Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM THỊ THÙY LINH

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
VỀ HỢP ĐỒNG MƢỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM THỊ THÙY LINH

THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
VỀ HỢP ĐỒNG MƢỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Oanh

Hà Nội - 2017


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu
sắc nhất đến Tiến sĩ Nguyễn Minh Oanh, người đã tận tình hướng dẫn tôi
trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Cô đã chia sẻ nhiều kiến thức và kinh
nghiệm để tôi hiểu rõ hơn về lĩnh vực mình nghiên cứu.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn đến Khoa sau đại học cùng toàn thể
Thầy, Cô đã giảng dạy Lớp cao học ứng dụng khóa 23, đã truyền đạt kiến
thức, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại trường Đại học
Luật Hà Nội và trong suốt thời gian hoàn thành luận văn của mình.
Trong quá trình hoàn thiện luận văn chắc chắn sẽ không tránh khỏi
những thiếu sót nhất định và có thể có những vấn đề mới chỉ được đề cập mà
chưa được phân tích, đánh giá, chứng minh một cách thuyết phục. Tôi mong
được sự góp ý của các Thầy, Cô giáo để luận văn được hoàn thiện hơn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Thị Thùy Linh


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình trình nghiên cứu khoa học độc lập
của riêng tôi. Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất cứ
công trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng, được trích dẫn theo đúng quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Phạm Thị Thùy Linh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS: Bộ luật dân sự
NLHVDS: Năng lực hành vi dân sự
NLPLDS: Năng lực pháp luật dân sự


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU .............................................................................................. 1
1. Giới thiệu khái quát về đề tài và tính cấp thiết của đề tài ............................. 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .......................................................................... 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn ........................................... 3
4. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn ........................................... 3
5. Các phương pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn ...................... 4
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ................................................. 4
7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................... 4
PHẦN NỘI DUNG .......................................................................................... 5
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MƢỢN NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM.................................................. 5
1.1 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mượn nhà ở ....................... 5
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mượn nhà ở............................................................ 5
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mượn nhà ở ......................................... 6
1.2. Đối tượng của hợp đồng mượn nhà ở ........................................................ 9
1.3. Chủ thể của hợp đồng mượn nhà ở .......................................................... 10
1.4. Hình thức của hợp đồng mượn nhà ở....................................................... 12
1.5. Hiệu lực của hợp đồng mượn nhà ở ......................................................... 13
1.5.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mượn nhà ở ................................. 13

1.5.2. Mức độ vô hiệu của hợp đồng mượn nhà ở và hậu quả pháp lý trong
từng trường hợp cụ thể .................................................................................... 18
1.6. Thời hạn của hợp đồng mượn nhà ở ........................................................ 23
1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà ở.................. 24
1.8. Chấm dứt hợp đồng mượn nhà ở ............................................................. 28
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
VỀ HỢP ĐỒNG MƢỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ................................... 30


2.1. Tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở ...................... 30
2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp mượn nhà ở ........................................... 32
2.2.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp liên quan tới đối tượng hợp đồng ...... 32
2.2.2 Tranh chấp liên quan đến chủ thể của hợp đồng mượn nhà ở. ............. 41
2.2.3. Tranh chấp liên quan đến thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng mượn nhà ở............................................................................ 46
2.2.4. Tranh chấp liên quan đến hình thức của hợp đồng mượn nhà ở.......... 50
2.3. Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về mượn nhà ở tại Việt Nam .. 54
2.3.1. Nguyên nhân khách quan. ..................................................................... 55
2.3.2. Nguyên nhân chủ quan .......................................................................... 55
CHƢƠNG 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
MƢỢN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM ................................................................ 58
3.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ................................................................ 58
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mượn nhà ở
......................................................................................................................... 61
3.2.1. Nâng cao chất lượng xét xử giải quyết tranh chấp ............................... 61
3.2.1.1. Nâng cao chất lượng xét xử từ công tác cán bộ ................................ 61
3.2.1.2. Bảo đảm áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử ........................ 65
3.2.1.3. Bảo đảm cơ sở vật chất trong xét xử.................................................. 66
3.3. Một số giải pháp bảo đảm thực thi ........................................................... 67

KẾT LUẬN .................................................................................................... 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Giới thiệu khái quát về đề tài và tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực quan tâm và được
nghiên cứu dưới những góc độ khác nhau. Nhà ở luôn gắn liền với con người,
là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã
hội sâu sắc. Chính vì thế quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp
của hầu hết các quốc gia với tư cách là quyền cơ bản của công dân. Để đáp
ứng nhu cầu về nhà ở, mỗi cá nhân, hộ gia đình đều có phương thức tạo lập
khác nhau như: mua bán, tặng cho, cho thuê, cho mượn nhà ở. Tùy vào từng
điều kiện cụ thể mà vấn đề nhà ở sẽ được quy định khác nhau. Trong đó hợp
đồng mượn nhà ở được coi là một hình thức để các chủ thể giúp đỡ nhau
trong xã hội. Tuy nhiên, hiện nay trên thực tế việc tranh chấp về hợp đồng
mượn nhà ở diễn ra rất nhiều, các quy định của pháp luật về hợp đồng mượn
nhà ở còn rất ít chủ yếu được quy định tại Mục 10 Luật nhà ở 2015 (gồm
Điều 153, Điều 154). Vì vậy mà pháp luật điều chỉnh về vấn đề này lại có
nhiều điểm chưa rõ ràng về chủ thể, về hình thức về thời hạn của hợp đồng…
dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Do đó việc áp dụng pháp luật giải quyết
các tranh chấp này trên thực tế cũng chưa thống nhất và còn tồn tại nhiều thực
trạng bất cập.
Vì vậy, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu quy định của pháp luật dân sự về
hợp đồng mượn nhà ở, thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mượn nhà ở tại

Việt Nam để có một nhận thức toàn diện về vấn đề này là rất cần thiết. Thông
qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về hợp
đồng mượn nhà ở, phân tích thực trạng trong công tác xét xử của Tòa án về hợp
đồng mượn nhà ở từ đó đề ra các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật. Tuy
nhiên với kiến thức còn nhiều hạn chế và sự eo hẹp về thời gian nghiên cứu nên
luận văn này không tránh khỏi những sai sót nhất định. Tác mong muốn nhận
được những ý kiến đóng góp bổ ích để luận văn hoàn thiện hơn.


2

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hợp đồng mượn nhà ở là một chế định quan trọng trong chế định về hợp
đồng cúa pháp luật dân sự Việt Nam. Tuy nhiên cho đến nay hợp đồng mượn
nhà ở vẫn chưa được nghiên cứu bằng một công trình khoa học độc lập.
Ngoài giáo trình Trường đại học Luật Hà Nội, Trường đại học xã hội và nhân
văn, Viện đại học mở Hà Nội, Bình luận khoa học Bộ luật dân sự (BLDS) và
một số tài liệu chuyên khảo khác như “Các hợp đồng dân sự thông dụng” của
tác giả Nguyễn Mạnh Bách, cuốn “Bình luận khoa học các hợp đồng dân sự
thông dụng” của TS. Nguyễn Ngọc Điện, cuốn “Bình luận khoa học Bộ luật
dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam” do TS. Nguyễn Minh
Tuấn (chủ biên), “Một số vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp
luật về việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng
vô hiệu” của TS. Nguyễn Văn Cường, đăng trên Tạp chí toà án nhân dân,
số 12/2004, “ h ng nội dung c n bất cập của ph n nghĩa vụ và hợp đồng”
của TS. Nguyễn Minh Tuấn, Tạp chí Luật học số đặc biệt, tháng 6 năm 2015,
“Tính chất đền bù của hợp đồng dân sự” của PGS.TS Bùi Đăng Hiếu, Tạp chí
luật học, số 11/2006, luận văn thạc sĩ luật học năm 2006 “Hợp đồng mượn tài
sản một số vấn đề lí luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Huyền mới chỉ đề cập
và bình luận về hợp đồng mượn tài sản trên cơ sở nghiên cứu một số vấn đề

cơ bản nhất trong mối liên hệ với hợp đồng dân sự chung chứ chưa đi sâu và
nghiên cứu cụ thể và toàn diện về hợp đồng mượn nhà ở.
Do đó, rất cần những đề tài nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp
đồng mượn nhà ở, từ đó chỉ ra được những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn cũng
như quy định của pháp luật dân sự hiện hành về hợp đồng mượn nhà ở, để từ đó đưa
ra được những giải pháp, kiến nghị sửa đổi, bổ sung có tính khả thi, kịp thời hoàn
thiện pháp luật dân sự và thực thi có hiệu quả về hợp đồng mượn nhà ở.

Vì vậy, trong phạm vi của luận văn tác giả tập trung nghiên cứu chế định
về hợp đồng mượn nhà ở không chỉ trên cơ sở lý luận đơn thuần mà còn
nghiên cứu trong cả thực tế đặc biệt là vấn đề giải quyết tranh chấp về hợp


3

đồng mượn nhà ở được giải quyết ở Tòa án tại Việt Nam để đưa ra sự điều
chỉnh của pháp luật về hợp đồng mượn nhà ở một cách phù hợp nhất. Hơn nữa
đây là công trình nghiên cứu khoa học theo định hướng ứng dụng đầu tiên đi sâu
vào thực tiễn thực hiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở tại Tòa án.

3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn
Nghiên cứu đề tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn
nhà ở tại Việt Nam”, tác giả không tham vọng đề cập một cách toàn diện, sâu
sắc tất cả các vấn đề liên quan đến hợp đồng mượn nhà ở mà chủ yếu tập
trung nghiên cứu một số khía cạnh pháp lý cơ bản nhất về hợp đồng mượn
nhà ở và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại cơ quan tư pháp của Việt Nam –
Tòa án để làm sáng tỏ thêm các khía cạnh pháp lý cũng như sự chưa phù hợp
trong các quy định pháp luật và áp dụng pháp luật gây nên tác động tiêu cực
tới việc giao kết, thực hiện hợp đồng mượn nhà ở nói riêng và các quan hệ
dân sự nói chung. Qua đó tác giả mạnh dạn đề xuất một số kiến nghị nhằm tạo

ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng mượn nhà ở.
Với mục đích đó, đối tượng nghiên cứu của luận văn là những quy định
pháp luật liên quan đến hợp đồng mượn nhà ở và thực tiễn giải quyết tranh
chấp hợp đồng mượn nhà ở tại Việt Nam mà cụ thể là cơ quan Tòa án.
4. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Mục tiêu của luận văn là tìm hiểu những vấn đề pháp lý cơ bản nhất về hợp
đồng mượn nhà ở theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam và từ đó hướng tới
nghiên cứu trọng tâm làm sáng tỏ thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng
mượn nhà ở tại Việt Nam, đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định
pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp
đồng mượn nhà ở và đề xuất một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật,
tạo ra hành lang pháp lý vững chắc trong quan hệ hợp đồng mượn nhà ở.
Để đạt được những mục tiêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu được xác định
dựa trên các khía cạnh sau: Tìm hiểu, phân tích đánh giá khái niệm, đặc điểm,


4

đối tượng, chủ thể, hình thức, hiệu lực, thời hạn chấm dứt hợp đồng, quyền và
nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mượn nhà và thực tiễn giải quyết tranh
chấp để từ đó tìm ra những hạn chế thiếu sót, vướng mắc và bất cập trong việc
áp dụng pháp luật để đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
5. Các phƣơng pháp nghiên cứu sử dụng để thực hiện luận văn
Việc nghiên cứu luận văn dựa trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa
Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, đường lối chính sách của Đảng Cộng
sản Việt Nam về xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, cải cách tư
pháp luật, cải cách tư pháp ở Việt Nam.
Luận văn nghiên cứu dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, luật học, phân tích – tổng hợp, logic – lịch sử, so
sánh, đối chiếu, tổng hợp. Đồng thời tác giả còn sử dụng phương pháp khai

thác và sử dụng các tư liệu thực tiễn để hoàn chỉnh luận văn.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Các kết quả nghiên cứu của luận văn này có thể sử dụng làm tài liệu
tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học. Một số kiến nghị của
luận văn có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp
luật trong quá trình xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện pháp luật về
nhà ở nói chung và pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn nhà ở
nói riêng tại Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn được kết cấu gồm 3 chương
Chương 1: Khái quát chung về hợp đồng mượn nhà ở theo pháp luật dân
sự Việt Nam.
Chương 2: Đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn
nhà ở tại Việt Nam.
Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu
quả áp dụng pháp luật về hợp đồng mượn nhà ở tại Việt Nam.


5

PHẦN NỘI DUNG
CHƢƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MƢỢN NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM
1.1 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mƣợn nhà ở
1.1.1. Khái niệm hợp đồng mượn nhà ở
Trong từ điển tiếng Việt, từ “mượn” được hiểu là “lấy của người khác để
dùng trong một thời gian rồi sẽ trả lại với sự đồng ý của người đó”.1
Điều 494 BLDS 2015 đã định nghĩa về hợp đồng mượn tài sản như sau:
“Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận gi a các bên, theo đó bên cho

mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không
phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc
mục đích mượn đã đạt được.”
Trên cơ sở định nghĩa trên có thể khẳng định “sự thỏa thuận” của các bên
chính là tiền đề hình thành nên một hợp đồng mượn tài sản, và đó cũng chính
là bản chất pháp lý của hợp đồng nói chung.
Hợp đồng mượn nhà ở là một dạng đặc biệt của hợp đồng mượn tài sản.
Vì vậy nó phải tuân thủ nguyên tắc chung về hợp đồng được quy định trong
BLDS 2015 đồng thời phải tuân theo những quy định riêng của Luật nhà ở về
hợp đồng mượn nhà ở.
Hợp đồng mượn nhà ở có thể xem xét dưới góc độ khoa học pháp lý
mang nghĩa rộng như sau: Hợp đồng mượn nhà ở là phương tiện pháp lý quan
trọng bảo đảm cho việc chuyển dịch quyền chiếm hữu và quyền sử dụng nhà
ở từ người cho mượn sang bên mượn nhà ở để thỏa mãn nhu cầu xã hội về
nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên cho
mượn có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sử dụng nhà ở còn bên mượn
được sử dụng nhà ở trong một thời hạn mà không phải trả tiền.
1

http://www.từ-điển.com/m%c6%b0%e1%bb%a3n ngày truy cập 17/5/2017


6

Theo nghĩa hẹp thì có thể hiểu: Hợp đồng mượn nhà ở là sự thỏa thuận
giữa các bên, theo đó bên cho mượn nhà ở giao nhà ở cho bên mượn để sử
dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại nhà ở
đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.
Các bên trong hợp đồng mượn nhà ở thỏa thuận nội dung của hợp đồng
trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí và nội dung đó không vi phạm điều cấm của

pháp luật, không trái với đạo đức xã hội.
1.1.2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mượn nhà ở
Hợp đồng mượn nhà ở có đối tượng là nhà ở, một loạt tài sản có vai trò
quan trọng trong đời sống và được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành, nên nó
mang những đặc điểm chung của hợp đồng mượn tài sản và đặc điểm riêng
của hợp đồng mượn nhà ở.
* Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền chiếm hữu và
quyền sử dụng nhà ở từ người cho mượn sang người mượn
Trong quan hệ mượn nhà ở, người cho mượn có nghĩa vụ chuyển giao
nhà ở và quyền sử dụng nhà ở cho người mượn mà không chuyển giao quyền
định đoạt. Bản chất của trong quan hệ mượn nhà ở là bên mượn có toàn quyền
chiếm hữu và sử dụng nhà ở trong thời gian mượn nhà, tuy nhiên lại không có
quyền định đoạt đối với nó như bán, tặng cho hoặc cho thuê, cho mượn lại.
Chỉ có chủ sở hữu của nhà ở mới thực hiện những quyền liên quan đến định
đoạt nhà ở.
* Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng ưng thuận
Hợp đồng ưng thuận là hợp đồng mà theo quy định của pháp luật, quyền
và nghĩa vụ của các bên phát sinh ngay sau khi các bên thỏa thuận với nhau
xong nội dung chủ yếu của hợp đồng. Trong trường hợp này, dù rằng các bên
chưa trực tiếp thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết nhưng đã phát sinh quyền
yêu cầu của bên này đối với bên kia trong việc thực hiện hợp đồng. Hay nói


7

cách khác, hợp đồng ưng thuận là những hợp đồng mà thời điểm có hiệu lực
của nó là thời điểm giao kết.2
Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng ưng thuận, bởi mượn nhà ở được
pháp luật quy định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết. Thời điểm
giao kết là thời điểm các bên ký kết hợp đồng nếu các bên không có thỏa

thuận (khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014). Do đó, quyền và nghĩa vụ các bên
phát sinh tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Điều này cũng phù hợp với quy
định tại khoản 4 Điều 400 BLDS 2015 về thời điểm giao kết hợp đồng dân sự:
“Thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào
văn bản hay bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên văn bản.”
* Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng song vụ
Tại khoản 1 Điều 402 BLDS 2015 định nghĩa:“Hợp đồng song vụ là hợp
đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau”. Tính chất song vụ của hợp
đồng mượn nhà ở thể hiện ở chỗ bên cho mượn và bên mượn đều có quyền và
nghĩa vụ dân sự đối với nhau. Quyền của bên cho mượn là cơ sở để bên mượn
thực hiện nghĩa vụ; ngược lại, nghĩa vụ của bên cho mượn là điều kiện để bên
mượn thực hiện quyền dân sự của mình. Ngay sau khi ký kết hợp đồng mượn
nhà ở, các bên có quyền yêu cầu thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau.
Xác định hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng song vụ có ý nghĩa thực tiễn
trong việc xác định trách nhiệm các bên không thực hiện, thực hiện không
đúng hợp đồng. Các bên phải thực hiện nghĩa vụ đó song hành không bên nào
có quyền buộc bên kia phải thực hiện trước nghĩa vụ.
* Hợp đồng mượn nhà ở là hợp đồng không có đền bù
Tính chất không có đền bù của hợp đồng mượn nhà ở được thể hiện ở
chỗ, bên cho mượn chuyển giao nhà ở cho bên mượn để sử dụng mà không
nhằm mang lại một lợi ích vật chất nào từ phía bên mượn. Còn bên mượn, khi
2

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 2, nxb CAND 2008, tr 105


8

hết thời hạn mượn đã thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc khi mục đích mượn đã
đạt được nếu như không có thỏa thuận về thời hạn mượn, thì bên mượn chỉ

phải trả lại nhà ở cho bên cho mượn đúng như tình trạng ban đầu của nhà ở
(trừ những hao mòn tự nhiên), mà không phải trả thêm bất cứ một khoản tiền
nào cho bên cho mượn. Bản chất của hợp đồng mượn nhà không phải nhằm
mục đích thu lợi mà là sự tương trợ giúp đỡ lẫn nhau trong cuộc sống và chủ
thể của hợp đồng thường là những người có mối quan hệ thân thiết hoặc ruột
thịt. Do đó, có thể thấy đây là một đặc điểm quan trọng của hợp đồng mượn
nhà ở, là cơ sở để phân biệt với các loạt hợp đồng khác.
* Hợp đồng mượn nhà ở chịu sự điều chỉnh mang tính chất chế ước giữa
ngành luật này với ngành luật khác
Nhà ở là một loạt tài sản đặc biệt, vừa có giá trị lớn, chịu sự quản lý đặc
biệt của Nhà nước, lại gắn liền với đất đai vì vậy bên cạnh sự điều chỉnh của
Luật nhà ở thì hợp đồng mượn nhà ở còn chịu sự điều chỉnh mang tính chất
chế ước của nhiều ngành luật khác nhau như: BLDS điều chỉnh những quy
định mang tính chất chung về hợp đồng mượn nhà ở; Luật đất đai điều chỉnh
những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất. Nhà ở gắn liền với đất ở phải
là đối tượng sử dụng ổn định, lâu dài; nếu đất được giao có thời hạn để sử
dụng làm nhà ở để kinh doanh thì nhà ở cũng có thời hạn sử dụng như đất ở;
Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh những vấn đề liên quan đến hợp
đồng mượn nhà ở có một bên chủ thể là người nước ngoài.
* Hợp đồng mượn nhà ở phải thể hiện dưới hình thức văn bản
Như chúng ta đã biết, nhà ở là loại tài sản đặc biệt, có vai trò quan trọng
trong đời sống xã hội, lại có giá trị lớn, nên pháp luật quy định hợp đồng
mượn nhà ở phải được thực hiện dưới hình thức văn bản được quy định tại
Điều 121 Luật nhà ở 2014. Đây là một trong những điều kiện có hiệu lực về
hình thức của hợp đồng mượn nhà ở, để thuận tiện cho việc quản lý các giao
dịch về nhà ở và hạn chế tới mức thấp nhất các tranh chấp về nhà ở. Theo quy


9

định của BLDS khi vi phạm về hình thức thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu, tuy
nhiên theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 đã tạo ra điểm mới và tiến bộ về
công nhận giao dịch dân sự không tuân thủ về mặt hình thức có thể được công
nhận hiệu lực trong hai trường hợp: văn bản giao dịch không đúng quy định của
pháp luật; văn bản giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng
thực, sẽ được công nhận hiệu lực khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các
bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
1.2. Đối tƣợng của hợp đồng mƣợn nhà ở
Đối tượng của hợp đồng mượn nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ
thể hoặc chỉ là một diện tích nhà ở nhất định. Nhà ở là công trình xây dựng
với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân
(khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014)
Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì Giao
dịch mượn nhà ở không bắt buộc phải có có Giấy chứng nhận. Và quy định
này được hướng dẫn cụ thể tại khoản 9 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP
hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 quy định Giấy tờ chứng minh điều kiện
nhà ở tham gia giao dịch đối với trường hợp không bắt buộc phải có Giấy
chứng nhận: “Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý
nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở h u nhà nước) thì bên cho
thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đ u tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê
mua nhà ở của chủ đ u tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác
chứng minh quyền sở h u nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp
luật về đất đai nếu là đ u tư xây dựng nhà ở.”
Như vậy căn cứ quy định trên thì bên cho mượn nếu không có giấy
chứng nhận thì phải có một trong các loại giấy tờ chứng minh như sau thì mới
được cho mượn nhà ở:

10

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư
- Giấy phép xây dựng
- Giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở:
+ Giấy tờ mua bán, tặng cho, trao đổi, thừa kế về nhà ở theo quy định
của pháp luật
+ Bản án, quyết định của Tòa án có nội dung về quyền sở hữu của nhà ở
+ Quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về công nhận quyền
sở hữu nhà ở
+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây
dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh
hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.3
+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ
quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây
dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc
ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao
quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh
doanh theo quy định của pháp luật.4
1.3. Chủ thể của hợp đồng mƣợn nhà ở
Chủ thể của hợp đồng mượn nhà ở là những người tham gia vào quan hệ
hợp đồng mượn nhà ở, bao gồm có bên cho mượn và bên mượn nhà ở.
Bên cho mượn là bên có nhà ở cho mượn và có quyền đối với nhà ở cho
Khoản 5 Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của
Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
4
Khoản 7 Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của

Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
3


11

mượn. Bên cho mượn có thể là chủ sở hữu nhà ở, hoặc cũng có thể là người
sử dụng nhà ở nhưng được phép chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà ở.
Trong trường hợp việc cho mượn nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải
được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà
ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho mượn thuộc phần sở hữu của
mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu
chung khác. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho
người đại diện ký hợp đồng cho mượn nhà ở. (Điều 153 Luật nhà ở 2014).
Bên mượn nhà ở là bên có nhu cầu sử dụng nhà ở và đã thỏa thuận thống
nhất ý chí với người cho mượn.
Điều 119 Luật nhà ở 2014 quy định. Điều kiện của các bên tham gia giao
dịch về nhà ở:
*Đối với bên cho mượn nhà ở
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (NLHVDS)
để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự. Theo quy
định tại BLDS 2015 thì Người thành niên có NLHVDS đầy đủ, trừ trường
hợp tuy người đã đủ 18 tuổi trở lên nhưng rơi vào các trường hợp mất
NLHVDS (Điều 22), Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi
(Điều 23), Người bị hạn chế NLHVDS (Điều 24). Người có NLHVDS đầy đủ
được phép tự mình thiết lập các quan hệ hợp đồng mượn nhà ở.
- Nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân. Theo quy định tại khoản
1 Điều 74 BLDS 2015 thì một tổ chức được công nhận là pháp nhân khi có đủ
các điều kiện sau đây:
+ Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;

+ Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này;
+ Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm
bằng tài sản của mình;


12

+ Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Trường hợp bên cho mượn nhà ở là pháp nhân thì người có quyền giao
kết hợp đồng mượn nhà ở là người đại diện theo pháp luật hoặc người đại
diện theo ủy quyền của pháp nhân. Người đại diện của pháp nhân phải tuân
theo đúng quy định pháp luật về đại diện.
* Đối với bên mượn nhà ở thì
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ NLHVDS để thực hiện các
giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải
có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì
phải có đủ NLHVDS để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp
luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy
định của Luật nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký
thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
1.4. Hình thức của hợp đồng mƣợn nhà ở
Như được chỉ ra ở phần 1.2 hợp đồng mượn nhà ở phải thành lập bằng
văn bản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên
có nhu cầu (khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
Sở dĩ pháp luật quy định cứng là hợp đồng mượn nhà ở phải thành lập
bằng văn bản là vì nhà ở là tài sản có giá trị lớn, ảnh hưởng đáng kể đến đời
sống của các chủ thể. Do đó giao kết bằng văn bản sẽ bảo đảm tính rõ ràng về
những nội dung mà các bên cam kết, thỏa thuận. Trong văn bản sẽ thể hiện
đầy đủ những nội dung cơ bản của hợp đồng mà hai bên đã thỏa thuận sau đó

hai bên sẽ tiến hành ký xác nhận vào văn bản hợp đồng, hợp đồng này thường
được lập thành nhiều bản và mỗi bên giữ một bản làm bằng chứng cho việc
giao kết. Trên cơ sở hợp đồng đã ký kết dưới hình thức văn bản các bên có cơ
sở để thực hiện quyền của mình yêu cầu bên kia có nghĩa vụ phải thực hiện
nghĩa vụ đối với mình.


13

Khác với hợp đồng bằng lời nói vốn không để lại bằng chứng, thì hợp
đồng bằng văn bản đảm bảo thể hiện rõ ý chí của các bên cũng như nội dung
từng điều khoản hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng.
Ngoài ra, hợp đồng bằng văn bản cũng có thể trở thành chứng cứ khi các bên
có tranh chấp, vì đây là hình thức có khả năng lưu giữ được ở trạng thái gần
như nguyên vẹn, trong một thời gian dài. Do đó hợp đồng mượn nhà ở được
giao kết bằng văn bản sẽ có giá trị chứng minh rất cao.
Mặt khác pháp luật cũng quy định là hợp đồng mượn nhà ở không bắt
buộc phải công chứng, chứng thực là xuất phát bởi thực tiễn đa phần những
người cho mượn với người mượn đều có tình cảm, quan hệ gần gũi, tin cậy
lẫn nhau vì muốn giúp đỡ nên mới cho mượn. Hơn nữa quan hệ hợp đồng
mượn nhà ở cũng không có sự dịch chuyển quyển sở hữu. Việc quy định
không bắt buộc phải công chứng, chứng thực sẽ tiết kiệm được thời gian, tiền
bạc, công sức cho các bên. Như vậy, chỉ cần hợp đồng mượn nhà ở bằng văn
bản có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định thì hợp đồng sẽ có hiệu
lực pháp luật. Việc các bên có nhu cầu công chứng, chứng thực sẽ đảm bảo
hơn hợp đồng mượn nhà ở có hiệu lực, làm chứng cứ có độ tin cậy cao khi
xảy ra tranh chấp.
1.5. Hiệu lực của hợp đồng mƣợn nhà ở
1.5.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mượn nhà ở
Hợp đồng mượn nhà ở cũng là một loại giao dịch dân sự, do đó cũng

phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện có hiệu lực pháp luật của một giao dịch
dân sự được quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 về các điều kiện có hiệu
lực pháp luật của hợp đồng dân sự, bao gồm:
* Thứ nhất là điều kiện về năng lực chủ thể
Như ta đã phân tích ở trên thì chủ thể của hợp đồng mượn nhà ở bao gồm
cá nhân và pháp nhân.


14

- Đối với cá nhân: Cá nhân khi tham gia vào quan hệ hợp đồng mượn
nhà ở được coi là có năng lực chủ thể đầy đủ khi đáp ứng được cả hai yếu tố
là NLPLDS và NLHVDS.
Theo quy định của Điều 16 BLDS thì NLPLDS của cá nhân là khả năng
của cá nhân có các quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự; mọi cá nhân đều có
NLPLDS như nhau; NLPLDS của cá nhân có từ khi sinh ra và chấm dứt khi
người đó chết. Đây mới là điều kiện cần còn điều kiện đủ để cá nhân tham gia
quan hệ hợp đồng mượn nhà ở là NLHVDS của cá nhân 5. Điều 19 BLDS
2015 quy định NLHVDS của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi
xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự.
Pháp luật dân sự Việt Nam căn cứ vào khả năng nhận thức và làm chủ
hành vi của mỗi cá nhân mà phân chia NLHVDS của cá nhân ở nhiều mức độ
khác nhau; được phép tham gia hay không tham gia giao kết hợp đồng mượn
nhà ở ở mức độ khác nhau.
Đối với điều kiện về năng lực chủ thể của cá nhân trong hợp đồng mượn
nhà ở thì chỉ có cá nhân là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
- Đối với tổ chức tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân. NLPLDS của
pháp nhân là khả năng của pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự.
NLPLDS của pháp nhân phát sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nếu pháp nhân phải đăng ký

hoạt động thì NLPLDS của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào sổ đăng
ký. NLPLDS của pháp nhân chấm dứt kể từ thời điểm chấm dứt pháp nhân
(Điều 86 BLDS 2015). NLHVDS của pháp nhân được thể hiện thông qua
người đại diện của pháp nhân.
* Điều kiện thứ hai là nội dung và mục đích của hợp đồng mượn nhà ở
5

TS. Phạm Văn Tuyết, 2004, “Tư cách chủ thể của cá nhân khi tham gia giao dịch dân sự, Tạp chí luật học số

02/2004, tr 55.


15

Nội dung của hợp đồng mượn nhà ở là tổng thể những điều khoản mà
các bên chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận, bao gồm các điều
khoản chủ yếu như đối tượng, mục đích thời hạn, quyền và nghĩa vụ các bên.
Mục đích của hợp đồng mượn nhà ở là lợi ích mà các chủ thể mong
muốn đạt được khi xác lập hợp đồng. Mục đích mà các bên hướng tới trong
quan hệ hợp đồng mượn nhà ở không chỉ ảnh hưởng tới lợi ích của các bên
mà còn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau trong đời sống xã hội. Mục
đích của bên cho mượn là nhằm giúp đỡ bên mượn ổn định chỗ ở, còn mục
đích của bên mượn là đề giải quyết nhu cầu chỗ ở để sinh hoạt.
Để hợp đồng mượn nhà ở có hiệu lực pháp luật thì mục đích và nội dung
của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã
hội.6 Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép
chủ thể thực hiện những hành vi nhất định và một hợp đồng mượn nhà ở có
nội dung và mục đích trái với đạo đức xã hội cũng không được pháp luật thừa
nhận và hợp đồng đó vô hiệu. Điều 123 BLDS 2015 quy định “đạo đức xã
hội là nh ng chuẩn mực chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa

nhận và tôn trọng”. Trái với đạo đức xã hội, đây là phạm trù rất khó xác định,
bởi xét cho cùng đạo đức là những ý chí chủ quan bên trong con người được
biểu hiện ra bên ngoài bằng hành vi, bằng sự ứng xử với nhau giữa con người
với con người cũng khó có cơ sở để xác định là một căn cứ để khẳng định
giao dịch dân sự hay hợp đồng dân sự trong trường hợp này bị vô hiệu.
* Điều kiện thứ ba để hợp đồng mượn nhà ở có hiệu lực pháp luật đó là
điều kiện về ý chí.
Tham gia vào giao kết hợp đồng mượn nhà ở, các bên phải hoàn toàn tự
nguyện. Một hợp đồng mượn nhà ở chỉ được coi là có sự tự nguyện của các
bên khi hợp đồng đó phản ánh một cách khách quan, trung thực những mong
muốn chủ quan bên trong của các bên
6

Điều 117 BLDS năm 2015.


16

Bản chất của giao dịch dân sự là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí,
cho nên “tự nguyện” bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý
chí. Không có tự do ý chí và bày tỏ ý chí không thể có tự nguyện, nếu một
trong hai yếu tố này không có hoặc không thống nhất cũng không thể có tự
nguyện. Vi phạm sự tự nguyện của chủ thể là vi phạm pháp luật. Vì vậy, hợp
đồng mượn nhà ở thiếu sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lí.
Trong thực tế, không phải hợp đồng mượn nhà ở nào khi giao kết cũng
đều có sự tự nguyện của các bên. Rất nhiều hợp đồng mượn nhà ở được giao
kết không phản ánh đúng ý chí tự nguyện của một trong các bên giao kết hợp
đồng. Đó là những hợp đồng giao kết do có sự lừa dối, nhầm lẫn hay đe dọa.
Cụ thể:
- Hợp đồng mượn nhà ở được xác lập do có sự nhầm lẫn

Theo quy định tại Điều 126 BLDS năm 2015 thì trường hợp giao dịch
dân sự được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho các bên không đạt được mục
đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu giao
dịch vô hiệu. Tuy nhiên, trong trường hợp có sự nhầm lẫn mà mục đích xác
lập hợp đồng mượn nhà ở của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc
phục được ngay sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập hợp đồng vẫn
đạt được thì hợp đồng đó không vô hiệu. Trên thực tế, hợp đồng mượn nhà ở
thường có sự nhầm lẫn về chủ thể hoặc đối tượng dẫn đến những phức tạp khi
giải quyết trên thực tế.
- Hợp đồng mượn nhà ở được xác lập do sự lừa dối
Điều 127 BLDS 2015 quy định: “Lừa dối trong giao dịch dân sự là
hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu
sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân
sự nên đã xác lập giao dịch đó.”
Như vậy, lừa dối trong giao kết hợp đồng mượn nhà ở được hiểu là hành


17

vi cố ý có chủ định của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia hiểu sai
lệch về nội dung của hợp đồng, hoặc cũng có thể làm cho bên kia tưởng tượng
sai lệch về nội dung của hợp đồng, mà giao kết hợp đồng có lợi cho bên có
hành vi lừa dối.
- Hợp đồng mượn nhà được xác lập do bị đe dọa, cưỡng ép
Theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015 thì: “Đe dọa, cưỡng ép trong
giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên
kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng,
sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân
thích của mình.”
Trong giao kết hợp đồng mượn nhà ở cũng vậy, sự đe dọa ở đây được

hiểu là sự tác động một cách trực tiếp hoặc gián tiếp của chính một bên chủ
thể trong hợp đồng, hoặc của người thứ ba đối với bên kia, làm cho bên kia sợ
hãi bắt buộc phải giao kết hợp đồng nhằm mục đích làm lợi cho bên chủ thể
có hành vi đe dọa. Đồng thời, để tránh một thiệt hại về tài sản và nhân thân
của mình, hoặc của người thân ruột thịt trong gia đình mà bên bị đe dọa phải
chấp nhận giao kết hợp đồng mượn nhà ở một cách cưỡng bức, không đúng ý
chí, mong muốn của mình.
* Điều kiện về hình thức của hợp đồng mượn nhà ở
Hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện ý chí ra bên ngoài. Hình
thức của hợp đồng có thể bằng văn bản, bằng miệng hoặc bằng hành vi.
Thông qua hình thức của hợp đồng, các bên tham gia giao kết hợp đồng và
người thứ ba có thể biết được một cách chính xác nội dung hợp đồng do các
bên thỏa thuận. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các
bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
Điều kiện về hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch khi pháp luật
có quy định: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao


18

dịch trong trường hợp pháp luật có quy định” (khoản 2 Điều 117 BLDS 2015)
Luật nhà ở 2014 quy định rõ hợp đồng mượn nhà ở phải thành lập bằng
văn bản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên
có nhu cầu (Điều 121). Như vậy chỉ khi các bên giao kết hợp đồng mượn nhà
ở bằng văn bản thì mới đáp ứng điều kiện về hình thức.
1.5.2. Mức độ vô hiệu của hợp đồng mượn nhà ở và hậu quả pháp lý
trong từng trường hợp cụ thể
* Thứ nhất xét về mức độ vô hiệu của hợp đồng mượn nhà ở
- Dựa vào mức độ để xác định tính vô hiệu của hợp đồng mượn nhà ở là
vô hiệu tuyệt đối và vô hiệu tương đối

+ Hợp đồng mượn nhà ở bị coi là vô hiệu tuyệt đối khi hợp đồng xâm
phạm nghiêm trọng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cả cộng đồng xã hội
cũng như nền tảng đạo đức xã hội. Hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu tuyệt đối sẽ
mặc nhiên bị vô hiệu ngay từ khi xác lập mà không cần phải có yêu cầu của
các bên tham gia giao dịch, hoặc người có quyền lợi liên quan đến Tòa án vẫn
có thể tuyên bố giao dịch đó vô hiệu.
+ Thời hạn yêu cầu tuyên bố hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu không bị hạn
chế về mặt thời gian nhằm đảm bảo lợi ích chung, lợi ích công cộng và lợi ích
của người khác.
Các trường hợp vô hiệu tuyệt đối của hợp đồng mượn nhà ở: hợp đồng
mượn tài sản vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và trái với đạo đức
xã hội; hợp đồng giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác; hợp đồng không
tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức.
- Hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu tương đối
So với trường hợp vô hiệu tuyệt đối thì hợp đồng mượn nhà ở vô hiệu
tương đối có mức độ vi phạm ít nghiêm trọng hơn, thường chỉ ảnh hưởng tới
quyền, lợi ích của chính chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng. Mặt khác với