THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC TP.HCM-LONG THÀNH-DẦU GIÂY TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 - TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ
DỰ ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC TP.HCM-LONG THÀNH-DẦU GIÂY
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 9 - TP.HCM

Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ NGỮ
Mã số sinh viên

: 06124083

Lớp

: DH06QL

Ngành

: Quản Lý Đất Đai

TP.Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2010


PHỤ LỤC


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngữ, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.
Đề tài: “THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ DỰ
ÁN ĐƯỜNG CAO TỐC TP.HCM-LONG THÀNH-DẦU GIÂY TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 9 - TP. HCM”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Du, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý Đất
đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM.
Vấn đề giải tỏa, di dời, TĐC là một vấn đề khá “nhạy cảm” nhưng lại là một quy
luật không thể tránh khỏi ở các khu vực đô thị trong quá trình chỉnh trang và phát
triển. TP.HCM nói chung, địa bàn Quận 9 nói riêng cũng không nằm ngoài quy luật
đó. Thực hiện chủ trương đô thị hóa các quận huyện vùng ven, Quận 9 đã nhanh chóng
đẩy mạnh tốc độ xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Hàng loạt các dự án phục
vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội, an ninh – quốc phòng và lợi ích quốc gia đã và
đang đặt ra vấn đề giải tỏa, di dời với phạm vi, quy mô ngày càng rộng. Ban BTGPMB Quận 9 được thành lập năm 2003 thể hiện sự quan tâm cũng như việc chuyên
môn hóa công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn Quận, việc này không
chỉ phù hợp với chủ trương chính sách của Ủy ban nhân dân thành phố mà còn phù
hợp với tình hình thực tiễn hiện nay khi mà địa bàn Quận 9 đang trong quá trình đô thị
hóa mạnh mẽ và tiếp nhận rất nhiều dự án đầu tư.
Đề tài thực hiện đáp ứng mục tiêu đề ra là nghiên cứu thực trạng công tác bồi
thường - GPMB trên địa bàn Quận 9, cụ thể là phương án bồi thường của dự án đường
cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây và một vài dự án khác đã và đang triển khai
thực hiện. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
phương pháp nghiên cứu lý thuyết, phương pháp điều tra, phương pháp thu thập tài
liệu, phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp phân tích- tổng hợp,
phương pháp chuyên gia để tiến hành thu thập xử lý thông tin, tài liệu, số liệu có liên
quan đến công tác BT-GPMB trên địa bàn Quận 9.
Qua nghiên cứu cho thấy: chính sách quyền lợi về BT-HT-TĐC của dự án đường
cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây được phát triển dựa trên các loại tác động thu
hồi và chính sách của ADB (Asian Developement Bank) về TĐC không tự nguyện
(1995) và các luật liên quan của Chính phủ Việt Nam về bồi thường và TĐC khi Nhà

nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế.
Từ kết quả nghiên cứu, đề tài đã khái quát, phân tích để làm rõ những mặt làm
được và những tồn tại đồng thời đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bồi thường
- GPMB trên địa bàn Quận 9 nói riêng, TP.HCM nói chung theo phương châm “chăm
lo tối đa cho đời sống của những người dân bị ảnh hưởng phải giải tỏa di dời”.


DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
-BT-HT-TĐC: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
-TĐC: Tái định cư
-TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
-BT-GPMB: Bồi thường giải phóng mặt bằng
-UBND: Ủy ban nhân dân
-TN-MT: Tài nguyên và Môi trường
-QĐ: Quyết định
-NSDĐ: Người sử dụng đất
-GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai năm 2003, Nhà xuất bản chính trị quốc gia.
2. Kazi F. Jalal, Vụ trưởng Vụ Phát triển Môi trường và Xã hội Ngân
hành phát triển Châu Á (ADB), Cẩm nang về tái định cư- Hướng dẫn
thực hành, Ngân hành phát triển Châu Á.
3. Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010,
định hướng sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2006-2010) Quận 9-TP.HCM.
4. Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ Quận 9 lần thứ IV nhiệm kỳ (20102015)
5. Phương án bồi thường Dự án xây dựng đường cao tốc TP.HCM-Long

Thành-Dầu Giây trên địa bàn Quận 9-TP.HCM.
6. Phương án bồi thường Dự án đầu tư xây dựng Công viên Lịch sử-Văn
hóa dân tộc tại Quận 9-TP.HCM.
7. ThS Lê Mộng Triết, Bài giảng Quản lý hành chính Nhà nước về đất
đai, Bộ môn Chính sách pháp luật Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
8. Lý Bích Diệp, Thực trạng đời sống các hộ gia đình sau tái định cư ở
một số dự án trên địa bàn tỉnh Bình Dương, Luận văn tốt nghiệp, năm
2008, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
9. Trần Thị Thành Vinh, Phân tích đơn giá đất tính bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn Quận 9-TP.HCM,
Luận văn tốt nghiệp, năm 2008, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM.
10. ThS.Lê Văn Thành, Đời sống các hộ gia đình sau tái định cư.
11. ThS.Dư Phước Tân, Nhận xét về một số nguyên tắc trong chính sách
di dời tái định cư tại TP.HCM.
12. Tóm tắt Kế hoạch Bồi thường và tái định cư Dự án đường cao tốc Bến
Lức-Long Thành.


Con kính gởi đến ba mẹ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc
nhất về tất cả những điều tốt đẹp mà ba mẹ đã dành cho con, cảm
ơn các thành viên trong gia đình mình đã luôn động viên, luôn
bên cạnh và giúp đỡ em.
Với tất cả lòng chân thành, em xin gởi lời cảm ơn đến Quí
Thầy Cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, những người
đã tận tình giảng dạy và truyền đạt những kiến thức quí giá cho
em trong suốt những năm học qua.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến thầy –
Thạc sĩ Nguyễn Du đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ và tạo điều
kiện thuận lợi để em hoàn thành luận văn này.

Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại
Ban Bồi thường- GPMB quận 9, các anh chị Phòng Nghiệp vụ 2
đã tạo điều kiện cho em thu thập số liệu hoàn chỉnh, đồng thời
truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời
gian thực tập tại đây. Đặc biệt, em xin gởi lời cảm ơn chân thành
nhất đến anh Huỳnh Vũ Lâm đã tận tình hướng dẫn, chỉ dạy và
tạo điều kiện cho em học hỏi kinh nghiệm thực tế.
Xin gởi lời cảm ơn đến tất cả bạn bè, các thành viên của tập
thể DH06QL đã đóng góp ý kiến và giúp đỡ tôi trong suốt thời
gian qua.
Sau cùng, em xin kính gởi đến quý Thầy cô Khoa Quản lý
Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.HCM lời
chúc sức khỏe và hạnh phúc.
Trân trọng cảm ơn!


MỤC LỤC
Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ............................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu. ............................................................. 3
I.1.1 Cơ sở khoa học. ................................................................................... 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý....................................................................................... 7
I.1.3 Cơ sở thực tiễn. ................................................................................... 8
I.2. Khái quát điạ bàn nghiên cứu. ..................................................................... 13
I.2.1 Điều kiện tự nhiên- Tài nguyên thiên nhiên ....................................... 14
I.2.2 Thực trạng kinh tế- xã hội của địa bàn nghiên cứu. ............................ 17
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và trình tự thực hiện............................. 22
I.3.1 Nội dung nghiên cứu. ........................................................................ 22

I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 22
I.3.3 Trình tự thực hiện đề tài..................................................................... 23

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................... 24
II.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. ....................................................... 24
II.1.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó................................................... 24
II.1.2 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính. ..................................... 24
II.1.3 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ........................... 25
II.1.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai. ................................................... 26
II.1.5 Hiện trạng sử dụng các loại đất: ......................................................... 27
II.2. Sơ lược công tác BT-GPMB trên địa bàn Quận 9. ...................................... 30
II.2.1 Giới thiệu Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9. ................... 30
II.2.2 Việc thực hiện chính sách bồi thường của Ban BT-GPMB Quận 9. ... 31
II.3. Khái quát dự án nghiên cứu. ....................................................................... 32
II.3.1 Khái quát tổng thể dự án. ................................................................... 33
II.3.2 Khái quát dự án trên địa bàn Quận 9- TP. HCM. ............................... 34
II.4. Hiện trạng sử dụng đất của dự án. .............................................................. 34
II.5. Phương án BT-HT-TĐC của dự án. ............................................................ 35
II.5.1 Các điền kiện để được bồi thường và không được và không được bồi
thường thiệt hại về đất. ...................................................................... 35
II.5.2 Bồi thường, hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp là đất ở ..................... 39
II.5.3 Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và
đất phi nông nghiệp. .......................................................................... 41
II.5.4 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản. ............................................................. 45
II.5.5 Quy định về chính sách hỗ trợ ........................................................... 49
II.5.6 Chính sách tái định cư ....................................................................... 53
II.5.7 Dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án. .................................... 54
II.6. Nhận xét, đánh giá phương án BT-HT-TĐC của dự án. .............................. 55
II.6.1 Điều kiện và đối tượng bồi thường .................................................... 55

II.6.2 Bồi thường về đất .............................................................................. 55


II.6.3 Bồi thường nhà ở và các công trình xây dựng cơ bản. ........................ 56
II.6.4 Bồi thường hoa màu và cây trồng. ..................................................... 57
II.6.5 Chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, tạo việc làm cho người dân. .... 57
II.6.6 Chính sách tái định cư. ...................................................................... 58
II.6.7 Tình hình khiếu nại trong quá trình thực hiện. ................................... 59
II.7. So sánh hai phương án ............................................................................... 60
II.8. Tổng hợp ý kiến của người dân trong khu vực dự án. ................................. 64
II.9. Những thuận lợi, khó khăn và các giải pháp hoàn thiện. ............................. 65

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................. 67
PHỤ LỤC


Danh mục bảng biểu
Bảng I.1 Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng kinh tế ...................................... 17
Bảng I.2 Giá trị sản xuất công nghiệp ................................................................ 17
Bảng I.3 Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9 ...................................... 21
Bảng II.1 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới ................................................. 25
Bảng II.2 Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 năm 2007............................. 27
Bảng II.3 Hiện trạng các loại đất nông nghiệp ................................................... 27
Bảng II.4 Hiện trạng các loại đất phi nông nghiệp ............................................. 29
Bảng II.5 Quy mô các loại đất bị thu hồi ........................................................... 34
Bảng II.6 Đơn giá bồi thường đất ở ................................................................... 39
Bảng II.7 Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư ............ 41
Bảng II.8 Tổng hợp chi phí bồi thường .............................................................. 54
Bảng II.9 So sánh đơn giá bồi thường cây trồng ................................................ 57
Bảng II.10 So sánh đơn giá TĐC nền ................................................................ 58

Bảng II.11 Danh sách một số hộ khiếu nại trong dự án ...................................... 59
Bảng II.12 Bảng so sánh hai dự án .................................................................... 63

Danh mục sơ đồ và hình ảnh
Hình
Hình
Hình
Hình
Hình
Hình

I.1 Quy trình bồi thường theo NĐ 84 của Chính phủ. ................................. 6
I.2 Quy trình bồi thường .......................................................................... 11
I.3 Bản đồ Quận 9 .................................................................................... 13
I.4 Trình tự thực hiện đề tài ..................................................................... 23
II.1 Phối cảnh tổng thể đường cao tốc ...................................................... 32
II.2 Phối cảnh tổng thể công trình Đền Hùng ........................................... 61


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

MỤC LỤC
Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu. ............................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học. ...................................................................................... 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý. ......................................................................................... 7
I.1.3 Cơ sở thực tiễn........................................................................................ 8
I.2. Khái quát điạ bàn nghiên cứu. ........................................................................13
I.2.1 Điều kiện tự nhiên- Tài nguyên thiên nhiên .........................................14
I.2.2 Thực trạng kinh tế- xã hội của địa bàn nghiên cứu. .............................17
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và trình tự thực hiện. .............................22
I.3.1 Nội dung nghiên cứu. ...........................................................................22
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ......................................................................22
I.3.3 Trình tự thực hiện đề tài. ......................................................................23

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU......................................................... 24
II.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai. .........................................................24
II.1.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện các văn bản đó. ....................................................24
II.1.2 Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính. .......................................24
II.1.3 Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ............................25
II.1.4 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai. .....................................................26
II.1.5 Hiện trạng sử dụng các loại đất: ...........................................................27
II.2. Sơ lược công tác BT-GPMB trên địa bàn Quận 9. ........................................30
II.2.1 Giới thiệu Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9. ....................30
II.2.2 Việc thực hiện chính sách bồi thường của Ban BT-GPMB Quận 9. ...31
II.3. Khái quát dự án nghiên cứu. ..........................................................................32
II.3.1 Khái quát tổng thể dự án.......................................................................33
II.3.2 Khái quát dự án trên địa bàn Quận 9- TP. HCM. .................................34
II.4. Hiện trạng sử dụng đất của dự án. .................................................................34
II.5. Phương án BT-HT-TĐC của dự án. ..............................................................35
II.5.1 Các điền kiện để được bồi thường và không được và không được bồi
thường thiệt hại về đất. .........................................................................35
II.5.2 Bồi thường, hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp là đất ở ......................39
II.5.3 Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và

đất phi nông nghiệp. .............................................................................41
II.5.4 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản. ...............................................................45
II.5.5 Quy định về chính sách hỗ trợ ..............................................................49
II.5.6 Chính sách tái định cư ..........................................................................53
II.5.7 Dự toán chi phí bồi thường, hỗ trợ của dự án.......................................54
II.6. Nhận xét, đánh giá phương án BT-HT-TĐC của dự án. ...............................55
II.6.1 Điều kiện và đối tượng bồi thường.......................................................55
Trang i


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

II.6.2 Bồi thường về đất .................................................................................55
II.6.3 Bồi thường nhà ở và các công trình xây dựng cơ bản. .........................56
II.6.4 Bồi thường hoa màu và cây trồng. .......................................................57
II.6.5 Chính sách hỗ trợ ổn định cuộc sống, tạo việc làm cho người dân. .....57
II.6.6 Chính sách tái định cư. .........................................................................58
II.6.7 Tình hình khiếu nại trong quá trình thực hiện. .....................................59
II.7. So sánh hai phương án...................................................................................60
II.8. Tổng hợp ý kiến của người dân trong khu vực dự án. ..................................63
II.9. Những thuận lợi, khó khăn và các giải pháp hoàn thiện. ..............................64

PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................. 66
PHỤ LỤC .................................................................................................... 68

Danh mục bảng biểu
Bảng I.1 Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng kinh tế ........................................17
Bảng I.2 Giá trị sản xuất công nghiệp ..................................................................17

Bảng I.3 Hiện trạng về trường lớp trên địa bàn Quận 9 .......................................21
Bảng II.1 Kết quả đo đạc bản đồ địa chính mới ...................................................25
Bảng II.2 Cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn Quận 9 năm 2007 ..............................27
Bảng II.3 Hiện trạng các loại đất nông nghiệp .....................................................27
Bảng II.4 Hiện trạng các loại đất phi nông nghiệp ...............................................29
Bảng II.5 Quy mô các loại đất bị thu hồi ..............................................................34
Bảng II.6 Đơn giá bồi thường đất ở ......................................................................39
Bảng II.7 Đơn giá bồi thường đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư ............41
Bảng II.8 Tổng hợp chi phí bồi thường ................................................................54
Bảng II.9 So sánh đơn giá bồi thường cây trồng ..................................................57
Bảng II.10 So sánh đơn giá TĐC nền ...................................................................58
Bảng II.11 Danh sách một số hộ khiếu nại trong dự án .......................................59
Bảng II.12 Bảng so sánh hai dự án .......................................................................62

Danh mục sơ đồ và hình ảnh
Hình
Hình
Hình
Hình
Hình
Hình

I.1 Quy trình bồi thường theo NĐ 84 của Chính phủ. .................................. 6
I.2 Quy trình bồi thường .............................................................................11
I.3 Bản đồ Quận 9 .......................................................................................13
I.4 Trình tự thực hiện đề tài ........................................................................23
II.1 Phối cảnh tổng thể đường cao tốc ........................................................32
II.2 Phối cảnh tổng thể công trình Đền Hùng .............................................60

Trang ii

Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thành phố Hồ Chí Minh trước năm 1975 với tên gọi Sài Gòn, được mệnh danh
là Hòn ngọc Viễn Đông và thành phố hoa lệ này trở thành một trong những đô thị
quan trọng của vùng Đông Nam Á. Sau năm 1975, TP.HCM được định hướng để phát
triển thành trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa, khoa học kỹ thuật của cả nước nói
chung và của khu vực miền Nam nói riêng. Ngày nay, sự phát triển của TP.HCM được
Nghị quyết số 53/NQ-TƯ Bộ Chính trị Trung ương Đảng về Vùng kinh tế trọng điểm
phía Nam xác định là có ý nghĩa to lớn, là đầu tàu thúc đẩy sự phát triển kinh tế của
Vùng, tạo đà cùng cả nước tiến nhanh, tiến vững chắc vào quá trình công nghiệp hóa,
hiện đại hóa. Với vị trí tâm điểm của khu vực Đông Nam Á, TP.HCM là một đầu mối
giao thông quan trọng về cả đường bộ, đường thủy và đường không, nối liền các tỉnh
trong vùng và còn là một cửa ngõ quốc tế.
Nhằm duy trì và tăng cường vai trò đầu tàu kinh tế của TP.HCM đối với Vùng
kinh tế trọng điểm phía nam và cả nước, trước hết cần thực hiện một số giải pháp về
cơ sở hạ tầng trong đó công tác quy hoạch đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất gắn
liền với công tác BT-HT-TĐC phù hợp với mục tiêu và tình hình phát triển kinh tế- xã
hội giữ vai trò quan trọng.
Để thực hiện công tác bồi thường, TĐC, giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân
thành phố đã thực thi các Nghị định của Chính phủ, đồng thời ban hành các Quyết
định hướng dẫn thực hiện, hỗ trợ thiệt hại và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất cũng như
thành lập các cơ quan chuyên trách về bồi thường, TĐC, giải phóng mặt bằng. UBND
thành phố chỉ đạo các Sở, Ban ngành phải phối hợp hoạt động, tạo điều kiện thuận lợi
cho Ban Bồi thường các quận huyện, cũng như các nhà đầu tư trong việc triển khai dự
án trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân khi bị thu hồi đất.

Quận 9 được thành lập từ ngày 01/4/1997 trên cở sở tách ra từ huyện Thủ Đức
cũ. Ngay từ những ngày đầu thành lập, Quận 9 đương đầu với rất nhiều thử thách: cơ
sở hạ tầng yếu kém, hệ thống cầu, đường hầu như chưa hoàn chỉnh; đời sống người
dân trong quận còn nhiều khó khăn, người dân chủ yếu sống bằng nghề sản xuất nông
nghiệp hoặc sản xuất tiểu thủ công nghiệp… Tuy nhiên, Quận 9 có vị trí địa lý khá
thuận lợi: giáp sông Đồng Nai, có đường giao thông chạy suốt chiều dài quận để nối
với trung tâm TP.HCM và thành phố Biên Hòa là Xa lộ Hà Nội và đường Nguyễn
Duy Trinh. Trong quá trình phát triển, Quận 9 được định hướng sẽ phát triển các
ngành nghề như công nghiệp sạch, du lịch sinh thái, dịch vụ… nên đã đầu tư xây dựng
các công trình: Khu công nghệ cao, Khu công viên Lịch sử - Văn hóa Dân tộc, Khu du
lịch Suối Tiên... Mặt khác, Quận 9 còn là cửa ngõ của thành phố để đi đến các tỉnh
miền Đông và miền Trung như Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận… nên quận cũng
được lãnh đạo thành phố và lãnh đạo địa phương chú ý phát triển hệ thống đường giao
thông kết nối với hệ thống hạ tầng của khu vực và vùng miền. Điển hình nhiều dự án
làm đường được triển khai đồng loạt trong thời gian qua như: đường liên phường
Phước Long B - Phú Hữu, nút giao thông đường Xuyên Á, đường xa lộ vành đai
ngoài, đường xa lộ vành đai phía đông, đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu
Giây… Nhưng cơ sở đầu tiên để thực hiện các dự án trên là phải đề cập đến công tác
bồi thường, TĐC và giải phóng mặt bằng.

Trang 1


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu
Giây trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM”.

*Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
-Thực trạng BT-HT-TĐC của Dự án xây dựng đường cao tốc TP.HCM-Long
Thành-Dầu Giây trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM.
-Nghiên cứu việc áp dụng chính sách để thực hiện công tác BT-HT-TĐC của
Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9.
-Đánh giá những tồn tại để đề xuất ý kiến và giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận
lợi cho Ban Bồi thường các quận huyện, cũng như các nhà đầu tư trong việc triển khai
dự án trên cơ sở đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân khi bị thu hồi đất.
*Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
+Đối tượng nghiên cứu.
Phương án bồi thường của Dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu
Giây và Dự án Công viên Lịch sử - Văn hóa dân tộc trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM.
Các chính sách của TW và địa phương có liên quan đến các dự án nghiên cứu.
+Phạm vi nghiên cứu.
Dự án đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây và Dự án Công viên
Lịch sử - Văn hóa dân tộc trên địa bàn Quận 9 - TP.HCM .

Trang 2


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.
I.1.1 Cơ sở khoa học.
I.1.1.1 Một số khái niệm.
Đất đai: Theo luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam quy định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất, là thành

phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng”.
Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định.
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những người bị ảnh
hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi
không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống phải chuyển đến nơi ở mới.
Khung giá đất: là do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và mức giá tối
thiểu của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng
của đất đai được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả cao nhất.
Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, UBND cấp tỉnh
hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức độ
tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều
kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội khác nhau.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định công bố vào
ngày 01 tháng 01 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao
đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao không thu tiền sử dụng đất, tính lệ
phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá trị quyền sử dụng đất: là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá trị thị trường: là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản vào
thời điểm thẩm định giá sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua

đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao
đổi một cách khách quan, độc lập và không có sự ép buộc miễn cưỡng.
I.1.1.2 Lý thuyết hệ thống áp dụng cho việc giải tỏa, di dời, tái định cư.
Lý thuyết hệ thống cho rằng, xã hội là một sinh thể hữu cơ đặc biệt với hệ thống
gồm các thành phần có những chức năng nhất định tạo thành cấu trúc ổn định. Một xã
hội tồn tại được là do các bộ phận cấu thành của nó hoạt động nhịp nhàng với nhau để
đảm bảo sự cân bằng chung của cả cấu trúc. Bất kỳ một sự thay đổi nào giữa các thành
Trang 3


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

phần cũng ảnh hưởng đến trạng thái cân bằng của toàn bộ hệ thống. Trạng thái mất cân
bằng của hệ thống sẽ đưa đến sự suy yếu và đổ vỡ của hệ thống.
Cộng đồng dân TĐC được xem xét như là các hệ thống xã hội với các thành phần cấu
tạo như: kinh tế, giáo dục và đào tạo, điều kiện nhà ở và các điều kiện sinh hoạt khác, việc
tiếp cận các dịch vụ xã hội, các quan hệ xã hội. BT-HT-TĐC là việc di dời một cộng đồng
dân cư từ nơi ở này sang nơi ở khác. Theo lý thuyết hệ thống, chỉ một sự thay đổi về chỗ ở
này cũng có thể dẫn đến những thay đổi ở các thành phần khác như: kinh tế, giáo dục và
đào tạo, điều kiện nhà ở và các điều kiện sinh hoạt khác, việc tiếp cận các dịch vụ xã hội,
các quan hệ xã hội,... Và như thế trạng thái cân bằng của cộng đồng dân TĐC đã bị ảnh
hưởng. Sự mất cân bằng này có thể hứa hẹn một sự sụp đổ của hệ thống cũ và thiết lập được
một hệ thống mới, một cộng đồng dân cư mới có đời sống tốt hơn nếu có chính sách tác
động phù hợp và hiệu quả. Tuy nhiên, nếu không có chính sách bồi thường, hỗ trợ hoặc các
chính sách bồi thường, hỗ trợ không phù hợp thì có thể dẫn tới việc chất lượng cuộc sống
của cộng đồng dân TĐC sẽ ngày càng đi xuống và tồi tệ hơn. Chính sách đóng một vai trò
quan trọng, nếu không muốn nói là có tính quyết định trong việc ổn định cuộc sống người
dân TĐC, trước mắt là nhận ngôi nhà mới, và cả về lâu dài cho “cuộc sống sau TĐC”.

I.1.1.3 Những khuyến cáo của các tổ chức quốc tế về các chi phí “vô
hình” trong quá trình BT-HT-TĐC.
Ngân hàng Thế Giới (World Bank, 2004), Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB,
1995) cảnh báo việc giải tỏa, di dời, TĐC có thể dẫn đến những hậu quả như: người dân
phải đối mặt với nguy cơ đói nghèo khi những điều kiện sản xuất và những nguồn tạo thu
nhập của họ mất đi, họ có thể bị di dời đến những nơi không có việc làm hay các tài
nguyên kiếm sống không có nhiều khiến cho họ phải khai thác đến mức kiệt quệ các tài
nguyên môi trường để sinh tồn, gây hại cho môi trường; các thiết chế cộng đồng và mạng
lưới xã hội bị phá vỡ, các mối quan hệ họ hàng cũng bị ảnh hưởng; các yếu tố truyền
thống, văn hoá có thể bị mất đi, cư dân tại chỗ các khu vực TĐC không thân thiện hay
không có những nét tương đồng về văn hoá. Đây là những tổn thất vô hình mà người dân
TĐC phải gánh chịu bên cạnh những mất mát về nhà cửa, đất đai.
Các tổ chức quốc tế còn đề nghị những giải pháp để hạn chế tối đa những chi phí “vô
hình” mà người dân TĐC phải chịu. Tổ chức UNDP (Sở Xây dựng, 1997, Dự án
VIE/95/051) đã đưa ra nguyên tắc: Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” cho các hộ nên được
chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng tiền. Ngân hàng Thế giới cho rằng
trong việc tính toán chi phí cho việc BT-HT-TĐC cần chú ý đến cả chi phí tái khôi phục đời
sống kinh tế xã hội, và các dự án cần phải hoạch định nghiêm túc, không chỉ nghĩ đến lợi ích
kinh tế mà còn phải quan tâm đến các lợi ích xã hội, môi trường và vấn đề giảm nghèo.
I.1.1.4 Khuyến cáo của các tổ chức quốc tế về cuộc sống “hậu TĐC”
của người dân.
Tổ chức UNDP (Sở Xây dựng, 1997, Dự án VIE/95/051) đưa ra nguyên tắc: Khi
bắt buộc phải tiến hành giải toả di dời, trước tiên cần phải xây dựng một kế hoạch thực
hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý hậu di dời, để bảo đảm rằng những
người bị di dời, tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng so với nơi ở trước đây
về khía cạnh kinh tế và xã hội.
Ngân hàng Thế giới (World Bank, Resettlement and Rehabilitation Policy, 2004)
và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB, 1995) khẳng định: Người dân TĐC phải được
cung cấp đầy đủ các nguồn lực đầu tư và được tạo cơ hội hưởng lợi từ dự án. Họ phải
Trang 4

Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

được đền bù mọi thiệt hại và mất mát do phải di dời, được hỗ trợ di dời và được trợ
giúp trong suốt quá trình thích nghi với nơi ở mới, được hỗ trợ để nâng cao mức sống
và thu nhập, để có cuộc sống tốt hơn hay ít nhất là bằng với trước TĐC. Họ cũng phải
được cung cấp đầy đủ đất đai, nhà ở, cơ sở hạ tầng và yếu tố khác, cung cấp thông tin
và tư vấn về các mức đền bù và các phương án TĐC.
Như vậy, bằng kinh nghiệm hoạt động của mình, các tổ chức quốc tế đã đưa ra
những chính sách TĐC đề cập đến tất cả mọi vấn đề liên quan đến cuộc sống của người
dân TĐC, đặc biệt là các vấn đề khó nhận thấy như: những chi phí và những tổn thất “vô
hình” mà người dân TĐC phải gánh chịu và cuộc sống “hậu TĐC” của người dân.
I.1.1.5 Những vấn đề có liên quan đến công tác BT-HT-TĐC.
Thu hồi đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước
về đất đai. Sau khi có quyết định thu hồi đất phải tiến hành BT-HT-TĐC cho người bị thu
hồi đất. Công tác BT-HT-TĐC tốt hay không phụ thuộc rất lớn vào việc thu hồi đất.
Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì Nhà nước ban hành khung giá
các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính sách
hỗ trợ và TĐC cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý, trình tự, thủ tục phải đảm bảo
lợi ích hài hòa cho Nhà nước, lợi ích cho nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bị thu
hồi. Ngược lại nếu công tác bồi thường gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp
luật có liên quan chưa phù hợp, cần phải bổ sung hoàn thiện nó.
Công tác đo đạc, phân hạng, lập bản đồ địa chính phải thật chính xác, vì khi tiến
hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng hạng đất để tính bồi thường.
Nếu thực hiện tốt công tác này thì sẽ không còn xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu
kiện, còn ngược lại sẽ dẫn đến tình trạng khiếu kiện, tranh chấp làm cho việc BTGPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án sẽ kéo dài.
Việc đăng ký, cấp GCNQSDĐ là công tác hết sức quan trọng. Vì giấy chứng

nhận là điều kiện cơ bản để bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi. Do đó,
cần phải đẩy mạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ vừa đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng
đất vừa giúp công tác BT-HT-TĐC được diễn ra nhanh chóng.
Việc quản lý hồ sơ địa chính cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh lý
biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất rõ
ràng. Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi.
Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo làm tốt giúp cho công tác bồi
thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật còn ngược lại, làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng
đến đời sống của người dân và tiến độ thi công, ngoài ra còn gây ra những tiêu cực
khác, chủ đầu tư sẽ lợi dụng khe hở đó mà làm trái pháp luật như sử dụng đất không
đúng mục đích, xây dựng nhà trái phép, đầu cơ đất đai...
Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm quyền, thủ
tục nhanh gọn không phức tạp tiết kiệm thời gian, công tác bồi thường diễn ra nhanh
chóng, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến công tác BTGPMB. Các dự án đầu tư phải tránh tình trạng thực hiện không đúng quy hoạch ảnh
hưởng đến lợi ích kinh tế - xã hội. Công tác quy hoạch và công tác BT-GPMB có mối
quan hệ chặt chẽ với nhau, nếu quy hoạch hợp lý thì công tác BT-GPMB sẽ thực hiện
thuận lơi nếu không sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.
Trang 5


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

I.1.1.6 Trình tự thu hồi đất và thực hiện việc việc BT-HT-TĐC khi Nhà
nước thu hồi đất theo Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Hình I.1 Quy trình bồi thường theo NĐ 84 của Chính phủ.
(Quy trình này chỉ trình bày các nội dung được thực hiện trong đề tài, các bước khác

không được thể hiện.)
Trang 6


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

I.1.2 Cơ sở pháp lý.
I.1.2.1 Cơ sở pháp lý của Trung ương.
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai và Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐCP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và Thông
tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2004 của Bộ Tài chính về sửa đổi bổ sung Thông tư số
116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐCP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
Căn cứ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất; Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính về sửa
đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện
nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;
Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục BT-HT-TĐC khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu

nại về đất đai, Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP của
chính phủ; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Bộ Tài chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
I.1.2.2 Cơ sơ pháp lý của địa phương.
Căn cứ Quyết định số 225/2005/QĐ-UBND ngày 23/12/2005 của Ủy ban nhân
dân thành phố quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai
2003 tại TP.HCM;
Căn cứ Quyết định số 74/2006/QĐ-UBND ngày 17/5/2006 của Ủy ban nhân dân
thành phố về thủ tục kiểm kê bắt buộc hiện trạng khuôn viên nhà, đất và tài sản gắn liền
trên đất để phục vụ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
Căn cứ Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của Ủy ban nhân
dân thành phố về ban hành Quy định về việc ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu
tư phần xây dựng công trình trên địa bàn TP.HCM; Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND
ngày 31/7/2008 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc điều chỉnh, bổ sung một số nội
dung tại Quyết định số 12/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố về ban
hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa bàn
TP.HCM; Quyết định số 92/2008/QĐ-UBND ngày 26/12/2008 của Ủy ban nhân dân
thành phố về ban hành hệ số điều chỉnh khi áp dụng Quyết định số 12/2008/QĐTrang 7


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

UBND và Quyết định số 64/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố; Các
công văn điều chỉnh, bổ sung có liên quan;
Căn cứ Quyết định 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 của Ủy ban nhân dân
thành phố ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất trên địa bàn TP.HCM; Quyết định số 65/2008/QĐ-UBND ngày 18/8/2008 của Ủy ban
nhân dân thành phố về sửa đồi, bổ sung một số điều của quy định bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM ban hành kèm theo Quyết định
số17/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố và Quyết định số 82/2008/QĐUBND của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 10 của Quy
định kèm theo Quyết định số17/2008/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM;
Căn cứ Quyết định số 89/2008/QĐ-UBND ngày 20/12/2008 của Ủy ban nhân dân
thành phố về ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM.
Căn cứ Quyết định số 4590/QĐ-UBND ngày 29/10/2008 của Ủy ban nhân dân
thành phố về thu hồi đất tại phường Long Trường, phường Long Phước, phường Phú Hữu
và phường Trường Thạnh, Quận 9 để tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giải phóng mặt
bằng chuẩn bị thực hiện dự án đầu tư đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây;
Căn cứ Công văn số 1045/UBND-ĐTMT ngày 16/3/2009 của Ủy ban nhân dân
thành phố về điều chuyển quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư để bố trí cho các hộ chịu
ảnh hưởng của dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây
trên địa bàn Quận 9;
Căn cứ Công văn số 2210/UBND-ĐTMT ngày 20/5/2009 của Ủy ban nhân dân
TP.HCM về đơn giá đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư để tính bồi thường, hỗ
trợ tại dự án xây dựng đường cao tốc TP.HCM-Long Thành-Dầu Giây;
I.1.3 Cơ sở thực tiễn.
I.1.3.1 Tổng quan các khuyến cáo về chính sách BT-HT-TĐC của các tổ
chức quốc tế.
Trong bối cảnh hội nhập và toàn cầu hóa hiện nay, việc tham khảo các nguyên
tắc đặt ra trong công tác giải tỏa di dời theo khuyến cáo của tổ chức Liên Hiệp quốc
cũng như qua kinh nghiệm một số nước đã được đúc kết là rất cần thiết, qua đó có thể
kế thừa một cách chọn lọc những kinh nghiệm và nguyên tắc có thể áp dụng được vào
điều kiện Việt Nam, góp phần giảm thiểu bớt những khó khăn vướng mắc trong công
tác bồi thường giải tỏa từ các dự án phát triển hiện nay.
* Nguyên tắc chung trong chính sách bồi thường TĐC do UNDP khuyến cáo.
Để bảo đảm tính công bằng và “bền vững” trong chính sách đền bù TĐC, qua đúc

kết kinh nghiệm của nhiều nước đã thực hiện, tổ chức UNDP (United Nations
Developement Programme) đã đề ra 6 nguyên tắc chính và đã khuyến cáo thành phố Hà
Nội và TP.HCM thực hiện từ năm 1996, tại dự án hỗ trợ kỹ thuật về “Tăng cường năng
lực quy hoạch và quản lý đô thị tại TP.HCM” do Sở Xây dựng chủ trì, bao gồm như sau:
1. Khi quy hoạch hoặc phê duyệt dự án, nên cố gắng hạn chế tối đa di dời những
nơi có thể tránh được, hay nói khác đi cố gắng giảm thiểu tối đa việc giải tỏa, di dời
khi có thể được.
2. Khi bắt buộc phải tiến hành giải tỏa di dời, trước tiên cần phải xây dựng một
kế hoạch thực hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý hậu di dời, để bảo
Trang 8


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

đảm rằng những người bị di dời, tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc ngang bằng so với
nơi ở trước đây về khía cạnh kinh tế và xã hội.
3. Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh hưởng trong suốt quá trình di dời, bảo
đảm sự tham gia của cộng đồng trong tiến trình bồi thường.
4. Những đối tượng được hưởng lợi từ dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm
vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí giải toả, di dời, kể cả chi phí phục hồi cuộc
sống cho những người bị di dời.
5. Nguyên tắc bồi thường “phi vật chất” cho các hộ, nên được chú trọng nhiều
hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng tiền.
6. Những hộ cư trú chưa hợp pháp (về pháp lý nhà đất) cũng vẫn có thể nhận
được chi phí bồi thường.
(Nguồn: Dự án VIE/95/051, Sở Xây Dựng, 1997)

I.1.3.2 Nhận định và so sánh với thực tiễn đang áp dụng hiện nay tại

TP.HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9.
Một cách tổng quát, 6 nguyên tắc được nêu trên rất gần với chính sách đền bù
TĐC hiện nay của Việt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng cụ thể trên địa bàn Quận
9 đã và đang áp dụng. Sáu nguyên tắc đó đã thể hiện quan điểm giải quyết rất công
bằng cùng một lúc cho hai phía: phía người dân bị ảnh hưởng (xem các nguyên tắc
1,2,3,5 và 6) và phía nhà đầu tư về phương diện tài chính (xem nguyên tắc 4). Để có
thể nhận định cụ thể việc triển khai thực hiện chính sách giảo tỏa bồi thường so với 6
nguyên tắc nêu trên, cần đi vào từng nguyên tắc để xem xét đánh giá.
1. Khi xét đến nguyên tắc thứ nhất: “nên cố gắng hạn chế tối đa di dời những nơi có
thể tránh được, hay nói khác đi giảm thiểu tối đa việc giải tỏa, di dời khi có thể được”.
Đây là nguyên tắc đã được phần nào vận dụng tại Việt nam trong thời gian qua.
Một số dự án sau khi tính toán hiệu quả, chính quyền địa phương đã lựa chọn phương
án giảm thiểu tối đa việc giải tỏa di dời các hộ dân trong khu vực bị ảnh hưởng dự án,
qua đó điều chỉnh quy mô và phạm vi dự án sao cho phù hợp. Tuy nhiên, nguyên tắc
này hầu như vẫn chưa được quán triệt hầu hết ở mọi nơi.
2. Khi xét đến nguyên tắc thứ hai :“Khi bắt buộc phải tiến hành giải tỏa di dời,
phải có xây dựng một kế hoạch thực hiện thật chi tiết và cụ thể, kể cả kế hoạch quản lý
hậu di dời, để bảo đảm rằng những người bị di dời tối thiểu có cuộc sống tốt hơn hoặc
ngang bằng với nơi ở trước đây về khía cạnh kinh tế và xã hội”.
Nguyên tắc này đã được thường xuyên nhắc đến trong các dự án tại TP.HCM cụ
thể trên địa bàn Quận 9 vừa qua, đặc biệt là một trong những quan điểm đã được nêu
ra từ Nghị quyết 18 của Thành ủy về công tác giải tỏa di dời. Tuy nhiên, thực tế cho
thấy công tác điều tra xã hội học gần như chưa được chú trọng khi xây dựng kế hoạch
giải tỏa bồi thường. Một số dự án chỉ tiến hành điều tra khảo sát đặc điểm kinh tế-xã
hội của các hộ bị di dời dường như chỉ mang tính chiếu lệ, chưa xem như một căn cứ
quan trọng để xây dựng phương án hỗ trợ sao cho phù hợp. Kinh nghiệm của một số
dự án thực hiện giải tỏa di dời thành công tại TP.HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9 vừa
qua cho thấy, khâu điều tra xã hội học là cực kỳ cần thiết và quan trọng. Nếu chúng ta
hiểu được đối tượng sắp sửa di dời là ai, thì sẽ có cơ sở đề ra các giải pháp và biện
pháp hỗ trợ một cách thiết thực và hiệu quả nhất. Ngoài ra, trong cấu thành các chi phí

bồi thường, nhiều dự án hiện nay dường như cũng chưa chú trọng đến công tác hỗ trợ
Trang 9


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

những thiệt hại “vô hình” mà các hộ phải gánh chịu. Những thiệt hại này cũng có thể
“lượng hóa” một phần từ kết quả điều tra xã hội học để bổ sung trong chính sách bồi
thường. Nhìn chung, tình hình bố trí một số hộ tạm cư quá lâu như hiện nay, đã đi
ngược lại với nguyên tắc thứ hai này.
3. Khi xét đến nguyên tắc thứ ba: “Phải có sự tham gia của các bên bị ảnh
hưởng trong suốt quá trình di dời, bảo đảm sự tham gia của cộng đồng”.
Thực chất nguyên tắc này đã được quan tâm hàng đầu trong chính sách giải tỏa
bồi thường của Việt Nam nói chung, TP.HCM nói riêng và cụ thể là trên địa bàn Quận
9. Trong Điều 56 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 25/5/2007 đã khẳng
định phải có sự tham gia của đại diện chủ đầu tư và đại diện của những hộ dân có đất
bị thu hồi. Do vậy, nguyên tắc này phù hợp với quan điểm trong chính sách và đã được
thực hiện một cách khá nhất quán trong giai đoạn vừa qua.
4. Khi xét đến nguyên tắc thứ 4:” Những bên được hưởng lợi từ dự án phát triển
có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần về chi phí giải toả, di dời,
kể cả chi phí phục hồi cuộc sống của những người bị di dời”.
Là nguyên tắc đang được nghiên cứu vận dụng trong cả nước. Trên thực tế,
nguyên tắc này chưa được thực hiện do chưa có bất kỳ một khung pháp lý chính thức
nào hướng dẫn.
5. Khi xét đến nguyên tắc thứ 5 “Nguyên tắc đền bù “phi vật chất” (hỗ trợ khía
cạnh kinh tế- xã hội) cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật
chất, bằng tiền”.
Hầu hết các khung chính sách đền bù và TĐC vừa qua đều chú trọng nhiều đến

việc tính toán mức giá đền bù, sao cho cao nhất, với tinh thần giúp đở tối đa cho người
dân bị ảnh hưởng (bằng tiền). Riêng về khía cạnh hỗ trợ “phi vật chất”, mặc dù có đề
cập, nhưng dường như chưa được chú trọng nhiều, qua việc cụ thể hóa trong các hành
động thiết thực. Có nhiều biện pháp hỗ trợ dưới dạng “phi vật chất”, chẳng hạn như
các hộ bị giải tỏa, có thể được chính quyền địa phương cấp một thẻ ưu tiên, xác nhận
là đối tượng đang bị giải tỏa từ dự án phát triển của TP.HCM và khi di chuyển đến bất
kỳ địa phương nào, khi xuất trình thẻ ưu tiên, cũng được ưu tiên mua đất, giải quyết
nhanh chóng thủ tục xây nhà, thủ tục chuyển hộ khẩu và nhất là thủ tục chuyển trường
một cách nhanh chóng cho con cái họ v.v.. Qua đó giá trị của việc “hỗ trợ phi vật chất”
đối với các hộ bị di dời mới được thể hiện một cách hiệu quả nhất. Những dạng hỗ trợ
này cần được nghiên cứu và áp dụng đa dạng hơn đối với các hộ TĐC.
6. Khi xét đến nguyên tắc thứ 6:”Những hộ cư trú bất hợp pháp (về pháp lý nhà
đất) cũng vẫn nhận được đền bù”.
Là nguyên tắc chưa phù hợp với điều kiện Việt nam hiện nay. Do đặc thù của VN
nói chung và TP.HCM nói riêng và cụ thể trên địa bàn Quận 9 về chính sách quản lý
đất đai trong suốt thời gian dài, nên dẫn đến tính pháp lý, nguồn gốc đất đai khá phức
tạp, không thể áp dụng theo nguyên tắc trên. Mặc dù không áp dụng nguyên tắc trên,
khung chính sách tại TP.HCM cụ thể trên địa bàn Quận 9 vẫn cố gắng chia thành các
nhóm đối tượng (không có giấy tờ hợp pháp) theo thời điểm như 18/12/1980,
15/10/1993, 22/4/2002 để ban hành các mức trợ cấp khác nhau.
Tóm lại, 6 nguyên tắc khuyến cáo trong khung pháp lý di dời TĐC do tổ chức
UNDP khuyến cáo nói chung là khá phù hợp với chính sách của Việt Nam hiện nay. Tuy
nhiên, khi đi vào chi tiết cụ thể, một số vấn đề cần được tiếp tục xem xét và vận dụng
Trang 10


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

nhằm nâng cao hiệu quả nhiều hơn nữa của công tác giải tỏa bồi thường. Để có cái nhìn
tổng quát về quan điểm bồi thường TĐC của tổ chức Liên hiệp quốc, có thể tham khảo
công thức công thức đầy đủ dưới đây khi tiến hành thực hiện di dời các hộ dân bao gồm:
DI DỜI = GIẢI TỎA(1) + TÁI ĐỊNH CƯ(2) + ỔN ĐỊNH CUỘC SỐNG(3)
Thực tế cho thấy, một số dự án có di dời đã có nhắc đến vấn đề ổn định cuộc sống,
nhưng hầu như trong chính sách chúng ta chưa ban hành một cơ chế giám sát và theo dõi
xem những người bị di dời sẽ sống như thế nào, sau khi TĐC nhận tiền hay nhận nhà mới,
qua đó có một thời gian quá độ để tiếp tục giúp đỡ cho họ. Nói khác đi, việc đền bù “phi
vật chất” cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với việc đền bù vật chất, bằng
tiền”. Bên cạnh đó, về TĐC, mặc dù cho đến nay, thành phố có rất nhiều nổ lực để cải tiến
chính sách về bồi thường và hỗ trợ, nhưng các nhà xây dựng chính sách vẫn chưa quan
tâm đúng mức đến việc bồi thường những thiệt hại “vô hình” do giải tỏa gây ra. Hầu hết,
chính sách hiện nay đều dựa trên các thiệt hại “hữu hình” để bồi thường như đất đai, nhà
ở, kinh doanh v.v… và gần đây có đề cập đến tác động do mất việc làm khi thu hồi đất.
Tuy nhiên, nếu tính đúng và tính đủ, cần phải bồi thường những thiệt hại “vô hình” như
do con cái chuyển trường học từ trong nội thành ra ngoại thành, thiệt hại do phải chia nhỏ
quy mô hộ gia đình truyền thống, với nhiều thế hệ sinh sống (do phải lên chung cư), hoặc
là thiệt hại do phải đi làm xa hơn, rủi ro về tai nạn giao thông sẽ cao hơn v.v… Ở một số
nước, những chi phí này đều được tính toán vào trong tổng giá trị bồi thường. Như vậy,
có hai vấn đề chưa được nghiên cứu thực hiện cho đồng bộ là nghiên cứu các thiệt hại “vô
hình” của các hộ di dời để lượng hóa chi phí bồi thường và nghiên cứu giai đọan hậu
TĐC, qua đó đề xuất một cơ chế giám sát và theo dõi những hộ đã bị di dời.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng nguyên tắc:”Những đối tượng được hưởng lợi từ
dự án phát triển có di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí
giải toả, di dời” nên được nhanh chóng đúc kết về phương diện lý luận và ban hành
chính sách điều tiết triển khai trong thực tế, qua đó có thể điều tiết giá trị gia tăng của
những đối tượng hưởng lợi từ dự án, nhằm trang trãi một phần hoặc toàn bộ chi phí di
dời, góp phần tăng tính “bền vững” cho các dự án phát triển có di dời, tạo thêm nguồn
thu để bồi thường xứng đáng cho các đối tượng bị ảnh hưởng, góp phần thúc đẩy công
tác giải phóng mặt bằng được nhanh chóng hơn.

Nhìn chung trong hầu hết các dự án, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 9
và Ban quản lý các dự án trên địa bàn luôn cố gắng trong việc thực hiện công tác BTHT-TĐC với mục đích hỗ trợ tối đa, giảm thiểu đến mức thấp nhất những thiệt hại mà
người dân phải chịu để họ sớm ổn định cuộc sống sau khi bị giải tỏa, di dời. Công tác
tổ chức quản lý, giám sát việc bồi thường giải tỏa được thực hiện tốt hơn với đội ngũ
cán bộ có năng lực và phẩm chất. Việc tổ chức TĐC ngày càng được quan tâm với tiêu
chí tạo chỗ ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.
I.1.3.3 Trình tự, thủ tục, tổ chức thực hiện của ban BT-GPMB Quận 9.
Hình I.2 Quy trình bồi thường

Trang 11


Ngành quản lý đất đai

(1)
(2)

(3)

(4)
(5)

(6)
(7)

(8)

(9)
(10)

(11)
(12)
(13)
(14)

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

Chủ đầu tư dự án liên hệ với Sở TN- MT để xin thủ tục chấp thuận chủ
trương thực hiện dự án.
Sau khi có chấp thuận chủ trương, Chủ đầu tư liên hệ với UBND quận
nơi có dự án để UBND quận chỉ đạo đơn vị thực hiện (thông thường là
Ban Bồi thường- GPMB).
Ban BT-GPMB phối hợp với UBND phường (nơi có dự án) và Chủ đầu
tư mời người bị thu hồi đất (NBTHĐ) trong dự án họp để công bố chấp
thuận chủ trương.
Ban BT-GPMB xây dựng Phương án tổng thể và phối hợp với UBND
phường công bố cho NBTHĐ.
Phòng TN- MT quận tham mưu cho UBND quận làm hồ sơ trình Sở
TN- MT để trình UBND TP ban hành QĐ thu hồi đất.Trường hợp dự án
không có tổ chức thì Phòng TN- MT tham mưu trực tiếp cho UBND
quận ban hành QĐ thu hồi đất từng hộ.
UBND thành phố ban hành QĐ thu hồi đất, trên cơ sở đó Phòng TN- MT
tham mưu cho UBND quận ban hành QĐ thu hồi đất của các hộ dân.
Ban BT-GPMB phối hợp với UBND Phường & Phòng Tài Nguyên tiến
hành kê khai, kiểm kê hiện trạng và xác định nguồn gốc đất đaicủa
người bị thu hồi đất.
Ban BT-GPMB thuê đơn vị tư vấn khảo sát giá chuyển nhượng thực tế
tại nơi có dự án, báo cáo HĐBT dự án để tham mưu cho UBND quận
trình Hội đồng thẩm định giá bồi thường Thành phố (Sở Tài chính).
Sở Tài chính trình UBND thành phố phê duyệt đơn giá bồi thường.

Sau khi UBND thành phố có văn bản phê duyệt đơn giá bồi thường, Ban
BT-GPMB xây dựng phương án BT-HT-TĐC trình cho HĐBT dự án
thông qua, HĐBT dự án trình UBND quận phê duyệt.
Sau khi phương án bồi thường được phê duyệt, Ban BT-GPMB tham
mưu cho UBND quận ban hành QĐ bồi thường.
UBND quận ban hành QĐ BT-HT-TĐC của từng đối tượng bị thu hồi
đất trong dự án.
Sau khi người bị thu hồi đất đồng ý với QĐ bồi thường, Ban BT-GPMB tiến
hành chi trả tiền bồi thường (cũng có trường hợp Chủ đầu tư chi trả trực tiếp).
Người bị thu hồi đất bàn giao mặt bằng cho Chủ đầu tư thực hiện dự án.

Trang 12


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

I.2. Khái quát điạ bàn nghiên cứu.

Hình I.3 Bản đồ Quận 9
Trang 13


Ngành quản lý đất đai

SVTH:Nguyễn Thị Ngữ

I.2.1 Điều kiện tự nhiên- Tài nguyên thiên nhiên
I.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

1.Vị trí địa lý:
Nằm ở phía Đông - Đông Bắc trung tâm TP.HCM, Quận 9 là một trong 5 quận
đô thị hóa của TP.HCM, được thành lập theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày
06/01/1997 của Chính phủ. Với tổng diện tích tự nhiên 11.389,62 ha, toàn Quận có 13
phường: Long Bình, Long Phước, Long Trường, Long Thạnh Mỹ, Tân Phú, Trường
Thạnh, Phú Hữu, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B, Hiệp Phú, Phước Long A,
Phước Long B và Phước Bình.
- Ranh giới hành chính:
+ Phía Đông giáp thành phố Biên Hòa và huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai;
+ Phía Tây giáp Quận 2;
+ Phía Nam giáp huyện Nhơn Trạch- Đồng Nai;
+ Phía Bắc giáp quận Thủ Đức và huyện Dĩ An- Bình Dương;
- Tọa độ địa lý: Từ 10045’ đến 10054’ vĩ Bắc và 106043’- 106058’ kinh Đông.
Quận 9 có vị trí địa lý khá thuận lợi, nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc thành phố, có
đầu mối giao thông đường bộ (Quốc lộ 1A) là con đường huyết mạch Bắc Nam, nối
liền TP. Hồ Chí Minh với khu công nghiệp Biên Hòa, khu công nghiêp, du lịch Bà Rịa
– Vũng Tàu và các tỉnh phía Bắc. Phía Đông của Quận giáp với sông Đồng Nai là con
sông lớn nhất Đông Nam Bộ chạy từ Bắc xuống Nam thông với sông Sài Gòn và sông
Nhà Bè có ý nghĩa quan trọng bậc nhất về giao thông thủy, tạo ra mối giao lưu kinh tế
- văn hóa xã hội giữa Quận với thành phố và các vùng lân cận. Bên cạnh đó, với diện
tích tự nhiên tương đối rộng (11.389,62 ha, bằng khoảng 81% diện tích các Quận nội
thành của TP.HCM), diện tích đất nông nghiệp còn tương đối nhiều (5.195,79 ha), nên
Quận 9 có vị trí có ý nghĩa lớn là vùng đệm sinh thái của TP.HCM - Bình Dương Đồng Nai (các khu vực xung quanh: Quận Thủ Đức, Bình Dương, Đồng Nai đều là
những khu vực phát triển công nghiệp). Do vậy, Quận 9 là một địa bàn rất quan trọng
trong chiến lược phát triển kinh tế cũng như an ninh quốc phòng bảo vệ thành phố.
2. Địa hình – địa mạo:
Địa hình Quận 9 được chia làm hai vùng chính:
- Vùng đồi gò và triền gò có cao độ từ 8 – 30m có nơi cao tới 32m (khu đồi Long
Bình), tập trung ở các phường Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Tân Phú, Hiệp Phú, Tăng
Nhơn Phú A với tổng diện tích khoảng 3.400 ha chiếm khoảng 30% diện tích toàn Quận.

- Vùng đất thấp trũng địa hình bằng phẳng, đại bộ phận nằm ở phía Đông Nam
của quận và ven các kênh rạch, cao độ từ 0,8m-2m có những khu vực rất trũng cao độ
dưới 1m như khu vực phường Phú Hữu, Long Phước, Long Trường, Trường Thạnh...
chiếm khoảng 65% diện tích tự nhiên toàn Quận.
Do đặc trưng địa hình của Quận phần gò và sườn gò có độ cao thích hợp với việc
xây dựng các công trình lớn. Bên cạnh đó còn có vùng địa hình thấp trũng đất bị phèn
mặn và ngập úng, chiếm khoảng 65 % diện tích toàn quận, nên cần phải có biện pháp
phòng chống ngập úng và xây dựng hệ thống thủy lợi thích hợp.
3. Khí hậu:

Trang 14