(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2012 2018
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.59 MB, 102 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
CHU THU HUYỀN
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH YÊN LẠC,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2012 – 2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
CHU THU HUYỀN
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHI NHÁNH YÊN LẠC,
TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2012 – 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. ĐỖ THỊ LAN
Thái Nguyên –2018
i
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Đỗ Thị Lan đã hướng dẫn,
giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban Giám hiệu nhà
trường, khoa Sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên và các phòng ban trong Trường
Đại học Nông Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn thành
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Yên lạc; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường Vĩnh Phúc, Văn phòngđăng ký đấtđai tỉnh Vĩnh Phúc, Văn phòngđăng ký
đấtđai Chi nhánh Yên Lạc đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập
tài liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người
đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian
thực hiện đề tài này.
Thái nguyên, ngày 15 tháng 8 năm 2018
Tác giả luận văn
Chu Thu Huyền
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giũp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Thái nguyên, ngày 15 tháng 8 năm 2018
Tác giả luận văn
Chu Thu Huyền
iii
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN............................................................................................................................. i
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................................. viii
DANH MỤC HÌNH................................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................................. 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................................... 3
1.1. Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai........................................ 3
1.1.1. Đăng ký đất đai........................................................................................................... 3
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai ...................................................................................... 3
1.1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở ................................................................ 3
1.1.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất .................................... 3
1.1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai................................................................................. 4
1.1.1.5. Các trường hợp đăng ký đất đai. ............................................................................ 5
1.1.1.6. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai ............................................................... 5
1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai ........................................................................................ 6
1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai.................. 6
1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai. .............................. 9
1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước................................................. 12
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước ...................................... 12
1.2.1.1. Ở Anh..................................................................................................................... 12
1.2.1.2. Ở Thuỵ Điển............................................................................................................... 13
1.2.1.3. Ở Hà Lan ............................................................................................................... 14
1.2.1.4. Pháp............................................................................................................................. 15
1.2.2. Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam .......................................................... 16
1.2.2.1. Về nhận thức ......................................................................................................... 16
1.2.2.2. Vềhoạt động .......................................................................................................... 17
1.2.2.3. Các yêu cầu đáp ứng cho hoạt động của VPĐKĐĐ ........................................... 18
1.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Văn phòng đăng
ký đất đai ở Việt Nam ............................................................................................................. 19
1.3.1. Tình hình thành lập Văn phòng đăng kýđất đai ở Việt Nam.................................... 19
1.3.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng kýđất đai ...................................................... 19
1.3.3. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKĐĐ ................................ 21
1.3.3.1. Văn phòng đăng ký đất đai(Cấp tỉnh) .................................................................. 21
iv
1.3.3.2. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai(cấp huyện)............................................. 22
1.3.4 . Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ ....................................... 22
1.3.4.1 . Kết quả đạt được .................................................................................................. 22
1.3.4.2 .Các hạn chế............................................................................................................ 23
1.4. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu....................................................................... 24
Chương 2: NỘI DUNGVÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................... 25
2.1. Đối tượng, thời gian và phạm vinghiên cứu .................................................................. 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................................... 25
2.1.2. Thời gian nghiên cứu .................................................................................................... 26
2.1.3. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................................... 26
2.2. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................................... 26
2.2.1. Thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc............................................... 26
2.2.2. Khái quát về tình hình quản lý nhà nước về đất đai .................................................. 26
2.2.3. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc qua 2 giai đoạn
(2012 – tháng 6 năm 2018)..................................................................................................... 26
2.2.4. Đánh giá của cán bộ VPĐKĐĐ và người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ
Chi nhánh Yên Lạc.................................................................................................................. 26
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh
Yên Lạc .................................................................................................................................... 27
2.3. Phương pháp nghiên cứu................................................................................................. 27
2.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu........................................................................... 27
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu........................................................................ 27
2.3.2.1. Thu thập số liệu thứ cấp....................................................................................... 28
2.3.2.2. Thu thập tài liệu sơ cấp ........................................................................................ 28
2.3.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ................................................................ 28
2.3.4. Phương pháp thống kê, so sánh ................................................................................... 28
3.3.5. Phương pháp đánh giá ................................................................................................. 29
2.3.6. Phương pháp chuyên gia.......................................................................................... 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................... 30
3.1. Thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc .................................................. 30
3.1.1. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc ............................................................... 30
3.1.1.1. Mô hình hoạt động trước và sau khi thành lập VPĐKĐĐ một cấp ................... 30
3.1.1.2. Chức năng và nhiệm vụ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc................ 33
3.1.1.3. Về cơ chế tài chính, kinh phí hoạt động .............................................................. 35
3.1.2 . Cơ cấu tổ chức của Văn phòngđăng ký đấ tđai ..................................................... 36
3.1.2.1. Cơ cấu tổ chức bộ máy VPĐKĐĐ....................................................................... 36
3.1.2.2. Cơ cấu tổ chức của Chi nhánh VPĐKĐĐ ........................................................... 37
v
3.1.2.3. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ............................................................................ 37
3.1.3. Kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc từ khi thành lập đến nay ....... 38
3.1.3.1. Kết quả thực hiện theo chức năng, nhiệm vụ được giao .................................... 38
3.1.3.2. Kết quả thực hiện cung ứng dịch vụ .................................................................... 39
3.2. Khái quát tình hình quản lý Nhà nước về đất đai huyện Yên Lạc .............................. 40
3.2.1. Vị trí địa lý huyện Yên Lạc.......................................................................................... 40
3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai .......................................................................... 40
3.2.2.1. Việc tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất .............................................................................................................................................. 40
3.2.2.2. Công tác xác lập, quản lý địa giới hành chính ........................................................ 41
3.2.2.3. Công tác khảo sát, đo đạc lập bản đồ ....................................................................... 41
3.2.2.4. Công tác quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất ........................................ 41
3.2.2.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ ................. 42
3.2.2.6. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN ................................... 42
3.2.2.7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng SDĐ .......................... 42
3.2.2.8. Công tác quản lý tài chính về đất đai ....................................................................... 42
3.2.2.9. Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất.............................................................................................................................................. 43
3.2.2.10. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành và xử lý vi phạm các quy định
của pháp luật về đất đai; giải quyết đơn thư, khiếu nại, tố cáo ....................................... 43
3.2.3. Tình hình sử dụng đất huyện Yên Lạc........................................................................ 43
3.2.4. Đánh giá nhu cầu thực hiện thủ tục hành chính về giao dich đất đai của VPĐKĐĐ
Chi nhánh Yên Lạc.................................................................................................................. 45
3.3. Đánh giá kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạcqua 2 giai đoạn (2012
– 2014; 2015 – tháng 6 năm 2018) ........................................................................................ 46
3.3.1. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn vàc cơ cấu tổ chức bộ máy ................................. 46
3.3.1.1. Cơ cấu tổ chức............................................................................................................ 46
3.3.1.2. Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn............................................................................. 46
3.3.1.3. Sự phối hợp giữa các bộ phận .................................................................................. 46
3.3.1.4. Cơ chế hoạt động ....................................................................................................... 47
3.3.2. Điều kiện vật chất cơ sở hạ tầng kỹ thuật ................................................................... 48
3.3.3. Kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc ............................................ 49
3.3.3.1. Công tác đăng ký đất đai, cấp GCN......................................................................... 49
3.3.3.2. Công tác chỉnh lý biến động.................................................................................. 50
3.3.3.3. Công tác quản lý hồ sơ địa chính .......................................................................... 52
vi
3.3.3.4. Công tác cung cấp thông tin, số liệu địa chính ..................................................... 54
3.3.4. Đánh giá ưu điểm, hạn chế trong hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc giai
đoạn từ năm 2012 đến tháng 6 năm 2018 ............................................................................. 55
3.3.4.1. Ưu điểm ...................................................................................................................... 55
3.3.4.2. Khó khăn, tồn tại ................................................................................................... 56
3.3.4.3. Phân tích, đánh giá nguyên nhân làm hạn chế hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh
Yên Lạc ............................................................................................................................... 57
3.4. Đánh giá của cán bộ chuyên môn và người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ
Chi nhánh Yên Lạc.................................................................................................................. 59
3.4.1. Mức độ công khai về thủ tục hành chính.................................................................... 59
3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính................................................................ 61
3.4.3. Điều kiện cơ sở vật chất ............................................................................................... 63
3.4.4. Mức độ và thái độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn ............................................ 64
3.4.5 Các khoản lệ phí người sử dụng đất phải đóng góp ................................................... 67
3.4.6. Ý kiến đánh giá tổng thể của cán bộ, người sử dụng đất về hoạt động của VPĐKĐĐ
Chi nhánh Yên Lạc.................................................................................................................. 67
3.4.7. Nhận xét chung về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc.......................... 68
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên
Lạc............................................................................................................................................. 69
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .............................................................................. 69
3.5.2. Giải pháp về tuyên truyền ............................................................................................ 69
3.5.3. Giải pháp tổ chức bộ máy ............................................................................................ 69
3.5.4. Giải pháp về con người, cơ sở vật chất, trang thiết bị ............................................... 70
3.5.4.1. Giải pháp về cơ sở vật chất................................................................................... 70
3.5.4.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, viên chức và người lao động hợp đồng của
VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc .......................................................................................... 71
3.5.5. Giải pháp về tài chính ................................................................................................... 72
3.5.6. Giải pháp ứng dụng công nghệ kỹ thuật trong chuyên môn, nghiệp vụ.................. 72
KẾT LUẬN KIẾN NGHỊ.................................................................................................... 74
1. Kết luận ................................................................................................................................ 74
2. Kiến nghị ........................................................................................................................... 75
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN VĂN ............... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................... 77
PHỤ LỤC ............................................................................................................................... 81
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC
Bản đồ địa chính
GCN
Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
HĐND
Hội đồng nhân dân
HSĐC
Hồ sơ địa chính
SDĐ
Sử dụng đất
TNMT
Tài nguyên và Môi trường
TTHC
Thủ tục hành chính
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ chi nhánhcác huyện, thành phố .............37
Bảng 3.2. Khối lượng thực hiện đăng ký đất đai 6 tháng đầu năm 2018 ..................38
Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích phân theo loại đất năm 2017 .....................................44
Bảng 3.4. Kết quả cấp GCN lần đầu của huyện Yên Lạctừ 2012-tháng 6/2018 ............50
Bảng 3.5. Kết quả đăng ký biến động đất đai từ năm 2012 -tháng 6/2018 ....................50
Bảng 3.6. Các loại hình biến động đấtđaigiai đoạn 2012 đến tháng 6 năm 2018 ...........51
Bảng 3.7. Hồ sơ địa chính lưu trữ tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc ...........................53
Bảng 3.8. Mức độ công khai TTHC tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc ...................60
Bảng 3.9. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ củaChi nhánh Yên Lạc ............................62
Bảng 3.10.Đánh giá về điều kiện vật chất tại Chi nhánh Yên Lạc ................................64
Bảng 3.11. Mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHC
tại VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc ...........................................................................65
Bảng 3.12. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các TTHCtại
VPĐKĐĐChi nhánh Yên Lạc ...................................................................................66
Bảng 3.13. Nhận xét về hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc ...................67
ix
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐKĐĐ trong hệ thống quản lý đất đai ....................... 12
Hình 3.1. Mô hình tổ chức VPĐKQSDĐ tỉnh Vĩnh Phúc ........................................31
Hình 32. Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc ..............................................32
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
thống nhất quản lý; là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
Pháp luật về đất đai quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai gồm: ở trung
ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường; Cơ quan tài nguyên và môi trường ở địa
phương bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và
Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) được giao thực hiện một số nhiệm vụ trong
quản lý nhà nước về đất đai.
Luật đất đai năm 2003 quy định về việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường
(TNMT) ở 2 cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở TNMT, VPĐKQSDĐ cấp
huyện trực thuộc Phòng TNMT. VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ
yếu là giúp cơ quan tài nguyên và môi trườnglàm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ
tục về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận (GCN); lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ
địa chính (HSĐC) và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất
đai hàng năm và theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý
Nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
Một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm phát triển kinh tế, xã hội đất nước
cải cách hành chính trong tất cả các lĩnh vực nói chung, trong quản lý đất đai nói
riêng là yêu cầu bức thiết. Việc hợp nhất VPĐKQSDĐ ở hai cấp trước đây thành một
tổ chức thống nhất là một tất yếu do đó VPĐKĐĐ “một cấp” được thành lập.Hoạt
động của VPĐKQSDĐ các cấp trước đây và nay là VPĐKĐĐ gắn liền với việc thực
hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực,
hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đaiởđịa phương.
Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc được thành lập theo Quyết định số
46/QĐ-UBND ngày 20/11/2014của UBND tỉnh Vĩnh Phúc bao gồm 4 phòng chuyên
môn và 9 Chi nhánh tại các huyện, thành phố trong đó VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc
đang thực hiện nhiệm vụ tại huyện Yên Lạc, tỉnh Vĩnh Phúc.
2
Từ thực trạng phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Yên Lạc cho thấy
sự chuyển dịch mạnh mẽ từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp, du lịch,
dịch vụ; tốc độ đô thị hóa nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản ngày
một tăng lên. Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triển của địa phương, nhu cầu đất
đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, dịch vụ ngày càng tăng, công tác giao
dịch, huy động nguồn vốn từ quyền sử dụng đất đang có ý nghĩa quan trọng trong
phát triển kinh tế của người sử dụng đất.
VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc đã hoạt độnghơn 3 năm nhưng đến nay vẫn
chưa có bất kỳ sự đánh giá nào về hiệu quả hoạt động? Có những tồn tại gì cần khắc
phục để nâng cao chất lượng phục vụ người dân, giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ
đăng ký đất đai? Đã thực hiện triệt để công tác cải cách hành chính trong lĩnh vực đất
đai, sự hài lòng của người dân? … là những vấn đề được chính quyền địa phương và
người dân hết sức quan tâm. Xuất phát từ lý do trên, tôi quyết định chọn đề tài nghiên
cứu"Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Yên Lạc, tỉnh
Vĩnh Phúc giai đoạn 2012 – 2018” với mục tiêu giúp hoạt động của VPĐKĐĐ Chi
nhánh Yên Lạc được hiệu quả hơn, khắc phục được những tồn tại, hạn chế; đẩy nhanh
công tác cải cách thủ tục hành chính, đồng thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước
về đất đai trên địa bàn huyện Yên Lạc.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Thứ nhất, đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh
Yên Lạc sau khi chuyển đổi quản lý từ mô hình hoạt động 2 cấp về 1 cấp.
Thức hai, phân tích thuận lợi và khó khăn sau quá trình chuyển đổi quản lý từ mô
hình 2 cấp về một cấp.
Thức ba, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký đất đai Chi nhánh Yên Lạc trong thời gian tới.
3. Ý nghĩa của đề tài
Giúp hoạt động của VPĐKĐĐ Chi nhánh Yên Lạc được hiệu quả hơn,
khắc phục được những tồn tại, hạn chế; đẩy nhanh công tác cải cách thủ tục hành
chính, đồng thời tăng cường vai trò quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Yên Lạc.
3
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sơ khoa học đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai
1.1.1. Đăng ký đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ để quản lý
thống nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện để xác lập tính pháp lý và giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất
và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất đã tham gia đăng ký.
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành tài nguyên và môi trường trực tiếp giúp UBND các cấp trong
việc tổ chức thực hiện.
1.1.1.2. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.[22]
1.1.1.3. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp GCN đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.[19]
Theo Khoản 15, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
4
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau.
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được
ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện
theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng
nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.
1.1.1.4. Đối tượng đăng ký đất đai
Luật Đất đai 2013 quy định: nguyên tắc xác định người sử dụng đất phải đăng
ký đất đai:
+ Là người đang sử dụng đất;
+ Là người có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện quyền và
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện đăng ký đất đai được quy định tại
Điều 5 của Luật Đất đai 2013 gồm:
Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và
tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (gọi chung là tổ chức);
Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng
phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm
phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và
cơ sở khác của tôn giáo;
5
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,
cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được
Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc,
cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước
ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư
1.1.1.5. Các trường hợp đăng ký đất đai.
- Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp: [10]
+ Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng.
+ Người đang sử dụng đất, đủ điều kiện mà chưa được cấp GCN.
- Đăng ký biến động về đất đai được thực hiện đối với người sử dụng đất đã
được cấp GCN mà có thay đổi về việc sử dụng đất trong các trường hợp:
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng đất đai.
Người sử dụng đất được phép đổi tên.
Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất.
Chuyển mục đích sử dụng đất.
Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất.
Chuyển đổi từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất.
Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1.6. Người chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
Người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký đất đai là cá nhân mà pháp luật
quy định phải chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của người
sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2013: Người chịu trách nhiệm thực hiện
việc đăng ký gồm có:
6
- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình.
- Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp
vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn
(sau đây gọi chung là UBND cấp xã) để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND,
các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao,
vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa
phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn,
phum, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với
việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc SDĐ đã giao cho cơ sở tôn giáo.
- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc SDĐ của mình.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó.[19]
1.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai
1.1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất:[19]
1) Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu
và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản
lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp
lý như nhau.
3) Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
7
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
4) Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp GCN
hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất;
b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;
e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang
hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có
thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản
chung của vợ và chồng;
i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người
sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết
quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận;
thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định
hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã
được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với
pháp luật;
8
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
5) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào Sổ địa chính, được cấp GCNQSDĐ nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện
theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp
đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc chứng
nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì người
đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử
lý theo quy định của Chính phủ.
6) Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l
khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động,
người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế
quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong
quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
7) Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký vào Sổ địa chính.
Khoản 1 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai quy định về thành lập Văn phòng đăng ký đất đai được sửa đổi,
bổ sung tại Khoản 4, Điều 2, Nghịđịnh 01/2017/NĐ-CP như sau:
a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên
cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu
riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản
gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng,
quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất
9
đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm
vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, thị xã, thuộc tỉnh. Chi
nhánh VPĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của
VPĐKĐĐtheo quyết định của UBND cấp tỉnh;
c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định
của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
Ngoài ra hoạt động của VPĐKĐĐ còn được quy định tại một số văn bản pháp
luật khác như:
* Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 giữa Bộ
Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận,
luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
* Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất
đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường
* Bộ Luật Dân sự năm 2015
Quy định các các quyền của người sử dụng đất, quyền bề mặt – là một trong
những quyền mới được ghi nhận, quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản … liên quan đến
việc đăng ký đất đai tại VPĐKĐĐ. Bộ Luật dân sự 2015 quy định hợp đồng về chuyển
quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản; quyền thế chấp quyền sử
dụng đất, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất … được thể hiện trong các điều 107; 175;
325 …
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKĐĐ
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được
xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các
VPĐKĐĐ đi vào hoạt động.
1.1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai.
a) Vị trí, chức năng
10
VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TNMT, có chức năng
thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý,
cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất
đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
VPĐKĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn
phòng, trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật.
b) Nhiệm vụ, quyền hạn
1. Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ.
3. Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý,
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản
lý việc sử dụng phôi GCNtheo quy định của pháp luật.
5. Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản
lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật.
6. Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính.
7. Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp GCN.
8. Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
9. Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
10. Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.
11. Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng
lực theo quy định của pháp luật.
12. Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng
đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định
hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao.[7]
11
c) Mối quan hệ giữa VPĐKĐĐ với các cơ quan liên quan và chính quyền
địa phương[29]
Việc phối
hợp giữa
VPĐKĐĐ, Chi
nhánh
VPĐKĐĐ
với
Phòng
TNMT, UBND cấp huyện, cơ quan tài chính, cơ quan thuế và các cơ quan, đơn vị
khác có liên quan trong việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐKĐĐ
theo các nguyên tắc sau:
1. Bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất, chặt chẽ, kịp thời, công khai, minh bạch,
đúng quy định của pháp luật, không ngừng cải thiện mức độ hài lòng của người dân.
2. Xác định rõ cơ quan, đơn vị chủ trì, phối hợp; trách nhiệm, quyền hạn của
người đứng đầu cơ quan, đơn vị, của cán bộ, công chức, viên chức; nội dung, thời
hạn, cách thức thực hiện; chế độ thông tin, báo cáo.
3. Tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành; phù hợp với chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, quy chế tổ chức hoạt động của từng cơ quan, đơn vị và trách
nhiệm, quyền hạn của công chức, viên chức.
4. Cơ quan, đơn vị nhận được hồ sơ luân chuyển đến theo thủ tục hành chính
nếu thấy có vấn đề vướng mắc, chưa rõ, chưa đúng thì chủ trì phối hợp với các đơn
vị liên quan để xử lý, làm rõ hoặc yêu cầu làm lại cho đúng quy định của pháp luật.
Các cơ quan, đơn vị khác theo chức năng, nhiệm vụ phối hợp thực hiện. Việc xử lý,
yêu cầu phải bằng văn bản cụ thể, trong thời gian thực hiện thủ tục hành chính.
5. Tiếp cận và ứng dụng công nghệ thông tin trong việc giải quyết thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai.
d) Phương thức phối hợp
Trao đổi ý kiếnhoặc cung cấp thông tin bằng văn bản theo yêu cầu của cơ
quan chủ trì, cơ quan phối hợp về những vấn đề có liên quan đến chức năng, nhiệm
vụ của cơ quan đó; Thực hiện chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan theo quy định;
Lấy ý kiến bằng văn bản; Tổ chức hội nghị, hội ý; Khảo sát, điều tra thực địa và các
hình thức khác.
e) Vị trí của VPĐKĐĐ đối với các cơ quan quản lý đất đai hiện nay
- Vị trí của VPĐKĐĐ đối với cơ quan đăng ký đất đai được thể hiện theo sơ đồ
hình 1.1
Chính phủ
Bộ TNMT
UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương
12
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí của VPĐKĐĐ trong hệ thống quản lý đất đai
1.2. Mô hình đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước
1.2.1. Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất ở một số nước
1.2.1.1. Ở Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản tổ chức
đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn
phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh
Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy
13
tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với
INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).[3]
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land
Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết
vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009.
Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc
địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng
ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử
thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ
về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều
phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp
pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.
Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng
ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng
dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký
đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật Đất
đai.[3]
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật Đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn
vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới
dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập
thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...).[3]
1.2.1.2. Ở Thuỵ Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp.
Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng
vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá.Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký
quyền tương tự hệ thống Torrens.
Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký BĐS do các cơ quan khác nhau thực
hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính. Cơ quan đăng ký tài sản do
14
Tổng cục quản lý đất đai thuộc Bộ Môi trường Thuỵ Điển. Cơ quan đăng ký tài sản
trung ương có 53 Văn phòng đăng ký BĐS đặt tại các địa phương khác nhau.Ngoài
ra còn có một số Văn phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh.
Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ
sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lư dữ liệu BĐS trung ương trực thuộc Bộ
tài nguyên môi trường. Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống
ngân hàng dữ liệu đất đai, quản lý toàn bộ thông tin đăng ký BĐS và đăng ký đất đai.
Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký BĐS, cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống
ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc
thu phí dịch vụ.
Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị
đất có mã số duy nhất. Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất,
lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa - Bản đồ quốc gia. Việc đăng
ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai
thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ.[3]
1.2.1.3. Ở Hà Lan
Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát
triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm
năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng
pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được
rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo
trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa
chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa
chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì
hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định
chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan
đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện
việc đăng ký.Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền.Xác định chủ
quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một
