BÀI tập THẢO LUẬN dân sự 4

MÔN: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ LUẬT DÂN SỰ, TÀI SẢN VÀ
THỪA KẾ
BUỔI THẢO LUẬN THỨ 4: BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 3 năm 2019

MỤC LỤC


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

1 ĐÒI ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
Tóm tắt quyết định số 123/2006/DS-GĐT ngày 30/05/2006 của Tòa dân sự
Tòa án nhân dân tối cao.
Ông Triệu Tiến Tài có trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu
và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi chăn thả ở bãi đất trống và bị anh Hà Văn
Thơ chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.
Quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu trâu cho ông Tài, ông Thơ
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, giao hồ sơ vụ án cho ,Tòa án nhân dân
tỉnh Lào Cai xét xử phúc thẩm lại.

1.1 Trâu là động sản hay bất động sản? Vì sao?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì trâu là động sản vì theo điều 107
BLDS 2015 thì :
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Theo đó, ta thấy được rằng trâu không nằm trong danh mục liệt kê bất động sản

của điều trên, nên có thể khẳng định rằng trâu là động sản.

1.2 Trâu có là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu không? Vì sao?
Trâu không phải là tài sản đăng ký quyền sở hữu vì theo khoản 2 Điều 106
BLDS 2015 có quy định:
“Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động vật thì không cần phải đăng
ký, trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác”
2


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

1.3 Đoạn nào của Quyết định cho thấy trâu có tranh chấp thuộc quyền sở
hữu của ông Tài?
“Căn cứ vào lời khai của ông Triệu Tiến Tài (BL 06, 07, 08), lời khai của các
nhân chứng là anh Phúc (Bl 19), anh Chu (BL 20), anh Bảo (BL 22) và kết quả
giám định con trâu đang tranh chấp (biên bản giám định ngày 16-8-2004, biên
bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi ngày 17-8-2004, biên bản
diễn giải biên bản kết quả giám định trâu ngày 20-8-2004), (BL 40, 41, 41a, 42)
thì có đủ cơ sở xác định con trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi
lần đầu và con nghé đực khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hợp pháp
của ông Triệu Tấn Tài”
1.4 Thế nào là chiếm hữu tài sản và ai đang chiếm hữu trâu trong hoàn
cảnh có tranh chấp trên?
Chiếm hữu tài sản là việc chủ thể nắm giữ, chi phối tài sản một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp như chủ thể có quyền đối với tài sản ( Điều 179 BLDS 2015).
Tại thời điểm xảy ra vụ tranh chấp thì BLDS 2005 đang có hiệu lực và quyền
chiếm hữu tài sản được mô tả là quyền nắm giữ, quản lý tài sản (Điều 182
BLDS 2005).
Tại thời điểm xảy ra tranh chấp, ông Chiên (Dòn) đang chiếm hữu con trâu.

1.5 Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Dòn có căn cứ pháp luật
không? Vì sao?
Việc chiếm hữu như trong hoàn cảnh của ông Chiên (Dòn) là có căn cứ pháp
luật.
Bởi ông Chiên (Dòn) được chuyển giao quyền sở hữu thông qua gia dịch dân
sự phù hợp với quy định pháp luật.
1.6 Thế nào là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình?
Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời.
Theo Điều 181 BLDS 2015:
“Chiếm hữu không ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu biết hoặc
phải biết rằng mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu.”
Theo Điều 189 BLDS 2005.

3


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

“Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người
chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không
có căn cứ pháp luật.”
1.7 Nguời như hoàn cảnh của ông Dòn có là người chiếm hữu ngay tình
hay không? Vì sao?
Người như hoàn cảnh của ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Vì theo điều
180 BLDS 2015 “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu
có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”. Cụ thể là
trong bản án, ông Thi đã đổi con trâu mẹ cho ông Dòn nên ông Dòn có căn cứ
để tin rằng mình có quyền đối với con trâu đang chiếm hữu.
1.8 Thế nào là hợp đồng có đền bù và không có đền bù theo quy định về
đòi tài sản tong BLDS?

Hợp đồng có đền bù: là hợp đồng mà trong đó mỗi bên sau khi thực hiện cho
bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia một lợi ích tương ứng. Lợi ích
tương ứng ở đây không đồng nghĩa với lợi ích ngang hàng vì các bên dành cho
nhau không phải lúc nào cũng cùng một tính chất hay chủng loại. Ví dụ: Hợp
đồng mua bán, Hợp đồng thuê biểu diễn ca nhạc,…
Hợp đồng không có đền bù: là hợp đồng mà trong đó, một bên nhận được lợi
ích do bên kia chuyển giao nhưng không phải chuyển giao lại bất kỳ lợi ích nào.
Ví dụ: Hợp đồng tặng cho tài sản,…
1.9 Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch có đền bù hay không
có đền bù ? Vì sao?
Ông Dòn có được con trâu thông qua giao dịch đền bù
Vì con trâu ông Dòn có được là do giao dịch với ông Thi, cụ thể là ông Thi đổi
cho ông Dòn lấy con trâu lấy sổi. Từ đó ta có thể thấy, đây là giao dịch mà trong
đó mỗi bên sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích sẽ nhận được từ bên kia
một lợi ích tương ứng. Do vậy, đây là hợp đồng có đền bù
1.10 Trâu có tranh chấp có phải bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm hữu ngoài ý
chí của ông Tài không?
Trâu có tranh chấp là tài sản bị lấy cắp, bị mất hay bị chiếm giữ là ngoài ý chí
của ông Tài
Ta thấy việc con trâu bị người khác chiếm hữu là ngoài ý chí của ông Tài vì ông
không từ bỏ quyền sở hữu con trâu (hàng tháng vẫn lên xem trâu), cũng không
định đoạt (bán, tặng, cho) con trâu. Khi ông Thơ dắt con trâu về qua nhà ông
4


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

Tài, ông nhận ra là trâu, nghé của mình và nói với ông Thơ nhưng ông Thơ vẫn
dắt trâu về sau đó bán cho ông Thi và được đổi cho ông Dòn và xảy ra tranh
chấp. Như vậy con trâu có tranh chấp có thể bị lấy cắp, bị mất hoặc bị chiếm giữ

ngoài ý chí của ông Tài.
1.11 Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao, ông Tài được đòi trâu từ
ông Dòn không? Đoạn nào của quyết định cho câu trả lời?
Theo Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao ông Tài được đòi trâu từ ông Dòn
Đoạn của Quyết định cho câu trả lời: Căn cứ vào lời khai của ông Tài, lời khai
của các nhân chứng là anh Phúc, anh Chu, anh Bảo và kết quả giám định con
trâu đang tranh chấp, biên bản xác minh của cơ quan chuyên môn về vật nuôi,
biên bản diễn gải và biên bản kết quả giám định thì có đủ cơ sở xác định con
trâu cái màu đen 4 năm 9 tháng tuổi mới sấn mũi lần đầu và con nghé đực
khoảng 3 tháng tuổi là thuộc quyền sở hữu hơplj pháp của ông Tài. Ông thơ là
người chiếm hữu, sữ dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.
1.12 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Dựa vào các tài liệu chứng cứ Tòa án đã xác định cảhai con trâu là tài sản của
ông Tài, ông Thơ là người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và buộc ông
Thơ phải trả lại cho ông tài là đúng quy định pháp luật
1.13 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành
có quy định nào bảo vệ ông Tài không?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì pháp luật hiện hành có quy
định bảo vệ ông Tài.
Theo khoản 1 Điều 166 BLDS 2015 về Quyền đòi lại tài sản:
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản
từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có
căn cứ pháp luật.”
Vì ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình, trâu là động sản không đăng kí
quyền sở hữu nên sẽ áp dụng Điều 167 BLDS 2015 về Quyền đòi lại động sản
không phải đăng ký quyền sở hữu từ người chiếm hữu ngay tình:
“Chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản không phải đăng ký quyền sở hữu từ
người chiếm hữu ngay tình trong trường hợp người chiếm hữu ngay tình có
được động sản này thông qua hợp đồng không có đền bù với người không có

5


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

quyền định đoạt tài sản; trường hợp hợp đồng này là hợp đồng có đền bù thì
chủ sở hữu có quyền đòi lại động sản nếu động sản đó bị lấy cắp, bị mất hoặc
trường hợp khác bị chiếm hữu ngoài ý chí của chủ sở hữu.”
Theo xét xử của Tòa thì ông Tài là chủ sở hữu hợp pháp, có quyền chiếm hữu
đối với con trâu. Ông Dòn là người chiếm hữu ngay tình. Hợp đồng giữa ông
Dòn và ông Thi là hợp đồng trao đổi tài sản có đền bù. Theo Điều 167 thì chủ sở
hữu là ông Tài có quyền đòi lại trâu từ ông Dòn.

1.14 Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã hướng ông
Tài được quyền yêu cầu ai trả giá trị con trâu? Đoạn nào của Quyết
định cho câu trả lời?
Khi ông Tài không được đòi trâu từ ông Dòn thì Tòa án đã hướng ông Tài được
quyền yêu cầu ông Thơ trả giá trị con trâu.
Đoạn trong Quyết định cho câu trả lời: “Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa
án cấp sơ thẩm đã điều tra, xác minh, thu thập đầy đủ chứng cứ và xác định con
trâu tranh chấp giữa ông Tài và ông Thơ và đã quyết định buộc ông Thơ là
người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn lại giá trị con trâu
và con nghé cho ông Tài là có căn cứ pháp luật.”
1.15 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Theo tôi, hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là hợp
lý, đảm bảo được lợi ích của ông Tài.

2 ĐÒI BẤT ĐỘNG SẢN TỪ NGƯỜI THỨ BA
6

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt quyết định số 94/2013/GĐ-DS:
- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Nhân
 Ông Nguyễn Xuân Lai
- Bị đơn: Ông La Văn Vĩnh
- Nguyên nhân tranh chấp: Năm 1972, cụ Nguyễn Cậy bán căn nhà số 02
đường Nguyễn Thái Học thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định cho cụ
Nguyễn Xuân Ba và cụ Đặng Thị Tình. Khoảng năm 1976-1977, cụ Ba
cho Khu phố 6 dùng nhà làm trường mẫu giáo và nơi hội họp. Đến năm
1978, cụ Ba mất, cụ để lại tài sản cho các con gồm ông Lai và bà Nhân,
vì cuộc sống gia đình khó khăn họ đã ly tán. Trong khoảng thời gian này,
năm 1986 Khu phố 6 bán đất cho bà Thu, đến năm 1994 cấp giấy chứng
nhận sở hữu nhà cho bà Thu. Tháng 12 năm 1995, bà Thu bán đất và
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Vĩnh. Năm 1991, ông Lai về
thăm quê và phát hiện nhà có người sở hữu nên khởi kiện đòi nhà.
- Tại Tòa sơ thẩm lần 1:
o Xác định căn nhà 02 Nguyễn Thái Học là quyền sở hữu của ông
Ba,bà Tình.
o UBND phường Lê Hồng Phong phải đền bù tiền cho bà Lê Thị
Thu.
o Chấp nhận đòi lại giá trị tài sản đất là 19.5m2 theo giá thị trường
nhà nước quy định cho ông Lai.
o UBND đền bù cho ông Lai số tiền là 128.700.000đ cho ông lai.
o Bác yêu cầu của ông Lai đòi lại căn nhà số 02 Nguyễn Thái Học.
- Tại Tòa phúc thẩm lần 1: Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 12/2006/DS-ST
- Tại Tòa sơ thẩm lần 2: Quyết định thêm ông Vĩnh và bà Ngọc được trọn
quyền sỡ hữu ngôi nhà số 02 Nguyễn Thái Học, bác yêu cầu của UBND

phường Lê Hồng Phong không phải nhận bồi thường.
- Tại Tòa phúc thẩm lần 2: Không chấp nhận đơn khởi kiện đòi nhà 02
Nguyễn Thái Học của bà Nhân và ông Lai.
- Quyết định:
o Hủy toàn bộ Bản án dân sự phúc thẩm số 71/2009/DSPT ngày
25/9/2009 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng
và hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2008/DSST ngày
29/7/2008 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định.
o Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định xét xử sơ
thẩm lại theo đúng quy định của pháp luật.

7


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

2.1 Đoạn nào của Quyết định cho thấy quyền sử dụng đất tranh chấp
thuộc sử dụng hợp pháp của các con cụ Ba và đang được ông Vĩnh
chiếm hữu?
“Tuy nhiên, các cơ quan chuyên môn về quản lý nhà đất của Ủy ban nhân dân
thành phố Quy Nhơn và ông Vĩnh chỉ cung cấp được các giấy tờ do Khu vực 6
bán nhà đất cho vợ chồng bà Thu và giấy tờ bà Thu bán cho ông Vĩnh, không
cung cấp được giấy tờ về việc vợ cụ Ba hay bà Nhân bán nhà đất cho Khu vực 6
và giấy tờ cụ Cậy bán nhà cho cụ Ba. Do đó, không có căn cứ xác định vợ cụ Ba,
hoặc bà Nhân đã bán nhà đất đang tranh chấp cho Khu vực 6. Nay vợ chồng cụ
Ba đã chết thì các con của cụ Ba được thừa kế tài sản này.”
“Khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp. Nay ông
Vĩnh cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở, nên xác định ông Vĩnh là người mua bán tài sản tranh chấp ngay tình.”

2.2

Đoạn nào của Quyết định cho thấy Tòa án xác định ông Vĩnh chiếm
hữu ngay tình quyền sử dụng đất tranh chấp?
“Năm 1995, bà Thu đã bán nhà đất này cho ông Vĩnh, hợp đồng mua bán có công
chứng. Năm1996, ông Vĩnh tiến hành sửa chữa nhà có giấy phép. Năm 2002, vợ
chồng ông La Văn Vĩnh và bà Huỳnh Thị Như Ngọc được cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, diện tích nhà 17,lm 2, diện tích đất
là 19,5m2. Năm 2002, các con cụ Ba là bà Nhân và ông Lai tranh chấp nhà đất với
ông Vĩnh.”
“Khi ông Vĩnh mua nhà đất của vợ chồng bà Thu thì nhà đã được cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu, nên ông Vĩnh mua nhà đất này là hợp pháp. Nay ông
Vĩnh cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở, nên xác định ông Vĩnh là người mua bán tài sản tranh chấp ngay tình.”
2.3 Suy nghĩ của anh/ chị về việc Tòa án xác định ông Vĩnh là người ngay
tình.
Việc ông Vĩnh được Tòa án xác định là người ngay tình là hoàn toàn có cơ sở
bởi: nguồn gốc đất số 02 Nguyễn Thái Học, thành phố Quy Nhơn là đất của cụ
Ba, sau khi cụ chết thì các con cụ Ba ly tán, ông Trần Đạo (đại diện khối trường
Khu vực 6) bán cho bà Thu là không có căn cứ pháp luật bởi tài sản trên không
thuộc diện nhà nước quản lý và các con cụ Ba được thừa kế tài sản này (khoản 2
Điều 165 BLDS 2015: Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại
khoản 1 Điều này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật). Sau đó bà Thu bán
lại cho ông Vĩnh, hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực và ông tiến
8


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

hành sửa chữa nhà có giấy phép. Do đó ông Vĩnh là người mua bán tài sản tranh

chấp ngay tình.
2.4 Trên cơ sở các quy định hiện hành, ông Vĩnh có phải hoàn trả quyển
sử dụng đất tranh chấp cho các con cụ Ba không? Vì sao? Nêu cơ sở
pháp lý khi trả lời.
Theo khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 quy định:
“Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch
dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký
đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp
người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ
chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể
này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”
Ông Vĩnh không phải hoàn trả quyền sử dụng đất tranh chấp cho các con cụ Ba.
Vì hợp đồng mua bán giữa ông và bà Thu không bị vô hiệu, do trước khi chuyển
nhượng cho ông Vĩnh bà Thu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp “Sổ
chứng nhận quyền sở hữu nhà”. Ông Vĩnh căn cứ và đăng kí sở hữu nhà nên
mới thực hiện giao dịch hợp đồng với bà Thu. Do đó ông không phải trả lại
quyền sử dụng đất cho các con cụ Ba.
2.5 Tòa án tối cao đã có hướng giải quyết bảo vệ các con cụ Ba như thế
nào và hướng giải quyết này đã được quy định trong văn bản chưa? Vì
sao?
Để bảo vệ các con cụ Ba, Tòa án đã có hướng giải quyết là không chấp nhận
Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn; xác định ông Vĩnh
là người mua bán tài sản tranh chấp ngay tình; yêu cầu bồi thường thiệt hại cho
nguyên đơn.
Tuy nhiên, hướng giải quyết không được quy định trong văn bản. Vì ông Vĩnh
là người mua bán nhà số 2 Nguyễn Thái Học ngay tình, ông là do không biết và

không thể biết việc chiếm hữu nhà của ông là không có căn cứ pháp luật. Chính
vì vậy, Tòa cần xác minh làm rõ ông Đạo hay ông Sơn là người bán nhà số 2
Nguyễn Thái Học, số tiền bán nhà dùng để làm gì, có dùng vào việc xây nhà
mẫu giáo hiện Khu vực 6 đang sử dụng hay không. Nếu số tiền bán nhà dùng
9


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

cho việc xây trường mẫu giáo thì trường mẫu giáo do ai quản lý, để từ đó xác
định người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do việc bán nhà trái pháp luật cho
nguyên đơn. Đồng thời cũng cần làm việc với Ủy ban nhân dân thành phố Quy
Nhơn, nếu có thể xem xét hỗ trợ cấp đất mới tương ứng giá trị đất tranh chấp
cho nguyên đơn để tập thể không phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn để
giải quyết vụ án cho hợp lý.
2.6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết bảo vệ các con của cụ Ba nêu
trên.
Theo tôi, hướng giải quyết để bảo vệ các con cụ Ba nêu trên là hợp lý, hợp tình.
Vì trong vụ án này còn nhiều điểm chưa xác minh rõ chẳng hạn như: ai là người
đã bán nhà số 2 Nguyễn Thái Học, số tiền bán nhà có dùng để xây trường mẫu
giáo hiện nay Khu vực 6 đang sử dụng không hay dùng cho việc nào khác, từ đó
mới có thể xác định ai là người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn
nên quyết định của Tòa là để đảm bảo quyền lợi cho các con cụ Ba và ông Vĩnh.

3 LẤN CHIẾM TÀI SẢN LIỀN KỀ
Tóm tắt quyết định số 617/2011/DS-GĐT
Nguyên đơn:
Ông Lương Ngọc Trụ; ủy quyền cho bà Nguyên (văn bản ủy quyền ngày
23/10/2007)

10


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

Bà Đinh Thị Nguyên; cả hai đều trú tại nhà số 95 Hoàng Hoa Thám, khóm 10,
phường 6, thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh.
Bị đơn: Ông Ngô Văn Hòa trú tại nhà số 96 Hoàng Hoa Thám, khóm 10,
phường 6, thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh.
Nguyên nhân tranh chấp: Tranh chấp ranh đất, bị đơn đã xây nhà lấn ranh đất
của nguyên đơn ngang 0,3m dài 34m và phần đất phía sau nhà chiều ngang là
1m dài 6,2m.
Nguyên đơn yêu cầu: Gia đình bị đơn tháo dỡ công trình phụ và trả lại phần đất
lấn chiếm cho nguyên đơn.
Tại tòa sơ cấp đã xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Cụ thể: Ông Ngô Văn Hòa tháo dỡ 04 ô văng cửa sổ (tháo dỡ sát với mí tường
nhà ông Hòa), tháo dỡ 01 máng bê tông trước nhà (tháo dỡ sát với mí cột nhà
ông Hòa), tháo dỡ mái tôn phía nhà sau và đòn tay phía nhà sau (phần mái tôn
dài 13m và 10 cây đòn tay nhà sau theo bản vẽ xây dựng từ điểm F đến điểm J
giáp ranh với đất ông Trụ tháo dỡ sát với mí tường nhà của ông Hòa).
Ngày 12/3/2008 bà Nguyên và ngày 21/3/2008 ông Hòa đã kháng cáo không
đồng ý với bản án sơ thẩm và được tòa án phúc thẩm xử lí như sau: Bác yêu cầu
kháng cáo của bà Nguyên và ông Hòa; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số
127/2008/DSPT ngày 12/3/2008 của toàn án nhân dân thị xã Trà Vinh; buộc bà
Nguyên, ông Hòa và các đương sự có liên quan có nghĩa vụ thi hành phần
quyết định của bản án sơ thẩm nêu trên.
Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Lương Ngọc Trụ và bà Đinh Thị Nguyên có đơn
khiếu nạn bản án phúc thẩm nên trên và được tòa án Dân sự nhân dân tối cao xử
lí như sau:
Hủy Bản án dân sự phúc thẩm số 127/2008/DSPT ngày 13/5/2008 của Tòa án

nhân dân tỉnh Trà Vinh và hủy Bản án dân sựu sơ thẩm số 15/2008/DSST ngày
12/3/2008 của tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh về vụ án “Tranh
chấp ranh đất” giữa nguyên đơn là ông Lương Ngọc Trụ, bà Đinh Thị Nguyên
với bị đơn là ông Ngô Văn Hòa.
Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh xét xử sơ
thẩm lại theo quy định của pháp luật.

11


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt Quyết định số 23/2006/DS-GĐT
Ông Diệp Vũ Trê và ông Nguyễn Văn Hậu Tranh chấp 185 m 2 đất giáp ranh,
hiện do ông hậu đang sử dụng
Tại bản án sơ thẩm số 74/DSST tuyên giữ nguyên hiện trạng việc sử dụng đất.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 86/DSPT buộc ông Hậu trả ông Diệp diện tích
đất trên.
Tại Quyết định số 68/QĐ/KN hủy bản án sơ thẩm số 74/DSST và bản án phúc
thẩm số 86/DSPT.
Tại bản án sơ thẩm số 09/STDS buộc ông Hậu trả cho ông Trê diện tích đất
127,8m2, buộc ông Hậu trả trả cho ông Trê phần giá trị đất đã xây nhà là 52,2m 2
bằng giá trị 7,83 chỉ vàng 24K
Tại bản án phúc thẩm số 313/DSPT buộc ông Hậu trả cho ông Trê diện tích đất
132,8m2 và buộc ông Hậu trả giá trị quyền sử dụng đất là 7,38 chỉ vàng 24K.
Tại Quyết Định số 74/DSST hủy bản án phúc thẩm số 313/DSPT và bản án sơ
thẩm số 09/STDS giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân tỉnh CM giải quyết.
3.1 Đoạn nào của Quyết định số 23 cho thấy ông Hậu đã lấn sang đất
thuộc quyền sử dụng của ông Trê, bà Thi và phần lấn cụ thể là bao
nhiêu?

“Theo sơ đồ vị trí đất được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
thì thửa đất này có mốc giới rõ ràng, đối chiếu sơ đồ này với sơ đồ tranh chấp
do Toà án nhân dân huyện Cái Nước phối hợp với các cơ quan chức năng đo vẽ
ngày 28-3-2000 và tại Công văn số 01/XN-TNMT ngày 10-3-2006 của Phòng
tài nguyên và môi trường huyện Cái Nước gửi Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau
vẫn khẳng định ranh giới đất đã cấp giấy chứng nhận cho bà Thoa với đất ông
Tận đang sử dụng là “ranh thẳng” thì có căn cứ xác định ông Tận đã lấn đất của
ông Trường.”
Phần đất lấn cụ thể là:
-

Phần đất trống là 132.8 m2 (mét vuông)
phần đất gắn liền với nhà đã xây dựng là 52.2 m2 (mét vuông)
một căn nhà phụ 18.57 m2 (mét vuông).
Phần diện tích trên không là 10.71 m2 (mét vuông).
12


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

3.2 Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn
sang đất (không gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia
đình ông Trụ, bà Nguyên?
Đoạn của Quyết định số 617 cho thấy gia đình ông Hòa đã lấn sang đất (không
gian, mặt đất, lòng đất) thuộc quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên:
“Khi sửa chữa lại nhà gia đình ông Hòa có làm 4 ô văng cửa sổ, 1 máng bê tông
và chôn dưới đất 1 ống thoát nước nằm ngoài phía tường nhà...gia đình ông Hòa
làm 4 ô văng cửa sổ, 1 máng bê tông chờm qua phần đất thuộc quyền sử dụng
của gia đình ông Trụ và bà Nguyên”.
3.3 Bộ luật Dân sự có quy định nào điều chỉnh việc lấn chiếm đất, lòng đất

và không gian thuộc quyền sử dụng của người khác không?
Điều 211, Bộ luật Dân sự 2015 Sở hữu chung của cộng đồng.
“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng,
buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản
được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng
nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù
hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp
pháp của cộng đồng.
2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản
chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng
nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”
Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất
đai.
3.4 Ở nước ngoài, việc lấn chiếm như trên được xử lý như thế nào?
3.5 Đoạn nào của Quyết định số 617 cho thấy Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao theo hướng buộc gia đình ông Hòa tháo dỡ tài sản thuộc phần
lấn sang không gian, mặt đất và lòng đất của gia đình ông Trụ và bà
Nguyên.
“Quá trình giải quyết vụ án, Toà án cấp sơ thẩm và Toà cấp phúc thẩm xác định
giá đình ông Hoà làm 4 ô văng cửa sổ, một máng bê tông quá phần đất thuộc
quyền sử dụng của gia đình ông Trụ, bà Nguyên nên quyết định buộc gia đình
ông Hoà phải tháo dỡ là có căn cứ. Tuy nhiên, dưới đất sát tường ông Hoà còn
13


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

ống nước do giá đình ông Hoà chôn, nhưng Toà án cấp sơ thẩm và Toà án cấp
phúc thẩm không buộc gia đình ông Hoà phải tháo dỡ là không đúng, không

đảm bảo được quyền lợi của gia đình ông Trụ.”
3.6 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa dân sự Tòa án
nhân dân tối cao.
Hướng giải quyết của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao là đúng theo quy định
của pháp luật đã xác định đầy đủ những phần đất mà ông Hòa đã lấn chiếm sang
không gian, mặt đất và lòng đất buộc ông Hòa tháo dỡ là đúng theo luật định
3.7 Đoạn nào của Quyết định 23 cho thấy Tòa án không buộc ông Hậu
tháo dỡ nhà đã được xây dựng trên đất lấn chiếm (52,2m2)?
3.8 Ông Trường, bà Thoa có biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
không?
Sau khi sang nhượng xong, ông Tận đã làm nhà cơ bản trên diện tích đất đang
tranh chấp, lúc ông xây nhà, gia đình ông Trường không có ý kiến gì.
3.9 Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên
thì ông Tận có phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông Trường, bà
Thoa không? Tại sao?
Nếu ông Trường, bà Thoa biết và phản đối ông Tận xây dựng nhà trên thì ông
Trường, bà Thoa có thể yêu cầu ông Tận phải tháo dỡ nhà để trả lại đất cho ông
Trường, bà Thoa.
Theo điều 168 BLDS 2015, chủ sở hữu phần đất tranh chấp theo quy định pháp
luật là ông Trường, bà Thoa được đòi lại bất động sản từ người chiếm hữu ngay
tình.
Theo điều 169 của Bộ luật này, người chủ của tài sản có quyền bảo vệ tài sản,
yêu cầu người đang chiếm hữu là ông Tận dỡ bỏ căn nhà.
3.10 Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Tòa án liên quan đến
đất ông Tận lấn chiếm và xây nhà trên.
Hướng giải quyết của Tòa án ở sơ thẩm, phúc thẩm là chưa ổn thỏa (Thiếu sót
trong việc xem xét và quyết định về phần tài sản gắn liền với diện tích đất tranh
chấp). Nên đã tiến hành giám đốc thẩm. Sau khi xét xử lại, thì quyết định của
Tòa án đã hợp tình hợp lí, bảo đảm được quyền lợi, lợi ích của các bên dựa trên
pháp luật hiện hành.

14


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

3.11 Theo tòa án, phần đất ông Tận xây dựng không phải hoàn trả cho ông
Trường bà Thoa được xử lí như thế nào? Đoạn nào của quyết định số
23 cho thấy câu trả lời?
Toà án cấp phúc thẩm buộc ông Tận trả 132,8 m 2 đất đã lấn chiếm nhưng là đất
trống cho ông Trường và bà Thoa, còn phần đất ông Tận cũng lấn chiếm nhưng
đã xây dựng nhà (52,2 m2) thì giao ông Tận sử dụng nhưng phải thanh toán giá
trị quyền sử dụng đất cho ông Trường và bà Thoa với giá trị tương đương
3.12 Đã có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết
quyết định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà
không? Nêu rõ quyết định.
Chưa có quyết định nào của Hội đồng thẩm phán theo hướng giải quyết quyết
định số 23 liên quan đến đất bị lấn chiếm và xây dựng nhà.
3.13 Anh/chị có suy nghĩ gì về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm
phán trong Quyết định số 23 được bình luận ở đây?
3.14 Đối với phần chiếm không gian 10,71 m2 và căn nhà phụ có diện tích
18,57 m2 trên đất lấn chiếm, Tòa án sơ thẩm và Tòa án phúc thẩm có
buộc tháo dỡ không?
Cả hai Tòa án đều không buộc tháo dỡ: “Tuy nhiên...thi hành án” (ở phần Xét
thấy).
3.15 Theo anh/ chị thì nên xử lý phần lấn chiếm không gian 10,71 m 2 và căn
nhà phụ trên như thế nào?
Theo tôi, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của ông Trê và bà Thi thì nên
buộc ông Hậu tháo dỡ hai máng xối đúc bê tông chiếm khoảng không trên phần
đất có diện tích 10,71 m2 và buộc ông Hậu trả lại cho ông Trê, bà Thi căn nhà

phụ có diện tích 18,5 m2 hoặc buộc ông Hậu tháo dở hai máng xối đúc bê tông,
còn căn nhà phụ có thể trả giá trị quyền sử dụng đất cho ông Trê, bà Thi giống
như căn nhà lớn.
Hướng giải quyết trên có phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 265 BLDS
2005: “ Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đấ theo
chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây
dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác. Người sử dụng đất chỉ
được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng
của mình và thep, ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá
15


Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

ranh giới thì phải xén rễ, tia cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác.”
3.16 Suy nghĩ của anh/chị về xử lý việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và
không gian ở Việt Nam hiện nay.
Việc lấn chiếm quyền sử dụng đất và không gian ở Việt Nam diễn ra rất nhiều.
Do chính sách quản lý về nhà, dất nước ta chưa chặt chẽ, nên diễn ra tình trạng
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật ccòn nhiều, như: tự ý chiếm nền móng
nhà và đất của người khác, chiếm đất liền kề ( tranh chấp ranh giới). lấn chiếm
không gian… và trong quá trình xử lý còn không ít thiếu sót dẫn đến quyền lợi
của chủ sở hữu không được đảm bảo. Tuy nhiên cũng có thể nói trong thực tiễn
xết xử, rất nhiều vụ việc đã được xử lý vừa hợp tình vừa hợp lý, theo đúng quy
đinh của pháp luật.
3.17 Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 có còn phù
hợp với BLDS 2015 không? Vì sao?
Hướng giải quyết trên của Tòa án trong Quyết định số 23 còn phù hợp với

BLDS 2015
Vì theo khoản 2, Điều 164 BLDS 2015:
“2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án,
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền
phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện
quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Như vậy ông Trê bà Thi có quyền yêu cầu Tòa án cơ quan nhà nước có thẩm
quyền buộc ông Hậu trả lại phần đất là 132,8 m2 đất đã lấn chiếm và phần đất
đã xây dựng nhà 52,2 m2 thì giao cho ông Hậu sử dụng nhưng phải thanh toán
giá trị sử dụng đất cho ông Trê và bà Thi. Ngoài diện tích trên thì ông Trê có
quyền yêu cầu ông Hậu tháo dở hai máng xối đúc bê tông đa chiếm phần không
trên phần đất ông Trê 10,71 m2 hoặc thanh toán giá trị sử dụng đất cho ông Trê.

16