ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THUẬN VIỆT

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THUẬN VIỆT

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

PHẠM TẤN LẬP
06135031
DH06TB
2006 – 2010
Quản lý Thị Trường
Bất Động Sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH


KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT

PHẠM TẤN LẬP

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN
TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG THUẬN VIỆT

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Dương Thị Tuyết Hà
(Địa chỉ cơ quan: Trường đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

(Ký tên:…………………….)

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010 -


LỜI CẢM ƠN

Tôi xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh, khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô giáo đã dạy
dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để tôi có hành trang
bước vào cuộc sống.
Tôi xin chân thành cảm ơn Cô Dương Thị Tuyết Hà - giảng viên khoa Quản Lý
Đất Đai và Bất Động Sản, giúp đỡ và chỉ dẫn cho tôi trong suốt quá trình thực tập và
hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.

Xin gởi lời cảm ơn đến toàn thể nhân viên công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư
Xây Dựng Thuận Việt, đặc biệt là Ông Dương Ngọc Tuấn – Giám Đốc công ty, Ông
Nguyễn Anh Tuyển – Trưởng phòng kinh doanh, cùng toàn thể các anh chị tại phòng
kinh doanh, đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin cảm ơn các bạn cùng lớp Bất Động Sản khóa 32 đã luôn giúp đỡ, chia sẽ
với tôi trong suốt quá trình học tập, sinh hoạt tại trường.
Con xin chân thành cảm ơn gia đình - những người luôn thương yêu, nâng đỡ,
hậu thuẩn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt quá trình học tập, để con có được
ngày hôm nay.

PHẠM TẤN LẬP


TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Phạm Tấn Lập, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
THUẬN VIỆT”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đã
chính thức đi vào hoạt động với sự quản lý của Nhà nước thông qua nhiều loại văn
bản, Luật, Nghị định về bất động sản. Sự ra đời của các trung tâm giao dịch địa ốc với
sự đa dạng của các loại hình dịch vụ đã phần nào đáp ứng nhu cầu của người dân về
các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng nhà đất; đo vẽ nhà đất; tư vấn pháp lý bất
động sản…Tuy nhiên, chưa có nhiều những đánh giá về hiệu quả kinh doanh các dịch
vụ BĐS đó mang lại trong thời gian qua và những tiềm năng cũng như thách thức của

lĩnh vực này trong nền kinh tế mở. Vì vậy, qua quá trình nghiên cứu, đề tài đã hướng
đến tìm hiểu hoạt động kinh doanh các dịch vụ BĐS của công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu
Tư Xây Dựng Thuận Việt và những kết quả đạt được của công ty trong suốt quá trình
kinh doanh lĩnh vực này.
Bằng cách sử dụng những cơ sở pháp lý như luật đất đai, luật kinh doanh BĐS, các
nghị định, văn bản và cơ sở thực tiễn như chính sách nhà ở của Thành phố cùng các
phương pháp nghiên cứu như phương pháp điều tra, phương pháp thống kê…đề tài
hướng đến tìm hiểu hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS của công ty và những vấn đề
còn tồn tại trong suốt quá trình kinh doanh nhằm đưa ra những ý kiến để hoàn thiện
hơn mô hình kinh doanh dịch vụ BĐS cho công ty.
Về kết quả nghiên cứu, đề tài tiến hành tìm hiểu sơ lược về công ty, tìm hiểu địa
bàn nơi công ty đang hoạt động và các loại hình kinh doanh của công ty. Về phần kinh
doanh dịch vụ BĐS đề tài tiến hành xoáy sâu vào môi giới, tư vấn và quảng cáo BĐS.
Bằng cách tìm hiểu quy trình, cách thức tiếp cận và chăm sóc khách hàng, đặc biệt là
thống kê doanh thu qua các năm để đưa ra nhận định chung về hiệu quả hoạt động dịch
vụ BĐS của công ty mang lại.
Mặc dù chưa đi sâu vào nghiên cứu tổng thể các hoạt động kinh doanh của công ty
như xây dựng, đo đạc…nhưng đề tài phần nào cũng đã đưa ra được những vấn đề mà
công ty gặp phải bên mảng kinh doanh dịch vụ BĐS. Từ đó giúp cho công ty có những
thay đổi tích cực hơn nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của công ty trong tương lai.

i


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

: Ủy ban nhân dân

GCNQSHN

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

KT- XH

: Kinh tế xã hội

DANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ

Trang
Bảng 1 Doanh thu các loại hình kinh doanh .............................................................. 23
Bảng 2 Phí dịch vụ môi giới ...................................................................................... 28
Bảng 3 Phí dịch vụ ký gửi sản phẩm ........................................................................ 29

Bảng 4 Lượng khách tìm mua bất động sản tại công ty ............................................ 29
Bảng 5 Số lượng BĐS ký gửi rao bán và ký gửi cho thuê trực tiếp .......................... 31
Bảng 6 Số lượng BĐS ký gửi qua Web ..................................................................... 31
Bảng 7 Số giao dịch thành công................................................................................. 32
Bảng 8 Phí dịch vụ pháp lý ....................................................................................... 36
Bảng 9 Kết quả lượng hồ sơ đã làm được ................................................................. 37
Bảng 10 So sánh hiệu quả của môi giới và tư vấn ................................................... 38
Bảng 11 Các bước thực hiện quảng cáo.................................................................... 39
Bảng 12 Kết quả quảng cáo ...................................................................................... 41
Bảng 13 Số người biết đến công ty qua điều tra ...................................................... 44

ii


Sơ đồ 1 Cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty ......................................................... 18
Sơ đồ 2 Quy trình dịch vụ môi giới........................................................................... 27
Sơ đồ 3 Quy trình dịch vụ tư vấn ............................................................................. 35
Sơ đồ 4 Quy trình quảng cáo ...................................................................................... 39
Hình 1 Sàn giao dịch bất động sản Thuận Việt ........................................................ 17
Hình 2 Biểu đồ doanh thu các loại hình kinh doanh................................................. 24
Hình 3 Biểu đồ lượng khách tìm mua BĐS trực tiếp tại Công ty.............................. 30
Hình 4 Biểu đồ số lượng BĐS ký gửi trực tiếp tại công ty ....................................... 31
Hình 4 Biểu đồ số lượng BĐS ký gửi qua web ......................................................... 32

iii


MỤC LỤC
Tóm tắt ------------------------------------------------------------------------------------- i
Danh sách các chữ viết tắt ------------------------------------------------------------- ii

Danh sách các bảng, hình, biểu đồ ----------------------------------------------------- ii
ĐẶT VẤN ĐỀ ...................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu ..................................................... 3
I.1.1 Bất động sản .......................................................................................... 3
I.1.1.1 Khái niệm .......................................................................................... 3
I.1.1.2 Phân loại bất động sản ....................................................................... 3
I.1.1.3 Tính chất của bất động sản.................................................................. 4
I.1.2 Thị trường bất động sản ......................................................................... 4
I.1.2.1 Khái niệm ........................................................................................... 4
I.1.2.2 Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản........................ 5
I.1.2.3 Các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản ...................... 5
I.1.2.4 Các định chế tài chính ....................................................................... 6
I.1.3 Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản ........................................... 6
I.1.3.1 Môi giới bất động sản ........................................................................ 6
I.1.3.2 Tư vấn bất động sản........................................................................... 7
I.1.3.3 Sàn giao dịch bất động sản ................................................................. 9
I.1.3.4 Quảng cáo bất động sản ...................................................................... 9
I.1.4 Thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2009 và nhận định khách
quan thị trường BĐS 2010 ......................................................................................... 10
I.1.5 Cơ sở pháp lý ................................................................................................ 12
I.2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 15
I.2.1 Nội dung nghiên cứu .................................................................................... 15
I.2.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 15
I.3 Quy trình các bước thực hiện đề tài ....................................................................... 16

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Sơ lược về công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thuận Việt ............................ 17
II.1.1 Giới thiệu .................................................................................................. 17

II.1.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty .................................................... 18
II.1.3 Địa bàn hoạt động của công ty .................................................................. 19
II.1.4 Các loại hình kinh doanh và kết quả đạt được của công ty từ năm 2008 đến
tháng 6/2010 ..........................................................................................................23
II.2 Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của công ty ............................. 25
II.2.1 Hoạt động môi giới ................................................................................. 25
II.2.1.1 Cách thức tiếp cận khách hàng của công ty ..................................... 25
II.2.1.2 Quy trình dịch vụ môi giới .................................................................. 26
II.2.1.3 Phí môi giới............................................................................................ 27
II.2.1.4 Thống kê kết quả môi giới đạt được ....................................................... 29
II.2.2 Hoạt động tư vấn bất động sản .................................................................. 34
II.2.2.1 Quy trình tư vấn bất đông sản ............................................................ 35
II.2.2.2 Phí tư vấn .............................................................................................. 36
II.2.2.3 Thống kê kết quả đạt được từ năm 2008 đến tháng 6/2010 .................... 37
II.2.2.4 So sánh hiệu quả của môi giới và tư vấn .................................................. 38
II.2.3 Quảng cáo bất động sản ................................................................................. 38
II.2.3.1 Quy trình quảng cáo bất động sản ......................................................39
II.2.3.2 Mức phí quảng cáo bất động sản.............................................................. 40
II.2.3.3 Thống kê kết quả đạt được......................................................................... 41
II.3 Ý kiến khách hàng về công ty ............................................................................... 42
II.4 Đánh giá chung .................................................................................................... 44
II.4.1 Tích cực .......................................................................................................... 44
II.4.2 Hạn chế........................................................................................................... 44
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 46


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

ĐẶT VẤN ĐỀ
Những năm qua, dưới tác động của chính sách đất đai và nhà ở của nhà nước,
thị trường bất động sản ở nước ta đã bắt đầu hình thành và có ảnh hưởng tích cực đến
kinh tế – xã hội của đất nước. Thông qua thị trường bất động sản, nhu cầu nhà ở và
nhu cầu đất đai của người dân được đáp ứng ngày càng đầy đủ hơn, góp phần cải thiện
điều kiện ở, sinh hoạt và đi lại.
Kinh tế trong nước đang dần phục hồi sau khủng hoảng và thu nhập của người
dân cũng dần ổn định. Sự biến động của giá vàng, ngoại tệ và thị trường chứng khoán
đã làm cho những nhà đầu tư lựa chọn lĩnh vực bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận.
Hơn nữa nhiều ngân hàng gần đây tiến hành các chương trình cho vay dài hạn và nhiều
chính sách ưu đãi cho người có thu nhập ổn định, cùng với lượng Việt kiều tăng mạnh
làm cho nhu cầu về nhà ở tăng cao.
Theo quy luật của thị trường, có cầu ắt sẽ có cung, đây sẽ là yếu tố giúp cho thị
trường BĐS phát triển mạnh trong thời gian tới. Để đáp ứng nhu cầu của thị trường thì
hoạt động dịch vụ bất động sản đóng vai trò rất quan trọng. Nó không những hỗ trợ
cho thị trường về mặt cung cầu, người bán người mua, các chủ thể quản lý thị
trường… mà nó còn là công cụ để đánh giá thị trường bất động sản khu vực có phát
triển hay không.
Thị trường BĐS cả nước nói chung hay khu vực Tp.HCM nói riêng đã chính
thức đi vào hoạt động hơn 10 năm và song hành với thời gian này là thời gian hoạt
động của dịch vụ BĐS trên thị trường. Trong nền kinh tế nói chung, những tiện ích
mang lại từ các dịch vụ BĐS rất nhiều, do cạnh tranh trên thị trường mà tính đa dạng
phong phú của các loại hình dịch vụ BĐS không ngừng nâng cao chất lượng chuyên
môn và phương thức cung ứng dịch vụ của các nhà cung cấp. Mặt khác, thị trường
BĐS nước ta vẫn còn non trẻ, các doanh nghiệp đầu tư bên lĩnh vực này vẫn còn ít,
bên cạnh còn có sự cạnh tranh của những doanh nghiệp nước ngoài tên tuổi nên việc
đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này cũng gặp không ít khó khăn.
Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng Thuận Việt được thành lập năm
2007 với hình thức kinh doanh chủ yếu về xây dựng và một số loại hình kinh doanh

khác, trong đó có dịch vụ bất động sản. Từ khi thành lập đến nay, công ty đã qua một
lần thay đổi địa điểm kinh doanh và hiện tại địa bàn nơi công ty đang kinh doanh được
đánh giá là địa bàn tiềm năng trong việc đầu tư kinh doanh bất động sản, vậy khi tham
gia sân chơi này công ty Thuận Việt sẽ phải làm gì để mang lại hiệu quả? Đứng trước
thực trạng đó chúng tôi chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hiệu quả hoạt động kinh
doanh dịch vụ bất động sản của Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng
Thuận Việt”

- Trang 1 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

 Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh về lĩnh vực dịch vụ BĐS của Công Ty
Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng Thuận Việt và đề xuất các giải pháp để hoàn thiện
hoạt động này.
 Đối tượng nghiên cứu:
Các hoạt động kinh doanh về dịch vụ BĐS của Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư
Xây Dựng Thuận Việt cụ thể:
 Môi giới bất động sản.
 Tư vấn về pháp lý bất động sản.
 Quảng cáo bất động sản.
 Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động của công ty về lĩnh vực dịch vụ bất động sản
từ năm 2008 đến tháng 6/2010.
 Ý nghĩa của đề tài:
Đề tài nghiên cứu hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của Công Ty Cổ

Phần Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng Thuận Việt thông qua quá trình đầu tư và những kết
quả đạt được của công ty. Trên cơ sở đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn
nữa hoạt động của công ty nói riêng và những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ này
nói chung.

- Trang 2 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

PHẦN I:
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 Cơ sở khoa học của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Bất động sản:
I.1.1.1 Khái niệm:
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên
thế giới; trong tiếng Anh, bất động sản là Real Estate (tài sản bất động); trong tiếng
Pháp, khái niệm bất động sản được chỉ bằng từ Immobilié (bất động sản), Trung Quốc
dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) và ở nước ta được gọi là Bất Động
Sản.
Theo điều 174 bộ luật dân sự 2005 qui định: “Bất động sản là các tài sản không di
dời được bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất
 Các tài sản khác do pháp luật qui định”.
Dưới góc độ của nhà quản lý đất đai và bất động sản thì bất động sản là những tài

sản không di dời được bao gồm đất đai, những vật thể cố định gắn liền với đất đai;
những vật thể này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bị thay đổi khi tách rời
khỏi đất đai và phải mất nhiều thời gian cũng như chi phí cho sự di dời đó.
I.1.1.2 Phân loại bất động sản:
Với quan niệm như trên BĐS thường được phân chia thành những nhóm sau đây:
 Đất đai:
Phải là đất đai không di dời được (những đất di dời được như đất trồng cây cảnh, đất
làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản);
Phải là đất đai được xác định chủ quyền;
Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó:
Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể như nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…
Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;
Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu
chuẩn đo lường nhất định.
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Như vậy, ở góc độ này, bất động sản là những tài sản không di dời được dưới góc
độ pháp lý do chúng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.

- Trang 3 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

I.1.1.3 Tính chất của bất động sản:
 Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng

di dời được;
 Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền;
 Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm;
 Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao;
 Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;
 Bất động sản là tài sản có giá trị lớn;
 Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước.
I.1.2 Thị trường bất động sản:
I.1.2.1 Khái niệm:
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song qua các quan niệm đều
thống nhất: “Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ
hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Trong cách diễn
đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các
quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác
định giá và số lượng hàng hoá dịch vụ BĐS được giao dịch. Ở cách diễn đạt này khái
niệm “nơi” không chỉ đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và
thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra.
Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá bất động sản. Nó ra
đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS.
Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi, giao dịch mua bán về
hàng hoá BĐS. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, tuy nhiên mọi BĐS đều
không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy các đặc trưng của yếu tố thị trường đất đai luôn
là yếu tố đóng vai trò trọng tâm chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS. Theo
dòng lịch sử thì đất đai là hàng hóa BĐS đầu tiên khi chế độ sở hữu đất đai được xác
lập, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ đất đai
cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hóa. Như vậy, sự ra đời và phát triển thị
trường bất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyển thành hàng hóa do tính tất
yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội. Trong
thị trường BĐS, thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất.

Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa
quyền sử dụng đất, cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Quá trình trao đổi
quyền sử dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch,
trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Bất động sản khác với những hàng hóa
khác là không chỉ chúng được mua bán mà còn được xem là đối tượng của nhiều giao
dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, thị
trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất
động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế
chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS.

- Trang 4 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

I.1.2.2 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản:
Hoạt động của thị trường BĐS cũng như các thị trường khác trong nền kinh tế, bị
chi phối bởi nhiều đối tượng khác nhau. Các đối tượng đó có thể gây ra những tác
động tích cực lẫn tiêu cực đến sự hoạt động của thị trường. Tham gia vào thị trường
BĐS có các đối tượng sau:
Cá nhân: Các cá nhân sở hữu BĐS tham gia vào thị trường với tư cách là người
bán, người cho thuê, người đem bán BĐS là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng BĐS để
góp vốn liên doanh… hay với tư cách là người mua, đi thuê.
Doanh nghiệp (tổ chức) kinh doanh tạo lập BĐS: Các doanh nghiệp này được tổ
chức theo nhiều loại hình khác nhau: kinh doanh và phát triển nhà, đất, cơ sở hạ
tầng… tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường.
Nhà nước: Nhà nước tham gia vào thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ
mô đối với hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo

khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời, nhà nước cũng thực
hiện các biện pháp (chủ yếu là các biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trường
BĐS phát triển, thực hiện quản lý giám sát, cung cấp hệ thống thông tin và một số dịch
vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là
Chính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu thông qua công cụ quy hoạch và
kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, để từ đó có biện pháp điều
tiết quan hệ cung cầu và giá cả. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị
trường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện
các chức năng quản lý Nhà nước.
Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các hàng hóa
BĐS: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… Người kinh doanh BĐS
cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Nhà thầu xây dựng nhiều
khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.
I.1.2.3 Các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản:
Hoạt động thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán bất động
sản, mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất động sản là loại
tài sản không di dời được, thường lại có giá trị cao nên việc mua – bán thường phải
trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua – bán các loại tài sản
khác. Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch
và thoả thuận vơí nhau, nhưng trong trường hợp phức tạp hơn, người bán bất động sản
có khi cần phải được quảng cáo; người mua cần phải được giới thiệu …. Từ những yêu
cầu đó, thị trường bất động sản đã xuất hiện thêm những tổ chức đứng ra làm cầu nối
giữa người mua và người bán bất động sản, trong đó nổi lên là:
− Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức báo chí, phát thanh, truyền hình,
thương mại điện tử… cung cấp các thông tin về hàng hoá bất động sản, giá cả bất động
sản…
− Các tổ chức tư vấn bất động sản giúp bên mua, bên bán bất động sản hiểu biết các
vấn đề pháp lý bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá
trình mua – bán bất động sản…
− Các tổ chức môi giới bất động sản không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà còn

tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán hoặc
- Trang 5 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

cả hai bên. Để thực hiện các nội dung giao dịch chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người
mua và người bán đi đến kết luận cuối cùng, các tổ chức tài chính tín dụng đảm nhiệm
việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay đối với bên này để thanh toán cho
bên kia. Những tổ chức này tuy không cần thiết đối với những giao dịch nhỏ - lẻ về bất
động sản, nhưng sẽ không thể thiếu đối với việc mua – bán những bất động sản có giá
trị cao, đặc biệt tại các quốc gia mà ở đó người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong
mua bán hàng hoá, dịch vụ.
− Các tổ chức định giá bất động sản được hình thành và hoạt động tại các vùng có
thị trường bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động
thống kê về giá cả bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo
giá cả bất động sản để làm cơ sở cho các giao dịch mua – bán bất động sản trên địa
bàn.
I.1.2.4 Các định chế tài chính:
Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn. Vì vậy hoạt động cần
huy động nguồn vốn từ các lĩnh vực khác trong nền kinh tế, mà chủ yếu là từ các ngân
hàng. Mặt khác do đặc điểm lâu bền và không thể di dời được nên BĐS thường dùng
làm tài sản thế chấp để bảo đảm khoản vay và một khi khách hàng không trả được nợ
thì ngân hàng sẽ phát mãi tài sản khi đó chính ngân hàng đã tham gia trực tiếp vào thị
trường BĐS. Bên cạnh cũng có một số ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh
doanh trên thị trường BĐS, thậm chí tổ chức một bộ phận riêng (công ty con trực
thuộc ngân hàng) để kinh doanh BĐS. Ngoài ra còn có các tổ chức tài chính khác như:
công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư.... cũng là các tổ chức tài chính tham

gia vào thị trường BĐS.
I.1.3 Hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản:
Theo luật kinh doanh BĐS, kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ
kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất
động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu
giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản...
I.1.3.1 Môi giới bất động sản:
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản ‘‘môi giới bất động sản’’ là tìm kiếm đối tác
đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng. Đại diện
theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động
sản. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
Môi giới bất động sản không chỉ đơn giản là đóng nhiệm vụ giới thiệu cho khách
hàng những bất động sản mà họ muốn mua hoặc muốn bán mà nhà môi giới phải là
một “ngân hàng” thông tin về bất động sản đó, nhiệm vụ của nhà môi giới là phải cung
cấp đầy đủ, thật chi tiết những thông tin mà khách hàng cần biết để từ đó họ có thể
quyết định mua hoặc bán bất động sản. Việc nắm bắt thông tin, tìm hiểu và cung cấp
thông tin cho khách hàng là một trong những yếu tố quan trọng trong quá trình hành
nghề của một nhà môi giới. Ngoài ra vai trò của môi giới còn được thể hiện qua việc:
− Thực hiện các khâu bổ trợ cho việc giao dịch như: định giá, quảng cáo, pháp lý…
− Nối liền giữa người bán và người mua đem đến cho khách hàng tất cả các loại sản
phẩm và dịch vụ tài chính.
- Trang 6 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

− Đáp ứng những nhu cầu tâm lý của khách hàng khi cần thiết, trở thành người bạn,

người chia sẻ những vướng mắc và đưa ra những lời khuyên đúng đắn.
− Đề xuất thời điểm giao dịch thích hợp cho khách hàng.
I.1.3.2 Tư vấn bất động sản:
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải hội đủ các điều
kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản. Các hình thức tư
vấn thường được áp dung cụ thể như sau:
 Tư vấn pháp lý về bất động sản;
 Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
 Tư vấn về tài chính bất động sản;
 Tư vấn về giá bất động sản;
 Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;
 Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.
Do luật pháp nước ta đang trong quá trình chặt chẽ hóa nên việc tiến hành các thủ
tục xác lập quyền đối với quyến sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam
hiện nay rất phức tạp. Các đối tượng tìm đến tư vấn nhằm được giải đáp thắc mắc và
mong muốn có cách giải quyết nhanh lẹ nhu cần thiết của họ. Một số tình huống phổ
biến nhất thường gặp hiện nay như:
–– Hợp thức hóa giấy tờ nhà đất:
Theo Điều 11 Nghị định 84/2007/ NĐ-CP quy định:
Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận. Nhưng có giấy tờ về việc
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ
quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo
quy định pháp luật.
–– Chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
 Điều 66 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định: Từ
ngày 01/01/2008, đất đai phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho đất, thế chấp, góp vốn bằng

quyền sử dụng đất.
 Trường hợp trước ngày 01/11/2007, người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp giấy
chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai thì vẫn
được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho
quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
 Nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác. Kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,
nhưng đến trước ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà vẫn chưa thực
hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban
- Trang 7 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là không có tranh chấp thì cũng được xem xét
để giải quyết.
–– Tư vấn giải quyết các tranh chấp dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất:
Các dạng tranh chấp đất đai hiện nay rất đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen lẫn
nhau. Tranh chấp đất đai có thể được chia làm hai loại lớn, đó là các tranh chấp mà
trong đó cần xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp và
tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng đất hợp pháp. Tranh chấp chỉ
phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Trong dạng tranh chấp này luôn luôn có sự tranh chấp giữa các bên về quyền quản
lý, quyền sử dụng một diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích đó. Việc xác
định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó là trách nhiệm của các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có thể có dạng như sau:
 Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành
chính.
 Tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Trong dạng

tranh chấp này có các loại sau:
• Đòi lại đất, tài sản của họ, của người thân trong các giai đoạn khác nhau trước
đây qua các cuộc điều chỉnh đã chia, cấp cho người khác.
• Một số người bỏ đi nơi khác ở, ra nước ngoài sinh sống cũng trở về đòi lại đất
đai, tài sản trước đây của họ đã được giao cho người khác quản lý, sử dụng.
• Tranh chấp đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền, miếu mạo,
nhà thờ họ.
• Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ.
 Tranh chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ khi vợ chồng ly hôn.
 Tranh chấp về quyền thừa kế QSDĐ, tài sản gắn liền với QSDĐ
 Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc
gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa.
–– Các vấn đề về thừa kế liên quan đến Quyền sử dụng đất:
Trong các quyền của người sử dụng đất, thì quyền thừa kế có vị trí hết sức đặc biệt.
Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản này, nên Bộ luật Dân sự năm 1995 có quy
định thừa kế quyền sử dụng đất thành một chương riêng, nhưng Bộ luật Dân sự năm
2005 không còn quy định chế độ pháp lý riêng biệt về thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, khi xem xét về thừa kế quyền sử dụng đất thì phải vận dụng cả các quy định của
Luật Đất đai để việc giải quyết phù hợp với tính chất đặc biệt của loại tài sản này.
Theo quy định tại Điều 80 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, thì kể từ
ngày 01/7/2004, Toà án áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về thừa kế
quyền sử dụng đất để giải quyết, còn nay Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có hiệu lực
pháp luật thì phải đồng thời áp dụng các quy định về thừa kế trong Bộ luật Dân sự để
giải quyết.
–– Thủ tục xin phép xây dựng

- Trang 8 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

Có 2 dạng xin phép xây dựng, đó xin phép xây dựng mới và xin phép sữa chữa có
làm thay đổi kết cấu ban đầu của nhà. Về giấy phép xây dựng công trình được quy
định rõ ràng tại khoản 1, 2 Điều 17 của NĐ 16/CP. Riêng các trường hợp sửa chữa nhỏ
như trát vá tường, quét vôi, đảo ngói, sửa trần, lát nền, thay cửa, trang trí nội thất, cải
tạo, sửa chữa, lắp đặt thiết bị trong nhà ở không làm ảnh hưởng xấu tới kết cấu công
trình nhà lân cận thì không cần phải xin phép.
–– Các vấn đề khác liên quan đến pháp luật đất đai:
Ngoài những vấn đề đã được nêu ở trên, khi bạn gặp phải những vấn đề như:
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, những vấn đề liên quan đến việc đền bù giải toả,
điều kiện để người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam, thiết lập hợp đồng uỷ quyền
liên quan đến quyền sử dụng đất, thiết lập hợp đồng thuê nhà, tiến hành thủ tục xin nhà
nước giao đất, cho thuê đất …
Theo Điều 63 luật kinh doanh BĐS giá cả tư vấn do các bên tự thỏa thuận. Những
tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn phải có trách nhiệm đối với những nội
dung do mình cung cấp, và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do lỗi mình gây ra.
I.1.3.3 Sàn giao dịch bất động sản:
Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho
kinh doanh BĐS.
Theo luật kinh doanh BĐS, Nghị định 153/2007/NĐ- CP của Chính phủ và Thông
tư 13/ 2008/TT- BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh
doanh BĐS bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua BĐS
thông qua sàn giao dịch BĐS do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch BĐS
do đơn vị khác thành lập để giới thiệu BĐS và thực hiện các giao dịch đối với BĐS đó.

Sàn giao dịch phải công khai các thông tin về BĐS cần bán, chuyển nhượng, cho
thuê để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian công khai tối thiểu tại sàn là 7
ngày. Trong thời gian này, các thông tin công khai về BĐS cần giao dịch cần phải
được đang tải tối thiểu 3 số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương nơi có
dự án và trên trang web của sàn giao dịch BĐS.
Nhà nước chỉ khuyến khích các giao dịch BĐS nên thông qua sàn giao dịch BĐS
chứ không bắt buộc. Người dân có nhà và được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê… mà không cần phải đưa lên sàn.
Luật kinh doanh BĐS, các nghị định và thông tư hướng dẫn đã có quy định cụ thể
về việc xử phạt các hành vi quy phạm trong hoạt động giao dịch. Cụ thể đối với các
BĐS thuộc diện phải qua sàn nhưng tổ chức, cá nhân không giao dịch qua sàn sẽ bị
phạt từ 50- 60 triệu đồng/giao dịch, bị tước quyền sử dụng giấy phép kinh doanh nếu
tái phạm. Ngoài ra, các giao dịch nhà đất của các doanh nghiệp không thông qua sàn
sẽ không được đăng ký. Có nghĩa là sản phẩm nhà, đất sẽ không được công nhận
quyền sở hữu (cấp giấy chứng nhận) và tất nhiên không thể sang tên khi mua bán.
I.1.3.4 Quảng cáo bất động sản:
Theo luật kinh doanh bất động sản tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo
BĐS phải thực hiện đầy đủ các thủ tục được quy định tại khoản 2 Điều 8 của luật này.
Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, trên
phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác.

- Trang 9 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng
cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm thực
hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
I.1.4 Thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2009 và nhận định khách
quan thị trường BĐS 2010:
Năm 2008 trôi qua với bao biến động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự
giảm sút của thị trường chứng khoán… kéo theo thị trường BĐS trong nước trở nên
trầm lặng hơn bao giờ hết.
Thị trường BĐS năm 2009 sôi động cùng với dấu hiệu hồi phục của nền kinh tế.
Nhiều chính sách mới được đưa ra, nhiều dự án mới hình thành, nhiều xu hướng mới
được thiết lập... Theo nhận định chung của giới đầu tư, bất động sản vẫn là kênh đầu
tư an toàn nhất trong bối cảnh giá vàng biến động, chứng khoán chùng xuống và nhà
đầu tư lúng túng không biết "đổ" tiền vào đâu. Mặc dù có những thời điểm thị trường
bất động sản đóng băng, giới đầu tư gặp khó khăn về tính thanh khoản, nhưng xem xét
về diễn biến quá trình từ trước đến nay thì thị trường này vẫn ổn định.
TP.HCM năm 2009 là năm được mùa của các dự án bất động sản, trong đó chủ đầu
tư lớn đã liên tiếp tung ra hàng loạt dự án lớn. Một loạt dự án mới được khởi công và
chào bán ra thị trường tạo một nguồn cung lớn. Cụ thể: Công ty Novaland với dự án
Sunrise City, Công ty Xây dựng Tân Bình với cao ốc căn hộ Aview 2, Hoàng Anh Gia
Lai với dự án căn hộ Hoàng Anh River View, Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức
với dự án TDH- Trường Thọ...
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, Tp.HCM cùng với nhiều địa phương trên cả nước
đăng ký xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân và ngừơi có thu nhập thấp. Nhiều dự
án nhà ở xã hội cũng đã được khởi công.
Sự lên ngôi của bất động sản nghỉ dưỡng và TP.HCM không có điều kiện phát triển
loại thị trường này nên các doanh nghiệp đã nhanh chân chuyển sang khu vực miền
Trung và Tây Nguyên để đầu tư.
Loại hình đầu tư được các chuyên gia đánh giá là khả quan nhất vẫn là “mua bán
các chung cư cũ”. Việc các khu chung cư cũ đã rục rịch được cải tạo theo chủ trương
sẽ hoàn thành việc cải tạo, xây mới tất cả vào năm 2015 đã khiến thị trường càng trở
nên "nóng" bởi sự săn tìm của giới đầu tư.

Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư trong năm 2009, lĩnh vực kinh
doanh bất động sản tuy xếp thứ hai nhưng đã “bứt phá” lên nhanh chóng với tổng vốn
7,6 tỷ USD, chỉ ít hơn 1,2 tỷ USD so lĩnh vực hấp dẫn nhất là dịch vụ lưu trú và ăn
uống.
 Tình hình thị trường BĐS những tháng đầu năm 2010 tại Tp.HCM:
Tình hình thị trường BĐS những tháng đầu năm 2010 tại Tp.Hồ Chí Minh có nhiều
thay đổi đáng kể so với 2009, cụ thể:
– Giảm giá văn phòng cho thuê
Hiện tại, thị trường Tp.Hồ Chí Minh có tổng cộng 138 văn phòng của tất cả các
hạng với diện tích cho thuê khoảng 838.000m2.

- Trang 10 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

Giá thuê trung bình khoảng 30 USD/m2/tháng. Nhu cầu thuê văn phòng tại Tp.HCM
trong những tháng đầu năm nay vẫn duy trì ở mức tương đối cao. Lượng diện tích văn
phòng được thuê tăng thêm gần 39.400m2 so với quý 4/2009.
– Căn hộ để bán – Cung giảm nhẹ
Theo khảo sát có khoảng 9.000 căn hộ để bán trong thị trường sơ cấp Tp.HCM,
giảm nhẹ khoảng 6% so với quý 4/2009.
Đã có 11 dự án mới với khoảng 2.900 căn hộ được tung bán trên thị trường sơ cấp
trong quý 1/2010. Giá trung bình của toàn thị trường vào khoảng 980 USD/m2, thay
đổi nhẹ so với giá 963 USD/m2 của quý 4/2009.
Ước tính có khoảng 43.100 căn hộ đang trong giai đoạn lập kế hoạch sẽ hoàn tất
xây dựng trong một vài năm tới. 26 dự án tương lai với ước tính khoảng 6.900 căn hộ
sẽ được tung bán vào cho đến cuối năm 2010.

– Căn hộ dịch vụ - Nhu cầu cao tại khu vực trung tâm
Hiện có tổng cộng 49 cao ốc căn hộ của tất cả các hạng cung cấp khoảng 2.800 căn
hộ dịch vụ tại Tp.HCM. Giá thuê trung bình toàn thị trường trong quý 1/2010 giảm
nhẹ 2% so với quý trước.
Dự báo nguồn cầu, khoảng 1.400 căn hộ dịch vụ dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong
một vài năm tới.
– Nhu cầu mặt bằng bán lẻ cao cấp tiếp tục tăng
Không có nguồn cung mới trong quý 1/2010, hiện tại, Tp.HCM có 6 trung tâm bách
hóa, 17 khu trung tâm mua sắm, 6 khu bán lẻ khối đế, 60 siêu thị và 3 siêu thị bán sỉ
với tổng diện tích khoảng 493.000 m2. Thị trường bán lẻ tại Tp.HCM vẫn còn khá nhỏ
so với thị trường tại các thành phố có thể so sánh trong khu vực.
Khu vực trung tâm vẫn được xem là khu vực được lựa chọn hàng đầu bởi các nhà
đầu tư bán lẻ và nhà bán lẻ cho dù khu vực ngoại ô đang trở nên ngày càng hấp dẫn
hơn.
Công suất thuê trong quý này của toàn thị trường bán lẻ là 95%, giảm nhẹ 1% so
với quý 4/2009. Giá thuê trung bình ở quý 1/2010 vẫn giữ ổn định so với quý trước,
khoảng 85 USD/m2/tháng.
– Đất nền dự án:
Theo thống kê của các công ty quản lý, tư vấn BĐS, ngay từ đầu năm 2010, thị
trường BĐS trên cả nước sôi động trở lại, giá nhà đất cũng tăng đáng kể.
Với mức lãi suất ngân hàng hiện nay, không thuận lợi cho đầu tư vào bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản nhiều nơi đã ấm lên, cơ bản là nhờ những người
đầu tư bằng nguồn vốn tích lũy tự có, mua đất với mục tiêu đầu tư dài hạn hoặc để dự
trữ.
Sự sôi động của thị trường khu vực Đông Nam Bộ, đặc biệt là ở địa bàn tỉnh Bình
Dương, Đồng Nai đã tạo bất ngờ trên thị trường bất động sản phía Nam những tháng
đầu 2010. Hai địa phương này đang nổi lên thành những ứng cử viên có thể cạnh tranh
với Tp.HCM trong việc thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.
Trong xu hướng đầu tư ra ngoại tỉnh của các nhà đầu tư bất động sản ở Tp.Hồ
Chí Minh, Vũng Tàu đang được xem là điểm đến nhiều tiềm năng và hấp dẫn. Thời

gian gần đây, các hoạt động giao dịch mua bán căn hộ tại Vũng Tàu đang dần sôi động
- Trang 11 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

lên. Những dự án mới được công bố khởi công cũng đang kéo sự chú ý của các nhà
đầu tư
Tuy vậy tỷ lệ căn hộ ở phân khúc này vẫn thấp, chỉ chiếm hơn 37% so với tổng
nguồn cung toàn thị trường. Thị trường cần phải có ít nhất là 2-3 năm mới có thể tạo
thêm nguồn cung đáng kể trong phân khúc này.
I.1.5 Cơ sở pháp lý:
 Luật kinh doanh bất động sản
– Công khai trong kinh doanh bất động sản ( Điều 11)
Quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai các thông tin cần
bán, chuyển nhượng, cho thuê, diện tích, chất lượng nhà đất... khi mua bán tại sàn giao
dịch.
Thời gian thực hiện công khai thông tin tối thiểu 7 ngày tại sàn giao dịch, với các
thông tin về tên dự án, loại, số lượng, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê mua... Ngoài ra, sản phẩm còn phải được đăng tải ít nhất 3
số liên tiếp trên báo địa phương, một lần trên đài truyền hình địa phương hay trên
trang web của sàn giao dịch bất động sản.
Các thông tin cần công khai qua sàn giao dịch gồm thông tin về chủng loại, vị trí,
quy mô, diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng bất động sản.
Ngoài ra, thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu,
quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn,
cho ở nhờ... cũng cần được công khai.
Nếu cùng một loại bất động sản có từ 2 khách hàng trở lên hoặc số đăng ký nhiều

hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch phải thực hiện phương
thức bốc thăm hoặc đấu giá để lựa chọn khách hàng.
– Hành vi cấm trong kinh BĐS và mức xử phạt vi phạm ( Điều 16,17)
Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến những
loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những dịch vụ này cần bảo
đảm cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến
thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp.
Vì vậy một vấn đề đặc biệt quan trọng là người môi giới, tư vấn, định giá, hay bất
kỳ một người nào khác hoạt động phục vụ khách hàng của mình trong thị trường BĐS
phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao.
Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi
phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự,
nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
– Những vấn đề có liên quan đến việc môi giới (Điều 44 đến 50)
Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghề nghiệp và nó đòi hỏi
người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing,
kĩ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xây dựng… Để thực hiện tốt nghề này bắt
buộc phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra những vấn đề
quan trọng khác thuộc phạm trù tính cách có liên quan đến nghề môi giới là văn hóa
bản thân, sự lịch thiệp nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung.

- Trang 12 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

Nhà môi giới có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, nhưng họ phải có một
lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn

mực và an toàn nhất.
– Những vấn đề liên quan đến sàn giao dịch BĐS (Điều 56 đến 61)
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất
động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động
sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải
có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã
kinh doanh bất động sản để hoạt động.
Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ
pháp luật. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo
về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông
báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Để các sàn giao dịch bất động sản thực hiện đúng vai trò là cầu nối giữa doanh
nghiệp và nhà đầu tư thì các doanh nghiệp phải xác định được là mình thành lập sàn
giao dịch không chỉ để bán các sản phẩm của mình mà còn phục vụ cho thị trường.
– Quy định về tư vấn, quảng cáo, BĐS (Điều 63, 65)
 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn, quảng cáo, bất động sản phải có
các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này, và phải chịu trách nhiệm về
nội dung tư vấn, quảng cáo, quản lý do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi
của mình gây ra.
 Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất
động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
 Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, trên
phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác. Việc quảng cáo bất động
sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật về quảng cáo.
 Luật đất đai
– Quy định về giá đất (Điều 55,56)
Giá đất do nhà nước quy định, việc tính thuế đối với sử dụng đất và chuyển quyền
sử dụng đất theo quy định của Pháp luật. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng
mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau. Ngoài ra các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu
hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau.
– Quy định về việc tư vấn giá đất (Điều 57)
 Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư
vấn giá đất.
 Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương
pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định.
- Trang 13 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

 Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất
đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.
– Quy định đất được tham gia vào thị trường BĐS (Điều 61, 62)
Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều
kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.
Đất mà Luật này cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư
thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt.
 Luật nhà ở
– Quy định về các hình thức giao dịch nhà ở, điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch,

điều kiện các bên tham gia giao dịch, thủ tục giao dịch (Điều 90 đến Điều 94)
Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở
nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có: GCNQSHN ở theo quy định của pháp
luật, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính…
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ
quyền quản lý nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của
pháp luật.
Khi tham gia giao dịch về nhà ở, các bên phải làm hợp đồng về mua bán nhà ở. Hợp
đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân
dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà
ở tại nông thôn.
 Nghị định 153
Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh BĐS. Nghị định này góp phần tích cực trong việc điều tiết thị trường BĐS theo
hướng minh bạch, công khai, nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước.
Theo Nghị định thì doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỷ
đồng và việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp thực hiện theo quy định của
pháp luật. Ngoài ra Nghị định còn một số điểm đáng chú ý như sau:
– Chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS và khách hàng thỏa thuận mua bán nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, việc ứng tiền
trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt
đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, các lần huy động tiền ứng trước tiếp
theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó.
– Đối với dự án khu nhà ở thì chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư không thấp hơn
15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn
20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê
duyệt.
– Cá nhân hoạt động môi giới, định giá BĐS, quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS
phải qua đào tạo.

- Trang 14 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

I.2 Nội dung và phương pháp nghiên cứu:
I.2.1 Nội dung nghiên cứu:
– Tìm hiểu tổ chức hoạt động của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Thuận Việt.
– Nghiên cứu hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS của công ty từ năm 2008 đến
tháng 6/2010 cụ thể:
 Môi giới bất động sản.
 Tư vấn về pháp lý bất động sản.
 Quảng cáo bất động sản.
– Nghiên cứu về số lượng và doanh thu trong từng lĩnh vực.
– Nhận xét, đánh giá, kiến nghị nhằm đưa ra những phương pháp để thiện hơn cho
mô hình kinh doanh dịch vụ bất động sản của công ty.
I.2.2 Phương pháp nghiên cứu:
 Phương pháp thống kê: thu thập các số liệu có liên quan đến nội dung nghiên
cứu.
 Phương pháp phân tích tổng hợp: trên cơ sở các số liệu thu thập được tiến
hành phân tích và tổng hợp để đưa ra nhận xét đánh giá về hiệu quả hoạt động
của công ty.
 Phương pháp dùng phiếu điều tra: nhằm đánh giá mức độ hài lòng về hoạt
động của Công Ty, từ đó điều chỉnh cho phù hợp hơn với nhu cầu của khách
hàng.
 Phương pháp chuyên gia: là phương pháp thể hiện sự tham vấn các cơ quan tổ
chức, các thành viên trong Công Ty và các chuyên gia về bất động sản.

- Trang 15 -


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

I.3 Quy trình các bước thực hiện đề tài:

Bước

1

Thời gian thực
hiện
1/325/3/2010

Nội dung thực hiện

Viết đề cương, trình giáo viên chỉnh sửa

2

26/3 31/3/2010

Chỉnh sửa đề và nộp đề cương lên khoa

3

1/430/4/2010

Thu thập thông tin cần thiết cho báo cáo

4

1/531/5/2010

Hoàn thiện dần báo, trình giáo viên hướng
dẫn chỉnh sửa sơ bộ lần 1

5

1/615/6/2010

Chỉnh sửa báo cáo lần 1, tiếp tục hoàn thiện
báo cáo.

6

16/625/6/2010

Trình báo cáo lên giáo viên hướng dẫn
chỉnh sửa lần 2

7

26/625/7/2010

Trình báo cáo lên giáo viên hướng dẫn
chỉnh sửa lần 3

8

26/710/8/2010

Hoàn thành báo cáo, nộp báo cáo lên khoa.

- Trang 16 -

Xác
nhận
của
GVCN

Ghi
chú


Ngành: QLTT Bất Động Sản

SVTH: Phạm Tấn Lập

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 Sơ lược về công ty cổ phần tư vấn đầu tư xây dựng Thuận Việt:
II.1.1 Giới thiệu:
Tên công ty: Công Ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Xây Dựng Thuận Việt.
Được Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM cấp giấy phép kinh doanh số 0304965112
vào ngày 30/05/2007.
Địa chỉ trụ sở: 31A Ðường 32, Khu phố 1, Phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2,

Tp.HCM.
Qua khoảng 1 năm hoạt động tại địa bàn Quận 2, công ty nhận thấy Quận 9 là địa
bàn có tiềm năng và tiềm lực rất lớn về phát triển các dịch vụ nhà đất. Quận 9 cũng là
nơi đang triển khai nhiều dự án về nhà ở, thị trường nhà đất đang diễn ra rất sôi nổi
chứng tỏ đây là khu vực có sức hút mạnh trong lĩnh vực BĐS. Vào ngày 30/05/2008
công ty chuyển địa chỉ trụ sở về: 97 Đại lộ III, phường Phước Bình, quận 9, Tp.HCM.
Để hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra thuận lợi theo nhu cầu của khách hàng khi
giao dịch dựa trên những quy định của nhà nước, vào ngày 20/05/2010 được sự nhất
trí của hội đồng quản trị (HĐQT) và toàn thể nhân viên, công ty đã quyết định thành
lập chi nhánh mới: Sàn giao dịch bất động sản Thuận Việt tại 270 Đỗ Xuân Hợp,
phường Phước Long A, Quận 9, Tp.HCM.

Hình1: Sàn giao dịch bất động sản Thuận Việt

- Trang 17 -