Pháp luật về thị trường BĐS Kinh doanh BĐS có sẵn

Thực hiện: VNT
Ngày thực hiện: Tháng 5/2017

PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ TÀI: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN


MỤC LỤC
MỤC LỤC................................................................................................................................................i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................................................iii
PHẦN MỞ ĐẦU.....................................................................................................................................1
CHƯƠNG 1. MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN....2
1.1. Bất động sản.................................................................................................................................2
1.2. Bất động sản có sẵn.....................................................................................................................4
1.3. Kinh doanh bất động sản...........................................................................................................6
1.4. Những vấn đề cơ bản về kinh doanh bất động sản có sẵn......................................................8
1.4.1. Điều kiện kinh doanh bất động sản có sẵn.........................................................................9
1.4.2. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài..................................................12
1.4.3. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh........................................................................15
1.4.4. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản.....................................................................................................16
1.4.5. Giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản....................................................................16
CHƯƠNG 2. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ
SẴN VÀ THỰC TRẠNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CÓ SẴN TẠI VIỆT NAM...............21
2.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng..........................................21
2.1.1. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng...............................................................21
2.1.2.. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán....................................................................22
2.1.3. Quyền của các bên trong mua nhà, công trình xây dựng................................................23
2.1.4. Nghĩa vụ của các bên trong bán nhà, công trình xây dựng.............................................24
2.1.5. Nội dung hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng..................................................25

2.2. Các quy định về cho thuê nhà, công trình xây dựng.............................................................26
2.2.1. Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng................................................................26
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng.....................................26
2.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng............................................27
2.2.4. Nội dung của hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng..................................................28
2.3. Các quy định về thuê mua nhà ở và các công trình xây dựng.............................................30
2.3.1. Nguyên tắc cho thuê mua nhà và các công trình xây dựng.............................................30
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà và các công trình xây dựng..................30
2.3.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà và các công trình xây dựng.........................31

1


2.3.4. Hợp đồng cho thuê và vấn đề chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà, công trình
xây dựng............................................................................................................................................33
2.4. Các quy định pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất...37
2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng....................................................................37
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng...........................................................37
2.4.3. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất................................................38
2.4.4. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất........................................................39
2.4.5. Các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
............................................................................................................................................................39
2.5. Vấn đề chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản..................................40
2.5.1. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản......................40
2.5.2. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.........................41
2.5.3. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản....41
2.5.4. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản............................42
2.5.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản......................................................................................................................................43
2.5.6. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.........44

2.6. Thực trạng kinh doanh bất động sản có sẵn tại Việt Nam...................................................45
CHƯƠNG 3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN CÓ SẴN..............................................................................................................................53
3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản có sẵn......................53
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản có sẵn...............................55
3.3. Bài học kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về kinh doanh bất động sản có sẵn. 56
3.4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản có sẵn ở nước ta hiện
nay..........................................................................................................................................................57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................64

2


Từ Viết Tắt
BĐS
FDI
HĐ
KDBĐS
MLS
NN
QSD
TTBĐS
UBND

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Tiếng Anh
Tiếng Việt
Bất động sản
Foreign Direct Investment
Đầu tư trực tiếp nước ngoài

Hợp đồng
Kinh doanh bất động sản
Multiple Listing Service
Dịch vụ đăng kê bất động sản
Nhà nước
Quyền sử dụng
Thị trường bất động sản
Uỷ ban nhân dân

3


PHẦN MỞ ĐẦU
BĐS là một thị trường tiềm năng, nhiều hứa hẹn và có nhiều sự biến động.
Cùng với nhu cầu nhà ở nhu cầu sở hữu các BĐS ngày càng một gia tăng của mỗi
người, nhu cầu thuê lại BĐS phục vụ cho nhu cầu nhà ở, nhu cầu kinh doanh luôn
không ngừng tăng, thì thị trường kinh doanh BĐS có sẵn ngày càng một phát triển và
cần có sự quản lý. Để có thể gia nhập thị trường một cách chủ động, để có thể quản lý
thị trường một cách hiệu quả chúng ta cần có sự hiểu biết rõ ràng về thị trường này.

1


CHƯƠNG 1. MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CÓ SẴN
1.1. Bất động sản
Dựa vào đặc tính vật lý của tài sản là có thể di dời được hay không thể di dời
được mà tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản. Theo từ điển luật học:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công

trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật
quy định”. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành
trong tương lai. Bất động sản do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể
di, dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm:
 Đất đai: đất đai trong giao dịch dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vị
trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đó.
 Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà, công trình trên đất cũng
được coi là một dạng bất động sản do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng gắn liền
với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không đơn thuần “đặt” trên đất. Vì vậy, một lều
xiếc hay một lán chợ dựng tạm không được coi là bất động sản.
 Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối hoa màu trên
đất cũng được coi là bất động sản chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây, hay hái
lượm. Nếu chúng được tách khỏi đất thì chúng trở thành động sản. Giả sử khoáng sản,
cây cối, hoa màu tuy vẫn chưa được khai thác nhưng đã là đối tượng của hợp đồng mua
bán trước, việc mua bán trước này có làm cho khoáng sản, cây cối hoa màu trở thành
động sản hay không, cho dù nó vẫn còn ở trên đất? Luật pháp các nước đều cho rằng
các tài sản này, trong trường hợp trên, đã trở thành động sản.

2


 Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Nhưng trong điều kiện
nào thì động sản được coi là gắn liền với nhà, công trình xây dựng? Thông thường,
việc gắn một động sản vào nhà, công trình xây dựng một mặt phải nhằm tạo một chỉnh
thể thống nhất phục vụ cho mục đích sử dụng nhà, công trình đó, mặt khác, việc gắn
động sản vào nhà, công trình phải do người có quyền (quyền sở hữu hoặc một quyền
năng khác) đối với nhà, công trình xây dựng đó thực hiện. Hơn nữa, việc gắn liền phải

mang tính chất kiên cố, không thể tháo ra mà không làm hư hại hoặc mất vẻ mỹ quan
của nhà, công trình. Ví dụ như hệ thống điện, nước trong nhà, bức tượng, nếu được gắn
vào hốc tường một cách kiên cố cũng có thể được coi là bất động sản.
 Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể
trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những
tài sản khác là bất động sản. Ví dụ như theo quy định của Điều 5, Luật Kinh doanh bất
động sản năm 2014 thì quyền sử dụng đất là bất động sản. Căn cứ vào thời điểm hình
thành tài sản và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu, bất động sản và động
sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hiện có là tài
sản đã tồn tại vào thời điểm hiện tại và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu
của tài sản đó (nhà đã được xây,...). Tài sản hình thành trong tương lai được hiểu là tài
sản chưa tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ vào thời điểm xem xét nhưng chắc chắn
sẽ có hoặc được hình thành trong tương lai ( nhà đang được xây dựng theo dự án, tiền
lương sẽ được hưởng,...). Ngoài ra, tài sản hình thành trong tương lai có thể bao gồm
tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch nhưng sau thời điểm giao
kết giao dịch tài sản đó mới thuộc sở hữu của các bên (tài sản mua bán, thừa kế nhưng
chưa hoàn thành thủ tục chuyển giao cho chủ sở hữu).
Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định bất động sản bao
gồm:
- Đất đai;
3


- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2. Bất động sản có sẵn
Bất động sản (BĐS) có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây
dựng và đưa vào sử dụng1.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà ở là: “công trình

xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”.
Các loại nhà bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cư, Nhà ở thương mại, Nhà
ở công vụ, Nhà ở để phục vụ tái định cư, Nhà ở xã hội. Theo quy định của pháp luật về
xây dựng, công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dựng, công trình công nghiệp,
công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật. Tuy nhiên,
không phải bất cứ công trình xây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà
cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Như vậy, một số một số công trình sau
sẽ không được phép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí
mật nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch
sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà
pháp luật không cho phép kinh doanh.
Bất động sản có sẵn là bất động sản đã tồn tại vào thời điểm hiện tại và đã được
xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu của tài sản đó. Theo mục đích sử dụng, có thể
chia bất động sản có sẵn ra làm 5 loại như sau:






BĐS nhà ở dân cư.
BĐS thương mại dịch vụ.
BĐS văn phòng.
BĐS công nghiệp.
BĐS nông nghiệp.

1 Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

4

Phân biệt bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai
Căn cứ vào thời điểm hình thành tài sản và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho
chủ sở hữu, bất động sản bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương
lai.
Tiêu chí
Khái

BĐS có sẵn
BĐS hình thành trong tương lai
Bất động sản có sẵn là bất động Bất đông sản hình thành trong tương

niệm

sản đã tồn tại vào thời điểm hiện lai được hiểu là bất động sản chưa
tại và đã được xác lập quyền sở tồn tại hoặc chưa hình thành đồng bộ
hữu cho chủ sở hữu của bất động vào thời điểm xem xét nhưng chắc
sản đó (ví dụ như nhà đã được xây chắn sẽ có hoặc được hình thành
dựng xong…)

trong tương lai (ví dụ như nhà chung
cư đang được xây dựng theo dự

Tính

án…)
Bất động sản có sẵn là nhà, công Bất đông sản hình thành trong tương

hiện hữu trình xây dựng đã hoàn thành việc lai là nhà, công trình xây dựng đang

xây dựng và đưa vào sử dụng trong quá trình xây dựng và chưa
Đã tồn tại vào thời điểm hiện tại

được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Chưa tồn tại hoặc chưa hình thành

Quyền

đồng bộ vào thời điểm xem xét
Tại thời điểm xem xét, bất động Khi các bên ký kết hợp đồng mua

sở hữu

sản có sẵn đã được xác lập quyền bán bất động sản hình thành trong
sở hữu cho chủ sở hữu của bất tương lai, quyền sở hữu bất động sản
động sản đó

chưa thuộc về người mua ngay thời
điểm giao kết mà quyền sở hữu đó sẽ
chuyển cho bên mua khi chủ đầu tư
dự án bất động sản bàn giao bất
động sản cho người mua theo thỏa
thuận
5


1.3. Kinh doanh bất động sản
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất

động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh
lợi2.
Dựa trên những đặc điểm cũng như tính chất của nó thì có thể liệt kê được bất
động sản bao gồm các loại tài sản quy định tại Khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm
2015. Tuy nhiên, danh sách bất động sản được giao dịch thông thường được giới hạn
theo quy định của pháp luật, do vậy không phải bất kỳ bất động sản nào cũng được
phép kinh doanh.
Căn cứ quy định tại Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, “các loại bất
động sản đưa vào kinh doanh bao gồm:
 Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
 Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
 Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép đưa vào kinh doanh;
 Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng
đất.”
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà ở là: “công trình
xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân”. Các loại nhà bao gồm: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cư, Nhà ở thương mại, Nhà
ở công vụ, Nhà ở để phục vụ tái định cư, Nhà ở xã hội. Theo quy định của pháp luật về
xây dựng, công trình xây dựng bao gồm: công trình dân dựng, công trình công nghiệp,
công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật. Tuy nhiên,
2 Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014

6


không phải bất cứ công trình xây dựng nào cũng được phép đưa vào kinh doanh mà
cần phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Như vậy, một số một số công trình sau
sẽ không được phép kinh doanh: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí

mật nhà nước, công trình an ninh, quốc phòng, công trình được ghi nhận là di tích lịch
sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà
pháp luật không cho phép kinh doanh.
Quyền sử dụng đất là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử dụng
đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất
của mình theo quy định của pháp luật. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động
sản 2014, quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng các điều kiện
về quyền sử dụng đất được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai. Điều 188
Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, do đó nếu không đáp ứng
đủ điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013 hoặc thuộc một trong các trường hợp quy
định tại Điều 191 Luật đất đai năm 2013 thì không được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, … quyền sử dụng đất. Từ Luật đất đai năm 1993 đến
nay, quyền sử dụng đất là quyền tài sản quan trọng của các chủ thể kinh doanh. Nhà
nước bảo hộ cho người sử dụng đất được hưởng các quyền và tham gia giao dịch về
quyền sử dụng đất. Nhà nước xác định khung giá đất để người sử dụng đất thực hiện
các nghĩa vụ tài chính, song cũng cho phép người sử dụng đất tự thỏa thuận giá cả về
quyền sử dụng đất trong các giao dịch của mình. Điều đó có nghĩa là quyền sử dụng
đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản, người sử dụng đất khi được nhà nước
giao đất. cho thuê đất, có các quyề theo quy dịnh của luật đất đai được phép giao dịch
hàng hóa quyền sử dụng đất của mình phù hợp với quy luật của thị trường.

7


1.4. Những vấn đề cơ bản về kinh doanh bất động sản có sẵn
Kinh doanh bất động sản có sẵn là việc nhà đầu tư, doanh nghiệp thực hiện các
hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho

thuê lại, cho thuê mua BĐS là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng
và đưa vào sử dụng.
Kinh doanh bất động sản có sẵn có một số đặc điểm cơ bản sau3:
Thứ nhất, kinh doanh BĐS hoạt động mang tính cục bộ và khu vực. Mọi hoạt
động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của BĐS, mỗi một vị trí của BĐS khác nhau,
sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau.
Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau,
không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. Môi trường xung
quanh BĐS có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của BĐS.
Thứ hai, kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài. BĐS có thời gian sử
dụng lâu dài, mỗi một công trình BĐS sẽ có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ
kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị
trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý thường dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế,
nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục
bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Kinh doanh BĐS yêu cầu có vốn đầu tư lớn, trong
thời gian đầu tư dài hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh
cao. Nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay
BĐS.
Thứ ba, kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của
pháp luật và chính sách. Nhà nước quản lý toàn bộ BĐS, trước hết là đất đai rồi đến
các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây
dựng, Luật kinh doanh BĐS… Quan hệ cung cầu BĐS khá nhạy cảm, nhìn chung cung

3o/2016/11/dac-diem-hoat-dong-kinh-doanh-bat-dong-san.html, 6:14 PM 23/03/2013

8


nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính

sách.
Thứ tư, hoạt động kinh doanh BĐS vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa
là hoạt động kinh doanh đặc thù. Một trong những đặc điểm của thị trường BĐS là thị
trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường và
cung phản ứng chậm hơn cầu. Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh,
tập quán, thói quen…
1.4.1. Điều kiện kinh doanh bất động sản có sẵn
1.4.1.1. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh
Điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh được quy định tại Điều 9
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Cụ thể, đối với nhà ở, công trình xây dựng được quy định như sau:
Thứ nhất, có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử
dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn. Đây là
những điều kiện rất cần thiết với một công trình xây dựng hoặc nhà ở nhằm đảm bảo
tốt nhất sự rõ ràng về lịch sử của ngôi nhà hay công trình xây dựng đó, từ đó đảm bảo
lợi ích cho cả bên mua và bên bán.
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất. Bản thân đất đai luôn luôn là vấn đề không mới. Giống
như những kết cấu xây dựng trên đó, nhà ở là "bất động sản", như vậy có nghĩa
là không thể di chuyển hay che dấu. Do bất động sản rất có giá trị, nên nhiều người
muốn có quyền sở hữu. Quyền sở hữu xuất hiện như là phương tiện pháp lý chứng
minh ai là chủ bất động sản đó. Tuy nhiên trải qua nhiều năm, nhà ở, công trình xây
dụng có thể thay đổi qua tay hàng chục lần. Tại bất cứ điểm nào theo dây chuyền
quyền sở hữu, có thể phát sinh vấn đề gây ra quyền sở hữu không rõ ràng, gây khiếu
kiện về quyền sở hữu đang bị nghi ngờ. Chẳng hạn như: Những người thân mất tích từ
9


lâu hay chủ cũ có thể xuất hiện, đôi khi từ rất lâu, với khiếu kiện về bất động sản thay

thế bất động sản của bạn. như vậy để tránh gây sự tranh cãi, kiện tục mà pháp luật đã
quy định nhà ở, công trình xây dưng. Không có tranh chấp về quyền sở hữu
Thứ ba, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên tài sản , tài sản chấp
hành quyết định hành chính là biện pháp cưỡng chế xử phạt của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền được áp dụng khi người phải thi hành án, người vi phạm phải có trách
nhiệm, thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản)
nhưng không tự nguyện thi hành. Như vậy, đây là điều kiện không thể thiếu đối với
nhà ở, công trình xây đưa vào kinh doanh bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi
của những người liên quan.
Đối với quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh
phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014, cụ thể như sau:
Thứ nhất, có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai. Quyền sử dụng đất là quyền sở hữu mang tính chất vô hình, nó không hiện
hữu như một ngôi nhà, hay công trình xây dựng. Chính vì thế khi có các giao dịch mua
bán đất xảy ra thì rất cần thiết phải có các giấy tờ hợp pháp chứng minh một quyền sử
dụng đất đó là hợp pháp. Nếu như không có giấy tờ chứng minh hợp pháp quyền sử
dụng đất đó thì giao dịch không thể xảy ra. Chính vì thế pháp luật quy định về vấn đề
này nhằm đảm bảo sự công bằng, minh bạch cho bất động sản cần giao dịch.
Thứ hai, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Cũng như nhà ở, công trình
xây dựng thì quyền sử dụng đất cũng không thể có tranh chấp xảy ra. Xuất phát từ nhu
cầu giao dịch bất động sản giữa các bên mà pháp luật quy định quyền sử dụng đất
không có tranh chấp nhằm tạo sự thuận lợi trong giao dịch giữa các bên, sự tranh chấp
về quyền sử dụng đất khiến cho giao dịch không thể thực hiện
Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cũng giống như quy định đối với nhà, công trình

10

xây dựng, đây là điều kiện không thể thiếu đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh
doanh bất động sản tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của những người liên quan.
Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu
mảnh đất nhằm sử dụng vào một mục đích nhất định, tuy nhiên quyền sử dụng này
phải trong thời hạn sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Nếu như hết thời hạn
sử dụng đất mà có giao dịch mua bán hay chuyển nhượng bất động sản thì không thể
thực hiện được, bởi vì quyền sử dụng đất này là trái theo quy định của pháp luật.
Quy định các điều kiện về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ công
khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, trên cơ sở đó phục vụ cho việc phát
triển thị trường bất động sản một cách minh bạch. Thông qua các quy định, thông tin
về các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh sẽ được cung cấp cho các bên giao
dịch, giúp cho người mua nhà ở, người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên
nhận thế chấp, cầm cố bất động sản xác định được quyền và nghĩa vụ của mình trong
việc tham gia kinh doanh bất động sản. Các quy định của pháp luật được quy định một
cách chặt chẽ sẽ buộc cá nhân, tổ chức, tham gia thị trường bất động sản phải tuân
theo, sẽ làm cho thị trường bất động sản trở lên lành mạnh, các giao dịch về bất động
sản sẽ được kiểm soát và chấm dứt được tình trạng mua bán bất động sản trái phép,
không có giấy tờ hợp pháp. Ngoài ra, quy định của pháp luật về các loại bất động sản
được đưa vào kinh doanh còn có ý nghĩa trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của các cá
nhân, tổ chức khi tham gia kinh doanh.
1.4.1.2. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, tổ chức, cá
nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây
gọi chung là doanh nghiệp).
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập
doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật như thuế thu
nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp,…
11

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp
hơn 20 tỷ đồng trong khi theo quy định cũ là 6 tỷ đồng. Các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này
thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 1 năm kể từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành, tức hạn chót là ngày 01/7/2016. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc
diện có vốn pháp định phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn
pháp định. Mức vốn pháp định như trên được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của
doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về
hợp tác xã.
1.4.2. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rất khái quát thì
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định chi tiết phạm vi, hình thức kinh
doanh bất động sản đối với từng chủ thể kinh doanh bất động sản tại Điều 11 Luật
Kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Một, tổ chức, cá nhân trong nước kinh doanh bất động sản được mở rộng phạm vi
hoạt động hơn so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, cụ thể được kinh doanh
dưới các hình thức sau đây:
 Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
 Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
 Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang,
nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
 Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho
thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua;

12

 Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây
dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
 Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu
tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
 Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà,
công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
 Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư
để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
 Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ
thuật đó.
Hai, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới
các hình thức sau đây:
 Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại.
 Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho
thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
 Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà,
công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất
 Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư
để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua
 Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê, cho thuê mua;
 Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà,
công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
Ba, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới
các hình thức sau đây:

 Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại

13


 Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho
thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê,
cho thuê mua;
 Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà,
công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất
 Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê, cho thuê mua.
 Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh
doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
1.4.3. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh
1.4.3.1. Yêu cầu đối với dự án
Căn cứ quy định tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án đầu tư bất
động sản để kinh doanh phái đáp ứng các yêu cầu sau:
Một, dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế
hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hai, trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy
định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của
pháp luật có liên quan.
Ba, dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất
lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
1.4.3.2. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án
Căn cứ quy định tại Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư dự
án kinh doanh bất động sản phải có trách nhiệm như sau:

Một, thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất
động sản theo quy định của pháp luật.

14


Hai, bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê
duyệt.
Ba, chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn
thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ
thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì
phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.
Bốn, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho
người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê
mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Năm, không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết,
hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê mua bất động sản.
1.4.4. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Căn cứ quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, đối tượng được
mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản như sau:
Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các
loại bất động sản.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê
các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của

pháp luật về nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ

15


sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây
dựng đó.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản
để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
1.4.5. Giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên
chủ thể mà trong đó ít nhất một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản để mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua một bất động sản nhất định nhằm tìm kiếm lợi
nhuận4.
Vai trò của hợp đồng kinh doanh bất động sản thể hiện ở những khía cạnh cơ bản
sau:
Thứ nhất, hợp đồng kinh doanh bất động sản là cơ sở để các bên thực hiện một
cách chính xác nhất quyền và nghĩa vụ của mình đối với đối tác.
Thứ hai, ở mỗi giao dịch nói chung và giao dịch về kinh doanh bất động sản nói
riêng thì hợp đồng là cơ sở trực tiếp nhất để có thể giải quyết các tranh chấp khi phát
sinh mâu thuẫn giữa các bên trong hợp đồng.
Thứ ba, thông qua hợp đồng kinh doanh bất động sản, Nhà nước sẽ dễ dàng quản
lý hơn đối với hoạt động của các chủ thể trong thị trường bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản có đầy đủ những đặc điểm của một hợp đồng
nói chung và cũng có những đặc điểm riêng biệt sau:
Thứ nhất, không phải tất cả chủ thể có thể tham gia vào các giao dịch dân sự nói
chung đều có thể là chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản. Chủ thể của hợp

đồng kinh doanh bất động sản phải đáp ứng những yêu cầu nhất định tùy vào loại hợp
đồng mà họ là chủ thể giao dịch và ít nhất một bên chủ thể trong hợp đồng kinh doanh
bất động sản phải là chủ thể kinh doanh bất động sản.
4 Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam,
/>%8B%20Xu%C3%A2n_ph%C3%A1p%20lu%E1%BA%ADt%20v%E1%BB%81%20h%E1%BB%A3p
%20%C4%91%E1%BB%93ng%20kinh%20doanh%20b%E1%BA%A5t%20%C4%91%E1%BB%99ng%20s%E1%BA
%A3n%20%E1%BB%9F%20vi%E1%BB%87t%20nam.pdf

16


Thứ hai, đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản là những bất động sản
như: nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất. Những bất động sản này chỉ có
thể trở thành đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản khi đáp ứng những điều
kiện nhất định.
Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được xác lập bằng văn bản và đa
số các hợp đồng đó phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật.
Thứ tư, các bên được tự do, tự nguyện thoả thuận với nhau về giá cả, phương
thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ
Thứ năm, hợp đồng kinh doanh bất động sản luôn được hình thành vì mục đích
lợi nhuận dù ở dưới dạng này hay dạng khác
Hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng: Hợp đồng mua bán nhà, công
trình xây dựng là giao dịch bằng văn bản thể hiện sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ
của các bên trong việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sở hữu, sử dụng nhà,
công trình xây dựng.
 Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng: là thỏa thuận của các bên, theo đó
bên cho thuê chuyển giao nhà, công tình xây dựng cho bên thuê khai thác, sử dụng
trong một khoảng thời gian nhất định nhằm thu về một lợi ích xác định, bên thuê phải

trả tiền thuê theo thỏa thuận và trả lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê.
 Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng: Hợp đồng thuê mua nhà, công
trình xây dựng là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước
cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số
tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã trả đủ số tiền thuê mua thì bên thuê
mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó.
 Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định.

17


 Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản. Hợp đồng
chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là sự thoả thuận giưã hai bên về việc
chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp liên quan đến dự án đầu tư
bất động sản từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới. Hợp đồng chuyển nhượng một
phần dự án bất động sản là sự thỏa thuận giữa hai bên về việc chuyển nhượng một
phần quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển
nhượng, hệ quả pháp lý của hợp đồng này là cả bên chuyển nhượng và bên nhận
chuyển nhượng đều trở thành đồng chủ đầu tư của dự án.
Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản: Hợp đồng kinh doanh bất động
sản chịu sự điều chỉnh của những văn bản pháp luật chủ yếu sau:
 Bộ luật dân sự năm 2015: Bộ luật dân sự năm 2015 quy định một cách khái quát
về định nghĩa hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; các nguyên tắc kí kết hợp
đồng. Đồng thời nó cũng quy định về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở,
trách nhiệm pháp lý khi vi phạm hợp đồng kinh doanh bất động sản và chế tài xử lý.
 Luật đất đai năm 2013: Luật đất đai năm 2013 quy định về chủ thể được phép

chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất đai. Theo đó, chủ thể được quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là
đất thuê, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử
dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư
ở Việt Nam theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê. Đồng
thời, Luật đất đai cũng quy định về loại đất được giao dịch và điều kiện để quyền sử
dụng đất được đưa vào giao dịch trên thị trường.
 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: Luật kinh doanh bất động sản là đạo
luật trực tiếp điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản, trong đó quy định cụ

18


thể về nội dung, hình thức pháp lý của các hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ của các
bên; trách nhiệm do vi phạm hợp đồng…
 Luật Nhà ở năm 2014: Luật nhà ở năm 2014 ra đời đã phân loại nhà ở thành
nhiều loại: Nhà ở riêng lẻ, Nhà chung cư, Nhà ở thương mại, Nhà ở công vụ, Nhà ở
để phục vụ tái định cư, Nhà ở xã hội. Về cơ bản, trừ loại nhà ở công vụ; còn tất cả các
loại nhà ở khác đều có thể đưa vào giao dịch trên thị trường. Nhưng để có thể trở thành
đối tượng hợp pháp trong hợp đồng kinh doanh bất động sản thì nhà ở phải đáp ứng
các điều kiện được quy định của luật này. Bên cạnh đó, Luật Nhà ở có những quy định
cụ thể về điều kiện chủ thể, về nội dung, hình thức của hợp đồng mua bán, cho thuê,
cho thuê mua nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, trình tự, thủ tục
giao dịch về nhà ở...
Ngoài ra, hợp đồng kinh doanh bất động sản còn chịu sự điều chỉnh của các văn
bản dưới luật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các đạo luật trên đây. Đồng thời,
nó cũng chịu sự điều chỉnh của một số luật chuyên ngành khác như: Luật doanh nghiệp
năm 2014, Luật Thương mại năm 2005,…

Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng
Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, hợp
đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung
chính sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;
- Giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

19


CHƯƠNG 2. CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN CÓ SẴN VÀ THỰC TRẠNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CÓ SẴN TẠI VIỆT NAM
2.1. Quy định của pháp luật về mua bán nhà, công trình xây dựng
Theo quy định tại Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa ra khái
niệm:
“Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành
việc xây dựng và đưa vào sử dụng.”
2.1.1. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
Một, Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

Hai, Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải
bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
 Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử
dụng riêng của các chủ sở hữu;
 Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích
trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung
và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền
sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
Ba, Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà
chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bốn, Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công
trình xây dựng.
Năm, Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên
bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ
tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

20


2.1.2.. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
Nhằm bào vệ quyền và lợi ích của người mua, nhận chuyển nhượng nhà, công
trình xây dựng, Luật có quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ
bảo đảm quyền sở hữu bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho khách hàng phải
cung cấp thông tin về nhà, công trình xây dựng cho bên mua và chịu trách nhiệm về
các thông tin do mình cung cấp. Việc bảo hành nhà, công trình xây dựng được quy định
trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:
Thứ nhất, Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán
cho bên mua. Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì
bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có

trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ hai, Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định
của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên
thỏa thuận.
Như vậy, quy định trên nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên mua, điều này có nghĩa
việc bảo hành nhà là trách nhiệm bắt buộc bên bán phải thực hiện. Mọi hư hỏng, mất
mát bên mua sẽ phải chịu kể từ khi bên bán giao nhà và giấy tờ hợp pháp theo quy
định. Còn nội dung và thời hạn, phương thức thanh toán luật để cho các bên tự thỏa
thuận việc bảo hành nhà về thời hạn dài hay ngắn, hình thức bảo hành có thể bằng tiền
hay sửa chữa trong thời gian bảo hành.
2.1.3. Quyền của các bên trong mua nhà, công trình xây dựng
Bên bán
Bên mua
Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục
xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận mua bán nhà, công trình xây dựng theo
trong hợp đồng.

thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình
thời hạn và phương thức thỏa thuận trong xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng

21