Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực trạng và giải pháp (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ THANH HUYỀN

ĐỀ TÀI:
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Dung

HÀ NỘI - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi.
Các kết quả nếu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này.
Tác giả luận văn

Lê Thị Thanh Huyền

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
BLDS: Bộ luật dân sự
TSTC: Tài sản thế chấp
TCQSDĐ: Thế chấp quyền sử dụng đất
NHTM: Ngân hàng thương mại
GCN: Giấy chứng nhận
NSDĐ: Người sử dụng đất
CHXHCN: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
TCTD: Tổ chức tín dụng
NHNN: Ngân hàng nhà nước


MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................. 1
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ................................................................................ 9
1.1. Lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .................................. 9
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất........................ 9
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ..................... 10
1.2. Lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ................ 14
1.2.1. Khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ...... 14
1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất.............................................................................................................. 15
1.3. Lược sử hình thành và phát triển của chế định hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất tại Việt Nam ............................................................................. 17
1.3.1. Giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 ................... 17
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm

2003 ........................................................................................................... 22
1.3.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 ..... 23
TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ................................................................... 24
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. ............................................................................. 26
2.1. Các quy định về chủ thể hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất........... 26
2.2. Các quy định về đối tượng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất .......... 30
2.3. Các quy định về hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ........... 34
2.4. Các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất ................................................................................ 36
2.5. Các quy định về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ....... 44
2.6. Các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 46


2.7. Thực trạng áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay ................................................................ 50
TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ................................................................... 58
Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM ...... 61
3.1. Những yêu cầu trong việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 61
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất ......................................................................................................... 66
3.3. Giải pháp tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 73
TIỂU KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ................................................................... 80
KẾT LUẬN .................................................................................................... 82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất là một trong các thành phần cơ bản tạo thành sự sống. Đối với mọi
quốc gia, đất đai luôn là tài sản đặc biệt. Đó là bộ phận cấu thành lãnh thổ
quốc gia, là môi trường sống của con người và các dạng động thực vật khác.
Giai tầng nào làm chủ đất đai thì giai tầng đó làm chủ xã hội, thống trị Nhà
nước. Đối với Việt Nam, một nước nông nghiệp với hơn 80% dân số làm
nghề nông thì vai trò của Đất đối với đời sống xã hội con người càng có ý
nghĩa đặc biệt quan trọng. Bao đời nay, con người Việt Nam nương tựa vào
đất, khai thác các giá trị của đất để tồn tại và phát triển. Trong tiềm thức của
người Việt Nam, đất đai là tài sản có giá trị nhất mà họ luôn hướng tới. Đất
nuôi dưỡng họ, che chở cho họ và tạo của ăn của để cho họ. Do vậy con người
luôn luôn tìm kiếm và tạo ra những phương thức để đạt được lợi ích cao hơn
trong quá trình sử dụng đất.
Từ xa xưa, con người đã biết thế chấp quyền sử dụng đất để đổi lấy một
giá trị vật chất nào đó phục vụ cho nhu cầu của họ. Đây là một trong những
biện pháp tác động nhằm nâng cao giá trị của đất đai và là một kênh huy động
vốn hoàn hảo cho sự phát triển của mỗi cá nhân cũng như đối với cả nền kinh
tế. Đến xã hội hiện đại, việc huy động các khoản tín dụng lớn để đầu tư hay
trang trải các nhu cầu cuộc sống là đòi hỏi thường xuyên và tất yếu. Và để
đảm bảo cho các khoản tín dụng khổng lồ đó thì đất đai trở thành một tài sản
đảm bảo có giá trị và mang tính an toàn cao cho các giao dịch. Việc thể chế
hóa hoạt động này và đưa nó trở thành một biện pháp bảo đảm trong giao
dịch dân sự là hết sức cần thiết để tạo một hành lang pháp lý an toàn vừa cho
các cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch thuận tiện vừa đảm bảo tính quản lý
từ xa của Nhà nước, tránh những xáo trộn lớn cho thị trường và xã hội.


2

Ở Việt Nam, trước năm 1986 chỉ có hai thành phần kinh tế được công
nhận chính thức, đó là kinh tế nhà nước và kinh tế tập thể. Đến Đại hội Đảng
lần thứ VI (1986), khi bắt đầu bước vào xây dựng nền kinh tế nhiều thành
phần, Nhà nước chính thức xác nhận các thành phần kinh tế (bao gồm kinh tế
xã hội chủ nghĩa gồm khu vực quốc doanh và khu vực tập thể cùng với bộ
phận kinh tế gia đình gắn liền với thành phần đó và các thành phần kinh tế
khác gồm: kinh tế tiểu sản xuất hàng hoá, kinh tế tư bản tư nhân, kinh tế tư
bản nhà nước, kinh tế tự nhiên, tự cấp, tự túc trong một bộ phận đồng bào dân
tộc thiểu số ở Tây Nguyên và các vùng núi cao khác). Cũng những thành
phần kinh tế đó, Đại hội Đảng VII (1991) và VIII (1996) đã phân định thành 5
thành phần (bao gồm: kinh tế quốc doanh/kinh tế nhà nước, kinh tế tập
thể/HTX, kinh tế tư bản nhà nước, kinh tế cá thể, tiểu chủ và kinh tế tư bản tư
nhân). Đại hội Đảng IX (2001) đã bổ sung thành phần kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài. Văn kiện của Đại hội IX đã khẳng định rõ "Thực hiện nhất quán
chính sách phát triển nền kinh tế nhiều thành phần. Các thành phần kinh tế
kinh doanh theo pháp luật đều là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; trong đó kinh tế nhà nước giữ vai
trò chủ đạo cùng với kinh tế tập thể ngày càng trở thành nền tảng vững chắc
của nền kinh tế quốc dân".
Như vậy, kể từ năm 1986 tới nay Đảng, Nhà nước luôn nhất quán và xác
định con đường phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa
với đa thành phần kinh tế tham gia. Nhờ đó, nền kinh tế Việt Nam đã có
những chuyển biến đáng kể từ một nền kinh tế “đóng cửa” sang nền kinh tế
“mở cửa”; từ một nền kinh tế “trì trệ” sang nền kinh tế “năng động” hơn. Bên
cạnh đó, năm 1987 văn bản Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành với các
quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất còn nhiều hạn chế, còn
thiếu tính minh bạch và không đáp ứng được các yêu cầu đòi hỏi của các quy


3

luật đối với nền kinh tế thị trường. Theo đó, ở Luật Đất đai năm 1987 nghiêm
cấm mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng, phát canh thu tô… quan hệ đất đai
chỉ đóng khung theo chiều dọc giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Luật Đất
đai năm 1993 được ra đời thay thế Luật Đất đai năm 1987 với các quyền về
chuyển quyền sử dụng đất được xác lập cho các chủ thể sử dụng đất, trong đó
có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Chính điều này đã cởi bỏ rào cản pháp
lý, tạo cơ hội cho các chủ thể có thể huy động cho hoạt động sản xuất kinh
doanh thông qua thế chấp quyền sử dụng đất của mình, góp phần phát triển
kinh tế chung của cả nước và của mỗi chủ thể sử dụng đất. Mặc dù từ năm
1993 tới nay Luật Đất đai ngày được càng hoàn thiện qua các lần sửa đổi bổ
sung, tuy nhiên hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các hoạt động thế
chấp quyền sử dụng đất còn nhiều tồn tại hạn chế; các chủ thể tham gia quan
hệ thế chấp quyền sử dụng đất còn gặp nhiều những rủi ro từ giao dịch xác lập
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong thực tiễn. Xuất phát từ ý nghĩa
khoa học và yêu cầu thực tiễn cho quá trình hoàn thiện pháp luật, đảm bảo
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng
đất ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay, tôi đã chọn đề tài: “Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất - Thực trạng và giải pháp” làm đề tài nghiên cứu
luận văn Thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không phải là vấn đề mới, tuy
nhiên, để đạt được những kết quả giá trị tích cực từ việc thế chấp quyền sử
dụng đất vẫn đòi hỏi cần phải được nghiên cứu phát hiện và tháo gỡ những
khó khăn thường mắc trong quá trình thực hiện để đảm bảo được sự kỳ vọng
của xã hội. Liên quan đến việc tìm hiểu và đánh giá về “Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất” đã có nhiều tác giả nghiên cứu về vấn đề này, tiêu biểu là
các công trình sau đây:


4

- Bài viết của tác giả Bùi Thị Thanh Hằng về “Thế chấp quyền sử dụng đất
bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng”, luận văn thạc sỹ luật học, Hà Nội, 1997.
- Bài viết của tác giả Bùi Thị Hằng: “Thế chấp quyền sử dụng đất đảm
bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nhà nước ta trong giai đoạn
hiện nay”, tạp chí nhà nước và pháp luật số 4/1988.
- Bài viết của tác giả Nguyễn Quang Tuyến: “Một số suy nghĩ xung quanh
các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong Bộ luật dân sự và
các văn bản pháp luật hiện hành”, tạp chí luật học số 5/2001, tr.50-56.
- Bài viết của tác giả Ngô Thị Hỷ: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng
đất - Một số biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng”,
khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội, 2004.
- Bài viết của tác giả Vũ Minh Tuấn: “Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất ở”, luận văn Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2006; trường đại học Kinh
tế quốc dân.
- Bài viết của tác giả Nguyễn Thị Nga: “Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất - Một số vấn đề lý luận va thực tiễn”, tạp chí dân chủ và Pháp luật,
số 6/2008.
- Bài viết của tác giả: Nguyễn Trần Huyền Trang: “Thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai theo Luật kinh doanh bất động sản 2014”, Luận văn
Thạc sỹ Luật học, Hà Nội, 2016.
- Lê Thị Thúy Bình (2016), “thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt
Nam”, luận án Tiến sĩ, học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, thành phố
Hồ Chí Minh.
- Hoàng Thị Hồng Nhung (2012), “pháp luật về thế chấp QSDĐ trong
các TCTD của NHTM và thực tiễn áp dụng tại NH công thương Việt Nam”.
Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
- Hồ Thị Nga (2013), “ Xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các tổ chức
tín dụng- thực trạng và hướng hoàn thiện”.

5
Những nghiên cứu trên đã phân tích, đánh giá về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất từ nhiều góc độ khác nhau. Đó thực sự là những kết quả
khoa học quý giá để tác giả kế thừa, tiếp thu và tiếp tục hoàn thiện hệ thống lý
luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng
thời làm rõ những khó khăn, vướng mắc của hoạt động thế chấp quyền sử
dụng đất, trên cơ sở đó đề ra những giải pháp khắc phục.
3. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu đề tài
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn gồm những nội dung cơ bản sau đây:
- Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và pháp
luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Nội dung pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai
năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015… và các văn bản hướng dẫn thi hành về
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay ở Việt Nam.
Tuy nhiên, do đặc thù của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất gắn liền
với một loại tài sản đặc biệt là Đất đai nên luận văn đã đi sâu vào phân tích
thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Qua đó,
làm rõ những vướng mắc thường gặp và những hạn chế trong quá trình thực
thi pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhằm tìm ra các giải
pháp, góp phần hoàn thiện thể chế pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Phương pháp luận: Tác giả nghiên cứu luận văn dựa trên cơ sở phương
pháp luận của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, Chủ nghĩa duy vật lịch sử.

6
Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng những phương pháp nghiên
cứu như: hệ thống, phân tích, tổng hợp, thống kê và so sánh.
Đối với phương pháp hệ thống, tác giả sử dụng phương pháp này tại
Chương 1 nhằm hệ thống lại lịch sử hình thành và phát triển của chế định hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam;
Đối với phương pháp phân tích, tác giả sử dụng tại tất cả các chương
nhằm phân tích và làm rõ các vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất, phân tích thực trạng và các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Còn đối với phương pháp tổng hợp, tác giả sử dụng tại các chương nhằm
tổng hợp những nội dung đã phân tích trong luận văn;
Đối với phương pháp thống kê: tác giả sử dụng chủ yếu ở Chương 2
nhằm thống kê các quy định liên quan đến nội dung pháp luật về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất.
Đối với phương pháp so sánh, tác giả sử dụng chủ yếu tại Chương 1
nhằm so sánh một số nội dung liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất.
5. Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu: Là để tìm hiểu về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất trên phương diện lý luận và thực tiễn để có nhận thức sâu sắc về bản
chất của loại hợp đồng này, chủ thể hợp đồng, đối tượng và hình thức…. của
hợp đồng. Đồng thời đưa ra một bức tranh toàn cảnh đối với thực trạng áp
dụng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự. Trên cơ sở
đó chỉ ra các nguyên nhân của thực trạng và các kiến nghị nhằm góp phần
hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian tới.
Nhiệm vụ nghiên cứu: Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, luận văn
đã đề ra các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây:

7
- Tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất;
- Tìm hiểu, bình luận nội dung các quy định pháp luật về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất;
- Đề xuất các giải pháp góp phần đảm bảo thực thi có hiệu quả các quy
định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
6. Các câu hỏi nghiên cứu của luận văn
Để đạt được mục tiêu nghiên cứu toàn diện của đề tài, Luận văn phải trả
lời những câu hỏi sau:
(1) Thế chấp là gì? Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm gì?
(2) Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Pháp luật về
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung gì?
(3) Chế định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam có lịch
sử hình thành và phát triển như thế nào?
(4) Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đối tượng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất được quy định như thế nào?
(5) Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và các quy định
về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định cụ thể
như thế nào?
(6) Việc hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất phải đáp
ứng những yêu cầu gì?
(7) Cần phải có những giải pháp nào nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam trong thời gian tới?

8
7.Những điểm mới của luận văn
Qua việc nghiên cứu, phân tích các quy định về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, luận văn đã góp phần làm sáng tỏ nội dung các quy định
về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, cung cấp một cái nhìn
sâu sắc và toàn cảnh hơn thực trạng giao dịch Hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất hiện nay. Đồng thời, tạo ra khả năng ứng dụng những kết quả nghiên
cứu nhằm hoàn thiện và phát triển hệ thống pháp luật về hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất theo xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Ở một
mức độ nhất định, luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho cán bộ nghiên cứu
và giảng dạy cũng như sinh viên trong lĩnh vực luật.
8. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, bảng viết tắt,
Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất và pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 2: Nội dung pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam.


9
Chƣơng 1:
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
*Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất.

Đã có nhiều quan điểm khác nhau về thế chấp quyền sử dụng đất, chẳng
hạn như: “thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên nhưng
tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức thế chấp quyền sử dụng đất được
Bộ luật dân sự và Luật đất đai quy định. Theo đó, bên sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa
vụ dân sự”1.
Trên phương diện khách quan, thế chấp quyền sử dụng đất là quy định
của pháp luật cho phép người có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất
nhằm bảo đảm nghĩa vụ của mình trong quan hệ nghĩa vụ cụ thể nào đó.
Tuy nhiên, trên phương diện chủ quan thì thế chấp quyền sử dụng đất
được hiểu là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhằm tạo
ra biện pháp hiệu quả mang tính dự phòng để đảm bảo cho việc thực hiện
nghĩa vụ. Ví dụ, bên vay trả tiền không đủ hoặc không trả tiền đúng thời hạn
như đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bên cho vay có quyền xử lý quyền sử
dụng đất theo thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ
biến và hiệu quả của nền kinh tế. Tại Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự đã đưa
ra khái niệm thế chấp tài sản, cụ thể là: “việc một bên (sau đây gọi là bên thế
1

Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.


10
chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và
không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
*Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Hợp đồng, chính là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi
hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Một trong những vấn đề mà các bên
quan tâm khi giao kết hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên đối với

nhau và cơ chế để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp một
bên hoặc cả hai bên vi phạm hợp đồng.
Có thể hiểu: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa
các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên sử dụng đất
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm
việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Trong thời gian thế chấp thì bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất.
Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ
đối với Bên nhận thế chấp thì Bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử
dụng đất theo sự thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo các quy định của pháp
luật hiện hành.
1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSDĐ cũng là một trong các biện pháp bảo đảm bằng thế chấp
tài sản và nó có những đặc điểm pháp lý riêng so với các biện pháp đảm bảo
khác đó là:
Trong quan hệ thế chấp: Không có sự chuyển giao TSTC, đây là một đặc
trưng riêng biệt của biện pháp thế chấp. Trong quan hệ thế chấp không phải
chuyển giao TSĐB cho bên nhận thế chấp mà vẫn trực tiếp được nắm giữ
TSTC đó. Tính chất đảm bảo được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải
giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của
TSTC như giấy đăng ký quyền sở hữu tài sản, GCN QSDĐ, hay các giấy tờ


11
khác như hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng,.... Như vậy, khác với
biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên giảm thiểu được những thủ
tục công việc liên quan trực tiếp đến việc chuyển giao tài sản từ chủ thể này
sang chủ thể khác. Sự không chuyển giao TSTC không hề ảnh hưởng tới
quyền lợi của bên nhận thế chấp hay nói cách khác quyền định đoạt tài sản
với bên nhận thế chấp không bị mất hay giảm sút từ việc không nắm giữ

TSTC. Bên thế chấp là người trực tiếp nắm giữa TSTC, mặc dù vậy vẫn
không thể định đoạt TSTC do giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản do bên
nhận thế chấp giữ.
Biện pháp thế chấp đáp ứng linh hoạt lợi ích của chủ thể. Đối với bên
nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản TSĐB
trong thời hạn thế chấp do vậy họ không phải chịu những chi phí về việc thuê
kho bến bãi, người trông coi hay các biện pháp bảo quản thích hợp cũng như
không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu như không may làm
hỏng, mất mát TSTC. Còn đối với bên thế chấp thì biện pháp thế chấp giúp
bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của TSTC để tìm
kiếm lợi nhuận, đồng thời vẫn được sử dụng vốn vay từ bên nhận thế chấp.
TSTC thường có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dẫn đến việc
xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người khác có liên quan
đến TSTC. Sự thay đổi này có thế là sự thay đổi về chủ thế như bên thế chấp
cho thuê TSTC, bên thế chấp bán TSTC là hàng hóa luân chuyển trong quá
trình sản xuất kinh doanh, cũng có thể là sự thay đổi về giá trị như TSTC
được mua bảo hiểm và sự kiện bảo hiểm đã xảy ra, TSTC đầu tư thêm để làm
tăng thêm giá trị.
Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, việc đảm bảo
vốn nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh là rất quan trọng. Do vậy,
việc pháp luật có các quy định về thế chấp tài sản nói chung và thế chấp


12
quyền sử dụng đất nói riêng là rất cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn trong cuộc
sống. Chỉ cần có tài sản bảo đảm, mọi người dân khi có nhu cầu về vốn đều
có thể thông qua kênh cho vay có đảm bảo của các ngân hàng và tổ chức tín
dung để xác lập giao dịch. Hoạt động này vừa đáp ứng nguồn tiền cho các cá
nhân, tổ chức tiêu dùng, kinh doanh vừa đồng thời góp phần làm phong phú
thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng và các tổ chức tín dụng ở

Việt Nam. Qua đó làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội.
Về bản chất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những
loại hợp đồng mang những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự ở Việt Nam hiện nay. Đó là
tính dự phòng và tính bảo đảm cho nghĩa vụ thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên,
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn mang những đặc điểm riêng như sau:
Một là, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là “quyền sử
dụng đất”. Mặc dù, khái niệm quyền sử dụng đất không được quy định cụ thể
trong văn bản pháp luật, tuy nhiên đất đai là một loại tài sản . Do vậy, chủ thể
sử dụng đất có quyền khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ diện tích đất mà
mình sử dụng đó và được phép đem thế chấp như các dạng tài sản khác.
Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng thế chấp có thể là đất ở, đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác bao gồm
phạm vi rộng, không chỉ gồm đất ở mà còn gồm cả đất lâm nghiệp….
Hai là, Vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Các tổ chức, cá nhân chỉ
được giao quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu nó nên khi phải xử
lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì hình thức chuyển quyền sử dụng
đất là một hình thức chuyển quyền không hoàn toàn, nghĩa là không có sự
chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ người thế chấp cho những chủ thể khác
như những tài sản khác mà chỉ chuyển được quyền sử dụng đất mà thôi.


13
Ba là, So với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong quan
hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp không phải chuyển
giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Như vậy, việc không chuyển giao
tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện rất thuận lợi cho bên thế
chấp trong việc tiếp tục khai thác công dụng của tài sản thế chấp, bởi lẽ trong
hoạt động sản xuất, kinh doanh hằng ngày thì quyền sử dụng đất là một trong
những tài sản có giá trị và là nguồn vốn rất lớn của các nhà sản xuất, kinh

doanh. Mặc dù đem quyền sử dụng đất đi thế chấp để vay vốn kinh doanh,
phục vụ sản xuất nhưng tài sản này vẫn không bị mất đi giá trị sử dụng mà
ngược lại nguồn vốn này lại được tăng thêm giá trị khi được chủ sử dụng đầu
tư xây dựng thêm các công trình trên đất.
Bốn là, về hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khác với
hình thức của hoạt động thế chấp tài sản nói chung. Bởi lẽ, hình thức của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định bắt buộc phải lập thành
văn bản và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch
bảo đảm. Còn đối với hợp đồng thế chấp tài sản thông thường thì chỉ cần lập
thành văn bản, có thể ghi trong hợp đồng hoặc lập thành văn bản riêng.
Năm là, trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp
quyền sử dụng đất luôn là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất của mình. Đất
đai luôn là tài sản gắn liền với nhu cầu sử dụng hàng ngày trong cuộc sống của
mỗi con người. Do đó, việc pháp luật quy định người sử dụng đất (người mang
quyền sử dụng đất đi thế chấp) luôn được tiếp tục sử dụng đất hoặc giao cho
người thứ ba giữ tài sản trong thời hạn thế chấp nhằm bảo đảm cho việc sử
dụng đất luôn liên tục và có hiệu quả, tránh tình trạng người nhận tài sản là
quyền sử dụng đất thế chấp không có nhu cầu sử dụng đất ở nhưng vẫn quản lý
đất dẫn đến tình trạng đất bị bỏ hoang, gây lãng phí cho xã hội… trong khi bên
thế chấp vẫn có nhu cầu sử dụng đất thì không được quản lý và sử dụng đất.


14
1.2. Lý luận pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những
nội dung rất quan trọng trong hệ thống pháp luật ở Việt Nam hiện nay và có
vai trò quan trọng đối với đời sống xã hội. Thông qua các quy định về quyền
và nghĩa vụ, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
và thời điểm thực hiện quyền thế chấp… các bên tham gia giao dịch có căn cứ

xác lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Ngoài ra, đó còn là cơ
sở để các cơ quan có thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của hợp đồng mà các
bên đã ký kết từ đó làm giải quyết khi xảy ra tranh. Từ sự phân tích trên, có
thể đưa ra định nghĩa sau:
Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hệ thống các
quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh giữa các chủ
thể liên quan đến việc thực hiện các giao dịch về thế chấp quyền sử dụng
đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp
quyền sử dụng đất.
Như vậy, các quan hệ xã hội thuộc phạm trù điều chỉnh của pháp luật về
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể phân thành các nhóm sau:
Nhóm thứ nhất: các quan hệ phát sinh giữa các cá nhân, tổ chức với nhau
trên cơ cở sự thỏa thuận ý chí của các bên. Đặc trưng của mối quan hệ này là
sự thỏa thuận, sự bình đẳng giữa các chủ thể.
Nhóm thứ hai: Các quan hệ phát sinh giữa một bên là cá nhân, tổ chức
và một bên là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tuân thủ các
quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung, hình thức, hiệu lực, công
chứng, chứng thực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thực hiện
các nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp là một biện pháp bảo đảm quyền đối với
hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản.


15
1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật quy định về chủ thể của hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất: Chủ thể của Hợp đồng thế chấp QSDĐ là các bên
trong hợp đồng thế chấp tài sản, bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất cũng là
những điều kiện đối với chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung.

Thứ hai, nhóm quy phạm pháp luật về đối tượng của Hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất. Đối tượng của Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là
quyền sử dụng đất. Trong những trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất có
tài sản gắn liền với đất thì nếu tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của
bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường
hợp có sự thỏa thuận khác. Việc thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ thế chấp là
một biện pháp bảo đảm quan trọng đối với hợp đồng tín dụng có đảm bảo
bằng tài sản.
Thứ ba, nhóm quy phạm pháp luật về hình thức hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất. Hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hiện
nay ở Việt Nam được quy định phải thiết lập bằng văn bản, có công chứng,
chứng thực và được đăng ký giao dịch bảo đảm, nhằm bảo vệ cao nhất quyền
và nghĩa vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng. Liên quan đến đất đai
thường là những giao dịch có giá trị lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống chủ
thể vì vậy hình thức hợp đồng thế chấp QSDĐ phải chặt chẽ để hạn chế tranh
chấp và tạo cơ sở pháp lý chắc chắn để giải quyết tranh chấp (nếu có). Với
những điều khoản rõ ràng được quy định trong bản hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất sẽ là căn cứ để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong
hợp đồng. Thông qua hợp đồng bằng văn bản, các nội dung được quy định
trong hợp đồng sẽ được lưu lại và nếu trường hợp xấu có xảy ra tranh chấp


16
giữa các bên trong hợp đồng thì đó chính là cơ sở để có thể giải quyết vụ việc,
xác định trách nhiệm của các bên trong hợp đồng, từ đó đảm bảo quyền lợi
của các bên trong hợp đồng. Ngoài ra, việc công chứng, chứng thực hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý quan trọng nhằm chứng minh
giao dịch đó được giao kết khách quan trên cơ sở sự thỏa thuận tự nguyện
giữa hai bên trong hợp đồng và mọi nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đều
không trái với các quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.

Thứ tư, nhóm quy phạm pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của
các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của
các chủ thể giao kết hợp đồng là những điều khoản cơ bản của Hợp đồng thế
chấp QSDĐ, qua đó chỉ rõ các lợi ích mà các bên đạt được và những nghĩa vụ
phải thực hiện. Ví dụ: bên thế chấp quyền sử dụng đất, có quyền được khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, đầu tư để làm tăng giá trị của đất trong
thời gian thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp cũng phải có nghĩa vụ như: duy trì
trạng thái hoạt động bình thường của tài sản thế chấp, không được phá hoại
hay để người khác phá hoại hoặc lấn chiếm làm thay đổi diện tích quyền sử
dụng đất; Bên nhận thế chấp có nghĩa vụ bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp,
có nghĩa vụ trả các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên thế chấp
sau khi chấm dứt thế chấp hợp đồng; có quyền xem xét, kiểm tra việc sự
dụng và quản lý quá trình sử dụng đất, yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp
thông tin về thực trạng quyền sử dụng đất thế chấp; giữ giấy tờ liên quan đến
quyền sử dụng đất thế chấp trong các trường hợp có thỏa thuận, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác, có quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên thế
chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ bên nhận thế chấp….
Thứ năm, nhóm quy phạm pháp luật về hiệu lực hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chúng
ta có thể hiểu đó là khoảng thời gian nhất định để hợp đồng có giá trị bắt buộc


17
thực hiện với các bên tham gia giao kết hợp đồng. Hiện nay, ở Việt Nam hiệu
lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được tính từ thời điểm giao kết
hợp đồng, nghĩa là từ thời điểm giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng
thỏa thuận các nội dung, đồng ý các điều, khoản và ký vào bản hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất. Hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
ghi nhận thời điểm mà các nội dung trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất bắt đầu được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vì đất đai là một tài sản đặc

biệt nên pháp luật quy định Hợp đồng thế chấp QSDĐ có hiệu lực với Bên
thứ ba kể từ thời điểm được đăng ký giao dịch bảo đảm để một mặt đảm bảo
quyền quản lý, giám sát việc sử dụng đất của cơ quan nhà nước, một mặt bảo
vệ quyền lợi của Bên nhận thế chấp trước các lợi ích của các cá nhân, tổ chức
khác có liên quan đến quyền sử dụng đất đã thế chấp.
1.3. Lƣợc sử hình thành và phát triển của chế định hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn trƣớc khi ban hành Luật Đất đai năm 1993
Chế định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam được hình
thành từ khá sớm. Theo đó, chế định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
được hình thành đầu tiên vào những năm đầu thế kỷ XV và được hoàn thiện
dần trong thời gian gần đây. Trong thời gian đầu hình thành, các chế định này
được quy định vẫn còn mang tính chất chung, chưa quy định chặt chẽ như
pháp luật hiện nay. Cụ thể như sau:
Trong thời kỳ phong kiến. Bộ luật Hồng Đức thế kỷ XV và Bộ Luật Gia
Long thế kỷ XIX là hai Bộ luật rất quan trọng, điển hình pháp luật của nước ta
thời phong kiến. Theo đó, hai Bộ luật đã xuất hiện một số quy định về biện
pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng quyền sử dụng đất đó là các quy định như: “Điển
mãi”, “Cầm”. Thuật ngữ “Điển mãi” được hiểu đó là một trong những biện
pháp bảo đảm đầu tiên được quy định trong pháp luật Dân sự Việt Nam. Đối


18
với biện pháp này thì người đi vay tiền bán tài sản là ruộng đất cho người có
tiền cho vay. Tuy nhiên, nếu người đi vay chuộc lại đất thì phải mất khoảng
thời gian cụ thể, thời gian đó tối đa là 30 năm. Như vậy, qua cách hiểu này
chúng ta có thể thấy, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai chính là tài sản đảm
bảo cho khoản vay nhưng đó cũng là đối tượng chuyển nhượng mua bán khi
đến hạn chuộc đất mà bên vay không có tiền để chuộc lại. Trong những trường
hợp này, số tiền mà bên có đất vay sẽ được coi là số tiền mà họ đã bán đất.

Đối với thuật ngữ “cầm”, thuật ngữ này được hiểu đó là một trong
những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo đó, tài sản thuộc sở hữu
của con nợ thì được đem cho chủ nợ chiếm hữu để nhằm bảo đảm nghĩa vụ
trả nợ khi đến hạn. Chủ nợ chỉ có quyền chiếm hữu tài sản khi đã được
“cầm” và con nợ thì vẫn được coi là chủ sở hữu đối với tài sản này. Những
tài sản đem đi “cầm” có thể là những động sản đơn giản như đồ cúng (mâm,
bát, đĩa, tư trang…) hoặc cũng có thể đó là vườn, ao, ruộng…
Như vậy, dưới chế độ phong kiến thì đất đai được coi là tài sản thuộc sở
hữu tư nhân và trong thời điểm đó pháp luật cho phép người sở hữu ruộng đất
có quyền được đem ruộng đất để cầm cố vay tiền. Tuy nhiên, pháp luật chưa
có quy định cụ thể về việc thế chấp đất đai.
Trong thời kỳ Pháp thuộc. Đây là thời kỳ mà Việt Nam bị chia thành 3
kỳ đó là: Bắc Kỳ; Trung Kỳ; Nam Kỳ. Bắc Kỳ và Trung Kỳ đó là những đất
bảo hộ và các quan hệ dân sự ở hai kỳ này là do Bộ dân luật Bắc Kỳ (năm
1931) và Bộ dân luật Trung Kỳ (năm 1936) điều chỉnh. Còn Nam Kỳ là đất
thuộc địa, các Thành phố như: Thành phố Hà Nội; Hải Phòng; Đà Nẵng là đất
nhượng địa. Theo đó, các quan hệ dân sự ở Nam Kỳ và Thành phố Hà Nội;
Hải Phòng; Đà Nẵng được áp dụng theo Bộ dân luật Pháp. Tuy nhiên, hoạt
động áp dụng này có sự tham khảo các Bộ dân luật thời kỳ trước như Bộ dân
luật Bắc Kỳ và Bộ dân luật Trung Kỳ với ý nghĩa tôn trong phong tục, tập
quán An Nam thời kỳ đó.


19
Không giống với Bộ luật Hồng Đức và Bộ luật Gia Long, Bộ Dân luật
Bắc Kỳ và Bộ dân Luật Trung Kỳ đã có những quy định cụ thể hơn về các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên cạnh đó, Bộ dân luật còn
quy định về biện pháp thế chấp tài sản, cụ thể theo quy định của Bộ dân luật
thì thế chấp tài sản chỉ được áp dụng đối với tài sản là bất động sản, đồng thời
người thế chấp không phải chuyển giao quyền chiếm hữu tài sản cho người

nhận thế chấp. Hợp đồng thế chấp phải được đăng ký và công chứng, rồi
thông báo công khai về hoạt động thế chấp và tài sản thế chấp. Khi đến hạn,
nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ thì bất động sản thế chấp sẽ được
đấu giá để thanh toán nợ. Thứ tự ưu tiên thanh toán của các chủ nợ nhận thế
chấp sẽ giải quyết căn cứ vào thứ tự đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp.
Giai đoạn sau Cách mạng Tháng tám năm 1945 đến nay. Trong giai đoạn
này, các quy định của pháp luật về thế chấp quyền sự dụng đất có sự thay đổi
rất nhiều. Cụ thể như sau:
Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1992. Từ khi Cách mạng Tháng 8 năm
1945 thành công, Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa ra đời, mặc dù chưa
có đầy đủ các điều kiện để xây dựng một hệ thống pháp luật đầy đủ nhưng
Chủ Tịch Hồ Chí Minh đã xác định pháp luật là rất quan trọng nhằm giải
quyết các vấn đề nảy sinh trong xã hội. Do đó, ngày 10/10/1945, Chủ Tịch Hồ
Chí Minh đã ký Sắc lệnh số 90/SL về việc tạm thời sử dụng luật lệ hiện hành
trên toàn lãnh thổ Việt Nam cho đến khi Quốc hội Việt Nam ban hành luật lệ
mới với nguyên tắc: “nếu như luật lệ ấy không trái với nguyên tắc độc lập
của nước Việt Nam và Chính thể dân chủ Cộng hòa”. Với nguyên tắc như
vậy, Bộ dân luật Nam Kỳ và Bắc Kỳ, Bộ dân luật Trung Kỳ vẫn được coi là
có hiệu lực. Vì vậy, các biện pháp đảm bảo nghĩa vụ theo quy định của các
Bộ dân luật này vẫn được Việt Nam áp dụng. Năm 1959, TAND Tối cao đã ra
Chỉ thị số 722 ngày 10 tháng 5 năm 1959 với nội dung đình chỉ việc áp dụng


20
Luật lệ của Đế quốc, phong kiến. Tiếp đó, ngày 22/5/1950, Chủ tịch Hồ Chí
Minh đã ký và ban hành Sắc lệnh số 97/SL về việc: “Sửa đổi một số quy lệ và
chế định trong dân luật”.Tuy nhiên, sự ra đời của các văn bản pháp luật trên
không làm thay đổi nội dung quy định của các Bộ dân luật trước đó vẫn còn
có hiệu lực mà đây được coi là nền móng cho sự hình thành và phát triển của
pháp luật dân sự ở Việt Nam hiện nay. Tại Điều 13 Sắc lệnh số 97/SL đã quy

định rất chi tiết về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, theo đó “khi
lập ước mà có sự tổn thiệt do sự bóc lột của một bên vì điều kiện kinh tế của
hai bên chênh lệch thì khế ước đó có thể bị coi là vô hiệu”. Quy định này
được coi là tiền đề pháp luật trọng hoạt động hủy bỏ các hợp đồng cầm cố, thế
chấp đất đai và sau này được thực thi hiệu quả bằng cuộc cải cách ruộng đất
năm 1956, qua đó cũng xóa bỏ chế độ chiếm hữu đất đai của địa chủ, phong
kiến ở nước ta thời đó.
Năm 1953, Luật cải cách ruộng đất được ban hành. Theo đó, tại Điều 31
của Luật có quy định rất chi tiết về quyền của người được chia ruộng đất, cụ
thể: “người được chia ruộng đất có quyền sở hữu đối với ruộng đất đó…
Người được chia ruộng đất có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho… ruộng đất
được chia”. Như vậy, theo quy định trên thì người được chia ruộng đất ở Việt
Nam lúc đó có quyền được sở hữu đối với ruộng đất, điều đó cũng có nghĩa là
người sở hữu ruộng đất có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất của mình.
Năm 1959, Hiến pháp nước Việt Nam được ban hành và tại Điều 14 Hiến
pháp quy định về việc bảo hộ quyền sử dụng đất cho người dân, theo đó Điều
luật quy định: “Nhà nước chiểu theo pháp luật, bảo hộ quyền sở về ruộng
đất…”. Ngoài ra, tại Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1963 của Thủ tướng
Chính phủ quy định: “…những người có quyền sở hữu đối với ruộng đất thì
vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách
ruộng đất”. Như vậy, thông qua các quy định này chúng ta có thể thấy Nhà