Nghiên cứu xây dựng tiến độ hợp lý dự án chung cư nhà cao tầng tòa 105 tại ban quản lý dự án HPC landmark

BẢN CAM KẾT
Kính gửi: Khoa Công Trình – Trường Đại học Thủy Lợi
Tên tác giả: Nguyễn Văn Thảnh Học viên lớp cao học: 24QLXD12
Người hướng dẫn: GS.TS Vũ Thanh Te
Tên đề tài Luận văn: “Nghiên cứu xây dựng tiến độ hợp lý dự án chung cư nhà cao
tầng tòa 105 tại Ban quản lý dự án HPC Landmark”
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi.
Các thông tin, tài liệu trích dẫn trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào
trước đây.
Hà nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả

Nguyễn Văn Thảnh

i


LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian thu thập tài liệu, nghiên cứu và thực hiện, đến nay tác giả đã hoàn
thành luận văn thạc sĩ với đề tài luận văn: “ Nghiên cứu xây dựng tiến độ hợp lý dự
án chung cư nhà cao tầng tòa 105 tại Ban quản lý dự án HPC Landmark”, chuyên
ngành Quản lý xây dựng.
Tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy giáo GS.TS. Vũ Thanh Te đã hết sức nhiệt tình
hướng dẫn, giúp đỡ để hoàn thành tốt nhiệm vụ của luận văn đặt ra.
Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Thủy Lợi, các Thầy,

Cô phòng đào tạo đại học và sau đại học, các Cô trên thư viện, Khoa Công trình, Khoa
Kinh tế và Quản lý đã tạo điều kiện, nhiệt tình giúp đỡ cho tác giả trong quá trình làm
luận văn.
Cuối cùng, tác giả xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè
đồng nghiệp đã giúp đỡ, động viên, khích lệ trong suốt quá trình học tập và hoàn thành
luận văn.
Mặc dù luận văn đã hoàn thiện với tất cả sự cố gắng, nhiệt tình cũng như năng lực của
bản thân, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tác giả rất mong
nhận được sự góp ý, chỉ bảo của quý thầy cô và đồng nghiệp, đó chính là sự giúp đỡ
quý báu mà tác giả mong muốn nhất để cố gắng hoàn thiện hơn trong quá trình nghiên
cứu và công tác sau này.
Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả

Nguyễn Văn Thảnh

ii


MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH ẢNH ............................................................................................... v
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................ vi
DANH MỤC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT ..........................................................vii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ KẾ HOẠCH TIẾN ĐỘ TRONG XÂY DỰNG .......... 4
1.1. Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng công trình ...................................................... 4
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng công trình ...................................................4
1.1.2. Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình............................................4
1.2. Tổng quan về kế hoạch tiến độ thi công trong xây dựng ......................................... 5
1.2.1. Khái niệm về tiến độ thi công trong xây dựng công trình [1].................................5
1.2.2. Phân loại kế hoạch tiến độ thi công trong xây dựng công trình ............................6
1.2.3.Vai trò kế hoạch tiến độ[2].......................................................................................6
1.2.4. Nội dung kế hoạch tiến độ [3] .................................................................................7
1.2.5.Tầm quan trọng của tiến độ thi công trong xây dựng công trình ...........................8
1.2.6. Các phương pháp lập tiến độ thi công xây dựng công trình .................................8
1.3. Tình hình lập và quản lý tiến độ hiện nay ở nước ta và những tồn tại trong công
tác quản lý tiến độ xây dựng hiện nay ........................................................................... 11
1.3.1. Tình hình lập và quản lý tiến độ hiện nay ở nước ta ..........................................11
1.3.2. Những tồn tại trong công tác quản lý tiến độ xây dựng hiện nay .......................18
1.4. Những vấn đề đặt ra cần giải quyết trong luận văn ................................................ 19
Kết luận chương I .......................................................................................................... 19
CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC TRONG LẬP KẾ HOẠCH TIẾN ĐỘ XÂY
DỰNG ........................................................................................................................... 21
2.1. Cơ sở khoa học trong lập kế hoạch tiến độ ............................................................ 21
2.1.1. Các căn cứ và nguyên tắc lập kế hoạch tiến độ ...................................................21
2.1.2. Lập kế hoạch tiến độ............................................................................................23
2.1.3. Quản lý tiến độ ....................................................................................................26
2.2. Các nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ thi công khi thi công xây dựng các công
trình ................................................................................................................................ 32
iii


2.2.1. Đặc điểm kết cấu công trình:............................................................................... 32
2.2.2. Các nguyên nhân khách quan: ............................................................................. 33

2.2.2. Các nguyên nhân chủ thể tham gia...................................................................... 34
2.3. Ảnh hưởng của tiến độ đến chất lượng an toàn và chi phí công trình ................... 36
2.3.1. Ảnh hưởng của tiến độ đến chất lượng, an toàn công trình ................................ 36
2.3.2. Ảnh hưởng của tiến độ đến chi phí công trình .................................................... 37
2.4. Giới thiệu mô hình toán trong lập và điều khiển kế hoạch tiến độ (Project)[4] ...... 38
2.4.1. Giới thiệu về Microsoft ....................................................................................... 38
2.4.2. Nội dung của Microsoft Project ........................................................................... 38
2.4.3. Trình tự lập kế hoạch tiến độ cho một dự án[5]...................................................... 40
2.4.3. Mối quan hệ giữa các công việc .......................................................................... 43
CHƯƠNG III: XÂY DỰNG TIẾN ĐỘ HỢP LÝ CHO DỰ ÁN CHUNG CƯ
CAO TẦNG TÒA 105 TẠI BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN HPC LANDMARK ........... 46
3.1. Tổng quan về dự án “ Chung cu cao tầng tòa 105”................................................ 46
3.1.1 Giới thiệu chung về dự án .................................................................................... 46
3.1.2 Sơ đồ tổ chức và chức năng nhiệm vụ Ban quản lý dự án. .................................. 48
3.3. Các rủi ro gặp phải khi xây dựng tiến độ chung cư cao tầng tòa 105 .................... 52
3.4. Xây dựng kế hoạch tiến độ theo các kịch bản có xét đến yếu tố rủi ro.................. 53
3.5. Đánh giá độ tin cậy của các kịch bản từ đó lựa chọn tiến độ hợp lý ..................... 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................... 81

iv


DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Phân cấp theo phương pháp WBS ................................................................... 9
Hình 1.2. Sơ đồ đường thẳng......................................................................................... 10
Hình 1.3. Hình ảnh dự án Roal city ............................................................................... 12
Hình 1.4 Hình ảnh dự án Times city ............................................................................. 12
Hình 1.5 Hình ảnh dự án The Pride Hà Đông ............................................................... 13
Hình 1.7 Hình ảnh tòa nhà Vinhom Trần Duy Hưng .................................................... 14

Hình 1.8 Hình ảnh dự án Sun Square ............................................................................ 14
Hình 1.9. Hình ảnh dự án sky Garden Towers tại Định Công ( Hoàng Mai, Hà Nội ) . 15
Hình 1.10. Hình ảnh chung cư tòa 104 Usilk city ( Hà Đông, Hà Nội ) ....................... 16
Hình 1.11. Hình ảnh dự án Sky view Trần Thái Tông .................................................. 17
Hình 1.12. Hình ảnh dự án Hà Nội landmark 51........................................................... 18
Hình 2.1. Tiến độ cấp vốn theo thời gian ...................................................................... 23
Hình 2.2. Sơ đồ các bước lập kế hoạch tiến độ ............................................................. 25
Hình 2.3 Chu trình quản lý dự án .................................................................................. 29
Hình 2.4. Kiểm tra tiến độ bằng đường tích phân ......................................................... 30
Hình 2.5. Kiểm tra tiến độ thi công bằng đường phần trăm .......................................... 31
Hình 2.6. Biểu đồ nhật ký công việc ............................................................................. 32
Hình 3.1 Vị trí dự án HPC Landmark 105 .................................................................... 47
....................................................................................................................................... 48
Hình 3.2 Phối cảnh dự án HPC Landmark 105 ............................................................. 48
Hình 3.3 Sơ đồ tổ chức Ban quản lý dự án .................................................................... 48
Hình 3.3 Đường cong phân bố xác suất thời gian hoàn thành công việc ...................... 61
Hình 3.4 Xác suất gặp thời gian mong muốn T S ........................................................... 61
Hình 3.5 Biểu đồ dòng tiền cấp vốn .............................................................................. 67
Hình 3.6. Biểu đồ dòng tiền........................................................................................... 69
Hình 3.7.Bảng biểu đồ dòng tiền ................................................................................... 73

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1 Tổng định mức xây dựng công trình ............................................................. 54
Bảng 3.2 Giá trị hạng mục phần xây dựng .................................................................... 55
Bảng 3.3 Tỉ lệ phần trăm giá trị các hạng mục ............................................................. 55
Bảng 3.4 Quy hoạch diện tích và mật độ toàn nhà........................................................ 56
Bảng 3.5 Kế hoạch doanh thu bán hàng ........................................................................ 57

Bảng 3.6 Tiến độ thi công được lập chưa xét đến yếu tố rủi ro .................................... 57
Bảng 3.7 Bảng thời gian trung bình mong muốn và phương sai .................................. 62
Bảng 3.8 Bảng xác suất hoàn thành kế hoạch ............................................................... 62
Bảng 3.9 Các hạng mục công việc điều chỉnh thời gian xây dựng ............................... 63
Bảng 3.10 Tiến độ thi công được lập đã xét đến yếu tố rủi ro ...................................... 64
Bảng 3.11 Dòng tiền các công việc theo quý ................................................................ 67
Bảng 3.12 Kế hoạch bán và thu tiền.............................................................................. 68
Bảng 3.13. Dòng tiền cấp cho công trình ...................................................................... 69
Bảng 3.14. Bảng tiến độ điều chỉnh theo phương án 2 ................................................. 69
Bảng 3.15. Bảng tiến bán và thu tiền theo phương án 3 ............................................... 73
Bảng 3.16. Giá vay vốn ngân hàng phần móng và doanh thu phần thân ...................... 73
Bảng 3.17. Tiến độ điều chỉnh theo phương án 3 ......................................................... 74

vi


DANH MỤC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MP 2010

: Microsoft project 2010

SĐM

: Sơ đồ mạng.

KHTD

: Kế hoạch tiến độ.

MP

: Microsoft project.

ĐM

: Định mức.

ĐV

: Đơn vị.

BQLDA

: Ban quản lý dự án.

VNĐ

: Việt Nam đồng ( đơn vị tiền tệ).

WBS

: Cơ cấu phân tích công việc.

GĐDA

: Giám đốc dự án

CPM

: Phương pháp đường găng (CPM-Critical Path Method)

PERT : Phương pháp ước lượng (Program Evaluation and Review
TechniqueCPM )

vii



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Quản lý dự án là quá trình phức tạp không có sự lặp lại. Nó khác hoàn toàn so với việc
quản lý thông thường của một nhà hàng, một công ty sản xuất bởi tính lặp đi lặp lại,
diễn ra theo các quy tắc chặt chẽ và được xác định rõ công việc. Trong khi đó công
việc của quản lý dự án và những thay đổi của nó mang tính duy nhất, không lặp lại,
không xác định rõ ràng và không có dự án nào giống dự án nào. Mỗi dự án có đặc
điểm khác nhau, không gian thời gian khác nhau, thậm chí trong quá trình thực hiện dự
án còn có sự thay đổi mục tiêu, ý tưởng từ chủ đầu tư. Cho nên việc điều hành quản lý
dự án cũng thay đổi linh hoạt, không có công thức nhất định.
Trong một khoảng thập niên trở lại đây, cùng với xu hướng hội nhập khu vực hóa
trong mọi lĩnh vực kinh tế và cả lĩnh vực đầu tư xây dựng, công tác quản lý đầu tư xây
dựng ngày càng phức tạp đòi hỏi phải có sự phối hợp nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều
đối tác và nhiều bộ môn liên quan. Do đó công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng đòi
hỏi phải có sự phát triển sâu rộng và mang tính chuyên nghiệp hơn mới có thể đáp ứng
nhu cầu xây dựng công trình dân dụng ở nước ta trong thời gian tới. Điều này không
chỉ đòi hỏi sự nỗ lực của Đảng và Nhà Nước, mà còn phụ thuộc sự phấn đấu không
ngừng nâng cao chất lượng chuyên môn của bản thân các doanh nghiệp xây dựng,
nhằm tạo ra hiệu quả cao nhất cho các dự án xây dựng công trình, đem lại nhiều lợi ích
kinh tế xã hội cho đất nước. Tuy nhiên tình hình triển khai thực hiện các dự án đầu tư
xây dựng đang có nhiều bất cập, đặc biệt là tiến độ thi công các công trình đa phần
không đáp ứng được tiến độ đã đề ra, trước tình hình đó một số vấn đề được đặt ra là:

- Tiến độ thi công các công trình không đúng theo tiến độ đề ra, dẫn tới chi phí tăng
lên, bỏ lỡ cơ hội đầu tư có hiệu quả...
- Tiến độ thi công kéo dài có nhiều nguyên nhân gây ra như do Chủ đầu tư và Nhà
thầu thi công yếu kém.
- Giải pháp nào có thể khắc phục tình trạng kéo dài tiến độ thi công, đảm bảo xây dựng
tiến độ thi công hợp lý.
1


Yếu tố rủi ro khi xây dựng tiến độ thi công không hợp lý dẫn tới chi phí đầu tư tăng
lên, công tác an toàn chất lượng công trình không đảm bảo và hạn chế hiệu quả đầu tư
dự án… Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, em chọn đề tài: “ Nghiên cứu xây dựng
tiến độ hợp lý dự án chung cư nhà cao tầng tòa 105 tại Ban quản lý dự án HPC
Landmark” làm luận vãn Thạc sỹ.
2. Mục đích đề tài
Đánh giá được các yếu tố tác động đến tiến độ xây dựng. Từ đó phân tích xây dựng
tiến độ hợp lý khi xây dựng dự án chung cư cao tầng tòa 105 tại Ban quản lý dự án
HPC Landmark.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Xây dựng kế hoạch tiến độ hợp lý cho công trình.
- Phạm vi nghiên cứu: Công trình tòa 105 tại Ban quản lý dự án HPC Landmark.
4. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
Cách tiếp cận:
- Trên cơ sở khoa học về tổ chức và quản lý khoa học
- Thông qua các công trình thực tế nghiên cứu, phân tích để giải đáp các mục tiêu đề ra
của đề tài.
Các phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập và kế thừa nghiên cứu đã có.
- Nghiên cứu trên cơ sở lý thuyết phân tích rủi ro trong lập tiến độ.
- Phương pháp chuyên gia.

5. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học: Hệ thống hóa được cơ sở lý luận trong lập và quản lý tiến độ có
xét đến yếu tố rủi ro.

2


- Ý nghĩa thực tiễn: Phân tích đánh giá được các yếu tố cơ bản tác động tiến độ từ đó
đề xuất được cách đánh giá tiến độ hợp lý.
6. Kết quả dự kiến đạt được
- Xây dựng được phương pháp luận trong lập kế hoạch tiến độ có xét đến yếu tố rủi ro.
- Xây dựng tiến độ hợp lý trong quản lý thực hiện dự án, điều hành tổ chức thi công.

3


CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ KẾ HOẠCH TIẾN ĐỘ TRONG XÂY DỰNG
1.1. Tổng quan về dự án đầu tư xây dựng công trình
1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng công trình
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan bỏ vốn để xây
dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo các công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển,
duy trì nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời gian
nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết
kế cơ sở.
Dự án đầu tư xây dựng công trình khác với các dự án khác là dự án đầu tư bắt buộc có
liên quan đến xây dựng, dù tỉ trọng trong tổng vốn đầu tư của phần xây dựng có rất
nhỏ.
1.1.2. Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình
a) Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt báo
cáo nghiên cứu tiền khả thi ( nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu

khả thi hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư
xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.
b) Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất
(nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn ( nếu có ); khảo sát xây dựng;
lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng ( đối với
công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng ); tổ chức lựa chọn nhà thầu và
ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng;
tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành, nghiệm thu công trình xây dựng hoàn
thành; bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành chạy thử và thực
hiện các công việc cần thiết khác.
c) Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng các
công việc: Quyết toán hợp đồng, bảo hành công trình xây dựng.

4


d) Tùy thuộc vào điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu
tư quyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mục
công việc quy định tại các khoản a,b,c trên
e) Các bản vẽ thiết kế đã được thẩm định, đóng dấu được giao lại cho chủ đầu tư và
chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ. Chủ đầu tư
có trách nhiệm đáp ứng kịp thời yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựng khi cần
xem xét hồ sơ đang lưu trữ này. Chủ đầu tư nộp tệp tin ( file ) bản vẽ và dự toán hoặc
tệp tin bản chụp ( đã chỉnh sửa theo thiết kết quả thẩm định ) về cơ quan chuyên môn
theo quy định.
1.2. Tổng quan về kế hoạch tiến độ thi công trong xây dựng
1.2.1. Khái niệm về tiến độ thi công trong xây dựng công trình [1]
Để thực hiện thành công việc xây dựng công trình của dự án cần phải có một mô hình
khoa học tổ chức và quản lý các hoạt động sản xuất xây dựng. Mô hình đó chính là kế
hoạch tiến độ xây dựng công trình. Đó là biểu kế hoạch trong đó quy định về trình tự

thời gian thực hiện các công việc, các quá trình hoặc hạng mục công trình cùng những
yêu cầu về các nguồn tài nguyên và trình tự thi công chúng để thực hiện các nhiệm vụ
đặt ra.
Như vậy tiến độ xây dựng là kế hoạch sản xuất xây dựng thể hiện bằng một sơ đồ bố
trí tiến trình thực hiện các hạng mục công việc nhằm xây dựng công trình.
Kế hoạch tiến độ là một bộ phận trọng yếu trong thiết kế tổ chức thi công, nó quyết
định đến tốc độ trình tự và thời gian thi công toàn bộ công trình.
+ Tiến độ trong thiết kế tổ chức xây dựng gọi tắt là tiến độ tổ chức xây dựng, do cơ
quan tư vấn thiết kế lập, bao gồm kế hoạch thực hiện các công việc: Thiết kế, chuẩn bị,
thi công, hợp đồng cung cấp máy móc, thiết bị, cung cấp hồ sơ tài liệu phục vụ thi
công và đưa công trình vào hoạt động. Trong tiến độ phải chỉ ra được các thời điểm
chủ chốt như giai đoạn xây dựng, ngày hoàn thành của các hạng mục xây dựng, thời
điểm cung cấp máy móc thiết bị cho công trình và thời gian bàn giao đưa vào sử dụng.

5


+ Tiến độ thi công để được chính xác và hợp lý thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công
cùng nhau lập. Xây dựng các mốc thời gian hoàn thành từng hạng mục và hoàn thành
thời gian đưa vào sử dụng sao cho thời gian thi công là hợp lý nhất. Kế hoạch tiến độ
hợp lý sẽ đảm bảo công trình tiến hành thuận lợi, quá trình thi công phân bổ cân đối,
nhịp nhàng, đảm bảo chất lượng công trình, an toàn thi công và hạ thấp giá thành xây
dựng.
1.2.2. Phân loại kế hoạch tiến độ thi công trong xây dựng công trình
1.2.2.1. Căn cứ theo giai đoạn
a) Kế hoạch tổng tiến độ: kế hoạch tổng tiến độ được lập cho toàn bộ công trình kể từ
khi khởi công cho đến khi hoàn thành công trình, kế hoạch tổng tiến độ là cơ sở cho
các bản kế hoạch tiến độ sau đó, kế hoạch tổng tiến độ cung cấp thời gian pháp lệnh
cho công trình
Kế hoạch tổng tiến độ thường được lập ở giai đoạn thiết kế sơ bộ và thiết kế kỹ thuật.

Ngoài ra còn được lập trong giai đoạn thiết kế bản vẽ thi công.
b) Kế hoạch tiến độ chi tiết: kế hoạch tiến độ chi tiết được lập cho công trình, bộ phận
công trình và hạng mục công trình. Kế hoạch tiến độ chi tiết do nhà thầu lập trong giai
đoạn thi công.
1.2.2.2. Căn cứ theo tính chất của đối tượng
a) Kế hoạch tiến độ cung ứng vật tư, vật liệu: bản kế hoạch này được lập nhằm mục
đích xác định thời gian, khối lượng, trình tự cung ứng của các loại vật liệu, vật tư
thường được sử dụng tại các công trường thi công.
b) Kế hoạch tiến độ tài chính: bản kế hoạch này tương tự như kế hoạch cung ứng vật
tư, vật liệu.
c) Kế hoạch tiến độ khảo sát địa chất thủy văn.
1.2.3.Vai trò kế hoạch tiến độ[2]
Ngày nay, cùng với sự phát triển bùng nổ của công nghệ thông tin, thì công nghệ trong
xây dựng cũng có những bước phát triển rất mạnh mẽ, lần lượt các công cụ để quản lý
6


thi công công trình ra đời nhằm đảm bảo cho công trình thi công đúng tiến độ, đảm
bảo chất lượng và giảm chi phí.
Vì vậy, việc lập kế hoạch tiến độ đòi hỏi có sự hệ thống, bài bản, khả năng phân tích,
nhìn nhận xa và có sự hiểu biết về các công việc xây dựng. Kế hoạch tiến độ phải được
nhìn nhận như một mô hình động của dự án và không phải là cái không thể điều chỉnh.
Lập kế hoạch không thể được xem xét như một hoạt động chỉ xảy ra một lần. Lập kế
hoạch và kiểm soát kế hoạch là một quá trình liên tục, hài hòa với các công tác quản lý
khác. Đó là một chu trình lập kế hoạch, kiểm tra, giám sát phát hiện vấn đề để cần thiết
thì lại điều chỉnh kế hoạch. Vì lý do đó kế hoạch sẽ không có ý nghĩa nếu không có
các thông tin phản hồi, không có sự kiểm tra, giám sát. Theo thời gian, bất cứ kế hoạch
nào cũng có thể trở nên lạc hậu và sự xem xét lại kế hoạch theo từng giai đoạn hoặc
khi có thay đổi, có sự cố là cần thiết. Vai trò lập kế hoạch tiến độ trong công tác quản
lý dự án:

- Là căn cứ để bảo đảm cho việc hoàn thành dự án giữa chủ đầu tư và các nhà thầu.
- Xác định định lượng được thời gian hoàn thành công trình.
- Là cơ sở xác định nhu cầu nhân lực, vật tư, máy móc thiết bị.
- Là cơ sở để lập chí phí và điều phối chi phí.
- Là căn cứ để cán bộ quản lý các đơn vị có thể thực hiện nhiệm vụ.
- Dự trù được các rủi ro gặp phải trong công tác sản xuất xây dựng.
- Là tài liệu quan trọng để sắp xếp việc thực hiện công việc xây dựng, biết rõ về thời
gian tập kết máy móc, thiết bị vật tư qua đó có biện pháp sắp xếp khoa học tại công
trường xây dựng.
1.2.4. Nội dung kế hoạch tiến độ [3]
Kế hoạch tiến độ là kế hoạch sản xuất xây dựng được thể hiện bằng sơ đồ có gắn thời
gian bao gồm các số liệu tính toán, các giải pháp được áp dụng trong xây dựng về
công nghệ, thời gian, địa điểm, khối lượng các công việc xây lắp cùng với các điều
kiện để thực hiện chúng.
7


Kế hoạch tiến độ xây dựng công trình là bộ phận không thể tách rời của thiết kế tổ
chức xây dựng và thiết kế tổ chức thi công. Các nội dung cơ bản của kế hoạch tiến độ
là:
- Kế hoạch tiến độ trong thiết kế tổ chức xây dựng: Do cơ quan tư vấn thiết kế lập bao
gồm kế hoạch thực hiện các công việc thiết kế, chuẩn bị, thi công xây dựng công trình,
cung cấp vật tư thiết bị lắp đặt cho công trình..vv, được gọi là tổng tiến độ. Trong bảng
tổng tiến độ chỉ ra các thời điểm chủ chốt như ngày hoàn thành hạng mục, thời điểm
phải cung cấp thiết bị, ngày hoàn thành công trình.
- Kế hoạch tiến độ trong thiết kế tổ chức thi công: là kế hoạch tiến độ chi tiết do nhà
thầu thi công lập. Trong tiến độ thi công chi tiết thể hiện các công việc chuẩn bị mặt
bằng, công tác lán trại, xây dựng tạm, xây dựng chính, thời gian đưa hạng mục hoàn
thành, thời gian đưa công trình vào sử dụng, tiến độ thi công chi tiết thể hiện các khối
lượng công việc từng hạng mục, từng công việc xây dựng trực tiếp trên công trường

thi công.
1.2.5.Tầm quan trọng của tiến độ thi công trong xây dựng công trình
- Tiến độ thi công có vai trò rất quan trọng thể hiện rõ các căn cứ, các thông tin cần
thiết để chủ đầu tư và nhà thầu tổ chức và quản lý tốt mọi hoạt động xây lắp trên toàn
công trường.
- Kế hoạch tiến độ thi công công trình là điều kiện tiên quyết quyết định đến sự thành
công của dự án. Một kế hoạch sơ sài, tùy tiện, bố trí lộn xộn không khoa học, không có
phương án dự phòng trước những sự cố phát sinh, công tác quản lý yếu kém sẽ làm
giảm năng suất lao động và trực tiếp ảnh hưởng tiến độ bàn giao dự án chưa kể chất
lượng công trình cũng bị ảnh hưởng và chi phi bị đội lên do chậm tiến độ, thất thoát,
hư hỏng và những hậu quả khác kéo theo.
1.2.6. Các phương pháp lập tiến độ thi công xây dựng công trình
1.2.6.1. Cơ sở để thực hiện – phương pháp WBS
Cơ cấu phân tích công việc WBS là việc phân chia theo cấp bậc dự án thành một nhóm
nhiệm vụ và công việc cụ thể, là việc xác định, liệt kê và lập bảng giải thích cho từng
công việc cần thực hiện dự án
8


Hình 1.1. Phân cấp theo phương pháp WBS
- Phân tích công việc là cơ sở để giao nhiệm vụ xác định trách nhiệm cụ thể của từng
các nhân, bộ phận đối với mỗi công việc
- Là cơ sở để phát triển trình tự và thứ tự quan hệ trước sau giữa các công việc, là cơ
sở để lập sơ đồ mạng ( PERT/CPM)
- Là cơ sở xây dựng tiến độ chi tiết và điều chỉnh các kế hoạch tiến độ.
- Đánh giá hiện trạng và kết quả thực hiện công việc dự án theo từng thời kỳ.
1.2.6.2. Lập tiến độ theo sơ đồ ngang
Sơ đồ ngang còn gọi là sơ đồ Gantt hay biểu đồ Gantt, là một dạng thể hiện tiến độ dự
án cổ điển. Tuy là cổ điển nhưng do tính chất đơn giản dễ hiểu của nó mà hiện nay sơ
đồ ngang vẫn dùng phổ biến, thậm chí nó còn cải tiến dùng trong phần mềm quản lý

dự án hiện đại như; Microsoft Project, để chuyển đổi việc thể hiện các dạng tiến độ
phức tạp như sơ đồ mạng ( dự án ).
Để thể hiện một sơ đồ ngang, cần một hệ tọa độ vuông góc, trong đó trục tung thể hiện
các công việc, trục hoành thể hiện thời gian. Sơ đồ đường thẳng diễn tả được phương
pháp sản xuất, kế hoạch đơn giản và rõ ràng.

9


Hình 1.2. Sơ đồ đường thẳng
- Ưu điểm: dễ thực hiện dễ hiểu về các công tác kế hoạch được thể hiện trên sơ đồ, có
thể điều chỉnh và bổ sung nhanh chóng, cho thấy được tổng thời gian thực hiện dự án
hay công trình.
- Nhược điểm: đối với dự án lớn không thể hiện rõ các mối liên hệ giữa các công việc
trong dự án.
1.2.6.3. Lập tiến độ theo sơ đồ xiên
Sơ đồ xiên hay biểu đồ chu kỳ, là phương pháp thể hiện tiến độ dự án với trục hoành là
trục số biểu diễn thông số thời gian của công việc và trục tung là trục số biểu diễn
thông số không gian của công việc. Khi biểu diễn mối quan hệ công việc phát triển
theo hai hướng không gian và thời gian tạo thành các đường xiên. Do đó thể hiện tiến
độ bằng sơ đồ xiên theo phương án tổ chức sản xuất xây dựng dây chuyền rất thích
hợp, bảo đảm tính nhịp nhàng liên tục.
- Ưu điểm: thể hiện rõ ràng các công việc, dễ quản lý, các công việc được phân thành
các phân đoạn nhỏ, thời gian được chia thành các chu kỳ.
- Nhược điểm: không thể hiện được các dự án lớn có nhiều công việc. So với sơ đồ
thẳng, sơ đồ xiên thích hợp cho việc kế hoạch tiến độ theo phương pháp sản xuất xây
dựng dây chuyền, tuy nhiên cả hai sơ đồ đều là mô hình toán học tĩnh. Đối với các dự
án lớn cả hai sơ đồ đều không giải quyết được tối ưu, nhất là các mối liên hệ giữa các
công việc, các biến động trong dự án khi cần điều chỉnh về thời gian.
1.2.6.4. Lập tiến độ theo sơ đồ mạng

10


Khái niệm sơ đồ mạng: sơ đồ mạng là một mô hình toán học động, thể hiện toàn bộ dự
án xây dựng công trình thành một thể thống nhất, chặt chẽ, tron đó cho thấy rõ từng vị
trí của từng công việc đối với mục tiêu chung và sự ảnh hưởng lẫn nhau giữa các công
việc.
Tác dụng sơ đồ mạng: phản ánh mối quan hệ tương tác giữa các nhiệm vụ, các công
việc của dự án; xác định ngày bắt đầu, ngày kết thúc, thời hạn hoàn thành, trên cơ sở
đó xác định các công việc găng và đường găng của dự án, là cơ sở để tính toán thời
gian dự trữ của các công việc, các sự kiện; cho phép xác định các công việc nào cần
phải thực hiện kết hợp nhằm tiết kiệm thời gian và nguồn lực, các công việc nào có thể
thực hiện đồng thời nhằm đạt được mục tiêu và ngày hoàn thành dự án; là cơ sở để lập
kế hoạch, kiểm soát, theo dõi kế hoạch tiến độ và điều hành dự án.
1.3. Tình hình lập và quản lý tiến độ hiện nay ở nước ta và những tồn tại trong
công tác quản lý tiến độ xây dựng hiện nay
1.3.1. Tình hình lập và quản lý tiến độ hiện nay ở nước ta
Những năm gần đây số lượng nhà cao tầng tại nước ta đã tăng lên đáng kể, đặc biệt là
thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất lần lượt là
16,64% và 6,13%. Việc xây dựng nhiều chung cư nhà cao tầng giúp giải quyết vấn đề
thiếu nhà ở tại các thành phố lớn, nới có mật độ dân cư rất cao, ngoài ra việc số lượng
chung cư, nhà cao tầng tăng làm thay đổi diện mạo đô thị trở lên văn minh và hiện đại
hơn. Qua đó việc áp dụng khoa học công nghệ biện pháp thi công tiên tiến và hiện đại
nên thời gian thi công các công trình đã được rút lại so với trước kia rất nhiều, đồng
thời chất lượng thi công cũng được tốt hơn. Đó là mặt tích cực để các công trình sớm
đưa vào khai thác sử dụng.
Một số hình ảnh chung cư và nhà cao tầng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh
Dự án Roal City tọa lạc tại 74 Nguyễn Trãi Quận Thanh Xuân gồm 6 tòa R1, R2, R3,
R4, R5, R6 hoàn thành tháng 12/2013.

11


Hình 1.3. Hình ảnh dự án Roal city
Dự án Times City nằm tại 448 Minh Khai – Hai Bà Trưng – Hà Nội tổ hợp gồm 23 tòa
chia làm ba giai đoạn: giai đoạn 1 gồm 12 tòa đã hoàn thành cuối năm 2014, giai đoạn
2 gồm 8 tòa đã bàn giao cuối năm 2016 và đầu năm 2017 và giai đoạn 3 gồm 4 tòa.

Hình 1.4 Hình ảnh dự án Times city
12


Dự án The Pride gồm 4 tòa nằm ngay trục đường Tố Hữu ( Lê Văn Lương ) kéo dài do
tập đoàn Hải Phát làm chủ đầu tư.

Hình 1.5 Hình ảnh dự án The Pride Hà Đông

Hình 1.6 Hình ảnh chung cư HH Linh Đàm
13


Hình 1.7 Hình ảnh tòa nhà Vinhom Trần Duy Hưng
Dự án Sun Square nằm vị trí số 21 Lê Đức Thọ-Hàm Nghi với 2 tòa tháp chung cư 34 tầng,
hai tòa văn phòng 17 tầng, 1 tòa nhà cao 25 tầng kết hợp văn phòng và căn hộ cho thuê.

Hình 1.8 Hình ảnh dự án Sun Square
14


Tuy nhiên nền kinh tế nước ta còn nhiều bất ổn, các dự án mọc lên rất nhiều nhưng

nhiều dự án vẫn thiếu vốn nghiêm trọng, công tác khảo sát, triển khai yếu kém, cộng
với thị trường bất động sản bấp bênh không ổn định dẫn tới nhiều công trình không có
vốn triển khai đã phải đắp chiếu, hệ thống máy móc phục vụ công trình hoen gỉ không
được sử dụng gây lãng phí rất lớn. Nhiều người có nhu cầu thực về nhà ở điêu đứng
khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ. Vì thế việc chậm tiến độ thi công tác động
tiêu cực đến sự phát triển kinh tế, xã hội của cả nước:
Một số hình ảnh chung cư và nhà cao tầng chậm tiến độ
Tổ hợp dự án Sky Garden Towers tại Định Công ( Hoàng Mai, Hà Nội ) được thiết kế
đa mục đích: thương mại, văn phòng, căn hộ được khởi công từ cuối năm 2011. Tuy
nhiên đến giữa năm 2013 dự án dừng thi công và không có dấu hiệu gì của hoạt động
sản xuất trên công trường.

Hình 1.9. Hình ảnh dự án sky Garden Towers tại Định Công ( Hoàng Mai, Hà Nội )

15


Dự án Usilk city ( Hà Đông, Hà Nội ) nằm trên đường Lê Văn Lương đã khởi công
nhiều năm nay nhưng mới hoàn thành xong cụm tòa 101, 102, 103, còn tòa 104, 106
mới hoàn thành đến tầng 4 và đã đắp chiếu cho đến nay. Dự án do công ty cổ phần
Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư.

Hình 1.10. Hình ảnh chung cư tòa 104 Usilk city ( Hà Đông, Hà Nội )
Tổ hợp trung tâm văn phòng và nhà ở Sky view Trần Thái Tông dự kiến hoàn thành
quý 1/2014 nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Dự án do chủ đầu tư công ty TNHH
Phú Mỹ An Hà Nội ( thuộc Tập đoàn Trí Tuệ Việt ).

16

Hình 1.11. Hình ảnh dự án Sky view Trần Thái Tông
Dự án chung cư Hà Nội Landmark 51 nằm tại 55 Vạn Phúc Hà Đông Hà Nội do chủ
đầu tư là Tổng công ty lâm nghiệp Việt Nam và Công ty cổ phần xây dựng Sông Đà
1.01 làm chủ đầu tư. Tiến độ đến nay chậm gần một năm do nhiều nguyên nhân. Một
trong những nguyên nhân áp dụng công nghệ vật liệu tường ngăn trong căn hộ không
hợp lý dẫn tới nhiều bất cập trong quá trình thi công và hoàn thiện.

17