Thực trạng và giải pháp nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn hà nội

Chuyên Đề Tốt Nghiệp

1

LỜI NÓI ĐẦU
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người,mỗi gia
đình.Nhà ở cũng là một bộ phận quan trong cấu thành nên thị trưòng nhà ở,là một
lĩnh vực luôn giành đươc sự quan tâm lớn của xã hội.Nhà ở là một trong những nhu
cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người,mỗi gia đình và xã hội,ở nứoc
ta,cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì nhu cầu nhà ở
đang diễn ra hết sức sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn đề bức xúc
nhất đang được sự quan tâm của đảng và nhà nước.Từ hơn 10 năm nay,cùng với
công cuộc đổi mới thì chủ trương của đảng và nhà nước là tạo điều kiện thuận lợi
cho mọi người có thể xây dựng nhà ở đã được triển khai trong hầu hết các tỉnh.Tuy
nhiên việc chăm lo,tạo điều kiện cho ngưòi có thu nhập thấp có thể có nhà ở vẫn là
bài toán hết sức khó khăn.Vấn đề đáp ứng đầy đủ nhà ở cho một đô thị đang đặt ra
cho các nhà quản lí đô thị
Thực tế ở các nước có thể thấy rằng để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với
quá trình công nghiệp hoá thì vấn đề về nhà ở đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có
thu nhâp thấp phải được giải quyết đúng đắn và kịp thời,ở nước ta những năm qua
đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm đến vấn đề này.Nhiều chương trình,dự án đề
cập tới lĩnh vực này.Tuy nhiên vấn đề nhà ở là môt vấn đề hết sức nhạy cảm do vậy
nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết để góp phần vào giải quyết vấn đề
nhà ở cho người có thu nhập thấp em đi vào nghiên cứu đề tài:“Thực trạng và giải
pháp Nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội” trên cơ sở đó đưa
ra một số giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình trong quá trình hoàn
thiện chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp của nhà nước.Tuy nhiên với
lượng thời gian có hạn trong khi nghiên cứu khó tránh khỏi những sai xót và hạn
chế vì vậy em rất mong có những ý kiến của thầy các bạn để đề tài đựoc hoàn thiện
hơn.Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Thanh Bình ,người đã tận tình hưóng
dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài.

Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu cơ sở lý
luận về vấn đề nhà ở trên địa bàn Hà Nội nói chung và mục tiêu cụ thể của đề tài đi
vào: Phân tích, hệ thống hóa những lý luận về quản lí nhà ở, tìm hiểu thực trạng và
nguyên nhân về nhà ở cho người có thu nhập thấp, cơ chế chính sách của nhà nước
trong lĩnh vực xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập thấp để từ đó đưa ra
các giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy xây dựng quỹ nhà ở cho người có thu nhập
thấp.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

2

Đề tài nhằm phân tích chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa
bàn Hà Nội và thảo luận về các chính sách này trong việc cung cấp nhà ở cho người
có thu nhập thấp và những thiệt thòi.Các chính sách cho nhà ở cho người có thu
nhập thấp ở Hà Nội và các dự án thí điểm trên địa bàn thành phố trong những năm
gần đây được sử dung cụ thể cho viêc nghiên cứu đề tài nhằm đóng góp một tham
luận khoa học về chính sách nhà
ở cho người có thu nhập thấp và đưa ra các phân tích so sánh và kinh nghiệm
của Hà nội với các thành phố khác trong cũng như ngoài nước.
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu tình hình thực tế về việc xây dựng nhà ở
cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội hiện nay.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu thực trạng về nhà ở cho người có thu
nhập thấp trên địa bàn Hà Nội trong khoảng thời gian 10 năm trở lại đây đến trước
ngày 1/9/2009

Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng các phương pháp: phương pháp duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp
thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích …Ngoài ra còn tham khảo, sử dụng
thêm các nguồn số liệu thống kê của công ty quản lí và phát triển bộ ba, trên các
tạp chí kinh tế đô thị, các trang Web chuyên ngành…
Ngoài ra còn sử dụng phương pháp nghiên cứu khung lí luận và các khái niệm.
Kết cấu nội dung của đề tài:
Đề tài bao gồm gồm 3 chương:
Chương 1: lý luận chung về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Chương 2: Thực trạng về nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà
Nội
Chương 3 : Giải pháp,các kiến nghị phát triển thị trường nhà ở cho người có
thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

3

Lời cam đoan:
"Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện,không
sao chép, không cắt ghép báo cáo hoặc luận văn của người khác,nếu sai phạm tôi
xin chịu kỉ luật với Nhà Trường".

Hà Nội,ngày 9 tháng 5 năm 2010
Ký tên:

Họ tên:
SV: Nguyễn Việt Dũng

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

4

Chương 1
Lý luận chung về nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.
Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là sản phẩm của quá trình hoạt động xây dựng và là không gian bên
trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở và sinh hoạt.
Nhà ở là không chỉ là không gian cư trú đơn thuần,mà còn là môi trường sống,
môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục…. Nhà ở là tổ ấm
hạnh phúc của mọi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh,tiến bộ xã hội… Đối với
mỗi nước, mỗi quốc gia,nhà ở không chỉ là nguồn tài sản có giá trị lớn, mà còn thể
hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế, góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng
thể. Ngày nay. khi cuộc sống của người dân ngày càng đầy đủ thì nhu cầu về nhà ở
lại ngày được nâng cao.
Nhà ở là vấn đề rất nóng bỏng của mọi xã hội, trong mọi thời kỳ phát triển
của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân. mỗi gia đình. mỗi tổ chức kinh tế.
xã hội và cả quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời sống kinh tế ,
xã hội , văn hóa đến chính trị xã hội của mỗi quốc gia

Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã hết sức quan tâm và từng
bước giải quyết vấn đề nhà ở của người dân ở các đô thị lớn cũng như ở nông thôn,
và đặc biệt hơn là nhà ở cho người có thu nhập thấp góp phần từng bước thực hiện
cải thiện đời sống cho nhân dân.
1.1.2. Nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.2.1. Khái niệm về người có thu nhập thấp
Từ trước cho tới nay tại Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung chưa có một
khái niệm nào rõ ràng về “ Người có thu nhập thấp”. Tuy nhiên., theo khái niệm
thông thường và đang được nhiều nước chấp nhận thì người có thu nhập thấp là
người có mức thu nhập bé hơn mức thu nhập bình quân của xã hội. Chẳng hạn.
Theo số liệu của tổng cục thống kê thì mức thu nhập bình quân khu vực đô thị của
nước ta là 30 triệu đồng/người còn theo Cục thống kê Hà Nội thì mức thu nhập bình
quân đầu người là 32triệu đồng/ người/ năm, như vậy theo cách hiểu trên thì người
có thu nhập bình quân thấp hơn mức nêu trên sẽ được coi là người có thu nhập thấp
Tuy nhiên theo chương trình hộ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp thì khái
niệm người có thu nhập thấplà: Người có thu nhập ổn định,trên ngưỡng nghèo và

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

5

dưới mức tiệm cận với mức trung bìnhvà có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều
kiện nơi ở,nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước về vốn vay dài hạn,trả góp với
mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ
tầng "người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay"

Theo quan niệm của Việt Nam thì người nghèo khác với người có mức thu
nhập thấp.Người nghèo được xác định là người thiếu ăn không thể tự lo được mà
nhà nước phải hộ trợ gần như hoàn toàn. Còn người có thu nhập thấp là người có
điều kiện sinh hoạt thiếu chất lượng, với mức thu nhập ổn định nhưng thấp hơn, và
cũng có khả năng dành một ít thu nhập để cho việc chăm lo cải thiện nhà ở nhưng
với sự trợ giúp của nhà nước. Ở nước ta chuẩn nghèo áp dụng cho giai đoạn 20062010 được Thủ tướng Chính phủ ký quyết định ban hành và có hiệu lực. Theo đó,
hộ nghèo ở khu vực nông thôn được xác định là những hộ có mức thu nhập bình
quân từ 200.000 đồng/người/tháng "2,4 triệu đồng/người/năm".Còn ở khu vực
thành thị những hộ có mức thu nhập bình quân từ 260.000 đồng/người/tháng "3,12
triệu đồng/người/năm" trở xuống là hộ nghèo.
1.1.2.2. Nhà ở cho người có thu nhập thấp
Theo nghĩa hẹp: Nhà ở cho người có thu nhập thấp là những căn nhà cấp thấp.
Giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như
người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với cách
mạng,có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn,không nơi nưong
tựa..
Theo nghĩa rộng: Nhà ở cho người có thu nhập thấp là nhà ở được xây dựng dựa
trên quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương dành cho đa số dân cư và người
lao động có thu nhập thấp dưới mức trung bình trong xã hội.
1.1.2.3. Sự cần thiết của nhà ở đối với người có thu nhập thấp
Nhà cho người có thu nhập thấp đang là vấn đề hết sức bức bách của mỗi địa
phương,trong cả nước hiện nay và đặc biệt là Hà Nội trung tâm đầu não của cả
nước,chính vì vậy mà nhà nước đã đưa ra nhiều chính sách đầu tư về nhà ở để tạo
điều kiện, khơi dậy được tiềm năng của nhân dân trong xây dựng quỹ nhà ở. Trong
những năm qua, quỹ nhà ở đã được tăng lên đáng kể cả về số lượng cũng như chất
lượng các công trình nhà ở.Do đó đã giải quyết được một bước nhu cầu về nhà ở
của các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Tại Hà Nội hiện nay đã có rất nhiều khu đô thị mới mọc lên với quy mô chất
lượng cơ sở hạ tầng đúng tiêu chuẩn hiện đại. Các công trình dịch vụ thương mại,

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

6

thể thao,vui chơi giải trí đảm bảo tiêu chuẩn môi trường, xử lý nước thải ,chất thải.
Các đô thị đó như là: Linh Đàm, Định Công, Khu làng quốc tế Thăng Long, khu đô
thị mới Trung Hòa Nhân Chính, Trung Yên…Bên cạnh đó cũng có nhiều khu nhà
tái định cư. Khu nhà ở cho người có thu nhập thấp , khu nhà ở cho sinh viên giáo
viên cũng đã và đang xây dựng như: Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Xuân
Đỉnh - Quận Tây Hồ, khu tái định cư Nam Đại Cồ Việt……..
Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đạt được ở trên thì việc đầu tư xây dựng nhà
ở theo quy chế mới thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là vấn đề nhà ở
cho người có thu nhập thấp.
Theo ước tính của ngân hàng phát triển Châu Á thì số hộ thu nhập thấp ở thành
phố Hà Nội là từ 100 đến 150 hộ chiếm tới 30% cư dân thành phố và đó là cán bộ,
công nhân viên chức nhà nước, người lao động buôn bán nhỏ… đây là những người
tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Trong đó theo điều tra của Bộ Xây Dựng thì chỉ
có 30% cán bộ, công nhân viên nhà nước được phân phối nhà ở, trong đó có 19% là
nhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1990 và có khoảng 15 – 20 hộ gia đình
thực sự khó khăn về nhà ở.Trong khi đó với mức thu nhập bình quân hiện nay. để
mua được một căn hộ chung cư trung bình ( có giá từ 7 – 9 triêu đồng/m 2) thì ngay
cả những hộ gia đình công nhân viên chức có mức thu nhập trung bình từ khoảng 4
– 6 triệu đồng/ hộ/ tháng cũng không đủ khả năng mua nhà ở,theo giá của Thị
trường.Vì vậy, mong muốn mua nhà ở đối với người thu nhập thấp là hết sức khó
khăn và xa vời. Những năm gần đây xuất phát từ những nhu cầu đặt ra quỹ nhà ở

của thành phố đã tăng rất nhanh nhưng so với nhu cầu thực tế của người dân thì chỉ
như muối bỏ bể,do vậy cần phải có cái nhìn mới mẻ để cải thiện được vấn đề theo
hướng tìm kiếm các giải pháp đầu tư nhà ở cho thích hợp và vừa tạo điều kiện khả
năng thanh toán cho người thu nhập thấp. Đồng thời đẩy mạnh khả năng giải quyết
nhu cầu bức xúc về nhà ở cho người thu nhập thấp.
1.1.2.4. Nhân tố ảnh hưởng đến nhà ở cho người có thu nhập thấp
Sự tăng trưởng về dân số: Dân số tăng làm cho kết cấu và quy mô dân số thay
đổi dân đến nhu cầu về nhà ở cũng tăng.Mặt khác do số người trong độ tuổi kết hôn
ngày càng tăng cùng với nhu cầu tách hộ muốn ở riêng,độc lập nên nhu cầu về nhà
ở cũng tăng lên rất nhanh
Sự thay đổi của thu nhập việc làm: Cùng với sự tăng lên của thu nhập thì nhu
cầu chi trả cho những khoản chi phí cũng tăng lên do vậy nhu cầu về nhà ở cũng
tăng lên,khi thu nhập thấp thì các khoản thu nhập thấp có được phải được ưu tiên

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

7

chi trả cho các khoản khác đáp ứng nhu cầu thiết yếu để duy trì cuộc sống của con
người,khi các nhu cầu đó được đảm bảo thì các khoản thu nhập tăng thêm này sẽ
được dùng vào việc đầu tư vào nhà ở. Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc
làm cũng ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu nhà ở,việc làm vừa tác động gián tiếp mà
vừa tác động trực tiếp đến nhà ở,trước hết việc làm tác động trực tiếp đến thu nhập.
Nếu việc làm tốt tạo ra thu nhập cao và ổn định thì nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao và
ngược lại nếu việc làm tạo ra thu nhập thấp thì nhu cầu về nhà ở sẽ là chuyện xa vời

với người thu nhập thấp,tính chất việc làm sẽ tác động trực tiếp đến nhà ở. Nếu việc
làm cố định thì người lao động sẽ mong muốn một ngôi nhà kiên cố cho một cuộc
sống lâu dài và ổn định còn nếu việc làm thường xuyên thay đổi chỗ làm thì nhu cầu
nhà ở kiên cố sẽ dần giảm đi
Đô thị hóa và sự hoàn thiện, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng: Đô thị hóa là
nhu cầu tất yếu của mỗi địa phương.Quá trình đô thị hóa làm chuyển dịch cơ cấu
kinh tế làm thay đổi quy mô và kết cấu dân số vì vậy làm nhu cầu về nhà ở cũng
tăng lên,Tuy nhiên cùng với nó thì sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng ở các vùng
này cũng phải tăng lên tạo điều kiện khả năng tiếp cận đến những vùng mới được
đô thị hóa tăng lên làm tăng khả năng đầu tư xây dựng nhà ở tăng lên, vì vậy nhà
nước cần có những chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp xây
dựng và cải tạo nhà ở của mình
Chính sách về đất đai: miễn giảm tiền thuế sử dụng đất cho những hộ có thu
nhập thấp,hiện nay nhà nước đã có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với
những chung cư cao tầng cần chứng nhận cho những hộ có thu nhập thấp trong các
khu chung cư
Chính sách tài chính tín dụng: Hình thành thị trường tài chính nhà ở huy động
các nguồn tài chính của toàn xã hội "nguồn vốn hỗ trợ của các tổ chức trong và
ngoài nước như ODA, vốn hỗ trợ người nghèo…" miễn giảm thuế cho các dự án
đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp, hình thành quỹ nhà ở của thành phố hỗ trợ
người có thu nhập thấp và đặc biệt chính sách tài chính phải đảm bảo cho các ngân
hàng, nhất là trong việc cho vay thế chấp giải quyết thu nợ. Đấu giá thế chấp khi
người có thu nhập thấp không đủ khả năng thanh toán.Hỗ trợ việc mua nhà trả góp
cho người dân,bên cạnh đó phải đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc
đăng ký quyền sử dụng đất và nhà ở nhằm tạo điều kiện pháp lý cho người có thu
nhập thấp cải tạo.Nâng cấp nhà ở và có thể thế chấp nhà ở để cải thiện nhà ở

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48

Chuyên Đề Tốt Nghiệp

8

1.1.2.5. Đặc điểm của người có thu nhập thấp
Mức lương và thu nhập
Theo báo cáo của sở lao động thương binh và xã hội, thì thu nhập bình quân đầu
người của Hà Nội năm 2007 là 32triệu đồng/người/ năm ,một khảo sát trong số lao
động ngoại tỉnh cho thấy, lao động trong khu vực phi kết cấu có mức thu nhập khác
nhau tùy theo kỹ năng tay nghề và loại hình công việc song nhìn chung, vẫn thấp
hơn so với khu chính thức
Với mức thu nhập như vậy ,thì việc chi tiêu cho các hàng hóa thông thường cũng
trở nên rất khó khăn thậm chí nhiều hộ gia đình không đủ ăn huống chi đến việc
tích lũy mua sắm đầu tư nâng cấp cải thiện nhà ở ,hoặc nếu có tích lũy nhưng lại với
mức tích lũy từ 8 – 10% thu nhập, thì liệu sau bao nhiêu năm họ mới có đủ tiền xây
nhà hoặc cải tạo nhà.
Điều kiện nơi ở
Đối với lao động di cư có trình độ cao. có thu nhập cao thì nhà ở ổn định. Song đa
số người lao động đều phải ở nhà trọ. Hay nhà cho thuê với chất lượng thấp kém,
không đảm bảo vệ sinh. ánh sáng. an ninh trật tự kém…
Theo tính toán của Vụ cơ sở hạ tầng - Bộ kế hoạch và đầu tư, thì diện tích bình
quân đầu người hiện nay trên địa bàn Hà Nội vào khoảng 7m 2/1 người và dự kiến
đến năm 2010 là 9 – 10 m2/người,trong đó 30% số dân trong thành phố Hà Nội đang
ở với diện tích dưới 4m2/người và 60% người dân ,có nhu cầu muốn nâng cấp cải
tạo nhà, như vậy thì diện tích bình quân trên đầu người của những người có thu
nhập thấp cũng chỉ vào khoảng dưới 6m2/1 người mà thôi
Nhóm người có thu nhập thấp, bao gồm nhiều đối tượng, ngoài đối tượng là cán
bộ công nhân viên chức thì còn có công nhân ở các khu công nghiệp, khu chế xuất,

sinh viên các trường đại học, cao đẳng và người những người buôn bán nhỏ thì diện
tích ở của họ rất thấp
Đối với những người định cư từ trước, khi chuyển đổi nền kinh tế từ chế độ bao
cấp thì họ phải ở trong những căn hộ tập thể và do và nhà nước phân phối,nay đã
xuống cấp trầm trọng, lún nứt, quá năm sử dụng , lạc hậu. Không những thế đối với
những người di cư từ nông thôn ra ,để làm thuê thì nhà ở của họ là những lều lán
dựng tạm bợ nghèo nàn đơn sơ bằng những loại vật liệu như: tre, nứa cót ép…..
Như vậy cho thấy điều kiện về nhà ở cho người có thu nhập thấp bố trí không
khoa học. không đúng quy hoạch thậm chí là lấn chiếm vô tổ chức vì vậy nhà ở của
họ thường thuộc diện giải tỏa , không có đủ các điều kiện tối thiểu để sinh hoạt. Hệ

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

9

thống cấp thoát nước, không đến được với các hộ dân và hệ thống điện quá tải
không được xử lý;ý thức vệ sinh môi trường kém nên dẫn đến môi trường sống
ngày càng trở nên ô nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho phép vì vậy đã ảnh hưởng lớn
đến sức khỏe, vệ sinh môi trường ,tình trạng trộm cắp, gây mất trật tự an ninh đô thị
thường xuyên xảy ra ở những khu vực này
Về văn hóa và giáo dục cũng như thể thao; Những người có thu nhập thấp không
đủ khả năng chi trả các khoản học phí và các khoản phụ phí do đó đa số họ đành
chấp nhận để con em mình học trong các trường có cơ sở vật chất yếu kém. kém
chất lượng hoặc thất học. Đời sống văn hóa tinh thần của họ còn nhiều hạn chế.
Thiếu hụt các cơ sở sinh hoạt văn hóa, thể thao vui chơi giải trí….

1.1.2.6. Yêu cầu về nhà ở của người của người có thu nhập thấp
Chất lượng: Nhà ở cho người có thu nhập thấp về chất lượng, phải đảm bảo được
các nhu cầu tối thiểu như;có đủ tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu. có thể nằm xa
trung tâm và các khu dịch vụ - thương mại (để giá đất là thấp nhất): về phương diện
kiến trúc - thiết kế – xây dựng.Phải phấn đấu tiết kiệm chi phí hạ thấp giá thành nhà
ở cho người thu nhập thấp chỉ bao gồm chi phí tối thiểu đảm bảo nhu cầu tối cơ bản
"quy mô, diện tích, độ bền kết cấu công trình, chi phí vận hành thiết yếu"
Giá cả : Theo nghiên cứu thì giá thuê nhà cho người thu nhập thấp ở nước ngoài
chỉ dao động trong khoảng 10-20% thu nhập, trong vòng 10-15 năm là họ có thể
mua được nhà được, vậy mà đề án triển khai với người có thu nhập thấp, tại Việt
Nam lại lấy mức cao nhất là 20%.
Hơn nữa hiện nay có rất nhiều cán bộ công nhân viên chức xin nghỉ việc mà hiện
tượng này có khả năng trở thành (làn sóng), vì nhiều lý do trong đó không ngoại trừ
lý do lương thấp, với đồng lương “còm” của cán bộ; công chức nước ta hiện nay thì
chuyện sở hữu một ngôi nhà ở thành phố cũng như đô thị là điều :không tưởng: có
khi cả đời ,cũng không thể mua nổi.
Theo nghị định 90 thì giá thuê nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà chung cư thấp
nhất đã là 120.000 đồng cao nhất là 280.000 đồng một m² một tháng. Nếu tính theo
tiêu chuẩn căn hộ chung cư, thuộc quỹ nhà ở xã hội (diện tích 30-60 m²) thì chi phí
thuê căn hộ chung cư từ 800.000 đến 3.680.000 đồng /một tháng.
Mức giá thuê trên có thể là chấp nhận được với công chức đã đi làm được khoảng
10 năm nhưng những người mới ra trường hệ số lương thấp, và đặc biệt là đối với
lao động ở các khu công nghiệp thì còn quá cao,theo khảo sát của Tổng liên đoàn
lao động việt nam, hiện phần đông lao động khu công nghiệp là người ngoại tỉnh,

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48

Chuyên Đề Tốt Nghiệp

10

thu nhập bình quân 1.000.000-1.500.000 đồng một tháng, họ chỉ dám thuê nhà trọ
tư nhân với giá 300.000-500.000 đồng một người / tháng.
Hỗ trợ của nhà nước: Theo TS. Hoàng Xuân Nghĩa viện nghiên cứu phát triển
kinh tế xã hội Hà Nội nhận định:chính sách hỗ trợcủa nhà nước trong việc thúc đẩy
thị trường có thể chia làm ba nhóm chính như sau:
Nhóm thứ nhất: hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các Công ty phát triển nhà
Nhà nước "các doanh nghiệp nhà nước" và xã hội hóa công tác xây dựng nhà ở,
Chẳng hạn như TP Hà Nội hoàn toàn có thể ban hành các chính sách khuyến khích
các doanh nghiệp tư nhân trong cũng như nước ngoài tham gia thị trường nhà ở cho
người thu nhập thấp,
Nhóm thứ hai: hạ thấp chi phí giao dịch của thị trường nhà đất,trọng tâm của
nhóm chích sách này là thúc đẩy quá trình cung cấp giấy tờ chứng nhận về nhà đất
cho công chúng và đặc biệt cho những người thu nhập thấp. Bằng cách đề cao và
khuyến khích trách nhiệm cá nhân, của các cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận,
rõ ràng là việc ban hành các chính sách khuyến khích về vật chất thoả đáng cũng
như phạt tiền ở mức cần thiết dựa vào quy trách nhiệm cá nhân sẽ có tác dụng giảm
bớt chi phí giao dịch trên thị trường nhà đất cho người có thu nhập thấp ,
Nhóm thứ ba: nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà đất , công khai hoá về
nhà đất. Chẳng hạn Hà Nội có thể khuyến khích thành lập Hiệp hội Nhà ở của
người thu nhập thấp thông qua Hiệp hội này và các đại diện của dân cư ,để tổ chức
thực hiện, giám sát sự hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố tới tất cả những người thu
nhập thấp, tổ chức cho người dân bình chọn công khai những người thuộc diện thu
nhập thấp được mua nhà theo các đơn vị dân cư. Công bố công khai quy hoạch về
nhà đất cũng như quỹ nhà ở Thành phố, Cán bộ đối thoại và trả lời chất vấn trực
tiếp các khiếu nại về nhà đất.Công khai hóa tài sản về nhà đất……..
1.2. Kinh nghiệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp của một số nước

trên thế giới
Kinh nghiệm tại Indonesia : Tại Indonesia thì các chung cư xây cho người có thu
nhập thấp thường được xây tối đa 6 tầng; không dùng thang máy mà dùng cầu thang
bộ, Trong đó diện tích mỗi căn hộ chỉ từ 26 – 36m 2; giá tối đa là 15000 USD
( khoảng 250 triệu đồng). Bên cạnh đó, nhà nước cũng có rất nhiều chính sách hỗ
trợ cho người thu nhập thấp như; cho người thu nhập thấp trả góp trong 30 năm và
trong 4 – 8 năm đầu chính phủ hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, nhưng trong thời gian
đó căn hộ bị cấm chuyển nhượng, đồng thời chính phủ cũng quy định những người

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

11

có thu nhập dưới 480 USD/ năm mới được mua nhà diện tích này, Còn các doanh
nghiệp ở đây thì được hưởng ưu đãi thuế xây dựng 1% trong khi thuế xây dựng các
loại hình nhà khác là 5%, ngoài ra họ còn được giảm thuế giá trị gia tăng. Như vậy;
chính những chính sách ưu đãi đó giúp doanh nghiệp có lãi từ 10 - 15%.Ngườithu
nhập thấpcó điều kiện mua căn nhà phù hợp với túi tiền của mình vì diện tích căn
hộ nhỏ nên giá rẻ. Do đó qua 2 năm triển khai chương trình này thì Indonesia đã
xây dựng được 100.000 căn hộ kiểu này,chính phủ Indonesia cũng tin là dù trong
bối cảnh khủng hoảng tài chính toàn cầu. Chương trình nhà ở cho người có thu nhập
thấp vẫn, luôn được lợi nhuận nhất định nên hoàn thành đúng thời hạn và có nhu
cầu.
Kinh nghiệm của Singapore: Đất nước (toàn dân) sở hữu nhà ở
Tay Kim Poh. Người đứng đầu Ủy ban Phát triển và Nhà ở Singapore

(HDB)cho biết: “Tôi chưa thấy một tổ chức hay một đất nước nào đạt đến được tỷ
lệ sở hữu nhà ở như thế này,vì vậy chúng tôi là đất nước duy nhất”,cũng Theo số
liệu của chính phủ. Từ khi được thành lập HDB đã xây dựng khoảng 1.000.000 căn
hộ, những căn hộ HDB mới được xây dựng, có giá thấp hơn giá thị trường, nên thu
hút được nhiều người mua so với nhà của các công ty tư nhân; đặc biệt là trong
vòng 3 năm qua, khi giá cả tăng lên vòn vọt, được biết 95% người dân Singapore
sống và sở hữu các căn hộ HDB,Số ít còn lại là những người thu nhập thấp phải đi
thuê nhà, Những tòa nhà nhỏ hơn và cũ hơn của HDB tuy thiếu những tiện ích trên
nhưng vẫn có các cửa hàng. Hay một khu chợ bán đồ tươi sống, trường học, thư
viện và các cơ sở y tế, đã tạo nên sự trọn vẹn cho đời sống ở những khu trung tâm
như thế này;
Chương trình sở hữu nhà ở của HDB được thành lập vào năm 1964 và đã đưa ra
nhiều sáng kiến để giúp người dân Singapore có thể mua được nhà ở, và hồi tháng 6
vừa qua. Chương trình này đã được LHQ trao tặng giải thưởng vì sự cải thiện tính
minh bạch; trách nhiệm , nhiệt tình trong ngành dịch vụ công. Ví dụ một cặp vợ
chồng mới cưới dự định mua một căn hộ bán lại của HDB, trên thị trường tự do có
thể được trợ cấp tới 27.000 USD;
Ngoài ra HDB còn cho người mua nhà ,vay tiền với lãi suất thấp hơn ngân hàng.
Những người mua nhà trả góp của HDB, thường phải trả ít hơn 25% số thu nhập
hàng tháng của họ, với mục tiêu là giữ cho giá nhà đạt ở mức có thể “chịu nhiệt”
được. HDB đã phải chịu thua lỗ và hiện đang yêu cầu chính phủ hỗ trợ,tới tháng 3
năm nay.HDB đã nhận được gần 1,25 tỷ đôla tiền trợ cấp của chính phủ để bù vào

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

12

khoản lỗ của mình. “Vì mục đích xã hội chúng tôi đã bị thua lỗ”, ông Tay cười nói.
“Nếu chúng tôi cung cấp nhà cho người dân thay vì cho họ thuê. họ sẽ có niềm tin
vào đất nước”. Tay nhắc lại lời của “cha đẻ” của Singapore Lý Quang Diệu. Trong
cuốn hồi ký của mình ông Lý Quang Diệu đã viết; “ông tin rằng nếu mọi gia đình
đều sở hữu nhà ở, thì đất nước sẽ ổn định hơn”;

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

13

Chương 2
Thực trạng về nhà ở cho người có thu nhập thấp
trên địa bàn Hà Nội
2.1. Đặc điểm tình hình Hà Nội có ảnh hưởng đến nhà ở cho người có thu
nhập thấp
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên
Vị trí địa lý: Thủ đô Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm đông bắc bộ trung tâm đầu
não về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu Quốc
tế của cả nước, Tổng diện tích toàn thành phố Hà Nội là 920,98km 2 . trong đó nội
thành chiếm 19,97% tổng diện tích và ngoại thành chiếm 80,30% tổng diện tích.
Diện tích Hà Nội bằng 0,28% diện tích cả nước
Về dân số: Theo tổng cục thống kê năm 2008 dân số Hà Nội là 3289,3 nghìn
người, trong đó dân số nội thành chiếm khoảng 53% trong đó dân số ngoại thành

chiếm khoảng 47% ,Mật độ dân số là 3568 người/km2.
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế xã hội
Đặc điểm kinh tế: Trong mấy năm trở lại đây GDP của thành phố Hà Nội tăng
hơn 3 lần tăng tốc độ bình quân là 1,6%/năm, cao hơn tốc độ tăng GDP của cả nước
1,5 lần. Năm 2005 kinh tế Hà Nội tăng trưởng khá, GDP trên địa bàn tăng 12,06%
so với cùng kỳ năm 2004, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo đúng nghị quyết đại hội
Đảng Bộ Thành phố Hà Nội. Đến năm 2006 GDP của thành phố Hà Nội đạt 94482
tỷ đồng chiếm 8,7% tổng sản phẩm quốc nội của cả nước đạt tốc độ tăng trưởng
10,37% so với năm 2006
Đặc điểm xã hội: Hà Nội là trung tâm đầu não về kinh tế, chính trị, văn hóa
của cả nước.vì thế sự phát triển về kinh tế của Hà Nội rất cao nhưng đi đôi với sự
phát triển kinh tế Hà Nội cần giải quyết những vấn đề xã hội phát sinh trong quá
trình phát triển đó .Đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, Thành phố
Hà Nội là đô thị lớn của cả nước, vì vậy dân số ở các địa phương đổ vào thành phố
Hà Nội là khá lớn. Hiện nay Hà Nội có dân số là 3289,3 nghìn người. Mật độ dân số
của Hà Nội cao nhất của cả nước 3568 người/km 2. Tốc độ tăng dân số tự nhiên bình
quân năm khoảng 1,37%/năm, tăng cơ học là 1,63%/năm với tốc độ gia tăng như
hiện nay tại Hà Nội mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung
bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

14

Dân cư trên địa bàn Hà Nội có trình độ học vấn cao hơn so với các địa phương

khác. Số người chưa biết chữ trong đô tuổi lao động ít nhất cả nước với tỷ lệ 0,18%.
Tỷ lệ phổ cập PTTH và cấp tương đương chiếm 94%. Tỷ lệ lao động qua đào tạo
chiếm 65% trong tổng số lao động toàn thành phố Hà Nội,tuy nhiên tỷ lệ thất
nghiệp đô thị lại khá cao chiếm xấp xỉ 5,5%, không những thế theo số liệu của Sở
Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố Hà Nội cho biết, hiện nay bình quân nhà ở theo
đầu người ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 7m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội
thành ở dưới 4m2/người; về chất lượng nhà ở, có tới 60% xuống cấp cần cải tạo
nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi. Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau, Hà
Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, và cần ít nhất tới 7 triệu m 2 nhà ở, tương đương
120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn. Theo
điều tra của tổ chức Tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật Bản (JICA), nhu cầu nhà ở cho
thuê và mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng
18.000 căn hộ, trong đó, nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải
thiện điều kiện chỗ ở chiếm 30%.
2.1.3. Đánh giá chung
Thuận lợi: Hà Nội là trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị của cả nước, có nền
kinh tế phát triển vì vậy nguồn vốn hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ cao
hơn các nơi khác. Bên cạnh đó, dân số Hà Nội tăng mỗi năm chủ yếu là tăng do
lượng ngưòi di cư từ nơi khác để làm ăn vì vậy nếu nhà nước có những chính sách
hỗ trợ tạo việc làm ở các địa phương thì khi đó tỷ lệ di dân lên thành phố sẽ giảm.
Khó khăn: Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất, chỉ riêng
năm 2006 - 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ
các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn,
thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dù được
hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ…
Bên cạnh đó với mức thu nhập của người dân như vậy liệu sau bao nhiêu năm người
dân có thể mua nổi một căn nhà?
2.2. Thực trạng
2.2.1. Thực trạng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp
2.2.1.1. Cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp

Theo số liệu của cục thống kê Hà Nội, hiện nay số gia đình có thu nhập thấp
có khó khăn về nhà ở đang công tác và làm việc tại 3500 cơ quan, tổ chức trên địa
bàn thành phố Hà Nội là 180000 hộ. Điều này cho thấy, cùng với nhu cầu của nhiều

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

15

người dân, vấn đề nhà ở đối với người thu nhập thấp đang là một yêu cầu hết sức
cấp bách.
Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng
vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở
không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vực đô thị
có diện tích nhà ở dưới 36 m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19%
sống trong những căn hộ tạm bợ. Theo đánh giá chung, có khoảng 15-20% hộ gia
đình tại các khu vực đô thị và trên 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp
tập trung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở. Cũng theo Cục Quản lý nhà, hiện có trên
1,4 triệu cán bộ, công chức hưởng lương ngân sách nhà nước; trên 5 triệu công
nhân, viên chức thuộc các thành phần kinh tế khác, trong đó có khoảng 800.000
công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức chưa có
nhà ở phải ở ghép; 4 % phải thuê nhà tạm của tư nhân để ở, 19% được thuê nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua
nhà thuộc sở hữu nhà nước; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng. Tổng hợp kết quả

điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhu
cầu được cải thiện chỗ ở. Hiện nay, các KCN, KCX mới có khoảng 20% tổng số
công nhân lao động có chỗ ở ổn định.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

16

Trong khi nhu cầu bức xúc như vậy thì khả năng tích luỹ để mua được nhà ở
của những đối tượng này hầu như không có. Đối với cán bộ công chức nhà nước,
khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng trên 11%. Tỷ lệ này rất thấp so
với chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay. Tình trạng của công nhân lao động tại các
KCN, KCX còn tệ hơn nữa. Họ phải chi từ 12-15% trong số thu nhập ít ỏi hàng
tháng để chi trả tiền nhà thì cơ hội tích luỹ để mua nhà càng vô vọng. Nếu không có
chính sách nhà ở phù hợp của Nhà nước, tình trạng này không thể được giải quyết
mà còn trầm trọng hơn. Theo số liệu báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn
2006-2010 riêng Hà Nội cần xây dựng trên 110.000 căn hộ cho các đối tượng thu
nhập thấp .
Theo ước tính của nhiều nguồn khác nhau, Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm
trọng, và cần ít nhất tới 7triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000 căn hộ cho các đối
tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở. Theo điều tra của tổ chức Hợp tác Quốc tế Nhật
Bản (JICA), nhu cầu về nhà ở cho thuê và mua của các đối tượng là cán bộ, công
chức, công nhân, người lao động… vào khoảng 18000 căn hộ. Trong đó, nhà ở cho
người có thu nhập thấp , có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiện nhà ỏ chiếm
30%. Cùng với sự gia tăng dân số và tách hộ lấy vợ, lấy chồng, cũng như do nhu

cầu giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế,
cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà ở hiện có, nhu cầu nhà ở của người dân thủ đô
trở nên gay gắt hơn.
Khảo sát tại các khu tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội, tai thấy tình trạng hai ba
thế hệ sống chung trong một căn hộ chật hẹp. Cuộc sống của các thành viên trong
căn hộ vô cùng chật chội, bất tiện. Những thành viên trong căn hộ đều rất muốn
tách hộ ra ở riêng nhưng với mức thu nhập khoảng 3 triệu đồng một tháng thì đành
“Lực bất tòng tâm”. Một số người đã mua nhà bằng hình thức vay trả góp của ngân
hàng, nhưng lãi suất cao quá. Mua một căn hộ giá 600 triệu đồng, trừ khoản tự có
mỗi tháng phải trả ngân hàng năm triệu đồng trong đó hơn 3 triệu tiền lãi và kéo dài
15 năm. Những gia đình có thu nhập dưới 10 triệu đồng một tháng khó có thể mua
nhà theo hình thức này.
Hiện nay có hàng nghìn hộ dân đang ở trong những căn nhà không đủ điều
kiện sống tối thiểu, tỷ lệ hộ gia đình trẻ chưa có nhà phải ở ghép hộ, ở tạm chiếm tỷ
lệ lớn. Hầu hết các khu công nghiệp đều thiếu nhà cho công nhân vì lượng lao động
tăng, nhưng trong quy hoạch phát triển của khu công nghiệp chưa tính đến yêu cầu
về chỗ ở cho công nhân. Trong khi đó, theo số liệu điều tra sơ bộ nhà ở của cán bộ,

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

17

công chức, viên chức hiện vẫn còn hàng ngàn hộ phải sống trong điều kiện chỗ ở
không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên địa bàn có khoảng 30% số CBCNV nhà
nước được phân phối nhà ở, trong đó tỉ lệ hộ các gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở

ghép hộ, ở tạm) chiếm tỉ lệ lớn, có 4% thuê nhà ở tạm, nhà cấp 4 của tư nhân để ở,
có trên 30% số hộ gia đình có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Hầu hết tại các khu
công nghiệp đều thiếu nhà ở cho công nhân vì số lượng lao động tăng nhanh nhưng
trong qui hoạch phát triển các khu công nghiệp chưa tính tới yêu cầu về chỗ ở cho
công nhân. Trước mắt, các dự án của thành phố sẽ dành cho công nhân viên chức
hưởng lương từ ngân sách nhà nước, đối tượng chính sách đang khó khăn về chỗ ở
(diện tích bình quân dưới 5 m2/người). Dự kiến giá bán dưới 3 triệu đồng/m2,
người mua trả 50% giá trị xây lắp trong lần đầu, còn lại trả góp trong 10-15 năm.
Tuy nhiên, UBND thành phố cần nghiên cứu là mức ưu đãi về giá thành căn hộ và
cách chi trả để tránh tiêu cực, cũng như phải xác định suất đầu tư của các công ty
xây dựng để làm cơ sở cho giá bán. Không những thế chính sách này mới chỉ dành
cho những người được hưởng lương từ ngân sách nhà nước còn những người không
được hưởng lương từ ngân sách nhà nước vẫn chưa được quan tâm
2.2.1.2. Cung về nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo Tổng cục Thống kê, tới năm 2005, cả nước mới chỉ có khoảng 22,4%
nhà ở kiên cố (trong đó có 50% ở thành thị và 20% ở nông thôn). Theo Quyết định
số 76/2004/QĐ-TTg, từ nay tới năm 2020, nước ta cần khoảng 1.300 triệu m2
(tương đương khoảng 16 triệu căn nhà). Thế nhưng, nguồn cung trung bình mỗi
năm có khoảng 1,2-1,3 triệu m2 xây dựng.
Trên thực tế, nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp càng hạn hẹp hơn, vì
phát triển loại hàng hoá đặc thù này gặp khó khăn riêng mà cơ chế chính sách hiện
hành chưa tháo gỡ, hỗ trợ kịp thời. Giá giao dịch nhà đất tiềm ẩn bất ổn định và ở
mức cao bất hợp lý (trong so sánh bất tương quan với thu nhập và so sánh giữa các
tỉnh thành cũng như mức giá thế giới). Trung bình mỗi hộ gia đình chi 22,1 lần thu
nhập năm cho nhà riêng và chi 13,6 lần thu nhập trung bình năm cho căn hộ chung
cư. Nhà ở xã hội và cho thuê giá thấp cũng đang là vấn đề lớn. Đơn cử, mặt bằng
giá nhà đất Hà Nội cao xấp xỉ Tokyo và Moscow, gấp 2 lần thành phố Hồ Chí Minh,
nhưng khả năng sinh lời và mức hưởng dụng của nó lại thấp hơn nhiều. Trưởng
phòng Quản lý nhà ở, Sở Xây dựng Hà Nội Vũ Ngọc Ðạm cho biết: Thời gian qua,
Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước đã xây dựng và thực

hiện Chương trình nhà ở để giải quyết chỗ ở cho các đối tượng dân cư. Có

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

18

2.133/2.610 cán bộ lão thành cách mạng, thương binh đã được thành phố hỗ trợ cải
thiện nhà ở. Dự án 5,2 ha tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy đang được triển khai,
xây dựng biệt thự cho các lão thành cách mạng và 200 căn hộ để phân cho các
thương binh. Thành phố cũng đã xây dựng thí điểm 90 căn hộ chung cư sáu tầng tại
Nghĩa Ðô - Dịch Vọng cho các hộ nghèo tại chín quận nội thành thuê mua trả góp
trong thời hạn 20 năm.
Bên cạnh đó, thành phố đã ban hành quy định, như yêu cầu các dự án phát
triển nhà ở phải dành 50% quỹ nhà ở chung cư bán cho cán bộ, công nhân viên trên
địa bàn với hơn 3.000 trường hợp. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần nhỏ, dừng ở mức
thí điểm so với nhu cầu nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp, công chức, viên
chức, công nhân đang làm việc trong các khu công nghiệp. Mặc dù Ðề án nhà ở xã
hội mới đang xây dựng, chờ phê duyệt, nhưng đã có những cơ sở để khẳng định sự
thành công khi được triển khai. Ðó là mô hình xây dựng nhà ở cho công nhân thuê
tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long (xã Kim Chung, huyện Ðông Anh).
Ðây là dự án thí điểm đầu tiên trên toàn quốc xây nhà ở cho công nhân làm
việc tại khu công nghiệp, kinh phí hơn 400 tỷ đồng huy động từ Quỹ Ðầu tư và Phát
triển thành phố, xây dựng 22 khu nhà cho hơn 9.000 công nhân, triển khai từ năm
2006, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2008. UBND TP Hà Nội đã áp dụng nhiều
chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng dự án như miễn tiền sử dụng đất, miễn,

giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn ưu đãi với lãi suất 0%, hỗ trợ đầu
tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, công trình xã hội.
Dự báo, từ nay đến 2010, Hà Nội cần khoảng 7 triệu m2 nhà ở (tương đương
120.000 căn hộ) cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở trên địa bàn thành phố, nhu
cầu nhà ở của các đối tượng là cán bộ, công chức… khoảng 18.000 căn hộ, trong đó
nhu cầu về nhà ở cho thuê, thuê mua chiếm khoảng 20-30% (tương đương với
khoảng 3.600-5.400 căn hộ). Đối với công nhân trong các khu công nghiệp, nhu cầu
thuê nhà cần khoảng 250.000 m2, tương đương với 6.000 căn hộ
Như vậy, bằng các cơ chế, chính sách đa dạng, linh hoạt và phù hợp với điều
kiện thực tế của địa phương, Hà Nội đã từng bước tạo lập được quĩ nhà ở để giải
quyết cho các nhu cầu bức xúc về nhà ở. ... Trong thời gian tới thành phố sẽ bán nhà
cho các đối tượng chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; có nhà thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích
bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người; có nhà thuộc sở hữu của mình
nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát; có mức thu nhập bình quân hằng tháng

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

19

của hộ gia đình không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hằng
tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60m2 sàn và không thấp hơn 4 lần số tiền
thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu 30m2 sàn. Trường hợp thuê mua
phải trả trước 20% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, kết quả mới dừng ở mức độ các mô
hình thí điểm, Hà Nội vẫn còn thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là đối với người

nghèo, người thu nhập thấp , công chức, viên chức.
Bên cạnh đó, Thành phố cũng đã xây dựng các mô hình thí điểm nhà ở xã hội
trên địa bàn Hà Nội nhằm xây dựng cơ chế thu hút các nguồn vốn đầu tư xây dựng
quĩ nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở và
không có đủ điều kiện kinh tế để mua nhà và nhà nước cũng đã đưa vấn đề nhà ở xã
hội (NƠXH) vào Luật Nhà ở, tuy nhiên cho đến nay mới chỉ dừng ở mức thí điểm
vì còn nhiều vướng mắc về cơ chế thực hiện. Việc Bộ Xây dựng đề xuất Chương
trình Đầu tư xây dựng NƠXH giai đoạn 2009-2015 có thể coi là tín hiệu xanh cho
công chức, người lao động có thu nhập thấp nơi đô thị. Nó đáp ứng nhu cầu nhà ở
cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, giai đoạn 20092015 cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ tương đương 9.580.000m2 sàn
(mỗi năm khoảng 26.000 căn, tương đương 1.365.000m2 sàn) với tổng số vốn đầu
tư khoảng 49.000 tỉ đồng (tính theo mặt bằng giá quý III/2008). Trong đó, nguồn
vốn nhà nước sẽ là chủ đạo khoảng 25.600 tỉ đồng được phân bổ theo tỉ lệ ngân
sách trung ương hỗ trợ khoảng 11.000 tỉ đồng, ngân sách địa phương khoảng 14.600
tỉ đồng. Ngoài ra các thành phần kinh tế sẽ tham gia đầu tư với nguồn vốn khoảng
23.400 tỉ đồng. Từ những con số trên có thể thấy NƠXH vẫn do nhà nước giữ vai
trò đầu tư chủ đạo chiếm hơn 50%, trong đó vốn ngân sách của các địa phương
chiếm phần lớn hơn. Thời hạn cho thuê NƠXH có thể dao động từ 5 năm đến 15
năm. Giá cho thuê, thuê mua NƠXH do UBND cấp tỉnh quy định hợp với khung giá
quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Quỹ đất dành cho NƠXH do UBND tỉnh
chịu trách nhiệm quy hoạch, bố trí.
Như vậy, chúng ta không thể không ghi nhận những nỗ lực về nhà ở cho người
TNT của nhà nước và các doanh nghiệp trong thời gian qua. Hiện nay đối với người
TNT thì việc có thể mua được ngôi nhà thì đó chỉ là chuyện trong mơ.
Nguyên nhân của tình hình nay do rất nhiều các yếu tố tác động đến như:
Chính sách về đất đai: Một số quy định của luật đất đai năm 2003 và các văn
bản hướng dẫn liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư do chưa có hướng dẫn cụ thể,

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

20

kịp thời làm cho nhiều địa phưong lúng túng khi triển khai hoặc triển khai nhưng
kém hiệu quả. Công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy
hoạch xây dựng triển khai chậm, chồng chéo, không rõ ràng. Việc thực hiện nghị
định 181 hướng dẫn luật đất đai năm 2003 đã gây ra nhiều tác động ngược chiều,
thuận lợi cho các doanh nghiệp đã có điều kiện về vốn và đất, gây khó khăn cho các
doanh nghiệp ít vốn và chưa tiếp cận được với đất.
Chính sách đầu tư: Do các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản chỉ tập trung
vào việc xây dựng các bất động sản cao cấp mang lại giá trị cao, nhưng lại quên đi
bất động sản giá trị thấp (do cầu có khả năng thanh toán không cao). Trong khi đó,
để xây dựng những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đòi hỏi bao cấp của nhà
nước lớn ( nguồn ngân sách nhà nước chiếm tới 50%), vì vậy chủ yếu cán bộ, công
nhân, viên chức được hưởng từ chương trình này
Mặt khác cần có những cơ chế ưu đãi hợp lý bên cạnh việc đầu tư một phần
tiền vốn như tạo quỹ đất, giảm thuế hỗ trợ lãi suất vốn vay... để NƠXH trở thành
một thị trường đem lại lợi nhuận cho các nhà đầu tư mới có thể thu hút được nguồn
lực xã hội tham gia vào lĩnh vực này. Việt Nam đã có cả một bài học trước mắt về
nhà thuộc sở hữu nhà nước thời bao cấp cho thuê rẻ như cho, không tái tạo được
nguồn đầu tư, không quản lý và duy trì được các khu nhà sở hữu nhà nước...
Do tình trạng thiếu minh bạch trong cơ chế phê duyệt đầu tư, phân phối nhà ở,
các quy định không chi tiết, cụ thể, công khai nên xảy ra tình trạng xin cho…
2.2.1.3. Giá nhà ở cho người có thu nhập thấp
Theo tính toàn của Sở Xây dựng Hà Nội, thì công nhân viên chức có mức thu

nhập trung bình khoảng 4-6 triệu đồng/tháng khó có khả năng để mua nhà ở theo
giá thị trường. Do đó, mong muốn mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp là điều
hết sức xa vời… Với mức giá trên thị trường thì nhà ở đối với người thu nhập thấp
là một niềm mơ ước. Theo khảo sát, thì trên thị trường hiện nay thì chỉ có khoảng
3% số hộ gia đình có thu nhập thấp là có đủ khả năng mua nhà trả góp. Theo Bộ xây
dựng, các quỹ nhà đầu tư trong thời gian qua chủ yếu tập trung giải quyết nhà ở cho
người có thu nhập cao. Với giá nhà chung cư ở Hà Nội hiện nay trên 10 triệu
đồng/m2, người thu nhập thấp hầu như không có cơ hội cải thiện chỗ ở nếu không
có sự hỗ trợ của nhà nhà nước và cộng đồng.
Cũng theo tính toán của Bộ Xây dựng thì chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Việt
Nam ở vào khoảng 15,6-16,6. Trong khi chỉ số này ở Châu Âu, Trung Đông và Bắc
Mỹ là 6,59; Châu Phi là 2,21; Nam á là 6,25; Đông á là 4,15; Mỹ La tinh và Caribê

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

21

là 2,38. Như vậy, chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Việt Nam cao hơn rất nhiều so với
các nước trong khu vực cũng như các nước khác trên thế giới.
Hiện nay, sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt đối với bộ phận người
TNT. Đông về số lượng, bức xúc về nhà song họ lại không có khả năng thanh toán.
Mặc dù tổng diện tích nhà trên thực tế đã tăng lên rất nhiều nhưng nhà vẫn thiếu.
Nguyên nhân của tình trạng này do giá cả nhà đất biến động mạnh, tăng quá cao với
thu nhập của đại bộ phận dân cư. Tại Hà Nội, hiện giá thành 1m2 sàn xây dựng
khoảng 2 triệu đồng, gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí

thuê đất, sử dụng đất, đẩy mức giá nhà thông thường lên 120-200 triệu đồng/căn hộ
diện tích 60-80 m2; mức căn hộ trả góp khoảng từ 100 đến 140 triệu đồng/căn hộ
40-60 m2. Với mức giá này, khoảng 50% số dân cư không có khả năng cải thiện nhà
ở dưới bất kỳ hình thức nào, nếu không có sự trợ giúp từ phía chính quyền”. Tuy
thành phố đã có chủ trương xây nhà cho người có thu nhập thấp , tuy nhiên nhiều
năm nay chủ trương này vẫn chưa được hiện thực hóa cho dù dự án nào xin đất xây
khu đô thị mới cũng nói rằng dành một phần để bán cho người có thu nhập thấp .
Vào thời điểm hiện tại giá nhà ở các khu đô thị mới như Linh Đàm, Trung Hòa...
thấp nhất cũng 7 triệu đồng một mét vuông, một căn hộ 50 mét vuông cũng ngót
nghét gần 400 triệu đồng. Đắt là vậy nhưng mua được cũng không phải dễ nếu
không thân, không quen, không có cửa thì chỉ còn cách “qua trung gian”. Mà qua
trung gian thì không còn ở mức giá như ban đầu. Đi qua các khu đô thị mới rất
nhiều căn hộ tuy có chủ nhưng họ không sử dụng, theo nhiều người đó là những
người ngoại tỉnh mua song đóng cửa để đấy. Bao giờ người có thu nhập thấp , người
nghèo mua được nhà là câu hỏi đã được xã hội đặt ra nhiều lần nhưng dường như nó
chẳng làm ai động lòng thì phải. Lại đành đặt tiếp câu hỏi bao giờ...
Trong thời điểm này, giá đất nền và căn hộ ở một số đô thị lớn đã giảm tới
60% so với cuối năm 2007 và vài tháng đầu năm 2008. Tuy nhiên, nhìn chung, giá
nhà đất ở Việt Nam vẫn ở mức quá cao so với thu nhập của người dân. Có được nhà
riêng vẫn là mơ ước vượt quá tầm với của đa số người dân đô thị.
Theo Công ty Tư vấn, quản lý bất động sản CBRE, hiện có tới 80% người Việt
Nam có nhu cầu nhưng không mua được nhà ở. Đặc biệt, từ khi hệ thống ngân hàng
siết chặt cho vay bất động sản thì việc mua nhà của những gia đình có thu nhập thấp
càng trở nên khó khăn hơn. Theo một cuộc khảo sát mới đây trên VnEconomy, ước
tính khoảng 27% người có nhu cầu nhà ở chỉ đủ tiền mua một căn hộ dưới 300 triệu
đồng.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48

Chuyên Đề Tốt Nghiệp

22

Ở Hà Nội, giá một căn hộ ở khu đô thị mới với diện tích 60-70m2 ít nhất cũng
có giá khoảng 1,2 tỷ đồng, tại khu chung cư cũ giá khoảng 700 triệu đồng trở lên
khi đó nếu một hộ gia đình mỗi tháng dành dụm được khoảng 5 triệu đồng để mua
nhà thì phải sau hơn 16 năm, họ mới có thể mua một căn nhà trị giá 1 tỷ đồng để ở.
Đấy là tính với mức giá hiện thời, chứ trong tương lai thì chưa thể nói trước được.
Có thể thấy rằng, các căn hộ chung cư hiện nay phổ biến ở mức từ 15- 17 triệu
đồng/m2 và thị trường căn hộ chung cư đang được nhiều khách hàng quan tâm, tỷ lệ
giao dịch thành công đến thời điểm này khá hơn (nhất là những khu vực có cơ sở hạ
tầng phát triển như Hà Đông, Mỹ Đình...), nhưng chỉ phù hợp với những người có
thu nhập khá và có nhu cầu thực sự về nhà ở. Giá các căn hộ chung cư cao như vậy
một phần là do giá nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công, nộp thuế các dự án…
cũng tăng sát giá thị trường không những thế do nguồn cung hạn chế, giá nhà đất,
chung cư quá cao và chỉ phù hợp với những người có thu nhập khá trở lên, trong khi
đại đa số người dân có thu nhập còn thấp... Một số dự án có bán căn hộ khoảng 600
- 700 triệu đồng, tuy nhiên muốn mua, khách hàng phải đóng đủ 100%. Nếu khoản
tín dụng từ ngân hàng vẫn “thắt chặt” đối với cho vay mua nhà, cùng với lãi suất
cho vay cao như hiện nay, cơ hội mua nhà của nhiều người dân lại trở nên khó khăn
hơn. Nguyên dân cơ bản dẫn đến thực trạng này là do thị trường đang vẫn thiếu
nguồn cung. Mặc dù hàng năm, số lượng nhà ở được xây dựng mới tại các đô thị là
rất lớn nhưng đến nay cung cầu về nhà, đất vẫn luôn ở tình trạng mất cân đối cả về
số lượng lẫn chủng loại.
Đặc biệt, chung cư Việt Hưng (Gia Lâm) được rao bán với giá 7-9 triệu
đồng/m² cho mỗi căn hộ 65-105 m². So với năm 2007, giá đất nền dự án, những khu
chung cư đang hoàn thiện được rao bán gần sát giá gốc và giảm tới 20%, thậm chí

có nơi giảm 30%. Hiện nay, người mua được tiếp cận trực tiếp với chủ đầu tư chứ
không phải thông qua môi giới hay nhiều lần trung gian như trước. Theo các chuyên
gia bất động sản, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, sẽ có chiều hướng
“ấm dần” lên, nhất là trong bối cảnh Nhà nước đã kiềm chế được lạm phát, chứng
khoáng đang dần hồi phục, lãi suất cho vay thị trường tiền tệ đang được điều chỉnh
giảm dần. Những ai có nhu cầu nhà ở thực sự thì nên quan tâm, chọn mua nhà, căn
hộ, nền đất phù hợp với khả năng tài chính của mình. Đối với những dự án triển
khai dở dang thì khách hàng nên có sự cân nhắc kỹ lưỡng, chọn những chủ dự án có
uy tín, đủ tiềm lực tài chính để hoàn thành dự án theo đúng tiến độ. Nhiều chuyên
gia bất động sản cho rằng, trong khoảng thời gian hiện nay đang là cơ hội tốt nhất

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

23

để mua nhà. Tuy nhiên, trên thực tế, giá nhà đất hiện còn quá cao so với thu nhập
của đại đa số người dân và giá trị thật của bất động sản vẫn chưa thực sự xuống
hẳn, nhiều khu vực rao bán còn ở mức cao vì vậy hiện còn khá nhiều người Việt
Nam có nhu cầu về nhà nhưng chưa mua được, phải đi thuê.
2.2.2. Thực trạng đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội
2.2.2.1. Thực trạng về đầu tư xây dựng
Trước nhu cầu bức thiết hiện nay, Hà Nội cần phải thực hiện thí điểm rút kinh
nghiệm trước khi triển khai xây dựng đại trà nhà ở xã hội. Trước mắt thành phố cần
tập trung xây dựng thí điểm ba loại hình nhà ở xã hội, gồm: nhà ở cho thuê, nhà ở
cho các hộ gia đình thuê mua, nhà ở xã hội cho công nhân lao động tại khu công

nghiệp thuê. Tổng kinh phí đầu tư xây dựng các dự án thí điểm này ước khoảng 503
tỉ đồng, qui mô khoảng 900 căn hộ cho hộ gia đình thuê và thuê mua; 864 căn hộ
cho công nhân thuê. Dự kiến sẽ khởi công vào quí 1-2009, hoàn thành vào quí 32009. Vị trí khu đất xây dựng thí điểm quĩ nhà ở xã hội có thể được lựa chọn tại quĩ
đất 20% khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên). Cụ thể, tại lô 19A (diện tích
24.518m2), thuộc ô đất CT19 sẽ xây dựng khoảng 500 căn hộ theo hình thức cho
thuê, đầu tư xây dựng bằng vốn vay từ quĩ đầu tư và phát triển thành phố và thu hồi
trong thời gian 30 năm. Còn đối với 400 căn hộ xây dựng theo hình thức thuê mua
được đầu tư xây dựng tại hai vị trí: lô 21A (thuộc ô đất CT21 khu đô thị mới Việt
Hưng) và lô đất B3 khu đô thị mới Nghĩa Đô - Dịch Vọng (quận Cầu Giấy), do
Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư. Theo thiết kế, nhà ở xã
hội sẽ xây cao sáu tầng, không thang máy, sử dụng các thiết bị nội thất và gạch ốp
lát trong nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng. Diện tích sàn căn hộ từ 35-60m2
dành cho các gia đình trẻ, gia đình có hai con, gia đình có hai con đã trưởng thành.
Giá thuê dự kiến cho căn hộ thuộc quĩ nhà ở cho thuê với diện tích 35m2 là 607.000
đồng/tháng, 40-45m2 là 693.000-780.000 đồng/tháng, 60m2 khoảng 1 triệu
đồng/tháng. Đối với dự án nhà ở thuê mua, người dân nộp trước 20% giá trị căn hộ
thì giá cho thuê căn hộ 35m2 là 643.700 đồng/tháng, 40-45m2 là 735.000828.000đồng/tháng, 60m2 là 1,1 triệu đồng/tháng.
Đối với mô hình xây dựng thí điểm nhà ở cho công nhân thuê tại Khu công
nghiệp Bắc Thăng Long, thành phố dự kiến tổ chức thực hiện theo hình thức vay từ
quĩ đầu tư và phát triển thành phố để xây dựng làng cho công nhân thuê. Các khu
nhà ở được thiết kế năm tầng, diện tích mỗi phòng ở 20-25m2, qui mô 6-8 người
(có khu vệ sinh chung cho mỗi tầng); diện tích 40m2, qui mô 10-12 người (có khu

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

24

vệ sinh riêng tại mỗi phòng). Giá cho thuê căn hộ 25m2 là 97.500 đồng/tháng, căn
hộ 40m2 là 93.600 đồng/tháng.
Nhằm giải quyết chỗ ở cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu
vực đô thị, tại tờ trình Chính phủ, Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân đề xuất, trong giai
đoạn của 2009-2015, cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ tương đương
9.580.000m2 sàn (mỗi năm khoảng 26.000 căn, tương đương 1.365.000m2 sàn).
Tổng số vốn đầu tư của toàn bộ chương trình khoảng 49.000 tỷ đồng (tính theo mặt
bằng giá tại thời điểm quý 3-2008). Trong đó, nguồn vốn Nhà nước (khoảng 25.600
tỷ đồng) dành để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho
thuê, trong đó ngân sách Trung ương hỗ trợ khoảng 11.000 tỷ đồng; ngân sách địa
phương khoảng 14.600 tỷ đồng và vốn huy động của các thành phần kinh tế
(khoảng 23.400 tỷ đồng) để đầu tư xây dựng quỹ Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng
Chính phủ xem xét, phê duyệt Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội giai đoạn
2009-2015 để các Bộ, ngành có liên quan và ủy ban nhân dân các địa phương có cơ
sở bố trí vốn cũng như triển khai kế hoạch thực hiện đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã
hội ngay từ đầu năm 2009
Thực tế cho thấy, các dự án hiện triển khai còn chậm và ngay cả khi dự án
được thực hiện thì lượng nhà cung ứng so với nhu cầu hiện tại là rất nhỏ bé. Các dự
án còn nhiều bất cập như: dự án Làng sinh viên Hacinco, ngoài ưu điểm là tạo ra
một quần cư hiện đại cho sinh viên thuê nhưng khi đưa vào sử dụng còn nhiều bất
cập như: đa phần sinh viên thuê thuộc gia đình khá giả, có nhiều các công ty, cửa
hàng, doanh nghiệp cũng thuê văn phòng tại đây.
Theo Viện nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng thì nhu cầu thuê nhà cho
người thu nhập thấp tăng cao, đặc biệt là làn sóng nhập cư về sinh sống, học tập và
làm việc tại Hà Nội. Tuy nhiên, các chủ đầu tư chỉ mới tập trung xây dựng chung cư
để bán, còn thị trường căn hộ cho thuê bình dân hầu như bị bỏ ngỏ. Nguyên nhân
của việc trên đó là chủ đầu tư phải chịu áp lực vay vốn từ ngân hàng. Đa phần là
vay ngắn hạn từ 2-3 năm, hay trung hạn 5 năm đầu tư cho các công trình. Trong khi

đó, nếu xây nhà cho thuê, doanh nghiệp phải mất ít nhất 10 năm mới tính đến
chuyện hoàn vốn, chứ chưa nói đến lãi. Điều này, khiến cho lời giải cho bài toán
khó này ngày càng nan giải. Vào khoảng đầu năm 2008, với việc hoàn thành dự án
thí điểm thì sẽ có 1.000 căn hộ cho thuê, đặc biệt sẽ ưu tiên các viên chức, sỹ quan,
công nhân.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

25

Cho đến nay, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa có những chuyển
biến tích cực. Nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở
đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, muốn tham gia đầu tư thì phải vay với lãi suất cao,
nhưng lợi nhuận thu được khi cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội lại rất thấp, thời gian
thu hồi vốn dài, nên hầu hết các doanh nghiệp đều không mặn mà. không những thế,
Chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp thất bại vì thiếu
công bằng như: Khu chung cư Xuân La dành cho người có thu nhập thấp đã xây
xong nhưng không biết phân phối cho ai. Có người cực nghèo được hỗ trợ mua nhà
chung cư nhưng chưa thấy đến ở đã sang tên. Khoảng 80% căn hộ có người mua
nhưng không đến ở... nguyên nhân là “do cách làm mang nặng tính chất hành chính,
quan liêu. Ví dụ vốn ngân sách (chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp) có
tình trạng sử dụng kém hiệu quả, không đảm bảo đúng đối tượng được thụ hưởng”.
Đã vậy, do điều kiện ngân sách của các địa phương hạn hẹp, trong khi nhu cầu chi
tiêu để đầu tư cho các mục đích an sinh xã hội khác như cải thiện hệ thống giao
thông; cấp, thoát nước; đầu tư cho giáo dục, y tế rất lớn nên không đủ khả năng bố

trí nguồn vốn dành cho nhà ở xã hội. Không chỉ doanh nghiệp chưa mặn mà ngay cả
chính quyền các địa phương cũng chưa thực sự quan tâm đến vấn đề triển khai thực
hiện quy hoạch cũng như tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Ở nhiều địa
phương, việc chậm ban hành cơ chế khuyến khích, ưu đãi cũng là những nguyên
nhân dẫn tới tình trạng chính sách phát triển nhà ở xã hội chậm được triển khai.
2.2.2.2. Chính sách kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp
Theo thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thì định hướng kinh doanh chung của nhà
ở xã hội cho những đối tượng thu nhập thấp : “sẽ được thuê, thuê mua (trả góp dài
hạn) các căn hộ của Nhà nước”. Và để tăng tính pháp lý và đảm bảo khả thi thì sẽ có
một nghị quyết do Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua. Đối với những đối tượng
thuê mua thì mức lãi phải trả sẽ rất thấp và số tiền phải trả hàng tháng sẽ không
vượt quá 10% thu nhập tính theo lương. Để được sở hữu nhà, người lao động có thể
trả dần trong thời gian 40 năm với lãi suất khoảng 3%/năm. Tuy nhiên, do trượt giá
và khấu hao tài sản, để tránh thiệt hại cho chủ đầu tư, cứ 5 năm lại điều chỉnh giá
thuê mua một lần.
Chương trình này sẽ có ba phần dành cho ba đối tượng người thu nhập thấp .
Trong đó, “phần chính” sẽ là dự án nhà ở xã hội tại các đô thị và khu công nghiệp.
Theo đó, Nhà nước sẽ bỏ tiền để xây nhà và cho công chức, lực lượng vũ trang,
công nhân và người có thu nhập thấp thuê giá rẻ hoặc mua trả góp dài hạn. Bộ Xây

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48