CHIẾN LƯỢC MARKETING CHO DÒNG SẢN PHẨM CĂN HỘ TRUNG BÌNH KHÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC (THUDUC HOUSE)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.52 MB, 108 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
CHIẾN LƯỢC MARKETING
CHO DỊNG SẢN PHẨM CĂN HỘ TRUNG BÌNH KHÁ
TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ
THỦ ĐỨC (THUDUC HOUSE)
SVTH
: THIỀU HỒNG NGỌC
MSSV
: 09135125
LỚP
: : DH09TB
KHĨA
: 2009 – 2013
NGÀNH : Quản Lý Thị Trường
Bất Động Sản
- TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2013 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
THIỀU HỒNG NGỌC
CHIẾN LƯỢC MARKETING
CHO DỊNG SẢN PHẨM CĂN HỘ TRUNG BÌNH KHÁ
TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ
THỦ ĐỨC (THUDUC HOUSE)
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Huỳnh Thanh Hiền
(Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ………………………………)
- Tháng 07 năm 2013 -
LỜI CẢM ƠN
Để đạt được thành quả như ngày hôm nay, điều đầu tiên con xin bày tỏ lòng
biết ơn sâu sắc đến Gia đình – những người luôn thương yêu, dạy dỗ, hết lòng chăm lo
và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho con trong suốt quá trình học tập.
Em xin chân thành cám ơn các quý thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thành
phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, đã
tận tâm truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu cho em trong suốt quá
trình học tập tại trường. Đó sẽ là hành trang vững chắc cho em bước vào đời.
Và trong khoảng thời gian tiến hành thực hiện đề tài tốt nghiệp này, em xin
chân thành cảm ơn đến:
Thầy Huỳnh Thanh Hiền đã tận tình hướng dẫn cho em thực hiện đề tài. Thầy
đã theo sát hướng dẫn, góp ý những sai sót cũng như động viên, giúp em giải quyết các
vấn đề nảy sinh trong quá trình làm luận văn và hoàn thành luận văn đúng định hướng
ban đầu.
Ban Giám Đốc, tập thể cán bộ nhân viên của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà
Thủ Đức đã tạo điều kiện cho em được thực tập tại quý Công ty. Bên cạnh đó, em xin
gửi lời cám ơn đến Chị Phùng Trần Uyên Phương – Giám đốc bộ phận Marketing,
Anh La Cẩm Nam – Phó Giám đốc bộ phận Marketing, Anh Đức – Nhân viên Công
Chú Quan Minh Tuấn – Kế toán trưởng phòng Kế Toán, Chị Ngô Huệ
– hân viên phòng Kế Toán, Chị Nguyễn Thị Thảo – hân viên phòng Kế
Toán, Chị Thanh – Nhân viên Sàn giao dịch bất động sản đã nhiệt tình giúp đỡ, cung
cấp tài liệu, số liệu giúp em hoàn thành đề tài.
Đặc biệt, em xin chân thành cám ơn Chị Nguyễn Thị Thanh Yến – Chuyên viên
bộ phận Marketing, Chị Vũ Thị Thanh Hương – Chuyên viên bộ phận Marketing đã
trực tiếp, hết lòng chỉ dẫn, giải đáp thắc mắc suốt thời gian em thực tập tại Công t
Cuối cùng, xin gửi lời cám ơn đến tất cả bạn bè đã luôn bên cạnh, động viên và
giúp đỡ tôi trong suốt khoảng thời gian dài học tập cũng như đóng góp những ý kiến
quý báu để tôi hoàn thành luận văn này.
Cùng với lòng cám ơn sâu sắc, em xin chúc tất cả mọi người thật nhiều sức
khỏe, gặt hái được nhiều thành công và luôn gặp những điều may mắn trong cuộc
sống.
Xin chân thành cám ơn!
TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng 07 năm 2013
Sinh viên
Thiều Hồng Ngọc
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
-----------X
XW-----------
GIẤY XÁC NHẬN
(v/v xác nhận thực tập tốt nghiệp)
Kính gửi: Quý Ban lãnh đạo Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức
Em tên: Thiều Hồng Ngọc, hiện là sinh viên khóa 35 năm học 2009 –
ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản, thuộc Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
Thực tập tại phòng ban: Bộ phận Marketing
Trong thời gian vừa qua, em đã thực tập tại Công ty từ ngày 01/03/2013 đến
ngày 30/06/2013 với đề tài: “Chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung
bình khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House)”.
Để thực hiện đề tài, em đã tiến hành thu thập số liệu, tài liệu và thực tập những
công việc có liên quan đến đề tài tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức và
được sự hướng dẫn tận tình, truyền đạt kinh nghiệm của các cô chú, anh chị các bộ
phận trong Công ty để hoàn thành đề tài của em.
Nay em làm giấy xác nhận này kính mong quý Ban lãnh đạo Công Ty Cổ Phần
Phát Triển Nhà Thủ Đức xác nhận về tác phong, kỷ luật, thái độ học tập trong quá
trình thực tập của em tại Công ty.
Nhận xét của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức:
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức
TP.HCM, ngày
tháng
năm 2013
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Thiều Hồng Ngọc, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm TP
Đề tài “Chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá tại
Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House)”
Giáo viên hướng dẫn: Th.S. Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh Tế Đất và Bất
Động Sản, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm
Nội dung tóm tắt của báo cáo: ăm 2012 được đánh giá là năm khó khăn nhất
của nền kinh tế, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực
bất động sản là đối tượng chịu ảnh hưởng lớn nhất. Bước sang năm 2013, theo các
chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ đặc biệt phát triển mạnh ở phân khúc thị trường
căn hộ trung bình khá và bình dân. Nhiều doanh nghiệp đang nắm giữ dự án ở phân
khúc này. Cho nên sự cạnh tranh ở phân khúc này sẽ rất quyết liệt và đối với
nghiệp lại càng khó khăn hơn nhất là trong thời gian vừa qua khi Nhà nước áp dụng
ác công cụ siết chặt tài chính. Chính vì vậy, việc xây dựng chiến lược Marketing cho
dự án bất động sản ở các doanh nghiệp là hoàn toàn cần thiết Công Ty Cổ Phần Phát
Triển Nhà Thủ Đức là đối tượng được chọn để đi sâu nghiên cứu hiệu quả của hoạt
động Marketing trong kinh doanh bất động sản. Nhằm mục đích nhận biết rõ điểm
mạnh, điểm yếu trong chiến lược Marketing, để từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình – khá
tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở vận dụng các cơ sở lý luận về bất động sản và
thị trường bất động sản như là ý thuyết về hiến lược Marketing, căn hộ Các văn bản
pháp quy có liên
Bên cạnh đó, các cơ sở pháp lý cũng được nghiên cứu và vận
dụng phù hợp. Đề tài tập trung nghiên cứu hai nội dung chính là tìm hiểu chiến lược
căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – ước Bình tại Công Ty Cổ Phần
Phát Triển Nhà Thủ Đức và đánh giá hiệu quả của chiến lược Marketing, đề xuất giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung
bình – khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức. Để tiến hành nghiên cứu
những nội dung trên, tác giả đã sử dụng những phương pháp như là phương pháp thu
thập số liệu, so sánh, phân tích S
T, phân tích – tổng hợp.
Kết quả nghiên cứu đạt được cụ thể là hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công
Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức trong thời gian vừa qua đạt kết quả chưa tốt.
Chiến lược Marke ing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá có nhiều mặt mạnh
nhưng cũng có hạn chế, hiệu quả Marketing chưa thật sự cao.
Kết luận cuối cùng là Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức là một Công
y đã đạt được những thành tựu nhất định và thương hiệu của Công ty đã đi vào lòng
người trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tạo được sự uy tín với khách hàng và
đối tác
QUY ĐỊNH CỤM TỪ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
TTBĐS
Thị trường bất động sản
Thành phố Hồ Chí Minh
Công ty
Công ty cổ phần
Công nhân viên
Công nhân viên chức
Trung tâm thương mại
KĐT
Khu đô thị
Khu công nghiệp
Khu dân cư
Cơ sở hạ tầng
Ủy ban nhân dân
Xã hội chủ nghĩa
HĐQT
Hội đồng quản trị
TGĐ
Tổng giám đốc
GĐ
Giám đốc
Sàn giao dịch
Sản xuất kinh doanh
Thuế giá trị gia tăng
Quốc hội
NĐ
Nghị định
Nghị quyết
Chính phủ
Thông tư
Bộ Tài nguyên môi trường
Bộ Xây dựng
QĐ
Quyết định
Chứng nhận
ĐKKD
Đăng ký kinh doanh
Ủy ban
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1. Mô hình ma trận S.W.O.T
Bảng . Nguồn cung tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh
Bảng
ơ cấu và trình độ lao động của Công ty
Bảng . Quá trình tăng vốn điều lệ của Công ty
Bảng . Quy mô căn hộ TDH – Trường Thọ
Bảng . Quy mô căn hộ TDH – Phước Bình
Bảng 7. Phân tích đối thủ cạnh tranh có căn hộ thuộc phân khúc trung bình – khá
Bảng 8. Tình hình tồn kho căn hộ TDH – Trường Thọ và
– Phước Bình tính
đến thời điểm 01/04/2013
Bảng . Mức chiết khấu hấp dẫn dành cho khách hàng sở hữu căn hộ TDH –
Trường Thọ
Bảng . Mức chiết khấu hấp dẫn dành cho khách hàng sở hữu căn hộ TDH –
Phước Bình
Bảng 11. Phương thức thanh toán 1 của căn hộ TDH – Trường Thọ
Bảng 12. Phương thức thanh toán 2 của căn hộ TDH – Trường Thọ
Bảng . Phương thức thanh toán của căn hộ TDH – Phước Bình
Bảng . Nội dung quảng cáo trên báo/tạp chí
Bảng . Nội dung quảng cáo trên Internet
Bảng . Chi phí Print ads
Bảng 17. Tổng chi phí các loại hình quảng cáo căn hộ TDH – rường Thọ và
– Phước Bình
Bảng . Tổng chi phí quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước
Bình
Bảng
Tổng chi phí truyền thông khuyến mãi cho căn hộ TDH – Trường Thọ
và TDH – Phước Bình
Bảng . Ma trận S
T của căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình
Bảng . Chi phí phủ xanh căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1. Nhu cầu vốn thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong ba năm tới (nguồn:
Biểu đồ 2. Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam qua các năm (nguồn: Gso.vn)
Biểu đồ 3. Chỉ số FDI đăng ký và giải ngân theo năm (nguồn:
Biểu đồ 4. Diễn biến CPI qua các năm và 2 tháng đầu năm 2013 (nguồn:
Biểu đồ 5. Nguồn cung căn hộ theo quận (nguồn: Data Cafeland)
Biểu đồ 6. Số dự án căn hộ hoàn thành qua các năm (nguồn: CBRE)
Biểu đồ 7. Số căn hộ chào bán mới trong năm (nguồn: CBRE)
Biểu đồ 8. Số căn hộ tồn kho qua các năm (nguồn: CBRE)
Biểu đồ 9. Giá chào bán căn hộ năm 2012 (nguồn: CBRE)
Biểu đồ 10. Nguồn cung văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh qua 3 năm
(nguồn: CBRE)
Biểu đồ 11. Bảng giá chào thuê văn phòng theo hạng tại thành phố Hồ Chí Minh
(nguồn: CBRE)
Biểu đồ 12. Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ (nguồn: CBRE)
Biểu đồ 13. Diễn biến giá và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ theo quý tại thành phố
Hồ Chí Minh (nguồn: CBRE)
Biểu đồ 14. Tỷ lệ Nam/Nữ đã mua căn hộ
Biểu đồ 15. Cơ cấu độ tuổi ở thành phố Hồ Chí Minh (khảo sát 500 mẫu) (nguồn:
Biểu đồ 16. Tuổi của khách hàng
căn hộ
Biểu đồ 17. Thu nhập của khách hàng mua căn hộ
Biểu đồ 18. Mục đích sử dụng căn hộ của người dân tại thành phố Hồ Chí Minh
(khảo sát 500 mẫu) (nguồn: VietArc)
Biểu đồ 19. Mục đích mua căn hộ của khách hàng
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1. Cấu trúc 4P của Marketing –
Sơ đồ 2. Sơ đồ quy trình thực hiện đề tài
Sơ đồ 3. Sơ đồ bộ máy tổ chức của Thuduc House
Sơ đồ 4. Cơ cấu tổ chức nguồn nhân lực bộ phận Marketing
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1 Logo Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức
Hình . Hình ảnh thực tế tại căn hộ TDH – Trường Thọ
Hình . Hình ảnh thực tế tại căn hộ TDH – Phước Bình
Hình . Vị trí của căn hộ TDH – Trường Thọ, căn hộ TDH – Phước Bình và các
căn hộ của đối thủ cạnh tranh thuộc phân khúc trung bình – khá
Hình . Các tuyến giao thông kết nối với căn hộ TDH – Trường Thọ
Hình . Sơ đồ vị trí căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình
Hình . Quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ trên báo Tuổi trẻ hàng ngày
ình Bài PR trên báo Tuổi trẻ hàng ngày
Hình . Bài PR trên báo Thanh niên hàng ngày
Hình . Quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ trên Bản tin số 64
– Thông
tin nội bộ Thuduc House
Hình . Bài PR trên Bản tin số 64
– Thông tin nội bộ Thuduc House
Hình . Bài PR trên website Diễn đàn doanh nghiệp
Hình 13. Bài PR trên website Vnexpress
Hình 14 Quảng cáo banner căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình trên
website chính của Thuduc Hous
Hình 15. Hình ảnh quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ trên website riêng của
căn hộ TDH – Trường Thọ
Hình 16. Hình ảnh quảng cáo căn hộ TDH – Phước Bình trên website riêng của
căn hộ TDH – Phước Bình
ình 17 uảng cáo banner căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình trên
website chính của Sàn giao dịch bất động sản Thuduc House
Hình 18 Bài PR trên website chính của Thuduc House
Hình 19
quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ
Hình 20
quảng cáo căn hộ TDH – Phước Bình
Hình 21. Tờ rơi quảng cáo căn hộ TDH – Trường Thọ
Hình 22. Nội dung của Standee quảng cáo căn hộ
– Trường Thọ
Hình 23 Hình ảnh khách hàng mua căn hộ trong “Ngày vàng giao dịch” diễn ra
vào ngày 11/05/2013 tại căn hộ TDH –Trường Thọ
Hình 24. Gian hàng của Thuduc House tại Hội chợ triễn lãm thương mại – Phiên
giao dịch bất dộng sản với chủ đề “Nhà cho nhu cầu thực”
Hình . Chương trình “Thắp sáng những ước mơ 2013”
Hình 26. Chương trình tri ân khách hàng với chủ đề “
– Xuân yêu thương”
diễn ra tại căn hộ Trường Thọ và Phước Bình vào ngày 26, 29/01/2013
Hình 27. Chương trình tri ân khách hàng với chủ đề “TDH–Giáng sinh hạnh phúc”
diễn ra tại căn hộ Trường Thọ nhân dịp Noel 2010 và xuân Tân Mão 2011
Hình
Facebook của Thuduc House
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN I. TỔNG QUAN .................................................................................................3
I.1
Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .................................................................3
Cơ sở khoa học
Cơ sở pháp lý
Cơ sở thực tiễn
I.2
Khái quát địa bàn nghiên cứu ..........................................................................14
I.3
Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện .........................16
Nội dung nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu
Quy trình thực hiện
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................19
II.1
Giới thiệu tổng quan Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức ..............19
Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển
Bộ máy tổ chức của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức
Tình hình nhân sự
Kết quả hoạt động kinh doanh năm 2012 của Công ty
Hoạt động Marketing và xây dựng thương hiệu của Công ty
II.2
Mô tả căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước Bình .............................30
II.3 Chiến lược Marketing cho căn hộ TDH – Trường Thọ và TDH – Phước
Bình ............................................................................................................................. 33
Phân tích môi trường Marketing của Thuduc House
Chiến lược phân khúc thị trường và lựa chọn thị trường mục tiêu
Chiến lược Marketing –
II.4
Phân tích ma trận S.W.O.T cho căn hộ TDH Trường Thọ và TDH – Phước
Bình ............................................................................................................................. 54
II.5 Đánh giá về hiệu quả của chiến lược Marketing căn hộ TDH – Trường Thọ
và TDH – Phước Bình .................................................................................................58
II.6
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả chiến lược Marketing................59
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................................63
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................65
PHỤ LỤC .....................................................................................................................66
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
ĐẶT VẤN ĐỀ
Tình hình kinh tế Việt Nam đang có rất nhiều biến động dưới ảnh hưởng chung
của suy thoái nền kinh tế toàn cầu. Song song đó là những chính sách quản lý về vĩ mô
của Nhà nước trong việc thắt chặt cho vay tín dụng điều này đã thực sự ảnh hưởng rất
lớn đến thị trường bất động sản của nước ta nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh
nói riêng. Bên cạnh việc đối mặt với các chính sách tín dụng từ Nhà nước, doanh
nghiệp còn phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ. Do đó, các doanh
nghiệp phải biết hoạch định chiến lược đầu tư, thi công xây dựng, tung sản phẩm ra thị
trường sao cho đảm bảo lợi nhuận thu được, lợi nhuận thu được này phải giúp doanh
nghiệp tồn tại được trong tình hình khó khăn như hiện nay. Trong tất cả các chiến lược
về bất động sản thì chiến lược Marketing là rất quan trọng vì nó là chiến lược chức
năng, nền tảng cho việc xây dựng các chiến lược khác trong doanh nghiệp như chiến
lược đầu tư kinh doanh, chiến lược tài chính, … giúp cho doanh nghiệp định hướng
được hoạt động kinh doanh của mình và mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Kể từ khi ra đời cho đến nay, Marketing đã khẳng định mình như là một khoa
học quản lý hiện đại. Với lý thuyết cơ bản là nhấn mạnh vào nhu cầu của khách hàng,
Marketing đã theo sát sự biến động của thị trường để đề ra những chính sách thỏa mãn
tối đa nhu cầu của khách hàng đồng thời đạt được mục tiêu mà doanh nghiệp đã đặt ra.
Thông qua chiến lược Marketing, doanh nghiệp có thể phát huy hết nội lực hướng vào
những cơ hội hấp dẫn trên thị trường và vì thế sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao hiệu quả
kinh doanh, tăng cường khả năng cạnh tranh trong quá trình mở cửa và tự do hóa nền
kinh tế.
Hiện nay, căn hộ đang là sự lựa chọn của nhiều người, ở mọi độ tuổi khác nhau,
người chưa có nhà ở, những người đang ở nhà thuê, đặc biệt là những người chưa sở
hữu cho họ một ngôi nhà thực sự thì nhu cầu của họ là muốn tìm được căn hộ tiện nghi
và có đầy đủ tiện ích xung quanh phục vụ cuộc sống để cuộc sống của họ được tốt
hơn. Với điều kiện sống tại căn hộ, đặc biệt là dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá
với những tiện ích và văn minh. Hơn nữa, nhà đầu tư còn xây dựng các dự án tại
những khu dân cư sầm uất, được quy hoạch hoàn chỉnh, đầy đủ tiện nghi và thường
gần những công trình tiện ích như: chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính,
… cộng với giao thông thuận lợi đến các khu trung tâm lân cận nhằm tạo nơi thật sự lý
tưởng để lựa chọn sinh sống. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng tới việc quyết định mua
căn hộ của người dân như là: giá cả, chất lượng, vị trí, tiện ích xung quanh, …
các yếu tố trên, yếu tố giá cả được xem là quan trọng nhất dẫn đến thị trường bất động
sản như hiện nay. Mặc dù hiện nay lượng cung bất động sản trên thị trường đang trong
tình trạng dư thừa nhưng số lượng dự án thực sự phù hợp, đáp ứng đúng nhu cầu
khách hàng và có mức giá phù hợp với khách hàng vẫn còn thiếu trên thị trường dẫn
đến tình hình thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc Trong thị trường
bất động sản đang “trầm lắng” như hiện nay, thì việc xây dựng chiến lược Marketing
ngày càng trở nê quan trọng hơn bởi vì nó sẽ giúp cho doanh nghiệp có cái nhìn khái
quát và có những chiến lược đúng đắn trong việc đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm trên thị
trường.
Từ những vấn đề trên cho thấy tầm quan trọng của việc nghiên cứu chiến lược
trong hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng
Trang 1
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
nên tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “Chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn
hộ trung bình khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức (Thuduc
House)”
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài: “ ến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá tại
Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức
” hướng đến các mục tiêu
chủ yếu sau:
- Tìm hiểu về chiến lược Marketing cho dòng sản phẩm căn hộ trung bình khá
tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức.
- Từ đó, đề xuất một số giải pháp nhằm phát huy tính hiệu quả của phân khúc
căn hộ trung bình khá tại Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức.
Đối tượng nghiên cứu
- Thị trường bất động sản.
- Hoạt động Marketing.
- Căn hộ thuộc phân khúc trung bình khá.
- Chiến lược Marketing của Công Ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Thủ Đức cho
dòng sản phẩm căn hộ trung bình – há.
Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian:
- Cụ thể là căn hộ TDH – Trường Thọ (Quận Thủ Đức) và TDH – Phước
Bình (Quận 9) ở thành phố Hồ Chí Minh mà Công Ty Cổ Phần Phát Triển
Nhà Thủ Đức là chủ đầu tư và là đơn vị phân phối chính.
Thời gian thực hiện đề tài: Từ 11/03/2013 đến 11/07/2013.
Trang 2
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
PHẦN I. TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1
Cơ sở khoa học
1) Chiến lược Marketing
a) Khái niệm
Chiến lược: là tiến trình tập hợp các mục tiêu và chính sách đặt ra trong một
thời gian dài trên cơ sở khai thác tối đa các nguồn lực của tổ chức nhằm thực hiện và
đạt được những mục tiêu phát triển. Do đó, chiến lược cần được đặt ra như một kế
hoạch hoặc sơ đồ tác nghiệp tổng quát định hướng cho công ty, doanh nghiệp đạt được
mục tiêu mong muốn.
Chiến lược Marketing:
Theo Philip Kotler, chiến lược Marketing là một hệ thống luận điểm logic, hợp
lý làm căn cứ chỉ đạo một đơn vị hay một tổ chức tính toán cách giải quyết những
nhiệm vụ Marketing của mình liên quan đến thị trường mục tiêu, hệ thống Marketing –
Mix và mức chi phí cho Marketing.
Chiến lược Marketing có thể hợp nhất các công cụ Marketing căn bản gồm 4P
và các quyết định của phối thức Marketing phải được thực hiện nhằm tác động lên các
kênh thương mại cũng như lên các khách hàng cuối cùng nhằm đạt mục tiêu lợi nhuận
cao nhất cho doanh nghiệp.
Tuy nhiên, tùy theo tính chất sản phẩm kinh doanh, cũng như chiến lược của
từng doanh nghiệp, các nhà chiến lược Marketing sử dụng thêm 3P nữa: People (chính
sách chung về phát triển nhân lực, nhân sự công ty nói chung; nhân lực Marketing nói
riêng), Process (Tiến trình thực hiện, cải tiến quy trình sản phẩm, quy trình thực hiện
nhiệm vụ,…), Physical Evidence (Cơ sở hạ tầng, vật chất kĩ thuật, các yếu tố hỗ trợ
cho chiến lược Marketing). Mô hình 7P này phù hợp với loại hình kinh doanh dịch vụ.
Tuy nhiên, việc doanh nghiệp lựa chon 4P, 5P, 6P hay 7P, 8P,
10P, thậm chí nP
tùy thuộc vào chiến lược Marketing của doanh nghiệp đó để lựa chọn mô hình phân
tích cho phù hợp.
b) Vai trò của chiến lược Marketing
Chiến lược Marketing vạch ra những nét lớn trong hoạt động Marketing của
một doanh nghiệp, từ việc lựa chọn chiến lược phát triển, chiến lược cạnh tranh cho
đến việc xây dựng các chương trình hoạt động cụ thể thích hợp, nhờ đó một đơn vị
kinh doanh hy vọng đạt được các mục tiêu của mình. Chiến lược Marketing nhằm
phục vụ cho chiến lược hoạt động lâu dài của doanh nghiệp.
Tóm lại, chiến lược Marketing giúp cho doan
iệp thấy rõ các bước thực
hiện Marketing để đạt mục tiêu đề ra với một ngân sách phù hợp trong thời gian nhất
định. Một chiến lược Marketing thành công có thể giúp cho doanh nghiệp:
o Hiểu rõ những tác động và kết quả của các quyết định M
thời
o Hiểu rõ thị trường cạnh tranh hiện nay của doanh nghiệp
o Xác định rõ mục tiêu và các giải pháp Marketing phù hợp trong thời gian tới
o Xác định rõ ngân sách Marketing trong thời gian tới
Trang 3
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
c) Chiến lược Marketing – Mix
Khái niệm:
–
à tập hợp những công cụ Marketing mà doanh
nghiệp sử dụng để đạt được các mục tiêu trong một thị trường đã chọn. Các công cụ
Marketing được pha trộn và kết hợp với nhau thành một thể thống nhất để ứng phó với
những khác biệt và thay đổi trên thị trường. Có thể nói Marketing – Mix là một giải
pháp có tính tình thế của tổ chức.
Cơ cấu của Marketing – Mix: Các công cụ Marketing gồm có: sản phẩm
uct), giá (Price), phân phối (Place) và truyền thông khuyến mãi (Promotion) và
thường được gọi là 4P. Những thành phần của mỗi P có rất nhiều nội dung, thể hiện
trong hình sau:
Nguồn: Th.S Quách Thị Bửu Châu và ctv, Quản trị Marketing
Sơ đồ 1. Cấu trúc 4P của Marketing – Mix
o Sản phẩm (Product): chọn đúng sản phẩm cho đối tượng mua
o Giá cả (Price): chọn đúng giá để thuận lòng người mua, vừa lòng người bán
o Phân phối (Place): chọn đúng chỗ để tiếp cận đối tượng mua và bán hàng
o Truyền thông khuyến mãi (Promotion): chọn đúng cách để nói cho người
mua biết về mặt hàng của mình và bán hàng
Các chiến lược Marketing - Mix
Chiến lược sản phẩm: Chiến lược về sản phẩm là nền tảng của chiến lược
keting hỗn hợp, được xác định dựa trên kế hoạch kinh doanh quy mô lớn hơn dành
cho sản phẩm mới và chiến lược Marketing tổng thể cho mọi sản phẩm đang có của
ghiệp. Trong trường hợp này, vấn đề cần quan tâm khi xem xét chiến lược sản
phẩm đó là quản lý chất lượng tổng hợp, quản lý nguồn cung sản phẩm: Việc nghiên
cứu thị trường và khách hàng không chỉ trả lời câu hỏi khách hàng cần gì, cần bao
nhiêu, cần vào thời điểm nào và khả năng thanh toán của họ ra sao, mà còn phải biết
họ đòi hỏi mức độ chất lượng, chủng loại sản phẩm, số lượng sản phẩm như thế nào,
yếu tố nào có thể cho họ thoả mãn nhất.
Chiến lược giá: Ngày nay, giá cả không phải yếu tố cạnh tranh hàng đầu nhưng
Trang 4
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
vẫn luôn được coi là yếu tố cạnh tranh quan trọng trong việc thu hút khách hàng đặc
biệt là ở những thị trường mà thu nhập của dân cư còn thấp. Trong việc phát triển sản
phẩm của doanh nghiệp phải có chính sách giá thích hợp để tạo cho sản phẩm có chỗ
đứng vững chắc trên thị trường.
Chiến lược định giá luôn xoay quanh ba yếu tố then chốt là: chi phí, khách hàng
và cạnh tranh nên trong quá trình thiết kế, xây dựng một chiến lược giá thích hợp cho
sản phẩm, doanh nghiệp nên có chiến lược định giá tổng hợp dựa trên cả ba yếu tố
trên, không nên bỏ quên bất cứ yếu tố nào.
Trong chiến lược định giá
h nghiệp có thể theo đuổi mục tiêu cơ bản sau:
o Để tồn tại (giá cao hơn chi phí)
o Để tối đa hoá lợi nhuận.
o Để tối đa hóa khối lượng bán ra
o Để giữ ổn đị thị trường, tránh những phản ứng bất lợi từ đối thủ cạnh tranh
o Các mục tiêu khác.
Chiến lược phân phối: ội dung cơ bản của chiến lược phân phối trong
ing sản phẩm là thiết kế và quản lý mạng lưới bán hàng trong giai đoạn doanh
nghiệp tung sản phẩm ra thị trường.
Việc thiết kế và quản lý các kênh bán hàng hoá mới của doanh nghiệp phải bảo
đảm các yêu cầu cơ bản sau đây:
o Phù hợp với tính chất của sản phẩm.
o Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng trong việc tiếp cận và tìm mua sản
phẩm một cách dễ dàng.
o Xem xét kênh phân phối của đối thủ cạnh tranh.
o Các kênh phân phối cần đảm bảo tăng doanh số bán của công ty và thiết lập mối
quan hệ bền vững với các trung gian.
Chiến lược truyền thông khuyến mãi: làm cho hàng hóa tiêu thụ nhanh hơn và
khách hàng thỏa mãn hơn. Chính sách truyền thông khuyến mãi làm tăng cường hiệu
quả cho chính sách sản phẩm, giá cả, phân phối, làm cho uy tín doanh nghiệp được
củng cố và là công cụ để quảng bá thương hiệu cho doanh nghiệp. Các công cụ truyền
thông khuyến mãi
o Quảng cáo: là sử dụng các phương tiện truyền thông khác nhau để truyền đạt
thông tin đến khách hàng.
o Quan hệ công chúng (PR –
: là thiết lập các chương trình nhằm
đề cao và bảo vệ “hình ảnh công ty” hay sản phẩm cụ thể nào đó.
o Bán hàng trực tiếp, khuyến mãi, …
Vai trò của chiến lược Marketing – Mix
– Mix đóng một vai trò vô cùng quan trọng đối với các
nghiệp. Đó chính là chìa khóa mang lại lợi nhuận, thị phần và sự thành công cho các
công ty – hững công ty chiến thắng là những công ty làm thỏa mãn đầy đủ nhất và
thực sự làm vui lòng những khách hàng mục tiêu của mình.
Nói tới hệ thống Marketing – Mix cũng có nghĩa là nói tới những phương án
lựa chọn và quyết định của Marketing – Mix cho một thị trường mục tiêu. Marketing –
Trang 5
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
Mix đóng một vai trò chủ đạo đối với hoạt động Marketing của một doanh nghiệp, nó
không những chỉ ra đâu là tập khách hàng cần phải hướng tới mà nó còn vạch ra lối đi
đúng đắn cho tất cả các hoạt động khác, nhằm khai thác một cách có hiệu quả nhất
phân đoạn thị trường đã lựa chọn.
d) Ma trận S.W.O.T
Khái niệm: Mô hình phân tích S.W.O.T là một công cụ rất hữu dụng cho việc
nắm bắt và ra quyết định trong mọi tình huống đối với bất cứ tổ chức
nào.
S.W.O.T là viết tắt của 4 chữ Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu),
tunities (cơ hội) và Threats (thách thức), S.W.O.T cung cấp một công cụ phân
tích chiến lược, rà soát và đánh giá vị trí, định hướng của một công ty hay của một đề
án
o
–
: Mặt mạnh: à những gì mà
ệp làm tốt hơn đối thủ,
hoặc doanh nghiệp có mà đối thủ không có (năng lực vượt trội
o
–
: Mặt yếu: à những gì mà doanh nghiệp làm kém hơn đối thủ,
hoặc đối thủ có mà doanh nghiệp không có.
o
–
: Cơ hội: à những sự kiện do môi trường ngoại vi mang tới có
lợi cho doanh nghiệp
o
–
Thách thức à những sự kiện do môi trường ngoại vi mang tới có
thể mang tới bất lợi cho doanh nghiệp (sự tồn tại/khả năng sinh lợi vị thế cạnh
tranh của doanh nghiệp
Tiến trình phân tích S.W.O.T
Bước 1: Liệt kê các yếu tố bên trong, bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động
của doanh nghiệp: Điểm mạnh – Điểm yếu – Cơ hội – Thách thức
Bước 2: Xác định các chiến lược dựa trên ma trận S.W.O.T:
o Thông tin trong bảng SWOT có thể giúp xác định các nhóm chiến lược.
o Sử dụng điểm mạnh và cơ hội để làm giảm bớt điểm yếu và thách thức
o Định hướng các nhóm chiến lược mục tiêu cho doanh nghiệp
o Mục đích và ứng dụng của phân tích S.W.O.T trong đề tài nghiên cứu
o Đây là một công cụ phân tích dùng để xác định các chiến lược khả thi làm tiền
đề cho việc hoạch định kế hoạch, xây dựng chiến lược, chương trình hành động
thích hợp cho doanh nghiệp
o Dựa trên việc phân tích các yếu tố bên ngoài (cơ hội, thách thức) và yếu tố bên
trong (mặt mạnh, mặt yếu) ảnh hưởng đến hoạt động
để có được sự
phối hợp phù hợp giữa khả năng của doanh nghiệp với tình hình môi trường.
Yếu tố nội bộ
Môi trường
ngoại vi
Cơ hội (O)
O1, O2, O3, O4…
Thách thức (T)
T1, T2, T3, T4…
Điểm mạnh (S)
S1, S2, S3, S4…
Điểm yếu (W)
W1, W2, W3, W4…
ử dụng điểm mạnh để tận
dụng cơ hội.
+O: Khai thác cơ hội để lấp chỗ yếu
kém. Khắc phục điểm yếu để tận dụng
cơ hội.
T: Khắc phục điểm yếu để giảm
bớt nguy cơ.
T: Sử dụng điểm mạnh để hạn
chế/né tránh đe dọa.
Nguồn: Th.S Quách Thị Bửu Châu và ctv, Quản trị Marketing
Bảng 1. Mô hình ma trận S.W.O.T
Trang 6
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
2) Khái niệm và phân loại căn hộ
a) Khái niệm căn hộ
Khái niệm:
Theo Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam quy định: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu
cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Theo Quy chuẩn Việt Nam 03:2012/BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về
nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật
đô thị: Nhà chung cư là nhà ở hai tầng trở lên có lối đi, cầu thang và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều căn hộ gia đình, cá nhân.
b) Phân loại nhà ở - nhà chung cư
Phân loại nhà ở: Nhà ở được phân thành hai loại sau:
Nhà chung cư:
o Chung cư cao tầng
o Chung cư nhiều tầng
o Chung cư thấp tầng
o
ung cư mi ni
o Chung cư hỗn hợp (chức năng ở kết hợp với văn phòng và các dịch vụ
công cộng khác).
Nhà riêng lẻ:
o Biệt thự: biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, biệt thự du
lịch
o Nhà ở liên kế: nhà liên kế mặt phố
à phố), nhà liên kế có sân vườn.
o Nhà ở nông thôn truyền thống.
Phân hạng chung cư: Theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD thì chung cư đượ
phân hạng như sau:
o Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp): là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất;
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ
quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
o Nhà chung cư hạng 2: là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng
đạt mức độ tương đối hoàn hảo.
o Nhà chung cư hạng 3: là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử
dụng đạt mức độ khá.
o Nhà chung cư hạng 4: là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm
bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản
lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Trang 7
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
Yêu cầu cụ thể đối với từng hạng nhà chung cư: (xem phụ lục 3)
3) Khái quát thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
Kinh tế vĩ mô: Thị trường bất động sản tại TP.HCM phát triển một cách nhanh
chóng. Tham gia vào thị trường là các chủ thể: doanh nghiệp BĐS trong và ngoài
nước, đóng vai trò là nhà phát triển BĐS; các ngân hàng và các định chế tài chính với
trò là nhà tài trợ vốn hay là kênh truyền dẫn vốn đến các nhà đầu tư BĐS; người
dân và các doanh nghiệp khác đóng vai trò là người sử dụng cuối cùng của sản phẩm
BĐS; riêng các cơ quan quản lý Nhà ước đóng vai trò là người tạo lập chính sách và
điều tiết thị trường. Dưới góc nhìn của một doanh nghiệp BĐS thì mối quan hệ giữa
các chủ thể nêu trên là mối quan hệ tương hỗ, không thể thiếu, đặc biệt liên quan đến
vòng chảy của vốn – tín dụng – sản phẩm, sự phát triển của doanh nghiệp và thị
trường.
Cung TTBĐS tại TP.HCM hiện nay mất cân đối về cơ cấu sản phẩm, có quá
nhiều dự án nhà ở cao cấp đang ế ẩm, trong khi nguồn cung nhà giá rẻ quá thiếu. Giá
nhà đất quá cao so với thu nhập người dân. Đặc điểm TTBĐS những năm gần đây có
nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra với những căn hộ bỏ không, trong
khi một số lượng lớn người lao động không có nhà để ở. Theo kết quả khảo sát thực tế,
giá BĐS nói chung, giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn là quá cao so với mặt bằng
thu nhập của người dân.
TTBĐS đang phải đối mặt với thực tế mất cân đối cơ cấu hàng hóa, hệ thống tài
chính đi kèm chưa hoàn thiện thì thị trường này còn phụ thuộc nhiều vào các động thái
chính sách tiền tệ, tín dụng nhất là khi nguồn vốn trung và dài hạn bị hạn chế.
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 1. Nhu cầu vốn thị trường thành phố Hồ Chí Minh trong ba năm tới
Trong ba năm (năm 2010, 2011, 2012), mức tăng trưởng GDP (Tổng thu nhập
quốc nội) của Việt Nam liên tục giảm từ 6,7 %/năm 2010 xuống còn 5,03%/năm
Nguồn: Gso.vn
Biểu đồ 2. Tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam qua các năm
Trang 8
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
Chỉ số CPI (Chỉ số giá tiêu dùng) biến động lớn so với nhiều nước trong khu
vực đã gây khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị
trường. Các yếu tố có thể đo lường tiền đổ vào BĐS đó là tiền của nhà đầu tư, tiền vay
mượn ngân hàng, tiền tư nhân hay FDI (Đầu tư trực tiếp nước ngoài). Một số ngân
hàng trong hệ thống ngân hàng đang có nhiều khoản nợ xấu, nhiều khi phải tiếp tục
cho vay đáo hạn, hy vọng thị trường hồi phục. Các thị trường tại TP.HCM có tính
tương hỗ nhau. Và trong các ngành có ảnh hưởng đến BĐS nhất là ngành tài chính, các
ngân hàng bị suy yếu nên BĐS suy yếu.
Nguồn: />
Biểu đồ 3. Chỉ số FDI đăng ký và giải ngân theo năm
CPI tăng 0,47%: Chỉ số CPI tháng 11/2012 tăng 0,47% so với tháng trước, thấp
hơn 0,85% so với tháng 10 nhưng tăng 6,52% so với tháng 12/2011 và 7,08% so với
cùng kỳ năm trước. CPI bình quân 11 tháng đầu năm 2012 tăng 9,43% so với bình
quân cùng kỳ năm 2011. Trong đó, nhóm thuốc và dịch vụ y tế tăng cao nhất 6,66%.
Nguồn: RONGVIET SECURITIES database
Biểu đồ 4. Diễn biến CPI qua các năm và 2 tháng đầu năm 2013
ầu thị trường về nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một tiềm năng rất lớn,
nó được thể hiện từ năm 2010 và cho đến bây giờ hàng loạt các dự án nhà giá thấp và
trung bình đã được khởi công. Nhiều doanh nghiệp BĐS đang chuyển hướng đầu tư
vào phân khúc này. Tại TP.HCM phân khúc nhà ở bình dân và trung bình khá vẫn phát
triển mạnh với mức giá nằm trong khoảng 500 –
Trang 9
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
Toàn cảnh thị trường BĐS trong năm 2012:
Các dự án tương lai (2013 – 2022)
TP.HCM
Văn phòng
Bán lẻ
Khách sạn và căn hộ dịch vụ
Nhà ở bán
Tổng cộng
Thay đổi so với năm trước
Dự án đang xây dựng
TP.HCM
Văn phòng
Bán lẻ
Khách sạn và căn hộ dịch vụ
Nhà ở bán
Tổng cộng
Thay đổi so với năm trước
Nguồn: CBRE
Bảng 2. Nguồn cung tương lai tại thành phố Hồ Chí Minh
Thị trường căn hộ
Tính đến hết tháng 11 năm 2012, nguồn cung thị trường căn hộ trên thị trường
TP.HCM khoảng 5.500 căn. Riêng trong tháng 11 năm 2012, nguồn cung căn hộ mới
đến từ các dự án: Cheery 3 Apartment, Ehome 3 Tây Sài Gòn, …
Nguồn: Data CafeLand
Biểu đồ 5. Nguồn cung căn hộ theo quận
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 6. Số dự án căn hộ hoàn thành qua
các năm
Trang 10
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 7. Số căn hộ chào bán mới trong năm
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 8. Số căn hộ tồn kho qua các năm
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 9. Giá chào bán căn hộ năm 2012
Phân khúc căn hộ để bán hầu như trầm lắng trong năm 2012, tâm lý khách mua
hàng thì chờ giảm giá thêm, còn chủ đầu tư thì e ngại tung ra sản phẩm mới.
TP.HCM, có 3.441 căn chào bán mới trong năm 2012 giảm 72,8% so với năm
2011; các căn hộ mới đến chủ yếu từ các dự án Cheery 3 Apartment, Ehome 3 Tây Sài
Gòn, …. Căn hộ bình dân vẫn chiếm đa số nguồn cung.
Hiện TP.HCM còn tồn kho khoảng 28.000 căn, lượng tồn kho khá lớn vì vậy
giá giảm ở hầu hết các phân khúc căn hộ khoảng 20% so với năm trước kèm theo các
khuyến mãi khá hấp dẫn như mua nhà tặng vàng, mua nhà tặng ô tô …
Thị trường văn phòng cho thuê
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 10. Nguồn cung văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh qua 3 năm
2011, 2012, 2013
Trang 11
Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Thiều Hồng Ngọc
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 11. Bảng giá chào thuê văn phòng theo hạng tại thành phố Hồ Chí
Minh
Theo khảo sát của CBRE, tính đến cuối năm 2012, TP.HCM có 9 tòa nhà hạng
A, 49 tòa nhà hạng B, và 245 tòa nhà hạng C và tổng diện tích sàn 1,95 triệu m , tỷ lệ
trống là 12,8%. Giá thuê trung bình tòa nhà hạng A khoảng 30,
tháng, hạng B
5% và 5 7% so với năm 2011.
là 17.25$/ tháng, mức giá này giảm lần lượt
Nhu cầu thuê văn phòng năm 2012 suy giảm khá mạnh do ảnh hưởng bởi khủng
sàn, giảm 50% so với năm
hoảng kinh tế, tổng ượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 94.
2011 và xuống thấp nhất kể từ năm 2009. Nhiều cao ốc văn phòng tại TP. HCM có tỷ
lệ trống khá lớn. Cụ thể, Bitexco Financial Tower hiện nay còn 35% mặt bằng chưa có
khách thuê, chủ yếu trống những tầng cao. President Place có tỷ lệ lấp đầy trước
trương đạt khoảng 35%, diện tích còn lại đang trong giai đoạn tìm khách. Hạng mục
văn phòng của dự án Times Square tọa lạc ngay trung tâm quận 1 cũng chỉ công bố lấp
đầy khoảng 65%, dự kiến hoàn thành vào quý II/2013.
Thị trường mặt bằng bán lẻ (trung tâm thương mại)
\
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 12. Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ
Nguồn: CBRE
Biểu đồ 13. Diễn biến giá và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ theo quý tại thành
phố Hồ Chí Minh
Trang 12
