thuyết minh về thẩm định giá nhà ở riêng lẻ tại đường nghĩa thụ, quận 5

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:
2.1. Khách hàng thẩm định giá:
2.2. Tài sản thẩm định giá:
Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất tại thửa đất số 4, tờ bản đồ số 8, nhà số 83 đường Nghĩa Thục, phường 05,
quận 5, Tp. Hồ Chí Minh.
2.3. Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm tháng 09 năm 2018.
2.4. Mục đích thẩm định giá:
Để Khách hàng tham khảo trong việc xác định giá trị để vay vốn thế chấp
Ngân Hàng.
2.5. Căn cứ pháp lý:
2.5.1/ Các văn bản pháp lý về thẩm định giá:
- Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ về
việc quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;
- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính về việc
ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 01, 02, 03 và 04;
- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính về việc ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 05, 06, 07;
- Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính về việc ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.
- Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính về việc ban
hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11;
2.5.2/ Các văn bản pháp lý về đất, xây dựng:
- Công văn số 1326 BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng về việc
hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc.
- Quyết định 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của ủy ban nhân dân
thành phố Hồ Chí Minh quy định về biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây

dựng công trình trên địa bản thành phố Hồ Chí Minh.
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/ 04/2013 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về
giá đất;
1


- Công văn số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 của Sở Xây Dựng về việc
tính toán quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng tại thời điểm năm 2016 của Biểu
giá chuẩn tại Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban
nhân dân thành phố.
2.5.3/ Các tài liệu pháp lý do Khách hàng cung cấp (bản sao):
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất BQ 313285 do UBND quận 5 cấp ngày 21/10/2013.
2.5.4/ Kết quả khảo sát thực trạng tài sản và thu thập thông tin thị trường
bất động sản.
3. Thông tin về tài sản thẩm định giá
3.1. Đất
* Pháp lý:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất BQ 313285 do UBND quận 5 cấp ngày 21/10/2013:
- Thửa đất số: 04
- Tờ bản đồ: 8
- Địa chỉ: 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp. Hồ Chí Minh.
- Diện tích: 84 m2.
- Hình thức sử dụng: riêng

- Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị.
- Thời hạn sử dụng: Lâu dài.
- Nguồn gốc sử dụng: Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Ghi chú: Lộ giới đường Nghĩa Thục 16.0m; hẻm sau nhà 7.0m.
* Vị trí:
Bất động sản có vị trí tại thửa đất số 4, tờ bản đồ số 8,tại địa chỉ 83 đường
Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp. Hồ Chí Minh. Thửa đất 1 mặt tiếp giáp
đường Nghĩa Thục, với các hướng tiếp giáp như sau:
+ Hướng Tây Bắc giáp đường Nghĩa Thục;
+ Các hướng còn lại giáp khu dân cư hiện hữu.
SƠ ĐỒ VỊ TRÍ KHU ĐẤT

2


TS TĐ

* Đặc điểm:
- Đặc điểm quy hoạch, phân vùng của thửa đất: Khu đất có diện tích 84 m2
- Hình dạng: thửa đất vuông vắn.
* Hiện trạng sử dụng: đang có công trình 1 trệt, 2 lầu, sân thượng sử dụng
để ở và kinh doanh.
3.2. Công trình trên đất:
* Pháp lý:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất BQ 313285 do UBND quận 5 cấp ngày 21/10/2013:
- Địa chỉ: 83 đường Nghĩa Thục, phường 05, quận 5, Tp. Hồ Chí Minh.
- Diện tích xây dựng: 84 m2
Diện tích sàn: 262.64 m2
- Kết cấu: Tường gạch, sàn BTCT, mái BTCT+ tôn.

- Cấp( hạng): cấp 4
Số tầng: 3+ sân thượng.
* Hiện trạng sử dụng: Nhà xây năm 2013, còn mới, kết cấu ổn định, tường
nhiều nơi bị ẩm và tróc sơn. Hiện đang sử dụng để ở và tầng trệt sử dụng cho việc
kinh doanh các loại đá nhân tạo cho trang sức.
* Hình ảnh tài sản: chi tiết như phụ lục ảnh kèm theo
3


4. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch
của tài sản thẩm định giá:
Quận 5 là một trong các quận thuộc khu trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Phía Tây Bắc giáp Quận 10 và Quận 11, ranh giới là đường Hùng Vương và
đường Nguyễn Chí Thanh. Phía Đông giáp Quận 1, ranh giới là đường Nguyễn
Văn Cừ. Phía Nam giáp kênh Tàu Hủ, ngăn cách với Quận 8. Phía Tây giáp với
Quận 6 bởi đường Nguyễn Thị Nhỏ, Ngô Nhân Tịnh và bến xe Chợ Lớn.
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh
ngày càng sôi động và đi lên, kéo theo thị trường nhà riêng lẻ tại quận 5 cũng
ngày càng sôi nối, đặc biệt là các khu vực trung tâm quận và khu kinh doanh
đông đúc. Nhận định về mức độ tăng giá của phân khúc nhà riêng lẻ, ông Trần
Đức Hợp, Trưởng phòng cho thuê Công ty BĐS Vnreal cho rằng, từ đầu năm
2018, giá nhà riêng có xu hướng tăng nhanh hơn so với quý trước bởi giá đất nền
tại TP HCM đang tăng trên diện rộng. Tuy nhiên, so với mức tăng giá đất nền thì
nhà riêng tăng giá cầm chừng hơn, ở ngưỡng chấp nhận được.
Đầu năm 2017, “Phố chuyên doanh vàng, bạc, đá trang sức” tại đường Nhiêu
Tâm và đường Nghĩa Thục (thuộc phường 5, quận 5) đã được ra mắt và hoạt động
kinh doanh sầm uất tới nay.
Kể từ sau khi trở thành khu phố chuyên kinh doanh vàng, bạc, đá trang sức tới
nay, nguồn cung nhà ở riêng lẻ tại khu vực này trở nên khan hiếm trong khi
nguồn cầu cho mục đích kinh doanh ngày càng nhiều khiến giá trị bất động sản

riêng lẻ tại các con đường này càng tăng và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt trong thời
gian tới.
Sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất: Tài sản thẩm định thuộc quyền sở hữu của bà
Khách hàng đang sử dụng cho việc kinh doanh các mặt hàng đá trang sức trong
khu vực “Phố chuyên doanh vàng, bạc, đá trang sức”, cụ thể tại đường Nghĩa
Thục, sử dụng ổn định, không tranh chấp nên đảm bảo yếu tố sử dụng tốt nhất,
hiệu quả nhất.
5. Cơ sở giá trị thẩm định giá:
Giá trị thị trường: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính của
tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng
mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc
lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng
và không bị ép buộc” (TCTĐGVN số 02).
6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt: Không có
7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá:
Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm
định giá thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt
hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường.
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của
4


tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để
ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá. Phương pháp so sánh thuộc
cách tiếp cận từ thị trường.
Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua chi
phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng tương tự với tài sản thẩm định giá để
xác định giá trị của tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm

định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành, có tính đến
lợi nhuận của nhà sản xuất và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương
pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
Phương pháp áp dụng:
Xác định giá trị quyền sử dụng đất: Do thông tin thị trường chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực tài sản thẩm định giá khá phổ biến nên
chúng tôi áp dụng phương pháp so sánh theo yêu cầu của TCTĐGVN số 05 để
ước tính giá trị quyền sử dụng đất.
Xác định giá trị công trình xây dựng trên đất: Áp dụng phương pháp chi
phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí của TCTĐGVN số 05 để ước tính giá
trị công trình xây dựng trên đất.
8. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do Khách hàng cung cấp, với cơ sở giá trị và cách tiếp
cận, phương pháp thẩm định giá được áp dụng, thông báo kết quả thẩm định giá
tại thời điểm tháng 9 năm 2018 như sau:
8.1. Giá trị quyền sử dụng đất:
Kết quả điều tra thông tin thị trường:
Kết quả điều tra thông tin thị trường tại khu vực bất động sản cần thẩm định
giá, thu thập được một số thông tin giao dịch về giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở có thể đưa vào so sánh như sau:
+ Thông tin SS1: Bất động sản có vị trí tại địa chỉ 90 đường Nghĩa Thục,
phường 05, quận 05, tp. Hồ Chí Minh. Thửa đất tiếp giáp đường Nghĩa Thục
16m, cách đường Bùi Hữu Nghĩa 40m, cách đường Trần Hưng Đạo 190m, cách
TSTĐ 10m. Diện tích đất: 67,2m 2, mặt tiền: 4 m, chiều sâu: 16,8 m; Thửa đất
vuông vắn. CTXD: nhà 1 trệt 2 lầu, móng cột BTCT, tường gạch, mái bằng. Hiện
trạng: nhà còn mới, công trình kiên cố. Giá rao bán: 18.000.000.000 đồng. Nguồn
thông tin: Liên hệ trực tiếp: Chị Linh 091.118.0202.
+ Thông tin SS2: Bất động sản có vị trí tại thửa đất số BK.387, tờ bản đồ số
3 Hộ 10 Chợ Lớn Chợ Quán, tại 13 đường Bạch Vân, phường 05, quận 05, tp.Hồ
Chí Minh. Thửa đất tiếp giáp đường Bạch Vân 20m, Cách đường Nhiêu Tâm

10m, cách TSTĐ khoảng 240m. Nằm trong khu vực chợ Hòa Bình, khu kinh
doanh sầm uất của khu vực; Diện tích đất: 88,2 m 2, mặt tiền: 4,2 m, chiều sâu: 21
5


m; Thửa đất vuông vắn. CTXD: Nhà 1 trệt 1 lầu, 1 lửng, sàn BTCT+ BT giả,
tường gạch, mái ngói. Hiện trạng: nhà xây dựng lâu, đã cũ, tiện xây dựng mới.
Giá rao bán: 20.400.000.000 đồng. Nguồn thông tin: Liên hệ trực tiếp: Anh
Cường 091.632.5038.
+ Thông tin SS3: Bất động sản có vị trí tại thửa đất số BK.738, tờ bản đồ số
3 Hộ 10 Chợ Lớn Chợ Quán, tại địa chỉ số 75 đường Bùi Hữu Nghĩa, phường 05,
quận 5, Tp.HCM. Thửa đất tiếp giáp đường Bùi Hữu Nghĩa 20m, cách Trần Hưng
Đạo 50m, cách TSTĐ khoảng 75m. Nằm khu vực kinh doanh sầm uất, gần trục
đường lớn của khu vực; Thửa đất vuông vắn. CTXD: Nhà 1 trệt 2 lầu 1 lửng, sàn
BTCT, tường gạch, mái bằng. Hiện trạng: nhà xây dựng năm 2003, còn mới do có
tiến tiến hành tu bổ hàng năm. Giá rao bán: 28.000.000.000 đồng. Nguồn thông
tin: Liên hệ trực tiếp: Anh Cường 091.632.5038.
Từ các thông tin thu thập trên, ước tính đơn giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất như sau:
BĐS
Các tiêu chí

1. Vị trí đất.

2. Tình trạng
pháp lý
Vị trí
Giá đất ở
UBND tỉnh
qui định

3. Quy mô
diện tích, hình
dáng
Diện tích
Chiều rộng mặt
tiền (m)
Chiều sâu (m)

TS TĐG

TS SS1

TS SS2

TS SS3

Bất động sản có vị
Bất động sản có vị
trí tại thửa đất số
trí tại thửa đất số
Bất động sản có vị
Bất động sản có
BK.387, tờ bản đồ Bk.738, tờ bản đồ số
trí tại thửa đất số 4, vị trí tại địa chỉ 90
số 3 Hộ 10 Chợ
3 Hộ 10 Chợ Lớn
tờ bản đồ số
đường Nghĩa
Lớn Chợ Quán, tại
Chợ Quán, tại địa

8/BĐĐC, tại địa chỉ Thục, phường 05,
địa chỉ số 13 đường chỉ số 75 đường Bùi
83 đường Nghĩa
quận 5, Tp.HCM.
Bạch Vân, phường Hữu Nghĩa, phường
Thục, phường 05,
Thửa đất tiếp giáp
5, quận 5,
05, quận 5,
quận 05, Tp.HCM.
đường Nghĩa
Tp.HCM. Thửa đất Tp.HCM. Thửa đất
Thửa đất tiếp giáp
Thục rộng 16m,
tiếp giáp đường
tiếp giáp đường Bùi
đường Nghĩa Thục
nằm đối diện
Bạch Vân 20m, gần
Hữu Nghĩa 20m,
rộng 16m, cách
chếch TSTĐ
đường Nhiêu Tâm cách Trần Hưng Đạo
đường Trần Hưng
khoảng 8m. Nằm
10m, cách TSTĐ
50m, cách TSTĐ
Đạo 190m. Nằm khu
khu vực kinh
khoảng 240m. Nằm khoảng 75m. Nằm

vực kinh doanh sầm
doanh sầm uất,
trong khu vực chợ
khu vực kinh doanh
uất, gần trục đường
gần trục đường
Hòa Bình, khu kinh
sầm uất, gần trục
lớn của khu vực.
lớn của khu vực.
doanh sầm uất của
đường lớn của khu
khu vực.
vực.
Đất ở, có giấy CN
Đất ở, có giấy CN Đất ở, có giấy CN
Đất ở, có giấy CN
QSD đất
QSD đất
QSD đất
QSD đất
VT 1 Bạch Vân
VT 1 Nghĩa Thục
VT 1 Nghĩa Thục (đoạn Võ Văn Kiệt VT 1 Bùi Hữu Nghĩa
- Trần Tuấn Khải)
27.600.000

27.600.000

33.000.000

37.000.000

84,00m2

67,20m2

88,20m2

83,80m2

4,0

4

4,2

4

21,0

16,80

21,0

20,95

6

Hiện trạng

4. Diện tích lô
đất
5. Môi trường
an ninh
6. Hạ tầng kỹ
thuật
7. Thời điểm
giao dịch
8. Giá giao
bán quyền sử
dụng đất
(đồng)
9. Giá thương
lượng quyền
sử dụng đất
(đồng)
10. Giá trị tài
sản trên đất
(đồng)
Tổng diện tích
xây dựng
Đơn giá xây
dựng (Theo
66/2012/QĐUBND ngày
28/12/2012
của UBND
TP.HCM)
Chỉ số giá xây

dựng
Chi phí thay
thế
Tỷ lệ hao mòn
Giá trị hao
mòn
11. Đơn giá
giao dịch
quyền sử
dụng đất
(đ/m2) làm
tròn
12. Nguồn
thông tin

Thửa đất vuông
vắn.CTXD: Nhà 1
trệt 2 lầu, sân
thượng, sàn BTCT,
tường gạch, mái
BTCT +tôn. Nhà
xây dựng năm 2013.

Thửa đất vuông
vắn.CTXD: Nhà 1
Thửa đất vuông
trệt 1 lầu, 1 lửng,
vắn.CTXD: Nhà 1 sàn BTCT+ BT giả,
trệt 2 lầu, móng
tường gạch, mái

cột BTCT, tường ngói. Nhà xây dựng
gạch, mái bằng.
năm 2003, nhà đã
cũ, cuống cấp,
thích hợp xây mới.

Thửa đất vuông
vắn.CTXD: Nhà 1
trệt 2 lầu 1 lửng, sàn
BTCT, tường gạch,
mái bằng. Nhà xây
dựng năm 2002, tu
bổ sữa chữa hàng
năm nên còn mới,
công trình kiên cố.

Tốt

Tốt

Tốt

Tốt

Trong khu dân cư,
hạ tầng hoàn chỉnh

Trong khu dân cư,
hạ tầng hoàn
chỉnh

Trong khu dân cư,
hạ tầng hoàn chỉnh

Trong khu dân cư,
hạ tầng hoàn chỉnh

Tháng 9/2018

Tháng 9/2018

Tháng 9/2018

Tháng 9/2018

18.000.000.000

.400.000.000

17.500.000.000

.400.000.000

300.000.000

669.016.407

351.923.321

843.512.439

194,00

169,56

244,6

3.681.818

3.545.455

3.681.818

117,08%

117,08%

117,08%

20

28.
000.000.000

20

27.

1.
836.270.509

20%

703.846.643
50%

054.390.549
20%

167.254.102

351.923.321

210.878.110

250.500.000
Phương Linh
091.118.0202.
7

227.300.000
A. Cường
091.632.5038

315.700.000
A. Cường
091.632.5038


Từ các thông tin khảo sát trên, chúng tôi nhận thấy các BĐS số 1, 2, 3 có
nhiều điểm tương đồng với BĐS cần thẩm định giá như đặc điểm pháp lý, hạ

tầng tổng quan. Vì vậy, chúng tôi sử dụng các thông tin này để điều chỉnh các yếu
tố khác biệt của bất động sản so sánh trong khu vực với bất động sản cần thẩm
định giá theo các yếu tố về vị trí, quy mô, tỷ lệ chiều rộng mặt tiền/ chiều sâu,
hình dáng, kết cấu hạ tầng – đường giao thông, môi trường để tìm ra mức giá chỉ
dẫn của các bất động sản và xác định mức giá trị của BĐS cần thẩm định giá. Chi
tiết như bảng điều chỉnh dưới đây:
STT
A
B
C

Yếu tố so sánh
Tổng diện tích (m2)

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
(đ/m2)
Đánh giá
2. Hạ tầng

C2

C3

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
(đ/m2)
Đánh giá

3. Quy mô, kích
thước, hình dáng
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
(đ/m2)

Đánh giá

C4

TS SS1
67,20 m2

TS SS2
88,20 m2

TS SS3
83,80 m2

250.500.000

227.300.000

315.700.000

Giấy chứng nhận
QSD đất
100%
0,00%

Giấy chứng nhận
QSD đất
100%
0,00%

Giấy chứng
nhận QSD đất
100%
0,00%

0

0

0

Tốt

Tương đương

Trong khu dân cư,
hạ tầng hoàn chỉnh

Trong khu dân cư,
hạ tầng hoàn chỉnh

100%

100%

0,00%

Tương đương
Trong khu dân cư,
hạ tầng hoàn
chỉnh
100%
0,00%

Tương đương
Trong khu dân
cư, hạ tầng
hoàn chỉnh
100%
0,00%

0

0

0

Tốt

Tương đương

Tương đương

Tương đương

84,0 m2

67,2 m2

88,2 m2

83,8 m2

100%

105%
-4,76%

100%
0,00%

100%
0,00%

-11.928.571

0

0

Diện tích khu đất
nhỏ hơn, khả năng
thanh khoản tốt
hơn TSTĐ

Diện tích khu đất
tương đương, khả
năng thanh khoản
tương đương
TSTĐ

0,24
(4,m/16,8m)
100%
0,00%
0

0,20
(4,2m/21,m)
100%
0,00%
0

Đơn giá bán (đ/m2)
Điều chỉnh theo
các yếu tố
1. Căn cứ pháp lý

C1

TS TĐG
84,00 m2

4. Tỷ lệ mặt tiền /
Chiều sâu

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
(đ/m2)

Giấy chứng nhận
QSD đất
100%

Diện tích khu đất
nhỏ, khả năng
thanh khoản tốt
0,19
(4,m/21,m)
100%

8

Diện tích khu
đất tương
đương, khả
năng thanh
khoản tương
đương TSTĐ
0,19
(4,m/20,95m)
100%
0,00%
0

Đánh giá

C5

5. Vị trí, lợi thế kinh
doanh

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
(đ/m2)

Tỷ lệ mặt
tiền/chiều sâu
trung bình, mặt
tiền nhỏ, chiều
sâu vừa phải,
thuận lợi trong
thiết kế xây
dựng công
trình tương
đương TSTĐ
Bất động sản
có vị trí tại
thửa đất số
Bất động sản có
Bk.738, tờ bản
vị trí tại thửa đất
đồ số 3 Hộ 10

số BK.387, tờ bản
Chợ Lớn Chợ
Bất động sản có vị
đồ số 3 Hộ 10
Quán, tại địa
trí tại địa chỉ 90
Chợ Lớn Chợ
chỉ số 75
đường Nghĩa Thục, Quán, tại địa chỉ
đường Bùi
phường 05, quận 5, số 13 đường Bạch
Hữu Nghĩa,
Tp.HCM. Thửa đất
Vân, phường 5,
phường 05,
tiếp giáp đường
quận 5, Tp.HCM.
quận 5,
Nghĩa Thục rộng
Thửa đất tiếp giáp
Tp.HCM. Thửa
16m, nằm đối diện đường Bạch Vân
đất tiếp giáp
chếch TSTĐ
20m, gần đường
đường Bùi
khoảng 8m. Nằm
Nhiêu Tâm 10m,
Hữu Nghĩa
khu vực kinh doanh

cách TSTĐ
20m, cách Trần
sầm uất, gần trục
khoảng 240m.
Hưng Đạo
đường lớn của khu
Nằm trong khu
50m, cách
vực.
vực chợ Hòa
TSTĐ khoảng
Bình, khu kinh
75m. Nằm khu
doanh sầm uất
vực kinh doanh
của khu vực.
sầm uất, gần
trục đường lớn
của khu vực.
100%
105%
115%
0,00%
-4,76%
-13,04%
0
-10.823.810
-41.178.261

Tỷ lệ mặt

Tỷ lệ mặt
tiền/chiều sâu trung
tiền/chiều sâu trung
bình, mặt tiền nhỏ,
bình, mặt tiền nhỏ,
chiều sâu vừa phải,
chiều sâu vừa phải,
thuận lợi trong thiết
thuận lợi trong thiết
kế xây dựng công
kế xây dựng công
trình tương đương
trình
TSTĐ

Bất động sản có vị
trí tại thửa đất số 4,
tờ bản đồ số
8/BĐĐC, tại địa
chỉ 83 đường
Nghĩa Thục,
phường 05, quận
05, Tp.HCM. Thửa
đất tiếp giáp đường
Nghĩa Thục rộng
16m, cách đường
Trần Hưng Đạo
190m. Nằm khu
vực kinh doanh
sầm uất, gần trục

đường lớn của khu
vực.

100%

9

Tỷ lệ mặt
tiền/chiều sâu
trung bình, mặt
tiền nhỏ, chiều
sâu vừa phải,
thuận lợi trong
thiết kế xây dựng
công trình tương
đương TSTĐ


Đánh giá

Bất động sản nằm
trên mặt tiền Bạch
Vân, là đoạn
đường ngay gần
chợ Hòa Bình, là
khu chợ sầm uất
nhất khu vực, khả
năng kinh doanh
tốt hơn TSTĐ

Bất động sản nằm
trên mặt tiền Nghĩa
Thục, là đoạn
đường khá đông
đúc, khả năng kinh
doanh tốt.

Bất động sản nằm
trên mặt tiền Nghĩa
Thục, là đoạn
đường khá đông
đúc, khả năng kinh
doanh tốt.

Bất động sản có vị
trí tại thửa đất số 4,
tờ bản đồ số
8/BĐĐC, tại địa
chỉ 83 đường
Nghĩa Thục,
phường 05, quận
05, Tp.HCM. Thửa
đất tiếp giáp đường
Nghĩa Thục rộng
16m, cách đường
Trần Hưng Đạo
190m. Nằm khu
vực kinh doanh
sầm uất, gần trục
đường lớn của khu

vực.

Bất động sản có
vị trí tại thửa đất
số BK.387, tờ bản
Bất động sản có vị
đồ số 3 Hộ 10
trí tại địa chỉ 90
Chợ Lớn Chợ
đường Nghĩa Thục, Quán, tại địa chỉ
phường 05, quận 5, số 13 đường Bạch
Tp.HCM. Thửa đất
Vân, phường 5,
tiếp giáp đường
quận 5, Tp.HCM.
Nghĩa Thục rộng
Thửa đất tiếp giáp
16m, nằm đối diện đường Bạch Vân
chếch TSTĐ
20m, gần đường
khoảng 8m. Nằm
Nhiêu Tâm 10m,
khu vực kinh doanh
cách TSTĐ
sầm uất, gần trục
khoảng 240m.
đường lớn của khu
Nằm trong khu
vực.
vực chợ Hòa

Bình, khu kinh
doanh sầm uất
của khu vực.

C6

6. Giao thông

Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh
(đ/m2)

100%

100%
0,00%
0

10

105%
-4,76%
-10.823.810

Bất động sản
nằm trên mặt
tiền Bùi Hữu
Nghĩa, cách
đường Trần

Hưng Đạo
50m- trục
đường lớn của
khu vực. Nằm
trong khu vực
kinh doanh
sầm uất, khả
năng kinh
doanh tôt hơn
TSTĐ
Bất động sản
có vị trí tại
thửa đất số
Bk.738, tờ bản
đồ số 3 Hộ 10
Chợ Lớn Chợ
Quán, tại địa
chỉ số 75
đường Bùi
Hữu Nghĩa,
phường 05,
quận 5,
Tp.HCM. Thửa
đất tiếp giáp
đường Bùi
Hữu Nghĩa
20m, cách Trần
Hưng Đạo
50m, cách
TSTĐ khoảng

75m. Nằm khu
vực kinh doanh
sầm uất, gần
trục đường lớn
của khu vực.
110%
-9,09%
-28.700.000


Đánh giá

C7

D
D1

D2

E
E1
E2
E3
E4
F

7. Môi trường:
Tỷ lệ
Tỷ lệ điều chỉnh
Mức điều chỉnh

(đ/m2)
Đánh giá
Mức giá chỉ dẫn
(đ/m2)
Giá trị trung bình
của mức giá chỉ dẫn
(đ/m2)
Mức độ chênh lệch
với giá trị trung bình
của các mức giá chỉ
dẫn
Tổng hợp các số liệu
điều chỉnh tại mục C
Tổng số lần điều
chỉnh
Tổng giá trị điều
chỉnh thuần (đ)
Tổng giá trị điều
chỉnh gộp
Biên độ điều chỉnh
(%)
Xác định mực giá
cho tài sản thẩm
định giá (đ/m2)

tốt
100%
0,00%

tốt

100%
0,00%

Tiếp giáp
đường Bùi
Hữu Nghĩa
rộng 30m, cách
đường Trần
Hưng Đạo
50m, giao
thông rất
thuận lợi hơn
TSTĐ
tốt
100%
0,00%

0

0,00

0

Tương đương

Tương đương

Tương đương

238.600.000

205.700.000

245.800.000

4%

-11%

7%

1

2

2

-11.928.571

-21.647.619

-69.878.261

11.928.571

21.647.619

69.878.261

4,8%

4,8%

13,0%

Tiếp giáp đường
Tiếp giáp đường
Nghĩa Thục rộng
Nghĩa Thục rộng
16m và mặt sau
16m. Giao thông
tiếp giáp hẻm. Giao thuận lợi, đánh giá
thông thuận lợi.
tương đường TSTĐ

tốt
100%

Tiếp giáp đường
Bạch Vân rộng
20m, gần đường
Nhiêu Tâm 10m,
ngay đối diện chợ
Hòa Bình giao
thông thuận lợi
hơn TSTĐ.

230.033.333

230.000.000

* Như vậy, về nguyên tắc khống chế:
Theo D2 thì giá trị tuyệt đối chênh lệch giữa mức giá chỉ dẫn và mức giá
trung bình các mức giá chỉ dẫn nằm trong khoảng từ -12% đến 8%, vì vậy đảm
bảo không quá 15%.
* Về thống nhất mức giá cho tài sản thẩm định giá:
Trên cơ sở mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh. sau khi phân tích chất
lượng thông tin của các tài sản thẩm định giá kết hợp với phân tích các tiêu chí về
tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng số lần điều chỉnh, biên độ điều chỉnh và tổng các
giá trị điều chỉnh thuần; Chúng tôi ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm
định giá bằng cách lấy số bình quân gia quyền của các mức giá chỉ dẫn của 03 tài
sản so sánh như sau:
(238.600.000đồng/m2 + 205.700.000đồng/m2 + 245.800.000đồng/m2)/3 =
11


230.000.000 đồng/m2 (Đã làm tròn).
Như vậy, đơn giá quyền sử dụng đất ở tại vị trí tài sản thẩm định giá ước tính
là: 230.000.000đ/m2.
8.2. Giá trị quyền sử dụng nhà ở:
Căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất BQ 313285 do UBND quận 5 cấp ngày 21/10/2013, Công ty
Cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt Nam - Chi nhánh Miền Nam sử dụng
cách tiếp cận từ chi phí và phương pháp chi phí thay thế để xác định giá trị tài sản.

Giá trị ước
Chi phí thay
Tổng giá trị
=
tính của tài sản

thế
hao mòn
Trong đó:
8.2.1. Chi phí thay thế:
Căn cứ theo Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND
Thành phố Hồ Chí Minh v/v ban hành biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây
dựng công trình trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh để xác định chi phí thay thế
công trình xây dựng trên đất.
Căn Quyết định số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 của Sở Xây dựng
thành phố Hồ Chí Minh v/v tính toán quy đổi suất vốn đầu tư phần xây dựng tại
thời điểm năm 2016 của Biểu giá chuẩn tại Quyết định 66/2012/QĐ-UBND ngày
28/12/2012 của UBND Thành phố để xác định chỉ số giá xây dựng phần công trình
nhà ở.
Đơn giá xây dựng mới công trình theo Quyết định số 66/2012/QĐ-UBND ngày
28/12/2012 đối với nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương tài sản định giá là:
- Nhà phố lầu, khung, sàn, mái BTCT; tường gạch sơn nước; nền (sàn trên
rạch) BTCT lát gạch các loại: 4.400.000 đ/m2 (Đã bao gồm VAT).
Theo Quyết định số 1963/SXD-KTXD ngày 02/02/2016 chỉ số giá xây dựng
đối với loại công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương tài sản định giá là:
117,08%.
- Chi phí thay thế xây dựng mới công trình có diện tích và tiêu chuẩn kĩ
thuật tương đương tài sản định giá:
(262,64 m2 x (4.400.000 đ/m2 : 1,1) x 117,08%) = 1.139.117.433 đ
(Mức giá trên chưa bao gồm thuế VAT).
8.2.2. Tổng giá trị hao mòn
Thông qua quá trình khảo sát tài sản thẩm định, tham khảo Công văn số 1326
BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn kiểm kê, đánh giá
lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc và Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày
25/4/2013 của Bộ Tài chính, tính toán tỉ lệ hao mòn công trình trên đất như bảng
sau:

TỶ LỆ HAO MÒN CỦA CÔNG TRÌNH NHÀ 83 NGHĨA THỤC
Tham khảo Công văn số 1326 BXD-QLN ngày 08/8/2011 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn kiểm kê,
đánh giá lại giá trị tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc và Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013
của Bộ Tài chính
12


1
I. Tỷ lệ còn lại theo phương pháp chuyên gia
Stt

Nội dung

Nhà 3 tầng

Móng

Khung
Tường
cột

Nền
sàn

Tỷ lệ kết cấu chính so với tổng giá trị ngôi
8%
10%
12%
16%
nhà

2 Tỷ lệ hao mòn kết cấu chính
15%
20%
20%
20%
3 Tổng tỷ lệ kết cấu chính/tổng giá trị nhà
63%
4 Tỷ lệ hao mòn
19%
II. Tỷ lệ còn lại theo phương pháp tuổi đời:
Theo Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính
Công trình có thời khung gian sử dụng khoảng:
Thời điểm công trình đưa vào sử dụng:
1

Tuổi đời hiệu quả

Kết
cấu
đỡ
mái

Mái

12%

5%

20%

20%

35 năm
2013
5

Tỷ lệ hao mòn:
III. Tỷ lệ hao mòn kết hợp hai phương pháp chuyên gia và phương pháp tuổi đời:

14%
17%

Thông qua quá trình khảo sát thực trạng tài sản và sau khi phân tích thông
tin kết cấu của tài sản thẩm định giá kết hợp với phân tích các tiêu chí theo 2
phương pháp là phương pháp chuyên gia và phương pháp tuổi đời; Chúng tôi ước
tính tỷ lệ hao mòn của tài sản thẩm định giá bằng cách lấy số bình quân gia quyền
của tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chuyên gia và theo phương pháp tuổi đời:
(19%+14%)/2= 17%
Như vậy, tỷ lệ hao mòn công trình trên đất ở tại vị trí tài sản thẩm định giá
ước tính là: 17%.
Giá trị hao mòn của CTXD trên đất:
1.139.117.433 đồng x 17% = 193.649.964 đồng
8.2.3. Giá trị Công trình xây dựng:
Trên cơ sở Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất BQ 313285 do UBND quận 5 cấp ngày 21/10/2013, căn cứ
theo các văn bản pháp lý, chúng tôi tiến hành tính toán giá trị còn lại của công
trình trên đất thuộc tài sản thẩm định như sau:
1.139.117.433 đồng - 193.649.964 đồng = 945.000.000 đồng
(đã làm tròn)
Như vậy, giá trị công trình trên đất thuộc tài sản thẩm định giá ước tính là:

945.000.000 đồng.
8.3. Kết luận:
Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất tại thửa đất số 4, tờ bản đồ số 8, nhà số 83 đường Nghĩa Thục,
phường 05, quận 5, Tp. Hồ Chí Minh tại thời điểm tháng 09 năm 2018 là:
STT
1

Danh mục
Đất

Diện tích
84 m2
13

Giá trị
19.320.000.000 đ


2
3

Công trình xây dựng
Tổng cộng

262,64 m2

945.000.000 đ
20.265.000.000 đ

Bằng chữ: Hai mươi tỉ, hai trăm sáu mươi lăm triệu đồng.
Lưu ý: Khách hàng cần làm các thủ tục pháp lý cần thiết để vay vốn, thế
chấp tài sản trên.
9. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:
Kết quả thẩm định giá có hiệu lực trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày ký.
10. Các tài liệu kèm theo:
- Kế hoạch thẩm định giá
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.
- Phụ lục hình ảnh
- Phụ lục những điều khoản loại trừ, lưu ý và hạn chế của kết quả thẩm định
giá.

14


15