Chuyên đề tốt nghiệp chung cư thu nhập thấp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP.HCM
KHOA KIẾN TRÚC

ĐỒÁN KIẾN TRÚC 14 - CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Năm học: 2018 - 2019
TÊN ĐỀ TÀI:

NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN
ĐẾN THIẾT KẾ CHUNG CƯ
DÀNH CHO NGƯỜI

THU NHẬP THẤP

GVHD: Thầy GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY
MSSV: 15510201341
1


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

MỤC LỤC
A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
2. Mục tiêu nghiên cứu
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4. Phương pháp nghiên cứu
5. Nội dung định hướng nghiên cứu
6. Các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài

6.1.ThS. Lê Thị Ngọc Mai (2018), Lời giải cho bài toán cung nhà ở xã hội.
6.2.Lê Hoàng Châu (2017), Phát triển thị trường nhà giá rẻ đúng hướng.
6.3.Vũ Văn Phấn (2017), Nên thay nhà ở xã hội bằng nhà ở thương mại giá rẻ
6.4. TS. Nguyễn Thị Quỳnh Anh, Trần Ngọc Cương (2018), Kinh nghiệm phát triển nhà ở
xã hội của một số nước và thực tiễn Việt Nam

B. PHẦN NỘI DUNG
Chương 1. Tổng quan về nhà ở dành cho người thu nhập thấp
1.1.Kiến thức tổng quan về các loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp
1.1.1.

Định nghĩa

1.1.2. Ưu nhược điểm của nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam hiện nay
1.1.3. Các vấn đề thường gặp của thể loại chung cư thu nhập thấp
1.1.3.1.Thiếu hụt nghiêm trọng về số lượng
1.1.3.2.Chất lượng không đảm bảo
1.1.3.3.Hình khối công trình kém hấp dẫn
1.1.3.4.Vận hành và quản lí không hiệu quả
1.2.Xu hướng phát triển chung cư thu nhập thấp của thế giới
1.2.1. Xu hướng “Cải tạo và bảo trì” chung cư
1.2.2. Tái chế “Chung cư container”
1.2.2.1. Lịch sử phát triển Chung cư container
1.2.2.2. Công trình điển hình
a) Chung cư DRIVE LINES STUDIOS, Johannesburg, Nam Phi

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

b) Nhà ở xã hội làm từ container tái chế của Công ty thiết kế Ganti Asociates
1.3.Xu hướng phát triển chung cư thu nhập thấp ở Việt Nam
1.3.1. Xu hướng chính phát triển chung cư
1.3.2. Xu hướng “đa chức năng” nhà ở xã hội
1.3.3. Xu hướng thiết kế “Chung cư xanh”
1.3.4. Xu hướng cách mạng 4.0
1.3.5. Công trình điển hình
1.4. Đánh giá chung
Chương 2. Cơ sở khoa học liên quan đến thiết kế chung cư thu nhập thấp
2.1. Khảo sát tình trạng thực tế của đối tượng sử dụng
2.1.1.

Độ tuổi và chất lượng lao động của công nhân

2.1.2. Tình hình di cư lao động
2.1.3. Tình hình nhà ở của người lao động di cư
2.2.Các tiêu chí qui hoạch – kiến trúc nhà ở thu nhập thấp cần quan tâm (7)
2.2.1. Chọn vị trí khu đất xây dựng
2.2.2. Khoảng lùi công trình
2.2.3. Mật độ xây dựng
2.2.4. Chất lượng kĩ thuật
2.2.5. Giao thông thoát hiểm
2.2.5.1. Khoảng cách giữa hai khối nhà
2.2.5.2.Hành lang khối ở

2.2.5.3.Lối thoát hiểm
2.3.Những vấn đề kinh tế liên quan đến thiết kế chung cư cho người thu nhập thấp
2.3.1. Vị trí khu đất
2.3.1.1.Về giá trị kinh tế
2.3.1.2.Về giao thông khu vực
2.3.1.3.Về các công trình lân cận
2.3.2. Hướng công trình
2.3.2.1.Văn hóa của người Việt “Lấy vợ đàn bà, xây nhà hướng Nam”?
2.3.2.2. Giải pháp chủ động khắc phục bất lợi
2.3.3. Vật liệu xây dựng
2.3.3.1.Tấm bê tông siêu nhẹ - Tấm cemboard
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

2.3.3.2.Vật liệu hợp kim nhôm
2.3.3.3.Sử dụng vật liệu địa phương - Gạch bông gió bánh ú
2.3.3.4. Vật liệu tái sử dụng – Ngói
2.3.3.5.Thùng container tái chế
a)

Phân loại và lựa chọn thùng container

b)

Cấu tạo chịu lực và cách xử lí các thùng container

c)

Cách ghép căn hộ container

2.3.4. Phương pháp thi công hiệu quả
2.4. Những giải pháp thiết kế chung cư cho người thu nhập thấp
2.4.1. Trình tự thiết kế
2.4.2. Thiết kế tổng mặt bằng - Phân khu chức năng
2.4.3. Bố trí tổ hợp mặt đứng
2.4.4. Hệ thống kết cấu trong nhà cao tầng
2.4.5. Bố trí hệ thống kĩ thuật
2.4.5.1.Thang máy
a)

Kích thước các loại thang máy trong chung cư cao tầng

b) Yêu cầu kích thước sảnh thang máy
c)

Nguyên tắc bố trí nhóm thang máy

2.4.5.2. Thang thoát hiểm
2.4.5.3. Gain rác/ Thang tải rác
2.4.6. Bố trí các không gian công cộng – dịch vụ
2.4.6.1. Tận dụng mảng xanh trồng cây ăn quả và vườn rau sạch
2.4.6.2. Nhà dân gian gần gũi sông nước, nhà dọc theo kênh rạch
2.4.6.3. Bãi đỗ xe ngoài trời

2.4.7. Thiết kế mặt bằng tầng và căn hộ
2.4.7.1. Các dạng mặt bằng tầng
2.4.7.2. Cơ cấu căn hộ
2.4.7.3.Thiết kế bên trong căn hộ
2.4.7.3.1. Các nhược điểm còn tồn tại trong thiết kế căn hộ thu nhập thấp
2.4.7.3.2.
a)

Giải pháp thiết kế căn hộ thu nhập thấp

Thông thoáng và chiếu sáng tự nhiên cho căn hộ

b) Logia/ Ban công và Sân phơi
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

c)

Bố trí không gian thờ

d) Giải pháp biến đổi không gian linh hoạt
e)

Giải pháp thiết kế nhà vệ sinh

f)

Sử dụng nội thất tích hợp, nhỏ gọn

2.4.8. Bố trí hệ thống kĩ thuật phụ trợ và trang thiết bị
Chương 3: Giải pháp thiết kế chung cư container cho người thu nhập thấp
3.1.Giải pháp thi công sàn liên hợp – Sàn deck liên kết thùng container
3.2.Giải pháp xử lí nước thải sinh hoạt hiệu quả kinh tế
3.2.1. Phân loại nước thải sinh hoạt
3.2.2. Các biện pháp xử lí nước thải sinh hoạt tại chỗ hiệu quả
3.2.3. Đề xuất giải pháp tái sử dụng nước
3.3.Giải pháp thiết kế không gian căn hộ container
3.3.1. Sơ đồ công năng
3.3.2. Phương án thiết kế không gian căn hộ tập thể
3.3.3. Giải pháp thiết kế kĩ thuật trong căn hộ container
3.3.3.1.Tăng chiều cao thông thủy căn hộ
3.3.3.2.Chống thấm, chống mốc nhà vệ sinh
a) Thi công sàn nổi
b) Vách ốp tấm Pu foam chống thấm

C. PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
2. Kiến nghị.

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341

1

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Quá trình đô thị hóa và sự phát triển nhanh chóng của các khu công nghiệp, khu chế
xuất, thúc đẩy quá trình chuyển dịch lao động (khiến phần đông dân cư từ các tỉnh lẻ
đổ về các thành phố lớn, các khu công nghiệp để sinh sống và làm việc)
Với mức lương thu nhập thấp và trung bình thì việc thuê nhà ở là điều không thể tránh
khỏi.
Các chủ đầu tư hiện nay đa phần chỉ quan tâm đến phân khúc nhà ở cao cấp vì lợi nhuận
cao và khả năng thu hồi vốn nhanh. Phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp
đang thiếu hụt ở mức đáng báo động.
Vì vậy, nghiên cứu thiết kế nhà ở thu nhập thấp là cần thiết và có ý nghĩa thực tiễn giải
quyết vấn đề nhà ở cho người lao động.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài này nhằm nghiên cứu về các cơ sở khoa học, đặc điểm, chi tiết các không gian
chức năng cùng các vấn đề về kinh tế của cư dân ảnh hưởng kiến trúc chung cư xã hội
dành cho người thu nhập thấp
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là các vấn đề kinh tế của dân cư ảnh hưởng đến thiết kế chung
cư cho người thu nhập thấp
Phạm vi nghiên cứu đề tài hướng đến Chung cư thu nhập thấp tại các khu công nghiệp
ở Bình Dương nói riêng và Khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam nói chung
4. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chính được sử dụng trong đề tài là phương pháp phân tích tổng hợp.
5. Nội dung định hướng nghiên cứu
Tìm tư liệu tổng quát về nhà ở xã hội và chung cư dành cho người thu nhập thấp
Khảo sát các công trình chung cư thu nhập thấp sẵn có
Tập hợp tư liệu về kiến trúc chung cư thu nhập thấp
Phân tích gắn với mục tiêu đã chọn: yếu tố kinh tế của cư dân và các thiết kế cho người
thu nhập thấp
Tổng hợp các phân tích chuyên sâu về chung cư thu nhập thấp
Đưa ra kết quả nghiên cứu về chung cư thu nhập thấp
Đạt được mục tiêu đưa ra của đề tài nghiên cứu chuyên sâu chung cư thu nhập thấp
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


2

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

6. Các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài
6.1.ThS. Lê Thị Ngọc Mai (2018), Lời giải cho bài toán cung nhà ở xã hội.
Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trên toàn quốc giai đoạn
2011 - 2020 là khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến hết năm 2017 mới chỉ đạt 28% kế hoạch,
tạo nên một bài toán khó về việc thiếu hụt nhà ở phân khúc này.
Nguyên nhân:
-

Các ưu đãi giúp Nhà nước đạt được mục tiêu giảm giá thành bất động sản, đem lại lợi
ích cho người mua nhà, nhưng chủ đầu tư lại không được hưởng lợi.

-

Chủ đầu tư tiếp cận vốn vay khó khăn do thủ tục rườm rà, thời gian thẩm định kéo dài,
nguồn vốn ưu đãi không ổn định

-

Nhà nước đặt chính sách quy định chủ đầu tư nhà ở thương mại phải dành 20% tổng
diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên với các nhà ở thương mại có khu nhà
ở xã hội sẽ không hấp dẫn người mua nhà, nên nhiều chủ đầu tư thường quy thành tiền
để nộp cho Nhà nước.

Hướng giải quyết được đề xuất:
-

Cần nhận thức đúng những lợi ích 3 bên Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

-

Tăng lợi nhuận của chủ đầu tư lên 15 - 20%, kết hợp tạo điều kiện về quĩ đất và vay
vốn cho chủ đầu tư, thậm chí một số khoản chi phí đầu tư nên được quy định trích hẳn
từ ngân sách địa phương để hỗ trợ.

-

Đồng thời, quy định giảm diện tích căn hộ tối thiểu để phù hợp với “túi tiền” của
người thu nhập thấp.

-

Ứng dụng một số mô hình đã được áp dụng thành công trên thế giới như hay Quỹ tín
thác bất động sản.

6.2.Lê Hoàng Châu (2017), Phát triển thị trường nhà giá rẻ đúng hướng.
Thực trạng hiện nay, không có nhiều dự án nhà giá rẻ được khởi công xây dựng, trong khi
nhu cầu thật của loại hình nhà ở này rất lớn. Mặt khác, một số mô hình nhà giá rẻ thời gian
qua đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết, yếu kém, khiến người dân mất lòng tin...
Khuyết điểm yếu kém:
-

Thang máy thường xuyên hỏng, khiến tình trạng “ùn tắc” nội bộ diễn ra liên tục, cảm
ứng thang kém, nguy hiểm cho người sử dung, đặc biệt là người già và trẻ em.

-

Hệ thống xả rác thiết kế ở sảnh sinh hoạt chung, khiến mùi hôi thối bay khắp nơi, gây
ô nhiễm môi trường

-

Hệ thống báo cháy kém, thường xuyên báo sai

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341

3

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

-

Chất lượng công trình kém: gạch lát nền bong tróc, nứt vách, nhà vệ sinh bị thấm dột,
bê-tông rỗng, toàn bộ chung cư bị lún…

Hướng giải quyết được đề xuất:
-

Cần có tiêu chuẩn về nhà giá rẻ
+ Cần bám sát xu hướng phát triển chung về các tiêu chí xanh, tiết kiệm năng lượng
+ Tính toán các khâu từ thiết kế đến vận hành, quản lý tòa nhà theo xu hướng mới, đạt
tiêu chuẩn rõ ràng
+ Linh động "gọt" diện tích các căn hộ nhằm đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu của nhiều
người mua, nhưng phải thực hiện dưới sự giám sát và phê duyệt của cơ quan chức năng.

-

Tiếp tục hoàn thiện các chính sách:
+ Tùy thuộc vào quy hoạch, kế hoạch phát triển, cho phép xây dựng loại hình nhà giá

rẻ nào, diện tích bao nhiêu.
+ Khu vực gần các khu công nghiệp, chế xuất, có thể cho phép diện tích nhà nhỏ hơn,

còn các khu đã có mật độ dân số cao sẽ không phát triển loại hình nhà quá nhỏ.
6.3.Vũ Văn Phấn (2017), Nên thay nhà ở xã hội bằng nhà ở thương mại giá rẻ
Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp dư thừa, nhà ở xã hội hạn chế, thì nhà ở thương mại
giá rẻ vẫn còn rất nhiều dư địa phát triển.
Với tình hình hiện nay, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội đã phải dừng, không ngân
sách nào chịu nổi. Vì vậy, phải chuyển sang nhà ở thương mại giá rẻ, nên khuyến khích
phân khúc nhà ở giá rẻ chứ không nên tính chuyện phát triển phân khúc nhà ở xã hội.
Thực tế, phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ có động lực cho thị trường phát triển, không ỉ
lại vào ngân sách nhà nước, doanh nghiệp sẽ tự chèo chống. Nhà nước chỉ đứng bên cạnh
hỗ trợ bằng chính sách là đủ.
6.4. TS. Nguyễn Thị Quỳnh Anh, Trần Ngọc Cương (2018), Kinh nghiệm phát triển
nhà ở xã hội của một số nước và thực tiễn Việt Nam
Mỹ: Để thỏa mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần sự hỗ trợ của
Chính phủ và cộng đồng. Chính vì vậy, Chính phủ Mỹ đã xây dựng Chương trình nhà ở
quốc gia, trong đó chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập
thấp với 3 nội dung chính:
-

Hỗ trợ nhà ở

-

Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư
ngoại thành

-

Chính sách giảm giá thuê căn hộ.

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


4

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

Hàn Quốc: Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn
vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc. Để cân bằng vốn, Công ty này tìm kiếm lợi nhuận bằng cách
phát triển các dự án nhà tại các thành phố lớn cho người có mức thu nhập trung bình trở
lên. Theo đó, Chính phủ Hàn đã ban hành các chính sách:
-

Chính sách hỗ trợ vốn

-

Chính sách quản lí thị trường bất động sản

-

Chính sách bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường
nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản

Trung Quốc: Làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn lên các thành phố lớn (2008) đã gây ra tình
trạng thiếu nhà ở trầm trọng. Để giải quyết ấn đề này, Chính phủ Trung Quốc đã lập kế

hoạch xây dựng nhà ở xã hội trên toàn quốc và điều tiết kinh phí để xây dựng nhà ở xã hội.
Chính phủ qui định các nội dung chính sau:
-

Miễn một số loại thuế, cho vay vốn đối với các công ty tham gia xây dựng nhà ở xã hội

-

Qui định đối tượng mua nhà

-

Huy động vốn của người mua nhà khi công trình xây dựng được 25% khối lượng

Việt Nam: Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011, Chính phủ
Việt Nam đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Kết quả:
- Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp: Đã hoàn thành 84 dự án và đang tiếp tục triển
khai 135 dự án
- Nhà ở xã hội cho công nhân khu công nghiệp: Đã hoàn thành 100 dự án và đang tiếp tục
triển khai 72 dự án
- Nhà ở xã hội dành cho học sinh, sinh viên: Đã hoàn thành 89 dự án và đang tiếp tục triển
khai 6 dự án
Hạn chế:
-

Cụm từ “nhà giá rẻ” đã được nhiều chủ đầu tư “vịn vào” để chống chế cho câu chuyện
chất lượng xuống cấp, dịch vụ hạn chế.

-

Vô hình trung tạo nên tình trạng xin - cho, gây mất cân bằng trong phát triển nhà ở

Hướng giải quyết được đề xuất:
-

Vai trò của Nhà nước cũng cần xác định rõ, đó là định hướng cho sự phát triển của xã
hội, chứ không phải là “tặng cho” những gì xã hội cần.

-

Tạo cơ sở pháp lý xây dựng những chính sách cho thị trường, đặc biệt là chính sách về
nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


5

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

B. PHẦN NỘI DUNG
Chương 1. Tổng quan về nhà ở dành cho người thu nhập thấp
1.1.Kiến thức tổng quan về các loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp
1.1.1.

Định nghĩa

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc các tổ chức phi
Chính phủ được xây dựng dựa vào ngân sách Nhà nước với mục đích cung cấp nhà ở
giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của Nhà nước
chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được bán, cho thuê hoặc cho ở với
giá rẻ so với giá thị trường. (1)

( Hình 1: Toàn cảnh khu nhà ở xã hội cho thuê tại Khu đô thị Đặng Xá)
Nhà ở thương mại giá rẻ là loại hình nhà ở thương mại do nhà nước hoặc các tổ chức
cá nhân đầu tư với mục đích bán hoặc cho thuê với giá rẻ hơn thị trường cùng khu vực,
không giới hạn đối tượng mua. Đối tượng mua nhà ở thương mại bao gồm cả đối tượng
thuộc diện mua nhà ở xã hội nếu có nhu cầu.
Chung cư thu nhập thấp là chung cư có mục đích phục vụ chủ yếu cho những người
có thu nhập trung bình và thấp: những gia đình viên chức, những cán bộ xa gia đình,
người sống độc thân, những gia đình trẻ chưa có con hoặc người nghèo đô thị.

(Hình 2: Dự án chung cư thu nhập thấp, Cầu Rồng, Đà Nẵng)
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


6

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.1.2. Ưu nhược điểm của nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam hiện nay
Ưu điểm

Nhược điểm
- Môi trường sống và dịch vụ
công cộng hạn chế

- Giá bán căn hộ thấp hơn 20%
so với nhà ở thương mại cùng
khu vực

- Chất lượng kém

- Được hỗ trợ vay vốn với lãi
suất thấp

- Khả năng ra sổ thấp
- Giới hạn đối tượng mua nhà

1.1.3. Các vấn đề thường gặp của thể loại chung cư thu nhập thấp
1.1.3.1.Thiếu hụt nghiêm trọng về số lượng
-

Các công trình hiện có trong khuôn khổ kiến trúc xã hội dành cho người thu nhập
thấp không đủ để đáp ứng nhu cầu khá lớn của cộng đồng.

-

Ở nhiều nơi, thậm chí trong các đô thị lớn, hoàn toàn vắng bóng kiến trúc dành cho

người thu nhập thấp
1.1.3.2.Chất lượng không đảm bảo

-

Chất lượng thiết kế của hầu hết các công trình công cộng trong khuôn khổ kiến trúc
xã hội thấp đến mức đáng thất vọng với công năng hết sức hạn chế, không gian
buồn tẻ, trang thiết bị nghèo nàn do vốn đầu tư hạn hẹp và quy trình thiết kế thiếu
chuẩn mực.
(Hình 3:Dự án chung cư thu nhập thấp tại Nhà
A4, khu dân cư cuối tuyến Bằng Đằng Đông
(phường Nại Hiên Đông, Sơn Trà, Đà Nẵng)

(Hình 4: Thực trạng dự án nhà ở xã hội tại Khu
đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội)

-

Đương nhiên, những yêu cầu cao hơn, chẳng hạn như bản sắc kiến trúc và tính sinh
thái, lại càng không đạt được

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


7

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.1.3.3.Hình khối công trình kém hấp dẫn
Công trình khá đơn điệu và trông gần giống nhau ở tất cả mọi nơi: miền núi, vùng trung
du và đồng bằng, thậm chí cả ở hải đảo
(Hình 5: Dự án khu đô thị mới Trung
Văn mở rộng, Nam Từ Liêm, Hà Nội)

(Hình 6: Dự án Khu đô thị mới
Linh Đàm, điểm nhấn là bán đảo
và hồ Linh Đàm, Hà Nội)

Các block nhà dày đặc xếp liền kề nhau tạo nên một bức tường dài khổng lồ ảnh hưởng
đến cơ cấu qui hoạch tổng thể vùng và thẩm mĩ toàn đô thị
1.1.3.4. Vận hành và quản lí không hiệu quả
-

Các hoạt động cộng đồng không thu hút được đông đảo cư dân.

-

Một số công trình đã phải đóng cửa sau vài tuần hoặc được sử dụng vào mục đích
khác. Đó là sự lãng phí vốn đầu tư xây dựng, điều khó có thể được chấp nhận trong
bối cảnh kinh tế còn gặp nhiều khó khăn như hiện nay.

(Hình 7: Rất nhiều chung cư thu
nhập thấp phải đối diện với quyết
định thu hồi)

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


8

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.2.Xu hướng phát triển chung cư thu nhập thấp của thế giới
1.2.1. Xu hướng “Cải tạo và bảo trì” chung cư
1.2.1.1. Philippines
“Mỗi chung cư ở Phillippines được coi như một “tập đoàn” mà mỗi chủ căn hộ là một
cổ đông”
Luật Chung cư 1966 (Condominium Act 1966) quy định rằng người sở hữu căn hộ có
nghĩa vụ đóng góp chi phí để sửa chữa định kỳ cho căn hộ mình sở hữu. Điều này góp
phần nâng cao ý thức của người sử dụng, làm tăng tuổi thọ công trình.
1.2.1.2. Mỹ
Về loại hình nhà ở chung cư dành cho người thu nhập thấp, Mỹ chú trọng vào việc
dùng ngân sách quốc gia để cải tạo, nâng cấp nhà ở cho người dân.
Cũng như Philippines, bảo dưỡng và nâng cấp chung cư được coi là trách nhiệm chính
của người sở hữu. Khi chung cư không thể sử dụng và bắt buộc bị phá hủy, người dân
(nếu sở hữu hoàn toàn căn hộ) vẫn được hưởng quyền lợi.
Trong lịch sử, nước Mỹ cũng có những thất bại trong chính sách dẫn đến kết quả chung
cư bị phá bỏ hoàn toàn để giải phóng đất đai, tái phát triển đô thị.
(Hình 8: Khu nhà ở xã hội Pruitt Igoe
tại St Louis, Missouri xây dựng năm

1954 và bị phá hủy năm 1972 sau chính
sách quản lí thất bại của Mỹ)

(Hình 9: Qua thời gian, các chung cư
ở Mỹ dần hiện đại hơn với tuổi thọ
tăng đáng kể)

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


9

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.2.1.3. Nhật Bản
Dù là một đất nước giàu mạnh trên thế giới, Nhật Bản cũng đã từng phải đối mặt với
thách thức trong vấn đề về cải tạo chung cư cũ. Nhật Bản xây dựng riêng một đạo
luật nhằm cải tạo khu vực đô thị.
Quá trình cải tạo chung cư cũ được căn cứ vào từng nhóm dân cư khác nhau theo độ
tuổi, mức thu nhập và hình thức hộ gia đình.
(Hình 10: Chung cư cải
tạo điển hình thí điểm là
dự án Shinonome Canal
Court cải tạo từ chung cư
cũ rộng 16ha)

Đánh giá chung, hình thức cải tạo chung cư chủ yếu của các nước trên thế giới là
phá bỏ xây lại hoặc tu sửa định kỳ. Xu hướng này thúc đẩy quá trình cải tạo đô thị
cũ, tái sử dụng các công trình cũ, tiết kiệm chi phí, có ý nghĩa rất lớn về kinh tế.
1.2.2. Tái chế “Chung cư container”
1.2.2.1. Lịch sử phát triển Chung cư container

(Sơ đồ 1: Quá trình hình thành và tiếp thu loại hình Chung cư Container trên thế giới)

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


10

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.2.2.2. Công trình điển hình
a) Chung cư DRIVE LINES STUDIOS, Johannesburg, Nam Phi
- Tổng cộng có 140 container vận chuyển đều được lựa chọn kỹ càng
dựa theo màu sắc và được xếp chồng ngay ngắn lên nhau.
- Mỗi container đều được lắp đặt hệ thống cách nhiệt.
- Phòng bố trí nhiều cửa sổ để tạo luồng
gió tự nhiên vào nhà.
- Tổng diện tích sàn 7000m2.
- Tầng trệt sử dụng làm nơi bán hàng.
- 6 tầng bên trên dùng cho mục đích ở.

(Hình 11: Toàn cảnh chung
cư hình chữ V ở Nam Phi)

(Hình 12: Mặt bên)
-

Diện tích căn hộ 27,8 – 55,7m2.

-

Mỗi căn hộ đều có đầy đủ các phân khu: bếp, phòng khách, phòng ngủ và WC.

-

Chiều cao của thùng container khá thấp so với chiều cao thông thủy yêu cầu của
căn hộ thông thường

→ Vì vậy, công trình này giữ nguyên trần thô để lộ lớp vỏ
container gợn sóng tạo sự hấp dẫn cho nội thất
Nhược điểm, phần trần hở có thể để lộ toàn bộ đường ống kĩ thuật
điện nước trong căn hộ gây mất thẩm mĩ.
Nếu không, phải thiết kế đường ống kĩ thuật âm sàn, âm tường lại
gây lãng phí do thi công hệ sàn âm phức tạp hoặc đường ống kĩ
thuật quá dài.
→ Nhận xét, cần nghiên cứu phương pháp tăng chiều cao phòng
so với kích thước chuẩn của thùng container để đảm bảo thông
thủy và tiết kiệm chi phí đi đường ống kĩ thuật trong căn hộ
(Hình 13: Trần hở gợn
sóng tạo cảm giác thú

vị trong thiết kế)
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


11

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

b) Nhà ở xã hội làm từ container tái chế của Công ty thiết kế Ganti Asociates
Công trình lấy ý tưởng từ những thùng container cũ xếp

-

chồng lên nhau, chiều cao đến 32 tầng mà không cần hỗ trợ nào khác.
-

Thiết kế cứ 8 tầng là một module

với hệ thống dầm thép có tác dụng như
giá đỡ công trình, liên kết hỗ trợ bằng ốc
vít và thanh keo silicon.
-

Bản thân khung thép trong mỗi

thùng container là một cấu kiện liền
khối, có khả năng chịu tải trọng lớn.
Mỗi căn hộ ghép 3 container, đặt

-

so le với nhau vừa tạo hiệu quả thẩm mĩ
vừa tăng tiết diện chịu lực cho công
trình.
(Hình 14: Phối cảnh)

Các module bố trí xung quanh

lõi trung tâm mà cụ thể là hành lang và
thang máy. Gần đó cũng có bố trí hộp
kỹ thuật cung cấp điện nước cho toàn
bộ công trình.

(Hình 15: Mặt bằng bố trí căn hộ)

(Hình 17: Sơ đồ ý tưởng thiết kế theo module)

(Hình 16: Mặt cắt sơ bộ)
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


12

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.3.Xu hướng phát triển chung cư thu nhập thấp ở Việt Nam
1.3.1. Xu hướng chính phát triển chung cư
Theo TS. KTS. Ngô Lê Minh, có thể chia thành 7 xu hướng chính dưới đây:
-

Đa dạng hóa loại hình ở

-

Hỗn hợp hóa công năng

-

Qui hoạch mang tính nhân văn

-

Sinh thái hóa nhà ở

-

Ngoại thành hóa nhà ở

-

Chuyên nghiệp hóa thiết kế nhà ở

-

Tối ưu hóa diện tích nhà ở

1.3.2. Xu hướng “đa chức năng” nhà ở xã hội
“Trong tương lai, việc hướng tới thiết kế khu nhà ở sinh viên và nhà ở công nhân theo
hướng “đa chức năng” có thể được coi là xu hướng tất yếu trong thời kỳ công nghiệp
hóa và hiện đại hóa đất nước.”
1.3.3. Xu hướng thiết kế “Chung cư xanh”
Trong thời đại hội nhập, không gian xanh là xu hướng thiết kế tất yếu của chung cư,
tạo nên chất lượng và sự khác biệt.
Vấn đề đặt ra là làm sao để công trình tiêu thụ ít năng lượng nhất có thể.
Nhưng hiện nay “công trình xanh” mới bắt đầu được quan tâm ở phân khúc cao cấp.
Nhà ở giá thấp và trung bình chưa được quan tâm ứng dụng các thiết kế xanh, công
nghệ thông minh và tiết kiệm năng lượng, trong khi đây lại chính là phân khúc có số
người sử dụng nhiều nhất, tiêu tốn nhiều năng lượng nhất. Vì vậy, Bộ Xây dựng đang
định hướng phát triển công trình xanh với phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình tại
Việt Nam. (2)

(Hình 18: Dự án Giải A – Cuộc thi Kiến trúc nhà ở chung cư cho người thu nhập
thấp – Giải quyết vấn đề đưa mảng xanh vào không gian sống)
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


13

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.3.4. Xu hướng cách mạng 4.0
"Đô thị thông minh phải hướng đến cả người thu nhập thấp"(3)
1.3.5. Công trình điển hình
1.3.5.1. Nhà ở xã hội Becamex, Khu đô thị Việt Nam – Singapore, Hòa Lợi,
Thuận An, Bình Dương (2012) (Hình 19)
Nhà ở xã hội được Tập đoàn Becamex IDC

-

xây dựng bằng vật liệu bền chắc và thiết kế bảo
đảm cho các căn hộ đều thoáng mát.
-

Trong khuôn viên các cụm nhà có các công

trình công cộng như: nhà trẻ, bãi giữ xe, công viên,
căn tin, cơ sở mua sắm... rất thuận lợi cho cuộc
sống ổn định
1.3.5.2.Chung cư ARANYA, Khu A, Khu đô thị mới An Vân Dương, Thừa
Thiên Huế (2013) (Hình 20)
- Dự án Chung cư ARANYA xây dựng dựa
trên ý tưởng về một khu chung cư mang phong
cách hiện đại, với những điểm nổi bật mà các
dự án Chung cư thu nhập thấp khác không có
được.

- Thiết kế đơn giản về đường nét kết hợp các
vật liệu hoàn thiện hiện đại.
- Điểm nhấn là 4 khối nhà cao 9 tầng nằm
vuông góc, đối xứng nhau, đảm bảo thông
thoáng cho mọi không gian bên trong.
- Ở trung tâm khu chung cư giữa các đơn
nguyên có bố trí khu vườn dạo kết hợp cây
xanh, đài phun nước và khu vui chơi trẻ em
- Chung cư ARANYA có vị trí qui hoạch khu
đất đắc địa nên việc đi lại, sinh hoạt, làm việc,
học tập, vui chơi giải trí của người dân vô cùng
(Hình 21: Phối cảnh tổng thể dự án

thuận lợi.

chung cư ARANYA)
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


14

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

1.3.5.3.Dự án Nhà ở xã hội thí điểm, Hòa Linh, Phường Thạch Linh, Thành
phố Hà Tĩnh, Hà Tĩnh (2018) (Hình 22)

Dự án nằm ngay khu đô thị mới của thành phố, có vị trí giao thông thuận lợi, được
thừa hưởng một hệ thống cơ sở hạ tầng đồng
bộ như chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm
thương mại, ngân hàng…
Chung cư có đủ các tiện ích cơ bản và chất
lượng như phòng tập thể thao, trường mẫu
giáo, siêu thị mini, phòng sinh hoạt cộng
đồng… tạo thành một quần thể kiến trúc với
môi trường sống tiện nghi, văn minh, hiện đại.
1.3.5.4. Dự án tương lai – Chuỗi chung cư dành cho người thu nhập thấp và
trung bình mang tên Happy Town của Tập đoàn VinGroup (Hình 23)
- Tập đoàn Vingroup sẽ triển khai chiến lược
xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại các
khu công nghiệp ở một số tỉnh thành trên cả
nước, ngoại trừ Hà Nội và TP.HCM
- Happy Town sẽ được triển khai tại 3 tỉnh có
nhiều khu công nghiệp lớn, đang tập trung
đông đảo lao động nhập cư là Bắc Ninh, Bình
Dương và Đồng Nai.
1.4. Đánh giá chung
Phân khúc nhà ở xã hội và chung cư dành cho người thu nhập thấp ngày càng được
Nhà nước và các nhà đầu tư quan tâm.
Các dự án chung cư thu nhập thấp được triển khai trong những năm gần đây có xu
hướng chất lượng hóa thi công, tích hợp các dịch vụ tiện ích như các loại hình chung
cư thương mại thông thường. Chất lượng đời sống dân cư được nâng cao, thúc đẩy quá
trình phát triển xã hội.
Từ đó, các yếu tố sinh thái bền vững và tiết kiệm năng lượng tiếp tục trở thành mục
tiêu hướng tới góp phần vào xu hướng chung của toàn đô thị phát triển bền vững.

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


15

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

Chương 2. Cơ sở khoa học liên quan đến thiết kế chung cư thu nhập thấp
2.1. Khảo sát tình trạng thực tế của đối tượng sử dụng
Đối tượng nghiên cứu là người lao động di cư từ các tỉnh lẻ và công nhân tại các
cụm/khu công nghiệp trọng điểm
2.1.1.

Độ tuổi và chất lượng lao động của công nhân
Bảng 2: Tỉ lệ về tuổi nghề và trình độ
kinh nghiệm lao động (2013)

Bảng 1: Tỉ lệ độ tuổi lao động bình quân
(2013)

Đơn vị: %

Đơn vị: %
7.9

13.3

18 - 25 tuổi

14
43.4

5.5

6.9
37.5

25 - 36 tuổi
36 - 45 tuổi

16.8

Trên 45 tuổi
10.5

34.7

16.4

Dưới 1 năm
1 - 5 năm
6 - 10 năm
11 - 15 năm
16 - 20 năm
21 - 25 năm
Trên 25 năm

Nhận xét: Phần lớn công nhân tại các khu công nghiệp có độ tuổi lao động trẻ (từ 18
– 25 tuổi) và kinh nghiệm làm việc 1 – 5 năm, ở nhóm lao động này thường là người
độc thân hoặc vợ chồng trẻ có ít con nhỏ, lương ở mức độ thấp và trung bình.
→ Vì vậy nhu cầu sử dụng căn hộ tập thể 6 -8 người (thiết kế gác lửng để tăng diện
tích sử dụng) hoặc căn hộ 1 phòng ngủ có diện tích nhỏ chiếm tỉ lệ cao.
Bên cạnh đó, những gia đình công nhân có con nhỏ cần có nhóm trẻ trong khu chung
cư và khu vui chơi ngoài trời cho trẻ, hỗ trợ tiện ích đời sống.

(Hình 24 - 25: Không gian tiện ích cho trẻ tại chung cư)
Đối với những cặp vợ chồng trẻ nhập cư chỉ có vợ/ chồng có việc làm tại các khu công
nghiệp/ nhà máy, cần tạo cơ hội việc làm tại chỗ cho người còn lại để hỗ trợ kinh tế

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


16

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

2.1.2.

Tình hình di cư lao động

Tình trạng hiện nay, số lượng người lao động di cư ngày càng tăng.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), năm 2012 số người lao động di
cư nội địa là 6,57 triệu người, chiếm 7,26% tổng dân số.
Dự báo đến năm 2019, số người lao động di cư sẽ tăng mạnh đạt mức 8 triệu người,
chiếm 9,4% tổng dân số.
Bên cạnh đó, số lượng người lao động di cư không đồng đều giữa các vùng. (Bảng 3)
Bảng 3: Số người lao động xuất nhập cư các vùng (2012)
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0

1635

775

734
289
110

Bắc Trung Bộ
và Duyên hải
miền Trung

331

271
91

70
Đồng bằng
Sông Hồng

Đồng bằng
Trung du và
Sông Cửu Long miền núi Bắc
Bộ
Số người xuất cư
(ngàn người)

125 166
Tây nguyên

125
Đông Nam Bộ

Số người nhập
cư lao động
(ngàn người)

Biểu đồ trên cho thấy, người lao động di cư phần lớn có xu hướng nhập cư vào các tỉnh
thành khu vực Đông Nam Bộ, đặc biệt là vùng tam giác kinh tế trọng điểm phía Nam
gồm Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, trong đó có:
-

99,7% dân nhập cư từ Đồng bằng Sông Cửu Long

-

74% dân nhập cư từ Bắc Trung Bộ và duyên hải miền Trung

2.1.3. Tình hình nhà ở của người lao động di cư
Do nhiều nguyên nhân khác nhau, hầu hết các tỉnh, thành phố lớn, các khu công
nghiệp, khu chế xuất không xây nhà lưu trú cho công nhân. Số công nhân khoảng 1,6
triệu người, trong đó, chỉ có 20% số người có chỗ ở ổn định (4) . Đa số còn lại đều phải
thuê nhà trọ, với điều kiện vệ sinh, môi trường không bảo đảm.
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


17

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

Bảng 4: Khảo sát tình hình nhà ở của người lao động di cư ở TP.HCM, Bình
Dương, Đồng Nai (2013)
Đơn vị: %
Đồng Nai
Loại nhà ở
Tỉ lê chung
TP.HCM

Bình Dương
Nhà của doanh nghiệp
8,8
13,5
23,1
7,0
Kí túc xá công nhân
2,5
3,9
0,5
4,4
Nhà thuê, nhà trọ
52,0
63,5
67,7
30,0
Ở nhờ người thân
2,1
3,9
0,5
2,2
Nhà riêng
34,1
14,8
2,5
55,7
Khác
0,5
0,4
1,0

0,4
Đánh giá: Số lượng người lao động và công nhân tạm trú nhà thuê, nhà trọ ở Thành
phố Hồ Chí Minh và Bình Dương rất cao, vượt hơn mức bình quân cả nước. Đặc biệt,
tại Bình Dương, tỉ lệ này thể hiện mức chênh lệch rõ rệt nhất cho thấy nhu cầu thuê
nhà của dân cư rất cao. Vì vậy, cần có định hướng xây dựng nhà ở công nhân và nhà
ở thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh, cụ thể là gần các khu công nghiệp (VSIP, Sóng Thần,
Mỹ Phước…) để đáp ứng nhu cầu ăn ở, sinh hoạt, đi lại của công nhân.
Ghé thăm nhà trọ công nhân tại Bình Dương?

Công nhân đến hỏi
thuê nhiều lắm mà
không còn chỗ

Hình 26: Chị Lê Phạm Kiều
Diễm, chủ kinh doanh nhà trọ
công nhân
Địa chỉ: 156/10 tổ 10, khu phố
Đông B, Đông Hòa, Dĩ An, Bình
Dương (gần Khu chế xuất Linh
Trung)
Giá thuê phòng từ 1.400.000 –
1.800.000/phòng/3-4 người

Vì nhà trọ gần khu chế xuất nên lượng công nhân đến hỏi thuê phòng rất nhiều dù khu
nhà trọ có vẻ lụp xụp, xuống cấp
Nhà trọ ở đây không có bãi xe tập trung
Các phòng phải sử dụng bếp ăn chung, nhà vệ sinh chung
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN

SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


18

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

2.2.Các tiêu chí qui hoạch – kiến trúc nhà ở thu nhập thấp cần quan tâm (7)
2.2.1. Chọn vị trí khu đất xây dựng
-

Phải đảm bảo không thuộc khu vực cấm xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng

-

Không nằm trong khu quy hoạch giải toả

-

Không nằm trong hành lang an toàn giao thông, hành lang an toàn lưới điện, hành
lang bảo vệ kênh rạch, chỉ giới đường sông, kênh rạch, không bị ngập úng

-

Không nằm tiếp giáp hay ven kênh rạch, sông, suối có nguy cơ sạt lở, không bị ô
nhiễm do chất thải công nghiệp

-

Nằm ngoài khu vực cần bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy định của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.

-

Không lấn chiếm đất thuộc quyền quản lý trực tiếp của Nhà nước

-

Không được san lấp kênh rạch trái phép

-

Không có tranh chấp, khiếu kiện, phải cách xa tường rào nghĩa trang

-

Tránh xa nơi phát sinh tiếng ồn lớn ít nhất là 100m

-

Khoảng cách ly đối với khu vực sản xuất có thải ra nhiều khói bụi, khí thải, chất
độc hại tối thiểu là 1000m.

Hậu quả chọn sai vị trí và mục đích sử dụng đất?

Hình 27: Chung cư tái định cư
Bình Khánh (tọa lạc trên đường
Mai Chí Thọ, Bình Khánh, quận 2,

TP.HCM)
Qui mô 38,2ha
Năm hoàn thành: 2015
Về qui hoạch: Dự án này được định hướng về phía đông, giáp ranh phạm vi lập quy
hoạch. Dự án vi phạm các quy định của pháp luật trong việc phê duyệt quy hoạch và
thu hồi đất, không đảm bảo các chỉ giới và hành lang an toàn giao thông
→ Do đó, dự án đã phải “đắp chiếu” một thời gian dài, gây thiệt hại lớn cho chủ đầu tư
Về địa điểm:
-

Khu đất tiếp cận trực tiếp với tuyến đường giao thông lớn Mai Chí Thọ

-

Vị trí ven sông, 3 mặt có view sông Sài Gòn

CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


19

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

-

Nằm trong khu đô thị Thủ Thiêm, giáp với quận 1, giao thông thuận tiện đến trung
tâm quận 1 và trung tâm quận 2

-

Nằm trong khu vực có các dự án chung cư thương mại dịch vụ cao cấp lân cận như
Thảo Điền, Vinhomes

→ Chỉ phù hợp để đầu tư loại hình chung cư thương mại trung bình và cao cấp, không
phù hợp xây dụng nhà ở tái định cư cho người thu nhập thấp
Hậu quả là sau 3 năm hoàn thành dự án, dù được xây dựng khang trang và đồng bộ,
các block nhà vẫn không có người ở
Hình 28: Hiện nay, dự án tiếp tục đâu
tư thành chung cư thương mại The
Water Bay, thuộc Tập đoàn Novaland

→ Từ đó cho thấy, việc xác định vị trí xây dựng phù hợp với loại hình công trình rất
quan trọng, cần tìm hiểu phân tích môi trường sống cũng như mức sống của dân cư khu
vực, đảm bảo phù hợp nhu cầu sử dụng đối với từng khu vực.
2.2.2. Khoảng lùi công trình
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới đường quy hoạch được quy định tùy thuộc
vào tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ
giới, nhưng khoảng lùi tối thiểu phải thỏa mãn quy định
Bảng 5: Quy định khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng lộ giới
đường và chiều cao xây dựng công trình (8)
Đơn vị: Mét (m)
Chiều cao (m)
≤ 16

19

22

25

≥ 28

<19

0

0

3

4

6

19 – 22

0

0

0

3

6

22 – 25

0

0

0

0

6

>25

0

0

0

0

6

Lộ giới (m)

Lưu ý: Đối với công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên thì các
quy định về khoảng lùi công trình được áp dụng riêng đối với phần đế.
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341


20

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

ĐỒ ÁN KIẾN TRÚC 14

2.2.3. Mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng xác định dựa trên chức năng sử dụng, diện tích khu đất sử dụng và
chiều cao công trình.
Bảng 6: Mật độ xây dựng tối đa dành cho nhà chung cư thông thường theo diện
tích lô đất và chiều cao công trình (8)
Đơn vị: %
Chiều cao

Số

Mật độ xây dựng tối đa (%)

(m)

tầng

≤ 3.000 m2

10.000 m2

18.000 m2

≥ 35.000 m2

≤ 16

4

75

65

63

60

19

5

75

60

58

55

22

6

75

57

55

52

25

7

75

53

51

48

28

8

75

50

49

46

31

9

75

48

46

43

34

10

75

46

44

41

37

11

75

44

42

39

40

12

75

43

41

38

43

13

75

42

40

37

46

14

75

41

39

36

>46

>14

75

40

38

35

Trong thiết kế chung cư thông thường, mật độ xây dựng tối đa cho phép ( Trích

QCXDVN 01 : 2008) là 30 – 40%
Mật độ xây dựng =

Diện tích xây dựng (m2) x 100%

Hệ số sử dụng đất =

Diện tích lô đất (m2)
Tổng diện tích sàn (m2)
Diện tích lô đất (m2)

Trong đó: Tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn tầng hầm
và tầng mái. Hệ số sử dụng đất theo tiêu chuẩn : ≤ 5.
Còn đối với chung cư thu nhập thấp, nhu cầu giải quyết chỗ ở cho người lao động cao,
trong khi quỹ đất sạch và nguồn vốn đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội đang thiếu hụt

trầm trọng (7) nên mật độ xây dựng cho các dự án thu nhập thấp có thể lên đến 45 – 55%
Bên cạnh đó, chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu dân số, hệ số sử dụng đất cho các dự án cải tạo
hoặc xây mới chung cư cũng ưu tiên tăng lên.
CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP

GVHD: TS. KTS. GIANG NGỌC HUẤN
SVTH: NGUYỄN ĐĂNG UYÊN VY – MSSV: 15510201341