Nguyên tắc cơ bản của sở hữu đất đai, ranh giới đất và khảo sát, đo vẽ đất G J Donnelly

Fundamentals of Land Ownership,
Land Boundaries, and Surveying
G J Donnelly
About the Paper
This paper has been prepared as an
introductory paper to provide a
general overview of key matters
related to the ownership of land, and
the boundaries which define the
limitations of that ownership. The role
of surveyors in the determination of
land boundaries is also reviewed.
It has been commissioned by the
Intergovernmental Committee on
Surveying and Mapping (ICSM) to
provide a guide for students and
members of the general public who
have an interest in the subject.
It is not a source of legal advice, nor
is it intended as a complete and/or
absolute treatise of the subject.
Contents
1.0 Introduction
2.0 Concepts of Land and Land
Ownership
3.0 Land Boundaries
4.0 Surveyors and Surveying
5.0 References and Websites
6.0 Acknowledgements
7.0 About the Author
1.0 Introduction

1.1 Historical Perspective
The fundamentals of land ownership and
land boundaries date back to the very
roots of civilisation and matters relating

Nguyên tắc cơ bản của sở hữu đất đai,
ranh giới đất và khảo sát, đo vẽ đất
G J Donnelly
Về bài viết:
Bài viết này như một giấy giới thiệu để cung
cấp một cái nhìn tổng quan về các vấn đề
chính liên quan đến quyền sở hữu đất đai và
ranh giới xác định những hạn chế của quyền
sở hữu. Vai trò của điều tra viên trong việc
xác định ranh giới đất đai cũng đư ợc nêu rõ.
Nó được ủy quyền bởi Ủy ban liên chính phủ
về khảo sát và bản đồ (ICSM) để cung cấp
một số hướng dẫn cho sinh viên và những
người quan tâm đến chủ đề này.
Nó không phải là tài liệu pháp lý, cũng
không hoàn toàn là một luận án.

Nội dung
1.0 Giới thiệu
2.0 Khái niệm về đất và quyền sở hữu đất
3.0 Ranh giới đất
4.0 Nhân viên khảo sát đo vẽ và việc đo vẽ
5.0 Tài liệu tham khảo và websites
6.0 Lời cảm ơn
7.0 Về tác giả

1.0

Giới thiệu:

1.1 Bối cảnh lịch sử:
Các nguyên tắc cơ bản của quyền sở hữu đất
đai và ranh giới đất có gốc rễ từ nền văn
minh cũ về các vấn đề liên quan đến sở hữu
và kiểm soát (Quyền sở hữu) về đất cũng
được ghi trong hồ sơ lịch sử. Thực vậy,


to possession and control (“ownership”)
of land are well documented in historical
records. Indeed, the territorial control of
land has been a fundamental issue in the
rise and fall of empires throughout
history (eg the Roman Empire), and has
been the cause of a great number of the
world’s wars since civilisation began.
In the centuries BC, the importance of
land ownership was focussed on arable
lands used for productive agriculture, and
even in those times there were issues
associated
with
occupation
and
boundaries – “in 173 BC Lucius
Postumius Albinus, a statesman of the

Roman Republic, was sent to Campania
(a region in Southern Italy) to separate
the land of the state from that of private
persons, because private land owners had
slowly expanded their boundaries into
public lands” (Lucius Postumius Albinus
(Consul 173 BC) wiki 2011).
Biblical references to the Land of Israel,
and its boundaries, can be found in
Genesis 15; Exodus 23; Numbers 34; and
Ezekiel 47 (Land of Israel wiki 2012)
and, in fact, the boundaries of the Middle
Eastern States have changed regularly
throughout history.
In more modern times we continue to
witness wars arising, in part, over control
of territorial boundaries – for example the
Six Day War in the Middle East in 1967
between Israel and Jordan, Egypt and
Syria; and the Bosnian War that took
place between April 1992 and December
1995 as a result of the breakup of
Yugoslavia.
1.2 The Relevance and Importance of
Land Ownership Systems in a
Modern Society
In recent times, the importance of control

kiểm soát lãnh thổ về đất là một vấn đề cơ
bản trong sự thăng trầm của các đế quốc

trong lịch sử (ví dụ La Mã Cổ đại), và là
nguyên nhân gây ra những cuộc chiến tranh
Thế giới từ khi nền văn minh nhân loại mới
bắt đầu.

Vào những thế kỷ trước Công nguyên, việc
quan trọng của đất là tập trung vào đất trồng
trọt cho việc sản xuất nông nghiệp, và thậm
chí cả trong những thời điểm có những vấn
đề liên quan đến sự chiếm giữ và ranh giới.
Vào năm 173 trước Công nguyên, một chính
khách thuộc Cộng hòa La Mã, đã đi đến
Campania (một khu vực ở miền Nam nước
Ý ) để thực hiện việc chia tách đất của nhà
nước từ đó các cá nhân, chủ sở hữu đất tư
nhân đã dần dần mở rộng địa giới của họ
vào đất công (Lucius Postumius Albinus
(Consul 173 BC) wiki 2011).
Tài liệu tham khảo: Kinh Thánh với đất của
Israel , và ranh giới của nó, có thể được tìm
thấy trong Genesis 15, Exodus 23, số 34, và
Ezekiel 47 (Đất của người Israel wiki 2012)
và thực vậy, ranh giới của Trung Đông đã
thay đổi thường xuyên trong suốt lịch sử.
Trong thời kì hiện đại hơn, chúng ta tiếp tục
chứng kiến cuộc chạy đua trong vấn đề
quyền kiểm soát biên giới lãnh thổ ví dụ như
Cuộc chiến 6 ngày ở Trung Đông vào năm
1967 giữa Israel và Jordan, Hy Lạp và Syria,
và cuộc chiến của người Bosnia diễn ra giữa

tháng 4 năm 1992, và tháng 12 năm 1995
như là kết quả của sự tan rã Nam Tư.
1.2 Sự liên quan và tầm quan trọng của hệ
thống sở hữu đất trong một xã hội hiện
đại
Trong thời gian gần đây, tầm quan trọng của


of land (and a nation’s offshore and
seabed maritime boundaries) is more
likely to be centred on rights of economic
development, and control of important
resources such as oil and fishing rights.

kiểm soát đất (và biên giới trên biển xa bờ và
đáy biển của một quốc gia) có nhiều khả
năng vào quyền được phát triển kinh tế và
quản lý nguồn tài nguyên quan trọng như dầu
khí và thủy sản

Development planning, and economic Đặc biệt, quyền sử dụng hệ thống đất của
growth and sustainability
chúng ta là nền tảng để cung cấp cho nhà đầu
Social stability through housing and tư và cộng đồng niềm tin vào:
employment
Quy hoạch phát triển và tăng trưởng kinh tế
Financial
security
in
economic và

phát
triển
bền
vững
development and property markets, and
Ổn định xã hội thông qua nhà ở và việc làm
Natural resource and environmental An ninh tài chính trong phát triển kinh tế và
management and sustainability
thị trường bất động sản, và tài nguyên thiên
Land Ownership systems also underpin:
nhiên, quản lý môi trường và phát triển bền
Much of government policy making and vững
program delivery
Hệ thống sở hữu đất đai cũng c ủng cố:
Functions such as taxation, land Nhiều hoạch định chính sách của chính phủ
administration,
and
electoral và thực hiện chương trình phân ph ối
administrative boundaries, and
Các chức năng thuế, quản lý đất đai, địa giới
Land use management and regulation
hành chính và bầu cử, và quản lý cũng như
quy định sử dụng đất.
2.0 The Relevance and Importance 2.0 Khái niệm về đất và quyền sở hữu đất
of Land Ownership Systems in a đai trong xã hội hiện đại:
Modern Society
The concept of land ownership as Các khái niệm về quyền sở hữu đất đai như
Australia and New Zealand understand Úc và New Zealand được hiểu và thực hiện,
and practice it is not universal and there nó không phải là phổ quát và có nhiều hình
are many other forms of “ownership” thức khác của “quyền sở hữu” hiện có trong

existing in different cultures throughout các nền văn hóa khác nhau trên toàn Thế
the world. Many are quite informal in the giới. Nhiều cách thức chính trong các hoạt
way they operate – in fact, our system is động trên thực tế, hệ thống của chúng ta là
very formal and highly structured by có cấu trúc tốt so với các nước đang phát
comparison with developing countries.
triển.
The system in use in Australia and New Hệ thống sử dụng tại Úc và New Zealand là
Zealand is a comparatively recent một sự phát triển tương đối gần đây trong
development in world history and is lịch sử thế giới và được dựa trên “luật
based on “common law” (that part of law chung” (một phần của pháp luật phát triển
developed over a long period of time by trong một thời gian dài theo quyết định của
decisions of courts). Other counties which Tòa án.
use common law include Canada, Ireland,
United Kingdom and the United States of Các bang khác có sử dụng luật chung bao
America. Common law principles can, gồm Canada, Ireland, Anh và Hoa Kỳ.


however, be overruled by “Statute Law”
which is established by legislative
enactments such as Acts or Regulations.
Land under common law is said to be
held in “fee simple”, which describes a
form of ownership that can be held by
owners and their heirs indefinitely.

2.1 The Meaning of “Land”
Land is often referred to as “real
property” which, in very basic terms,
means property which is fixed and
immovable – as distinct from personal

property which, again in basic terms,
means property (as in goods and chattels)
which is not fixed and can be moved.
The general principles of ownership at
common law have long been established
in the courts of equity although the
concept of extent of ownership has
changed significantly in interpretation
from the nineteenth to the twenty first
century. In addition, statutory law
continues to place increasing restrictions
on the rights and benefits which would
otherwise accrue with land ownership
(Donnelly 1985).
“At common law, the term “land” when
used in relation to a particular parcel
meant the surface of the Earth, the soil
beneath the surface to the centre of the
Earth and the column of air above the
surface. It included all things growing on
or affixed to the soil, such as trees, crops
and buildings. It also included all the
minerals in the soil excepting gold and
silver, which at law belonged to the
Crown as royal metals” (Hallmann 1994,
9.1).
This concept in the twenty first century is,
however, subject to limitation by

Nguyên tác thông luật bị bác bỏ bởi “Luật

quy chế” được lập theo văn bản pháp luật
như quy định.
Đất đai theo luật chung được cho là sẽ được
tổ chức trong “lệ phí giản đơn”, trong đó mô
tả một hình thức sở hữu có thể được tổ chức
bởi chủ sở hữu và người thừa kế của họ vô
thời hạn.
2.1 Ý nghĩa của “đất”
Đất thường được gọi là " bất động sản "
trong đó, trong điều kiện rất cơ bản , có
nghĩa là tài sản đó là cố định và bất động
sản - để phân biệt với tài sản cá nhân mà ,
một lần nữa về cơ bản , có nghĩa là b ất động
sản ( như hàng hóa , tang ) mà không phải là
cố định và có thể di chuyển được
Các nguyên tắc chung về quyền sở hữu theo
thông luật từ lâu đã đư ợc thành lập tại các
Tòa án công bằng mặc dù các khái niệm về
mức độ sở hữu đã thay đổi đáng kể trong
viejc giải thích từ thế kỷ 19 đến đầu thế kỷ
20. Ngoài ra, luật pháp tiếp tục đặt ra những
hạn chế ngày càng tăng về các quyền và lợi
ích về quyền sử dụng đất (Donnelly 1985).

Tại thông luật, thuật ngữ “đất” khi được sử
dụng liên quan đến một vấn đề đặc biệt có
nghĩa là b ề mặt của Trái đất, đất bên dưới bề
mặt đến trung tâm Trái đất và các phần trên
không trên bề mặt đất. Nó bao gồm tất cả
mọi thứ phát triển trên hoặc gắn liền với đất,

chẳng hạn như cây cối, hoa màu và các tòa
nhà. Nó cũng bao g ồm tất cả các khoáng
chất trong đất ngoại trừ vàng và bạc, mà
theo pháp luật áp đảo thuộc về hoàng gia.

Khái niệm này trong 20 thế kỷ đầu tiên áp
dụng giới hạn bởi pháp luật và ngày càng
chịu nhiều thách thức từ thông luật


statutory law and comes increasingly
under challenge at common law.
As examples, ownership of the air space
above the land surface is qualified by Air
Navigation Acts, and unregistered way
leaves and easements under Electricity
Easements Acts. Apart from these, and
other similar statutory exceptions, the
surface owner does own the airspace
above their land in the sense that, subject
to building regulations, they are fully
entitled to extend their occupation of the
air, by building hi-rise developments for
example. However, judgements in recent
cases are interpreted to mean that an
owner's rights extend only so far as is
necessary for the ordinary use and
enjoyment of their land.
It should also be noted that “in all States
(of Australia) there are statutory

definitions of “land” which lay down the
meaning to be ascribed to the term where
it occurs in Acts of Parliament. These
definitions do not materially interfere
with the common law meaning except
with regard to its use in Acts dealing with
specific subjects. For example, an Act
which regulates mining would naturally
introduce substantial qualifications on the
rights of an owner of land to take
minerals from it” (Baalman 1979, p. 95).

Ví dụ như quyền sở hữu không gian phía
trên mặt đất và đăng kí lá chắn xây dựng hạ
tầng dưới mạng lưới điện. Ngoài việc này,
trường hợp ngoại lệ theo luật định tương tự
khác, chủ sở hữu bề mặt không riêng vùng
trời phía trên mặt đất, theo quy định xây
dựng. Tuy nhiên, bản án trong trường hợp
gần đây giải thích là quyền của chủ sử hữu
mở rộng chỉ xa như vậy là cần thiết cho việc
sử dụng bình thường và hưởng các quyền về
đất.

Cũng cần lưu ý rằng “trong tất cả các nước
có những định nghĩa theo luật định “đất” đặt
ra các ý nghĩa đư ợc gán cho thuật ngữ này
xảy ra trong hành vi của Quốc hội. Những ý
nghĩa không v ật chất can thiệp vào ý nghĩa
thông luật, ngoại trừ liên quan đến việc sử

dụng nó trong hành vi đối phó với các đối
tượng cụ thể. Ví dụ, một đạo luật trong đó
quy định khai thác khoáng sản tự nhiên sẽ
giới thiệu quy định về quyền của một chủ sở
hữu đất đai để có khoáng chất

Quyền sở hữu cũng liên quan đ ến một yếu
tố quan trọng của sở hữu (xem quyền đồng
sở hữu) và có thể khẳng định rằng quyền sở
hữu của bề mặt đất kéo dài cho đến nay.

“Ownership also involves a significant
element of possession (refer Possessory
Title), and…..it can be stated that
ownership of the land surface extends
just so far in each direction upwards or
downwards vertically as the owner is
able to bring and retain under their
effective control” (Donnelly 1985).
2.2 Địa chính:
Khái niệm địa chính là một trong những khái
2.2 “The Cadastre”
The concept of “the cadastre” is either niệm mà dân chúng chưa hiểu rõ, đó là m ột


unknown or not understood by the
population at large – it is, however, a
vital tool used by professionals involved
in land and land related dealings.
In plain English, a cadastre is an official

register showing details of ownership,
boundaries, and value of real property in
a district, made for taxation purposes
(Collins English Dictionary 1979).

A cadastral map displays how boundaries
subdivide land into units of ownership.
Land valuation and taxation
Land registration and land transfers
Land use planning
Sustainable
development
and
environmental protection
Mapping
Management of leases and licences
Electoral boundary determinations, and
Other land based administrative purposes
Digital Cadastral DataBases (DCDB’s)
are the modern versions of “the cadastre”
and provide spatial views of land parcels.
Although they are based on original paper
plans, records and maps the database
information has been digitised by
computer to deliver maps showing digital
coordinates of land parcels, as well as a
great deal of supplementary information
related to the land.
2.3 Systems of Ownership and
Registration

Over history, many forms of land
ownership (ie ways of owning land) have
been established.
Land tenure can be defined as the mode
of holding or occupying land (Burke
1976, p.323).

công cụ quan trọng được sử dụng bởi các
chuyên gia tham gia vào các giao dịch liên
quan đến đất đai và đất đai
Bằng tiếng Anh, địa chính là một đăng kí
chính thức cho thấy chi tiết về quyền sở hữu,
ranh giới, và giá trị của bất động sản trong
một huyện, thực hiện cho mục đích tính thuế.
Một bản đồ địa chính hiển thị như thế nào
ranh giới chia đất thành các đơn vị sở hữu.
Địa chính được sử dụng như là nền tẳng chó
các giao dịch trong:
Định giá đất và thuế
Đăng kí đất đai và chuyển nhượng đất
Quy hoạch sử dụng đất
Phát triển bền vững và bảo vệ môi trường,
lập bản đồ
Quản lý hợp đồng cho thuê và giấy phép
Xác định ranh giới bầu cử, và
Các nhiệm vụ quản lý khác

Cơ sở dữ liệu địa chính kỹ thuật số (DCDB)
là phiên bản hiện đại của địa chính và cung
cấp các điểm không gian quan trọng của khu

đất. Mặc dù chúng được dựa trên kế hoạch
gốc, hồ sơ và bản đồ các thông tin cơ sở dữ
liệu đã đư ợc số hóa bằng máy tính để cung
cấp các bản đồ tọa độ kỹ thuật số của thửa
đất, cũng như r ất nhiều thông tin quan trọng
liên quan đến đất đai.
2.3 Hệ thống quyền sở hữu và đăng ký:
Trong lịch sử, nhiều hình thức sở hữu đất
(tức là cách sở hữu đất) đã đư ợc xác lập.
Quyền sử dụng đất có thể được định nghĩa là
phương thức tổ chức, chiếm đất (Burke
1976, trang 323)
Các hệ thống sử dụng đất đối với quyền sở
hữu đất ở Úc và New Zealand bao gồm:


Land tenure systems dealing with
ownership of land in Australia and New
Zealand include:
General Law (or “Old System”) Title
Torrens (or “Real Property”) Title
Strata Title
Native and/or Maori Title, and
Possessory Title
In Australia and New Zealand, land is
predominantly held under the Torrens
Title system, although remnants of Old
System Title (Deeds of Conveyance) still
remain. All land in the Australian Capital
Territory is leasehold (effectively Torrens

freehold) and much of the Northern
Territory is held under Crown lease.
Native/Aboriginal Title and Maori Title
are recognised as separate forms of
ownership by both Acts of Parliament and
the Courts of the land. Crown Land is
“remaining” land which has not been
allocated and is still held by the Crown.

2.4 General Law Title:
Land originally granted by the Crown
was subsequently held and dealt with
under the English general law system of
tenure through the issue of a deed of
conveyance. All subsequent dealings with
the land required verification of the
validity of the deed under transfer by
searching (at each and every transaction)
the previous chain of history of the deed
for a period of up to 30 years preceding
the transfer to ensure there was proof of a
good root of title and that there were no
legal impediments to the effectiveness of
the deed transfer.

Luật chúng (hoặc “Hệ thống cũ”)
Torrens (hoặc “Bất động sản”)
Tầng lớp nhân dân
Dân bản địa và người Maori
Đồng sở hữu

Ở Úc và New Zealand, đất chủ yếu được tổ
chức thep hệ thống tiêu đề Torrens, mặc dù
còn sót lại một số chuẩn của hệ thống cũ. Tất
cả đất trong Thủ đô nước Úc được thuê
ngoài và phần lớn lãnh thổ phía Bắc được tổ
chức theo hợp đồng thuê. Người bản địa và
thổ dân Maori được công nhận hai hình thức
sở hữu do Quốc hội và Tòa án quy định. Đất
Hoàng gia vẫn được duy trì và vẫn thuộc sự
quản lý của Hoàng gia

2.4 Những vấn đề chung của Luật:
Nguồn gốc ban đầu đất cấp bởi đất trời sau
đó được tổ chức và xử lý dưới hệ thống
thông luật của nước Anh xuyên suốt bằng
phát hành giấy chuyển nhượng. Tất cả sự
phân chia đến sau về đất đòi hỏi phải có xác
minh bằng giấy tờ pháp lý dư ới hình thức
tìm kiếm sự chuyển nhượng (tại mỗi và mọi
giao dịch) trong thời gian văn bản trước của
lịch sử có giá trị lên đến 30 năm trước khi
chuyển giao để đảm bảo có bằng chứng về
nguồn gốc hợp pháp và không có trở ngại
pháp lý về tính hiệu quả của việc chuyển
giao bằng văn bản.


Whilst this system operated well enough
in the early days of settlement when

transactions were simple and few in
number, it was soon realised that there
was no guarantee that all the interests in
the land had been uncovered through
recordings and/or searching, and that
previous defects and deficiencies could
easily pass to a new owner.
Soon after, Registries of Deeds were
established under Acts of Parliaments to
protect purchasers and mortgagees
through registration of all conveyancing
transactions at a single State controlled
repository, and thus simplifying searching
of land records for further dealings with
land parcels.
However, it was quickly realised that, in a
quickly expanding country, there was a
need for still greater surety and protection
of the parties involved in land dealings,
and that further simplification of the land
tenure system was required.
This led to the development of the
Torrens system of title which is still in
place today.

2.5 Torrens Title
The Torrens system of land title was
devised by Sir Robert Torrens in South
Australia in 1858, and was actually based
on the shipping register of Lloyd’s of

London.
Its key feature is that it captures all
interests in a property, including
transfers, mortgages, leases, easements,
covenants, resumptions and other rights
in a single Certificate of Title which,

Những ngày đầu áp dụng hệ thống này được
vận hành tốt để giải quyết các giao dịch đơn
giản và ít về số lượng, nó sớm nhận ra rằng
không có gì đ ảm bảo là tất cả lợi tức về đất
đã được phát hiện thông qua các dữ liệu
và/hoặc tìm kiếm, và rằng trước những
khiếm khuyết và thiếu sót có thể dễ dàng
chuyển qua một chủ sỡ hữu mới.
Ngay sau đó, cơ quan đăng ký văn bản được
thành lập dưới hoạt động của Nghị Viện để
bảo vệ người mua và nhận thế chấp thông
qua đăng ký của tất cả các giao dịch chuyển
nhượng được kiểm soát lưu trữ duy nhất
Nhà nước, và để đơn giản hóa tìm kiếm các
hồ sơ đất đai về sự phân chia các mảnh đất.
Tuy nhiên, nhanh chóng nhận ra rằng, trong
xu hướng phát triển nhanh của đất nước, vẫn
cần có một đảm bảo lớn hơn và bảo vệ các
bên liên quan trong giao dịch về đất và đơn
giản hóa hệ thống sự chiếm giữ đất được
đưa ra. Điều này dẫn đến sự phát triển của
giấy chứng nhận của quyền sử dụng đất, cái
mà vẫn còn tồn tại đến ngày nay.

2.5 Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất:
Giấy chứng nhận của quyền sử dụng đất
được đưa ra bởi ông Robert Torrens tại phía
Nam nước Úc năm 1858, và thực sự được
vận hành một cách cơ bản được đăng ký của
Lloyd tại London. Tính năng chính là về tất
cả các quyền lợi trong một tài sản, bao gồm


once registered with the State by a
Registrar General or Recorder of Titles, is
guaranteed correct by the State.
In other words, the register is conclusive
evidence of ownership. This is known as
the principle of “Indefeasibility of Title”.
Thus, there is no need
to search behind or beyond the Certificate
of Title to ensure proven ownership of the
land.
It should be noted however, that the State
guarantee of ownership does NOT extend
to the boundaries of the land shown in a
title being correct.

cả chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, xây
dựng hạ tầng, giao ước, chiếm hữu lại và
giấy chứng nhận đơn giản vấn đề đó, một
khi đăng ký với Nhà nước bởi đăng ký
chung hoặc bởi các tiêu đề thì đảm bảo tính
chính xác bởi Nhà nước. Nói một cách khác,

việc đăng ký là bằng chứng thuyết phục về
quyền sở hữu. Đây được gọi là nguyên tắc “
Không thể hủy bỏ”. Do đó, không cần tìm
kiếm phía sau hoặc bên ngoài Giấy chứng
nhận để được đảm bảo quyền sở hữu đất
hợp pháp. Tuy nhiên cần lưu ý thêm, việc
bảo lãnh của Nhà nước về quyền sở hữu sẽ
không mở rộng đến ranh giới đất chỉ là vấn
đề chính xác.

2.6 Strata Title
“Strata Title is a form of ownership
devised for multi-level apartment blocks
and horizontal subdivisions with shared
areas. The ‘strata’ part of the term refers
to apartments being on different levels, or
“strata”. …Strata Title Schemes are
composed of individual lots and common
property. Lots are either apartments,
garages or storerooms and each is shown
on the title as being owned by a Lot
Owner. Common Property is defined as
everything else on the parcel of land that
is not comprised in a Lot, such as
common stairwells, driveways, roofs,
gardens and so on” (Strata Title wiki
2012).

2.6 Giấy khoán đất: “Giấy khoán đất là
một hình thức sở hữu cho căn hộ khối đa

cấp và phân chia ngang với các khu vực
chung. Một phần địa tầng của thuật ngữ này
nói đến cấp độ khác nhau của căn hộ hoặc
địa tầng…. Giấy khoán đất được tạo ra từ
rất nhiều cá nhân và tài sản chung. Rất
nhiều là một hai trong căn hộ, nhà để xe
hoặc nhà kho và mỗi cái chủ đề thuộc sở
hữu bởi nhiều chủ sở hữu lô đất. Tài sản
chung được xác định là mọi thứ trên thửa
đất đó không bao gồm lô đất, chẳng hạn như
cầu thang chung, đường lái xe vào, mái nhà,
khu vườn và nhiều thứ… (Strata Title wiki
năm 2012).

2.7 Native and Maori Title
In Australia, native title is a common

2.7 Thổ dân và người Maori: Tại Úc, vấn
đề thổ dân là một khái niệm phổ biến được


law concept that recognises “Aboriginal
people have property rights and interests
in land arising from traditional law and
custom. The traditional relationship to
land is dual in character, having spiritual
and material dimensions” (Rigsby 1999).
Prior to this recognition, it was generally
recognised that, at the time of British
settlement, the doctrine of terra nullius

prevailed - that is, Australia was a “land
belonging to no one”. This was rejected
by the High Court in 1992 where it was
held that Australia recognises a form of
native title, to be determined in
accordance with Indigenous law and
custom (Mabo v Queensland No. 2).
The rights to native title have also been
enshrined in Acts of Parliaments, both
Federal and State.
For native title to exist in a particular area
today, a number of conditions have to be
satisfied (van Hattem 1997).
“When the Crown acquired sovereignty
over the claimed area, which happened at
different times in different parts of
Australia, there had to be an identifiable
group of Aboriginal people inhabiting the
claimed area, with traditional laws and
customs giving rise to native title rights at
that time
There must be an unbroken chain of
inheritance or succession, in accordance
with traditional Aboriginal laws and
customs, from the original native
titleholders to the present day claimants
The Aboriginal laws and customs giving
rise to the native title rights must have
been
observed

and
recognised
continuously during that period, and
There must not have been an event that
had the effect of extinguishing the native
title rights, such as a valid freehold grant,
or valid extinguishing legislation”

pháp luật công nhận “ Người bản địa có
quyền và lợi ích hợp pháp phát sinh trong
điều kiện luật pháp và theo tục lệ. Trong
điều kiện mối quan hệ với đất là hai trong
giấy chứng nhận, có kích thước tinh thần và
vật chất” (Rigsby 1999). Trước sự công
nhận này, nó đã đư ợc thừa nhận chung rằng,
tại thời điểm chuyển giao tài sản của người
Anh, đó là học thuyết terra nullius chiếm ưu
thế, nước Úc “đất không thuộc về một người
nào”. Điều này đã đư ợc từ chối bởi Tòa án
tối cao trong năm 1992 nơi được tổ chức
rằng nước Úc công nhận là một mẫu của bản
địa, để được xác định là phù hợp với luật
pháp bản địa và theo tục lệ ( Mabo và
Queenslands số 2). Các quyền hợp pháp đối
với bản địa cũng đư ợc ghi nhận trong hoạt
động của Nghị Viện, bao gồm cả liên bang
và Nhà nước. Đối với vấn đề bản địa tồn tại
trong một khu vực cụ thể ngày hôm nay,
một số điều kiện phải được thỏa mãn (van
Hattem 1997). “Khi mà ngôi vua có được

chủ quyền đối với khu vực đã tuyên b ố, cái
mà xảy ra vào các thời kỳ khác nhau trên
các phần khác nhau của nước Úc, có một
nhóm có thể nhận biết là người thổ dân sinh
sống tại các khu vực đã tuyên b ố với điều
kiện pháp luật và phong tục truyền thống
làm phát sinh vấn đề bản địa trong thời gian
đó. Đó phải là không bị va chạm chuỗi các
thừa kế hoặc sự kế tiếp, để phù hợp với điều
kiện luật của thổ dân và phong tục truyền
thống, từ bên nguyên đơn sở hữu bản gốc
nắm giữ cho đến ngày nay. Luật thổ dân và


phong tục truyền thống làm phát sinh vần đề
bản địa phải được quan sát và ghi nhận liên
tục trong suốt thời gian đó và sẽ không có
được một sự kiện nào có tác dụng hủy bỏ
hiệu lực về vấn đề bản địa, chẳng hạn như
một khoản chuyển nhượng sở hữu hoàn toàn
hợp lệ hoặc hiệu lực hủy bỏ ban hành pháp
luật.
In New Zealand, a totally different
scenario unfolded following British
settlement, in that the British Crown
decided to treat with the Maori people to
obtain sovereignty of the country and in
February 1840 signed the Treaty of
Waitangi which (LINZ undated):
“Ceded to the Crown of England all the

powers of sovereignty exercised by the
chiefs of the tribes of New Zealand
Guaranteed to the Chiefs and tribes of
New Zealand, and to the respective
families and individuals thereof, the full
exclusive and undisturbed possession of
their lands and estates, forests, fisheries
and other properties which they may
collectively or individually possess, so
long as it is their wish and desire to retain
the same in their possession, and gave the
Maori people all the rights and privileges
of British subjects.

With the signing of the Treaty, two
systems of land law confronted each other
– the English system and the indigenous
Maori system. This created difficulties in
land dealings and the transfer of land,
particularly as European settlement

Tại New Zealand, một kịch bản hoàn toàn
khác mở ra đang được theo dõi dư ới sự hòa
giải của người Anh, trong đó hoàng gia Anh
quyết định thiết đãi với người Maori để có
được chủ quyền đất nước và trong tháng
2/1840 đã ký hi ệp ước Waitangi đó (LINZ
undated). Sự nhượng lại tất cả các quyền
hạn chủ quyền của hoàng gia Anh thực hiện
bởi các tù trưởng bộ lạc của New Zealand

đảm bảo các tham mưu trưởng và các bộ tộc
của New Zealand, và cho địa vị các gia
đình, cá nhân bi ết, việc sở hữu độc quyền và
không bị ảnh hưởng bời các vùng đất của
họ và bất động sản, rừng, thủy sản và nhiều
tài sản khác, cái mà tập thể hoặc cá nhân họ
có thể có, miễn là mong ước và mong muốn
để giữ lại giống như sở hữu của họ, và cho
người dân Maori tất cả các quyền và đặc
quyền của người dân Anh.
Với việc ký kết hiệp ước, hai hệ thống pháp
luật về đất đai đối mặt với nhau- hệ thống
Anh và hệ thống Maori bản địa. Điều này
gây khó khăn trong giao dịch và chuyển
nhượng về đất đai, đặc biệt là sự chuyển


increased and settlers demanding land
sought to buy it from Maori owners. This
led to a series of disputes in the 1850’s,
and the establishment of the Maori Land
Court in 1865 to deal with disposal and
transfer of traditional Maori lands. Today,
the English land law system prevails but
not exclusively – the indigenous Maori
system has not disappeared entirely”.

giao tài sản người châu Âu tăng lên và
người định cư có nhu cầu tìm mua đất từ
chủ sở hữu người Maori. Điều này dẫn đến

một loạt tranh chấp trong những năm 1850,
và việc thành lập Tòa án đất Maori năm
1865 để đối phó với sự chuyển nhượng và
chuyển giao đất có điều kiện của người
Maori. Ngày nay, hệ thống pháp luật nước
Anh chiếm ưu thế nhưng không độc quyền –
hệ thống Maori bản địa đã không bi ến mất
hoàn toàn.

2.8 Vấn đề về quyền đồng sở hữu ( sở hữu
2.8
Possessory
Title
(Adverse
bên kia)
Possession)
“Possession is prima facie evidence of
ownership. “Possession is nine-tenths of
Tài sản là bằng chứng hiển nhiên của quyền
the law” means that possession is good
against all the world except the true sở hữu. Tài sản là vật chín yếu của pháp
luật, có nghĩa là tài s ản đó tốt đối với mọi
owner” (Burke 1976, p. 257).
thứ trên thế giới ngoại trừ chủ nhân thực sự
At common law, ownership may be
(Burke 1976, p.257)
claimed by an adverse occupier against
the true owner of the land (limited to the
land actually possessed and not a greater Theo thông luật, quyền sở hữu có quyền bởi
area held under the same title). The true

owner is said to have been dispossessed một người cư ngụ lại gây bất lợi đối với
and their rights of ownership are chính chủ sở hữu của đất đai (giới hạn những
extinguished.
tài sản đất thực sự sở hữu và không phải khu
For any claim to be successful there are a vực lớn hơn tổ chức theo cùng một vấn đề).
number of basic requirements. There
Chủ sở hữu thực sự được cho là đã bị tước
must be clear and irrefutable evidence
và hủy bỏ quyền sở hữu của họ. Đối với sự
that:
“The possession was open, not secret; đòi quy ền lợi là thành công khi có một số
peaceful, not by force; and adverse, not yêu cầu cơ bản. Có bằng chứng rõ ràng và
by the consent of the true owner”
không thể chối cải rằng:
(Hallmann 1994, 9.51)
Actual possession of the property
occurred for the required statutory period
governed by the relevant statute of

Việc sở hữu tài sản được mở rộng, không bí


limitations (varies but generally accepted
as 12 years), and was exclusive and
uninterrupted
The occupant exercised all the rights of a
true owner, for example through the
payment of due rates and taxes, and by
making improvements to the land or by
cultivation or construction of enclosures,

and so on.
Claims for adverse possession against the
Crown are more limited and complex,
and run over much longer periods of time
(30 – 60 years, depending on the
circumstances of the possession). In some
cases there can be no adverse possession
against the Crown, for example in the
case of crown reserves or reserved roads.

2.9 Freehold vs Leasehold Ownership
Although the vast majority of land in
Australia and New Zealand is held under
freehold tenure, leasehold tenures does
exist, that is “ownership” is held as a
lease over a number of years.
The best example is in the Australian
Capital Territory where all land is held
under leasehold title (generally as a 99
year lease) but is effectively a Torrens
freehold title.
In other States, particularly the Northern
Territory, pastoral leases and other forms
of Crown leases form part of our land
tenure system and are quite common.

mật, hòa bình không dùng vũ l ực và bất lợi,
không bởi sự đồng ý của chủ sở hữu thực sự
(Hallmann 1994, 9.51). Chủ sở hữu tài sản
thực sự xuất hiện với yêu cầu thời gian theo

luật định chi phối bởi các hạn chế xác đáng
của luật pháp quy định (khác nhau nhưng
thường được chấp nhận là 12 năm) và là độc
quyền và không bị gián đoạn. Người cư ngụ
thực hiện tất cả các quyền của một chủ sở
hữu thực sự, ví dụ thông qua việc thanh toán
lãi và các loại thuế, bằng cách cải thiện đất
đai hoặc bằng cách trồng trọt hoặc xây dựng
hàng rào đất đai. Khiếu nại đòi lại quyền sở
hữu tài sản của bên kia có nhiều hạn chế và
phức tạp, và xảy tra trong thời gian dài (3060 năm, tùy thuộc vào sự việc của chủ sở
hữu). Trong một số trường hợp có thể không
sở hữu tài sản bất lợi, ví dụ như trong
trường hợp giới hạn vành đai hoặc đường
ranh giới.
2.9 Quyền sở hữu tài sản vô hạn và cho
thuê quyền sở hữu
Mặc dù phần lớn đất đai rộng lớn tại Úc và
New Zealand được tổ chức dưới hình thức
chiếm hữu quyền sở hữu tài sản vô hạn, cho
thuê chiếm hữu không tồn tại, đó là quyền
sở hữu được tổ chức như hợp đồng thuê
trong một số năm.Ví dụ đơn giản nhất là
trong lãnh thổ thủ đô nước Úc nơi mà tất cả
đất được tổ chức dưới hình thức cho thuê
(thường là hợp đồng thuê 99 năm) nhưng
hiệu quả là khoán quyền sở hữu tài sản vô
hạn. Ở một quốc gia khác, đặc biệt là lãnh

thổ phía Bắc, cho thuê đồng cỏ và các hình
thức hợp đồng cho thuê khác là một phần
của hệ thống chiếm hữu đất đai của chúng
và là khá phổ biến.

2.10 Co-ownership of Property
“Where two or more persons own the
same property at the same time they are
said to be co-owners…..the different
forms of ownership are said to be joint
tenancy and tenancy in common”
(Baalman 1979, p. 133).
A joint tenancy is where land is held by
more than one owner and there is a right
of survivorship, ie if one owner dies that
owner’s interest in the land passes to the
survivor(s) as a right in law – the
deceased owner’s interest in the property
evaporates and cannot be inherited by
their heirs.
This is the most common form of coownership between husband and wife, or
parent and child, where parties want
ownership to pass immediately and
automatically to the survivor. Sale of
property held under joint tenancy requires
the joint consent of all parties.
Tenancy in common is where ownership
of a property is held by owners who each
have separate and distinct shares of the
same property (generally in equal shares),

but there is no right of survivorship, and
an individual owner’s interest is capable
of passing by inheritance to their heirs.
Tenants may, subject to the agreement
under which the property is held, sell or
otherwise deal their particular share
without the consent of the other tenants.
This form of ownership is most common
where the co-owners are not married or
have contributed different amounts to the

2.10 Quyền đồng sở hữu của tài sản
“Nơi mà hai hay nhiều người cùng sở hữu tài
sản như nhau trong cùng một lúc được gọi là
đồng chủ sở hữu… các hình thức khác nhau
của quyền sở hữu được gọi là hợp đồng sở
hữu nhà chung và quyền được hưởng nhà sở
hữu chung” (Baalman 1979, p.133). Hợp
đồng sở hữu nhà chung nơi mà đất được tổ
chức bởi nhiều hơn một chủ sở hữu và có
quyền được hưởng sau khi người sở hữu
chung qua đời, tức là một chủ sở hữu mất thì
quyền lợi của chủ sở hữu đó sẽ được chuyển
sang cho người còn lại theo đúng pháp luậtquyền lợi về tài sản của chủ sở hữu đã mất sẽ
biến mất và không thể được thừa kế bởi
những người thừa kế của họ. Đây chính là
hình thức phổ biến nhất của đồng sở hữu
giữa vợ và chồng, hoặc cha mẹ và con, nơi
mà các bên muốn chuyển quyền sở hữu ngay
lập tức và tự động cho người còn lại. Bán tài

sản được hình thành dưới hình thức sở hữu
nhà chung đòi hỏi sự đồng ý của tất cả các
bên. Sở hữu nhà chung là nơi mà chủ sở hữu
của tài sản đó được hình thành bởi nhiều chủ
sở hữu, mỗi người đều có phần vốn góp
riêng biệt của cùng một tài sản (thường thì
phần vốn góp bằng nhau), nhưng không phải
cho người còn lại, và quyền lợi cá nhân chủ


purchase of the property. The assets of a sở hữu thì được chuyển giao qua bởi thừa kế
joint commercial partnership might be của họ. Chủ đất có thể, thỏa thuận vấn đề
held as a tenancy in common.
theo đó tài sản được tổ chức, bán hoặc mặc
khác là sự giao dịch về phần vốn góp cụ thể
của mình mà không cần sự đồng ý của chủ
đất kia. Hình thức sở hữu là phổ biến nhất
nơi mà các đồng chủ sở hữu không kết hôn
hoặc đã đóng góp s ố tiền khác nhau để mua
các tài sản chung của đối tác thương mại có
thể được tổ chức như là sở hữu nhà chung.
2.11 Ownership Rights and Obligations
“Ownership implies the right to exclusive
enjoyment of a thing, and can be either
“absolute” (the right of free and exclusive
enjoyment, including the right using,
altering, disposing of or destroying the
thing owned) or “restricted” (ownership
limited to some extent, - which is the
situation with land since it cannot be

destroyed).
Ownership is always subject to the rule
that a person must use their property as
not to injure their neighbour” (Burke
1976, p. 243).
An owner in fee simple is entitled to use
it in any manner they please, subject only
to (Baalman 1979, p. 98):
(i)
their obligations towards neighbours and
the public;
(ii)
any condition which may have been
imposed in the Crown grant;
(iii)
obligations entered into by express
agreement with others; and
(iv)
restrictions and qualifications imposed by
legislation

2.11 Quyền và nghĩa v ụ của quyền sở
hữu:
“Quyền sở hữu bao hàm quyền hưởng độc
quyền một vật gì đó,và có th ể là “tuyệt đối”
(quyền được hưởng tự do và độc quyền, bao
gồm quyền sử dụng, thay đổi, xử lý, hủy bỏ
các quyền chủ sở hữu) hoặc “hạn chế” (một
vài quyền sở hữu bị giới hạn lại- đó là vị trí
của đất nó không thể bị hủy bỏ). Quyền sở

hữu luôn luôn phải tuân theo các quy tắc mà
một người phải sử dụng tài sản của họ như
là không làm ảnh hưởng đến người hàng
xóm của họ” (Burke 1976, p.243). Người
thừa kế di sản được quyền sử dụng nó làm
bất kỳ cách nào mà họ muốn, chỉ cần làm
(Baalman 1979, p.98):
1.
Các nghĩa vụ của họ đối với người
xung quanh và công chúng
2.
Bất kỳ điều kiện cái mà có thể bị đánh
thuế trong việc thừa nhận quyền sở hữu
3.
Các nghĩa vụ tham gia vào thỏa thuận
rõ ràng với người khác, và


4.
Sự giới hạn và giấy chứng nhận nộp
thuế theo đúng pháp luật

2.12 Relevance of Property Boundaries
to Ownership
Marked boundaries are prima facie
evidence of the legal extent of ownership
of property and may be marked by natural
boundaries, survey pegs, or enclosed
occupation such as fences, hedges or
walls.

However, occupation, and described
measurements of the ownership, can often
be misleading, what is really required is
to determine the true nature of the
boundary – “what the boundary is, and
where it is located” – and for this, the
services of a Registered Surveyor is
required.
Determination of property boundaries is
ultimately a matter for judgement by the
Courts – the surveyor’s role is that of an
expert witness capable of discovering all
evidence relating to the location of the
boundary.
Property boundaries are dealt with more
fully in the following section.

3.0 Land Boundaries
3.1 Kinds of Boundaries
Boundaries can be classified at many
levels – they may be international (as
between countries); national (as between
states of a country); regional (as between
regions of a state); local (as between

2.12 Sự liên quan quyền sở hữu của
ranh giới tài sản
Ranh giới rõ rệt là bằng chứng hiển nhiên về
mức độ pháp lý của quyền sở hữu tài sản và
có thể được đánh dấu bằng đường ranh giới

tự nhiên, đánh dấu trên bản đồ, hoặc sự
chiếm giữ như là lá chắn, hàng rào hoặc bức
tường. Tuy nhiên, sự chiếm giữ, và vạch các
kích thước của quyền sở hữu, thường có thể
gây hiểu nhầm, những gì đang thực sự cần
thiết là yêu cầu xác định rõ ràng đư ờng ranh
giới tự nhiên “ đường ranh giới là cái gì, và
nó nằm ở nơi nào”- và điều này cho thấy,
các dịch vụ đăng ký bản đồ là cần thiết. Sự
xác định cho đường ranh giới tài sản là một
vấn đề đối với sự phán quyết cuối cùng của
Tòa án- vai trò của giám định là của một
nhân chứng chuyên môn có khả năng phát
hiện tất cả các bằng chứng liên quan đến vị
trí của ranh giới. Ranh giới tài sản được giải
quyết đầy đủ hơn trong phần sau.
3.0 Ranh giới đất
3.1 Các loại ranh giới: Ranh giới có thể
được phân loại ở nhiều cấp độ- phân chia
quốc tế (như giữa các quốc gia), quốc gia
(như giữa các khu vực của một nước), địa


localities of a region or local government)
or, as in the context of this paper,
individual boundaries separating the land
parcels of subdivided land.
Boundaries between countries and states
are more commonly referred to as
borders, and may be either natural (eg

seas, rivers or lakes) or artificial (eg
defined by geographic lines of latitude
and longitude). Borders serve political,
legal and economic purposes in the
separation of the jurisdictions of the
abutting countries.
Other kinds of boundaries include
maritime boundaries which define the
exclusive rights of a country or state over
the resources of oceans adjoining the land
of the country – “in Australia a 3 nautical
mile limit of coastal waters; a 12 nautical
mile limit of the territorial sea, 24
nautical mile Contiguous Zone; and a 200
nautical mile limit of the Australian
Exclusive Economic Zone” (Geoscience
Australia, 2011). Maritime boundaries
may also exist for specific purposes such
as marine parks and fishing zones, and
“administrative boundaries” which are
based on cadastral maps and used for
political and governmental administrative
purposes – for example electoral
boundary divisions, or for censuses taken
periodically for planning and future
development of a country at a national or
regional level.

phương (như giữa các địa phương của một
khu vực hoặc chính quyền địa phương)

hoặc, như trong bối cảnh bài viết này, ranh
giới riêng biệt tách mảnh đất thành nhiều
miếng đất chia nhỏ. Ranh giới giữa các quốc
gia và quốc tế thường được gọi là biên giới,
và có thể là tự nhiên (ví dụ như vùng biển,
sông hồ) hoặc nhân tạo (ví dụ như xác định
bởi đường địa lý của vĩ độ và kinh độ).
Biên giới phục vụ mục đích chính trị, pháp
lý và kinh tế trong việc tách các khu vực
nằm trong phạm vi quyền hạn của các nước
tiếp giáp. Các loại ranh giới khác bao gồm
biên giới trên biển trong đó xác định độc
quyền của một quốc gia hoặc nhà nước đối
với các nguồn tài nguyên của đại dương tiếp
giáp với đất của đất nước – "ở Úc một giới
hạn 3 dặm hải lý của vùng biển ven bờ; một
giới hạn 12 dặm hải lý của lãnh hải, 24 dặm
hải lý vùng tiếp giáp và một giới hạn 200
dặm hải lý của Úc “Khu kinh tế độc quyền
"(Geoscience Australia, 2011). Ranh giới
hàng hải cũng có thể tồn tại cho các mục
đích cụ thể như khu bảo tồn biển, khu câu
cá, và "Địa giới hành chính" cái mà dựa trên
bản đồ địa chính và sử dụng cho các mục
đích hành chính chính trị và chính phủ - ví
dụ phân ranh giới bầu cử, hoặc cho cuộc
tổng điều tra thực hiện theo định kỳ cho lập
kế hoạch và phát triển tương lai của một đất
nước tại một quốc gia hoặc khu vực địa
phương.

3.2 Definition of Boundaries of Land 3.2 Khái niệm về ranh giới thửa đất
Ranh giới hay thường gọi là đường giới hạn
Parcels
Boundary lines (also commonly called bất động sản xác định mức độ giới hạn pháp


property lines) define the extent of the
legal limits of ownership of any parcel of
land.
At common law, the rule of “marks
(monuments) before measurements”
prevail in the definition of a boundary.
There is also a presumption at common
law that where land is described as being
bounded by a road, ownership extends to
the middle of the road (the ad medium
filum viae rule), unless there is a clearly
defined intent to the contrary.
If the description of a boundary is
ambiguous or otherwise uncertain or is in
conflict with the occupations, courts may
settle the position of the disputed
boundary.
Courts have established precedents
granting priorities of weight where any
two or more of the following boundary
features present conflicting evidence in
the determination of a true boundary
position.
These are in order of priority (Hallmann

1994, 13.13):
“Natural boundaries (eg rivers, cliffs)
Monumented lines (boundaries marked
by survey or other defining marks, natural
or artificial)
Old occupations, long undisputed
Abuttals (a described “bound” of the
property eg a natural or artificial feature
such as a street or road)
Statements of length, bearing or direction
(“metes” or measurements in a described
direction)
This ranking order is not rigidly adhered
to; special circumstances may lead a court
at times to give greater weight than
normal to a feature of lower rank”.
Subject to any evidence to the contrary,
courts have consistently ruled in favour of
long, acquiescent and undisturbed

lý của chủ sở hữu thửa đất
Theo như thông luật, qui tắc đánh dấu trước
khi đo đạc được ưu tiên trong việc xác định
ranh giới thửa đất
Theo thông luật, giả định đường phố là ranh
giới phân cách, thì quyển sở hữu được xác
định là đến giữa đường, hoặc ngược lại Toà
án sẽ giải quyết vấn đề tranh chấp ranh giới
trong trường hợp ranh giới không được xác
định rõ ràng hoặc có mâu thuẫn trong việc

chiếm giữ. Những căn cứ ưu tiên sẽ được toà
xác lập làm cơ sở xác định chính xác ranh
giới thửa đất khi phát sinh hai hoặc nhiều
mâu thuẫn về đặc tính của ranh giới thửa đất
Thứ tự ưu tiên được quy định như sau (theo
Hallmann 1994, đoạn 13.13):
“Ranh giới tự nhiên (VD: sông, vách đá)
Điểm chôn mốc (ranh giới được xác định
bằng việc đo đạc địa hình, tự nhiên hoặc
nhân tạo)
Việc lấn chiếm lâu năm và được thừa nhận
Ranh giới bất động sản (VD: đặc tính tự
nhiên hoặc nhân tạo như: đường phố hoặc
con đường)
Độ dài, góc hoặc phương hướng (đo lường
trong việc xác định phương hướng)
Trình tự ưu tiên không nhất thiết phải thực
hiện theo đúng yêu cầu trên, trong một số
trường hợp đặc biệt, toà án sẽ đưa ra những
quyết định phù hợp
Ranh giới địa tầng hay bản đồ địa chất là bề
mặt giới hạn giữa 2 phân vị địa tầng kế tiếp
nhau”
Tuỳ thuộc vào những chứng cứ khác nhau,
Toà sẽ đưa ra những quyết định phù hợp, kết
quả giám định ranh giới thửa đất là căn cứ
xác thực và thuyết phục nhất trong trường
hợp giải quyết vấn đề tranh chấp lấn chiếm
đất lâu năm
Ngoài ra, “điểm giới hạn và ranh giới” được

sử dụng trong việc xác định giới hạn đất.Ví


occupation dating to the time of survey as
the most convincing evidence of a
boundary between properties.
Further, it is a fact of law that where a
property is described by “metes and
bounds” ie both measurements and a
feature which describes the extent of
ownership,
the
described
bounds
(abuttals) take priority over the stated
measurements.
Strata title boundaries are specifically
defined by the strata title plan and,
commonly, are the centre of the walls,
floor and ceilings enclosing a lot.
The actual location of any boundary is
subject to the evidence of an on-ground
assessment of the facts pertaining to the
matter, and is best undertaken by a
Registered (or Licenced) Surveyor. (refer
also Boundary Disputes and Judicial
Determination)

dụ: Việc đo lường và đặc tính của thửa đất là
để xác định quyển sử hữu, trong đó ranh giới

bất động sản luôn là căn cứ ưu tiên.

3.3 The Nature of Boundaries
Generally, boundaries of land are fixed
and do not move, although the
interpretation of the location of the
boundary
can
be
difficult
and
professional judgements may vary in the
interpretation of the evidence of the
location.
The situation with regard to “natural”
boundaries formed by seas, lakes, rivers
etc is more complex in that such
boundaries are said to be ambulatory.
Ambulatory boundaries cannot be marked
on the ground and are not fixed in one
place but can change position over time
through slow and imperceptible accretion
or erosion of the described feature.
Different rules of interpretation of the
definition of natural boundaries apply,
depending upon:
whether the boundary adjoins tidal or

3.3 Đặc điểm của ranh giới
Thông thường, giới hạn đất là cố định và

không di chuyển, mặc dù việc lý giải về vị trí
của ranh giới là khó khăn và những đánh giá
chuyên môn có thể thay đổi bởi những lý giải
này

Ranh giới địa tầng hay còn gọi là bản đồ địa
chất là bề mặt giới hạn giữa hai phân vị địa
tầng kế tiếp nhau

Vị trí thực tế của ranh giới phụ thuộc vào kết
quả đánh giá thực tiển thửa đất có liên quan
và được tiến hành bởi giám định viên (đề cập
trong “Tranh Chấp Ranh Giới Và Xác Định
Tư Pháp)

Trong những tình huống xác định ranh giới
như biển, hồ, sông..thì khá phức tạp, đây
cũng đư ợc sem là ranh giới lưu động. Những
ranh giới này không được đánh dấu trên mặt
đất và cũng không c ố định ở một vị trí, tuy
nhiên việc thay đổi vị trí nhiều lần của ranh
giới loại này khó có thể nhận thấy được bởi
sự xói mòn hoặc bồi đắp từ từ theo đặc tính
vốn có của tự nhiên
Việc áp dụng những điều luật khác nhau dựa
trên những lý giải và đặc điểm của ranh giới,
phụ thuộc vào:
Ranh giới có tiếp giáp với vùng thủy triều

non-tidal waters the existence or
otherwise of Crown reserves the
determination of high or low water mark,
or the water’s edge
the definition of a river bank and, perhaps
more importantly whether or not changes
in the situation were slow and
imperceptible over time, or sudden as in
the change of course of a river caused by
flooding or deviation.
In future years, there will no doubt be
great interest in the impact of climate
change on sea level, and the subsequent
effect on boundaries bordering those
waters.
It should also be noted that there is a
presumption at common law that where
land is described as being bounded by a
non-tidal river or stream, ownership
extends to the middle line of the water
(the ad medium filum acquae rule), unless
there is a clearly defined intent to the
contrary.
3.4 Home Boundaries
The extent of the boundaries of home
ownership are subject to the same rules
described in the
Definition of
Boundaries of Land Parcels.
Where a new subdivision is under

development, the primary indicators of
land boundaries will be the survey marks
placed by a Registered Surveyor for that
purpose.
In a developed subdivision the primary
indicator of boundaries will most likely
be fences, however caution should be
taken to confirm that they are truly
located and are not subject to
encroachment by the owners of adjoining
lands.
Caution is also advised when checking
measurements of land on the ground, as

hay không
Những qui định về ranh giới tự nhiên đang
có hoặc qui định khác theo Crown Reserves
Mật độ nước cao hoặc thấp
Phạm vi của hai dải đất dọc theo bờ sông
Những thay đổi khó có thể nhận biết được,
hoặc những thay đổi đột ngột bởi hiện tượng
lũ lụt, sự chênh lệch giữa các vùng nước trên
cùng một con sông. Trong tương lai xa,
không còn nghi ngở gì nữa về sự thay đổi khí
hậu sẽ tác động mạnh mẽ đến mật độ nước
biển cũng như những tác động về sau của nó
lên ranh giới tiếp giáp giữa các vùng nước.
Theo thông luật, đất ở đây được giả định là
sẽ được phân định bởi khu vực thủy triều
hoặc không thủy triều hoặc con suối, quyền

sở hữu được mở rộng đến khu vực chính
giữa của dòng nư ớc đó hoặc ngược lại

3.4 Ranh giới Nhà ở: Phạm vi xác định ranh
giới sở hữu nhà ở cũng d ựa vào những quy
tắc tương tự đã đư ợc đề cập trong phần Khái
Niệm Về Ranh Giới Thửa Đất. Dấu hiệu
nhận biết chủ yếu của ranh giới thửa đất sẽ
được đánh dấu xác thực bởi giám định viên.
Trong khu vực có nhiều ranh giới, việc xác
định ranh giới chủ yếu có thể sẽ gặp nhiều
trở ngại, chính vậy việc thông báo hoặc nhận
định ranh giới một cách thận trọng để tránh
tình trạng ranh giới không được phân định rõ
ràng và bị lấn chiếm khi chủ sở hữu tăng
thêm đất. Việc nhận định ranh giới cũng như
xác định rõ bản đồ khảo sát sẽ hỗ trợ nhiều
trong việc điều chỉnh độ lệch của chính khu
đất đó. Kết quả đánh giá từ thiết bị cầm tay
định vị toàn cầu chưa hẳn là kết quả chuẩn
xác, và không chắc lá cần thiết và có thể thay


distances shown on survey plans and land
titles are always stated as horizontal
distances which are always subject to
adjustment for any slope of the land itself.
It is not safe to rely on results from handheld Global Positioning System (GPS)
devices as these do not necessarily give
the same coordinates as a local system,

and vary in accuracy and repeatability of
measurements, nor should digitised
coordinates derived from Digital
Cadastral DataBases be relied upon as the
“best evidence” of the location of
boundaries.
The only sure way of knowing where true
boundaries lie is to engage the services of
a Registered Surveyor and, given the
investment any owner makes in home
purchase or building, is makes great sense
to do this.
3.5 Boundary Disputes and Judicial
Determination
Boundary disputes can occur at many
different levels – they may be
international border disputes (often
leading to wars between nations);
national border determinations between
states; regional boundaries between the
localities of a region; or, as in the context
of this paper, a dispute between the
owners of adjoining lands.
Boundary disputes generally arise
because of one landowner’s lack of
consideration for the owners of
neighbouring land. Disputes between
residential neighbours are more likely to
be about access issues, or the location
and/or type of boundary separating the

land parcels and, although not common,
still provide much angst between the
aggrieved parties (and great expense!).
As previously indicated, where a dispute
exists, a Surveyor is not the final arbiter

đổi độ chính xác cũng như mức độ lặp lại kết
quả đo lường không. Cách duy nhất để phát
hiện sự sai lầm trong việc xác định ranh giới
thửa đất chính là nhờ sự kiểm tra của cơ
quan giám định, cùng với việc nhà đầu tư,
chủ sỡ hữu nhà

3.5 Tranh chấp đất đai và thầm quyền
quyết định
Việc tranh chấp đất đai có thể diễn ra tại
nhiều mức độ khác nhau, có thể là tranh chấp
giữa biên giới quốc qia, tranh chấp giữa quốc
gia và bang, giữa khu vực và địa phương,
giữa những người chủ sở hữu và muốn
chiếm đất. Việc tranh chấp ranh giới thường
xuất phát do sự thiếu hiểu biết của chủ sở
hữu đối với mảnh đất họ sở hữu. Việc tranh
chấp giữa các hộ gia đình cá nhân thư ờng là
do vấn đề vị trí, sự lấn chiếm trên thửa đất,
điều đó sẽ tạo nên những buồn phiền lo lắng
và khó chịu. Như những nhận định trước, khi
tranh chấp xảy ra, giám định viên không phải
là trọng tài cuối cùng, người có thẩm quyền
giải quyết là toà án.

of boundaries which are under dispute
between owners. This role falls to the
courts of the land.
The Surveyor’s role in these matters is
one of fact-finder and expert witness,
providing the evidence of what has gone
on before, upon which the courts will
make their judgements.
3.6 Some Interesting Cases
Land law is recognised as one of the more
“static”
branches
of
law,
and
consequently there are relatively few
recorded disputes over the boundaries of
land in Australia. Much of the law related
to the subject has been determined from
decisions in other countries with a similar
legal history and system to ours,
including New Zealand, England, Canada
and the United States of America.
Nevertheless, history has provided some
interesting cases worthy of record here,
particularly in relation to state borders
(Geoscience Australia 2010; New South
Wales – Victoria Border Guidelines

1993):
The definition of where state and territory
boundaries lie has been constantly
reviewed, sometimes causing great
contention. Although most Australian
borders were defined in letters of patent
in meridians, determining the physical
ground position that corresponds with
those meridians has never been
easy…surveyors had a difficult job to
do…Given
the
possibility
of
discrepancies, border disputes have
occurred
between
several
states.
Generally speaking, rulings have upheld
the position of borders with established
physical references or property lines. This
is despite the advent of technologies
which allow modern surveyors to

Vai trò của người giám định là người tìm
kiếm, làm chứng và cung cấp những bằng
chứng cho những việc đã di ễn ra trước đó
khi toà án xét xử

3.6 Những trường hợp thú vị
Luật đất đai là một trong những ngành luật
mang tính ổn định nhất trong phân nhánh
ngành luệt, vì vậy mà ít xảy ra những tranh
chấp về ranh giới đất đai trong nước Úc. Hầu
hết các chủ thể liên quan đến trong các
trường hợp đều được tham khảo từ hệ thống
luật và lịch sử pháp lý từ các quốc gia như
Tân Tây Lan, Anh, Canada, Hoa Kỳ.
Tuy nhiên, trong lịch sử, một vài trường hợp
thú vị được ghi lục lại sau, đặc biệt là có liên
quan đến biên giới quốc gia (Khoa Học Địa
Chất Úc 2010, Hướng dẫn biên giới nă m
1993 giữa New South Wales và Victoria) :
Khái niệm về ranh giới giữa quốc gia và
bang luôn được cân nhắc lại, và đôi khi gây
ra những tranh cãi lớn, mặc dù hầu như biên
giới của úc được định vị bằng kinh tuyến,
việc định vị này cũng gây nhiều khó khăn
cho các giám định viên.Việc đưa ra những ý
kiến trái chiều làm cho vấn đề tranh chấp
ranh giới xảy ra ở nhiều bang. Nói chung,
những quyết định về việc xác lập đường biên
giới được đưa ra thông qua những tham khảo
về giới hạn bất động sản và đặc tính tự nhiên.
Điều này bất chấp sự ra đời của công nghệ
tiên tiến cho phép kiểm định lại độ chính xác
của mảnh đất có đúng phù hợp với những
thông tin ban đầu không. Kết quả là ranh giới
của một vài bang đều có thông tin khớp với

những gì họ đưa ra từ ban đầu, hay nói cách
đơn giản, ranh giới của họ được đánh dấu


accurately plot their location as originally
described in the letters of patent for the
formation of specific states. As a result,
few state borders are actually where they
were originally intended, or as simple as a
straight line marked by a meridian of
longitude – as an example, the Western
Australia–South
Australia–Northern
Territory border (Surveyor General’s
Corner) is marked by two monuments (in
1968) approximately 127 metres apart at
the junction of the boundaries.
Probably the most famous case is the
determination of the state boundary
between South Australia and Victoria.
The border was established in 1836 by
imperial letters patent as the 141st degree
meridian of longitude, but due to human
error by numerous explorers and
surveyors was marked on the ground in a
position 4.03 kilometres west of the
specified geographic location. After a
protracted legal dispute lasting more than
75 years it was finally ruled by the Privy
Council that the line erroneously marked

was such to have established that line as
the legal boundary between the two States
South Australia v. Victoria (1914).
The Murray River also provides a
backdrop to a number of cases arising
from the nature of the border description
between Victoria and New South Wales,
and also between Victoria and South
Australia. Since 1851, the border between
Victoria and New South Wales has
officially been the top of the bank of the
southern side (ie none of the river is
actually in Victoria). However, this
boundary definition is as muddy as the
waters of the great river itself, due to
river course changes and modification of
some of the river banks, and has been the
cause of many arguments and debates

bằng một kinh tuyến thẳng. Ví dụ: biên giới
của Tây Úc – Nam Úc và Bắc (theo tờ
Những mối quan tâm chung trong việc giám
định) được đánh dấu bởi hai di tích (1968)
cách ngã ba của ranh giới gần 127m.

Tình huống nổi tiếng nhất là vấn đề xác định
ranh giới giữa Nam Úc và Đông Nam Úc.
Đường biên giới được hình thành từ năm
1976, dựa vào kinh tuyến 141 để xác định
ranh giới, nhưng do lỗi của các nhà thám

hiểm và giám định viên đánh dấu tại vị trí
cách phía tây 4.03km. Sau một cuộc tranh
cãi kéo dài 75 năm, đường giới hạn sai lầm
đó cũng đã đư ợc điều chỉnh lại bởi Hội Đồng
Cơ Mật của Hoàng Gia Anh, và xác lập lại
ranh giới pháp lý giữa 2 khu vực Nam Úc và
Động Nam Úc(1914)
Những tình huống phát sinh ở sông Murray
cũng xuất phát từ đặc trưng đường biên giới
giữa Victoria và New South Wales,
giữaVictoria và Bắc Úc. Từ năm 1851, biên
giới giữa Victoria và New South Wales
chính thức trở thành dải ranh giới ở khu vực
miền Nam (tức là không có con sông ở
Victoria). Tuy nhiên khái niệm về ranh giới
ở đây như là bùn và nước của chính bản thân
con sông, bởi sự thay đổi của dòng sông và
sự cải tạo bờ sông mà gây ra nhiều tranh cãi
giữa các bang.


between those states.
As an example, in 1859 NSW claimed the
pastoral leases of Pental Island near Swan
Hill on the grounds that the island lay to
the north of the watercourse of the River
Murray. In 1872 the case was decided in
Victoria’s favour when the Privy Council
maintained that the main watercourse,
being the channel of greatest discharge of

the Murray, was to the north of the island.
The confusion over determination of the
boundary between NSW and Vic. has
been such that “Guidelines for the
Determination of the State Border
Between New South Wales and Victoria
Along the Murray River” were issued
jointly by the Surveyor-Generals of both
states in 1991, “to assist surveyors to
determine land boundaries which form
part of the State Border along the Murray
River”.
In another rather unusual case dealing
with boundaries and jurisdiction between
states Ward v the Queen (1980) 142 CLR
308, the High Court considered if a
murder on the Murray occurred in
Victoria or New South Wales. The shot
was fired from Victoria (from the top of
the riverbank); the victim was at the
water’s edge on the Victorian side of the
river.
The border of NSW was the River
Murray (its south side) – the High Court
held that it ended at the top of the river
bank, which meant that Ward’s victim
died in NSW. The High Court considered
that the terminatory theory of crime
determined jurisdiction, and that meant
Ward’s murder conviction in the

Victorian Supreme Court was set aside!
Photos by the author of the NSW/VIC
Boundary at Echuca Wharf

Ví dụ năm 1859, New South Wales tuyên bố
cho thuê đảo Pental nằm gần Swan Hill với
lý do hòn đảo nằm ở phía bắc của nguồn
nước của sông Murray. Năm 1872, những
quyết định của Hội Đồng Cơ Mật đã ạto điều
kiện có lợi cho Victoria lợi khi họ cho rằng
các nguồn nước chính là kênh xả lớn nhất
của Murray, là ở phía bắc của đảo. Sự nhầm
lẫn về việc xác định ranh giới giữa tiểu bang
NSW và Vic đã được phát hành hành thành
sách hướng dẫn trong năm 1991 với tựa đề
"Hướng dẫn xác định biên giới quốc gia giữa
New South Wales và Victoria Dọc theo sông
Murray" để hỗ trợ điều tra viên trong việc
xác định ranh giới đất mà được hình thành
một phần từ biên giới quốc gia và dọc theo
sông Murray ". Một trường hợp đặc biệt xảy
ra là giữa ranh giới quốc gia và thẩm quyền
xét xửa trong vụ án the Queen (1980) 142
CLR 308, Tòa án Tối cao xem xét nếu một
vụ giết người xảy ra trên sông Murray thì sẽ
thuộc sự quản lý của bang Victoria hay New
South Wales. Phát đạn được bắn từ Victoria
(từ trên bờ sông), nạn nhân thì đứng ngay ở
mép nước ở bên khu Victoria của con sông.
Biên giới của NSW là Murray River (phía

nam của nó) - Tòa án Tối cao cho rằng vụ án
đã k ết thúc ở trên đầu bờ sông, điều đó có
nghĩa là nạn nhân của Ward chết tại NSW.
Tòa án Tối cao cho rằng quyết định cuối
cùng đã xác định thẩm quyền, và đó có
nghĩa là luận điểm giết người theo Tòa án
tối cao bang Victoria bị bác bỏ
(Hình)


4.0 Surveyors and Surveying
4.1 What Surveyors do
Surveying is the science of the accurate
determination of the relative positions
of points above, on, or below the earth’s
surface for the planning and efficient
administration of the land, the sea and
any structures thereon.
There are a number of different
branches of surveying, all of them to do
with measurement of the earth’s surface
in one form or another:
Land (or cadastral) surveying, which
deals with the determination of land
boundaries for legal purposes and land
ownership
Geodetic surveying, which is concerned
with very high precision measurement
of the earth’s surface for the
determination of geographic meridians

of latitude and longitude
Topographic surveying, which refers to
the mapping of the earth’s surface by
aerial, photogrammetric or ground
surveys, or a combination of these
methods
Engineering surveying, which means
the location, design and construction of
engineering works and installations
Hydrographic surveying, which consists
of the preparation of nautical charts and
maps of the marine environment and
seabed, and
Mining surveying, which pertains to
above-ground open cut mines, and
below-ground mines and tunnels
For the purposes of this paper, the
primary focus is on land surveying.
4.2 Evolution of Surveying and
Surveying Technology
The history of surveying dates back to
ancient times, with a recorded land

4.0 Nhân viên đo vẽ địa chính và việc đo
vẽ
4.1 Công việc của nhân viên đo vẽ địa
chính
Khảo sát là khoa học vủa việc xác định
chính xác vị trí của các điểm ở phía trên,
bên trên hoặc dưới bề mặt trái đất cho việc

đề ra những kế hoạch sử dụng và quản lý
hiệu quả đất, biển hoặc bất kỳ cấu trúc cơ
bản nào khác.
Có nhiều công việc khác nhau của việc khảo
sát, đo vẽ, tất cả công việc đó đều là đo
lường bề mặt đất từ nơi này đến nơi khác.
Khảo sát đất (thuộc địa chính), với việc xác
định ranh giới đất cho các mục đích pháp lý
và xác định quyền sở hữu đất đai
Khảo sát đo đạc, có liên quan đến sự đo
lường chính xác bề mặt trái đất để xác định
rõ kinh độ và vĩ đ ộ
Đo vẽ địa hình, trong đó đ ề cập đến bản đồ
của bề mặt trái đất bằng phương pháp trên
không, các cuộc điều tra ảnh trước hoặc khảo
sát mặt đất, hoặc kết hợp các phương pháp
này
Kỹ thuật khảo sát, đồng nghĩa v ới xác định
vị trí, thiết kế và xây dựng kỹ thuật đo vẽ và
đặt hệ thống máy móc.
Khảo sát thủy văn, trong đó bao gồm việc
chuẩn bị các biểu đồ hải lý và bản đồ của
môi trường biển và đáy biển và
Khảo sát việc khai thác, vốn liên quan tới
các mỏ lộ thiên trên mặt đất , và các mỏ
dưới mặt đất và đường hầm
Cho các mục đích của bài viết này, chúng ta
tập trung chủ yếu là khảo sát đất đai.
4.2 Quá trình phát triển của sự khảo sát