Tiểu luận xử lý tình huống về việc mua bán nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình tại khu h, phường k, thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh năm 2019

MỞ ĐẦU
1. Nhận thức chung.
Để nâng cao trình độ và năng lực làm việc của cán bộ, công chức của
cơ quan quản lý nhà nước. Qua quá trình học tập, thảo luận, được quý thầy
cô truyền đạt các kiến thức và những kỹ năng cơ bản về quản lý hành chính
nhà nước bao gồm ba nội dung lớn như sau:
Phần I: Kiến thức chung về hành chính nhà nước và công nghệ hành
chính gồm những nội dung về: Nhà nước trong hệ thống chính trị, Tổ chức bộ
máy hành chính nhà nước, Công vụ công chức, Đạo đức công vụ, Thủ tục
hành chính nhà nước, Quản lý tài chính trong cơ quan hành chính nhà nước,
Hệ thống thông tin trong quản lý hành chính nhà nước, Cải cách hành chính
nhà nước.
Phần II: Kiến thức Quản lý nhà nước theo ngành và lãnh thổ: Tổng
quan quản lý nhà nước theo ngành và lãnh thổ.
Phần III: Các kỹ năng gồm: Quản lý thời gian, Kỹ năng giao tiếp,
Quản lý hồ sơ, Kỹ năng làm việc nhóm, Kỹ năng soạn thảo văn bản, Kỹ
năng viết báo cáo, Kỹ năng thu thập và xử lý thông tin.
Đây là những nội dung hết sức bổ ích và cần thiết cho người cán bộ,
công chức trong việc thực thi nhiệm vụ tại cơ quan, đơn vị đang công tác.
Qua 16 chuyên đề đã giúp cho học viên nhận thức được nhiều vấn đề về lý
luận thực tiễn mới trong công tác quản lý nhà nước. Đồng thời cũng nhận
thức được rằng muốn đạt được hiệu quả cao trong công tác quản lý cần
phải nhạy bén, nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn
bản dưới luật, vận dụng sáng tạo kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống
để giải quyết một cách hợp lý nhất các vấn đề liên quan đến nhiệm vụ được
giao. Trong các chuyên đề đã học, học viên tâm đắc nhất với chuyên đề
Thủ tục hành chính nhà nước bởi nó luôn là vấn đề trọng tâm trong việc cải
cách hành chính, có tác động lớn đối với việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Thông qua việc cải cách thủ tục hành chính sẽ gỡ bỏ những rào cản

1

về thủ tục hành chính đối với môi trường kinh doanh và đời sống của người
dân, giúp cắt giảm chi phí và rủi ro của người dân và doanh nghiệp thực
hiện thủ tục hành chính. Vì vậy, nội dung chuyên đề này theo học viên là
thật sự hữu ích và không thể thiếu trong công việc hiện tại.
2. Lý do lựa chọn tình huống:
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, không những thế đất
đai còn có ý nghĩa rất quan trọng đối với con người. Thành phố Bắc Ninh
cũng không ngoại lệ khi nằm ở vị trí thuận lợi, ngày càng có nhiều các khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, khu đô thị mới được hình thành
và phát triển mạnh. Chính vì vậy mà đất đai càng có giá trị, thị trường bất
động sản ngày một nóng hơn, tranh chấp đất đai cũng vì thế mà diễn ra
ngày một nhiều và gay gắt hơn.
Quản lý nhà nước về đất đai là một lĩnh vực hiện đang nảy sinh nhiều
vấn đề phức tạp do hệ thống pháp luật về đất đai chưa hoàn thiện, quá trình
đô thị hoá nông thôn, hiện đại hoá các đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, các cơ
sở kinh tế diễn ra với tốc độ chóng mặt trong khi cơ chế quản lý nhà nước về
đất đai, ý thức pháp luật của người dân, của cán bộ, công chức trong giải
quyết các quan hệ liên quan đến đất đai còn nhiều hạn chế…Đây chính là
những nguyên nhân cơ bản dẫn đến các tranh chấp đất đai trong nhân dân
diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương. Trong khi đó, quá trình giải quyết của
các cơ quan nhà nước còn chưa thống nhất, thậm chí chưa đúng với các quy
định pháp luật hiện hành, gây nên nhiều bức xúc cho các đối tượng tham gia
quan hệ pháp luật, làm nảy sinh các dư luận xã hội và các hành vi tiêu cực
trong nhân dân, cá biệt có nhiều vụ việc từ các tranh chấp đất đai dẫn đến
các hành vi vi phạm pháp luật, vi phạm đạo đức. Vì vậy, giải quyết hợp lý,
hợp tình các tranh chấp đất đai trong giai đoạn hiện nay có ý nghĩa quan
trọng trong việc giữ gìn an ninh trật tự tại các địa phương và xây dựng niềm
tin của nhân dân đối với Nhà nước.

2


Trước thực trạng đó, qua thời gian học tập, được bồi dưỡng kiến thức
Quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên, được Quý Thầy, Cô của
Trường chính trị Nguyễn Văn Cừ tỉnh Bắc Ninh truyền đạt những kiến thức
và kỹ năng về quản lý hành chính Nhà nước đây là những nội dung hết sức
bổ ích và cần thiết cho người cán bộ, công chức trong việc thực thi nhiệm
vụ, đã giúp cho học viên nhận thức được nhiều vấn đề về lý luận và thực
tiễn mới trong công tác Quản lý Nhà nước. Đồng thời tôi cũng nhận thức
được rằng muốn đạt được hiệu quả cao trong công tác quản lý, cần phải
nhạy bén, nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản
dưới Luật, vận dụng sáng tạo, kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống để
giải quyết các vấn đề lên quan đến nhiệm vụ được giao làm sao cho có tình,
có lý và phù hợp với quy định pháp luật của Nhà nước hiện hành...
Từ tình hình thực tế trên cùng với sự vận dụng những kiến thức đã
tiếp thu được từ Quý Thầy Cô, tôi đã nghiên cứu chọn tình huống: “Xử lý
tình huống về việc mua bán nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình tại khu H, phường K, thành phố
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2016” để thực hiện tiểu luận cho chương
trình “Bồi dưỡng kiến thức Quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên”
của mình với mục tiêu vận dụng những kiến thức về quản lý Nhà nước đã
được học áp dụng vào thực tiễn trong việc thực thi chức trách nhiệm vụ
được giao để đáp ứng quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và doanh
nghiệp đảm bảo đúng các quy định của pháp luật.
3. Mục đích nghiên cứu:
Thực tiễn cho thấy trong hoạt động quản lý hành chính Nhà nước,
việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo của công dân đúng
cấp, đúng thẩm quyền và kịp thời không những đảm bảo được lợi ích của
Nhà nước, lợi ích chính đáng của công dân mà còn góp phần ổn định an

ninh - trật tự xã hội. Qua đó, góp phần vào việc ngăn chặn và bài trừ tệ nạn
tham nhũng, lãng phí của công và các tệ nạn xã hội khác, xây dựng được

3


khối đại đoàn kết trong nhân dân, tạo được niềm tin của nhân dân đối với hệ
thống bộ máy hành chính Nhà nước, xây dựng được khối đại đoàn kết dân
tộc. Mặt khác, thông qua việc giải quyết khiếu nại, tố cáo kịp thời sẽ giảm
bớt tình trạng khiếu nại, khiếu kiện vượt cấp. Đồng thời, nhiều cấp, nhiều
ngành kịp thời chấn chỉnh, uấn nắn những sai sót, lệch lạc, những yếu kém
trong công tác quản lý hành chính, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ sung,
sửa đổi chế độ chính sách, pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống, xử lý
nghiêm minh những người sai phạm hoặc tránh né trách nhiệm, đồng thời đề
xuất, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ sung, sửa đổi chế độ chính sách,
pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của Tiểu luận là việc mua bán nhà đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa chị A và chị B.
4.2.Phạm vi nghiên cứu:
Tiểu luận tình huống của tôi được giới hạn trong phạm vi nghiên cứu sau:
- Việc mua bán nhà đất giữa chị A và chị B trong năm 2016;
- Những quy định pháp luật về đất đai đến năm 2016.
5. Kết cấu của Tiểu luận:
Ngoài phẩn Mở đầu và Kết luận, Tiểu luận gồm 3 phần:
- Mô tả tình huống;
- Phân tích tình huống;
- Xử lý tình huống.

4


GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. MÔ TẢ TÌNH HUỐNG
1.1. Hoàn cảnh xảy ra tình huống
Ông Nam và bà Tư sinh sống và làm việc tại khu H, phường K, thành
phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh. Ông bà sinh được duy nhất một cô con gái và
sống trong căn nhà cấp bốn có mảnh vườn nhỏ với tổng diện tích là 200m 2
sử dụng từ năm 1978, năm 1987 bà Tư qua đời, đến năm 1989 thì ông Nam
qua đời và có để lại di chúc (hợp pháp) cho vợ chồng con gái là chị A toàn
quyền sử dụng căn nhà và thửa đất ấy. Tuy nhiên vào tháng 6 năm 1990 do ở
quê làm ăn khó khăn nên vợ chồng chị A đã bán căn nhà bố mẹ để lại cho vợ
chồng chị B người cùng khu với giá là 50 triệu đồng và chuyển lên sinh sống
và làm việc ở thành phố Hà Nội. Việc mua bán nhà không được lập thành
hợp đồng mua bán nhà mà được thể hiện là giấy biên nhận viết tay với nội
dung: “ Hôm nay ngày 15 tháng 6 năm 1990, tại ngôi nhà của tôi là A và
chồng là Bao tại khu H, phường K, Thành phố Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh. Vợ
chồng tôi có nhận tiền của chị B là 50 triệu đồng” và có ký nhận của hai bên
mà không nêu nội dung, mục đích trong giấy biên nhận tiền ấy là gì. Việc
nhận tiền đó có hai người làm chứng là ông Ngô Xuân Lộc ( Là người hàng
xóm ) và bà Đặng Thị Tuyết ( Là em của chị B ).
1.2. Diễn biến của tình huống
Từ năm 1990 đến nay, gia đình chị B đã xây nhà kiên cố 2 tầng 1
tum trên ngôi nhà cũ và hàng năm chị B vẫn đóng thuế nhà đất đầy đủ. Chị
A biết điều này nhưng không có phản ứng gì. Hàng năm chị A vẫn về thăm
quê hai ba lần và mỗi lần về quê ông đều ghé vào nhà chị B chơi. Tháng 7
năm 2014, chị B làm thủ tục gửi Uỷ ban nhân dân (UBND) phường K để
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã bị chị A phản đối
và phát đơn khởi kiện đòi lại đất với lý do: “Ngôi nhà và thửa đất vợ chồng

chị B đang sử dụng là của chị cho mượn để ở chứ không phải đã bán cho

5


vợ chồng chị. Còn giấy biên nhận tiền kia là do vợ chồng chị vay của chị B
chứ không phải là tiền bán nhà”. UBND phường K đã tiến hành hoà giải và
kết luận: “Ngôi nhà và thửa đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của vợ chồng
chị A”. Không đồng ý với UBND phường K, tháng 5 năm 2016 chị B đã
khiếu nại lên UBND Thành phố Bắc Ninh. Trong quá trình giải quyết
UBND Thành phố Bắc Ninh đã ban hành Quyết định công nhận quyền sở
hữu căn nhà và thửa đất đó thuộc về vợ chồng chị B.
II. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
2.1. Mục tiêu phân tích tình huống
Phân tích tình huống nhằm hiểu được nguyên nhân khách quan và
chủ quan xảy ra vụ việc. Từ đó, có thể đưa ra các phương án giải quyết tình
huống. Cụ thể, Tiểu luận phải giải quyết được các câu hỏi:
- Đối tượng cần giải quyết? Cấp nào, cơ quan nào có thẩm quyền giải
quyết vụ khởi kiện trên đúng theo quy định của pháp luật?
- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vụ kiện được xác định
như thế nào?
- Làm thế nào để giải quyết nhanh, có hiệu quả cao đối với các vụ
việc hành chính trong bộ máy quản lý hành chính Nhà nước, mang lại sự
hài lòng cho người dân.
2.2. Cơ sở lý luận
Để phân tích và xử lý được tình huống, chúng ta cần nắm rõ cơ sở lý
luận của Tiểu luận này.
2.2.1. Các quy định pháp luật về mua bán nhà đất
Tính đến thời điểm năm 2016, các quy định pháp luật để giải quyết
tình huống này bao gồm:

- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ ban
Thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01 tháng 7 năm 1991;

6


- Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày
25/1/1999 của Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao
hướng dẫn áp dụng một số quy định tại nghị quyết về giao dịch dân sự
về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 của Ủy ban thường vụ quốc
hội.
- Luật đất đai năm 2013 ;
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Thông tư 23/2014/Tt-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về cấp
GCNQSDĐ, QSHN và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.2. Khái niệm chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai năm 2013:
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất là chuyển giao quyền sử dụng đất
từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyền
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất.
2.3. Phân tích diễn biến của tình huống
a. Nguyên nhân xảy ra tình huống

Thành phố Bắc Ninh đang trên đà phát triển với tốc độ nhanh, nhiều
khu công nghiệp, khu đô thị mới mọc lên đòi hỏi phải sử dụng nhiều loại
quỹ đất, theo đó nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày một cao, giá trị nhà đất ở các
khu công nghiệp ngày một tăng lên dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại
đòi lại đất ngày một gia tăng.

7


Thủ tục hành chính rườm rà, khó hiểu. Việc tuyên truyền pháp luật ở
cơ sở chưa tốt, dẫn đến người dân chưa hiểu hết trách nhiệm, nghĩa vụ và
quyền lợi của mình.
Bộ máy chính quyền cấp phường, xã bấy lâu nay chưa được quan
tâm đúng mức, thậm chí có thể nói là bị xem thường. Khi tuyển dụng cán
bộ, công chức cấp xã không chú trọng về việc đề ra chuẩn mực trình độ văn
hoá, trình độ chuyên môn nhất định ( chủ yếu tuyển dụng bằng “lòng nhiệt
huyết” ). Vì thế, đội ngũ cán bộ, công chức cấp xã vừa thiếu, vừa yếu.
Cán bộ, công chức là người thực thi chủ trương, chính sách của
Đảng, Nhà nước. Tuy nhiên, trong thực tế không phải tất cả cán bộ, công
chức đều hiểu và vận dụng đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của
Nhà nước một cách đúng đắn, phù hợp với từng thời điểm phát sinh sự
việc. Trong tình huống này hoặc do thiếu hiểu biết về pháp luật, hoặc do
được hưởng lợi từ việc giải quyết cho chị A đã làm cho vụ việc thêm phức
tạp, giải quyết không thấu tình đạt lý. Đó là một trong những nguyên nhân
của tình trạng khiếu kiện không đáng có.
Người dân do lòng tham, coi thường kỷ cương pháp luật của Nhà
nước đã lợi dụng sơ hở của hợp đồng kiện sai nhưng không được giải thích
ngay từ cơ sở, cán bộ quản lý hành chính Nhà nước không nắm chắc các quy
định của pháp luật và do tệ nạn tham nhũng coi thường người dân nên đã
giải quyết áp đặt, sai quy định của pháp luật. Do đó dẫn đến việc kết luận

sai.
b. Hậu quả
Trước tiên phải xác định nội dung của vụ kiện giữa chị A và chị B là
tranh chấp nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hình
thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật. Thực tế là
kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã bán của chị A.

8


Trong chương XIII mục 2, điều 202 Luật đất đất đai năm 2013 ( có
hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) quy định.
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc
giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì
gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa
giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện
phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức
thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp
đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45
ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên
và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân
dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Cũng trong chương XIII, tại mục 2, điều 202, khoản 2 - Luật đất đai
năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà
không thành thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc
không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì
đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp
đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về tố tụng dân sự;

9


Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
- Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không
đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định
của pháp luật về tố tụng hành chính;
Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều
này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh
chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp
hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Nếu đã hoà giải rồi mà không thành thì UBND phường K hướng dẫn
các đương sự gửi hồ sơ về UBND thành phố Bắc Ninh để được giải quyết.
UBND phường K không được tự ý công nhận quyền sở hữu đất của chị A
theo quy định của luật như đã nêu trên. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
đất đai chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của
cơ quan quản lý đất đai, cụ thể là UBND cấp Huyện, Quận, Thành phố trực
thuộc Tỉnh.

Như tình huống đã đưa ra, UBND phường K kết luận quyền sở hữu
nhà đất đó vẫn thuộc về chị A là không đúng với quy định của pháp luật,
dẫn đến tình trạng chị B không đồng ý với kết luận đó, chị B đã khiếu nại
lên cấp trên làm cho vụ việc thêm phức tạp, làm giảm lòng tin của quần
chúng với các cơ quan hành chính Nhà nước, dẫn đến tình trạng khiếu kiện,
khiếu nại kéo dài.
III. XỬ LÝ TÌNH HUỐNG
3.1. Mục tiêu xử lý tình huống
- Đảm bảo kỷ cương pháp luật, phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà
Hiến pháp đã nêu: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân.

10


- Giảm tối đa các mức thiệt hại kinh tế ( nếu có ), bảo vệ lợi ích của
Nhà nước, lợi ích chính đáng của công dân.
- Giải quyết hài hoà giữa các lợi ích trước mắt và lâu dài, các lợi ích
kinh tế - xã hội và tính pháp lý.
- Tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Để đạt được các mục tiêu trên, cần phải căn cứ vào cơ sở pháp luật,
phân tích được nguyên nhân và hậu quả của vụ việc, từ đó tìm ra giải pháp
đúng đắn để giải quyết vấn đề, đồng thời cũng qua đó đúc kết được kinh
nghiệm quý báu trong việc giải quyết vụ việc hành chính đối với cơ quan
quản lý hành chính Nhà nước sao cho hợp tình, hợp lý, đúng quy định của
pháp luật.
3.2. Xây dựng và lựa chọn phương án, giải pháp tối ưu để xử lý
Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của Nhà nước, lợi ích
của các bên tham gia hợp đồng cũng như lợi ích của người khác, pháp luật
quy định hợp đồng liên quan đến tài sản lớn phải được thể hiện dưới một
dạng hình thức nhất định. Vậy theo quy định của pháp luật, giấy biên nhận

tiền như tình huống đặt ra không đúng với thể thức hợp đồng mua bán nhà ở,
bởi lẽ, điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức hợp đồng mua bán
nhà ở đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản,
có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Đối chiếu với tình huống đặt ra, có thể rút ra kết luận: Về mặt hình
thức, giấy biên nhận tiền trên không được xem là hợp đồng mua bán nhà vì
không thể hiện được nội dung của việc mua bán, không phù hợp với quy
định của pháp luật ( bởi nó không có các điều khoản bắt buộc của một hợp
đồng theo đúng quy đinh của pháp luật ) và cũng không được chứng thực
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Việc UBND phường K công nhận quyền sở hữu nhà của chị A là
không thoả đáng và chưa đúng với một số quy định cụ thể:

11


+ Thứ nhất: Trên thực tế chị A đã bán ngôi nhà của mình cho chị B
và chị B đã ổn định trên ngôi nhà ấy từ năm 1990 đến năm 2014 mà không
có tranh chấp gì. Việc chị B xây nhà 2 tầng 1 tum trên nền ngôi nhà cũ và
quây tường rào xung quanh chị A cũng biết nhưng không có phản ứng gì,
điều này chứng tỏ chị A đã có sự đồng thuận đối với việc sở hữu mảnh đất
đó của chị B.
+ Thứ hai: UBND phường K đã viện dẫn lý do rằng về mặt hình
thức giấy biên nhận tiền ấy có thể được coi là hợp đồng mua bán nhà đất
không đúng quy định của pháp luật để làm cơ sở công nhận quyền sở hữu
nhà đất đối với chị A, vì về nguyên tắc chung, hợp đồng không đúng quy
định của pháp luật sẽ bị huỷ bỏ và hậu quả của nó là quyền lợi và nghĩa vụ
của các bên sẽ trở về như lúc ban đầu.
Tuy nhiên, việc giải quyết đối với hình thức của hợp đồng không phù
hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng lại được

quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ
ban Thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước
ngày 01 tháng 7 năm 1991 (gọi tắt là Nghị quyết 58) và tại thông tư liên
tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án
nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao (gọi tắt là thông tư 01)
hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết trên. Cụ thể như sau:
Điểm b, khoản 2, điều 5 (Nghị quyết 58) và điểm a, khoản 3, mục III của
thông tư liên tịch đã dẫn ở trên quy định: Nếu hình thức của hợp đồng
không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng
thì được giải quyết (áp dụng tình huống đặt ra) “Nếu bên mua đã trả đủ
hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã
giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên
phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở
hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn
thiếu tính theo giá trị nhà ở đó theo giá trị tại thời điểm thanh toán, bên

12


không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải
bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự”.
Đối chiếu vào tình huống đặt ra khi mà cả hai bên đã giao nhà và tiền
cho nhau đương nhiên chị A không còn quyền sở hữu với ngôi nhà đã bán
cho chị B nữa. UBND phường K đã không biết hoặc không viện dẫn đúng
các quy định này nên dã giải quyết không đúng quy định của pháp luật về
thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Với vụ việc này, do do diện tích đất tranh chấp không có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế thì chị A đã thừa nhận việc chị
B có quyền sở hữu ngôi nhà và mảnh đất đó rồi. Trong vụ việc này, khi
nghiên cứu cơ sở pháp lý để giải quyết vụ việc, điều quan trọng mà cán bộ

địa chính cần quan tâm là vấn đề thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thuộc thẩm quyền của cơ quan
quản lý đất đai, cụ thể là UBND cấp Thành phố Bắc Ninh. Tuy nhiên,
UBND cấp Xã, Phường là cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc hoà giải
tranh chấp trước khi UBND cấp Huyện, Thành phố thực hiện thẩm quyền
của mình. Chủ tịch UBND huyện, quận, thành phố trực thuộc Tỉnh giải
quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
với nhau, theo điều 101 của luật đất đai năm 2013.
Như đã phân tích ở trên, phương án giải quyết tình huống đã đặt ra
như sau:
3.2.1. Phương án 1.
Giả thuyết:
Nếu mọi công dân đều được tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp
luật đến nơi, đến chốn thì sẽ không có khiếu kiện, khiếu nại xảy ra.
Tất cả cán bộ, công chức từ phường, xã đến thành phố đều làm việc
tập trung, có trách nhiệm cao, nắm vững pháp luật, quy trình... thì không có
khiếu kiện, khiếu nại xảy ra.

13


Thực hiện đúng kỷ cương, phép nước, thể hiện được tính nghiêm
minh của pháp luật và quyền lực của Nhà nước.
3.2.2. Phương án 2. Cụ thể:
Đối với UBND phường K:
Nếu hoà giải không thành thì lập biên bản hoà giải không thành và
hướng dẫn các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện đến UBND Thành phố giải
quyết, chứ không nên kết luận ngôi nhà đó thuộc quyền sở hữu của chị A.
Không nên vô hiệu do vi phạm về hình thức hợp đồng, vì hình thức
hợp đồng giao dịch được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.

Đối với UBND Thành phố Bắc Ninh:
UBND Phường K đã giải quyết không đúng nên bị chị B khiếu nại
lên UBND Thành phố Bắc Ninh, UBND Thành phố Bắc Ninh đã giải quyết
thoả đáng với quy định của pháp luật là đã công nhận quyền sở hữu hợp
pháp của chị B đối với ngôi nhà mà chị A đã bán cho chị B ( như đã phân
tích ở trên ). Để giải quyết dứt điểm trường hợp này, UBND Thành phố
Bắc Ninh nên hướng dẫn các đương sự làm thủ tục chuyển quyền sở hữu
nhà ở theo quy định của pháp luật cụ thể tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.
3.3. Kế hoạch tổ chức thực hiện phương án đã lựa chọn để xử lý
tình huống:
- Phương án 1. Giả thuyết, không chọn.
- Phương án 2.
Đối với UBND Phường K: Trong quá trình hoà giải phải luôn luôn
tôn trọng ý chí của mỗi bên đương sự tham gia khiếu kiện nếu như các bên
đương sự khởi kiện cùng thống nhất ý kiến.
Trường hợp hoà giải không thành thì phải tuân thủ theo quy định của
pháp luật để đáp ứng ý chí của mỗi bên và lập biên bản hoà giải không
thành và hướng dẫn các bên đương sự gửi hồ sơ lên UBND Thành phố để
được giải quyết.

14


Đối với UBND thành phố Bắc Ninh: Quyết định hành chính của
UBND Thành phố Bắc Ninh là đúng nên áp dụng phương án này là hợp lý.
3.4. Kiến nghị và đề xuất:
Qua phân tích tình huống có thể thấy rằng: Tất cả các vụ khởi kiện
về tranh chấp quyền sử dụng đất có thể giải quyết thành công ở cấp cơ sở
( cấp xã, phường, thị trấn ) khi cán bộ quản lý hành chính Nhà nước cấp xã

thông hiểu pháp luật, có kiến thức chuyên môn và có tinh thần trách nhiệm
cao. Ngược lại, thì làm cho sự việc hành chính trở nên rắc rối, phát sinh từ
cơ sở, gây ra sự mất đoàn kết, mất trật tự an toàn xã hội và gây xáo trộn
trong nội bộ, mất niềm tin trong nhân dân. Do đó, hoạt động quản lý hành
chính Nhà nước yêu cầu đòi hỏi phải tiêu chuẩn hoá các chức danh cán bộ
công chức Nhà nước, chú trọng đẩy mạnh công tác đào tạo và bồi dưỡng
nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức
Nhà nước, đảm bảo có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chuyên môn cao,
hiểu biết pháp luật, có năng lực và tận tụy phục vụ nhân dân. đây là vấn đề
hết sức cần thiết và bức bách hiện nay.
Phát huy vai trò làm chủ của nhân dân và tăng cường sự lãnh đạo của
Đảng đối với Nhà nước bằng chủ trương, đường lối của Đảng. Đảng phải
thường xuyên tổ chức kiểm tra, kiểm soát việc thực hiện chủ trương, đường
lối của mình.
Quốc Hội cũng thành lập Uỷ ban chuyên trách nghiên cứu làm luật,
phối kết hợp với các tổ chức trong và ngoài nước cùng tham gia xây dựng
luật. Quản lý Nhà nước được thực hiện theo pháp luật là cơ sở chủ yếu để
điều chỉnh các quan hệ xã hội. Vì vậy, mọi vấn đề thuộc về quản lý phải
tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật, ngăn chặn kịp thời những hành
vi vi phạm. Cần tăng cường tổ chức việc giáo dục pháp luật đến cơ sở, làm
cho mọi người thông hiểu pháp luật. Thực hiện “Sống và làm việc theo
Hiến pháp và Pháp luật”. Giáo dục pháp luật cho công dân phải được thực

15


hiện ở mọi lúc, mọi nơi, mọi lứa tuổi. Các bộ luật cơ bản ở nước ta phải
được đưa vào thành môn học ngoại khoá cho học sinh phổ thông và tổ chức
sinh hoạt theo tình huống tháng hoặc tuần/lần, sắm vai hoặc phiên toà giả
định sao cho thật sự thu hút, vui, dễ nhớ, để sau này các em có một số kiến

thức cơ bản, không chỉ góp phần nào cho sự hiểu biết về pháp luật của bản
thân mà còn tham gia thuyết phục người thân trong gia đình cũng như
ngoài xã hội.
Phải thực hiện cải cách hành chính trong việc giải quyết các vấn đề
liên quan đến đất đai nhà ở, tránh gây phiền hà, hạch sách nhũng nhiễu
nhân dân. Cần lưu ý nhất là khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở, nhà ở, sao cho nhanh chóng, dễ dàng. Thường xuyên tạo điều kiện nâng
cao trình độ về mọi mặt nhất là kiến thức quản lý Nhà nước cho cán bộ từ
cơ sở đến thành phố, tỉnh... những người thường xuyên trực tiếp làm việc
với người dân.
Trình tự, thủ tục giải quyết đơn thư khiếu nại trong lĩnh vực đất đai,
tài sản, hiện nay các địa phương cũng nhận thức khác nhau, về hình thức
văn bản giải quyết, có nơi ban hành quyết định, có nơi ban hành văn bản trả
lời, do đó rất cần hướng dẫn để thực hiện một cách thống nhất. Một khó
khăn nữa khá phổ biến hiện nay, đó là đơn đã được giải quyết theo đúng
quy định của pháp luật, đã có quyết định cuối cùng, hoặc lần hai nhưng
công dân vẫn không đồng ý với nội dung giải quyết và tiếp tục có đơn gửi
đến nhiều cấp, nhiều ngành Trung ương và địa phương, trong khi không
cung cấp được những tình tiết mới. Lượng đơn này tiếp tục được các cơ
quan chuyển về địa phương đề nghị xem xét, trả lời cho cơ quan chuyển
đơn và người khiếu nại, do đó làm mất nhiều thời gian của cơ quan có thẩm
quyền xủ lý.
Vẫn tiếp tục xảy ra tình trạng, người khiếu nại không hợp tác với cơ
quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết khiếu nại. Không ít trường

16


hợp cơ quan thụ lý đơn mời nhiều lần nhưng người khiếu nại không đến
( thậm chí trả lại giấy mời làm việc ) hoặc đến làm việc nhưng không ký vào

biên bản. Khi gặp trường hợp này, một số cơ quan tham mưu đề nghị xếp hồ
sơ, nhưng Luật khiếu nại tố cáo và các văn bản hướng dẫn không đề cập đến
tình huống này, nếu vẫn thụ lý giải quyết thì không có cơ sở, không bảo đảm
trình tự theo quy định. Vấn đề này cũng cần được hướng dẫn cụ thể để tạo
thuận lợi cho các địa phương trong công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo.
Trên thực tế, những vướng mắc trong giải quyết khiếu nại, tố cáo nêu
trên đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc
giải quyết theo chức năng, nhiệm vụ. Chính vì vậy, việc hướng dẫn thực
hiện thống nhất các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo là rất cần thiết,
tạo thuận lợi cho địa phương và cơ quan dân cư trong việc bảo vệ cho ý
chí, nguyện vọng chính đáng của cử tri.
Cần triển khai thực hiện tốt cơ chế một cửa, một cửa liên thông, một
cửa liên thông hiện đại để nâng cao tinh thần trách nhiệm của cán bộ, công
chức tạo thuận lợi cho người dân, ngăn chặn tình trạng nhũng nhiễu, giải
quyết công việc giúp cho người dân và các Doanh nghiệp không phải mất
thời gian đi lại nhưng vẫn theo dõi và nắm được việc thụ lý hồ sơ của mình.
Góp phần nâng cao kỷ luật, kỷ cương hành chính của cơ quan hành
chính Nhà nước, giúp Lãnh đạo UBND các cấp quản lý, điều hành các công
việc chuyên môn, nghiệp vụ của phòng, ban được thuận lợi, sâu sát hơn.
Các phòng, ban có điều kiện chủ động giải quyết công việc thuộc
thẩm quyền chuyên môn, nghiệp vụ.
Đơn giản hoá quy trình, thủ tục xử lý, giải quyết đối với các công
việc có tính chất đơn giản.
Tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân khi đến cơ quan công
quyền yêu cầu giải quyết công việc có liên quan.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, mặc dù đã cố gắng rất
nhiều, nhưng do thời gian ngắn, kinh nghiệm bản thân có hạn, nên bài viết

17

này chắc chắn còn những hạn chế nhất định, rất mong được sự đóng góp ý
kiến của Quý Thầy Cô và các bạn để bài viết được hoàn chỉnh hơn.
KẾT LUẬN
Chúng ta phải khẳng định rằng, trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước hiện nay, do sự phát triển mạnh của kinh tế - xã hội,
đòi hỏi cần phải có sự đồng bộ về thể chế, chính sách, pháp luật cũng như
đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức có đủ năng lực trình độ, phẩm chất
đạo đức để làm công tác quản lý, điều hành và thực thi công vụ. Nếu không
sẽ gây ra tình trạng bất cập, mâu thuẫn và dẫn đến tình trạng đơn thư, khiếu
kiện...Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo hiện nay, nhất là trong lĩnh vực đất
đai đang là vấn đề bức xúc, phức tạp và nhạy cảm, gây đau đầu đối với
những nhà quản lý các cấp trong quá trình thực thi công vụ hiện nay (do
năng lực, trình độ của một số cán bộ quản lý, do một số bất cập trong quy
định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai... gây khó khăn cho công tác này).
Theo kết quả thống kê cho thấy, một trong những vấn đề bức xúc nổi
cộm hiện nay là vướng mắc trong việc thực thi Luật Đất đai, Luật khiếu nại
tố cáo và Pháp lệnh thủ tục liên quan đến các vụ án hành chính liên quan
đến khiếu nại về đất đai, chiếm 80% - 90% các vụ khiếu nại, tố cáo.
Thực tế giải quyết khiếu nại, tố cáo luôn là vấn đề nhạy cảm, phức
tạp trong quá trình thực thi hiện nay, do một số quy định của pháp luật chưa
hoàn chỉnh, hoặc việc thực hiện không thống nhất gây khó khăn cho công
tác này.
Bài học rút ra ở đây là: Cần tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với
công tác quản lý hành chính Nhà nước. Tuyên truyền phổ biến sâu rộng
mọi chủ trương đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước
cho quần chúng nhân dân, cán bộ, công chức, viên chức hiểu rõ và tự giác
thực hiện.

18

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ ban
Thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01 tháng 7 năm 1991;
2. Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày
25/1/1999 của Tòa án nhân dân tối cao - Viện kiểm sát nhân dân tối cao
hướng dẫn áp dụng một số quy định tại nghị quyết về giao dịch dân sự về
nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991 của Ủy ban thường vụ quốc hội.
3. Luật đất đai năm 2013 ;
4. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
5. Thông tư 23/2014/Tt-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về cấp
GCNQSDĐ, QSHN và tài sản khác gắn liền với đất.

19