Thuyết minh đồ án Quy hoạch chi tiết Khu nhà ở Đông Á quận 7 TP HCM

MỤC LỤC
*****

1


CHƯƠNG I
PHẦN MỞ ĐẦU
I.

LÝ DO THIẾT KẾ VÀ MỤC TIÊU ĐỒ ÁN
1. Lý do và sự cần thiết lập nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch tổng thể
Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh chủ trương mở rộng không gian đô thị theo
nhiều hướng, nhằm giải quyết một số vấn đề phát sinh do quá trình đô thị hóa sớm và
nhanh chóng gây ra. Quận 7 là một trong những khu vực chịu ảnh hưởng sâu sắc bởi
quá trình mở rộng đô thị.
Dự án Khu nhà ở Đông Á thuộc Phường Phú Thuận – Quận 7, xung quanh khu
đất là các dự án đô thị đã và đang trong quá trình hình thành, phát triển, chẳng hạn
như: Khu biệt thự Tấn Trường, Khu nhà ở Nam Long, Khu đô thị Saigon Peninsula
(Công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị), Khu đô thị mới Nam thành phố (đặc biệt là
khu đô thị Phú Mỹ Hưng),… Ngoài ra, liền kề khu đất quy hoạch còn có một công
viên cây xanh (Khu di tích lịch sử Gò Ô Môi), mảng công viên cây xanh ven nhánh
rạch nằm về phía Nam đường Gò Ô Môi.
Khu nhà ở Đông Á được tiếp cận trực tiếp từ các tuyến giao thông chính của
Quận 7 như: đường Phú Thuận, đường Đào Trí, đường Gò Ô Môi kết nối ra đường
Huỳnh Tấn Phát. Từ khu vực quy hoạch có thể di chuyển đến Công viên Mũi Đèn Đỏ,
trung tâm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, kết nối đến khu CBD của thành phố ở phía Bắc
và khu vực Cần Giờ ở phía Nam.
Nhận thấy tiềm năng về giá trị sử dụng đất và khả năng phát triển một khu nhà ở
tiện nghi, hiện đại tại khu đất dự án Khu nhà ở Đông Á, Công ty Cổ phần Địa ốc Đông
Á đã tiến hành xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở Đông Á và

được chấp thuận tại Quyết định số 27/QĐ – UBND ngày 02/05/2013 với diện tích khu
đất là 68.433,5m2.
Do thực tế triển khai dự án gặp khó khăn trong việc giải tỏa mặt bằng nên Công
ty Cồ phần Địa Ốc Đông Á tiến hành đề nghị chỉ thực hiện dự án trên phần diện tích
đất đã được đền bù, đồng thời có những thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và
được Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh công nhận là chủ đầu tư của dự án
Khu nhà ở Đông Á tại văn bản số 7301/UBND – ĐT ngày 27/11/2017.
2


Ngoài ra việc điều chỉnh hướng tuyến của các đường Phú Thuận và đường Đào
Trí theo các văn bản số 3540/VP – ĐTMT ngày 14/05/2014 của Ủy ban nhân dân
Thành phố và văn bản số 1521/UBND – QLĐT ngày 20/06/2012 của Ủy ban Nhân
dân Quận 7 làm cho diện tích của các lô phố D1, B1, C1 và X1 có sự thay đổi so với
đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà
Bướm đã duyệt trước đây.
Do ranh và diện tích khu đất thay đổi, tại văn bản số 1753/SQHKT – QHKV1
ngày 18/04/2018, Sở Quy hoạch – Kiến trúc đề nghị Công ty lập hồ sơ điều chỉnh tổng
thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nộp Ủy ban Nhân dân Quận 7 để được thẩm định,
phê duyệt theo quy định.
Dựa trên nội dung của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và các văn bản pháp
lý có liên quan đã ban hành, Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á tiến hành thủ tục xin phê
duyệt Nhiệm vụ Điều chỉnh tổng thể Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 Khu nhà ở Đông Á,
tạo cơ sở để chủ đầu tư tiến hành các bước tiếp theo.
2. Mục tiêu và yêu cầu phát triển đô thị đối với khu vực lập quy hoạch
2.1.
Mục tiêu của đồ án
− Xây dựng khu nhà ở có môi trường sống thích hợp, đúng tiêu chuẩn, tiện nghi,

hiện đại và có hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, góp phần

hoàn thiện không gian cảnh quan đô thị và hệ thống hạ tầng đô thị của khu vực
Quận 7.
− Tạo thêm quỹ nhà ở ổn định lâu dài đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở
của người dân trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng của khu vực Quận 7 nói
riêng và của Thành phố Hồ Chí Minh nói chung.
− Khai thác hiệu quả giá trị kinh tế của khu đất.
− Làm cơ sở pháp lý phục vụ công tác quản lý đô thị sau quy hoạch, gắn kết với
các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị tại các khu vực lân cận đã được duyệt.
2.2.
Yêu cầu phát triển đối với khu quy hoạch
− Phương án phát triển không gian đô thị được đề xuất phải xác định hợp lý các
chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, phù hợp với tình hình phát triển chung của toàn Quận 7.
Xác định tính chất, quy mô cũng như giải pháp tổ chức không gian đối với các
công trình kiến trúc dự kiến xây dựng trong khu dự án, đảm bảo không gian kiến
trúc, cảnh quan của khu vực quy hoạch hài hòa với các khu vực lân cận.
− Kết nối hạ tầng đồng bộ trong phạm vi khu quy hoạch và các khu lân cận.
3


−

Đáp ứng thực tế đầu tư, xác định kế hoạch khai thác giá trị sử dụng đất một cách

hợp lý và có hiệu nhất.
− Tạo ra những căn cứ mang tính khoa học và có tính pháp lý, để trên cơ sở đó tiến
hành lập các chương trình, kế hoạch chi tiết cho việc thực hiện quy hoạch, phát
II.

triển đô thị.
PHẠM VI RANH GIỚI KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH

Xác định theo bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ – 2017 ngày
10/01/2018 do Công ty Cổ phần Tư vấn Dịch vụ Đo đạc và Bản đồ Tấn Phát lập.
Phạm vi, ranh giới:
Phía Đông
: giáp đất thổ cư và đường Đào Trí, lộ giới 40m,
Phía Tây
: giáp đất thổ cư, đất trống và đường dự phóng,
Phía Nam
: giáp đường Gò Ô Môi, lộ giới 30m,
Phía Bắc
: giáp khu Di tích Gò Ô Môi.
TÍNH CHẤT CHỨC NĂNG CỦA KHU VỰC LẬP QUY HOẠCH
1. Tính chất của khu vực quy hoạch
−
−
−
−

III.

Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phía nam rạch Bà Bướm xác
định: ô phố B1 là khu nhà ở dự kiến xây dựng mới, ô phố D1 là đất hỗn hợp, ô phố X1
có chức năng là công viên cây xanh – TDTT, ô phố C1 có chức năng là công trình
công cộng.
Theo phương án quy hoạch đề xuất, khu quy hoạch được xác định là khu hỗn hợp
công trình công trình công cộng và khu nhà ở.
2. Chức năng của khu vực quy hoạch

Khu quy hoạch gồm nhóm nhà ở chung cư với các chức năng hỗn hợp (căn hộ ở,
thương mại dịch vụ), công trình giáo dục và một phần công viên cây xanh – thể dục

thể thao thuộc khu Di tích Gò Ô Môi.

IV.

CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH
1. Các cơ sở pháp lý
− Căn cứ các quy định hiện hành của nhà nước về quy hoạch xây dựng:
+ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc Hội khóa XIII,
+

kỳ họp thứ 7.
Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 của Quốc Hội khóa
XII, kỳ họp thứ 5.
4


+

Nghị định số 37/2010/NĐ – CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về lập, thẩm

định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị.
+ Thông tư số 12/2016/TT – BXD ngày 29/06/2016 của Bộ Xây dựng quy định
về hồ sơ của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị
và quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù.
+ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng: QCXDVN
01:2008/BXD.
+ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: QCVN
07:2016/BXD.
+ Quyết định số 50/2011/QĐ – UBND ngày 12/07/2011 của Ủy ban Nhân dân
Thành phố về việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch đô thị trên địa bàn

Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Thông báo số 2345/HD – SQHKT ngày 10/08/2011 của Sở Quy hoạch – Kiến
trúc Thành phố Hồ Chí Minh về Hướng dẫn nội dung thành phần hồ sơ thuộc
thẩm quyền giải quyết của Sở Quy hoạch – Kiến trúc trong công tác quản lý
quy hoạch đô thị.
+ Quyết định số 5760/QĐ – UBND ngày 12/11/2012 của Ủy ban Nhân dân
Thành phố Hồ Chí Minh về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng
quận 7, tỷ lệ 1/5000.
− Căn cứ các chủ trương đối với khu vực quy hoạch:
+ Văn bản số 507/CV – DAB ngày 29/06/2009 của Ngân hàng Đông Á về việc
Ủy thác cho Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á thực hiện dự án đầu tư xây dựng
+

nhà ở.
Quyết định số 49/QĐ – UBND ngày 04/05/2010 của Ủy ban Nhân dân Quận 7
về phê duyệt Đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 Khu dân
cư phía Nam rạch Bà Bướm, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí

Minh.
+ Văn bản số 2755/SGTVT – CTN ngày 19/05/2010 của Sở Giao thông Vận tải
Thành phố Hồ Chí Minh về việc xử lý các nhánh rạch dự án Khu nhà ở - trung
tâm thương mại tại phường Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 854/PCTT – KHVT ngày 22/02/2012 của Công ty Điện lực Tân
Thuận về việc thỏa thuận chủ trương cấp nguồn điện cho dự án Khu nhà ở
Đông Á tại phường Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 34/QLĐTXDCT – KT1 này 24/02/2012 của Ban quản lý Đô thị
Xây dựng Công trình Quận 7 về việc xác định ranh mốc, tim tuyến đường Phú
5

Thuận và đường Đào Trí giáp Khu nhà ở Đông Á tại phường Phú Thuận, Quận
7.
+ Văn bản số 0657/CPCNNB – KT ngày 05/03/2012 của Công ty Cổ phần Cấp
nước Nhà Bè về việc thỏa thuận đấu nối nguồn cấp nước cho Khu nhà ở Đông
Á tại phường Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 5262/SQHKT – QHKV1 ngày 10/11/2016 của Sở Quy hoạch –
Kiến trúc về việc chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với khu đất tại phường Phú
+

Thuận, Quận 7.
Văn bản số 7301/UBND – ĐT ngày 27/11/2017 của Ủy ban Nhân dân Thành
phố Hồ Chí Minh về chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận Công ty Cồ
phần Địa ốc Đông Á làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở Đông Á, phường Phú

Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 16/TC – QC ngày 18/01/2018 của Cục tác chiến về chấp thuận độ
+

cao tĩnh không xây dựng công trình.
Văn bản 1262/UBND-QLDT ngày 21/03/2018 của UBND Quận 7 về việc
Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á đề nghị phê duyệt nhiệm vụ QHCT tỷ lệ

+

1/500 Khu nhà ở Đông Á, phường Phú Thuận, Quận 7.
Văn bản số 1530/SGTVT-CTN ngày 29/01/2018 về nắn chỉnh tuyến rạch tại

dự án Khu nhà ở Đông Á, phường Phú Thuận, Quận 7.
+ Văn bản số 1753/SQHKT – QHKV1 ngày 18/04/2018 ý kiến về hồ sơ cấp
Giấy phép quy hoạch khu đất có diện tích 54.275,3 m 2 tại phường Phú Thuận,

Quận 7.
2. Các nguồn tài liệu, số liệu
Số liệu Bản đồ hiện trạng và tình hình thực tế của khu vực thiết kế quy hoạch chi
tiết do các cơ quan chức năng cung cấp.
3. Cơ sở bản đồ
− Hồ sơ Đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 Khu dân cư phía Nam rạch Bà

Bướm, phường Phú Thuận, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh (theo quyết định số
49/QĐ – UBND ngày 04/05/2010).
− Bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ – 2017 ngày 10/01/2018 do Công ty
−

Cổ phần Tư vấn Dịch vụ Đo đạc và Bản đồ Tấn Phát lập.
Bản đồ xác định hướng tuyến các đường giao thông do các cơ quan chức năng
cung cấp.

6


CHƯƠNG II
ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG
I.

VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN
1. Vị trí và giới hạn khu đất
Khu đất quy hoạch tiếp cận trực tiếp với đường Phú Thuận, đường Đào Trí,
đường Gò Ô Môi thuộc phường Phú Thuận, quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, cụ thể
như sau:
−

Phía Bắc

: giáp khu Di tích Gò Ô Môi.

−

Phía Nam

: giáp đường Gò ô Môi, lộ giới 30m.

−

Phía Đông

: giáp đất thổ cư và đường Đào Trí, lộ giới 40m.

−

Phía Tây

: giáp đất thổ cư, đất trống và đường dự phóng, lộ giới

24m.
Quy mô diện tích khu đất quy hoạch:

54.275,3m2

2. Điều kiện tự nhiên
2.1.
Địa hình

Khu vực quy hoạch có địa hình tương đối bằng phẳng và thấp, hướng đổ dốc
không rõ rệt. Cao độ mặt đất hiện trạng (theo hệ cao độ chuẩn Hòn Dấu) như sau:
−
−
−

Khu kho ngân hàng Đông Á (đã san lấp) :1,5m – 2,0m
Khu vực đất dừa nước, cây tạp, đất trống : 0,25m – 1,0m
Đáy mương rạch
: - 0,65m – - 0,1m
2.2.
Khí hậu
Khu vực quy hoạch thuộc phân vùng khí hậu IVb của Việt Nam. Đặc điểm của

phân vùng khí hậu này là :
Nhiệt độ: bình quân 29,50C.

–
+
+

Khí hậu: nhiệt đới chia thành 2 mùa rõ rệt – nắng và mưa

–
+
+
–

Tháng có nhiệt độ cao nhất: tháng 05 (400C).

Tháng có nhiệt độ thấp nhất: tháng 12 (230C).

Mưa từ tháng 05 đến tháng 11.
Nắng từ tháng 12 đến tháng 04.
Độ ẩm: bình quân 75%
7


Cao nhất vào tháng 9: 90 %.
Thấp nhất vào tháng 3: 65 %.

+
+

Mưa: Lượng mưa trung bình trong năm là 159 ngày đạt 1.949mm (trong

–

khoảng từ 1.392 – 2.318mm).
Bức xạ: Tổng lượng bức xạ mặt trời trung bình 11,7Kcal/tháng.

–

Lượng bức xạ cao nhất : 14,2 Kcal/tháng.
Lượng bức xạ thấp nhất: 10,2 Kcal/tháng.

+
+
–

Lượng bốc hơi: khá lớn (trong năm là 1.350 mm) trung bình 37 mm/ngày.

–

Gió:
Thịnh hành trong mùa khô :
 Gió Đông Nam chiếm 20-40 %.
 Gió Đông chiếm 20-30 %.
+ Thịnh hành trong mùa mưa :
 Gió Tây Nam chiếm 66 %.
2.3.
Thủy văn
+

Khu vực quy hoạch chịu ảnh hưởng trực tiếp của chế độ bán nhật triều không đều
trên sông Nhà Bè. Bảng số liệu quan trắc mực nước trên sông Nhà Bè của trạm Nhà
Bè, thể hiện mối quan hệ giữa mực nước thấp nhất (H min) và cao nhất (Hmax) tương ứng
với tần suất P(%) như sau:

2.4.

Địa chất công trình – địa chất thủy văn

Khu vực có cấu tạo vùng đất phù sa mới, thành phần chủ yếu là sét, bùn sét trộn
lẫn nhiều tạp chất hữu cơ, thường có màu đen, xám đen. Sức chịu tải của nền đất thấp,
nhỏ hơn 0,7kg/cm2. Mực nước ngầm không áp nông, cách mặt đất 0,5m.
Địa chất khu quy hoạch nằm trong mảng địa chất chung của khu vực Nhà BèBình Chánh, có đặc điểm mềm yếu, cấu tạo bởi trầm tích Eluvi bồi tích đệ tứ. Trên mặt
là lớp đất đắp với thành phần gồm cát, sét, đá dăm, sỏi thực vật dày khoảng 1m. Còn
lại địa chất khu vực hầu hết có cấu tạo địa tầng 03 lớp đất chính như sau:

8


Lớp 1: Lớp bùn sét hữu cơ màu xám đen, trạng thái mềm, lẫn cát và cây mục, bề
dày trung bình là 0,8m:
–

Thành phần hạt: sét 46%, bụi 36%, cát 18%.

–

Độ ẩm thiên nhiên: W%=72,2%.

–

Dung trọng thiên nhiên: n=1,52g/cm³.

–

Góc nội ma sát: Þ=4º.

–

Lực dính: C=0,094kg/cm²
Lớp 2: Lớp cát sét màu xám đến vàng cứng vừa dày khoảng 1m:

–

Thành phần hạt : sét 17,5%, bụi 10,7%, cát 71,8%.

–

Độ ẩm thiên nhiên: W%=10,71%.

–

Dung trọng thiên nhiên: Yn=2.073g/cm³.

–

Góc nội ma sát: Þ=21o 39.

–

Lực dính: C=0,172kg/cm².
Lớp 3 : Lớp sét màu xám xanh, trạng thái dẻo nhão, bề dày trung bình 4m:

–

Thành phần hạt : sét 73%, bụi 16%, cát 11%.

–

Độ ẩm thiên nhiên: W%=57,75%.

–

Dung trọng thiên nhiên: Yn=1,575 g/cm³.

–

Góc nội ma sát: Þ=15o 41.

–

Lực dính: C=0,168kg/cm².

9


II.

HIỆN TRẠNG
1. Hiện trạng sử dụng đất
Khu quy hoạch có tổng diện tích tự nhiên là 54.275,3m 2 chủ yếu là đất trống, một
phần thuộc Khu di tích lịch sử Gò Ô Môi.
Hiện khu vực đang được đơn vị chủ đầu tư tiến hành quá trình san lấp.
2. Hiện trạng công trình kiến trúc

Trước đây, trong phạm vi khu dự án có một số công trình kiến trúc bán kiên cố,
tạm bợ. Tuy nhiên, hiện nay các công công trình này đều đã được giải tỏa, san lấp để
chuẩn bị cho các bước triển khai dự án tiếp theo.
3. Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật
3.1.
Giao thông
− Giao thông đối nội: Hiện nay, trong phạm vi khu dự án không có đường giao

thông.
− Giao thông đối ngoại: Khu vực quy hoạch nằm trong quy hoạch chung của Quận
7 với hệ thống giao thông kết nối dự kiến lộ giới theo định hướng quy hoạch như

sau:
+ Đường Phú Thuận : lộ giới 30m (6m + 8m + 2m + 8m + 6m)
+ Đường Đào Trí
: lộ giới 40m (8,5m + 10,5m + 2m + 10,5m + 8,5m)
+ Đường Gò Ô Môi : lộ giới 30m (6m + 8m + 2m + 8m + 6m)
+ Đường dự phóng : lộ giới 24m (6m + 6m + 6m +6m)
3.2.
Thoát nước mưa
Hiện nay, khu quy hoạch chưa có hệ thống thoát nước mặt, nước mưa chủ yếu
thấm tự nhiên xuống đất, chảy tràn trên mặt đất về chỗ trũng sau đó thoát ra các rạch
nhỏ.
Xung quanh khu quy hoạch hiện có hệ thống thoát nước chung nước mưa và
nước thải sinh hoạt được xây dựng dọc đường Gò Ô Môi (cống Ø800) xả ra rạch Tam
Đệ, cống qua đường 2B2000 trên đường Đào Trí, 2 cống qua đường 2Ø1200 trên
đường Phú Thuận.

3.3.

Cấp nước

10


Trong khu quy hoạch hiện nay chưa có mạng lưới phân phối nước máy. Tuy
nhiên, dọc đường Gò Ô Môi hiện có một tuyến ống cấp nước hiện trạng Ø200 xây
dựng năm 1974, thuộc hệ thống nhà máy nước Thủ Đức.
3.4.

Cấp điện và thông tin liên lạc

Dọc đường Gò Ô Môi hiện đã có hai đường dây trung thế 15 – 22kV nhận điện
từ trạm 110/22kV Nam Sài Gòn 1.
3.5.

Thoát nước thải và vệ sinh môi trường

Hiện nay, trong phạm vi khu dự án chưa có hệ thống cống thoát nước thải, chỉ có
tuyến cống thoát nước chung Ø800 trên đường Gò Ô Môi.
Khu vực quy hoạch chưa có công trình xử lý nước thải và chưa có hệ thống thu
gom rác.
4. Tình hình đầu tư phát triển trong khu vực quy hoạch

Trong khu quy hoạch hiện chưa có dự án đầu tư.
Xung quanh khu đất dự án Khu nhà ở Đông Á là các dự án đô thị đã và đang
trong quá trình hình thành, phát triển như: Khu biệt thự Tấn Trường, Khu nhà ở Nam
Long, Khu đô thị Saigon Peninsula (Công viên Mũi Đèn Đỏ và nhà ở đô thị)
III.

ĐÁNH GIÁ CHUNG
− Khu vực quy hoạch có ít công trình kiến trúc, chủ yếu là công trình bán kiên cố
và công trình tạm nên việc quy hoạch xây dựng khu nhà ở sẽ làm tăng giá trị sử
dụng đất.
− Khu vực quy hoạch có một phần đất thuộc Khu di tích Gò Ô Môi và có vị trí kế
cận khu công viên Mũi Đèn đỏ đang trong quá trình hình thành. Những không
gian mở này vừa góp phần tạo ra cảnh quan đẹp cho khu vực, vừa nâng cao chất
lượng cuộc sống cho người dân sinh sống trong khu nhà ở mới.
− Từ khu vực quy hoạch có thể di chuyển đến Công viên Mũi Đèn Đỏ ở phía Đông
và trung tâm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở phía Tây thông qua tuyến đường Phú
Thuận. Đường Gò Ô Môi kết nối khu vực quy hoạch với hai tuyến đường Huỳnh
Tấn Phát và đường Đào Trí, hai tuyến giao thông này kết nối đến khu CBD của

thành phố ở phía Bắc và khu vực Cần Giờ ở phía Nam. Điều đó cho thấy mạng
lưới giao thông tiếp cận với khu vực quy hoạch là rất thuận lợi.
11


−

Xung quanh khu quy hoạch hiện đã có các đường điện, các tuyến ống cấp, thoát
nước,… là điều kiện thuận lợi để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối
đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Quận 7 nói riêng và của thành phố nói
chung.

12


CHƯƠNG III
CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH CỦA ĐỒ ÁN
CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

I.

BẢNG CHỈ TIÊU QUY HOẠCH – KIẾN TRÚC
THEO
QHCT 1/500
TẠI QUYẾT
ST
T

HẠNG MỤC

ĐƠN VỊ

ĐỊNH SỐ
27/QĐ-UBND
NGÀY
02/05/2013

1
2
3
4

5
6

7
8

Quy mô dân số toàn khu
Quy mô diện tích toàn khu
Mật độ xây dựng tối đa
(tính trên diện tích đơn vị ở)
Hệ số sử dụng đất tối đa
(tính trên diện tích đơn vị ở)
− Đối với khu đất D1
+ Chức năng ở
+ Chức năng thương
mại dịch vụ
+ Chức năng giáo dục
− Đối với khu đất B1

Diện tích xây dựng
Diện tích sàn xây dựng
− Đối với khu đất D1
+ Chức năng ở
+ Chức năng thương
mại dịch vụ
+ Chức năng giáo dục
− Đối với khu đất B1
Tầng cao tối đa
Khoảng lùi công trình

PHƯƠNG ÁN
ĐỀ XUẤT
THEO
BĐHTVT SỐ
HS2212/HĐĐĐ

GHI
CHÚ

- 2017 CỦA
CÔNG TY

người
m2

5.729,0
68.433,5

TẤN PHÁT

6.829,0
54.275,3

%

30,0

40,0

(3)

lần

4,31

7,16

(3)

-

7,23

(1)
(2)

5,82
1,20
0,20
2

m
m2

255.937,50

5,00
15.801,7
299.086,14
292.502,49
235.543,70
48.732,79

tầng
m

34,0

8.226,00
6.583,65
48

(4)
13


− Đối với nhà ở cao tầng
+ So với chỉ giới

6 - 10,5

6,0

đường đỏ
+ So với ranh khu đất
− Đối với công trình công

4,0
≥6

cộng
+ So với chỉ giới

9

đường đỏ
+ So với ranh khu đất
Chỉ tiêu sử dụng đất đơn vị
ở
− Đất nhóm nhà ở
+ Đất xây dựng công

4,0
4,0
m2/người

9,6

6,1

7,8

4,8

trình
+ Đất cây xanh nhóm
ở
+ Đất giao thông, sân
bãi nội khu
- Đất dịch vụ công cộng
+ Giáo dục
+Văn phòng khu phố

1,6

(5)

5,1

1,9

1,3

1,3

1,4

1,6
1,3
1,3

Ghi chú:
(1)

: Dân số dự kiến tăng 1.100 người phù hợp Đồ án QHCT 1/2000 Khu dân cư
phía Nam rạch Bà Bướm, đồng thời đáp ứng được hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ
thuật cho dân số dự án, đã được UBND Quận 7 kiến nghị chấp thuận đề xuất dân

(2)

số của dự án theo văn bản số 1262/UBND-QLĐT ngày 21/03/2018.
: Quy mô diện tích được xác lập theo bản đồ hiện trạng vị trí số HS2212/HĐĐĐ2017 ngày 10/01/2018 do công ty cổ phần TVDV Đo đạc và bản đồ Tấn Phát lập
và đã được kiểm định ngày 10/01/2018 bởi Trung tâm kiểm định bản đồ và tư

(3)

vấn Tài nguyên - Môi trường thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường.
: Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất tăng phù hợp Đồ án QHCT 1/2000 Khu
dân cư phía Nam rạch Bà Bướm được duyệt tại Quyết định số 49/QĐ-UBND

(4)

ngày 04/05/2010.
: Tầng cao tối đa điều chỉnh theo hướng tăng tầng cao, đảm bảo độ cao tĩnh
không xây dựng công trình đã được Cục tác chiến chấp thuận tại văn bản số
14


(5)
II.

16/TC-QC ngày 18/01/2018.
: Chỉ tiêu sử dụng đất giảm do việc điều chỉnh quy mô dân số và diện tích khu

vực quy hoạch, nhưng vẫn đảm bảo tương đồng với các dự án trong khu vực.
CHỈ TIÊU HẠ TẦNG KỸ THUẬT
− Cao độ xây dựng
: hmin = 2,5m
− Chỉ tiêu cấp điện
: 2.500 Kwh/người/năm
− Chỉ tiêu cấp nước
: 200 lít/người/ngày đêm
− Chỉ tiêu thoát nước thải
: 200 lít/người/ngày đêm
− Chỉ tiêu rác thải
: 1,5 kg/ người/ngày đêm
− Chỉ tiêu thông tin liên lạc
: 200 m2 sàn/ thuê bao

15


CHƯƠNG IV
ĐỀ XUẤT TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC
VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT
I.

TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC
1. Cơ cấu sử dụng đất
BẢNG CƠ CẤU SỬ DỤNG ĐẤT

STT

A

HẠNG MỤC

ĐẤT ĐƠN VỊ Ở
1

Đất ở kết hợp thương mại dịch vụ
- Ở kết hợp thương mại dịch vụ

THEO QHCT TL:1/500 ĐƯỢC
DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH
SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY
02/05/2013
Diện tích
(m2)
54.844,3

Tỷ lệ
(%)
80,14

Diện tích
(m2)
41.789,2

Tỷ lệ
(%)

76,99

30.114,2

44,01

13.059,7

24,06

22.219,3

32,47

7.894,9

11,54

- Dịch vụ (Văn phòng)
2

Đất dịch vụ công cộng
- Giáo dục
- Văn phòng khu phố

THEO PHƯƠNG ÁN
ĐỀ XUẤT
THEO BĐHTVT SỐ
HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA
CÔNG TY TẤN PHÁT

9.200,0

13,44
9.140,0

13,35

60,0

0,09

13.059,7
9.140,0
9.140,0
-

24,06
16,84
16,84
16


ST
T

HẠNG MỤC

THEO QHCT TL:1/500 ĐƯỢC
DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH

SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY
02/05/2013

THEO PHƯƠNG ÁN
ĐỀ XUẤT
THEO BĐHTVT SỐ
HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA
CÔNG TY TẤN PHÁT

3

Đất cây xanh công cộng

Diện tích
(m2)
7.303,5

4

Đất giao thông - sân bãi

8.226,6

12,02

10.692,9

19,70

ĐẤT NGOÀI ĐƠN VỊ Ở

13.589,2

19,86

12.486,1

23,01

Đất cây xanh công viên - TDTT
(Công viên Gò Ô Môi)

4.581,7

6,70

4.112,3

7,58

B
1

- Đất cây xanh

4.581,7

Tỷ lệ
(%)
10,67

Diện tích
(m2)
8.896,7

Tỷ lệ
(%)
16,39

6,70

- Mặt nước (Rạch)

1.609,0

2,96

2.503,3

4,61

2

Đất cây xanh cách ly ven rạch

-

613,9

1,13

3

Mặt nước (Rạch)

-

699,7

1,29

4

Đất giao thông ngoài đơn vị ở
TỔNG

9.007,5

13,16

7.060,2

13,01

68.433,5

100,00

54.275,3

100,00

17


BẢNG THỐNG KÊ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
QHCT TL 1/500
ĐƯỢC DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY
02/05/2013
STT

KÍ
HIỆU
LÔ

HẠNG MỤC
DIỆN
TÍCH
(m2)

MẬT
ĐỘ
XÂY
DỰNG

TẦNG
CAO
TỐI
ĐA
(tầng)

DIỆN
TÍCH
XÂY
DỰNG
(m2)

DIỆN
TÍCH
SÀN
XÂY
DỰNG
(m2)

HỆ SỐ

30,0

-

16.466,7

255.937,50

4,67

5.729

29,9

34

15.989,4

253.937,50

4,74

5.729

29,8

34

13.229,4

245.657,5
0

5,54

5.729

500,0

1.000,00

(%)
A

ĐẤT ĐƠN VỊ Ở
1

Khu đất D1
CT1

GD

Đất nhóm nhà ở
chung cư
- Đất xây dựng
công trình
- Đất cây xanh
nhóm ở
- Đất giao
thông, sân bãi nội
khu
Đất CTCC
- Đất giáo dục
- Văn phòng
khu phố

54.844,
3
53.551,
0
44.351,
0
28.820,
9

7.303,5

6,8

2

SỬ
DỤNG
ĐẤT
(lần)

DÂN
SỐ
(người)

THEO PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT
THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA CÔNG TY TẤN
PHÁT

DIỆN
TÍCH
(m2)

MẬT
ĐỘ
XÂY
DỰNG

TẦNG
CAO

TỐI
ĐA
(tầng)

DIỆN
TÍCH
XÂY
DỰNG
(m2)

DIỆN
TÍCH
SÀN
XÂY
DỰNG
(m2)

HỆ SỐ

40,0

48

15.801,7

299.086,14

7,16

6.829

40,0

48

15.275,0

292.502,49

7,23

6.641

40,0

48

12.533,0

284.276,4
9

9,07

6.641

30,0

3

2.742,0

8.226,00

0,90

(%)
41.789,
2
40.472,
5
31.332,
5
12.533,
0

SỬ
DỤNG
ĐẤT
(lần)

8.633,3
10.166,
2

8.226,6
9.200,0

30,0

3

2.760,0

8.280,00

9.140,0

30,0

3

2.760,0

8.280,00

0,90

9.140,0

60,0

18

DÂN
SỐ
(ngư
ời)

QHCT TL 1/500
ĐƯỢC DUYỆT THEO QUYẾT ĐỊNH SỐ 27/QĐ-UBND NGÀY
02/05/2013
STT

KÍ
HIỆU
LÔ

2
CT2

B
1

CXTT

2

CXCL

3

MN

4

MẬT
ĐỘ
XÂY

DỰN
G
(%)

TẦNG
CAO
TỐI
ĐA
(tầng)

DIỆN
TÍCH
XÂY
DỰNG
(m2)

DIỆN
TÍCH
SÀN
XÂY
DỰNG
(m2)

HỆ
SỐ
SỬ
DỤN
G
ĐẤT
(lần)

1.293,3

36,9

5

477,3

2.000,00

1,55

1.316,7

1.293,3

36,9

5

477,3

2.000,00

1,55

1.316,7

HẠNG MỤC

DIỆN
TÍCH
(m2)

Khu đất B1
Đất nhóm nhà ở
chung cư
- Đất xây dựng
công trình
- Đất cây xanh
nhóm ở
- Đất giao thông,
sân bãi nội khu
ĐẤT NGOÀI ĐƠN
VỊ Ở
Đất cây xanh công
viên - TDTT
Đất cây xanh
Mặt nước(Rạch)
Đất cây xanh cách
ly ven rạch
Mặt nước (Rạch)
Đất giao thông
ngoài đơn vị ở
TỔNG

THEO PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT
THEO BĐHTVT SỐ HS2212/HĐĐĐ - 2017 CỦA CÔNG TY TẤN
PHÁT

DÂN
SỐ
(người)

DIỆN
TÍCH
(m2)

MẬT
ĐỘ
XÂY
DỰNG

TẦNG
CAO
TỐI
ĐA
(tầng)

DIỆN
TÍCH
XÂY
DỰNG
(m2)

DIỆN
TÍCH
SÀN
XÂY
DỰNG

(m2)

HỆ SỐ

40,0

15

526,7

6.583,65

5,00

188

40,0

15

526,7

6.583,65

5,00

188

29,1

48

15.801,
7

299.086,
14

5,51

6.829

(%)

SỬ
DỤNG
ĐẤT
(lần)

DÂN
SỐ
(người)

526,7
263,4
526,7
13.589,
2

12.486,1

4.581,7

4.112,3
1.609,0
2.503,3
613,9
699,7

9.007,5
68.433,
5

7.060,2
30,0

-

16.466,
7

255.937,5
0

4,31

5.729

54.275,3

19


2. Yêu cầu về không gian quy hoạch, kiến trúc
a. Nguyên tắc tổ chức
− Đảm bảo các quy chuẩn – tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn ngành hiện hành
trong việc phân bổ diện tích sử dụng cho các khu chức năng cũng như các yếu tố
về kỹ thuật công trình.
− Tuân thủ nguyên tắc tổ chức không gian của hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chung
xây dựng đô thị Quận 7 và hồ sơ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phía
−

Nam rạch Bà Bướm đã duyệt.
Chú trọng đến điều kiện hiện trạng, tự nhiên của khu đất dự án, nhằm giảm thiểu

các tác hại đến môi trường tự nhiên.
− Phương án quy hoạch sử dụng đất đề xuất phải cân nhắc 02 yếu tố sau:
+ Tình hình đầu tư thực tế và định hướng kinh doanh của chủ đầu tư.
+ Tạo tiền đề cho việc hình thành một không gian đô thị phù hợp với khuynh
hướng phát triển chung của khu vực Quận 7.
b. Các công trình điểm nhấn
Khu công trình cao tầng có tầng cao tối đa không đồng nhất là điểm nhấn quan
trọng về mặt không gian cảnh quan và tạo ra tính nhận biết cho khu quy hoạch, nên
được tổ chức dọc theo các tuyến đường chính: đường Phú Thuận, đường Đào Trí,
đường Gò Ô Môi.
c. Quy định về chỉ giới xây dựng

Quy định khoảng lùi xây dựng áp dụng đối với các ô phố được quy định cụ thể
như sau:
Đối với nhà ở cao tầng:

+ So với chỉ giới đường đỏ : 6m
+ So với ranh khu đất
: 4m
− Đối với công trình công cộng:
+ So với chỉ giới đường đỏ : 4m
+ So với ranh khu đất
: 4m
−

d. Kiến trúc, cảnh quan
−

Các hạng mục công trình thống nhất về hình thái kiến trúc, màu sắc, hài hòa về
tầng cao (theo quy định cụ thể) và các quy định khác của tiêu chuẩn xây dựng
Việt Nam.
20


−

Hình thức kiến trúc hiện đại, nhẹ nhàng, hài hòa với cảnh quan xung quanh và
phù hợp với chức năng sử dụng. Kiến trúc cần phải thân thiện với môi trường địa
phương, bố cục công trình cần chú ý đến các yếu tố điều kiện vi khí hậu, có tính

toán về các yếu tố tiết kiệm năng lượng và sử dụng tài nguyên hợp lý.
− Màu sắc, vật liệu: sử dụng những màu sắc nhẹ nhàng nhằm tạo cảm giác thân
thiện và gần gũi cho người sử dụng, sử dụng những vật liệu mang tính chất tự
nhiên, phù hợp với địa phương nhưng vẫn đảm bảo tính chất hiện đại và thân
−

thiện với người sử dụng.
Tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn: góp phần cải thiện môi trường, phục vụ
các hoạt động vui chơi, thể dục thể thao và mỹ quan đô thị. Trồng cây xanh
không được làm ảnh hưởng tới an toàn giao thông, làm hư hại công trình kiến
trúc, hạ tầng kỹ thuật, không gây nguy hiểm tới người sử dụng và môi trường

−

sống của cộng đồng, đảm bảo cây xanh quanh năm.
Dọc các tuyến đường yêu cầu trồng các loại cây lấy bóng mát với tầm cao vừa

phải (không gây nguy hiểm, không ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường).
− Các loại cây được lựa chọn phù hợp với điều kiện khí hậu và thổ nhưỡng của khu
vực. Trong quá trình khai thác sử dụng phải có kế hoạch chăm sóc, cắt tỉa, duy tu
II.

bảo dưỡng định kỳ, đảm bảo mỹ quan, chất lượng và an toàn.
QUY HOẠCH MẠNG LƯỚI HẠ TẦNG KỸ THUẬT
1. Giao thông
Mạng lưới giao thông chính tiếp giáp khu đất dự án được triển khai phù hợp với
đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dân cư phái Nam rạch Bà Bướm và đồ án
Quy hoạch chung xây dựng Quận 7, cụ thể như sau:
−

Đường Phú Thuận

: nằm ở phía Tây Bắc khu quy hoạch, có lộ giới 30m gồm

−

18m mặt đường (8m + 2m +8m) và 6m vỉa hè mỗi bên.
Đường Đào Trí
: nằm ở phía Đông khu quy hoạch, có lộ giới 40m gồm

23m mặt đường (10,5m + 2m + 10,5m) và 8,5m vỉa hè mỗi bên.
− Đường Gò Ô Môi
: nằm ở phía Nam khu quy hoạch, có lộ giới 30m gồm 18m
mặt đường (8m + 2m +8m) và 6m vỉa hè mỗi bên.
− Đường dự phóng
: nằm ở phía Tây khu quy hoạch, có lộ giới 24m gồm 12m
mặt đường và 6m vỉa hè mỗi bên.
Các tuyến đường nội khu được quy hoạch, xây dựng hoàn chỉnh và linh hoạt,
đảm bảo quá trình tiếp cận đến các công trình trong phạm vi dự án cũng như lộ trình di
chuyển đến các khu vực lân cận của mọi người dân thuận lợi và nhanh chóng.
21


2. Chuẩn bị kỹ thuật
− Giải pháp quy hoạch chiều cao:
+ Cao độ san nền khống chế: ≥ 2,5m (hệ cao độ VN – 2000)
+ Độ đốc nền đắp
: I ≥ 0,003
− Giải pháp thoát nước mưa:

Hệ thống thoát nước mưa được tách riêng hoàn toàn với hệ thống thoát nước thải
sinh hoạt. Nước mưa trên toàn bộ bề mặt khu quy hoạch sẽ được thu gom về cống
thoát nước dưới các trục giao thông.
Sử dụng hệ thống cống tròn bê tông cốt thép đặt ngầm để tổ chức thoát nước mưa
triệt để, tránh ngập úng cục bộ.
3. Cấp nước

Nguồn nước cấp: sử dụng nguồn nước máy thành phố, dựa vào tuyến ống cấp
nước hiện trạng Ø200 trên đường Gò Ô Môi, thuộc hệ thống nhà máy nước Thủ Đức
và tuyến ống cấp nước Ø500 dự kiến xây dựng trên đường Gò Ô Môi, tuyến ống cấp
nước dự kiến Ø250 trên đường Đào Trí, thuộc nhà máy nước BOO Thủ Đức.
4. Cấp điện

Nguồn điện: Khu nhà ở Đông Á được cấp điện từ trạm 110/15 – 22kW Nam Sài
Gòn 1, nhận điện qua tuyến trung thế 15 – 22kW hiện có, chạy dọc đường Gò Ô Môi.
5. Thông tin liên lạc

Nguồn từ tổng đài trong Bưu điện quận 7, thành phố Hồ Chí Minh và từ MDF sẽ
cho ra tuyến cáp đồng 13.000 đôi đưa tới khu quy hoạch.
Xây dựng mới một hệ thống viễn thông hoàn chỉnh, có khả năng kết nối đồng bộ
với mạng viễn thông quốc gia. Các tuyến cống bể và cáp đồng sẽ được đi ngầm đến
chân các công trình.
6. Thoát nước thải và vệ sinh môi trường
− Giải pháp xử lý nước thải: xây dựng hệ thống thoát nước thải riêng.

Khu vực quy hoạch nằm trong lưu vực Nam Sài Gòn, do đó sử dụng hệ thống
thoát nước thải riêng để thu gom nước thải đưa về trạm xử lý nước thải khu vực với
công suất 21.500 m3/ngày nằm phía Nam khu quy hoạch. Tuy nhiên, ở giai đoạn đầu
nhà máy xử lý này chưa hình thành nên cần phải xây dựng trạm xử lý nước thải cục bộ
cho khu quy hoạch để hạn chế gây ô nhiễm môi trường.
22


−

Giải pháp xử lý rác thải và vệ sinh môi trường: Rác được thu gom mỗi ngày và

được đưa đến trạm ép rác kín của Quận, sau đó vận chuyển đến khu liên hợp xử
lý chất thải rắn Đa Phước, huyện Bình Chánh.

23


CHƯƠNG V
THÀNH PHẦN HỒ SƠ , KẾ HOẠCH
VÀ TIẾN ĐỘ TỔ CHỨC LẬP QUY HOẠCH
I.

THÀNH PHẦN HỒ SƠ
−

Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất, tỷ lệ 1/2000;

−

Bản đồ đánh giá hiện trạng kiến trúc, cảnh quan và đánh giá đất xây dựng;

−

Bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hiện trạng môi trường;

−

Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng Sử dụng đất;

−

Sơ đồ tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan;

−

Bản đồ quy hoạch giao thông đô thị chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và hành
lang bảo vệ các tuyến hạ tầng kỹ thuật;

−

Bản đồ quy hoạch cao độ nền và thoát nước mặt;

−

Bản đồ quy hoạch cấp điện và chiếu sáng đô thị;

−

Bản đồ quy hoạch cấp nước đô thị;

−

Bản đồ quy hoạch thoát nước thải và xử lý chất thải rắn đô thị;

−

Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc;

−

Bản đồ đánh giá môi trường chiến lược;

−

Bản đồ tổng hợp đường dây, đường ống kỹ thuật;

−

Bản vẽ xác định các khu vực xây dựng công trình ngầm: Các công trình công
cộng ngầm, các công trình cao tầng có xây dựng tầng hầm (nếu có);

−

Các bản vẽ Thiết kế đô thị (thể hiện vị trí các công trình điểm nhấn, mặt đứng
mặt các trục đường, phương án kiến trúc (nếu có));

−

Phối cảnh;

−

Thuyết minh tổng hợp;

−

Dự thảo Quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết;

24

−

Đĩa CD lưu trự toàn bộ hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chi tiết bao gồm thuyết
minh, bản vẽ và Quy định quản lý theo đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi
tiết;

II.

KẾ HOẠCH VÀ TIẾN ĐỘ
1. Thời gian và tiến độ thực hiện
− Dự kiến thời gian thực hiện: thời gian lập đồ án tối đa ….. tháng (kể từ ngày
duyệt nhiệm vụ quy hoạch)
2. Tổ chức thực hiện
− Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa ốc Đông Á
− Đơn vị thiết kế: Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Kiến trúc Đầu tư và Xây dựng

Gia Trí – Conic.
− Cơ quan Thẩm định: Phòng Quản lý Đô thị – Ủy ban nhân dân Quận 7
− Cơ quan Phê duyệt: Ủy ban nhân dân Quận 7.

25