Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH

NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG
ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH

NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG
ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học:TS.DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Nguyễn Thị Ngọc Bích – mã số học viên: 7701250348A là học viên
lớp Cao học Khóa 25 chuyên ngành Luật kinh tế, Khoa Luật, Trường Đại học Kinh
tế TP. Hồ Chí Minh, là tác giả của Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài “ Nghĩa vụ
nộp tiền sử dụng đất khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân” (Sau đây gọi tắt là “Luận văn”).
Tôi xin cam đoan tất cả các nội dung được trình bày trong Luận văn này là kết
quả nghiên cứu độc lập của cá nhân tôi dưới sự hướng dẫn của người hướng dẫn
khoa học. Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn một số ý kiến, quan điểm khoa học
của một số tác giả. Các thông tin này đều được trích dẫn nguồn cụ thể, chính xác và
có thể kiểm chứng. Các số liệu, thông tin được sử dụng trong Luận văn là hoàn toàn
khách quan và trung thực.
Học viên thực hiện

Nguyễn Thị Ngọc Bích


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
1. Lý do chọn đề tài .............................................................................................. 1
2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu ........................................................................ 2
3. Tình hình nghiên cứu ....................................................................................... 3
4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................... 6
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết................................ 7
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài.............................................. 8

7. Kết cấu của Luận văn ....................................................................................... 8
CHƯƠNG I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN .................... 9
1.1. Khái quát chung về công nhận quyền sử dụng đất ............................................. 9
1.1.1.Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất................................................. 9
1.1.2 Đặc điểm công nhận quyền sử đất .............................................................. 10
1.1.3 Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất..................................................... 12
1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc công nhận quyền sử dụng đất. ........................ 14
1.2. Khái quát chung về tiền sử dụng đất .................................................................. 15
1.2.1 Lịch sử hình thành quy định về tiền sử dụng đất. ..................................... 15
1.2.2. Khái niệm tiền sử dụng đất ........................................................................ 17
1.2.3 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất ............................................................... 18
1.2.4. Mục đích, vai trò của chính sách thu nộp tiền sử dụng đất ....................... 19
Tiểu kết luận chương 1 .............................................................................................. 21
CHƯƠNG II. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ
DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ................................................................................... 22


2.1. Các trường hợp bắt buộc, không nộp và được miễn giảm tiền sử dụng đất khi
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất .......................................................... 22
2.1.1. Các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất .................................. 22
2.1.2. Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất ..................................... 25
2.1.3. Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất ................................... 26
2.2. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất ................................... 27
2.2.1 Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất ....................................................... 27
2.2.2.Trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất ................................................. 28
2.3. Căn cứ để xác định tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân .......................... 28
2.3.1. Diện tích đất .............................................................................................. 28
2.3.2. Mục đích sử dụng đất ................................................................................ 30

2.3.3. Giá đất ........................................................................................................ 31
2.4. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất và phương thức nộp tiền sử dụng đất, chế tài liên
quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất ................................................................. 36
2.4.1 Thời hạn và phương thức nộp tiền sử dụng đất ......................................... 36
2.4.2 Chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất ............................... 37
2.5. Quy định của pháp luật liên quan đến việc ghi nợ tiền sử dụng đất .................. 37
2.5.1. Ý nghĩa của việc ghi nợ tiền sử dụng đất .................................................. 37
2.5.2 Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất ................................................... 38
2.5.3 Thời hạn được ghi nợ tiền sử dụng đất ....................................................... 38
2.5.4 Những hạn chế về quyền tài sản trong thời gian xin nợ tiền sử dụng đất 39
Tiểu kết luận chương 2 .............................................................................................. 40
CHƯƠNG III. THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP
TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN .................................................................................. 41
3.1. Thực tiễn thi hành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất tại Tp.HCM ......................... 41
3.2. Những bất cập về việc nộp tiền sử dụng đất ...................................................... 44


3.2.1 Về các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất .............................. 44
3.2.2 Về trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất ............................................... 45
3.2.3 Về trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất ............................................ 45
3.2.4 Về diện tích đất đóng tiền sử dụng đất ....................................................... 46
3.2.5 Về thời điểm áp giá tiền sử dụng đất .......................................................... 47
3.2.6 Về chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất .......................... 49
3.2.7 Về trình tự, thủ tục và thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất ............................. 50
3.2.8 Những hạn chế về quyền tài sản khi ghi nợ tiền sử dụng đất ..................... 52
3.3. Kiến nghị hoàn thiện .......................................................................................... 52
3.3.1 Về các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất .............................. 52
3.3.2 Về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất ................................................ 53

3.3.3 Về chế tài chậm nộp tiền sử dụng đất ......................................................... 53
3.3.4 Về chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất ........................................................ 54
3.3.5 Về việc hạn chế quyền tài sản khi ghi nợ tiền sử dụng đất. ....................... 55
3.3.6 Về việc công khai thông tin, dữ liệu liên quan đến đất .............................. 55
3.3.7 Thống nhất về nội dung pháp luật .............................................................. 56
Tiểu kết luận chương III ............................................................................................ 58
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 59
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
VĂN BẢN PHÁP LUẬT


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật dân sự

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai

NXB

Nhà xuất bản

NĐ - CP

Nghị định Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

TTLT

Thông tư liên tịch

VPĐK

Văn phòng đăng ký

UBND

Ủy ban nhân dân

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Khi được nhà nước công nhận QSDĐ, vấn đề mà người dân quan tâm và băn
khoăn nhất chính là khoản tiền SDĐ phải nộp vào ngân sách. Tiền SDĐ là một
nguồn thu lớn góp phần làm tăng ngân sách nhà nước, tuy nhiên nó lại là gánh nặng
của đa số người dân. Vì vậy, pháp luật cần có quy định điều chỉnh về nghĩa vụ nộp
tiền SDĐ một cách hợp lý để cân bằng hài hòa được lợi ích giữa các đối tượng liên
quan.
Lĩnh vực đất đai mà đặc biệt nghĩa vụ tài chính đối với đất đai phải chịu sự
điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật. Không thể phủ nhận lĩnh vực đất đai là một
lĩnh vực khó và có nhiều biến động, đồng thời nó chịu sự quản lý của nhiều bộ phận
trong cơ quan hành chính nhà nước. Chính vì vậy, việc có sự mâu thuẫn và chồng
chéo là điều khó có thể tránh khỏi. Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại cơ chế quan liêu,
xin cho, dẫn đến nhiều tiêu cực trong việc thực thi các thủ tục hành chính nhà nước
liên quan đến tiền SDĐ.
Hơn thế nữa, giá trị quyền sử dụng đất ngày một biến động, tăng cao khiến
người dân không thể dự trù được số tiền mà mình phải nộp khi được cấp giấy chứng
nhận dẫn đến tình trạng không có khả năng thanh toán. Vì vậy, việc điều tra thị
trường, đánh giá tác động kinh tế liên quan đến bất động sản để có một bảng giá đất
phù hợp với những người sử dụng đất là điều cần thiết.
Do đó, vấn đề đặt ra là việc xây dựng được một hệ thống pháp luật rõ ràng,
minh bạch và thống nhất về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của các chủ thể để người dân có
thể nhanh chóng nắm bắt giá đất, xây dựng được bảng giá đất phù hợp nhằm bảo
đảm lợi ích của người SDĐ và quyền lợi của nhà nước, nâng cao hiệu quả trong
việc thực thi pháp luật tại Việt Nam.


1

MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là loại tài nguyên đặc biệt, hữu hạn và là yếu tố quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, nên dù ở bất kỳ giai đoạn lịch sử nào của loài người hay ở bất
kỳ lãnh thổ nào, việc duy trì và phát triển nguồn đất luôn là vấn đề được quan tâm.
Đất đai luôn được xem là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của quốc gia
nói chung và là tài sản đặc biệt quan trọng của người dân nói riêng. Vì vậy, việc sử
dụng nguồn tài nguyên quý giá này phụ thuộc rất nhiều vào hoạt động quản lý của
nhà nước đối với đất đai. Trong đó, việc công nhận QSDĐ là nhu cầu cần thiết
không chỉ là nhu cầu tự thân của mỗi người dân mà còn là nhu cầu của Nhà nước để
phục vụ cho mục đích chung của xã hội, ổn định và phát triển đất nước. Bên cạnh
những quyền lợi mà người dân được trao khi công nhận QSDĐ, Nhà nước ban hành
các chính sách tài chính về đất đai nhằm giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế
giữa Nhà nước với các đối tượng SDĐ nhằm tạo ra sự công bằng xã hội.
Khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, việc xác định nghĩa vụ tài
chính mà đặc biệt là tiền sử dụng đất luôn là lĩnh vực được quan tâm hàng đầu. Nộp
tiền SDĐ là nghĩa vụ mà người SDĐ phải có trách nhiệm hoàn thành khi được nhà
nước công nhận QSDĐ. Việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền SDĐ không chỉ góp phần
phát triển ngân sách nhà nước mà thông qua đó làm cho xã hội phát triển. Tuy
nhiên, nhiều đối tượng SDĐ không đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ.
Trong thực tế những năm qua, quy định về nộp tiền SDĐ chưa phù hợp với
thực tế, không rõ ràng phải có văn bản hướng dẫn thì mới thi hành được. Việc tính
mức đóng tiền SDĐ đã ảnh hưởng rất lớn đến người SDĐ. Tùy theo thời gian, diện
tích, mục đích SDĐ, vị trí mà họ sẽ phải đóng một khoản tiền tương ứng. Tuy
nhiên, người dân bị thụ động trong việc ước tính số tiền SDĐ phải nộp dẫn đến tính
trạng họ không có tiền để đóng khi được cấp giấy chứng nhận. Phần lớn nguyên
nhân là do pháp luật quy định về nộp tiền SDĐ chưa rõ ràng, các văn bản hướng
dẫn thi hành còn chồng chéo nhau. Ngoài ra, giá đất để tính tiền SDĐ thường xuyên


2

biến động, bất ổn dẫn đến tình trạng người dân phản ứng và tạo sự không đồng
thuận, khiếu nại, phản ứng khi họ thực hiện nghĩa vụ của mình.
Đứng trước thực trạng nêu trên, để cân bằng giữa lợi ích giữa Nhà nước và
các đối tượng SDĐ, khắc phục được những khó khăn, vướng mắc trong chính sách
nộp tiền sử dụng đất, tác giả quyết định chọn đề tài: “Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng
đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân” với
mong muốn thông qua nghiên cứu các chính sách pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền
SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sẽ giúp người đọc
đánh giá phần nào những ưu điểm, tiến bộ cũng như những tồn tại, hạn chế trong
quy định của pháp luật, đồng thời đóng góp được một vài quan điểm khoa học nhằm
hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề nêu trên.
2. Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu
2.1. Giả thuyết nghiên cứu
Hiện nay, mặc dù quy định pháp luật về việc nộp tiền SDĐ khi nhà nước
công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân cơ bản đã xây dựng khá đầy đủ nhưng
những quy định này vẫn còn nhiều điểm bất hợp lý. Đồng thời, trên thực tế thực thi
pháp luật vẫn còn nhiều bất cập trong chính sách nộp tiền SDĐ đối với các đối
tượng được công nhận QSDĐ.
Để làm rõ giả thuyết nghiên cứu của Luận văn, câu hỏi nghiên cứu được đặt
ra và luận văn này được thực hiện nhằm trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu dưới
đây.
2.2. Câu hỏi nghiên cứu
Thứ nhất, nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân là gì? tại sao
khi nhà nước công nhận QSDĐ thì hộ gia đình, cá nhân có thể phải nộp tiền SDĐ?
Thứ hai, pháp luật quy định như thế nào về việc nộp tiền SDĐ khi nhà nước
công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân?
Thứ ba, những bất cập nào khi áp dụng các quy định về nộp tiền SDĐ của hộ
gia đình, cá nhân khi Nhà nước công nhận QSDĐ trong thực tế thực hiện? Những
điểm nào trong các quy định về nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận

3

QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân cần phải hoàn thiện để cân bằng hài hòa lợi ích của
người dân cũng như đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước?
3. Tình hình nghiên cứu
Liên quan đến chủ đề nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ
gia đình, cá nhân, có thể thấy rằng đã có một số công trình nghiên cứu có liên quan,
điển hình như các công trình của các tác giả được liệt kê dưới đây:
Sách của tác giả Trần Quang Huy (chủ biên), “Giáo trình Luật đất đai”,
NXB Công an nhân dân Hà Nội 2003 có phần viết về điều kiện để xem xét hợp thức
hóa quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Tác giả Phạm Thu Thủy có bài viết: “Một số vấn đề về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai 2003” đăng trên tạp chí luật học
năm 2004 phân tích về các điều kiện để được công nhận QSDĐ của hộ gia đình cá
nhân.
Tác giả Đặng Anh Quân có bài viết: “Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất” đăng trên tạp chí khoa học pháp lý số 2, năm 2006. Nội dung
bài viết phân tích các quy định về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, nêu lên thực
trạng và rút ra các bài học về việc cấp giấy chứng nhận.
Tác giả Lữ Ngọc Bình có bài viết: “Các trường hợp sử dụng đất không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất: Những vấn đề cần quan tâm” đăng trên tạp chí thanh
tra số 09/2007 phân tích các bất cập trong việc tính tiền SDĐ đối với các đối tượng
không có giấy tờ chứng minh.
Luận văn thạc sĩ đề tài: “Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn liền với
quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Thanh Loan
được thực hiện tại Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà nội năm 2008. Luận văn có
phần phân tích các điều kiện để được nhà nước công nhận QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Tác giả Đinh Sỹ Dũng có bài viết: “Tài chính đất đai – Một số vấn đề quan
tâm” đăng trên Tạp chí nghiên cứa lập pháp số 21 (137), tháng 12/2008. Trong bài
viết có phân tích, đánh giá thực trạng của pháp luật về các khoản thu tài chính liên


4

quan đến đất đai trong đó có tiền SDĐ, giá đất cũng như đưa ra các hướng hoàn
thiện những bất cập về các quy định pháp luật đối với giá đất tính tiền SDĐ hiện
nay.
Sách của tác giả Lê Hồng Hạnh (chủ biên): “Giáo trình đất đai và môi
trường”, Trường đại học Vinh năm 2011. Sách cung cấp nhiều kiến thức lý luận
chung và quy định của pháp luật về việc câp giấy chứng nhận QSDĐ và nghĩa vụ
của người SDĐ khi được nhà nước cấp GCN.
Tác giả Lê Văn Bình có bài viết: “Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất
đai về quy hoạch sử dụng đất” đăng trên bản thông tin khoa học lập pháp số
01/2013. Bài viết này giúp người đọc hiểu rõ thế nào là quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, một trong những điều kiện cần và đủ để được công nhận QSDĐ.
Sách của tác giả Phạm Thị Hương Lan (chủ biên): “Bình luận khoa học Luật
đất đai”, NXB Lao động, 2013 đã đưa ra nhiều lý luận và giải thích một cách khoa
học về các quy định của LĐĐ trong đó có các quy định về việc thu nộp tiền SDĐ
khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.
Luận văn thạc sĩ đề tài“Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân” của tác giả Nguyễn Thị Minh được thực hiện tại khoa Luật trường đại học
quốc gia Hà Nội năm 2013. Trong luận văn này, tác giả đánh giá thực trạng của các
quy định pháp luật liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ, QSHNỞ và tài sản khác gắn
liền với đất, đánh giá những điểm mạnh, hạn chế thông qua đó đưa ra các kiến nghị
nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về cấp GCN.
Tác giả Nguyễn Ngọc Minh có bài viết: “Những sửa đổi bổ sung cơ bản về

chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong luật đất đai 2013” đăng
trên tạp chí Luật học 2014. Bài viết đã đi sâu phân tích quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất trong đó có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và các căn cứ để tính tiền sử
dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Tác giả Nguyễn Thị Dung có bài viết về: “Về giá đất trong luật đất đai
2013” đăng trên tạp chí Luật học năm 2014 phân tích các quy định của pháp luật về


5

giá đất, giá để tính tiền SDĐ, đồng thời tác giả còn đưa ra giải pháp cho vấn đề giá
đất ở Việt Nam hiện nay.
Sách của tác giả Lưu Quốc Thái: “Những vấn đề pháp lý về thị trường QSDĐ
Việt Nam”, NXB Hồng Đức năm 2016, Hà Nội có nhiều phân tích lập luận góp
phần làm rõ nội dung của pháp luật hiện hành vể thị trường quyền sử dụng đất tại
Việt Nam, đồng thời cung cấp nhiều kiến thức lý luận chung về phần giá đất để tính
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong đó có tiền SDĐ.
Sách của tác giả Trần Quang Huy (chủ biên), “Bình luận chế định quản lý
nhà nước về đất đai trong luật đất đai 2013”, NXB Tư pháp, Hà Nội 2017 đã
nghiên cứu, bình luận quy định pháp luật trong quá trình triển khai thực thi trong
thực tế trong đó có bình luận các quy định về việc công nhận QSDĐ và chính sách
thu nộp tiền SDĐ.
Qua tìm hiểu các nguồn tài liệu trên, tác giả nhận thấy các bài viết chủ yếu
tập trung phân tích các vấn đề liên quan đến công nhận QSDĐ thông qua việc cấp
GCNQSDĐ và tài chính đất đai trên cơ sở các quy định của pháp luật. Từ đó, các
các tác giả đánh giá những điểm tiến bộ, những bất cập và thông qua đó nêu lên các
kiến nghị để hoàn thiện các chính sách liên quan đến việc thu tiền SDĐ. Nhưng hạn
chế của các đề tài trên là hầu hết các công trình được thực hiện đã lâu, trong bối
cảnh của Luật Đất đai 2003 nên thiếu sự cập nhật. Ngoài ra, các bài nghiên cứu còn
lẻ tẻ về từng vấn đề, chưa có sự sâu chuỗi và hệ thống một cách toàn diện về vấn đề

chế định tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước cấp GCNQSDĐ. Vì
vậy, tác giả mong muốn kế thừa các công trình nghiên cứu của các tác giả đi trước,
đồng thời phát triển đề tài, thông qua việc phân tích cụ thể các quy định của pháp
luật Việt Nam liên quan đến tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân, chỉ ra thực trạng
trong việc áp dụng pháp luật của cơ quan nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ này
của hộ gia đình, cá nhân. Từ đó, tìm ra những vướng mắc trong quy định của pháp
luật và đề xuất một vài quan điểm cá nhân nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật
liên quan đến chế định về tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình,
cá nhân.


6

4. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nguyên cứu về mặt lý luận, phân tích các quy định của pháp luật
và đánh giá thực tiễn trong việc nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho
hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, Luận văn này được thực hiện với mục đích nghiên
cứu toàn diện chế định công nhận QSDĐ và nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi Nhà nước
công nhận QSDĐ; khảo sát thực trạng thực thi pháp luật liên quan đến nghĩa vụ nộp
tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận QSĐ cho Hộ gia đình, cá nhân tại TP.HCM; chỉ
ra những điểm bất cập của pháp luật trong việc xác định nghĩa vụ tài chính liên
quan đến việc sử dụng đất; từ đó đề xuất các kiến nghị hoàn thiện về chế định tài
chính liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi được nhà
nước công nhận QSDĐ.
4.2. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn này là quy định của pháp luật Việt Nam
liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước công
nhận QSDĐ. Cụ thể, đó là các quy định về trường hợp hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước công nhận SDĐ phải nộp tiền SDĐ, không nộp tiền SDĐ, được miễn,

giảm tiền SDĐ khi được nhà nước công nhận QSDĐ đất thông qua việc cấp GCN,
các căn cứ để xác định số tiền SDĐ phải nộp, thời hạn phải nộp tiền SDĐ, các chính
sách khi người SDĐ chưa có khả năng nộp và hệ quả của việc không nộp tiền SDĐ
theo quy định của pháp luật Việt Nam.
4.3. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề công nhận
QSDĐ và tiền SDĐ, các quy định của pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ
gia đình, cá nhân khi được nhà nước công nhận QSDĐ. Nghiên cứu này nhằm tìm
ra lên những điểm chồng chéo, không hợp lý của các văn bản pháp luật cũng như
bất cập trong quá trình thực thi pháp luật từ đó đề xuất kiến nghị để hoàn thiện
nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình thực thi chính
sách liên quan đến tiền SDĐ.


7

Phạm vi về thời gian: Đề tài phân tích các quy định pháp luật và đánh giá
thực trạng thực hiện pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ chủ yếu trong giai đoạn
LĐĐ 2013 có hiệu lực đến nay.
Phạm vi về không gian nghiên cứu: Mặt dù các quy định pháp luật về nộp
tiền SDĐ được quy định tại văn bản do cấp trung ương ban hành nhưng khi khảo sát
thực tiễn, luận văn này tập trung khảo sát và phân tích thực tiễn thực hiện các quy
định này tại địa bàn TP. HCM.
5. Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết
Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau
đây:
Phương pháp hệ thống hóa, phân tích và tổng hợp nhằm hệ thống hóa các
vấn đề lý luận chung về đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi nhà
nước công nhận QSDĐ. Phương pháp này được sử dụng tại chương 1 của Luận văn.
Phương pháp hệ thống hóa pháp luật, phân tích luật viết và tổng hợp nhằm

làm rõ các quy định của pháp luật Việt Nam về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi nhà
nước công nhận QSDĐ. Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng phương pháp đánh giá
pháp luật và phương pháp đánh giá tác động để đánh giá tính hiệu quả của các quy
định của pháp luật trong quản lý thu nộp tiền SDĐ. Thông qua đó, xem xét các yếu
tố tác động dẫn đến quá trình thực thi hiệu quả hay không hiệu quả. Các phương
pháp này được sử dụng tại chương 2 của luận văn.
Phương pháp xã hội học pháp luật nhằm mục đích đặt các quy định của pháp
luật trong bối cảnh xã hội hiện nay để đưa ra các kiến nghị nhằm tăng cường, phát
huy hơn nữa tính tích cực mà các quy định pháp luật mang lại đồng thời hạn chế các
bất cập trong việc thi hành các chính sách pháp luật nhằm cân bằng hài hòa lợi ích
của người dân và cơ quan nhà nước. Phương pháp này được thực hiện tại chương 3
của luận văn.
Khung phân tích của đề tài xuất phát từ nền tảng lý luận về việc công nhận
QSDĐ và nghĩa vụ nộp tiền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân. Đề tài phân tích và đánh
giá thực trạng thực hiện các quy định của pháp luật về các vấn đề nêu trên từ đó cho


8

thấy những điểm bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, đồng thời đưa ra các
kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về nghĩa
vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước công nhận QSDĐ.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Việc xác định được số tiền phải nộp phải trải qua nhiều quy trình và còn tùy
thuộc vào nguồn gốc, thời hạn, diện tích, giá đất và mục đích SDĐ. Hơn thế nữa,
chính sách pháp luật có liên quan nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, không rõ ràng.
Trong khi đó số lượng và chất lượng của các công trình nghiên cứu liên quan còn
khá khiêm tốn, phần lớn là những bài viết chung chung về tài chính đất đai, ít có bài
viết chuyên sâu về tiền SDĐ nói chung và tiền SDĐ khi công nhận QSDĐ nói
riêng.

Luận văn nghiên cứu là công trình nghiên cứu cụ thể liên quan đến chế định
nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước GCNQSDĐ một cách
tương đối và đầy đủ. Giúp hình dung được một cách toàn diện về nghĩa vụ nộp tiền
SDĐ của hộ gia đình, cá nhân và nêu bật được những bất cập về pháp luật liên quan
đến vấn đề này. Đồng thời, đề xuất một số ý kiến để hoàn thiện chế định pháp luật
liên quan đến Đất đai.
7. Kết cấu của bài luận văn
Ngoài Phần Mở đầu, Phần Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Phần
nội dung của luận văn được cấu trúc thành 3 chương cụ thể gồm:
Chương I. Khái quát chung về tiền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân
Chương II. Quy định pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Chương III. Thực tiễn thực thi pháp luật về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân – Một số bất cập và
kiến nghị hoàn thiện.


9

CHƯƠNG I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG
NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN.
1.1. Khái quát chung về công nhận quyền sử dụng đất
1.1.1.Khái niệm về công nhận quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lý.
Tuy nhiên, trên thực tế nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng mà trao quyền
sử dụng, chiếm hữu, định đoạt cho người SDĐ. Trong đó, công nhận QSDĐ là một
trong những hình thức mà nhà nước trao QSDĐ thông qua việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau
đây xin gọi tắt là“ GCNQSDĐ”) nhằm chuyển giao quyền sử dụng, chiếm hữu, định

đoạt một cách hợp pháp cho người SDĐ.
Tuy nhiên cũng cần phân biệt rõ ý nghĩa pháp lý của công nhận QSDĐ với
giấy chứng nhận QSDĐ. Công nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý phát sinh quyền của
người SDĐ còn GCN là chứng thư pháp lý thể hiện mới quan hệ hợp pháp giữa Nhà
nước và người SDĐ. Theo đó, cấp GCNQSDĐ chỉ là biểu hiện của một quy trình, là
kết quả của việc công nhận QSDĐ.
Nếu so sánh khái niệm về công nhận QSDĐ thì có thể thấy định nghĩa về
công nhận QSDĐ theo LĐĐ 2003 so với LĐĐ 2013 có sự khác biệt rõ rệt. Đối với
LĐĐ 2003 thì công nhận QSDĐ là việc nhà nước cấp GCNQSDĐ lần đầu cho
người SDĐ, phạm vi này rất rộng và thường dể bị nhầm lẫn trong trường hợp cấp
GCN khi giao đất hoặc cho thuê đất vì đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất
cũng được cấp GCNQSDĐ. Tại khoản 9 Điều 3 LĐĐ 2013 đã định nghĩa một cách
cụ thể chi tiết hơn giúp cho người đọc thấy được sự khác biệt giữa công nhận với
giao đất hoặc cho thuê đất bằng cách loại trừ các hình thức khác với công nhận
trong định nghĩa. Theo đó: “công nhận QSDĐ là việc nhà nước trao QSDĐ cho
người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được nhà nước giao đất,
cho thuê đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”. Nói một
cách khác, công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý thừa nhận có sự tồn tại hợp pháp


10

của chủ thể đang SDĐ nhằm xác lập mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của người
SDĐ1.
Công nhận QSDĐ là giải pháp góp phần quan trọng vào việc quản lý, tạo
môi trường lành mạnh trong các quan hệ đất đai, hạn chế các tranh chấp phát sinh
cũng như tạo điều kiện thuận lợi trong các giao dịch dân sự như tặng cho, mua bán,
thừa kế, thế chấp…đồng thời đó đảm bảo quyền lợi của người SDĐ nếu rơi vào
trường hợp thu hồi đất thì sẽ được xem xét đền bù.

1.1.2 Đặc điểm công nhận quyền sử đất.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên điều kiện trở thành hàng hóa giao dịch
dân sự là có sự khác biệt. Mỗi một thửa đất cần được đo đạt, đánh số và cấp một
chứng thư xác định quyền sử dụng hợp pháp2. Công nhận QSDĐ chỉ có thể thực
hiện bằng mệnh lệnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tuân theo một trình tự
thủ tục luật định đó là việc cấp GCNQSDĐ. Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân đã có
QSDĐ ổn định nên việc công nhận chỉ là việc nhà nước thừa nhận về mặt pháp lý
thông qua việc cấp GCNQSDĐ.
Kết quả của việc công nhận QSDĐ chính là việc cấp GCNQSDĐ - là chứng
thư pháp lý quan trọng, là sự ghi nhận của Nhà nước về quyền của tổ chức, cá nhân
đối với phần diện tích đất xác định. Đây là căn cứ quan trọng và cần thiết trong việc
quản lý đất đai và là tài liệu cần thiết trong các quan hệ pháp luật dân sự liên quan
đến đất đai. Việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người có đủ điều kiện sử dụng là
cơ sở để nhà nước tiến hành quản lý đất đai thông qua việc ghi nhận thông tin trên
sổ địa chính và phát hành chứng thư pháp lý cho người SDĐ sau khi người SDĐ
tiến hành đăng ký kê khai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các
nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Ngoài ra, GCNQSDĐ còn là cơ sở để nhà nước
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện các quyền mà

1

Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận
văn thạc sĩ, khoa Luật trường đại học quốc gia Hà Nội, trang 20.
2
Phạm Duy Nghĩa (2003), Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, Nhà nước và
pháp luật, (10), trang 16


11

pháp luật đã trao cho người SDĐ, cụ thể và quan trọng nhất là quyền giao dịch đối
với QSDĐ3.
Ở Việt Nam, công tác quản lý điền địa đã có lịch sử tương đối lâu đời. Ngày
nay chúng ta vẫn còn lưu giữ được hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long, thời Minh
Mạng (ở cấp độ đơn giản – chưa có bản đồ). Dưới thời Pháp thuộc và Việt Nam
Cộng Hòa, hệ thống đất đai ở Việt Nam đã dần hoàn thiện hơn với những phương
pháp đo đạc ngày càng chính xác và phương pháp quản lý ngày càng chặt chẽ từ
phương Tây. Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, do hoàn cảnh chiến tranh nên
công tác đăng ký đất đai vẫn chưa được triển khai cho đến những năm 80 của Thế
kỷ XX. Và từ khi Nhà nước Việt Nam có văn bản Luật Đất đai đầu tiên – năm 1987
đến nay, đăng ký đất đai đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử
dụng đất4.
Tóm lại, có thể hiểu việc công nhận QSDĐ là Nhà nước ghi nhận QSDĐ của
hộ gia đình, cá nhân bằng việc cập nhật thông tin vào hệ thống quản lý nhà nước và
cấp một văn bản xác nhận về quyền này. Đồng thời với việc được nhà nước công
nhận quyền lợi hợp pháp trên một thửa đất xác định, hộ gia đình, cá nhân đã có
được một sự chứng nhận về quyền tài sản của mình để có thể thực hiện các giao
dịch trên thị trường như việc: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… với các
chủ thể khác trong xã hội. Gắn liền với việc công nhận QSDĐ là việc cấp giấy
chứng nhận QSDĐ. Giấy chứng nhận QSDĐ là một cơ sở pháp lý đảm bảo tính an
toàn, hiệu quả, bảo vệ được các bên trong giao dịch liên quan đến QSDĐ và tạo
điều kiện để thúc đẩy các giao dịch dân sự trên thị trường, tạo nguồn thu vào ngân
sách, phát triển được nền kinh tế của đất nước.
Bên cạnh đó, nhiệm vụ của nhà nước là thống nhất quản lý đất đai, đảm bảo
sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý đáp ứng hài hòa lợi ích của nhà nước cũng như
người sử dụng đất. Chính vì vậy, công tác cấp GCNQSDĐ vô cùng cần thiết và
Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạp chí
khoa học pháp lý số 2, 2006, trang 33.
4

Lê Thị Ngọc Mai (2017), Bình luận chế định quản lý nhà nước về Đất đai trong Luật Đất
đai 2013 – NXB Tư pháp, trang 120.
3


12

cũng cần nhận thức rõ rằng đây là nhiệm vụ của nhà nước, nhà nước cần phải tạo
điều kiện tốt nhất cho người dân trong việc cấp GCN5.
Thực tế có thể thấy hoạt động công nhận QSDĐ và hành vi cấp giấy chứng
nhận là hai hoạt động có mối quan hệ mật thiết với nhau. Quá trình cấp GCN đơn
giản hay phức tạp phụ thuộc vào các điều kiện công nhận.
1.1.3 Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất
Quá trình lịch sử, một số hộ gia đình, cá nhân xác lập QSDĐ thực tế trước
khi được nhà nước công nhận mặc dù họ không có đầy đủ các giấy tờ theo luật
định, nhưng việc SDĐ là thực tế và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đất sử
dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.Tuy nhiên, hiểu thế nào
là đất sử dụng ổn định không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch?
Đầu tiên, có thể xét đến yếu tố phù hợp quy hoạch. Quy hoạch SDĐ là một
hệ thống các biện pháp của nhà nước về tổ chức và quản lý đất hợp lý, hiệu quả
thông qua việc bố trí, phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng6. Trong quy trình
công nhận QSDĐ, cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm xem xét thửa đất đó có
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ của địa phương hay không. Việc quy hoạch,
khoan vùng mục đích SDĐ giúp cho việc quản lý nhà nước đối với đất đai được
hiệu quả, hạn chế tình trạng vi phạm trong việc SDĐ của các chủ thể trong quá trình
canh tác, sinh sống.
Trong trường hợp mặc dù thửa đất không phù hợp với quy hoạch nhưng việc
sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì
người sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trong nội dung giấy
chứng nhận, phần diện tích không phù hợp với quy hoạch sẽ bị ghi chú. Theo đó,

người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng với mục đích ban đầu như trước khi có
quy hoạch. Trường hợp trên đất đã có công trình xây dựng nhà ở, nhà xưởng thì khi

Phạm Thu Thủy (2004), Một số vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của
luật đất đai 2003, tạp chí luật học năm 2004, trang 64.
6
Lê Văn Bình (2013), Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất,
bản thông tin khoa học lập pháp số 01/2013.
5


13

tiến hành xây dựng mới, người sử dụng đất sẽ không được phép xây dựng trên phần
diện bị ghi chú nằm trong quy hoạch.
Thứ hai, điều kiện đất không có tranh chấp. Đất có tranh chấp tức là đất chưa
xác định ai là người có quyền hợp pháp đối với thửa đất đó7. Chỉ khi nào tranh chấp
được giải quyết một cách triệt để thì nhà nước mới tiến hành công nhận QSDĐ
thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, Luật đất đai không định
nghĩa thế nào được xem là đất có tranh chấp. Vì vậy, trong thực tế vẫn có nhiều
trường hợp chỉ cần một đơn ngăn chặn gửi đến UBND cấp xã thì việc cấp giấy
chứng nhận sẽ bị ngưng lại. Việc chậm cấp giấy chứng nhận hoặc ngưng cấp giấy
chứng nhận trong trường hợp này ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ
thể sử dụng đất.
Thứ ba, đất sử dụng ổn định. Như thế nào sẽ được xem là đất sử dụng ổn
định? Trường hợp đất đã hình thành từ lâu đời nhưng được “mua bán giấy tay” qua
nhiều chủ sử dụng thì có được xem là sử dụng ổn định hay không? Pháp luật không
quy định rõ thế nào là đất sử dụng ổn định và việc sử dụng ổn định được tính từ thời
điểm của người đang sử dụng hay thời điểm của những người đã sử dụng trước đó.
Tuy nhiên, có thể hiểu việc sử dụng ổn định là không có sự tranh chấp, khiếu

nại, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác bao gồm cả
quyền và lợi ích của nhà nước. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất đã diễn ra trong
khoản một thời gian dài và có các căn cứ để chứng minh thời điểm sử dụng. Lập
luận này phù hợp với quy định của tại Điều 236 BLDS 2015 “người chiếm hữu
được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai
trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành
chủ sở hữu của tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu…”
Vì vậy, có thể thấy căn cứ pháp lý chủ yếu và quan trọng nhất tạo điều kiện
thuận lợi cho việc công nhận QSDĐ là có các giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất

Nguyễn Thị Thanh Loan (2008), Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở
hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà nội, luận văn thạc sĩ luật học,
trang 66.
7


14

đai. Để được công nhận QSDĐ, người đang SDĐ phải hoàn thành các thủ tục pháp
lý và chứng minh nguồn gốc hợp pháp của đất.
Điều kiện để được công nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan
có thẩm quyền xem xét cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân. Quá trình quản
lý đất đai, nước ta trải qua nhiều chế độ lịch sử và chính sách quản lý khác nhau nên
hiện nay tồn tại nhiều loại giấy tờ sở hữu khác nhau, có thể kể đến như: bằng khoán
điền thổ, văn tự mua bán nhà, văn tự đoạn mãi bất động sản, giấy phép công nhận
quyền sở hữu, giấy phép hợp thức hóa chủ quyền nhà, giấy phép chuyển dịch nhà
cửa, sổ mục kê đất, kê điền, tờ kê khai nhà đất năm 1977, 1999…đây là một trong
những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng của người SDĐ, kể cả đối với các
trường hợp đất đai có nguồn gốc từ khai hoang, khai phá mặc dù người SDĐ không
có giấy tờ chứng minh nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương, sinh sống ổn

định và được UBND cấp xã xác nhận là đất không tranh chấp thì vẫn được công
nhận QSDĐ.
Các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng hợp pháp cũng như việc sử dụng
ổn định lâu dài là một trong những điều kiện rất quan trọng là căn cứ pháp lý để xác
lập mối để được nhà nước công nhận QSDĐ.Tuy nhiên, bên cạnh những thửa đất
được tạo lập hợp pháp vẫn tồn tại những thửa đất được tạo lập bất hợp pháp. Song
nhà nước xét thấy do quá trình tạo lập do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan và ở
thời điểm hiện tại họ vẫn là người quản lý sử dụng không có tranh chấp nên nhà
nước vẫn công nhận quyền sử dụng đối với tài sản đó8.
1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của việc công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, công nhận QSDĐ là cơ sở để nhà nước thực hiện chức năng quản
lý đối với đất đai, đồng thời là cơ sở để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
SDĐ. Việc công nhận QSĐD được thực hiện thông qua một trình tự thủ tục bắt
buộc đó là việc cấp GCNQSDĐ. Thông qua đó, Nhà nước quản lý việc sử dụng đất
8

Nguyễn Thị Minh (2013), Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, Luận
văn thạc sĩ, khoa Luật trường đại học quốc gia Hà Nội, năm 2013, trang 20.


15

bằng pháp luật, giám sát việc SDĐ đai một cách hợp lý, hiệu quả, đồng thời đảm
bảo an toàn về mặt pháp lý trong giao dịch trên thị trường BĐS giữa các chủ thể
SDĐ, nhằm hạn chế các giao dịch ngầm trong lĩnh vực đất đai, giảm thiểu những
tranh chấp do các giao dịch tự phát mà ta hay gọi là “mua bán giấy tay”, là cơ sở
cho việc đền bù khi nhà nước thu hồi đất và là cơ sở giải quyết tranh chấp phát sinh
trong quá trình SDĐ của các chủ thể.
Thứ hai, thông qua việc công nhận QSDĐ, nhà nước từng bước khắc phục

các yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Từng bước xây dựng hệ
thống pháp luật để nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai một cách chặt
chẽ và thống nhất.
Thứ ba, công nhận QSDĐ thể hiện vai trò của nhà nước trong việc điều
chỉnh các chính sách liên quan đến nghĩa vụ tài chính của người SDĐ nói chung và
nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng. Khi hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước công nhận QSDĐ thông qua việc cấp GCNQSDĐ thì họ được
hưởng lợi từ những đảm bảo của nhà nước, yêu cầu nhà nước bảo hộ các quyền và
lợi ích hợp pháp của mình khi bị chủ thể khác xâm phạm đồng thời người SDĐ phải
thực hiện nghĩa vụ nộp tiền SDĐ vào ngân sách nhà nước.
1.2. Khái quát chung về tiền sử dụng đất
1.2.1 Lịch sử hình thành quy định về tiền sử dụng đất.
Việt Nam là nước nông nghiệp, vì vậy đất đai là một nguồn tài nguyên vô
cùng quý giá và không gì thay thế được. Từ năm 1945 đến nay, chế độ sở hữu đất
đai có những bước phát triển phù hợp với từng thời kỳ của đất nước. Do tính chất
đặc thù của chế độ và tình hình kinh tế, văn hóa, lịch sử nên đất đai trên lãnh thổ
nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân cho Nhà nước
đứng ra quản lý. Sau đó, nhà nước phân bổ lại QSDĐ các cho hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức và công nhận, bảo vệ QSDĐ của các chủ thể này.
Tuy vậy, để bảo đảm được tính hiệu quả của việc SDĐ cũng như tính công
bằng trong quản lý nhà nước, Nhà nước đã ban hành ra các văn bản quy phạm pháp
luật để điều chỉnh lĩnh vực này. Trong đó, nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà đặc


16

biệt là tiền SDĐ có một vai trò vô cùng quan trong trong hoạt động quản lý của nhà
nước về SDĐ, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, đồng thời giúp tăng
nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Ở nước ta, quy định về việc thu nộp tiền SDĐ trong giai đoạn Luật đất đai

1987 chưa quy định về vấn đề này. Bởi vì chúng ta chưa coi QSDĐ là một loại hàng
hóa đặc biệt, việc sử dụng thông qua con đường cấp phát xin cho, mọi việc sử dụng
đều không mất tiền, nhà nước bao cấp đất đai cho cả xã hội kể cả sử dụng vào mục
đích kinh doanh. Tại điều 4 Luật đất đai 1987 quy định: “Người sử dụng đất phải
nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật”, tuy nhiên trong nội dung các
điều luật không có một hướng dẫn cụ thể nào về việc thu, nộp đối với thuế sử dụng
đất này ngoại trừ quy định về nghĩa vụ của người SDĐ “phải nộp một khoản lệ phí
địa chính khi làm các thủ tục xin giao đất, đăng ký ban đầu, đăng ký biến động, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trích lục hồ sơ địa chính, giải quyết tranh chấp
đất đai”9. Sau đó, LĐĐ 1993 ra đời đã làm thay đổi hoàn toàn tính chất của quan hệ
đất đai, quy định về tiền SDĐ mới dần dần được hình thành. Từ việc người SDĐ
được cấp đất miễn phí chuyển sang phải trả tiền SDĐ. Tuy nhiên, các quy định chỉ
mới xoay quanh vấn đề thu tiền khi được nhà nước giao đất. Cụ thể, tại khoản 2
Điều 1 Nghị định số 89-CP ngày 17/08/1994 về việc thu tiền SDĐ và lệ phí địa
chính có quy định: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối, nếu
được Nhà nước cho phép sử dụng vào mục đích khác, thì phải nộp tiền sử dụng
đất”. Đến khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ 1993 có hiệu lực thi hành
vào ngày 01/01/1999 thì lúc này mới phân định ra hai loại, đó là:“giao đất không
thu tiền SDĐ và giao đất có thu tiền SDĐ”(Điều 1). Mãi đến khi LĐĐ 2003 ra đời
thì các quy định về thu tiền SDĐ được quy định cụ thể rõ ràng hơn khi nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và chuyển mục đích SDĐ.
Tiếp đó, LĐĐ 2013 tiếp tục kế thừa và dần hoàn thiện các quy định về chế
độ thu nộp tiền SDĐ của các đối tượng được QSDĐ. Việc chuyển dần các quy định
9

Điều 17, Nghị định 30 – HĐBT năm 1989 thi hành Luật đất đai.


17

pháp luật từ việc SDĐ không thu tiền sử dụng đến phân loại thu tiền SDĐ trong
từng trường hợp cụ thể rất phù hợp với tình hình thực tế khách quan và cơ chế thị
trường, bởi lẻ đất đai là một tài sản đặc biệt và khác biệt so với những tài sản, hàng
hóa bình thường khác bởi quá trình lao động không tạo ra nó mà chỉ tác động vào
nó để chuyển từ trạng thái hoang sơ trở nên có lợi ích, có khả năng sinh lợi cao10.
Nghĩa là, dù đất đai được sử dụng vào mục đích gì thì vẫn đem lại nguồn lợi cho
người sử dụng.
Hơn thế nữa, được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi
ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai,
giá trị bất động sản được nhân đôi. Chính vì vậy, để cân bằng hài hòa lợi ích người
sử dụng đất và ngân sách nhà nước, việc quy định chính sách nộp tiền SDĐ là phù
hợp với thực tế khách quan và cơ chế thị trường.
1.2.2. Khái niệm tiền sử dụng đất
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không di dời được và mang tính hữu
hạn, khái niệm “giá trị đất” chỉ xuất hiện khi xuất hiện con người cùng bộ máy quản
lý của nó – Nhà nước. Vì chỉ có con người khi đưa đất đai vào khai thác, sử dụng
lưu thông với những mục đích khác nhau mới xuất hiện khái niệm này. Giá đất phụ
thuộc rất nhiều vào quan điểm sở hữu, chính sách và pháp luật của các nước.
Theo định nghĩa tại khoản 21 Điều 3 LĐĐ 2013 thì “Tiền sử dụng đất là số
tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất”. Như vậy, bản chất tiền SDĐ là khoản tiền mà người nhận QSDĐ từ nhà
nước phải trả và chỉ phải trả một lần vào thời điểm xin cấp GCNQSDĐ.
Tuy nhiên, vẫn có một số trường hợp như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc
công nhận QSDĐ mà mục đích SDĐ không thuộc các trường hợp quy định tại Điều
55 LĐĐ 2013 thì có thể phải nộp tiền thuê đất chứ không phải tiền SDĐ11.
Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, tạp chí
Nghiên cứu lập pháp số 14/2014, trang 41
10

Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường QSDĐ Việt Nam, NXB Hồng Đức,
Hà Nội, trang 224
11