Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh (Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN TRỌNG MẠNH

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO
NGƢỜI NƢỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN TRỌNG MẠNH

CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO
NGƢỜI NƢỚC NGOÀI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật Kinh tế
Mã số : 8380107

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHẠM HỮU NGHỊ

HÀ NỘI, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, tài
liệu tham khảo và nội dung trích dẫn đảm bảo độ tin cậy, chính xác, trung thực.
Những kết luận khoa học trong luận văn chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác.
Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019
Tác giả luận văn


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin trân trọng cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS.TS. Phạm Hữu
Nghị, ngƣời đã hƣớng dẫn tôi hết sức tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tôi hoàn thành
luận văn Thạc sĩ này.
Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các Thầy, Cô giáo
của Học viện Khoa học xã hội, đặc biệt là các Thầy Cô trong khoa Luật đã giúp tôi
trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, những ngƣời đã quan
tâm, sát cánh bên cạnh và ủng hộ tôi, là động lực cho tôi hoàn thành luận văn này
một cách thuận lợi.
Hà Nội, ngày 21 tháng 02 năm 2019
Tác giả luận văn


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM .......................................................................................10
1.1. Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời

nƣớc ngoài cho ngƣời nƣớc ngoài ........................................................................10
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ............10
1.1.2. Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài ................13
1.1.3. Khái niệm giấy và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người
nước ngoài tại Việt Nam.....................................................................................18
1.2. Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời
nƣớc ngoài tại Việt Nam .......................................................................................20
1.2.1. Sự cần thiết của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
cho người nước ngoài tại Việt Nam ...................................................................20
1.2.2. Các yêu cầu của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
cho người nước ngoài.........................................................................................22
1.2.3. Cơ cấu về nội dung của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở cho người nước ngoài ..............................................................................24
1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu
nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài và về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho
ngƣời nƣớc ngoài ..................................................................................................29
1.3.1. Giai đoạn từ năm 1986 đến trước khi Luật Nhà ở năm 2005 chưa có hiệu
lực thi hành .........................................................................................................29
1.3.2. Giai đoạn từ khi Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành đến trước khi
Luật Nhà ở năm 2014 ra đời ..............................................................................30
1.3.3. Giai đoạn khi Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung năm 2014 đến nay ................32


Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..............................................34
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở và cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam ................................................34
2.1.1. Quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam ....34
2.1.2. Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước

ngoài tại Việt Nam ..............................................................................................37
2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
cho ngƣời nƣớc ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh ...............................................50
2.2.1. Tình hình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở cho người nước ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh .........................................50
2.2.2. Những bất cập, hạn chế trong thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tại Thành phố Hồ Chí Minh và
nguyên nhân .......................................................................................................53
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC
HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẨY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ
Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH........................................................................................................................62
3.1. Giải pháp hoàn thiệp pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam......................................................................62
3.1.1. Bổ sung đối tượng người nước ngoài và thu hẹp điều kiện để được mua
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam .............................................................................62
3.1.2. Đẩy mạnh việc quản lý, triển khai chính sách và tuyên truyền rộng rãi
quy định pháp luật về QSHNƠ của người nước ngoài ......................................63
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh ..............73
3.2.1. Tăng cường tuyên truyền pháp luật, nâng cao ý thức người dân ............73


3.2.2. Hoàn thiện bộ máy quản lý và phân cấp quản lý đầu tư trong lĩnh vực
nhà ở hợp lý ........................................................................................................74
3.2.3. Nâng cao trình độ và kiến thức pháp luật về quyền sở hữu tài sản của
người nước ngoài cho đội ngũ cán bộ, công chức được nhà nước trao quyền
thực hiện hoạt động quản lý đầu tư ....................................................................75
3.2.4. Đẩy mạnh công tác xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và hệ thống thông
tin đất đai, nhà ở ................................................................................................75

3.2.5. Xử lý nghiêm minh những vi phạm trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất ........................................76
3.2.6. Các kiến nghị khác ...................................................................................76
KẾT LUẬN ..............................................................................................................79
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS

: Bộ luật dân sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSHNƠ

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

LNƠ

: Luật Nhà ở

QSH

: Quyền sở hữu

QSHNƠ

: Quyền sở hữu nhà ở

UBND

: Ủy ban nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong xu hƣớng hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam ngày càng thu hút
nhiều ngƣời nƣớc ngoài đến đầu tƣ, sinh sống, sản xuất và kinh doanh… Ngƣời
nƣớc ngoài tuy chiếm tỷ lệ không lớn trong thành phần dân cƣ nhƣng những chủ
thể này đang dần khẳng định đƣợc vai trò của mình trong việc xây dựng và phát
triển đất nƣớc Việt Nam, đòi hỏi Nhà nƣớc ta phải có sự đối xử và quan tâm hơn.
Bên cạnh đó, trong bối cảnh quốc tế và trong nƣớc có rất nhiều khó khăn, thách
thức, nhất là do ảnh hƣởng của cuộc khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế
toàn cầu, toàn Đảng, toàn dân ta đang nỗ lực phấn đấu đạt những thành tựu quan
trọng trong thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ phát triển kinh tế, đƣa nƣớc ta trở
thành nƣớc công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Một trong những chính sách đƣợc đề
ra qua các kỳ Đại hội Đảng đó là thu hút đầu tƣ, nhân tài, các chuyên gia, nhà
khoa học, kỹ sƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam làm việc và đóng góp. Để thực hiện
tốt mục tiêu trên, Đảng và Nhà nƣớc ta đã thực hiện nhiều chính sách ƣu đãi đối
với các đối tƣợng là ngƣời nƣớc ngoài vào Việt Nam làm việc, sinh sống. Nếu
nhƣ trƣớc đây do các điều kiện chính trị - xã hội, Nhà nƣớc ta thực hiện những
chính sách rất chặt chẽ trong lĩnh vực nhà ở, hạn chế QSHNƠ của ngƣời nƣớc
ngoài tại Việt Nam, dẫn đến tình trạng những đối tƣợng này khi vào Việt Nam
sinh sống và làm việc đều phải thuê nhà ở hoặc nhờ ngƣời đứng tên sở hữu nhà ở
gây bất tiện trong sinh hoạt, lũng đoạn thị trƣờng bất động sản dẫn đến nhiều
tranh chấp và khó khăn thì đến nay, cùng với tiến trình hội nhập với thế giới,

Nhà nƣớc ta đã đƣa ra các chính sách thông thoáng hơn cho phép ngƣời nƣớc
ngoài đƣợc phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Thời gian qua, Nhà nƣớc ta đã ban
hành và thay thế những văn bản pháp luật về các chính sách sở hữu nhà ở tại
Việt Nam của ngƣời nƣớc ngoài. Để mở rộng đối tƣợng ngƣời nƣớc ngoài đƣợc
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, năm 2014, Quốc hội ban hành LNƠ với
nhiều quy định cởi mở, thông thoáng hơn về vấn đề này. Theo đó, đến nay trên
phạm vi cả nƣớc đã có hơn 750 trƣờng hợp ngƣời nƣớc ngoài đƣợc cấp giấy
1


chứng nhận (nhiều gấp gần 6 lần) so với 8 năm thực thi chính sách cũ theo Nghị
quyết số 19/2008/NQ-QH12 [4, tr.98].
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam,
quý 2/2018 vừa qua, trong tổng hơn 9.500 căn hộ đƣợc tiêu thụ, chiếm đến 59%
số lƣợng ngƣời nƣớc ngoài giao dịch. Trong số khách mua nhiều nhất là khách
mua từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Hong Kong (Trung Quốc). Sản phẩm
mua chủ yếu là các căn hộ có 2-3 phòng ngủ, mục đích mua để ở. Khi LNƠ năm
2014 có hiệu lực cho đến nay, đã có hàng nghìn giao dịch thành công với khách
hàng là ngƣời nƣớc ngoài, đặc biệt tại các dự án ở quận 2, Thành phố Hồ Chí
Minh, tập trung tại khu vực Thảo Điền và Thủ Thiêm [11].
Đây đƣợc coi là sự thay đổi lớn so với những quy định cũ trƣớc đây về
việc ngƣời nƣớc ngoài muốn sở hữu nhà ở. Những quy định pháp luật hiện hành
nhƣ tạo một luồng gió mới vào thị trƣờng bất động sản, giải quyết đƣợc phần
nào tình trạng đóng băng “thị trƣờng bất động sản, cũng nhƣ thu hút một lƣợng
lớn nguồn tiền từ nƣớc ngoài đổ vào Việt Nam” [11, tr.12]. Ngoài ra, việc tạo
điều kiện cho ngƣời nƣớc ngoài mua nhà và định cƣ cũng bổ sung thêm một
lƣợng đội ngũ chuyên gia có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cao về làm việc, tạo
tiền đề cho sự phát triển đất nƣớc. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực do
luật mang lại, một số quy định hiện hành và tình hình thực tiễn thực thi đối với
việc đảm bảo QSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài vẫn còn nhiều vƣớng mắc, một số

chƣa rõ ràng và còn có sự phân biệt đối xử, gây cản trở lớn cho việc cấp giấy
chứng nhận sở hữu nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài, hạn chế rất nhiều việc thu hút
các nguồn lực đầu tƣ từ nƣớc ngoài, cũng nhƣ hạn chế sự phát triển của các hoạt
động kinh doanh khác, cụ thể nhƣ: Vấn đề quyền sử dụng đất của cá nhân ngƣời
nƣớc ngoài tại Việt Nam, nội dung này đang thiếu sự đồng bộ giữa LNƠ năm
2014 với Luật Đất đai năm 2013, vấn đề hạn chế số lƣợng nhà ở ngƣời nƣớc
ngoài đƣợc sở hữu, theo quy định của pháp luật mới thì số lƣợng nhà ở ngƣời
nƣớc ngoài đƣợc phép sở hữu tuy có phần tăng hơn nhiều so với trƣớc kia, xác
2


định các khu đảm bảo an ninh quốc phòng. Các văn bản pháp luật hiện nay vẫn
chƣa thấy quy định cụ thể khu vực nào cần bảo đảm an ninh, quốc phòng mà cá
nhân ngƣời nƣớc ngoài không đƣợc phép sở hữu nhà ở, mà lại tiếp tục giao trách
nhiệm cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an xác định cụ thể các khu vực cần bảo
đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phƣơng để thông báo cho UBND cấp tỉnh
chỉ đạo Sở Xây dựng xác định danh mục cụ thể. Thực tế đến nay vẫn chƣa thấy
có các danh mục này đƣợc ban hành và nhiều khả năng các danh mục nhƣ vậy sẽ
rất lâu mới đƣợc ban hành vì phải qua rất nhiều thủ tục. Điều này sẽ dẫn đến tình
trạng các chủ đầu tƣ dự án không thể biết dự án nhà ở thƣơng mại của mình có
đƣợc bán cho ngƣời nƣớc ngoài hay không và rủi ro phải bồi thƣờng thiệt hại
nếu đã bán cho ngƣời nƣớc ngoài rồi nhƣng sau đó dự án bị xác định thuộc khu
vực ngƣời nƣớc ngoài không đƣợc sở hữu nhà ở… Bên cạnh những hạn chế, bất
cập từ những quy định của pháp luật chuyên ngành, ở những quy định của các
văn bản pháp luật khác cũng đang tạo rào cản cho QSHNƠ của ngƣời nƣớc
ngoài của cả nƣớc nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng.
Từ những bất cập còn tồn tại trên có thể thấy việc xem xét, đánh giá
những quy định yếu kém còn tồn tại để hoàn thiện hơn nữa pháp luật về nhà ở
nhằm tạo điều kiện thông thoáng, cởi mở để ngƣời nƣớc ngoài đƣợc dễ dàng sở
hữu tại Việt Nam là điều hết sức cấp thiết và bức bách. Xuất phát từ thực tiễn

nêu trên, tôi đã chọn chủ đề “Cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho ngƣời nƣớc
ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” làm
luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua tìm hiểu, tác giả nhận thấy đã có một số đề tài nghiên cứu liên quan
đến pháp luật về cấp GCNQSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, tiêu biểu
nhƣ:
Tác giả Doãn Hồng Nhung (2010), Pháp luật về nhà ở cho ngƣời Việt
Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, Sách chuyên
3


khảo, Nxb Xây dựng, Hà Nội. Cuốn sách nghiên cứu tổng quát các quy định của
pháp luật liên quan đến nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và
ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam nhƣ các hình thức sở hữu nhà ở, các giao dịch
nhà ở, thực trạng nhu cầu sở hữu nhà ở và đƣa ra các giải pháp hoàn thiện pháp
luật về nhà ở. Thời gian vừa qua, Nhà nƣớc ta đã chú tâm hơn nữa tình hình sở
hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài đến Việt Nam sinh sống, làm việc lâu dài, việc
ban hành LNƠ mới tạo một sức bật rất lớn cho thị trƣờng bất động sản. So với
luật cũ thì nay đã có sự chuyển biến lớn, chính vì điều này mà những vấn đề tác
giả này nghiên cứu đã cũ, không còn phù hợp với tình hình thực tế hiện nay [21].
Tác giả Hoàng Tám Phi (2012), Pháp luật về bảo đảm quyền có nhà ở của
ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, Luận văn Thạc sĩ
Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. Ở công trình này tác
giả tập trung làm sáng tỏ các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về bảo
đảm quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài có liên quan trực tiếp đến chính sách, pháp luật, so sánh đối chiếu với các
cam kết quốc tế về mở cửa thị trƣờng bất động sản, các cam kết thƣơng mại song
phƣơng giữa Việt Nam và các đối tác thƣơng mại. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên
cứu rộng tác giả chƣa đi sâu nghiên cứu về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài mà

chỉ đƣa ra những đề xuất về quyền có nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài, chƣa đi sâu
tìm hiểu những kinh nghiệm về nhà ở của các nƣớc trên thế giới mà chỉ ở phạm
vi các cam kết thƣơng mại của Việt Nam với các quốc gia cùng cam kết [22].
Tác giả Mai Huy Quang (2014), Xác lập quyền sử dụng đất đối với tổ
chức, cá nhân nƣớc ngoài kinh doanh nhà ở, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng
Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Ở công trình này, tác giả chỉ tập trung
nghiên cứu những quy định pháp luật đất đai về xác lập quyền sử dụng đất đối
với tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài trong hoạt động kinh doanh nhà ở theo quy định
của Luật Đất đai 2003 và các văn bản thi hành có sự so sánh với quy định của
Luật Đất đai 2013. Trong đó có đề cập đến vấn đề ngƣời nƣớc ngoài sử dụng đất
4


trong thời gian sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu rộng, tác giả
chƣa đi sâu nghiên cứu các vấn đề liên quan pháp luật về QSHNƠ của ngƣời
nƣớc ngoài tham gia kinh doanh nhà ở tại Việt Nam [23].
Tác giả Nguyễn Thành Đô (2008), Pháp luật về công nhận QSHNƠ qua
thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trƣờng Đại
học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. Ở công trình này, tác giả đã
nêu đƣợc nội dung cơ bản của việc công nhận QSHNƠ, xác định việc công nhận
QSHNƠ, đánh giá tổng quan hoạt động công nhận QSHNƠ. Tuy nhiên, do phạm
vi nghiên cứu rộng, tác giả chƣa đi sâu nghiên cứu về QSHNƠ của ngƣời nƣớc
ngoài cũng nhƣ chƣa có đánh giá thực trạng pháp luật về nhà ở của ngƣời nƣớc
ngoài tại Việt Nam [13].
Tác giả Ngô Thanh Hƣơng (2013), Pháp luật về sở hữu nhà ở của ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, Luận văn
Thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. Công trình nêu đƣợc
những vấn đề sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài và phân tích đƣợc những thực
trạng áp dụng pháp luật về sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, do phạm vi nghiên cứu
rộng, tác giả chỉ phân tích pháp luật sở hữu nhà ở của ngƣời Việt Nam định cƣ ở

nƣớc ngoài, không đi vào nghiên cứu sâu các vấn đề về QSHNƠ của nhóm đối
tƣợng là ngƣời nƣớc ngoài. Ngoài ra, thời điểm mà đề tài nghiên cứu thì pháp
luật về nhà ở chỉ dừng lại ở chƣơng trình thí điểm cho ngƣời nƣớc ngoài mua
nhà nên việc nghiên cứu còn bó gọn trong những quy định cũ [18].
Một số bài viết trên các tạp chí uy tín nhƣ tác giả Doãn Hồng Nhung
(2005), “Hành lang pháp lý mới cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ
chức cá nhân nƣớc ngoài sử dụng đất ở Việt Nam”, Tạp chí Luật học, số 01; Chu
Mạnh Hùng (2008), Chính sách mới về nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài tại Việt
Nam, Tạp chí nghề luật, số 03 [28]; Nguyễn Minh Hằng và Nguyễn Thị Thùy
Trang (2011), Một số vƣớng mắc về thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và
tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, Tạp chí
5


Nghề luật, số 03 [15]; Nguyễn Văn Lộc (2013), Thực tiễn thi hành án dân sự đối
với cá nhân, tổ chức là ngƣời nƣớc ngoài tại Bình Dƣơng, Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật, Cơ quan của Bộ Tƣ pháp, số 10 (259) tr. 53 [20].
Các công trình nêu trên đã phân tích vấn đề về sở hữu nhà ở của ngƣời
nƣớc ngoài, pháp luật về cấp giấy chứng nhận QSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài…
ở nhiều khía cạnh khác nhau, ngoài ra với sự chuyển biến của luật mới khi mở
rộng phạm vi ngƣời nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở với cơ chế thông thoáng hơn,
cần nên có sự nhìn nhận, xem xét khách quan lại với tình hình thực tế để có đƣợc
một cái nhìn mới, gỡ những nút thắt đang tồn tại nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ
thống pháp luật Việt Nam, mà ở đây là những quy định pháp luật về QSHNƠ
của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam. Chính vì vậy, “Cấp GCNQSHNƠ cho
ngƣời nƣớc ngoài theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí
Minh”có ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài
3.1. Mục đích nghiên cứu
Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện

pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài nói riêng và pháp luật về
QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam nói chung.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, đề tài có những nhiệm vụ cụ thể sau:
- Làm sáng tỏ những lý luận về cấp giấy GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc
ngoài và pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài;
- Phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc
ngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh;
- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài từ thực tiễn tại thành phố Hồ
Chí Minh.

6


4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Vấn đề pháp luật về cấp GCNQSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam
có phạm vi rất rộng và đƣợc xét trên nhiều phƣơng diện khác nhau. Trong phạm
vi đề tài tác giả tập trung nghiên cứu về những quy định của pháp luật Việt Nam
về cấp GCNQSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài và những khó khăn thực tế trong
việc sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam hiện nay.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Nghiên cứu tập trung vào các quy định của pháp luật Việt
Nam từ trƣớc đến nay về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài, mà trọng tâm ở đây là
các quy định của LNƠ năm 2014 và các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề
này nhƣ Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 cùng
với các văn bản hƣớng dẫn khác… và thực trạng một số bất cập trong những quy
định về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam, cũng nhƣ nghiên cứu pháp
luật về nhà ở cho ngƣời nƣớc ngoài của các nƣớc trong khu vực và trên thế giới.

Về không gian: Đề tài nghiên cứu các trƣờng hợp thực tiễn tại thành phố
Hồ Chí Minh
Về thời gian: Đề tài sử dụng các dữ liệu về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời
nƣớc ngoài tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2016 đến nay.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn đƣợc nghiên cứu trên cơ sở lập trƣờng và quan điểm tiếp cận
của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử, tƣ tƣởng Hồ Chí
Minh về Nhà nƣớc và pháp luật, quan điểm của Đảng và Nhà nƣớc về QSHNƠ
của ngƣời nƣớc ngoài.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu chủ yếu nhƣ sau:

7


Tác giả đã sử dụng các phƣơng pháp nhƣ phƣơng pháp phân tích, tổng
hợp các thông tin, tài liệu liên quan đến nội dung nghiên cứu nhƣ tham khảo một
số công trình nghiên cứu trƣớc đó về pháp luật sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc
ngoài tại Việt Nam. Đồng thời, sử dụng phƣơng pháp giải thích, đối chiếu,
phƣơng pháp tổng hợp để làm rõ các cơ sở lý luận, khái niệm liên quan và các
quy định của pháp luật Việt Nam trƣớc đây và hiện nay về vấn đề QSHNƠ của
ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam. Tác giả sử dụng các phƣơng pháp nhƣ phƣơng
pháp so sánh các quy định của pháp luật về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài giữa
các văn bản khác nhau, phân tích số liệu, thống kê kiến thức thực tế, bên cạnh đó
còn đi tìm hiểu tƣ liệu tại các cơ quan nhƣ Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh
về vấn đề cấp GCNQSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
6.1. Ý nghĩa khoa học
Những kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần hiểu rõ hơn về sự đổi mới

trong nhận thức pháp luật về QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam và có
cái nhìn hệ thống về những vấn đề pháp lý liên quan đến QSHNƠ của ngƣời
nƣớc ngoài tại Việt Nam.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện hơn cơ chế pháp luật về QSHNƠ
của ngƣời nƣớc ngoài nhằm giải quyết hiệu quả những kế hoạch, mục tiêu mà
Đảng và Nhà nƣớc ta đã đề ra. Một khi những vấn đề pháp lý về nhà ở cho ngƣời
nƣớc ngoài đƣợc kiện toàn sẽ tạo ra đƣợc những tác động tích cực cho nền kinh
tế của đất nƣớc, đặc biệt là giải quyết tình trạng “đóng băng” một thời gian dài
của thị trƣờng bất động sản, cùng với đó là thu hút nhân tài, công nghệ, góp phần
tạo điều kiện cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam. Ngoài ra, kết quả
nghiên cứu của đề tài còn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ học tập
cho sinh viên các ngành Luật, Khoa học Xã hội và Nhân văn tại các trƣờng đại
học, cao đẳng.
8


7. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và phụ lục, luận văn đƣợc
tác giả kết cấu thành 03 chƣơng:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận về cấp giấy GCNQSHNƠ cho ngƣời
nƣớc ngoài và pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài;
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc
ngoài và thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh;
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật
về cấp GCNQSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí
Minh.

9

Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI VÀ PHÁP LUẬT CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở CHO NGƢỜI NƢỚC NGOÀI
TẠI VIỆT NAM
1.1. Những vấn đề chung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
cho ngƣời nƣớc ngoài cho ngƣời nƣớc ngoài
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
1.1.1.1. Khái niệm
Pháp luật Việt Nam cũng nhƣ pháp luật các quốc gia trên thế giới luôn xác
định sở hữu, QSH là vấn đề quan trọng của pháp luật dân sự. QSH có ý nghĩa
lớn trong đời sống kinh tế xã hội. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự
phát triển kinh tế, vì QSH chính là những gì mà pháp luật cho phép một chủ thể
đƣợc thực hiện trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản.
QSH đƣợc quy định trong các văn bản pháp luật từ Hiến pháp cho đến các
văn bản pháp luật khác, mà gần nhất đó là BLDS. Những quy định về QSH trong
các văn bản pháp luật này đóng vai trò chủ đạo, là cơ sở định hƣớng cho các
quan hệ kinh tế, các quan hệ dân sự.
QSH là một trong những quyền cơ bản của mỗi ngƣời. Khi một ngƣời
đƣợc pháp luật công nhận là chủ sở hữu đối với một tài sản nào đó thì họ sẽ có
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và định đoạt đối với tài sản đó. Ngƣời nƣớc
ngoài khi mua nhà tại Việt Nam cũng vậy, khi trở thành chủ sở hữu hợp pháp
của căn nhà đó thì họ cũng nắm trong tay những quyền năng nhƣ thế đối với căn
nhà. Để tìm hiểu rõ QSH của ngƣời nƣớc ngoài khi mua nhà tại Việt Nam thì
vấn đề đặt ra trƣớc nhất là nghiên cứu về chế định sở hữu tài sản nói chung và
sau đó là chế định sở hữu nhà ở nói riêng [29, tr.28].
QSH là vấn đề xƣơng sống của luật dân sự, là tiền đề của các quan hệ
pháp luật dân sự về tài sản. Có thể nhận thấy tầm quan trọng, ý nghĩa to lớn
trong viêc quy định về QSH [21]. Nhƣ vậy, pháp luật dân sự Việt Nam đã định

10


nghĩa QSH bằng phƣơng pháp liệt kê chứ không theo cách đƣa ra đƣợc một định
nghĩa khái quát. Mặt khác, việc đƣa khái niệm này vào BLDS năm 2015 ở nƣớc
ta là một điểm đặc biệt vì các nƣớc trên thế giới chỉ đề cập tới khái niệm QSH
trong khoa học luật chứ không đƣa vào luật thực định. Theo nghĩa này QSH
chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất
hiện trên cơ sở nội dung quy định của quy phạm pháp luật khách quan [21].
QSHNƠ của cá nhân, tổ chức đƣợc quy định cụ thể tại LNƠ năm 2014:
Khi tạo lập hợp pháp nhà ở thông qua các hình thức khác nhau đƣợc pháp luật
cho phép thì cá nhân, tổ chức có QSH hợp pháp đối với nhà ở đó. Nhà ở thuộc sở
hữu của cá nhân, tổ chức thì không bị quốc hữu hóa. Tuy nhiên, trong trƣờng
hợp thật cần thiết (mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng hay tình trạng chiến tranh, khẩn cấp, phòng, chống thiên
tai), Nhà nƣớc quyết định trƣng mua, trƣng dụng, mua trƣớc nhà ở hay giải tỏa
nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp, ngoài việc phải bồi thƣờng, Nhà nƣớc còn hỗ trợ
và thực hiện chính sách tái định cƣ cho chủ sở hữu. Có thể thấy rằng, QSHNƠ
của cá nhân, tổ chức đƣợc nhà nƣớc bảo hộ một cách toàn vẹn, không chủ thể
nào có quyền xâm phạm đến QSHNƠ. GCNQSHNƠ nhƣ là một lời tuyên bố rõ
ràng, công khai cho ngƣời khác biết rằng một tài sản nào đó đã có chủ và ai là
chủ sở hữu đối với tài sản đó [19].
Từ trƣớc đến nay, tất cả hệ thống pháp luật các nƣớc trên toàn thế giới,
trong đó có Việt Nam đều phân loại QSHNƠ là loại QSH đối với bất động sản.
Xét về mặt bản chất thì QSH này không có gì khác so với QSH đối với tài sản
khác. QSHNƠ chính là quyền của chủ sở hữu trong việc thực hiện các quyền sử
dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt nhà ở thuộc sở hữu của mình theo
quy định của pháp luật. Nhƣ vậy, cũng giống nhƣ chủ sở hữu các tài sản khác,
chủ sở hữu tài sản là nhà ở vẫn có đầy đủ ba quyền năng của QSH theo quy định
của pháp luật. Có nghĩa là chủ sở hữu tài sản là nhà ở có quyền quản lý, sử dụng

nhà ở, có quyền tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhƣợng nhà ở… Cần lƣu ý
là pháp luật về nhà ở hiện nay có sự hạn chế nhất định đối với ngƣời nƣớc ngoài
11


thực hiện các quyền năng này so với ngƣời Việt Nam trong nƣớc và định cƣ ở
nƣớc ngoài. Chẳng hạn nhƣ, ngƣời nƣớc ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ
chức, cá nhân nƣớc ngoài thuộc diện đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên
mua, bên nhận tặng cho chỉ đƣợc sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại, hay trƣờng
hợp ngƣời nƣớc ngoài tặng cho, thừa kế nhà ở thì chỉ đƣợc hƣởng phần giá trị
của nhà ở đó… [23]
Nhƣ vậy, QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam là quyền của chủ
sở hữu trong việc thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản - nhà
ở thuộc sở hữu của mình. Ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam có đầy đủ quyền năng
của chủ sở hữu (quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) nhƣng
phải tuân theo quy định riêng và có những điểm hạn chế hơn so với công dân
Việt Nam hoặc ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài.
1.1.1.2. Đặc điểm
QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài so với QSHNƠ của ngƣời Việt Nam thì có
những đặc điểm riêng và đặc biệt hơn ở một số điểm nhƣ sau:
Thứ nhất, chủ thể của QSHNƠ này là ngƣời nƣớc ngoài. Tuy nhiên, đối
tƣợng ngƣời nƣớc ngoài phải đáp ứng những điều kiện theo quy định của pháp
luật về nhà ở nhƣ LNƠ năm 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 của Chính phủ. Không phải ngƣời nƣớc ngoài nào cũng đƣợc mua và
sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chỉ có những đối tƣợng đƣợc quy định theo hai văn
bản trên mới đƣợc mua và sở hữu nhà ở [24]. Những đối tƣợng này phải có một
số giấy tờ chứng minh thuộc đối tƣợng đƣợc mua và sở hữu nhà ở và đáp ứng
đầy đủ điều kiện nhƣ: Hộ chiếu, thẻ thƣờng trú, thẻ tạm trú, giấy chứng nhận đầu
tƣ... Ngoài ra, chủ thể này còn phải đáp ứng một số điều kiện khác khi mua nhà
ở [14].

Thứ hai, cá nhân nƣớc ngoài có thể sở hữu nhà qua hình thức trở thành
nhà đầu tƣ dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam hoặc thực hiện giao dịch mua,
thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thƣơng mại trong các dự án đầu tƣ
nhà ở.
12


Thứ ba, các loại hình bất động sản ngƣời nƣớc ngoài đƣợc phép mua bao
gồm căn hộ chung cƣ và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở theo
quy định tại Luật Nhà ở năm 2014.
1.1.2. Nội dung, ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
1.1.2.1. Nội dung quyền sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài
Cũng giống nhƣ những tài sản khác thì chủ sở hữu nhà ở là ngƣời nƣớc
ngoài khi có QSH cũng có ba quyền nhƣ sau: quyền chiếm hữu, quyền định đoạt
và quyền sử dụng nhà ở.
(1) Quyền chiếm hữu nhà ở
Theo Điều 186, BLDS năm 2015 thì quyền chiếm hữu của chủ sở hữu
đƣợc thể hiện là chủ sở hữu đƣợc thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để
nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhƣng không đƣợc trái pháp luật, đạo đức xã
hội [21]. Nhƣ vậy, khái niệm quyền chiếm hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài cũng
tƣơng tự là quyền nắm giữ và quản lý nhà ở của chủ sở hữu hoặc những ngƣời
khác nhƣ là ngƣời đƣợc chủ sở hữu ủy quyền, ngƣời đƣợc chuyển giao quyền
chiếm hữu thông qua giao dịch dân sự phù hợp với quy định của pháp luật hoặc
các trƣờng hợp khác. Khi chủ sở hữu là ngƣời nƣớc ngoài chiếm hữu nhà ở
thuộc tài sản hợp pháp của mình thì ngƣời nƣớc ngoài này đƣợc thực hiện mọi
hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, quản lý nhà ở nhƣng không đƣợc trái
pháp luật, đạo đức xã hội. Việc chiếm hữu này thì không bị hạn chế, gián đoạn
về thời gian, trừ trƣờng hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho ngƣời
khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với trƣờng hợp nhà ở có đăng ký
QSH thì dễ dàng xác định chủ sở hữu từ đó xác định quyền chiếm hữu cũng

thuận lợi hơn. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng xác định đƣợc ai là ngƣời
chiếm hữu ngôi nhà, có thể do chủ sở hữu ủy quyền hay thực hiện một giao dịch
dân sự hoặc các trƣờng hợp khác. Trong trƣờng hợp chủ sở hữu là ngƣời nƣớc
ngoài ủy quyền quản lý nhà ở cho ngƣời khác thì ngƣời đƣợc ủy quyền phải có
trách nhiệm thực hiện đúng quyền hạn trong phạm vi, cách thức, thời hạn do chủ
sở hữu xác định. Cả hai bên phải thực hiện đúng theo pháp luật quy định để
tránh tình trạng ngƣời đƣợc ủy quyền trục lợi từ việc chiếm hữu nhà ở này hoặc
13


trong trƣờng hợp cả hai bên thực chất đã chuyển QSH nhƣng trên danh nghĩa là
hợp đồng ủy quyền. Bên cạnh trƣờng hợp ủy quyền thì ngƣời chủ sở hữu là
ngƣời nƣớc ngoài đƣợc quyền giao tài sản là nhà ở của mình thông qua giao dịch
dân sự mà nội dung của giao dịch phải đảm bảo không bao gồm việc chuyển
QSH. Khi đó ngƣời đƣợc giao nhà thực hiện quyền chiếm hữu nhà ở phải phù
hợp với mục đích và nội dung của giao dịch dân sự trên. Ngƣời đƣợc giao có
quyền sử dụng nhà ở, đƣợc chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng nhà ở này cho
ngƣời khác, nếu đƣợc chủ sở hữu này đồng ý.
Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là ngƣời nƣớc ngoài có quyền chiếm giữ, quản
lý nhà ở của mình. Ngoài ra, chủ sở hữu này cũng có thể ủy quyền quản lý nhà ở
hoặc giao nhà ở của mình thông qua giao dịch dân sự cho một ngƣời khác theo
đúng quy định của pháp luật.
(2) Quyền sử dụng nhà ở
Theo Điều 189, BLDS năm 2015 thì quyền sử dụng là quyền khai thác
công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản [21]. Chủ sở hữu là ngƣời nƣớc
ngoài hoặc một số cá nhân khác có quyền sử dụng nhà ở thì khi đó ngƣời này có
quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ nhà ở. Trong trƣờng hợp
chủ sở hữu này thực hiện quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình thì chủ sở
hữu đƣợc khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là nhà ở theo ý
chí của mình nhƣng không đƣợc gây thiệt hại hoặc làm ảnh hƣởng đến lợi ích

của Nhà nƣớc, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của ngƣời khác. Cũng
giống nhƣ hai quyền chiếm hữu và định đoạt thì quyền sử dụng nhà ở có thể
đƣợc chuyển giao cho ngƣời khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của
pháp luật. Ngƣời không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng nhà ở đúng tính
năng, công dụng, đúng phƣơng thức.
(3) Quyền định đoạt nhà ở
Theo Điều 192, BLDS năm 2015 thì quyền định đoạt là quyền chuyển
giao QSH tài sản, từ bỏ QSH, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài sản [21]. Chủ sở hữu
nhà ở là ngƣời nƣớc ngoài cũng có quyền định đoạt nhà ở nhƣ đối với một tài
sản khác. Tuy nhiên, đối với một ngƣời nƣớc ngoài khi sở hữu nhà ở thì quyền
14


định đoạt bị hạn chế một số quyền nhƣ không thể cho thuê nhà ở; bán nhà ở cho
ngƣời không đƣợc quyền mua nhà ở tại Việt Nam và để việc định đoạt này thực
hiện đƣợc thì yêu cầu ngƣời này phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định
của pháp luật. Nếu nhƣ pháp luật có quy định trình tự, thủ tục để thực hiện hành
vi định đoạt này thì ngƣời nƣớc ngoài này cũng phải đảm bảo tuân thủ đúng theo
trình tự thủ tục này. Chủ sở hữu là ngƣời nƣớc ngoài có một số quyền định đoạt
đối với nhà ở của mình trong trƣờng hợp chuyển giao QSH nhƣ sau: bán nhà ở,
thế chấp nhà ở… Bên cạnh đó, quyền định đoạt có thể đƣợc chuyển giao cho
ngƣời khác thông qua giao dịch đơn phƣơng, chẳng hạn lập di chúc… Ngoài ra,
chủ sở hữu cũng có thể từ bỏ những hành vi trên nếu nhƣ không trái pháp luật và
đạo đức xã hội. Còn đối với một ngƣời không phải là chủ sở hữu nhà thì chỉ
đƣợc thực hiện quyền định đoạt nếu nhƣ đƣợc sự ủy quyền của chủ sở hữu hoặc
theo quy định của pháp luật. Ví dụ, nhƣ trong trƣờng hợp ngƣời giám hộ bán nhà
ở của ngƣời đƣợc giám hộ để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho ngƣời này…
Đồng thời, ngƣời này khi thực hiện thì phải đúng với ý chí và lợi ích của chủ sở
hữu.
Tóm lại, chủ sở hữu nhà ở là ngƣời nƣớc ngoài có quyền chuyển giao

QSHNƠ hoặc từ bỏ QSH đối với nhà ở của mình theo quy định của pháp luật
Việt Nam.
1.1.2.2. Ý nghĩa quyền sở hữu nhà ở của ngƣời nƣớc ngoài
Từ khi pháp luật Việt Nam quy định về “QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài
tại Việt Nam” thì trong nhiều lĩnh vực đã có rất nhiều tác động tích cực lẫn tiêu
cực. Tuy nhiên, dù cho QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài mang đến cho Việt Nam
những tác động gì thì những năm qua nó đã mang lại một ý nghĩa lớn cho các
lĩnh vực sau:
(1) Đối với thị trƣờng bất động sản và nền kinh tế của quốc gia
QSHNƠ là hệ quả của một quá trình tạo lập nhà ở, mua bán nhà ở hoặc
nhận thừa kế… và chủ sở hữu đƣợc công nhận quyền này thông qua
GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất. Nhà ở chính là tài sản lớn
15


mà chủ sở hữu luôn muốn có và đƣợc công nhận bằng QSHNƠ đó. Đặc biệt, đối
với QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài cũng là một quyền khá đặc biệt bởi chủ sở
hữu nhà ở không phải là ngƣời Việt Nam nhƣ trƣớc đây. Từ đây có thể thấy
trong thị trƣờng bất động sản Việt Nam không chỉ có ngƣời Việt Nam mà còn có
sự xuất hiện của ngƣời nƣớc ngoài.
Theo báo cáo tổng kết về hiệu quả Luật Kinh doanh Bất động sản của Bộ
Xây dựng năm 2013 thì hoạt động kinh doanh bất động sản đã có những bƣớc
phát triển mạnh, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tƣ trong nƣớc và ngoài
nƣớc. Nguồn vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng cao. Từ
báo cáo này đã cho ta thấy đƣợc những năm trƣớc đây thì thị trƣờng bất động
sản đã có sự đầu tƣ từ nƣớc ngoài, mà nhất là nguồn vốn đầu tƣ khá lớn do
những chính sách ƣu đãi khá hấp dẫn từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2006
cũng nhƣ LNƠ năm 2005 [11] [18].
Có thể thấy, thị trƣờng bất động sản từ năm 2005 đến nay có nhiều
chuyển biến và đáng chú ý. Chính sách cho ngƣời nƣớc ngoài sở hữu nhà ở tại

Việt Nam đã và đang góp phần vào cung cầu nhà ở. Ngoài ra, QSHNƠ cho
ngƣời nƣớc ngoài còn là sự thu hút lớn nguồn ngoại tệ dồi dào vào thị trƣờng bất
động sản, minh chứng là có rất nhiều ngƣời nƣớc ngoài có thể bỏ hàng trăm đô
la để thuê một căn hộ mỗi tháng, nếu nhƣ họ đƣợc mua nhà ở thì họ sẽ chẳng
ngại gì vài ngàn đô la hoặc vài triệu đô la để sở hữu căn nhà trong thời gian dài.
Không chỉ có cung cầu nhà ở mà QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài còn thu hút
đƣợc vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực xây dựng nhà ở vì đây là một chính
sách ƣu đãi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Thị trƣờng bất động sản đóng băng cần
nhiều biện pháp để làm ấm lên và việc ngƣời nƣớc ngoài mua và sở hữu nhà ở là
một biện pháp hữu hiệu ngay tại thời điểm này [7].
(2) Đối với hợp tác giữa Việt Nam với các nƣớc trên thế giới
QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài là quyền lợi của nhà nƣớc ta trao cho
ngƣời nƣớc ngoài để sở hữu nhà ở. QSH này có ý nghĩa không chỉ về mặt kinh tế
nhƣ phân tích ở trên mà nó còn có ý nghĩa trong việc hợp tác giữa Việt Nam với
16


các nƣớc trên thế giới thông qua nhiều lĩnh vực nhƣ là: chính trị, ngoại giao,
nhận hỗ trợ giữa các nƣớc (ODA)… Hiện tại, Việt Nam đã có quan hệ ngoại
giao với rất nhiều nƣớc thế giới điển hình nhƣ: Hàn Quốc, Singapore, Lào,
Campuchia, Nhật Bản…
Khi Việt Nam trao cho công dân nƣớc ngoài nào đó QSHNƠ thì theo
nguyên tắc có đi có lại thì nƣớc tƣơng ứng cũng thực hiện nghĩa vụ tƣơng ứng
khi công dân Việt Nam đến nƣớc này làm việc, học tập và sinh sống. Ý nghĩa
của việc làm này thể hiện sự “có đi có lại” trong quan hệ tƣ pháp quốc tế giữa
hai nƣớc và tình cảm của hai nƣớc cũng vì vậy mà đƣợc gia tăng. Về lâu dài, các
nƣớc có mối quan hệ chính trị sâu sắc, từ đó các nƣớc phát triển có thể hỗ trợ
vốn cho những nƣớc đang phát triển nhƣ Việt Nam nhận nguồn vốn hỗ trợ từ
Nhật Bản, Oxtraylia... Ngoài ra, các nƣớc khác có thể yên tâm hơn khi ngƣời dân
nƣớc họ có thể có những quyền lợi nhất định và đƣợc bảo hộ quyền lợi đó tại

nƣớc ta và ngƣợc lại.
Chính từ chính sách trao QSHNƠ cho ngƣời nƣớc ngoài mà quan hệ hợp
tác song phƣơng giữa các nƣớc trở nên sâu sắc hơn và vững mạnh hơn. Có thể
nhìn nhận rằng QSHNƠ của ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam là bƣớc khởi đầu
cho mối quan hệ hợp tác giữa các nƣớc.
(3) Đối với môi trƣờng sống và làm việc tại Việt Nam cho ngƣời nƣớc
ngoài
Môi trƣờng sống và làm việc là nơi mà con ngƣời mong muốn có và nơi
đó càng an toàn và lành mạnh thì càng thu hút sự quan tâm của nhiều ngƣời. Việt
Nam là một trong những quốc gia có một môi trƣờng khá tốt, bằng chứng là du
lịch sinh thái, nghỉ dƣỡng rất phát triển. Khái niệm môi trƣờng sống và làm việc
còn có một ý nghĩa khác đó là sự ảnh hƣởng từ những chính sách pháp luật của
cơ quan nhà nƣớc thoáng hơn cũng thể hiện môi trƣờng này có nhiều thu hút hay
không. Chính sách cho ngƣời nƣớc ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện tại đã
có những điểm ƣu đãi hơn rất nhiều so với những năm trƣớc đây. Điều đó đã tác
động đến tâm lý mua và sở hữu nhà ở của nhiều ngƣời nƣớc ngoài và tạo một
17