CHUYÊN đề KHẢO sát GIÁ đất ở THỊ TRƯỜNG tại một số TUYẾN ĐƯỜNG và xây DỰNG hệ số điều CHỈNH k (KLĐ) ở tại QUẬN sơn TRÀ, TP đà NẴNG

CHUYÊN ĐỀ : KHẢO SÁT GIÁ ĐẤT Ở THỊ TRƯỜNG
TẠI MỘT SỐ TUYẾN ĐƯỜNG VÀ XÂY DỰNG HỆ SỐ
ĐIỀU CHỈNH K (KLĐ) Ở TẠI QUẬN SƠN TRÀ, TP ĐÀ
NẴNG
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN ĐỢT THỰC TẬP

1. Thời gian : Từ ngày 08 đến ngày 23 tháng 9 năm 2018.
2. Địa điểm : Quận Sơn Trà thành phố Đà Nẵng.
3. Mục tiêu :
Củng cố lại phần lý thuyết đã học trên lớp về môn học Định giá BĐS , đặc biệt là kiến
thức định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh.
Rèn luyện kỹ năng thu thập giá thị trường và kỹ thuật phân tích thông tin trong định giá
BĐS cho sinh viên.
Thấy được sự khác biệt giữa giá BĐS trên thị trường so với giá đất được UBND tỉnh
ban hành.
Thực hành cách tính toán xác định các hệ số điều chỉnh khi định giá BĐS bằng phương
pháp so sánh/xây dựng mô hình định giá.
4. Nội dung
Thực hiện chuyên đề: Khảo sát giá đất ở thi trường tại một số tuyến đường và xây
dựng hệ số điều chỉnh K (Klđ) trên địa bàn quận Sơn Trà


CHƯƠNG 2: KẾT QUẢ THỰC TẾ NGHỀ
I.

ĐẶT VẤN ĐỀ:

1.1 TỔNG QUAN
Sơn trà là một trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội lớn, tốc độ phát triển kinh tế
xã hội cũng như CSHT được phát triển nhanh chóng và cũng khẳng định được vị thế
của mình.

Do đó trong những năm gần đây cùng với sự phát triển của nền Kinh Tế Đà Nẵng nói
chung, đặc biệt là của thị trường mua bán bất động sản Đà Nẵng, Sơn Trà đã trở thành
cơn sốt mới của thị trường Bất Động Sản khi thu hút hàng trăm các nhà đâu tư lớn trong
lĩnh vực đầu tư Bất Động Sản khiến cho việc trao đổi mua bán đất tại quận Sơn Trà trở
nên sôi động và hấp dẫn.
Vì vậy để có thể trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản trở nên thuận lợi hơn thì
công tác định giá đất cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Chính vì vậy nên chúng em
tiến hành thực hiện chuyên đề định giá đất trên sự nghiên cứu cũng như khảo sát giá
đất tại các tuyến đường: Ngô Quyên, Nguyễn Văn Thoại, Lương Thế Vinh, Lê Hữu
Trác, Nguyễn Duy Hiệu để tìm ra những mức chênh lệch giá của các tuyến đường trên
địa bàn quận Sơn Trà với giá nhà nước cuãng như các tuyến đường với nhau.
1.2 MỤC TIÊU
- Tình hình về giá đất và biến động giá đất trên địa bàn quận Sơn Trà.
- Xây dựng vùng giá trị về thông tin giá đất, xác định các yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá
đất.
1.3 ĐỐI TƯỢNG , PHẠM VI , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
Giá đất ở quận Sơn Trà
1.3.2.Phạm vi nghiên cứu
Tại địa bàn quận Sơn Trà
1.3.3.Nội dung nghiên cứu
- Đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
- Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Sơn Trà
- Xây dựng các vùng giá trị của các tuyến đường tại quận Sơn Trà
- Đề xuất các giải pháp về phát triển hệ thống thông tin giá đất ở trên địa bàn quận Sơn
Trà
1.3.4. Phương pháp nghiên cứu


- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp:

Sử dụng những dữ liệu có sẵn đã qua nghiên cứu phân tích, được thu thập từ trước, đã
được ghi nhận tính pháp lý.
Sử dụng các tài liệu thứ cấp thông qua các văn bản, số liệu thống kê, các loại bản đồ,…
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Là phương pháp thu thập số liệu trực tiếp thông qua các phương pháp quan sát điều
tra, phỏng vấn,…
- Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Các số liệu sau khi được thu nhập về sẽ được thống kê và xử lý nhằm rút ra
những phân tích, đánh giá, nhận xét phù hợp.
1.4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU , THẢO LUẬN
1.4.1. Tổng quan về phương pháp so sánh
1.4.2. Nội dung trình tự các bước tiến hành phương pháp
Bước 1: Chọn 5 tuyến đường bất kỳ ở địa bàn sao cho có đặc điểm (độ rộng đường) là
khác nhau và mô tả đặc điểm các tuyến đường đó.
Bước 2 : Tiến hành thu thập thông tin các BĐS đã/đang giao dịch ở mỗi tuyến đường
và giá nhà nước tương ứng tại vị trí đó ( ít nhất 6 giao dịch trên một tuyến đường )
Bước 3: Tiến hành so sánh sự khác nhau về 2 loại giá cho mỗi BĐS và từ đó, rút ra mức
chênh lệch bình quân của cả tuyến đường lựa chọn.
Tuyến đường

Đơn giá theo bảng giá Đơn giá thị trường (triệu Mức chênh lệch
Nhà nước ( triệu đồng/m
đồng/m2)
theo giá thị trường
Min Max TB SD

Min Max TB SD

A

B
C
D
E
Trong đó , SD hay s: là độ lệch tiêu chuẩn =
Phương sai s2 =
Bước 4: Chọn ra các cặp để tính hệ số klđ giữa các tuyến đường. Lấy tuyến đường có
điều kiện thuận lợi nhất làm chuẩn.
Klđ =
II.

NỘI DUNG


2.1 KẾT QUẢ ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH:
Định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường tại quận Sơn Trà, thành phố
Đà Nẵng. Trình tự các bước tiến hành phương pháp so sánh dữ liệu thị trường và kết
quả thu được như sau:

Thu thập, tập hợp, xử lý số liệu:
Kết quả khảo sát bao giá thị trường được 30 phiếu. Các thông tin trong mẫu phiếu điều
tra được thu thập dựa trên hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu thập được tại
Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng và thông qua
quá trình đi điều tra khảo sát thực địa xác định được giá thị trường trong các giao dịch
liên quan đến Bất động sản như năm chuyển nhượng, người chuyển nhượng và người
nhận chuyển nhượng, địa chỉ bất động sản, các thông tin liên quan khác như loại đường,
tình trạng pháp lý, diện tích, hình thể, kích thước, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa
đất, hướng và một số thông tin được tập hợp vào tất cả 30 phiếu điều tra kèm theo.

Kết quả thu thập số liệu.

2.2 MÔ TẢ NGẮN GỌN CÁC TUYẾN ĐƯỜNG ĐÃ ĐƯỢC CHỌN


Đường Ngô Quyền

Cách cầu Rồng khoảng 300m
Nằm dọc theo bờ sông Hàn
Gần trung tâm bệnh viện và trường cao đẳng đại học lớn của TP.
Đường rộng 48m tập trung nhiều dân cư và các dịch vụ công cộng khác.
Bắt đầu từ ngã 3 đường Nguyễn Văn Thoại nối dài tới đường Yết Kiêu gần cảng
Tiên Sa.
Trục đường chính của quận sơn trà cũng như thành phố Đà Nẵng: 42m
Gần siêu thị Vincom, gần cầu Sông Hàn: 1km, cầu Rồng.
KS Mường Thanh. Đáp ứng mọi yêu cầu kinh doanh, sinh sống và đầu tư
Gần trung tâm bệnh viện và trường cao đẳng đại học lớn của TP
Cách biển 800.




Đường Nguyễn Văn Thoại

-

Rộng 10m với chiều dài hơn 2km

-

Là con đường sầm uất nhất quận Sơn Trà

-

Cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ

-

Bắt đầu từ đường Ngô Quyền và kết thúc tại bải biển Mỹ Khê

-

Là nút giao thông quan trọng cảu quận Sơn Trà.



Đường Lê Hữu Trác

Gần biển Mỹ Khê khoảng 200m
Gần Cao Đẳng LT TP, Cao đẳng Nghề Đà Nẵng…
Thuận tiện an cư sinh sống, kinh doanh dịch vụ, xây dựng nhà nghỉ….
Nằm gần trên các tuyến dường trục chính: Nguyễn Văn Thoại, Ngô Quyền, gần
cầu Trần Thị Lý.
Bắt đầu từ đường Ngô Quyền.




Đường Nguễn Duy Hiệu

- Chiều rộng mặt đường là 10.5m
- Giao với đường Ngô Quyền

- Cách bãi biển Mỹ Khê 700m.
- Gần Trường Cao Đẳng, Đại học…
- Cách Trung tâm hành chính Quận khoảng 1km.



Đường Lương Thế Vinh

- Chiều rộng mặt đường 5.5m
- Cách biển 1km
- Gần cầu Rồng và cầu Trần Thị Lý
- Giao với trục đường chính Ngô Quyền.


- Cách trung tâm hành chính Quận khoảng 300m.

2.3 MÔ TẢ CÁC GIAO DỊCH


Đường Ngô Quyền.
 Lô đất mặt tiền đường Ngô Quyền, Sơn Trà
DT: 5m x 21.8m= 109 m2
Lô đất 2 mặt tiền, gần trung tâm hành chính Thành phố, gần cầu Sông Hàn, thích
hợp xây dựng văn phòng, mở công ty. Phát triễn du lịch về xây dựng khách sạn…
Giá: 2.5 tỷ đồng.

 Nhà mặt tiền đương Ngô Quyên, Sơn Trà.
DT: 4x15.5=62 m2
Nhà 2 tầng, thiết kế đẹp,3 phòng ngủ, 1wc, 1 phòng khách, gần cầu Rồng, gần
trường học.

Gía: 1.9 tỷ đồng, ước tính giá trị căn nhà là 550 triệu đồng.
 Nhà mặt tiền Ngô Quyền, Sơn Trà, Đà Nẵng.


DT: 6 x 10 m = 60 m2
Nhà 2 mê , 2 phòng ngủ rộng, 1 phòng khách, 1 phòng chơi, 1 wc.
Nhà đẹp, thiết kế hiện đại, gần trung tâm thành phố, trường học.
Giá: 1,8 tỷ đồng, ước tính giá trị căn nhà là 600 triệu đồng



Đường Nguyễn Văn Thoại, quận Sơn Trà
 Nhà 3 tầng mặt tiền, nhà thiết kế đẹp, thoáng mát, vị trí nhà gần biển, trường học,
chợ, nằm trên vị trí thông suốt các tuyến Ngô Quyền, Võ Nguyên Giáp. Nơi tập
trung du lịch biển xung quanh nhiều khách sạn nhà hang. Thuận tiện để an cư sinh
sống, kinh doanh dịch vụ…
DT: 14 x 6 = 84 m2
Gía: 4.2 tỷ đồng, ước tính giá trị că nhà là 1 tỷ đồng.

 Nhà 2 tầng mặt tiền, nhà được xây từ năm 2000, vị trí đẹp, thoáng mát gần biển,
trường học, chợ, rất thuận lợi để kinh doanh buôn bán.
DT: 4 x 22.5 = 90 m2
Gía: 3.8 tỷ đồng, ước tính giá trị căn nhà là 700 triệu đồng.
 Nhà cấp 4, rộng thoáng mát, có sân vườn, gần biển, trường học, chợ.
DT: 8 x 25.2 = 201.6 m2


Gía: 7.7 tỷ đồng, ước tính giá trị căn nhà và cây cối trong nhà là 450 triệu đồng.


Đường Lê Hữu Trác quận Sơn Trà.
 Nhà mặt tiền Lê Hữu Trác đường rộng 6 mét, gần Vincom, KS Mường Thanh, vị
trí ở giữa đoạn cầu Rồng và cầu Sông Hàn. Nhà 2 tầng thiết kế đẹp, mặt tiền
rộng, thích hợp kinh doanh buôn bán tạp hóa….
DT: 95.9 m2
Giá: 1.6 tỷ đồng, giá căn nhà vào khoảng 700 triệu đồng
 Nhà kiệt đường Lê Hữu Trác, nhà đang xây, theo thiết kế là xây theo kiểu nhà
Thái 2 tầng,1 phòng khách 3 phòng ngủ,1 wc và 1 phòn. Cách biển 1.5km, gần
chợ.
DT: 118.6 m2
Giá: 1.1 tỷ đồng( giá đất)
 Nhà mới xây 2 tầng, vị trí mặt tiền, nhà đẹp thoáng mát, gần trục đường chính
Ngô Quyền.
DT: 6 x 15.5 = 93 m2
Gía: 1.8 tỷ đồng, ước tính giá trị căn nhà là 750 triệu đồng.



Đường Lương Thế Vinh, quận Sơn Trà.
 Lô đất mặt tiền rộng 12m, thích hợp để xây dựng quán nhậu hoặc kinh doanh
buốn bán.
 DT: 220m2
Gía: 1.7 tỷ đồng


 Lô đất mặt đường, mặt tiền 6m, vị trí lô đất nằm gần trục đường Ngô Quyền,
cách cầu Rồng 700m, cách khách sạn Mường Thanh tầm 500m.
DT: 6 x 19.5 = 117 m2
Gía bán 920 triệu đồng.

 Nhà mặt tiền xây dựng năm 2015, 2 tầng, 3 phòng ngủ, 1 phòng khác, 1 phòng
bếp,1 wc. Nhà kiểu dáng đẹp.
DT: 67 m2
Gía: 1.3 tỷ đồng, giá trị căn nhà vào khoảng 650 triệu đồng.

 Đường Nguyễn Duy Hiệu, quận Sơn Trà.


 Nhà mặt tiền 3 tầng rộng 6m dài 17.5m, nhà rộng thoáng mát thích hợp kinh
doanh buốn bán
DT: 105m2
Giá: 1.85 tỷ đồng, giá trị căn nhà vào khoảng 820 triệu đồng.
 Lô đất vị trí đẹp mặt tiền đường Nguyễn Duy Hiệu, gần chợ, trường học, rất
thích hợp để xây nhà ở.
DT: 87.5 m2
Gía: 950 triệu đồng
 Nhà mặt tiền 2 tầng, rộng, kiểu Thái, còn mới, gần biển, gần trung tâm Y tế quận
Sơn Trà, gần trường, chợ…
DT: 62 m2
Gía: 1.35 tỷ đồng, ước tính giá trị căn nhà là 550 triệu đồng.

2.4 SO SÁNH MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA CÁC LOẠI GIÁ
Stt Tuyến đường
1

Đường Ngô Quyền

Giá nhà nước ( triệu Giá thị trường ( triệu
đồng / m2)
đồng / m2)

14.850
21.53

2
3
4

Đường Nguyễn Văn Thoại
Đường Lương Thế Vinh
Đường Nguyễn Duy Hiệu

33.800
6.240
9.360

36.17
8.3
11.19

5

Đường Lê Hữu Trác

7.020

10.32


 Đánh giá: tuy là thành phố năng động và hiện đại bậc nhất Việt Nam với diện tích
đất tương đối nhỏ nhưng nhìn chung thì mức giá nhà nước và mức giá chúng em

điều tra trên 5 tuyến đường của phường An Hãi Đông quận Sơn Trà thành phố Đà
Nẵng thì mức chênh lệch giữa hai loại giá vẫn cao nhưng nhìn chung so với các
khu vực khác thì mức chênh lệch đó vẫn thấp hơn rất nhiều so với các khu vực
trọng điểm khác
2.5 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ĐÁNH GIÁ HỆ SỐ K GIỮA CÁC TUYẾN ĐƯỜNG
Dựa vào nhưng thông tin thu thập được ở phòng tài nguyên môi trường và văn phòng
đăng kí đất đai quận Sơn Trà kết hợp điều tra thực địa đã được nhóm thực hiện thì
chúng em cũng đưa ra được các kết quả phân tích như sau:

Tuyến đường
Đơn giá theo bảng giá nhà
nước (triệu đồng/m2

Max
Đường Ngô14.450
Quyền
Đường
45.540
Nguyễn Văn
Thoại
Đường Lê 7.020
Hữu Trác
Đường
6.240
Lương Thế
Vinh
Đường
9.360
Nguyễn Duy
Hiệu

Đơn giá thị trường (triệu đồng/mMức
chênh lệch
theo giá trị
trung bình

Min TB
SD
Max
11.54 12.995 1.455 22.9

Min
20.0

TB
21.45

SD
0.513

8.455

23.40 34.47 11.07 38.1

34.44

36.27

0.72

1.800

7.020 7.020 0

12.36 9.27

10.815 1.308

3.795

6.240 6.240 0

9.7

8.485

0.679

2.245

9.360 9.360 0

12.90 9.81

11.355 0.768

1.995

7.27

*SD hay s: là độ lệch chuẩn =√phương sai
Phương sai s
Tính hệ số Kid cho các tuyến đường
Lấy tuyến đường Ngô Quyền làm chuẩn thì hệ số Ktd của các tuyến đường còn lại theo
đơn giá nhà nước được kết quả như bảng sau:


Tuyến đường
Đường Nguyễn Văn Thoại
Đường Lê Hữu Trác
Đường Lương Thế Vinh
Đường Nguyễn Duy Hiệu

Klđ
Max
3.15
0.402
0.432
0.648

Min
2.02
0.608
0.541
0.81

TB
2.585
0.505
0.4865

0.729

SD*
0.565
0.103
0.0545
0.081

Cũng lấy tuyến đường Ngô Quyền làm chuẩn thì hệ số Ktđ của các tuyến đương còn lại
theo đơn giá thị trường được kết quả như bảng sau:
Tuyến đường
Đường Nguyễn Văn Thoại
Đường Lê Hữu Trác
Đường Lương Thế Vinh
Đường Nguyễn Duy Hiệu

Klđ
Max
1.66
0.54
0.4235
0.563

Min
1.722
0.4635
0.3635
0.49

TB

1.691
0.502
0.3935
0.5265

SD*
0.031
0.038
0.03
0.0365


CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN
3.1 KẾT LUẬN
Hệ số điều chỉnh giá đất có vai trò rất quan trọng trong công tác định giá BĐS, nhất là
khi áp dụng phương pháp so sánh (giá bán/trực tiếp).
Theo những tài liệu được chúng em thu thập, phân tích và đánh giá thì giửa mức giá nhà
nước và mức giá của các thửa đất trên thị tường luôn có mức chênh lệch đáng kể. Cụ
thể thì theo khảo sát 5 tuyến đường của phường An Hải Đông quận SơnTrà – Tp Đà
Nẵng thì mức giá nhà nước bao giờ cũng thấp hơn so với mức giá trên thị trường tại tất
cả các vị trí
Theo khảo sát và phân tích của chúng em thì nếu trên thị trường có 2 bất động sản
tương tự nhau nhưng nằm trên hai tuyến đường khác nhau thì giá bán của nó sẽ khác
nhau và mức chênh lệch giữa chúng sẽ phụ thuộc vào hệ số Klđ tính được trên các con
đường và nếu nằm trên 5 tuyến đường chúng em phân tích và đánh giá thì hệ số Klđ sẽ
dao động 0.4 - 0.6
3.2 KIẾN NGHỊ
- Công tác định giá đất được nhà nước thực hiện định kỳ 5 năm một lần, tuy nhiên giá
đất nhà nước không sát với giá thị trường, trong khi giá đất trên địa bàn phường ngày
càng tăng cao hơn nhiều so với giá nhà nước. Vì vậy các cơ quan chức năng trong công

tác định giá cần đưa ra một khung giá đất phù hợp với giá thị trường, tăng nguồn thu
ngân sách nhà nước, đồng thời đẩy nhanh tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng tốt hơn.
- Để giá Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều
biện pháp đồng bộ và từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập, tuy nhiên vấn đề cơ bản
nhất về cơ chế chính sách là phải tạo lập thị trường đất đai và phải là một thị trường
cạnh tranh, minh bạch cosự điều tiết của Nhà nước. Khi đã có thị trường đất đai, việc
xác lập giá thị thọ trường sẽ rất thuận lợi và đó là căn cứ chính để nhà nước để Nhà
nước quy định giá đất theo khung và bảng giá phục vụ công tác quản lý thị trường đất
đai, khi đó sẽ đảm bảo được yêu cầu giá đất thị trường phù hợp với giá quy định của
nhà nước.
- Từng bước hoàn thiện hơn nữa các chính sách liên quan đến đất đai.
- Thường xuyên cập nhật thông tin thị trường đất đai một cách công khai, minh bạch.
- Hình thành các tổ chức định giá độc lập để làm công tác định giá nhằm đảm bảo tính
khách quan về kết quả định giá.