Tháng 1 năm 2005, tôi (bên a) và ông tuấn (bên b) lập hợp đồng với nội dung tôi sang nhượng cho ông tuấn 120m2 đất ở, ông tuấn phải trả cho tôi tổng c

Tháng 1 năm 2005, Tôi (Bên A) và ông Tuấn (Bên B) lập hợp đồng với nội
dung: tôi sang nhượng cho ông Tuấn 120m 2 đất ở, ông Tuấn phải trả cho tôi tổng
cộng là 300 triệu đồng, thanh toán làm 3 lần (vào các ngày 10 tháng 3, tháng 4,
tháng 5), mỗi lần 100 triệu đồng. Hợp đồng được UBND xã xác nhận. Ông Tuấn
mới thanh toán cho tôi hai đợt tổng cộng là 200 triệu đồng. Tôi đã giao đất cho
ông Tuấn sử dụng nhưng nay ông Tuấn không có khả năng thanh toán. Chúng tôi
mới ký hợp đồng mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tôi có quyền
đòi lại đất không? Tôi đã làm đơn gửi Uỷ ban nhân dân xã yêu cầu giải quyết vì
trong hợp đồng chúng tôi có thoả thuận, nếu tranh chấp xảy ra thì yêu cầu Uỷ
ban nhân dân giải quyết, bên nào có lỗi thì phải bồi thường. Song Uỷ ban nhân
dân xã trả lại đơn và giải thích cho chúng tôi là phải nộp đơn giải quyết tại Toà
án. Việc trả lời của Uỷ ban nhân dân xã có đúng không? Vụ việc được giải quyết
như thế nào?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 73 và Khoản 3 Điều 3 Luật đất đai năm 1993
như đã nêu ở phần trên thì việc bên A sang nhượng đất cho bên B là hoàn toàn
đúng pháp luật nhưng trong quá trình thực hiện lại xảy ra tranh chấp, như vậy
dựa theo những tình tiết trong vụ việc và căn cứ vào các điều luật có thể trả lời
các câu hỏi như sau:
1. Tôi (Bên A) có quyền đòi lại đất.
Căn cứ vào các điều luật:
- Điều 696 Bộ luật dân sự năm 1995: Hiệu lực của việc chuyển quyền sử
dụng đất “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được
đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền”.
- Điều 692 Bộ luật dân sự năm 2005: Hiệu lực của việc chuyển quyền sử
dụng đất “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.
- Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP hướng dẫn thi hành
Luật đất đai năm 2003 quy định: “Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng,
thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử
dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”.

Căn cứ vào các điều luật trên ta thấy: Tuy bên A chuyển nhượng 120m 2 đất ở
cho bên B có lập hợp đồng và được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận, song hai bên
chưa làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất có thẩm quyền. Do đó mà hợp đồng này chưa phát sinh hiệu lực pháp
luật, mặc dù bên B đã nhận đất để sử dụng. Mặt khác, trong quá trình thực hiện
hợp đồng, bên B đã vi phạm hợp đồng là không thanh toán tiền đầy đủ và đúng


thời hạn (theo quy định tại Khoản 1 Điều 701 Bộ luật dân sự năm 2005: Nghĩa
vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Trả đủ tiền đúng thời hạn
và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng
đất”).
Vì vậy mà bên A có quyền huỷ hợp đồng và đòi lại đất theo quy định tai
Khoản 2 Điều 710 Bộ luật dân sự năm 1995: Quyền của bên chuyển quyền sử
dụng đất “Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận quyền
sử dụng đất trả tiền chuyển nhượng không đúng thời hạn hoặc không đầy đủ” và
Điều 700 Bộ luật dân sự năm 2005: Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất “Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm
trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này”.
2. Việc trả lời của Uỷ ban nhân dân xã là không đúng.
Căn cứ vào Điều 135 Luật đất đai năm 2003: Hoà giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn
đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận
Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội
khác để hoà giải tranh chấp đất đai.
Thời hạn hoà giải là ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn nhận được đơn.
Kết quả hoà giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản có chữ ký
của các bên tranh chấp và xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi
có đất. Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất thì Uỷ ban
nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có
thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai.
Thì việc Uỷ ban nhân dân xã trả lại đơn là sai, theo quy định tại Khoản 2 như
đã nêu trên thì Uỷ ban nhân dân xã phải nhận đơn, có trách nhiệm phối hợp với
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức
xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai.
Còn việc Uỷ ban nhân dân xã giải thích cho họ là phải nộp đơn giải quyết tại
Toà án cũng không đúng bởi vì căn cứ vào Điều 136 Luật đất đai năm 2003:
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau:


1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân
dân giải quyết;
2. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
a) Trường hợp Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải
quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định
giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;
b) Trường hợp Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung

ương giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với
quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết
định giải quyết cuối cùng.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 1 và 2 Điều 136 như đã
nêu trên chỉ được áp dụng trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hoà giải
tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự
không nhất trí. Trong trường hợp này Uỷ ban nhân dân xã chưa thực hiện hoà
giải mà trả lời như vậy là sai.
3. Giải quyết vụ việc.
Căn cứ vào pháp luật hiện hành ở Việt Nam hiện nay thì vụ việc trong tình
huống trên sẽ được giải quyết như sau: Bước thứ nhất sẽ được giải quyết theo
phương pháp hoà giải, nếu trường hợp không thể hoà giải được thì sẽ chuyển
sang bước tiếp theo đó là phương pháp giải quyết hành chính. Cụ thể các bước
giải quyết đó như sau:
BƯỚC THỨ NHẤT: hoà giải.
Căn cứ vào Điều 135 Luật đất đai năm 2003: Hoà giải tranh chấp đất đai như
đã nêu ở phần trên thì vụ việc này sẽ được giải quyết bằng phương pháp hoà giải
theo đúng trình tự của pháp luật. Việc giải quyết tranh chấp đất đai theo phương
pháp hoà giải được giải quyết tại Uỷ ban nhân dân xã: Trong trường hợp này tuy
Ông Tuấn (Bên B) là người có lỗi do không thanh toán đủ số tiền cho bên A như
đã ghi trong hợp đồng nhưng bên B cũng muốn mua lại 120m 2 đất ở chứ không
phải có ý định khác. Bằng chứng là bên B đã thanh toán cho bên A hai đợt tổng


cộng là 200 triệu đồng nhưng nay do điều kiện khách quan mang lại nên bên B
không có khả năng thanh toán nốt số tiền còn lại chứ không phải bên B có tiền
mà không muốn thanh toán. Như vậy trong trường hợp này bên A có thể gia hạn
thêm cho bên B để bên B có thời gian trả nốt số tiền còn lại là 100 triệu đồng cho
bên A và bên B sẽ phải trả lãi cho bên A đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ

bản do Ngân hàng nhà nước công bố. Nếu quá thời hạn này mà bên B vẫn không
trả đủ số tiền là 100 triệu đồng cho bên A thì bên A có quyền yêu cầu bên B bồi
thường thiệt hại, căn cứ theo Điều 305 của Bộ luật dân sự năm 2005: Trách
nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự
1. Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn
để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn
chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn
phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ
không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận
việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối
với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương
ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận
khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Nếu như việc hoà giải không thành, một bên hoặc các bên đương sự không
đồng ý với kết quả hoà giải thì Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển kết
quả hoà giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo pháp luật.
BƯỚC THỨ HAI: giải quyết hành chính
Tuy bên A chuyển nhượng 120m2 đất ở cho bên B có lập hợp đồng và được Uỷ
ban nhân dân xã xác nhận, song hai bên chưa làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng
đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền. Do đó mà hợp đồng
này chưa phát sinh hiệu lực pháp luật nên có thể coi đó là một hợp đồng dân sự
căn cứ vào Điều 388 Bộ luật dân sự năm 2005: Khái niệm hợp đồng dân sự
“Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Vì vậy mà có thể giải quyết vụ việc sau theo
hợp đồng dân sự
Trong vụ việc này thì bên B đã vi phạm hợp đồng là không thanh toán đủ số
tiền là 300 triệu đồng cho bên A khi đã đến hạn phải thanh toán. Vậy căn cứ vào
Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005: Huỷ bỏ hợp đồng dân sự
1. Một bên có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi

bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc
pháp luật có quy định.


2. Bên huỷ bỏ huỷ bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc
huỷ bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao
kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được
bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị huỷ bỏ phải bồi thường thiệt hại.
Căn cứ vào Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005 như đã nêu trên thì bên A có
quyền huỷ bỏ hợp đồng và bên A cũng phải thông báo ngay cho bên kia biết về
việc huỷ bỏ, lấy lại đất mà không phải bồi thường thiệt hại được quy định tại
Khoản 1 và Khoản 2. Khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ
thời điểm giao kết, vì vậy mà bên A sẽ trả lại cho bên B số tiền là 200 triệu đồng
mà bên B đã thanh toán cho bên A. Còn bên B sẽ phải giao lại 120m 2 đất ở cho
bên A được quy định tại Khoản 3. Trong trường hợp này bên B là người có lỗi
chính vì thế mà bên B phải bồi thường thiệt hại cho bên A theo quy định của
pháp luật được quy định tại Khoản 4.
A. KẾT THÚC VẤN ĐỀ.
Pháp luật hiện nay cho phép người sử dụng đất không những chỉ có quyền sử
dụng đất mà còn được chuyển quyền sử dụng đất. Chính vì thế mà trong thực tế
đời sống vấn đề chuyển quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến tuy nhiên vấn đề
này vẫn còn có rất nhiều tranh chấp xảy ra, có rất nhiều đơn thư gửi lên các cấp
có thẩm quyền đòi giải quyết về tranh chấp đất đai. Vì vậy, trong quá trình
chuyển quyền sử dụng đất chúng ta phải tuân thủ theo đúng trình tự, thủ tục của
pháp luật để tránh những tranh chấp không đáng xảy ra.