XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN ĐẠI HỌC VÀ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ LONG AN XÃ LONG HẬU, HUYỆN CẦN GIUỘC, TỈNH LONG AN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN
ĐẠI HỌC VÀ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ LONG AN XÃ
LONG HẬU, HUYỆN CẦN GIUỘC, TỈNH LONG AN

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

PHÙNG THỊ THÙY DUNG
06124016
ĐH06QL
2006-2010
Quản lý đất đai

- Tp. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUY HOẠCH
-------  -------

PHÙNG THỊ THÙY DUNG

XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN ĐẠI
HỌC VÀ KHOA HỌC CÔNG NGHỆ LONG AN XÃ
LONG HẬU, HUYỆN CẦN GIUỘC, TỈNH LONG AN

GVHD: Thầy Nguyễn Trung Quyết
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên:

- Tp. Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2010 -


LỜI CẢM ƠN
Trước tiên, con xin thành kính ghi ơn ba mẹ đã sinh ra con, dạy dỗ, nuôi dưỡng
và tạo điều kiện cho con ăn học khôn lớn như ngày nay.
Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm Tp. HCM, Ban Chủ
Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình truyền
đạt những kiến thức và kinh nghiệm thực tế bổ ích cho em trong quá trình học tập.
Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Trung Quyết, người đã tận tình hướng dẫn
và giúp đỡ em trong suốt thời gian làm đề tài, giúp em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.

Em xin chân thành cảm ơn chú Nguyễn Văn Quốc - Trưởng Ban Bồi thường
GPMB huyện Cần Giuộc - cùng toàn thể các cô chú, anh chị làm việc tại Ban đã tạo
điều kiện thuận lợi cho em được thực tập và thu thập số liệu hoàn chỉnh, đồng thời
truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích cho em trong suốt thời gian thực tập tại cơ
quan.
Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị làm việc tại UBND huyện Cần
Giuộc, Phòng TN-MT huyện Cần Giuộc, Thầy Nguyễn Thanh Tùng - Đại diện Công
ty Cổ phần Phát triển Nhân lực và Khoa học Công nghệ Long An - đã nhiệt tình giúp
đỡ em trong việc thu thập các tài liệu có liên quan để em hoàn chỉnh đề tài tốt nghiệp.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể các bạn trong lớp Quản lý Đất đai Khóa 32 và
các bạn của tôi đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện đề tài.
Do kiến thức còn hạn chế; thời gian nghiên cứu, tìm hiểu chưa nhiều nên đề tài
này không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự thông cảm và đóng góp ý kiến của
Thầy Cô và các bạn.
Xin chân thành cảm ơn!
TP. HCM, ngày 10 tháng 8 năm 2010
Sinh viên thực hiện

Phùng Thị Thùy Dung
i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phùng Thị Thùy Dung, Khoa Quản lý Đất đai và Bất
động sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Đề tài: Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án Phát
triển Đại học và Khoa học Công nghệ Long An xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc,
tỉnh Long An.
Giáo viên hướng dẫn: Thầy Nguyễn Trung Quyết, Bộ môn Quy hoạch, Khoa
Quản lý Đất đai và Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm Tp. HCM.

Trong tiến trình hội nhập quốc tế, việc đào tạo nguồn nhân lực có trình độ
chuyên môn kỹ thuật cao là tiền đề quan trọng để đưa đất nước ta phát triển. Để tiến
lên từ một quốc gia kém phát triển thì vai trò của giáo dục cùng với khoa học và công
nghệ có tính chất quyết định. Giáo dục, đặc biệt là giáo dục đại học phải đi trước một
bước để bồi dưỡng nhân lực, đào tạo nhân tài, nâng cao dân trí phục vụ công nghiệp
hóa đất nước.
Tp. Hồ Chí Minh hiện nay do nhiều yếu tố khác nhau mà đất phục vụ cho các
công trình giáo dục không còn nhiều. Trong khi đó, Long Hậu nói riêng cũng như Cần
Giuộc nói chung, ngoài vị trí rất thuận lợi - gần trung tâm Tp. HCM, gần trung tâm
huyện Cần Giờ và trung tâm tỉnh Long An, đặc biệt là kế cận khu đô thị mới hiện đại
Phú Mỹ Hưng - thì quỹ đất xây dựng còn rất lớn và giá đất cũng mềm hơn ở Tp. HCM
rất nhiều.Vì vậy, Cần Giuộc được sự quan tâm đầu tư của các nhà đầu tư trong và
ngoài nước. Để các dự án triển khai đúng tiến độ thì công tác bồi thường, giải tỏa là
một công tác rất quan trọng và cần thiết.
Xuất phát từ tình hình thực tế tại địa phương, đề tài được thực hiện nhằm áp dụng
các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Nhà nước và UBND tỉnh quy định
để đưa ra phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Phát triển Đại học và
Khoa học Công nghệ Long An, xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.
Toàn bộ quá trình thực hiện đề tài, tôi chủ yếu sử dụng những phương pháp
nghiên cứu cơ bản như sau: phương pháp chuyên gia, phương pháp thống kê, phương
pháp điều tra thu thập thông tin, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp so
sánh….Qua quá trình nghiên cứu, đề tài đã giới thiệu khái quát về địa bàn nghiên cứu
với những tiềm năng và lợi thế riêng để phát triển kinh tế, tình hình quản lý nhà nước
về đất đai, giới thiệu quy trình các bước thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư , đưa ra phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dự án Phát triển Đại học và
Khoa học Công nghệ Long An, xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................i
TÓM TẮT ..................................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... v
DANH SÁCH CÁC BẢNG ..........................................................................................vi
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ - SƠ ĐỒ- BẢN ĐỒ ................................................. vii
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................................. 1
PHẦN 1: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................3
I.1.1. Cơ sở khoa học ...............................................................................................3
I.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................. 8
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................9
I.2. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN
CẦN GIUỘC, TỈNH LONG AN .................................................................................9
I.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ......................................................................9
I.2.2. Khái quát về kinh tế –xã hội .........................................................................14
I.3. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................16
I.3.1. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................16
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................17
I.3.3. Quy trình xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dựa trên trình
tự, thủ tục thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Nghị định
69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ: ................................................18
I.3.4. Trình tự thực hiện đề tài ...............................................................................20
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................21
II.1. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ HIỆN TRẠNG SỬ
DỤNG ĐẤT NĂM 2009 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CẦN GIUỘC ........................21
II.1.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai .......................................................21
II.1.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2009 ...............................................................23
II.1.3. Tình hình biến động đất đai .........................................................................24

II.2. GIỚI THIỆU TÓM TẮT DỰ ÁN ......................................................................26
iii


II.2.1. Vị trí vai trò, sự cần thiết của dự án ............................................................26
II.2.2. Quy mô của dự án.......................................................................................27
II.2.3. Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất ....................................................................28
II.2.4. Hiện trạng khu vực dự án ...........................................................................30
II.3. CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG .........................................................................34
I.3.1. Bồi thường thiệt hại về đất............................................................................34
II.3.2. Bồi thường thiệt hại về tài sản .....................................................................42
II.4. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ THIỆT HẠI ...............................................................49
II.4.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân .......................................................................49
II.4.2. Đối với tổ chức ............................................................................................52
II.5 TÁI ĐỊNH CƯ ....................................................................................................53
II.5.1. Điều kiện và đối tượng bố trí tái định cư ....................................................53
II.5.2. Giá đất tái định cư .......................................................................................53
II.5.3. Hỗ trợ tái định cư.........................................................................................53
II.5.4. Nguyên tắc bố trí tái định cư và ưu tiên trong bố trí tái định cư. ................53
II.5.5. Xử lý các trường hợp đặc biệt .....................................................................54
II.5.6. Vị trí và quy mô khu đất tái định cư............................................................54
II.6. DỰ TÍNH HIỆU QUẢ CỦA PHƯƠNG ÁN .....................................................57
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ........................................................................................59
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................61
PHỤ LỤC .....................................................................................................................62

iv


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân

HĐBT

: Hội đồng bồi thường

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

VPPL

: Vi phạm pháp luật

SDĐ

: Sử dụng đất

Tp. HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TĐC

: Tái định cư

CNQSDĐ

: Chứng nhận quyền sử dụng đất

TN&MT

: Tài Nguyên Môi Trường

v


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng I .1: Hiện trạng diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chánh huyện Cần Giuộc. ........11
Bảng I. 2: Các nhóm đất chính trên địa bàn huyện Cần Giuộc. ....................................14
Bảng II.1: Công tác cấp đổi giấy CNQSDĐ tỷ lệ 1/5000 lên tỷ lệ 1/2000 một số xã
trong địa bàn huyện .......................................................................................................23
Bảng II. 2: Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất năm 2009 ....................................................23
Bảng II. 3: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất ở huyện Cần Giuộc .............25
Bảng II. 4: Cơ cấu quy hoạch sử dụng đất dự án ..........................................................28
Bảng II. 5: Thống kê hiện trạng sử dụng đất khu vực dự án .........................................30
Bảng II. 6: Thống kê nhà ở bị giải toả ...........................................................................30
Bảng II. 7: Số hộ có hệ thống điện, nước, điện thoại bị ảnh hưởng ..............................31
Bảng II. 8: Thống kê số mồ mã bị giải toả trong dự án.................................................32
Bảng II. 9: Thống kê cây cối bị ảnh hưởng ...................................................................33

Bảng II. 10: Đơn giá bồi thường về đất .........................................................................41
Bảng II. 11: Đơn giá bồi thường nhà ở..........................................................................44
Bảng II. 12: Kinh phí bồi thường bốc mộ, cải tán .........................................................44
Bảng II. 13: Đơn giá bồi thường cây kiểng ...................................................................46
Bảng II. 14: Đơn giá bồi thường cây ăn quả .................................................................47
Bảng II. 15: Đơn giá bồi thường thiệt hại đồng hồ điện, nước, điện thoại ...................48
Bảng II. 16: Cơ cấu sử dụng đất trong khu tái định cư .................................................54
Bảng II. 17: Dự toán kinh phí đầu tư.............................................................................56

vi


DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu I.1: Cơ cấu kinh tế huyện Cần Guộc năm 2009 ....................................................14
Biểu II.1: Cơ cấu sử dụng đất huyện Cần Giuộc Năm 2009 .........................................24
Biểu II. 2: Biến động 3 nhóm đất chính giai đoạn 2005-2009 ......................................26
Biểu II. 3: Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất trong khu vực dự án ....................................30

vii


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất nước ta đang từng bước phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng
xã hội chủ nghĩa để có thể nhanh chóng hội nhập vào nền kinh tế thế giới, đưa nước ta
từ nghèo nàn lạc hậu trở thành một nước giàu mạnh, văn minh ngang tầm với khu vực.
Trong tiến trình hội nhập quốc tế, việc đào tạo nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn

kỹ thuật cao là tiền đề quan trọng để đưa đất nước ta phát triển. Để tiến lên từ một
quốc gia kém phát triển thì vai trò của giáo dục cùng với khoa học và công nghệ có
tính chất quyết định. Giáo dục, đặc biệt là giáo dục đại học phải đi trước một bước để
bồi dưỡng nhân lực, đào tạo nhân tài, nâng cao dân trí phục vụ công nghiệp hóa đất
nước.
Long An là một trong những địa phương thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía
Nam, là cửa ngõ từ Tp. HCM đi các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long. Cần Giuộc nói
riêng cũng như Long An nói chung có nhiều điều kiện thuận lợi cho việc phát triển
kinh tế, đặc biệt là rất thuận lợi cho các dự án vì còn nhiều quỹ đất xây dựng, có thể
tận dụng được rất nhiều ưu thế sẵn có từ khu đô thị đã phát triển như Tp. HCM. Trong
khi quỹ đất xây dựng của Tp. HCM không còn nhiều nên xu thế tất yếu là các nhà đầu
tư tìm kiếm các quỹ đất xây dựng tại các địa phương có vị trí tiếp giáp với Tp. HCM.
Huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An là nơi có vị trí đắt địa, cách Tp. HCM gần
20Km, gần trung tâm huyện Cần Giờ, giáp huyện Nhà Bè, kế cận khu đô thị mới hiện
đại Phú Mỹ Hưng, nhưng giá đất lại mềm hơn ở Tp. HCM rất nhiều. Theo nhận định
của nhiều chuyên gia kinh tế, Cần Giuộc trong tương lai sẽ trở thành vùng phát triển
kinh tế năng động với nhiều tiềm năng không chỉ của Long An mà còn của cả khu vực
đồng bằng sông Cửu Long.Vì vậy Cần Giuộc được sự quan tâm đầu tư của các nhà
đầu tư trong và ngoài nước. Để Cần Giuộc phát huy được nội lực bên trong cũng như
tranh thủ nguồn lực bên ngoài, UBND tỉnh Long An đã kêu gọi các nhà đầu tư xây
dựng các dự án: khu công nghiệp, khu dân cư, khu phức hợp vui chơi giải trí, cảng
biển, khu đại học…
Để các dự án triển khai đúng tiến độ thì công tác bồi thường, giải tỏa là một
công tác rất quan trọng và cần thiết, quyết định sự thành công của dự án. Đây là khâu
khó khăn, phức tạp nhất trong quá trình đầu tư phát triển kinh tế tại địa phương vì nó
ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tâm tư nguyện vọng, tập quán sản
xuất và sinh hoạt của người dân. Do đó, cơ quan chức năng phải nghiên cứu xây dựng
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính thống
nhất, đồng bộ, phù hợp với pháp luật và thỏa mãn được nguyện vọng của người sử
dụng đất bị thu hồi cũng như chủ đầu tư.

Vấn đề đầu tiên giúp dự án được triển khai là xây dựng phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư để áp dụng cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi giải phóng
mặt bằng. Đây là vấn đề cần được quan tâm hàng đầu vì nó sẽ ảnh hưởng đến công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư về sau có được hoàn thiện hay không, dự án có được
triển khai đúng tiến độ hay không.
Xuất phát từ thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của Thầy Nguyễn Trung Quyết
tôi thực hiện đề tài: “Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái địnn cư dự án

Trang 1


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

Phát triển Đại học và Khoa học Công nghệ Long An, xã Long Hậu, huyện Cần
Giuộc, tỉng Long An”.
 Mục tiên nghiên cứu:
Nghiên cứu các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước và
của UBND tỉnh Long An ban hành để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư dự án Phát triển Đại học và Khoa học Công nghệ Long An, xã Long Hậu,
huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An cho phù hợp, phục vụ việc triển khai dự án được
thuận lợi, phát triển kinh tế xã hội địa phương, đảm bảo sự hài hòa lợi ích của Nhà
nước, người dân và chủ đầu tư. Từ đó rút ra những hạn chế, tồn tại và bài học kinh
nghiệm, đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác bồi thường, làm cho các dự án
sau tốt và có hiệu quả hơn.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
 Đối tượng nghiên cứu:
- Những quy định của pháp luật có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cự.

- Giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm.
- Đất đai và tài sản trên đất.
 Phạm vi nghiên cứu:
- Không gian: Dự án Phát triển Đại học và Khoa học Công nghệ Long An rộng
181,07 ha trên địa bàn xã Long Hậu, huyện Cần giuộc, tỉnh Long An.
- Thời gian: từ ngày 10/04/2010 đến ngày 10/08/2010.
 Vai trò, ý nghĩa của đề tài
Giúp cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được tiến hành thuận lợi và
ngày càng hoàn thiện hơn, khắc phục những tồn tại, hạn chế trong quá trình thực hiện;
bảo đảm lợi ích hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất; thu hút sự
quan tâm của các nhà đầu tư. Đồng thời, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý
của Nhà nước về đất đai, tạo lòng tin nơi nhân dân, đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa của
huyện.

Trang 2


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

PHẦN 1: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Lược sử về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
Vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở mỗi thời kỳ lịch sử khác nhau thì sẽ
có những chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khác nhau, nhằm hoàn thiện
hơn, phù hợp hơn với quá trình phát triển của đất nước.
a) Giai đoạn trước năm 1993:

- Đối với nước ta trong thời kỳ chế độ Phong kiến, đất đai thuộc sở hữu vua
chúa nên việc đền bù không xảy ra, việc ban phát đất đai hay tịch thu đất đai phụ thuộc
hoàn toàn vào ý muốn của vua chúa.
- Năm 1946, Chủ Tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia
ruộng đất, các đồn điền vắng chủ cho nông dân nghèo.
- Sau ngày Miền Nam hoàn toàn giải phóng (ngày 30/04/1975) đất đai ở Miền
Bắc đã ổn định và thuộc sở hữu tập thể. Đối với Miền Nam do chịu ảnh hưởng của mô
hình Miền Bắc nên đã hình thành những phong trào hợp tác hoá nông nghiệp, nông
dân vào tập đoàn tập thể.
- Trong thời gian này, Nhà nước phát động chủ trương “nhường cơm xẻ áo” lấy
ruộng chia cho người không có hoặc có ít, nên việc bồi thường cho nhân dân có đất bị
ảnh hưởng của chủ trương trên hầu như không được thực hiện, có chăng là những hoa
lợi ít ỏi được chia sau vụ thu hoạch của tập đoàn, hoặc hợp tác xã nông nghiệp. Ngoài
ra, đối với những công trình phúc lợi được xây dựng khi trưng dụng đất của nhân dân
thì phải đền bù vì đất đai thuộc “sỡ hữu toàn dân”.
- Năm 1988, Luật Đất đai ban hành dựa trên tinh thần Nghị quyết Đại hội VI
(năm 1986) về đổi mới cơ chế quản lý Kinh tế - Xã hội. Luật Đất đai 1988 ra đời quy
định chung chung về việc đền bù cho người có đất bị thu hồi. Chẳng hạn như người
nhận đất phải đền bù thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi giao lại cho mình, phải
bồi hoàn thành quả lao động giữa những năm đầu tư tăng giá trị đó. Đây là việc bồi
hoàn giữa cá nhân với cá nhân (tức là chủ cũ với chủ mới) còn trong mối quan hệ cá
nhân với Nhà nước thì tại Điều 49 Luật Đất đai thừa nhận “Khi đất đang sử dụng bị
thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội thì được bồi thường giá trị thực tế và
được giao đất khác”. Do ở thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá, cho nên
các chính sách đền bù thiệt hại, GPMB còn nhiều hạn chế thể hiện trong cách tính giá
trị đền bù, phương thức đền bù. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những
chính sách này cũng đóng một vai trò tích cực trong việc GPMB dành đất cho việc xây
dựng các công trình quan trọng của hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước.
b) Giai đoạn 1993 - 2003:
- Luật Đất đai 1993 ra đời lấy Hiến Pháp 1992 làm nền tảng với chiến lược ổn

định và phát triển Kinh tế - Xã hội đến năm 2000, đồng thời kế thừa Luật Đất đai năm
1988 cho phù hợp cuộc sống xã hội, luật thừa nhận đất đai có giá, Nhà nước định giá
các loại đất để phục vụ một số mục đích quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có việc
đền bù thiệt hại về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 12) đã làm thay đổi cách

Trang 3


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

nhìn nhận về đất đai nói chung và những chính sách cụ thể về đền bù thiệt hại, GPMB
nói riêng. Trong thời gian này, một số hiện tượng tiêu cực trong việc quản lý và sử
dụng đất bắt đầu phát sinh như: Giao đất không đúng thẩm quyền, trái nguyên tắc, lấn
chiếm đất đai…
- Trên cơ sở đó ngày 17/08/1994 Chính Phủ đã ban hành NĐ 87/NĐ-CP quy
định khung giá các loại đất và NĐ 90/NĐ-CP quy định về việc đền bù thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng. Hai Nghị định này cơ bản đã giải quyết những vướng mắc trong
việc đền bù, khắc phục tình trạng bất hợp lý, tạo sự thống nhất trong chính sách đền bù
giữa các địa phương trong cả nước, quan tâm đến lợi ích của người bị di dời, hạn chế
được sự biến động của giá đất thông qua quy định mức giá cao nhất, thấp nhất.
- Công tác tái định cư của người dân chưa thật sự được quan tâm đúng mức
trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Chính vì thế đến ngày 24/04/1998
Chính Phủ đã ban hành NĐ 22/NĐ-CP về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Thông tư 145/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi
hành NĐ 22/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính Phủ.
- NĐ 22/NĐ-CP ra đời đã quy định cụ thể, chi tiết hơn về đối tượng được đền

bù, không được đền bù, hỗ trợ và đền bù thiệt hại đối với các loại đất (đất đô thị, đất
nông nghiệp và đất chuyên dùng). Đồng thời phân rõ trách nhiệm của các Sở, Ngành
có liên quan.
c) Giai đoạn 2003 đến nay:
- Luật Đất đai năm 1993 còn một số điểm hạn chế nên 10 năm sau, ban hành
Luật Đất đai 2003 do Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông
qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực ngày 01/07/2004, để khắc phục những gì mà Luật
Đất đai 1993 còn thiếu sót.
- Luật Đất đai 2003 đã bổ sung thêm một số trường hợp thu hồi đất được bồi
thường và không bồi thường tại Điều 38, Điều 42, Điều 43, Điều 50 để đảm bảo quyền
lợi chính đáng cho người sử dụng đất.
- Luật cũng quy định rõ thẩm quyền thu hồi và quản lý quỹ đất tại Điều 41,
tránh trường hợp đất đã thu hồi thực hiện các dự án bị sử dụng lãng phí và để hoang
hoá.
- Một điểm mới trong Luật Đất đai 2003 là ngoài việc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Luật Đất đai
còn quy định việc thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế. Về vấn đề
này, Luật Đất đai cũng quy định nhiều biện pháp như: Thu hồi đất sau khi quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt (Khoản 1, Điều 39). Cho nhà đầu tư trực tiếp
thoả thuận với tổ chức, hộ gia đình cá nhân có đất dưới hình thức nhận chuyển
nhượng, cho thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ (Khoản 2, Điều 42), thành lập Tổ
chức phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB trực tiếp quản
lý quỹ đất đã thu hồi (Khoản 1, Điều 41). Luật Đất đai 2003 có quy định về xác định
giá đất tại các Điều 55, Điều 58.
- Ngày 03/12/2004 NĐ 197/NĐ-CP ra đời trên cơ sở Luật Đất đai 2003 về việc
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế NĐ 22/CP. Nghị

Trang 4

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

định có những đổi mới cơ bản về phạm vi ứng dụng, về bồi thường đất và tài sản trên
đất, về chính sách hỗ trợ và tổ chức thực hiện.
- Ngày 25/05/2007 NĐ 84/NĐ-CP ra đời quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Ngày 13/08/2009 NĐ 69/NĐ-CP ra đời ( có hiệu lực ngày 01/09/2009) quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
2. Một số khái niệm liên quan tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất
- Đất đai: Là một vùng không gian đặc trưng được xác định trong đó bao gồm
những yếu tố về sinh quyển, khí quyển, thổ quyển, thạch quyển, thủy quyển cụ thể
được xác định trong vùng đặc trưng đó và bao gồm các hoạt động quản trị của con
người từ quá khứ dẫn tới hiện tại và triển vọng trong tương lai.
Hay đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại QSDĐ
hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân Xã, Phường, Thị trấn quản lý
theo quy định của Luật Đất đai 2003. ( Theo quy định tại Khoản 5, Điều 4, Luật Đất
đai năm 2003).
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị
QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. ( Theo quy định tại
Khoản 6, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003).
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: Là việc nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua việc đào tạo nghề, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa

điểm mới. ( Theo quy định tại Khoản 7, Điều 4, Luật Đất đai năm 2003).
- Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho những
người bị ảnh hưởng bởi các dự án, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi
một phần mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống phải di chuyển đến
nơi khác.
- Giá đất (giá trị quyền sử dụng đất): Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất
( Theo quy định tại Khoản 23, Điều 4 của Luật Đất đai năm 2003).
- Khung giá đất: Do Chính Phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu
của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất
đai. Khung giá là cơ sở để kích thích người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả cao.
- Bảng giá đất: trên cơ sở khung giá đất do Chính Phủ quy định, UBND cấp
tỉnh hàng năm xác định bảng giá cho các loại đất tại địa phương ứng với các mức độ
tiềm năng khác nhau để đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các
điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường: Là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành

Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển
nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như
tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc,
quan hệ huyết thống ( Theo quy định tại Khoản 2, Điều 3, Nghị định 188/2004/NĐ-CP

ngày 16/11/2004 của Chính phủ).
- Giá trị thị trường: Là giá bán có thể thực hiện được của một tài sản phù hợp
với khả năng của người bán và người mua trong một thị trường mở hoặc cạnh tranh, là
mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó việc mua bán diễn
ra sòng phẳng, bên mua và bên bán đều tự nguyện được thông tin đầy đủ về thị trường
về tài sản.
3. Vị trí và vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong hệ
thống quản lý của Nhà nước về đất đai
Công tác thu hồi đất đai, Bồi thường GPMB có liên quan đến nhiều công tác
khác trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai như sau:
- Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật: Nhà nước ban hành khung
giá các loại đất phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, có các chính
sách hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi thật hợp lý. Phải đảm bảo cho
công tác bồi thường thực hiện tốt, đảm bảo lợi ích hài hoà cho Nhà nước, lợi ích cho
nhà đầu tư và lợi ích cho người có đất bị thu hồi. Ngược lại, nếu công tác bồi thường
gặp nhiều khó khăn chứng tỏ các văn bản pháp luật có liên quan chưa phù hợp, cần
phải bổ sung hoàn thiện nó.
- Đối với công tác đo đạc, phân khu vực, vị trí đất, lập bản đồ địa chính:
phải thật chính xác, vì khi tiến hành bồi thường dựa vào diện tích của từng thửa, từng
mục đích sử dụng đất, vị trí, khu vực đất để tính bồi thường. Nếu thực hiện tốt công
tác này thì sẽ không còn xảy ra tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, còn ngược lại việc
bồi thường, GPMB gặp khó khăn, tiến độ thực hiện dự án sẽ kéo dài.
- Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: phải phân cấp đúng
thẩm quyền, thủ tục nhanh gọn, không phức tạp, tiết kiệm thời gian, công tác bồi
thường diễn ra nhanh, đúng tiến độ, thu hút nhiều nhà đầu tư.
- Việc quản lý hồ sơ địa chính: cũng hết sức quan trọng, nhất là công tác chỉnh
lý biến động đất đai cần phải cập nhật thường xuyên, giúp việc xác định nguồn gốc đất
rõ ràng. Khi đó công tác bồi thường cũng sẽ được dễ dàng và thuận lợi.
- Công tác thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo: làm tốt giúp cho việc bồi
thường diễn ra nhanh, đúng pháp luật. Ngược lại, làm cho dự án kéo dài ảnh hưởng

đến đời sống người dân và tiến độ thi công.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: ảnh hưởng rất lớn đến công tác
bồi thường, GPMB. Các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch tránh tình trạng các
dự án không đúng quy hoạch ảnh hưởng đến việc sử dụng đất cũng như lợi ích kinh tế,
xã hội. Quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Nếu quy hoạch dự án hợp lý thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thực hiện thuận
lợi. Ngược lại, việc bồi thường gặp khó khăn lúc đó cần phải xem xét lại quy hoạch có
phù hợp chưa? có cần phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch không?… Như vậy mối
quan hệ giữa quy hoạch và công tác bồi thường, GPMB được hiểu như sau: sau khi lập
dự án và có quy hoạch chi tiết khu dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển

Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

kinh tế, xã hội, nhà đầu tư sẽ trình lên UBND tỉnh, thành phố thông qua Hội đồng
thẩm định dự án và quyết định phương án của nhà đầu tư đưa ra có phù hợp không,
UBND tỉnh, thành phố phê duyệt và ra quyết định thu hồi đất, giao đất cho nhà đầu tư
xin đất xây dựng dự án. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đóng vai trò chuyển giao
quyền sử dụng từ chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sang chủ thể là tổ chức đồng thời
chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuyên dùng.
4. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất
a) Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích nhà đầu tư
Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

gắn liền với lợi ích của Nhà nước, của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của
Nhà đầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Lợi ích của từng đối tượng
được xử lý như sau:
- Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi
thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử
lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư. Tất cả quyền
này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị định
197/2004/NĐ-CP.
- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai
2003. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng
đất của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao
cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng, từ những quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:
 Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử
dụng với đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền
sử dụng đất tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất ( Khoản
2, Điều 6, Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
 Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất
(Điều 27,28,29,32 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP).

Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ
sở hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở
cũ (Điều 35 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP).
 Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý
nhất. Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước

không chỉ ưu đãi tài chính như giảm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà
còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu

Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

hồi đất, với mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải
nộp cho Nhà nước.
b) Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện
- Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch
về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của
Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy
nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai, họ được bàn bạc dân chủ.
- Nguyên tắc này được thể hiện bằng các quy định cụ thể trong Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai như sau:

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp, 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch
di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư
(Khoản 2, Điều 34, Luật Đất đai).
 Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực

thuộc tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất. Đồng thời, người bị
thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối
với phương án dự kiến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai
tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
 Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại, nếu chưa đồng ý với
quyết định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp ra quyết định giải
quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có
quyền khởi kiện Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp
tỉnh là cấp có quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu
hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải
quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp nhận quyết định thu hồi đất,
giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết
định (Điều 49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
đất đai 2003.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá đất các loại đất.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

- Chương IV, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Mục 3, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ.
- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên Môi
trường hướng dẫn thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính
phủ.
- Quyết định 56/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh Long An về
ban hành đơn giá xây dựng mới nhà cửa, công trình xây dựng trên đất.
- Quyết định 08/2008/QĐ-UBND ngày 18/02/2008 của UBND tỉnh Long An về
ban hành đơn giá cây trồng, vật nuôi, chi phí đầu tư vào đất còn lại, phương tiện sinh
hoạt và mồ mã trên địa bàn tỉnh Long An.
- Quyết định 07/2010/QĐ-UBND ngày 01/03/2010 của UBND tỉnh Long An về
ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn tỉnh Long An.
- Quyết định 79/2009/QĐ-UBND ngày 17/12/2009 của UBND tỉnh Long An về
ban hành bảng giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Long An.
- Quyết định 33/2006/QĐ-UBND ngày 25/07/2006 của UBND tỉnh Long An về
việc Ban hành Quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất một số loại
đất trên địa bàn tỉnh Long An.
- Những văn bản có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An theo định hướng quy hoạch là
khu đô thị và công nghiệp. Trong tương lai đây sẽ là một trong các trung tâm kinh tế,
văn hóa, TDTT lớn của huyện và tỉnh. Do đó, phát triển Long Hậu đúng với những

tiềm năng, thế mạnh về kinh tế, xã hội, tự nhiên và con người, phù hợp với sự phát
triển bền vững của vùng là cần thiết. Hiện tại và trong tương lai, Long Hậu là một
trong những xã có rất nhiều công trình và dự án mọc lên. Vì vậy, công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư càng trở nên cấp bách. Trước tình hình đó, việc xây dựng được các
phương án phù hợp với các chính sách của Nhà nước, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa
Nhà nước, người bị thu hồi đất và Nhà đầu tư là vấn đề được quan tâm hàng đầu.
I.2. KHÁI QUÁT ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI CỦA HUYỆN
CẦN GIUỘC, TỈNH LONG AN
I.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Huyện Cần Giuộc nằm ở phía Đông Nam của tỉnh Long An, giáp với
Tp. HCM, có tổng diện tích tự nhiên là 21.019,80 ha với 16 xã và một thị trấn.

Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

 Vị trí địa lý:
-106 0 35’05” đến 106 0 45’00” kinh độ Đông.
- 10 0 30’00” đến 10 0 39’37” vĩ độ Bắc.
 Tứ cận
- Phía Bắc giáp huyện Bình Chánh – Tp. HCM
- Phía Đông giáp huyện Nhà Bè, huyện Cần Giờ - Tp. HCM.
- Phía Tây giáp huyện Bến Lức.
- Phía Nam và Tây Nam giáp huyện Cần Đước.
2. Vị trí chức năng
Huyện Cần Giuộc nằm ở vành đai vòng ngoài của vùng phát triển kinh tế trọng

điểm phía Nam, là cửa ngõ của Tp. HCM đi các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long. Vị trí
này rất thuận lợi cho việc giao lưu hàng hoá trong và ngoài nước, có điều kiện thu hút
vốn đầu tư kỹ thuật phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Phân theo vùng kinh tế, huyện Cần Giuộc là một trong 8 huyện phía Nam của
tỉnh Long An ( gồm Thành phố Tân An, Châu Thành, Tân Trụ, Bến Lức, Thủ Thừa,
Cần Đước, Cần Giuộc, Đức Hoà). Đây là vùng đông dân cư, gần Tp. HCM, đất đai
màu mỡ và thu hút được nhiều nhà đầu tư để phát triển kinh tế.
Nhìn chung, vị trí địa lý huyện Cần Giuộc rất thuận lợi cho việc phát triển
kinh tế - xã hội, là huyện vành đai tiếp giáp các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long và
thành phố Hồ Chí Minh với những trục đường thuỷ bộ huyết mạch giao lưu kinh tế
- văn hoá - dịch vụ theo hướng đô thị hoá.

Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

Bảng I .1: Hiện trạng diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chánh huyện Cần Giuộc.
STT

Đơn vị hành chánh

1

Thị Trấn Cần Giuộc

140,52

0,67

2

Tân Kim

994.52

4,73

3

Trường Bình

1.022,00

4,86

4

Long An

981,01

4,67

5

Thuận Thành

990,65

4,71

6

Phước Lâm

1.014,63

4,83

7

Mỹ Lộc

1.198,27

5,70

8

Phước Hậu

931,79

4,43

9

Long Thượng

804,87

3,83

10

Phước Lý

1.017,31

4,84

11

Phước Lại

1.931,07

9,19

12

Long Hậu

2.021,15

9,62

13

Phước Vĩnh Tây

1.615,00

7,68

14

Phước Vĩnh Đông

1.744,61

8,30

15

Long Phụng

751,03

3,57

16

Đông Thạnh

1.379,63

6,56

17

Tân Tập

2.481,74

11,81

21.019,80

100,00

Toàn huyện

Diện tích ( ha)

Tỷ lệ (%)

( Nguồn Phòng TN&MT huyện Cần Giuộc ).

Trang 11


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

Bản đồ hành chính huyện Cần Giuộc

3. Địa hình
Huyện Cần Giuộc là huyện đồng bằng, gần biển, địa hình bằng phẳng và hơi
nghiêng từ Tây Bắc xuống Đông Nam, độ cao so với mặt nước biển là 0,5 – 0,8m.
Bề mặt lãnh thổ huyện bị chia cắt bởi hệ thống kênh, rạch khá dày đặc có sông
Soài Rạp bao bọc một phần lãnh thổ phía Đông.
Trên địa bàn huyện có 4 sông chính là sông Soài Rạp, Rạch Dừa, Trị Yên, Rạch
Cát, trong đó sông Rạch Cát chảy qua trung tâm huyện chia huyện thành 2 vùng: Vùng
Thượng và vùng Hạ.
 Vùng Thượng: bao gồm 9 xã và một Thị Trấn: Thị Trấn Cần Giuộc,
Phước Lý, Long Thượng, Phước Hậu, Mỹ Lộc, Phước Lâm, Thuận Thành,
Long An, Tân Kim, Trường Bình, nằm về phía Tây sông Rạch Cát, địa hình
tương đối cao ( từ 0,7 đến 1,0m ), tiểu vùng này đã được ngọt hoá đảm bảo
nguồn nước cho sản xuất nên thích hợp phát triển cây lúa, cây rau màu có giá trị
kinh tế cao.
 Vùng Hạ: bao gồm 7 xã: Long Hậu, Phước Lại, Phước Vĩnh Tây,
Long Phụng, Đông Thạnh, Phước Vĩnh Đông và Tân Tập, nằm về phía Đông
sông Rạch Cát, địa hình thấp hơn so với vùng Thượng. Đa số diện tích đất của

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

vùng Hạ thấp, thường xuyên bị ngập khi thuỷ triều lên, mức độ nhiễm mặn cao
vào mùa khô nên ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất cây trồng và chăn nuôi gia
súc, gia cầm.
4. Khí hậu - thời tiết
- Huyện Cần Giuộc nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, nền nhiệt độ cao

quanh năm, chênh lệch nhiệt độ giữa các tháng không lớn, lượng mưa lớn và phân bố
theo mùa. Một năm chia làm hai mùa rõ rệt.
+ Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 11.
+ Mùa khô bắt đầu từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ không khí trung bình năm 27,70C. Nhìn chung nhiệt độ cao và khá
ổn định, nhiệt độ trung bình của ngày trong tháng không dưới 220C.
- Lượng mưa bình quân hàng năm của huyện là 1.625mm, nhưng phân bố
không đều trong năm. Mưa nhiều tập trung từ tháng 5 đến tháng 10 ( chiếm tới 85%
tổng lượng mưa trong năm) với cường độ lớn, nhiều khi trùng với đỉnh triều cao dễ
gây ngập úng các vùng đất ven sông Rạch Cát, sông Soài Rạp. Những tháng còn lại
mưa ít, chỉ chiếm 15% tổng lượng mưa trong năm nên nhiều nơi thiếu nước ngọt Sông
Rạch Cát vào mùa khô bị nhiễm mặn nhiều gây khó khăn cho việc canh tác ở vùng Hạ.
- Lượng bốc hơi trung bình năm khoảng từ 1.050mm đến 1.300mm, lượng bốc
hơi trung bình chiếm 65% - 70% lượng mưa trong năm.
- Nhiệt độ cao, bốc hơi mạnh trong các tháng mùa khô làm cho quá trình phân
huỷ các chất hữu cơ diễn ra nhanh, đồng thời làm cho mặt đất nứt nẻ, không khí lọt
xuống tầng sinh phèn, làm cho đất bị chua khi ngập nước trở lại.
Nhận xét chung: Với nhiệt độ cao, lượng mưa lớn, ánh sáng dồi dào, khí hậu
của huyện tương đối thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp với nhiều loại cây
trồng, vật..... Tuy nhiên, hạn chế cơ bản là lượng mưa phấn bố theo mùa gây khô
hạn vào mùa khô, thiếu nước ngọt cho sản xuât nông nghiệp, làm giảm khả năng
thâm canh tăng vụ.
5. Tài nguyên rừng
Huyện Cần Giuộc hiện có khoảng 196,49 ha rừng, trong đó có 11,51 ha rừng tự
nhiên ( rừng phòng hộ ) và 184,98ha rừng trồng ( rừng trồng phòng hộ). Diện tích rừng
của huyện không lớn so với những huyện khác của tỉnh Long An.
Rừng tự nhiên tập trung ở xã Long Hậu với các cây dừa lá, đước là chủ yếu.
6. Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt chủ yếu nhờ vào nước trời mưa và nước sông rạch cung cấp.
Tuy nhiên nguồn nước mặt phân bố không đều, mùa mưa dư thừa còn mùa khô lại

thiếu nước. Mặt khác nước sông nhiễm mặn sớm gây trở ngại đối với việc sử dụng đất.
Nguồn nước ngầm của huyện có độ sâu từ 180-300m. Vùng Thượng trữ lượng nước
ngầm khá lớn còn vùng Hạ trữ lượng thấp.
7. Tài nguyên đất
Qua kết quả khảo sát, trên địa bàn huyện có các nhóm đất như sau:

Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

Bảng I. 2: Các nhóm đất chính trên địa bàn huyện Cần Giuộc.
Tên đất
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
Đất phù sa ngọt

6.593,96

31,35

Đất phù sa nhiễm mặn

3.329,03

15,38

Đất phèn không nhiễm mặn

1039,00

4,94

Đất phèn nhiễm mặn

6049,00

28,75

(Nguồn: Điều chỉnh QHSDĐ năm 2001- 2010 của huyện Cần Giụôc).
I.2.2. Khái quát về kinh tế –xã hội
1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế
Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện năm 2009 ước đạt 18,62 % vượt chỉ tiêu đề
ra. Giá trị thu nhập bình quân đầu người đạt 12,594 triệu /người /năm.
Thực hiện mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế, trên địa bàn huyện những năm
qua đã tiến hành nhiều biện pháp để phát triển nông – lâm – ngư nghiệp đi đôi với mở
rộng, khuyến khích sản xuất tiểu thủ công nghiệp – thương mại dịch vụ. Do vậy, nền
kinh tế của huyện ngày càng phát triển, GDP đạt khá, bình quân hàng năm giai đoạn
2005-2009 là 10 %, tổng sản phẩm quốc nội năm 2009 là 659,31 tỷ đồng.
Những năm gần đây, GDP đã có sự chuyển dịch giữa các khu vực theo đúng
định hướng đề ra giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng tỷ trọng công nghiệp - xây dựng và
thương mại - dịch vụ: nông – lâm nghiệp: 43,21%, công nghiệp – xây dựng cơ bản:
18,95%, thương mại dịch vụ: 37,58%.
Biểu I.1: Cơ cấu kinh tế huyện Cần Guộc năm 2009
Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện
Cần Giuộc
43,21%

37,58%

NLN
CN-XD
TM_DV
18,59%

(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Cần Giuộc)
3. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
 Giao thông:
- Giao thông đường bộ: Được phân bố đồng đều trên địa bàn huyện. Hiện nay
có 17/17 xã, thị trấn có đường ô tô đến trung tâm xã, thị trấn. Tổng chiều dài giao
thông bộ là 91,8km.Một số tuyến đường chính như: Quốc lộ 50 (11km) hiện đang mở

Trang 14


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

rộng 4 làn xe (dự kiến đến đầu 2012 hoàn thành), Tỉnh lộ 835 (8,5km), Tỉnh lộ 826
(1,8km), Tỉnh lộ 12 (18,02km)…
Giao thông đường bộ của huyện đã có nền tảng mang tính trục và các nhánh
liên kết. Tuy nhiên mạng lưới giao thông bộ không phân bố đều, vùng thượng có
đường Quốc lộ và đường Tỉnh; vùng Hạ đường bộ còn thưa, mỏng gặp nhiều khó
khăn.Chất lượng đường nhìn chung còn yếu, tỷ trọng đường đất cao (50,62%), tỷ trọng
đường nhựa thấp (5,02%), vào mùa mưa nhiều còn đường bị ngập nước.
- Giao thông đường thủy: Cần Giuộc có mạng lưới kênh, rạch dày đặc khá
thuận lợi cho việc khai thác giao thông thuỷ: sông Rạch Cát, sông Soài Rạp, có tổng

chiều dài 1.085km. Ngoài ra, huyện còn một số kênh rạch đi qua các xã và trục vận tải
chính tập trung ở khu vực vùng Hạ thuận tiện cho giao thông thuỷ nội bộ huyện.
 Điện nước
Hiện nay 100% xã trong huỵên đều có điện. Chất lượng điện cung cấp tương
đối. Ngoài phục vụ sinh hoạt (chiếm 90%) còn phục vụ sản xuất nông nghiệp, công
nghiệp và dịch vụ .
Nhìn chung trong giai đoạn hiện nay, lưới điện của huyện chưa đáp ứng đủ nhu
cầu tiêu dùng. Trong tương lai cần phải đầu tư nhiều hơn mới đáp ứng được nhu cầu
công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Trong những năm qua, huyện đã triển khai chương trình nước sạch nông thôn,
chương trình giếng khoan. Toàn huyện có 1.108 giếng, hai nhà máy nước tại xã Tân
Kim và một nhà máy nước Hà Lan tại xã Trường Bình, một nhà máy xử lý nước ở xã
Phước Vĩnh Tây cung cấp chủ yếu cho dân cư trong xã và ở khu vực lân cận.
 Thông tin liên lạc
Thông tin liên lạc phát triển nhanh, đường dây điện thoại được kéo đến tất cả
các xã, máy điện thoại tăng bình quân 50%/ năm. Huyện có một trung tâm bưu điện, 3
bưu cục. Ngoài ra, ngành còn đầu tư xây dựng điểm bưu điện văn hoá cho 17 xã, vừa
đáp ứng nhu cầu thông tin liên lạc, đồng thời phục vụ nhu cầu văn hoá cho nhân dân.
 Y tế, giáo dục
Mạng lưới trường học được đầu tư, xây dựng ngày một tốt hơn nhu cầu học tập
của nhân dân. Toàn huyện có 50 cơ sở học, đội ngũ giáo viên ổn định, an tâm công tác
và đạt yêu cầu về số lượng và chất lượng. Huyện có 1 bệnh viện đa khoa với quy mô
270 giường vừa xây dựng xong đưa vào hoạt động tạo điều kiện thuận lợi cho việc
khám chữa bệnh cho nhân dân, mạng lưới y tế cơ sở cũng được củng cố, 17 xã có trạm
y tế kiên cố (mỗi trạm đều có bác sĩ).
4. Dân số, lao động, việc làm
- Theo thống kê năm 2009, dân số toàn huyện là 175.689 người. Trong đó nam
87.658 người (chiếm 49,8%), nữ giới là 88.041 người (chiếm 51,2%). Mật độ dân số
trung bình là 807 người/km2, dân số phân bố không đều, dân cư tập trung ở thị trấn
Cần Giuộc là 90,94% tổng dân số. Dân cư nông thôn nằm rải rác và thường nằm theo

các trục lộ giao thông, đường liên xã, cập bờ sông hoặc các tuyến kênh, đê. Tỷ lệ tăng
dân số tự nhiên là 1,2%.
- Lực lượng lao động của huyện là 103.085 người chiếm 58,86% so với tổng
dân số, trong đó chủ yếu lao động nông nghiệp.

Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Phùng Thị Thuỳ Dung

- Huyện Cần Giuộc tiếp giáp với Tp. HCM là thị trường lao động lớn. Song
phần lớn lao động của huyện chưa qua đào tạo cơ bản nên chưa đáp ứng đựợc yêu cầu
về chất lượng lao động. Khi chiến lược phát triển Nam Sài Gòn của Tp. HCM và các
khu công nghiệp của huyện đi vào hoạt động sẽ thu hút một lực lượng lao động của địa
phương. Huyện đã xây dựng trường dạy nghề, có khả năng ứng dụng khoa học công
nghệ mới cho các ngành công nghiệp ở địa phương cũng như khu vực.
Nhận xét:Huyện Cần Giuộc đang tập trung khai thác các tiềm năng và lợi thế
của huyện để phát triển kinh tế - xã hội, thu hút vốn dầu tư từ các nguồn lực trong và
ngoài tỉnh Long An, cải tạo chỉnh trang đô thị, phát triển thương mại- dịch vụ trên địa
bàn huyện , từng bước phân công lao động, mở rộng hợp tác, hội nhập thị trường để
tiếp thu khoa học kỹ thuật tiên tiến nhằm phát triển nền kinh tế vững chắc. Cùng với sự
phát triển kinh tế- xã hội, việc gia tăng dân số kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng
tăng. Ngoìa việc chu chuyển các loại đất còn phải đầu tu quỹ đất chưa sử dụng để cân
đối cho nhu cầu xây dựng cơ bản, hệ thống hạ tầng, các khu dân cư, khu công
nghiệp...Việc khai thác phải đi đôi với việc tiết kiệm quỹ đất, hạn chế phá vỡ cảnh
quan môi trường.
5. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế- xã hội gây áp lực đối
với đất đai

Từ thực trạng phát triển kinh tế - xã hội trong những năm gần đây cũng như dự
báo phát triển trong tương lai Cần Giuộc đang tồn tại một áp lực dẫn đến sư thay đổi
trên phạm vi rộng về tình trạng sử dụng đất đai, thể hiện ở những điểm sau:
- Dự kiến đến tháng 06/2010 dân số của huyện ước tính vào khoảng 185.000
người, khi đó nhu cầu đất ở tăng thêm cùng với mật độ dân số cao sẽ là vấn đề đáng
chú ý trong chiến lược sử dụng đất đai của huyện.
- Cơ cấu kinh tế của huyện đang chuyển dịch theo hướng tăng nhanh tỷ trọng
các ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ thương mại, du lịch. Quỹ đất
dành cho các mục đích này là rất lớn, phần lớn lấy vào đất nông nghiệp, đất ở.
- Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng đang trong quá trình phát triển nhưng chưa
đồng bộ, chất lượng còn thấp trong các lĩnh vực như giao thông, cấp nước ngọt tiêu
thoát nước, các công trình phúc lợi… Đây là sức ép lớn trong việc dành quỹ đất để mở
rộng, nâng cấp, cải tạo, xây dựng mới các tuyến đường cũng như các công trình công
cộng trên địa bàn huyện.
I.3. NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tỉnh Long An.
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Cần Giuộc.
- Giới thiệu tóm tắt dự án Phát triển Đại học và Khoa học Công nghệ Long An,
xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.
- Công tác kiểm kê hiện trạng và thống kê tài sản tại khu vực dự án.
- Xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho dự án, đánh giá
phương án bồi thường.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện những công tác bồi thường về sau.

Trang 16