Quy phạm trang bị điện 18-19-20-21: 2006.
- TCXDVN 4086 - 1995 : Tiêu chuẩn an toàn điện trong xây dựng.
- TCVN 7447: 2012 Hệ thống lắp đặt điện hạ thế.
- TCXDVN 4086-1995: An toàn điện trong xây dựng.
3
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

- TCVN 9385 : 2012: Chống sét cho các công trình xây dựng.
- Tiêu chuẩn Việt Nam: Thiết kế Thông gió, Điều hoà không khí và sưởi ấm
TCVN 5687 - 2010

- Tiêu chuẩn Việt Nam: Chế tạo lắp đặt và nghiệm thu hệ thống Thông gió,
Điều hoà không khí và Cấp lạnh TCVN 232 - 1999.
- Tiêu chuẩn Việt Nam: Số liệu khí hậu dùng trong xây dựng TCVN 40881985.
- Tiêu chuẩn ngành TCN 68-149: 1995: thiết bị thông tin – Các yêu cầu chung
về môi trường khí hậu.
- Tiêu chuẩn ngành TCN: 68-161:1995: Phòng chống ảnh hưởng đường dây
điện lực đến các hệ thống thông tin – yêu cầu kỹ thuật.
- Tiêu chuẩn ngành TCN 68-170: 1998: Chất lượng mạng viễn thông.
- Tiêu chuẩn ngành TCN 68-132: 1998: Cáp thông tin kim loại dùng cho mạng
điện thoại nội hạt – Yêu cầu kỹ thuật.
- Tiêu chuẩn ngành TCN 68-172: 1998: Giao diện kết nối mạng – Yêu cầu kỹ
thuật.
- Tiêu chuẩn ngành TCN 68-216: 2002: Thiết bị đầu cuối kết nối vào mạng viễn
thông công cộng sử dụng kênh thuê riêng tốc độ n x 64Kbit/s – Yêu cầu kỹ thuật.
- Tiêu chuẩn ngành TCN 68-176: 2003: Dịch vụ điện thoại trên mạng điện thoại
công cộng – Tiêu chuẩn chất lượng.
- TCVN 4513 – 1988: Cấp nước bên trong – Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 4474 – 1987: Thoát nước bên trong – Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 51- 1984: Thoát nước bên ngoài – Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 6772 – 2000: Chất lượng nước – Nước thải sinh hoạt – Giới hạn ô
nhiễm cho phép.
- TCVN 3890-2009: Phương tiện phòng cháy và chữa cháy cho nhà và công
trình - trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng.
- QCVN 2622-1995: Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công trình.
- TCVN 5760 – 1993: Yêu cầu chung về thiết kế lắp đặt và sử dụng hệ thống
chữa cháy.
- TCVN 5738 – 2001: Hệ thống báo cháy tự động – Yêu cầu thiết kế.
- TCVN 5739 – 1993: Thiết bị chữa cháy – Đầu nối.
- TCVN 5740 – 1993: Thiết bị chữa cháy – Vòi chữa cháy tổng hợp tráng cao
su.

- TCVN 2622 - 1995: Tiêu chuẩn phòng cháy nổ cho nhà và công trình.
- TCVN 6160 – 1996: Phòng cháy chữa cháy nhà cao tầng – Yêu cầu thiết kế.
4
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam BXD - 1997.
- QCVN 02: 2009/BXD: Số hiệu khí hậu dùng trong thiết kế xây dựng.
- QCVN 05: 2008/BXD: Nhà ở và công trình công cộng – An toàn sinh mạng
và sức khỏe.
- QCVN 08:2009BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia công trình ngầm đô thị
(phần 2: Gara ô tô).
C. Nội dung bảo trì.
1. Hướng dẫn chung công tác bảo trì công trình xây dựng :
Công tác bảo trì công trình xây dựng được Chủ đầu tư, Cơ quan quản lý sử dụng
công trình có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra, thực hiện các hướng dẫn kỹ thuật,
áp dụng liên tục cho đến hết niên hạn sử dụng công trình.
Mục đích của công tác bảo trì nhằm duy trì những đặc trưng kiến trúc, công năng
công trình, đảm bảo công trình được vận hành và khai thác phù hợp yêu cầu của thiết
kế trong suốt quá trình sử dụng.
2. Nội dung, trình tự thực hiện công tác vận hành, bảo trì công trình :
Nội dung công tác vận hành, bảo trì công trình bao gồm các bước chính như sau:
Công tác kiểm tra:
Kiểm tra ban đầu: Là quá trình khảo sát thiết kế bằng trực quan (nhìn, gõ, nghe)
hoặc bằng các phương tiện đơn giản và xem xét hồ sơ hoàn công để phát hiện sai sót

chất lượng sau khi thi công so với yêu cầu thiết kế. Từ đó tiến hành khắc phục ngay
để đảm bảo công trình sử dụng đúng theo yêu cầu thiết kế.
Kiểm tra thường xuyên: Là quá trình thường ngày xem xét công trình, bằng mắt
hoặc bằng các phương tiện đơn giản để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp.
Kiểm tra định kỳ: Là quá trình khảo sát công trình theo chu kỳ để phát hiện các
dấu hiệu xuống cấp cần khắc phục sớm.
Kiểm tra bất thường: Là quá trình khảo sát đánh giá công trình khi có hư hỏng đột
xuất (như công trình bị hư hỏng do gió bão, lũ lụt, động đất, cháy .v.v..). Kiểm tra bất
thường đi kèm với kiểm tra chi tiết cấu kiện.
Kiểm tra chi tiết: Là quá trình khảo sát, đánh giá mức độ hư hỏng công trình nhằm
đáp ứng yêu cầu của các loại hình kiểm tra trên. Kiểm tra chi tiết cần đi liền với việc
xác định cơ chế xuống cấp và đi đến giải pháp sửa chữa cụ thể.
5
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

Phân tích cơ chế xuống cấp:
Trên cơ sở các số liệu kiểm tra, cần xác định xem xuống cấp đang xảy ra theo cơ
chế nào. Từ đó xác định hướng giải quyết khắc phục.
Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp:
Sau khi phân tích được cơ chế xuống cấp thì đánh giá xem mức độ và tốc độ
xuống cấp đã đến đâu và yêu cầu phải sửa chữa đến mức nào, hoặc có thể sẽ phá dỡ.
Cơ sở để đánh giá mức độ xuống cấp là công năng hiện có của kết cấu.
Xác định giải pháp sửa chữa:
Xuất phát từ mức yêu cầu phải sửa chữa để thiết kế giải pháp sửa chữa cụ thể.

Sửa chữa:
Bao gồm quá trình thực thi thiết kế và thi công sửa chữa hoặc gia cường kết
cấu.
3. Trình tự công tác vận hành, bảo trì công trình như sau:
PHẦN KIẾN TRÚC
Vận hành, bảo trì bộ phận kiến trúc công trình:
a. Công tác bả, sơn, quét vôi:
Đối với cấu kiện bả, sơn bên trong nhà, trong quá trình sử dụng, tránh va chạm,
gây trầy, xước, hoặc bị tác động trực tiếp của nước, hơi ẩm, nhiệt độ cao >50 0C
thường xuyên sẽ làm cho cấu kiện bị rêu, mốc, bong, tróc làm giảm tuổi thọ và thẩm
mỹ của lớp bảo vệ này. Cần thường xuyên lau chùi sạch sẽ, giữ bề mặt cấu kiện khô,
thoáng. Những vết trầy, xước trong quá trình sử dụng, cần tiến hành bả, sơn, quét vôi
lại như lúc làm mới như sau:
+ Cạo bỏ phần bả sơn bị trầy xước, phần cạo bỏ mở rộng ra 2 bên
một khoảng đủ thao tác của dụng cụ.
+ Lau chùi sạch sẽ lớp bụi bám dính trên bề mặt, cọ rửa, làm sạch rêu
mốc, tẩy sạch dầu mỡ, chất bẩn bám dính.
+ Tiến hành bả, sơn, quét vôi lại theo đúng yêu cầu kỹ thuật theo
TCVN5674-1992, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành. Cần chú ý lưu giữ mã hiệu, màu
sơn, các yêu cầu kỹ thuật của lớp bả, sơn hay lớp vôi, theo hồ sơ hoàn công để công
việc bả, sơn hay quét vôi lại cùng màu sắc. Lớp bả, sơn, quét vôi lại có đặc tính kỹ
thuật tương đương hoặc cao hơn lớp sơn hiện tại. Những bề mặt bả sơn bên ngoài,
chịu tác động thường xuyên của thời tiết, dễ bị co ngót và rạn nứt. Bề mặt này phải
sử dụng loại sơn chống kiềm, chống nấm mốc, chịu được nhiệt.
b. Công tác sơn dầu, sơn chống gỉ sét:
6
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội

QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

Các kết cấu thép đều có sử dụng sơn chống gỉ, sơn dầu bảo vệ cấu kiện, cần chú ý
tránh việc va chạm làm trầy lớp sơn, lộ bề mặt vật liệu thép ra bên ngoài môi trường.
Cấu kiện sẽ bị oxy hóa làm gỉ sét, dẫn đến hư hỏng, mất khả năng chịu lực. Đặc biệt
là các hệ vì kèo, xà gồ, li tô, lan can cầu thang bằng thép.
Khi phát hiện các cấu kiện bằng thép này bị bong tróc lớp sơn, cần tiến hành sơn
lại theo quy trình.
Tuổi thọ bề mặt lớp bả, sơn, quét vôi, sơn dầu theo các đặc tính kỹ thuật trong hồ
sơ thiết kế từ 36-60 tháng (5 năm) khi được bảo vệ đúng yêu cầu kỹ thuật, (cần xem
xét lại theo chỉ dẫn của nhà sản xuất sơn được dùng cho công trình). Sau thời gian
này, phải tiến hành cạo bỏ lớp bả sơn cũ và làm lại mới. Căn cứ vào tình hình thực
tế, đơn vị sử dụng công trình quyết định cần phải tiến hành sơn lại ngay hay thay thế
vào thời gian thích hợp khác, công tác sơn lại tiến hành theo TCVN5674-1992, hoặc
tiêu chuẩn mới hiện hành.
Trong thời gian sử dụng, nếu phát hiện có những dấu hiệu khác thường như bong
rộp, có vết nứt, rêu mốc, cần tiến hành kiểm tra tìm nguyên nhân và kịp thời sửa
chữa cấu kiện, loại bỏ những nguyên nhân gây ra hư hỏng trên cho các loại kết cấu
tương tự khác.
c. Công tác trần thạch cao, trần nhôm Clip-in:
+ Trần thạch cao:
Đặc tính kỹ thuật của trần thạch cao là vật liệu kỵ nước, có tính co ngót, do đó
trong sử dụng, không để nước tác dụng lên trần hoặc vách thạch cao này. Vào đầu
mùa mưa, cần kiểm tra hệ thống thoát nước xem có bị thấm dột lên trần này không.
Những chỗ giáp nối giữa các tấm trần, giữa trần và tường dễ bị vết răn nứt do co
ngót và chịu tác động lực bên ngoài.
Khi xuất hiện vết răn nứt nhỏ, cần tiến hành kiểm tra toàn bộ trần để tìm nguyên
nhân, và khắc phục vết răn nứt này bằng việc xử lý các mối nối bằng bột và vật liệu

mối nối chuyên dụng thi công đúng yêu cầu kỹ thuật.
Trong quá trình sử dụng, thường xuyên lâu chùi trần, vách thạch cao sạch sẽ bằng
vải mềm. Tuổi thọ của tầm trần >7 năm khi thi công đúng kỹ thuật và sử dụng đúng
yêu cầu trên.
Sau thời gian này, căn cứ vào tình hình thực tế, đơn vị sử dụng công trình quyết
định cần phải tiến hành thay thế lại ngay hay vào thời gian thích hợp khác.
+ Trần nhôm Clip-in:
Trần nhôm Clip-in có đặc điểm là ổn định, hấp thụ âm thanh và giảm tiếng ồn,
chống cháy, không bị oxy hóa, độ bền màu cao, bảo vệ môi trường, hiệu quả kinh tế
khi sử dụng. Chất liệu của trần nhôm là hợp kim nhôm, được cán nóng, đạt các tiêu
7
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

chuẩn quốc tế, bề mặt nhẵn, mịn, kháng acid, kháng kiềm, chống lại sự ăn mòn của
khí hậu khắc nghiệt, chống tia cực tím.
Định kỳ 1 năm, lau chùi sạch sẽ bề mặt của trần nhôm.
d. Công tác trát tường, dầm, láng nền, sàn:
+ Công tác trát tường, dầm:
Công tác trát tường, dầm, trát các kết cấu bê tông các loại khác là công tác bao che
bảo vệ bề mặt kết cấu. Bề mặt trát này được lớp bả, sơn phủ che bên ngoài nên
không nhìn thấy. Lớp vữa trát trong thiết kế sử dụng vữa ximăng và cát với độ dày
lớp trát là khoảng 1,5cm. Những bề mặt trát bị rạn nứt chân chim thường do co ngót
và chịu nhiệt độ môi trường.
Bề mặt bị rạn nứt lớn, vết nứt thành các đường dài thường do mối liên kết giữa

tường gạchvà bê tông, do cấu kiện bị lún không đều gây ra. Đối với các vết nứt này,
thường xuất hiện ở thời gian đầu đưa công trình vào sử dụng, nên cần có thời gian
theo dõi kết hợp với theo dõi lún của móng sẽ nói ở phần kết cấu, đến khi nào nền
móng lún ổn định sẽ tiến hành sửa chữa, trát lại theo yêu cầu kỹ thuật trát.
+ Công tác láng nền sàn:
Láng nền sàn là công tác láng vữa ximăng - cát trên bề mặt kết cấu bê tông, bao
gồm láng trên nền nhà, sàn nhà, láng sê nô mái, láng mặt trên ô văng, láng mặt trong
hồ chứa nước v.v...
Lớp láng này có tác dụng chống thấm cho bề mặt, và thường chịu ảnh hưởng của
thời tiết. Trong thời gian sử dụng, phải tạo sự thoát nước tốt, tránh bụi bẩn, ẩm ướt
dễ tạo rêu, mốc phát triển làm hỏng bề mặt này. Khi bề mặt láng bị rạn nứt, cần vệ
sinh sạch sẽ, chèn khe nứt và láng lại theo đúng yêu cầu kỹ thuật như lúc làm mới,
tham khảo TCXDVN303-2006, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành.
Định kỳ 1 năm, vào thời gian trước mùa mưa, cần có biện pháp kiểm tra bề mặt
láng các cấu kiện trên, nhất là cấu kiện ở chổ khuất, ở trên cao, để đảm b ảo bề mặt
láng đạt yêu cầu kỹ thuật chống thấm và thoát nước tốt.
Trong thời gian 5 năm, công trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ, đối với tất
cả các bề mặt trát, láng, để kịp thời phát hiện những hư hỏng mà các kiểm tra thông
thường không thể biết được.
e. Công tác lát nền gạch, ốp gạch, đá các loại:
+ Công tác lát nền gạch các loại:
Công tác lát gạch nền gồm nền gạch trong nhà và nền gạch ngoài nhà. Nền gạch
trong nhà gồm nền ở trong các phòng, nền khu vệ sinh và nền hành lang. Nền lát
8
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower

Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

gạch ngoài nhà gồm nền khu hành lang, nền sảnh, nền gạch trên mái, nền gạch sân
đường v.v…
Trong quá trình sử dụng, nền lát gạch cần được lau chùi sạch sẽ, nhất là các đường
joint thường bị lõm xuống, dễ đọng nước, bụi, tạo thành nấm, mốc.
Hạn chế việc kéo lê các vật nhọn, dụng cụ trực tiếp, trên bề mặt gạch lát, tránh để
mặt lát tiếp xúc với hoá chất có tính ăn mòn như axit, kiềm và muối sẽ gây gỏng bề
mặt, làm mất thẩm
f. Công tác cửa sắt kính, nhôm kính, khung nhôm vách kính, cửa gỗ, tay vịn gỗ:
+ Cửa sắt kính, cửa nhôm, vách kính, tay vịn sắt, inox:
Cửa đi, cửa sổ khung sắt, lắp kính có cấu tạo khung bằng sắt hình, được lắp kính
che chắn và tạo thẩm mỹ công trình. Khung sắt cần được sơn chống gỉ và sơn bảo vệ
như mục sơn dầu, sơn chống gỉ sét. Khung sắt hình có lổ rỗng bên trong nên rất dễ bị
gỉ sét từ trong ra bên ngoài, nên rất khó phát hiện, cần bịt kín các lổ rỗng khung bao
sắt này, chú ý không để đọng nước, hơi ẩm tác dụng thường xuyên lên các cấu kiện
thép có lổ rỗng này. Đặc biệt là tay vịn ban công, lan can sẽ làm giảm khả năng chịu
lực, gây mất an toàn trong sử dụng.
Kính là vật liệu rất giòn, dễ vỡ khi có tác động ngoại lực, kính được lắp cần kiểm
tra kỹ các nẹp cố định vào khung bằng các vít. Tiến hành lau chùi kính, khung bao
thường xuyên bằng vải mềm cho sạch sẽ.
Định kỳ hằng năm kiểm tra số lượng các vít, mối liên kết này đảm bảo chắc chắn,
kiểm tra các joint cách nước nằm kín khít vào khe, bơm lại keo chắn nước.
Trong quá trình sử dụng, nếu bị tác động làm kính bị vết nứt lớn thì tiến hành thay
thế kínhmới ngay, những rạn nứt nhỏ, cần có biện pháp khắc phục như dán keo kết
dính lại, tránh cửa
đóng mạnh hay gió lùa làm kính vở, rơi ra ngoài, nguy hiểm cho người sử dụng.
+ Khung nhôm, vách kính:
Khung nhôm, vách kính vừa là kết cấu bao che, vừa là cấu kiện trang trí, thường
đặt ở những vị trí bên ngoài công trình và ở trên cao. Đây là cấu kiện chịu tác động

trực tiếp và thường xuyên của thời tiết trong suốt quá trình sử dụng.
Cần thường xuyên kiểm tra bản lề liên kết của các ô cửa bật trên trên khung vách
kính, các chốt, nẹp liên kết, gioăng cao su, keo silicon theo số lượng và độ chắc chắn
của các liên kết
này.
Cấu kiện chịu tác động của nắng, mưa, gió bão thường xuyên và thay đổi đột ngột,
nên vật liệu sẽ nhanh chóng bị lão hóa. Định kỳ 6 tháng, phải tiến hành kiểm tra các
yêu cầu nêu trên, mỹ chung. Những vị trí nền gạch bị nứt, lún, vỡ, hư hỏng khác, thì
9
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

tùy điều kiện cụ thể, đơn vị sử dụng cần thay thế kịp thời, theo đúng yêu cầu kỹ
thuật.
+ Công tác ốp gạch, đá các loại:
Công tác ốp gạch, đá bao gồm ốp bên trong và bên ngoài nhà. Việc sử dụng và bảo
trì các cấu kiện ốp gạch, đá, giống như công tác lát nền. Tuy nhiên, công tác ốp gạch,
đá, đặc biệt là cấu kiện ở trên cao, nơi có thường xuyên người qua lại, cần kiểm tra
chặt chẽ hơn các bước sau:
Định kỳ 6 tháng, cần kiểm tra độ bám dính của vữa gắn kết, hay các pát liên kết
giữa gạch, đá với cấu kiện được ốp.
Biện pháp kiểm tra là kiểm tra các đường joint xem có bị rạn nứt không, dùng búa
gỗ gõ nhẹ theo phương vuông góc lên bề mặt viên gạch, đá ốp xem có bị bong rộp
không. Khi phát hiện những viên gạch có dấu hiệu không an toàn, cần tiến hành sửa
chữa, ốp lại hoặc thay thế khi cần thiết.

PHẦN KẾT CẤU
Vận hành, bảo trì bộ phận kết cấu công trình:
Phần này hướng dẫn phương pháp vận hành, kiểm tra chi tiết, xác định cơ chế và
mức độ xuống cấp, sửa chữa và gia cường kết cấu bê tông cốt thép bị hư hỏng do các
nguyên nhân thuộc về thiết kế, thi công và sử dụng công trình. Ở đây đề cập đến các
vấn đề chủ yếu như: tải trọng và tác động, khả năng chịu lực và khả năng sử dụng
bình thường của kết cấu từ khi xây dựng và trong suốt quá trình khai thác sử dụng.
Để công trình sử dụng bền lâu, đảm bảo tuổi thọ theo thiết kế, cần phải vận hành
công trình theo các chức năng cụ thể (chức năng dự định) theo thiết kế ban đầu.
Trong thời gian sử dụng công trình, cần phải thường xuyên kiểm tra, vận hành công
trình theo từng chức năng cụ thể, đảm bảo phòng ngừa sự cố, việc vận hành và bảo
trì các kết cấu chủ yếu các cấu kiện sau:
a) Kết cấu nền:
Nền nhà và công trình gồm có nền trong nhà và nền ngoài nhà. Nền được cấu tạo
từ lớp bê tông đá 1x2, có kẻ joint để tạo khe co giản.
Trong quá trình sử dụng, cần khai thác công trình theo đúng công năng thiết kế
của công trình, trong đó cần chú ý đến tải trọng tác động lên nền trong và ngoài nhà
không quá tải trọng thiết kế. Không được cho xe có tải trọng >1T chạy trên nền này,
sẽ gây lún cục bộ, hư hỏng bề mặt nền.
Khi nền bị lún, động nước, cần có biện pháp tạo dốc, thoát nước, tránh để đọng
nước gây nấm mốc, và mất thẩm mỹ công trình.
10
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

b) Kết cấu móng:
Kết cấu móng công trình bao gồm móng trên nền đất tự nhiên, móng trên nền gia
cố cừ tràm và móng cọc sâu BTCT.
Tất cả các loại móng đều thường xuyên kiểm tra, quan trắc lún cho phép xác định
độ lún tuyệt đối và tốc độ phát triển của độ lún của công trình theo thời gian. Tốc độ
lún của công trình được theo dõi bằng cách định kỳ đo độ lún của các mốc gắn trên
công trình so với mốc chuẩn (được coi là không lún).
Công tác quan trắc có thể thực hiện bằng phương pháp thuỷ chuẩn hình học, thuỷ
chuẩn lượng giác, thuỷ chuẩn tĩnh hoặc kết hợp bằng phương pháp chụp ảnh. Trong
điều kiện thông thường nên áp dụng phương pháp của TCXD271: 2002, hoặc tiêu
chuẩn mới hiện hành.
Chu kỳ đo : Khoảng thời gian giữa 2 lần tiến hành quan trắc lún phụ thuộc vào tốc
độ lún và cấp đo lún. Khi cấp độ lún nhỏ thì khoảng thời gian giữa 2 lần đo phải đủ
lớn mới có thể xác định được chính xác độ lún. Ngược lại, nếu tốc độ lún lớn thì có
thể đo với chu kỳ dày hơn.
Thông thường, khoảng thời gian giữa 2 lần đo là 1- 3 tháng.
Bố trí mốc đo lún : Để thực hiện quan trắc cần lắp đặt hệ thống mốc chuẩn và các
mốc đo lún.
Mốc chuẩn được bố trí bên ngoài công trình và phải đảm bảo không bị lún trong
suốt thời gian thực hiện quan trắc. Trong điều kiện cụ thể của từng công trình, cần
đặt 2-3 mốc chuẩn.
Nên sử dụng mốc chuẩn loại B cho các công trình thông thường (theo phân loại
mốc chuẩn của TCXD 271: 2002), hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành.
Các mốc đo lún được gắn trên công trình tại các vị trí phù hợp để có thể đánh giá
được tình trạng lún của công trình nói chung và xác định được biến dạng của kết cấu.
Vị trí gắn mốc đo lún trên một số loại kết cấu thường gặp như sau :
+ Kết cấu tường chịu lực : Tại các vị trí giao nhau giữa tường ngang
và tường dọc.
+ Kết cấu khung : Tại các chân cột.
Khoảng cách giữa các mốc đo lún không nên lớn hơn 15m. Mốc có thể bố trí dày

hơn quanh khe lún và tại các vị trí có biến động của điều kiện đất nền, thay đổi tải
trọng cũng như tại các vị trí quan sát thấy sự thay đổi của tốc độ lún.
Để công trình sử dụng bình thường, không bị hư hỏng do xuống cấp và lún của nền
móng, cơ quan sử dụng công trình phải vận hành công trình theo công năng, mục
đích thiết kế ban đầu. Trong đó, chú ý đến các vấn đề sau :
Chỉ được thay đổi công năng, mục đích sử dụng các phòng, khi không làm tăng tải
trọng so với thiết kế ban đầu. Những thay đổi đều phải báo cho cơ quan quản lý chất
11
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

lượng công trình và đơn vị tư vấn thiết kế để được hướng dẫn, kiểm tra.
Trong quá trình vận hành công trình, không để các tải trọng bên ngoài như: xe tải
trọng lớn >5T hoạt động quá gần công trình làm ảnh hưởng nền móng, hạn chế đào
các hầm, hố có khoảng cách < 3m cạnh móng công trình làm sạc lở đất bên dưới
móng công trình.
Trong thời gian 5 năm, công trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ, đối với
công tác nền móng cần thu thập các số liệu sau :
+ Độ lún tuyệt đối móng so với mốc đo lún, đặc biệt khi có độ chênh
lệch > =8cm, móng ở vị trí khe lún giữa các khối nhà, độ lún lệch giữa các trục
móng gần nhau S/L<0,001.
Trong đó S là hiệu số độ lún tuyệt đối của 2 móng gần nhau, L là nhịp tính toán
của 2 móng đó.
+ Khi những móng vượt quá các trị số nêu trên cần có biện pháp
kiểm tra móng như tiến hành đào móng điển hình hay một số móng có sự khác

thường, tuỳ theo yêu cầu của chủ công trình để kiểm tra chi tiết móng gồm các công
việc theo đề cương khảo sát như: hình dáng ngoài, cường độ bê tông, mực nước
ngầm (nếu có), các vết nứt, sự ăn mòn cốt thép v.v… để có biện pháp bảo trì thích
hợp theo tiêu chu ẩn TCXDVN318-2004, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành.
+Trong mọi trường hợp, sau khi kiểm tra và thực hiện biện pháp gia
cường, khả năng làm việc của kết cấu móng gia cường phải cao hơn thiết kế ban đầu.
Công tác kiểm tra định kỳ, đơn vị quản lý sử dụng công trình cần báo cho cơ quan
quản lý chất lượng công trình xây dựng, cơ quan thiết kế để đánh giá tổng thể công
trình và đưa ra những giải pháp sửa chữa, gia cường phù hợp nhằm duy trì khả năng
làm việc bình thường của kết cấu móng.
c) Kết cấu cột, dầm, sàn bê tông cốt thép:
Trong quá trình sử dụng, cần phải sử dụng công trình theo đúng công năng và mục
đích sử dụng ban đầu theo thiết kế được duyệt.
Kiểm tra công trình trong suốt thời gian sử dụng, theo dõi các cấu kiện,có dấu
hiệu xuống cấp, bất thường như xuất hiện vết nứt, bị võng, bị nghiêng, bị ăn mòn, bị
tác động thiên tai như gió bão, lốc xoáy, hỏa hoạn.
Khi phát hiện các cấu kiện có dấu hiện bất th ường nêu trên, cần nhanh chóng áp
dụng biện pháp giảm tải công trình, bảo vệ và hạn chế khai thác khu vực đó trước
khi có các biện pháp hoặc báo với cơ quan có chức năng kiểm tra và xử lý.
Công tác đánh giá, tìm nguyên nhân, đưa giải pháp sửa chữa, gia cường kết cấu
khi xuất hiện những dấu hiệu bất thường cần được người có chuyên môn kỹ thuật
với chuyên ngành xây dựng thực hiện.
12
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

Định kỳ 5 năm, công trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ để đánh giá toàn bộ
khả năng chịu lực của công trình, đối với kết cấu cột, dầm, sàn, cầu thang cần thu
thập được các số liệu sau :
Đối với cấu kiện cột, cần kiểm tra các cột có tải trọng lớn, momen uốn lớn, cột
vượt nhịp, cột đầu hồi nhà, cột góc nhà, cần tiến hành dỡ bỏ các lớp bao che để kiểm
tra các vết nứt, bề rộng khe nứt đầu và chân cột, nút khung, độ lệch tim trục so với
thiết kế, sự bong tróc lớp bê tông bảo vệ, sự gỉ cốt thép (nếu có)… để làm cơ sở
quyết định có kiểm tra chi tiết hay không hoặc gia cường kết cấu ở mức độ nào.
Đối vối cấu kiện dầm, sàn, cầu thang, chịu tải trọng lớn, dầm vượt nhịp > 6m, dầm
trực giao, ô bản lớn, cần tiến hành kiểm tra thu thập số liệu về độ võng, vết nứt, để
có biện pháp bảo trì thích hợp theo TCXDVN 318-2004, hoặc tiêu chuẩn mới hiện
hành.
Đối với kết cấu sê nô, hồ chứa nước, đây là cấu kiện tiếp xúc và chứa nước trong
thời gian dài nên dễ bị rêu mốc, thấm nước, đặc biệt là trong mùa mưa. Do đó, thời
gian kiểm tra định kỳ các cấu kiện này 1 năm/1 lần vào thời điểm trong mùa mưa.
Khi kiểm tra, cần có biện pháp phát hiện cấu kiện bị rêu mốc, bị thấm nước thì tiến
hành làm sạch và chống rêu mốc, chống thấm theo đúng quy trình theo TCVN 57181993, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành. Tham khảo vật liệu chống thấm có đặc tính
theo TCXDVN 367-2006.
Khi tiến hành công tác kiểm tra định kỳ, đơn vị quản lý sử dụng công trình cần
báo cho cơ quan quản lý chất lượng công trình xây dựng và cơ quan thiết kế để đánh
giá tổng thể công trình và đưa ra những giải pháp sửa chữa, gia cường phù hợp nhằm
duy trì khả năng làm việc bình thường của kết cấu cũng như đảm bảo công năng và
tuổi thọ của công trình.
d) Kết cấu thép:
Kết cấu thép gồm các cấu kiện chính sau: Dầm thép định hình, dầm thép tổ hợp
hàn, xà gồ, cầu phong, li tô bằng thép, khung bao cửa và khung bảo vệ bằng thép.
Trong quá trình sử dụng, cần phải sử dụng công trình theo đúng công năng và mục
đích sử dụng ban đầu theo thiết kế được duyệt.
Trong thời gian sử dụng, thường xuyên kiểm tra theo dõi cơ chế xuống cấp của

cấu kiện thép bao gồm : Sơn chống gỉ, sự nguyên vẹn mối nối hàn, số lượng các đinh
ốc, bu lon, tình trạng mối liên kết, độ võng của cấu kiện, sự ổn định ngoài mặt
phẳng. Đây là kết cấu dễ bị ảnh hưởng của môi trường nóng ẩm. Do đó, thời gian
kiểm tra đối với các cấu kiện này là 1 năm/1 lần, để kịp thời có những giải pháp bảo
trì thích hợp. Trong đó, chú ý đến lớp sơn bảo vệ, nếu bị bong tróc cần phải có biện
pháp sơn lại theo đúng yêu cầu kỹ thuật như mục sơn cấu kiện.
13
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

Tuổi thọ của lớp sơn trên kết cấu thép, có đặc tính kỹ thuật theo hồ sơ thiết kế là 5
năm. Vì vậy, sau 5 năm là phải sơn lại lớp sơn mới. Quy trình sơn lại được thực hiện
như đối với cấu kiện sơn mới, cạo bỏ lớp sơn cũ, làm sạch bề mặt thép, lau chùi bụi
bám dính, lau khô bề mặt, làm sạch vết dầu mỡ, nghiệm thu rồi mới tiến hành sơn lót
trước, sau đó sơn phủ 2 lớp để chống gỉ theo TCXDVN 334-2005, hoặc tiêu chuẩn
mới hiện hành.
Đối với các hư hỏng khác như mối nối hàn bị bong, đường hàn có vết nứt, cấu
kiện bị võng, bị cong vênh, biến dạng v.v… thì phải báo với cơ quan quản lý chất
lượng công trình xây dựng và đơn vị tư vấn thiết kế để kiểm tra, xử lý.
Trong thời gian 5 năm, công trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ, đối với tất
cả các kết cấu bằng thép, để kịp thời phát hiện những hư hỏng mà các kiểm tra thông
thường không thể biết được.
Công tác kiểm tra định kỳ, đơn vị quản lý sử dụng công trình cần báo cho cơ quan
quản lý chất lượng công trình xây dựng và cơ quan thiết kế để đánh giá tổng thể
công trình và đưa ra những giải pháp sửa chữa, gia cường phù hợp.

PHẦN HỆ THỐNG KỸ THUẬT CÔNG TRÌNH
I. Hệ thống điện:
1. Giới thiệu chung:
1.1. Giới thiệu chung:
- Mô tả: bảo trì và lắp đặt hệ thống điện chính yếu như sau phụ thuộc vào các yêu
cầu bắt buộc của công trình và trách nhiệm bảo trì bảo dưỡng sau đây:
+ Các hệ thống điện;
+ Các giao diện hỗ trợ hệ thống M&E
- Yêu cầu của hệ thống:
+ Điện áp nguồn danh định: 380V;
+ số pha: 3 pha;
+ Tần số: 50Hz;
+ Số dây: hệ thống 5;
+ Nối trung tính: có;
+ Hệ thống tiếp đất: TN-S;
1.2. Các tài liệu liên quan.
Chọn lựa trình duyệt: các dây cáp cơ bản, thiết bị bảo vệ mạch do tải qui định để
phục vụ công tác bảo trì.
a) Bản vẽ thi công điện hoàn công.
Thực hiện tối thiểu bản vẽ sau:
- Bản vẽ kích thước chi tiết thể hiện:
14
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

+ Tất cả các ống lót cho lỗ xuyên; các bulong kẹp chặt xuống nền; các chi tiết leo
hoặc các chi tiết kẹp giữ cần phải thực hiện hoàn tất với kết cấu; các lỗ mở ra ngoài.
Các móng, gờ móng và bệ; các nắp thăm và cửa thăm; vị trí của ống điện đặt âm sàn
bê tông; các bản vẽ phương pháp kéo dây bao gồm ống điện, thang máng cáp…
+ Chi tiết thiết bị : thể hiện mỗi bộ phận của thiết bị, các dữ liệu về hiệu suất liên
quan như nhà sản xuất, model, tốc độ, công suất thích hợp.
+ Tuyến ống điện nơi chôn trong sàn hoặc tường.
+ Xác định tải lớn nhất tác động lên kết cấu trong quá trình thi công và vận hành.
+ Sơ đồ đấu dây.
+ Chi tiết tủ điện.
b) Tài liệu liên quan.
Trình duyệt tài liệu kỹ thuật của tất cả các bộ phận của máy móc và trang thiết bị.
Gồm có tài liệu kỹ thuật của nhà sản xuất và các thông tin sau:
-Vật tư sử dụng để lắp đặt:
+ Báo cáo thử nghiệm mẫu
+ Bảng thông số kỹ thuật đúng theo bảng công suất thiết bị trong tài liệu. Nếu có
sự khác biệt giữa hai tài liệu, thì phải chứng minh sự khác nhau.
- Trình duyệt: trong tài liệu kỹ thuật trình duyệt, xác nhận rằng máy móc và trang
thiết bị trình đáp ứng các yêu cầu và công suất ghi trong tài liệu ngoại trừ các điểm
đã xác định trong tài liệu kỹ thuật.
- Tủ điện: Cung cấp các thông tin sau cho mỗi tủ điện:
+ Đối với mỗi tủ con nối vào tủ chính, cung cấp các thông tin cho mỗi thiết bị nối
vào:
Tên tủ con và tên gọi; công suất danh định KW; số pha; dòng điện đầy tải mỗi pha;
hệ số công suất; tổng cường độ dòng điện mỗi pha của tủ con tương đương để nhận
biết cụ thể việc phục vụ cho công tác kiểm tra và bảo trì vận hành.
c) Chi tiết thực hiện.
Trình duyệt các chi tiết sau trước khi bắt đầu bảo dưỡng bảo trì phần liên quan:
- Các cố định hệ thống: chi tiết điển hình về vị trí, kiểu và phương pháp cố định hệ
thống vào kết cấu.

- Hệ thống đặt âm: biện pháp đề nghị cho các hệ thống đặt âm vào tường hoặc sàn bê
tông, hoặc đục vào tường hồ hoặc tường bê tông.
- Hệ thống không tiếp cận được: Nếu hệ thống sẽ được đóng kín và không thể tiếp
cận được sau khi hoàn tất, trình duyệt đề nghị về vị trí thi công các phụ kiện.
- Chấp thuận hạ tầng cơ sở: Đơn vị lắp đặt phải xác nhận rằng hạ thầng cơ sở là phù
hợp để tiếp nhận vận hành, bảo trì bảo dưỡng của hệ thống.

15
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

1.3. Phụ kiện.
a) Mô tả.
- Tất cả các phụ kiện lắp đặt trong cùng một vỏ bao che phải có cùng nhà sản xuất,
kích thước và vật liệu nếu có sẵn để thuận tiện cho việc bảo hành.
- Vị trí chính xác của tất cả các hệ thống phải được xác định bằng bản vẽ kiến trúc và
thông qua bản vẽ hoàn công thực tế tại công trường để thuận tiện cho công tác bảo
trì và vận hành.
Mục đích của tài liệu là cung cấp mô tả chi tiết bảo trì vận hành tủ đóng ngắt trung
thế được sử dụng cho công trình.
- Phạm vi công việc tủ đóng ngắt trung thế bao gồm: chuẩn bị các bản vẽ thiết kế chi
tiết, bản vẽ kỹ thuật, bản vẽ chế tạo và được duyệt, thực hiện các kiểm tra tại nhà
máy , nơi sản xuất, cung cấp, giao hàng, lắp đặt, kiểm tra chạy thử và bàn giao sau
cùng đến người chủ của tủ đóng ngắt trung thế với định mức đã được chỉ ra trên bản
vẽ liên quan trong khuôn khổ của việc hoàn thành toàn bộ dự án.

b) Tiêu chuẩn.
- Tổng quát:
Các tủ đóng ngắt cao áp phù hợp các phát hành sau cùng do IEC giới thiệu:
+ IEC 6000185, Máy ngắt dòng điện xoay chiều trung thế
+ IEC 60129, Đóng ngắt điện áp xoay chiều trung thế;
+ IEC 60185, Biến dòng đo lường và bảo vệ;
+ IEC 60186, Biến áp cho đo lường và bảo vệ;
+ IEC 60265-1, Đóng ngắt trung thế cho điện áp định mức trên 1kv dưới 52kv;
+ IEC 60298, Vỏ tủ kim loại của các thiết bị đóng ngắt và các thiết bị điều khiển
cho điện áp định mức trên 1kv đến 54kv;
+ IEC 60282-1, Cầu chì trung thế;
+ IEC 60420, Thiết bị đóng ngắt trung thế và các thiết bị điều khiển - kết hợp cầu
chì;
+ IEC 60529, Cấp độ bảo vệ cho vỏ tủ(mã IP).
+ IEC 60605, Các yêu cầu kỹ thuật tổng quát về phê duyệt và thử nghiệm cho các
thiết bị điện;
+ IEC 60694, Thiết bị đóng ngắt xoay chiều trung thế và đóng ngắt bộ phận điều
khiển cho điện áp định mức trên 1000v;
+ Tủ đóng ngắt trung thế phải có khả năng vận hành liên tục điện áp/ tần số được
nói rõ trong đặc tính kỹ thuật này.
- Các thông số kỹ thuật:
+ Điện định mức – 24kV;
+ Điện vận hành – 22kV;
+ Tần số - 50 Hz;
+ Điện áp chịu được tần số công suất định mức – 50kV – 5- Hz, 1 phút;
+ Điện áp chịu được xung sét định mức - 125 kV – 1.2/50 us;
16
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội

QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

+ Dòng cắt mạch định mức – 20kA – 1 giây;
+ Dòng tạo ngắn mạch định mức 50kA;
+ Dòng định mức thanh cái 630A.
- Các điều kiện phục vụ:
Tủ đóng ngắt cao áp phù hợp cho việc lắp đặt và vận hành tại Việt Nam và các điều
kiện môi trường đã được mô tả trong các trang số liệu và đặc tính kỹ thuật của công
trình.
Nhà chế tạo có nhiệm vụ đảm bảo rằng thiết bị và các phần hợp thành đã được cung
cấp phù hợp cho việc vận hành và các điều kiện đã nêu trên. Tại nhưng chỗ mà tiêu
chuẩn của nhà chế tạo hay sự lựa chọn thiết kế ưu tiên không thích hợp với các điều
kiện hoạt động hay điều kiện môi trường, thì nhà chế tạo phải cho chi tiết kỹ thuật
thay đổi và các ảnh hưởng thương mại đến các điều kiện đã định.
Tủ đóng ngắt trung thế được thiết kế môi trường 40 C.
- Sự an toàn và tin cậy:
Tủ đóng ngắt trung thế được thiết kế nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro, nguy hiểm của sự
ngắn mạch bên trong và có vỏ bằng kim loại. Ngay cả bất kỳ dòng dò hồ quang nào
bên trong bộ phận hoạt động, sự hư hỏng được giữ lại trong bộ phận đó như vậy các
thanh cái và các bộ phận hoạt động khác không bị hư họng và vẫn có thể dùng được.
- Đệ trình:
Nhà thầu cung cấp những hướng dẫn và bảo trì vận hành triển khai thực thi tốt hơn.
1.4. Chất lượng tủ điện.
- Loại tủ điện:
Tủ điện đóng ngắt trung thế là loại tủ đặt trong nhà được thiết kế với cấp độ thể chấp
nhận nhỏ nhất của bảo vệ lối vào (P) cho các thiết bị và các dụng cụ như là IP31/
Các phương tiện kiểm tra đường dây đang hoạt động gắn trên mặt tủ.

Các cơ cấu chuyển động và các mạch thứ cấp của các biến dòng đo lường được để tự
do và có thể tiếp cận an toàn.
- Các đơn vị hoạt động:
+ Đóng ngắt dòng trung thế:
Các đóng ngắt trung thế được sử dụng khí SF6 áp suất thấp hay chân không để ngắt
dòng và không yêu cầu bảo trì. Phần đóng ngắt trung thế được gắn theo hàng ngang
bên trong tủ và vị trí của các tiếp điểm chính và tiếp đất được nhìn thấy rõ rang từ
phía trước tủ. Hiển thị vị trí được đặt trực tiếp trên trục vận hành tiếp điểm.
Tủ đóng ngắt trung thế có tuổi thọ phục vụ ít nhất 30 năm. Không không cần phải
nạp khí hay tạo chân không lại trong suốt thời kỳ này.
Sự chịu đựng cơ khí của các hoạt động cơ khí phải đảm bảo ít nhất 1000 vận hành
+ Máy ngắt dòng tự động
Các máy ngắt dòng tự động của tủ trung thế có ba cực, loại tháo ra được để vận
hành, bảo dưỡng. Chúng không phải bảo trì đối với các nguyên tố đóng ngắt và các
bộ phận cơ khí hoạt động. Các dụng cụ đóng ngắt được gắn trên cơ cấu chuyển mạch
17
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

và không phụ thuộc vào khí hậu và môi trường. Các máy ngắt của tủ đóng ngắt trung
thế được thiết kế chịu được 10000 chu kỳ vận hành riêng biệt và 50 lần ngắt tại dòng
định mức căt ngắn mạch.
Các bộ phận hoạt động cơ khí bằng động cơ dây quấn sẽ được tự động nạp lại ngay
lập tức sau mỗi hoạt động đóng. Thêm vào đó đối với việc nạp cho các cái nhảy máy
cắt bằng động cơ, thì máy cắt phải được cung cấp các tiện ích nạp cái nhảy bằng tay.

Tất cả các máy ngắt trung thế có các tiện ích ngắt bằng cơ khí/ điện và nút nhấn bằng
cơ khí có thể có thể tiếp cận được mà không phải mở nắp tủ điện.
Cơ cấu ngắt trung thế bằng khí SF6 hay chân không.
- Biến dòng đo lường:
Biến dòng dùng cho bảo vệ và đo lường phải dựa trên loại qui ước thông thường tỉ lệ
đơn hoặc đa, lắp bên trong tủ trung thế có dây nối đất.
Dòng thứ cấp danh định của biến dòng là 1A hoặc 5A.
Biến dòng thuộc phân lớp 0.5 hoặc tốt hơn. Kiểm tra dòng điện xem đạt chuẩn của
máy biến dòng.
- Biến áp đo lường:
Đầu nối thứ cấp của biến áp được đặt trong hộp đấu nối có nối đất và dễ tiếp cận trên
bản than biến áp. Đấu nối thứ cấp phải được đấu về dãy trong tủ điều khiển tại chỗ.
Biến áp thuộc phân lớp 0.5 hoặc tốt hơn. Kiểm tra điện áp xem đạt chuẩn của máy
biến áp đo lường.
- Chống sét:
Nhà thầu phải thực hiện qui trình bảo hành bảo trì cho các dữ liệu thiết bị thực tế để
có được sự xác định chính xác vị trí thường bị lỗi, bị sét đánh, để bảo trì bảo dưỡng
cho đúng trường hợp hiện tại.
- Vỏ tủ:
Vỏ tủ kim loại bằng tôn tráng kẽm dày tối thiểu 2mm, vỏ tủ được sơn bảo vệ chống
ăn mòn . Lớp sơn gốc epoxy có độ dày tối thiểu 50 micron và được sơn hai mặt cho
tất cả các tấm kim loại. Màu sơn đáp ứng theo dải màu được đề nghị RAL. Đến giai
đoạn định kỳ bảo trì thì kiển tra cụ thể , sơn lại, làm sạch bụi trong từng ngăn tủ, vệ
sinh từng thiết bị điện trong tủ điện như: CB, đầu cosse dây, thanh đồng, đồng hồ…
- Lắp ráp:
Tủ trung thế được thiết kế thành từng khối modun có thể tự do kết hợp và mở rộng.
Cung cấp vỏ tủ cứng, có thông gió, có lưới chắn côn trùng trên vách tủ, cửa cut, hay
cả hai, để có vỏ tủ theo thiết kế, được tách riêng và theo cấp độ bảo vệ.
Tủ điện có dạng một lớp, đặt trên sàn, dạng đứng tự do phù hợp với điều kiện trong
nhà vùng nhiệt đới, phù hợp với các yêu cầu đặc tính kỹ thuật. Tủ điện được thiết kế

dễ dàng bảo trì và vận hành với chiều cao các thiết bị có yêu cầu vận hành và thử
nghiệm thường xuyên ở mức thấp nhất.
- Nối đất:
18
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

Một thanh tiếp đất bằng đồng kéo nguội có độ dẫn điện cao được lắp đặt trong suốt
chiều dài tủ điện, phía dưới,. Tất cả các bộ phận kim loại không mang điện của tủ
điện phải được kết nối hiệu quả và chắc chắn vào thanh tiếp đất này. Tất cả các
miếng đệm bít được nối đất vào thanh tiếp đất này.
Tất cả các tấm che của tủ điện phải được nối đất hiệu quả sử dụng các dây nối mềm.
+ Nối đất liên tục: các thanh tiếp đất gắn trên mỗi tủ được nối liền với nhau bằng
thanh cái, các thanh nối này có thể kết nối ở bên ngoài và mở rộng hết chiều dài.
+ Tiếp đất cho mạch điện động lực: Dây cáp tiếp đất được tiếp nối vào cầu dao
tiếp đất có khả năng chịu ngắn mạch theo tiêu chuẩn IEC 60229. Phải có thể thao tác
cầu dao tiếp đất khi công tắc hay cầu dao điện ở vị trí mở.
Một hệ thống khóa móc được cung cấp để khóa cầu dao tiếp đất tại một trong hai vị
trí mở hay đóng. Vị trí đóng/ mở của cầu dao tiếp đất được thấy rõ ràng từ phía trước
tủ điện.
Hệ thống khóa liên động cơ khí được cung cấp nhằm ngăn chặn các thao tác nhầm
lẫn như khi đóng tiếp đất khi công tắc hay cầu dao điện ở vị trí đóng.
Việc sử dụng ổ khóa chìa hay khóa điện để tác động hệ thống khóa liên động trên là
không được chấp thuận.
- Lối vào cho cáp:

Cung cấp những điều kiện dễ dàng để đi đường cáp vào và phần ngăn vào và ngăn
ra. Cung cấp đầy đủ khoảng không trong tủ để cáp không bị chèn ép hay tác động
trên bán kính bẻ cong.
Cung cấp tấm bít phẳng có viền đệm để đạt cấp độ bảo vệ, vật liệu: thép dày 1.6mm,
khoan trước mạ điện dày.
- Ống cáp:
Nhà thầu thiết kế và thi công những điều kiện dễ dàng để đi đường cáp vào phần
ngăn vào và ngăn ra. Cung cấp đầy đủ khoảng không trong tủ để cáp không bị chèn
ép hay tác động trên bán kính bẻ cong , luôn luôn vệ sinh đường ống , xử lý nước.
- Nắp và tấm đệm:
Miếng bít phẳng: cung cấp miếng bít phẳng có viền điệm để đạt cấp đọ bảo vệ, vật
liệu: thép dày 1.6mm mạ tĩnh điện.
- Cửa và nắp:
Đặt khoảng cách giữa các cửa gần kề nhau sao cho nó có thể mở hai cửa 90 cùng lúc.
Cung cấp những góc vuông quay trở về trên các mặt và gắn những cao su co giãn
thích hợp để đạt cấp bảo vệ và ngăn chặn sự tróc sơn.
Tất cả các cửa nắp lắp tay nắm kiểu cần gạt chống ăn mòn, tác động lên hệ thống
chốt gài bằng thanh chốt và ray dẫn hướng đủ mạnh để chịu được lực nổ mạnh gây
ra do điều kiện hư hỏng bên trong thiết bị.
Sự liên tục nối đất được thực hiện cho cửa ở mọi vị trí. Lắp vào khung sườn ít nhất
4 chỗ. Sử dụng đai ốc arcon chống ăn mòn nếu lắp rộng quá 600mm. Các nắp còn lại
thì câu vào than khối tủ.
19
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

- Thanh cái:
Các thanh cái cấp nguồn chính trong các tủ điện, kéo dài từ đầu cấp nguồn đến thiêt
bị bảo vệ cho các chức năng đầu ra và thiết bị chức năng cho tương lai. Các thanh cai
được lắp đặt trong tủ riêng biệt. Không có bất kỳ thiết bị hay dụng cụ nào gắn trong
tủ chứa thanh cái. Các thanh cái bằng nhôm điện phân kéo nguội, có độ dẫn điện cao
và có cùng định mức dòng điện xuyên xuốt chiều dài thanh cái trong tủ điện.
Một thanh tiếp đất có công suất đáp ứng được hoàn toàn dòng sự cố được lắp đặt
trong tủ điện và kích thước được chỉ ra trong khi chào hàng.
Giá đỡ bằng vật liệu cách điện không hút ẩm có khả năng giữ thanh cái ở nhiệt đọ
130 C, đủ sức chịu đựng các ứng suất từ và nhiệt khi có dòng ngắn mạch lớn nhất
sau này.
Thanh dẫn pha nóng: phải tính toán đến ứng suất nhiệt khi ngắn mạch, giả sử vỏ tủ
điện bằng vật liệu từ tính, đặt trong nhà có thông thoáng tốt và nhiệt độ sau cùng 90
C
Thanh dẫn tiếp đất bảo vệ: Kích thước tối thiểu 50% của dòng chịu ngắn mạch định
mức suốt 100% thời gian chịu ngắn mạch.
- Khóa lẫn và ổ khóa:
Trong tổng thể, cung cấp các tiện ích ổ khóa móc tối thiểu những chỗ sau:
+ Cửa tủ điện
+ Công tắc đóng / ngắt tại chỗ(cơ khí/ điện);
+ Công tắc tiếp đất ở vị trí đóng;
Nhà cung cấp tủ điện giới thiệu và cung cấp chi tiết các yêu cầu về khóa liên động
cho thanh cái.
- Vận hành:
Để tủ trung thế đơn giản và an toàn cho sử dụng, các yêu cầu sau phải được đáp ứng
khi chế tạo.
+ Cơ cấu khi thao tác: tất cả các cơ cấu cần thao tác và các điểm tiếp cận phải đặt
ở phía trước của thiết bị, đặc biệt là đấu nối cáp và thanh cái phải tiếp cận được từ
phía trước.

+ Hướng dẫn vận hành: trình tự thao tác cho hầu hết các thao tác hiện tại phải
được mô tả ở phía trước của mỗi thiết bị.
Điều này được mô tả riêng theo mẫu mã màu và cac ký hiệu rõ ràng.
- Nhãn:
Dán nhãn với tên như sau:
+ Tên nhà sản xuất;
+ Chỉ đinh loại tủ điện;
+ Mã đặt hàng của người mua hàng;
+ Tên tủ điện và mã số;
+ Năm sản suất;
+ Điện áp hoạt động, tần số định mức;
20
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

+ Dòng điện định mức cho hệ thống thanh cái;
+ Điện áp định mức cho các mạch phụ;
+ Định mức cao điểm và dòng ngắn mạch định mức và thời gian chịu dòng ngắn
mạch;
+ Cấp độ bảo vệ;
Nhãn tên cho các bộ phận ngoài tủ chính, cung cấp các nhãn tên chỉ ra nguồn cấp
điện. đánh dấu tưng phần riêng của vỏ tủ.
- Kiểm tra:
Thiết bị được kiểm tra trong quá trình sản xuất trong bất kỳ nhà máy nào tham gia
vào qua trình sản xuất. Giá trúng thầu đã bao gồm chi phí cho nhà tư vấn để thực

hiện những chuyến đi kiểm tra như vậy.
Thiết bị phải được giao hàng cùng với tất cả các tài liệu cho yêu cầu lắp đặt, thử
nghiệm, chạy thử và nghiệm thu vận hành và bảo dưỡng. Nhà thầu thông báo cho
nhà tư vấn sao cho việc thử nghiệm có thể thực hiện theo các bước sau:
+ Hoàn tất chế tạo và sơn;
+ Hoàn tất lắp ráp tại xưởng, với thanh cái gắn nổi và lắp ráp các thiết bị hoạt
động;
+ Lắp giáp sẵn sang cho thử nghiệm thông lệ và gửi đi;
+ Lắp đặt và đấu nối xong;
+ Chấp thuận và bàn giao;
1.5. Thử nghiệm.
- Thử nghiệm mẫu:
Nhà thầu phải đệ trình duyệt cho nhà tư vấn giấy chứng nhận thử nghiệm mẫu tủ
điện trung thế của nhà sản xuất từ phòng thí nghiệm đơn lập.
Nhà thầu phải trình các giấy chứng nhận thử nghiệm mẫu sau:
+ Thử nghiệm xung cách điện;
+ Độ cách điện ở thử nghiệm tần số công suất;
+ Thử nghiệm quá nhiệt;
+ Thử nghiệm chịu đựng dòng ngắn mạch chấp nhận;
+ Thử nghiệm thao tác cơ khí;
+ Kiểm tra mức độ bảo vệ;
+ Kiểm tra tính tương thích điện từ;
+ Kiểm tra công suất ngắt của thiết bị trong tủ;
+ Kiểm tra công suất hoạt động của thiết bị trong tủ;
Tất cả các giấy chứng nhận / báo cáo thử nghiệm được đệ trình lên nhà tư vấn trong
vòng 14 ngày sau khi hoàn tất thử nghiệm. Các giấy chứng nhận và báo cáo thử
nghiệm phải được sự đồng ý của nhà tư vấn trước khi suất xưởng.
Nếu kết quả thử nghiệm chỉ ra bất kỳ thiết bị nào theo yêu cầu của nhà tư vấn không
đạt yêu cầu, thì nhà cung cấp phải thực hiện các chỉnh sửa cần thiết để thỏa mãn nhà
tư vấn trước khi chấp thuận được duyệt.

21
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

1.6. Thử nghiệm, chạy thử và nghiệm thu.
Thử nghiệm tại công trường, chạy thử và nghiệm thu được thực hiện bởi các quy
định cua NETA. Chỉ có các nhân sự đủ trình độ sẽ thực hiện thử nghiệm và chạy thử
và nghiệm thu tủ điện trung thế.
- Thử nghiệm tại hiện trường:
Để giảm thời gian chạy thử và nghiệm thu, thiết bị phải được thiết kế sao cho việc
chạy thử và nghiệm thu của từng thiết bị không đòi hỏi thêm các thử nghiệm riêng
biệt của mỗi tính năng bảo vệ và đo lường.
+ Thử nghiệm phải được giới hạn trong;
+ Kiểm tra các thông số cài đặt bằng cách đọc trực tiếp;
+ Kiểm tra các đấu nối trên cảm biến dòng và áp bằng cách đưa vào dòng thứ cấp;
+ Đo dòng dư và điện áp cho các cấu hình và có sử dụng các giá trị này;
+ Kiểm tra tính logic của đầu dây vào ra;
+ Thao tác các thiết bị tủ điện bằng các nút nhấn;
+ Thử nghiệm đấu nối dây thí điểm;
- Chạy thử và nghiệm thu:
Các cài đặt trong quá trình chạy thử và nghiệm thu tủ điện tring thế chỉ có là cài đặt
thông số mạch bảo vệ và báo động thiết bị điều khiển và bảo vệ.
2. Công tác đèn và ổ cắm:
2.1 Công tắc và ổ cắm.
- Công suất danh định tối thiểu: 10A, 16A, 220 VAC.

- Cơ cấu: Chế tạo tấm che mặt và cơ cấu sao cho cơ cấu không thể bị thay đổi trạng
thái khi hoạt động bình thường, bằng các vit kẹp chặt. Khi đến giai đoạn duy tu bảo
trì, vận hành thì nó sẽ rất thuận tiện cho việc tháo gỡ thiết bị ra một cách dễ dàng để
bảo dưỡng. Kiểm tra lại các tiếp điểm đầu nối giữa dây điện và vít vặn trên ổ cắm,
độ vặn cứng đủ an toàn khi có tải.
2.2 Ổ cắm điện loại đa năng.
- Tổng quát:
- Cơ cấu: Chế tạo tấm che mặt và cơ cấu sao cho cơ cấu không bị thay đổi trang thái
trong khi đang hoạt động bình thường, bằng các vít kẹp chặt. Khi đến giai đoạn bảo
trì, vận hành thì thuận tiện cho việc tháo gỡ thiết bị ra một cách dễ dàng để bảo
dưỡng. Kiểm tra lại các tiếp điểm đầu nối giữa dây điện và vit vặn trên ổ cắm.
2.3. Lắp đặt.
- Tổng quát: sử dụng các phụ kiện lắp phẳng với bề mặt ngoại trừ phòng máy.
- Treo trên mặt: Loại – khối treo nguyên bộ mua sẵn.
- Những vị trí giới hạn: không lắp đặt hộp âm tường ở những chỗ nối tường.
- Môi trường: sử dụng ổ cắm và hệ thống dây cáp tương thích với khu vực lắp đặt .
Đối với các khu vực ngoài trời, sử dụng ổ cắm cấp bảo vệ IP65.
- Bảng kê phương pháp bảo trì:
22
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

Loại tường - bảo trì và các ống điện âm. Vách tô vữa xi măng - hộp âm tường
phẳng mặt với ống điện đục âm vào tường.
Vách gạch hai mặt – hộp âm tường phẳng mặt với ống điện chạy trong lỗ và buộc

vào bề mặt trong của gạch, hoặc sử dụng dây cáp bọc nhựa chịu nhiệt chạy trong lỗ.
Vách có khung xương gỗ thép- có thể kéo lại được, và dụng cụ chuyên dùng để bảo
trì.
2.4. Thiết bị.
- Thiết bị gắn trần:
Cách lắp: Đối với các thiết bị có quá nhiều momel bẻ cong, hoặc nặng hoặc rung
động, sử dụng chân treo cố định qua trần lắp vào các kết cấu xây dựng. Sử dụng các
thanh giằng để hạn chế các dịch chuyển theo phương ngang.
Khi thực hiện quy trình vận hành bảo trì, bảo dưỡng thì chúng ta thực hiện trình tự
theo quy trình của giai đoạn lắp đặt bảo hành, bảo trì theo từng bước cụ thể rõ ràng.
Tránh trường hợp làm sai quy định, quy trình khi tiến hành bảo trì, bảo dưỡng.
- Nguồn sáng:
+ Tổng quát: Lắp bóng đèn trong tất cả các đèn và kiểm tra sự hoạt đọng đúng.
+ Tiêu chuẩn:
Bóng đèn huỳnh quang: theo tiêu chuẩn AS 1201.
Bóng hơi thủy ngân áp suất cao: theo tiêu chuẩn IEC 60188.
Bóng hơi sodium áp suất cao: theo tiêu chuẩn IEC 60662.
Bóng hơi sodium áp suất thấp: theo tiêu chuẩn IEC 60192.
Bóng vonfam halogen: theo tiêu chuẩn IEC 60357.
- Chấn lưu:
+ Chấn lưu điện tử cho bóng huỳnh quang.
Tiêu chuẩn: Theo tiêu chuẩn AS 3963 và AS 3134, hệ số công suất: >0.9.
Độ méo hài hiện hữu < 5%. Số lượng chấn lưu: cung cấp 1 chấn lưu cho mỗi bóng
đèn.
+ Chấn lưu kháng điện cho bóng huỳnh quang
Tiêu chuẩn: Theo tiêu chuẩn Á 2643. Đầu nối : cung cấp đầu nối nhanh hoặc dây
nối phù hợp với nhiệt độ hoạt động của chấn lưu. Số lượng chấn lưu: cung cấp một
chấn lưu cho mỗi bóng đèn.
- Tủ điện và bộ lọc
+ Hiệu chỉnh hệ số công suất: hiệu chỉnh mỗi đèn để có hệ số công suất tối thiểu

là 0.9 trễ. Tụ điện: theo tiêu chuẩn AS2644.
+ Cầu chì: cầu chì ống đường kính 6mm, dài 25mm
+ bảng cầu chì.
+ Đèn: huỳnh quang , 1 hoặc 2 bóng: 2A
Phóng điện, 50 – 250 w : 5A
Phóng điện, 400 – 1000w
: 10A
+ Cầu chì tích hợp.
23
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội


QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

- Bộ mồi cho đèn huỳnh quang.
Theo tiêu chuẩn AS 4111 hoặc AS/ NZS 60155. cung cấp bộ mồi có cùng nhà sản
xuất với máng đèn.
Cung cấp bộ mồi thích hợp với bóng đèn với chân lưu.
2.5. Thiết bị điện.
- Treo đỡ: lắp đèn vào giá đỡ mua sẵn nguyên bộ bằng tấp lắp, nẹp, miếng chem., nơ
gài, hoặc các vật liệu đóng gói, tùy mức độ cần thiết.
- Sự cân chỉnh cao độ: điều chỉnh độ dài của thanh treo hoặc dây xích để có hệ
thống đèn nằm ngang và cùng cao độ, sai lệch ±3 mm.
- Đèn treo:
+ Thanh treo: thanh treo bằng ống thép kết hợp với khớp nối cac đăng.
+ Dây xích: dây xích nối hàn mạ điện, dây chỉnh cao độ: thép không rỉ. Cân chỉnh
cao độ:

Điều chỉnh độ dài hệ thống treo để có hệ thống đèn nằm ngang và cùng độ cao.
2.6. Hoàn tất.
Kiểm tra và xác nhận lại hoạt động của tất cả các đèn trong quá trình bảo trì bảo
dưỡng, ghi vào sổ tay vận hành – bảo dưỡng. Thay bóng: thay những bóng đã sử
dụng lâu hơn 50% tuổi thọ của bóng đèn như công bố của nhà sản xuất bóng, thay
các bóng đèn bị đen 2 đầu khi khả năng phóng điện electron không còn nữa. Vệ sinh
lau bụi cho thiết bị, nhằm nâng cao năng suất củ thiết bị.
- Hệ thống chiếu sáng khẩn cấp.
Đèn hiển thị nhìn thấy được: cung cấp đèn hiển thị màu đỏ hoặc xanh, dễ nhìn thấy
khi đèn trong trình trạng hoạt động và đèn này hiển thị rằng ác qui đang được lạp
điện
Hệ thống nghịch lưu: cung cấp sự bảo vệ cho hệ thống nghich lưu để tránh thiệt hại
trong trường hợp bóng đèn bị hư, tháo ra hoặc thay thế trong lúc hoạt động bình
thường
Công tác kiểm tra tại chỗ: cung cấp công tắc kiểm tra hoạt động nhất thời, có thể đến
gần được từ trần nhà, trên mỗi đèn để tạm thời cắt nguồn cung cấp cho đèn và nối từ
ắc qui đến đèn.
Đầu nối hệ thống với tủ báo cháy chính sao cho khi có báo cháy thì tất cả các đèn
exit phải bật sáng tự động.
- Ắc qui.
+ Loại ắc qui axit chì hoặc nickel – cadmium có khả năng hoạt động cho mỗi đèn
ở định mức của nó liên tục tối thiểu 2 giờ khi thực hiện thử nghiệm chấp thuận và
1.5 giờ khi thực hiện các thử nghiệm sau.
+ Tuổi thọ của ắc qui: tối thiểu 3 năm khi hoạt động trong điều kiện bình thường
và ở nhiệt độ môi trường là 25 C và tùy thuộc vào việc nạp và phóng điện ở mỗi
ngắt quãng thời gian 6 tháng.
+ Nhãn: mỗi ắc qui có nhãn không xóa được và có ngày sản xuất của nó.
24
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội

QUY TRÌNH VẬN HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
Công trình: Tòa nhà dịch vụ công cộng và căn hộ để bán HongKong Tower
Địa điểm: 243A - La Thành – Đống Đa – Hà Nội

- Ngôn ngữ: ngôn ngữ tiếng Anh trên biển báo của đèn. Trình duyệt nội dung.
- Nguồn cung cấp cho hệ thống đơn điểm: cung cấp nguồn 220 V không qua công
tắc cho mỗi đèn thoát hiểm.
2.7. Chạy thử và nghiệm thu:
- Chạy thử và nghiệm thu:
+ Nguồn cung cấp chính: trước khi chạy thử và nghiệm thu, đảm bảo rằng nguồn
cung cấp chính đã được nối liên tục cho ít nhất là 24 giờ.
+ Hệ thống đơn điểm: Cắt nguồn cung cấp chính đến mỗi mạch đèn chiếu sáng
chung và kiểm tra hoạt động đúng của đèn chiếu sáng khẩn cấp và đèn thoát hiểm
hoạt động trong thời gian tối thiểu là 2 giờ. Sau đó đóng nguồn thường và kiểm tra
sự hoạt động của đèn chỉ thị cho mỗi đèn.
- Thử nghiệm và hoàn tất: Hệ thống đơn điểm tiến hành thủ tục thử nghiệm 6 tháng
trước khi hoàn tất thực tế và một lần nữa trước khi kết thúc thời gian bảo trì.
- Bảo trì: tiến hành thủ tục thử nghiệm 6 tháng/ lần.
2.8. Vận hành và bảo trì.
2.8.1. Tiếp cận máy móc và trang thiết bị.
Bố trí lắp đặt các hệ thống điện và máy móc sao cho:
- Nó sẵn sàng cho tiếp cận để kiểm tra và bảo trì có thể được thực hiện an toàn và
hiệu quả. Hoạt động kiểm tra và bảo trì có thể được bố trí thực hiện sao cho giảm
thiểu ảnh hưởng và gián đoạn cho nhân viên tòa nhà.
- Tình trạng lỗi/ không thích hợp của máy móc và trang thiết bị (bao gồm cả rò rỉ)
gây ra hoặc không gây ra mức hư hỏng thấp nhất cho tòa nhà, các bề mặt hoàn thiện
và đồ đạc bên trong nó.
- Thay đổi các thiết bị theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất nơi cần thiết để có lối tiếp

cận thiết bị theo quy định, thông tin vận hành bảo trì được cung cấp bởi nhà sản
xuất.
- Đối với các bộ phận có yêu cầu kiểm tra và bảo trì ddinhk kỳ, thì thiết bị đó sao
cho có thể tiếp cận an toàn từ sàn nhà hoặc lắp đặt sàn tiếp cận thường trực(sàn thao
tác) và có thang leo.
2.8.2. Bảo vệ trước khi vận hành, bảo trì.
- Hoàn tất:
Tất cả các thiết bị, máy móc và đồ đạc được bao che theo yêu cầu để bảo vệ chống
nước trực tiếp hoặc các hư hỏng cơ học trước và sau khi tiến hành bảo trì bà bảo
dưỡng.
Thiết bị, máy móc và đồ đạc bị hư trước ngày chấp thuận cuối cùng của công tác
phải được phục hồi lại trạng thái ban đầu hoặc thay mới hoàn toàn.
Tổng quát: khi hoàn tất lắp đặt, chạy thử và nghiệm thu công tác lắp đặt bằng cách
cho vận hành theo đúng trình tựi hoạt động và chạy hệ thống tối thiểu trong suốt
khoảng thời gian qui định.
25
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Kiến trúc và Truyền thông Orient
Địa chỉ: Số 7A, ngách 20/109 Quan Nhân, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội