(Luận văn thạc sĩ) Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĨNH THANH HẢI

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ
NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2019


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

PHẠM VĨNH THANH HẢI

HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ
NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐẶNG ANH QUÂN

HÀ NỘI, năm 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên: Phạm Vĩnh Thanh Hải
Là học viên cao học chuyên ngành xã hội học khóa 7 đợt 2 năm 2016 – TP.
Hồ Chí Minh
Tơi xin cam đoan luận văn “Hợp đồng chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ nhà ở
thƣơng mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn
Thành Phố Hồ Chí Minh” là cơng trình nghiên cứu của riêng tơi dưới sự hướng
dẫn khoa học của TS. Đặng Anh Quân (Hướng dẫn chính từ tháng 01/2018 đến
tháng 07/2018). Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, đảm
bảo tính khách quan, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng và chính xác.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình.
Tác giả luận văn

Phạm Vĩnh Thanh Hải


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
...................................................................................................................................10
1.1. Khái niệm về dự án đầu tư nhà ở thương mại ................................................10
1.1.1. Định nghĩa dự án đầu tư nhà ở thương mại ............................................10
1.1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư nhà ở thương mại ........................................12
1.1.3. Nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại .......................15
1.2. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ......17
1.2.1.Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại
............................................................................................................................17

1.2.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại .....18
1.3. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự
án đầu tư nhà ở thương mại ...................................................................................20
1.3.1. Giai đoạn năm 1980 -1991 ......................................................................21
1.3.2. Giai đoạn năm 1991 -2003 ......................................................................22
1.3.3. Giai đoạn năm 2003 – 2014 ....................................................................24
Chƣơng 2: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU
TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH ..............................................................................................27
2.1. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương
mại .........................................................................................................................27
2.1.1. Quy định về chủ thể và điều kiện thiết lập hợp đồng chuyển nhượng dự
án đầu tư nhà ở thương mại ...............................................................................27
2.1.2. Quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở
thương mại ..........................................................................................................35
2.1.3. Quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở
thương mại ..........................................................................................................37


2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở
thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................44
2.2.1. Tình hình chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại thành phố
Hồ Chí Minh .......................................................................................................44
2.2.2. Những thành tựu trong áp dụng quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự
án đầu tư nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại thành
phố Hồ Chí Minh ................................................................................................49
2.2.3. Bất cập và nguyên nhân ...........................................................................52
Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
...................................................................................................................................57

3.1. Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án
đầu tư nhà ở thương mại ........................................................................................57
3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà
ở thương mại cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ............................................................58
3.1.2. Hồn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước ....62
3.1.3. Hồn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở
thương mại phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai
cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập sự tương
tác, bổ trợ, thống nhất của cả hệ thống pháp luật .............................................63
3.1.4. Quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại
phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế -xã
hội .......................................................................................................................63
3.1.5. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh
tế quốc tế.............................................................................................................64
3.2. Một số đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự
án đầu tư nhà ở thương mại ...................................................................................64


3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong áp dụng pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ....................................................67
KẾT LUẬN ..............................................................................................................72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay khi nên kinh tế trên toàn thế giới vận hành theo cơ chế thị
trường kéo theo chúng ta phải chấp nhận sự chi phối của những quy luật kinh

tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị.
Trong tất cả các quy luật đang hiện hữu thì quy luật giá trị phản ánh bên trong
doanh nghiệp, có tính chất quyết định đến phương hướng sản xuất và trao đổi
trên thị trường. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và kinh
doanh nhà ở thương mại cũng khơng nằm ngồi quy luật chung này.
Với những đặt thù của mình, nhà ở là một sản phẩm có vị trí nhất định
trong nền kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và trên tồn thế giới nói chung. Kinh
doanh bất động sản trong đó có nhà ở là một ngành kinh doanh phổ biến đã
hình thành từ lâu trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì vẫn còn khá mới mẻ.
Đặc biệt từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, hoạt động
kinh doanh bất động sản phát triển đã đem lại diện mạo mới cho đất nước, các
dự án mọc lên ngày càng nhiều, kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế,
đồng thời đẩy mạnh tiến độ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, Việt Nam đang bước vào nền kinh tế thị trường cho nên các
ngành kinh tế trong nước chịu sự tác động từ nhiều biến động của nền kinh tế
thế giới. Khi nền kinh tế thế giới lâm vào tình trạng bất ổn thì kinh tế trong
nước cũng chịu những tác động tiêu cực nhất định, các lĩnh vực kinh tế có
mối quan hệ tương tác lẫn nhau, sự suy sụp của các thị trường khác cũng
khiến cho thị trường bất động sản khó tránh khỏi những khủng hoảng. Khi
những biến động của nền kinh tế tác động đến doanh thu và nguồn vốn của
doanh nghiệp và chủ đầu tư trong kinh doanh các dự án nhà ở thương mại, tạo
nên những khó khăn trong hoạt động đầu tư, xây dựng, các chủ đầu tư không
đủ năng lực tài chính thực hiện tồn bộ dự án sẽ đi tới quyết định chuyển
1


nhượng dự án đầu tư. Điều này đặt ra vấn đề pháp lý về hoạt động chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung cũng như dự án kinh
doanh nhà ở thương mại nói riêng. Và một trong những vấn đề pháp lý nắm
vai trị khơng kém phần quan trọng đó chính là chế định hợp đồng chuyển

nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Đây là một bộ phận không thể thiếu
trong quy định về các dự án kinh doanh bất động sản, tạo nên một hành lang
pháp lý hoàn chỉnh cho các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đấu tư, chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại một cách hiệu quả ở Việt
Nam.
Hiện nay tồn tại nhiều văn bản pháp luật quy định khác nhau về hợp
đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất gồm: Luật kinh
doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật doanh nghiệp; Luật đầu tư; Luật Nhà ở
và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, quy định một cách trực tiếp và
cụ thể nhất về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại phải
nói đến Luật kinh doanh bất động sản 2014. Văn bản luật này đã khắc phục
được nhiều hạn chế của các văn bản trước đây, đã quy định chi tiết và chặt
chẽ hơn các vấn đề pháp lý trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà
ở thương mại. Tuy nhiên Luật kinh doanh bất động sản vẫn còn tồn tại một số
quy định như thiếu thống nhất với một số văn bản pháp luật có liên quan, thủ
tục chuyển nhượng còn rườm rà, phức tạp gây mất thời gian, công sức, tiền
bạc của nhà đầu tư… Những hạn chế này cần được khắc phục nhằm phát huy
hơn nữa vai trò của pháp luật trong phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam và
đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài.
Từ những vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng
dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định Luật kinh doanh bất động
sản 2014 từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc
sĩ của mình.
2


2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là
một chế định quan trọng của Luật kinh doanh bất động sản. Từ khi hình thành
có nhiều cơng trình nghiên cứu về vấn đề này. Một số cơng trình tiêu biểu

như:
Tác giả Vũ Anh với đề tài “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam –
những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận án tiến sĩ, Học việc Khoa học xã
hội, 2012. Luận án đã làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp
luật về kinh doanh BĐS ở nước ta, phân tích các yêu cầu để xây dựng hệ
thống văn bản pháp luật về kinh doanh BĐS phù hợp và hiệu quả, nghiên cứu
thực trạng pháp luật lĩnh vực này. Từ đó luận án đề ra các giải pháp hoàn
thiện pháp luật về kinh doanh BĐS và xây dựng các biện pháp để đảm bảo
cho việc vận hành, thực thi lĩnh vực pháp luật này trong cuộc sống.
Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Luận án tiến
sĩ, Đại học luật Hà Nội, 2013. Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận về
chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, so sánh với các hình thức giao
dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với
kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS. Phân tích, đánh giá thực trạng
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, những kết quả đã
đạt được và những hạn chế, thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi
hành pháp luật. Tìm ra các giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam.
Tác giả Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản lý nhà nước đối với kinh
doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, trường đại
học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn nghiên cứu khá tổng quát những
vấn đề về hoạt động kinh doanh BĐS, dự án kinh doanh BĐS, phan tích được
3


những tác động nói chung của hoạt động kinh doanh đến quá trình phát triển
kinh tế, xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh.
Các cơng trình trên chỉ nghiên cứu một các chung chung về tất cả các
hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có chuyển nhượng dự án đầu tư kinh

doanh BĐS chứ khơng phân tích cụ thể về hoạt động chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại hay chế định hợp đồng của hoạt động
này.
Tác giả Phan Thị Minh Hảo với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại theo pháp luật hiện hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội,
2016. Luận văn trình bày những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại. Nghiên cứu chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại theo quy định của pháp luật Việt Nam, thực tiễn hoạt động mua bán nhà ở
thương mại và đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật về phát triển nhà ở
thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật
Hà Nội, 2016. Luận văn khái quát chung về nhà ở và pháp luật phát tiển nhà ở
thương mại. Đánh giá thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và
thực tiễn thực hiện ở Hà Nội; từ đó đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện pháp
luật Việt Nam về vấn đề này.
Ngồi ra cịn một số bài viết có liên quan được đăng trên tạp chí luật
chuyên ngành như: Tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh với bài viết “Một số vấn
đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Khoa học pháp lý,
Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 2/2014; Các tác giả Phan
Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với bài viết “Vai trò của pháp
luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Dân chủ và Pháp
luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 2/2017…

4


Nhìn chung, các cơng trình nghiên cứu từ trước đến nay chưa có sự
phân tích, đánh giá một cách tồn diện về tầm quan trọng của hợp đồng
chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại trong quá trình phát triển của
nền kinh tế. Hơn thế nữa trong nền kinh tế đang có những thay đổi, phát triển

khơng ngừng hiện nay thì những kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học
pháp lý đã đạt được vẫn cần tiếp tục được bổ sung và hoàn thiện theo thời
gian. Do vậy việc đi sâu nghiên cứu đề tài là hết sức cần thiết.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng của luận văn chính là quy định pháp luật hợp đồng chuyển
nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại.
Luận văn không đi nghiên cứu mọi vấn đề liên quan đến hợp đồng
chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại mà chỉ tập trung nghiên cứu
những vấn đề cơ bản về: Điều kiện xác lập hợp đồng chuyển nhượng dự án
đầu tư nhà ở thương mại; nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà
ở thương mại; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng
dự án đầu tư nhà ở thương mại; thủ tục chuyển nhượng. Luận văn không
nghiên cứu mọi quy định pháp luật liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng dự
án đầu tư nhà ở thương mại mà chỉ nghiên cứu các quy định về hợp đồng
chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại trong Luật kinh doanh bất
động sản năm 2014. Phạm vi nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định áp
dụng về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại là trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh.
4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn:
Thứ nhất, luận văn làm rõ những vấn đề lý luận khái quát về hợp đồng
chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại.

5


Thứ hai, luận văn đánh giá thực trạng quy định pháp luật liên quan tới
hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Việt Nam theo luật
kinh doanh bất động sản năm 2014 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh cũng
như một số nước trên thế giới.

Thứ ba, trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã được nghiên cứu, luận văn
đưa ra định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng
chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại Việt Nam.
Nhiệm vụ của luận văn:
- Xác định nội dung và làm rõ một số vấn đề lý luận về khái niệm, đặc
điểm có liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương
mại; luật áp dụng trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương
mại.
- Nghiên cứu các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển
nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Với nhiệm vụ này, luận văn đi sâu
phân tích nội dung các qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà
ở thương mại theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014; tìm hiểu về mục
đích, cơ sở của việc qui định các điều luật điều chỉnh hợp đồng chuyển
nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; phân tích tính kế thừa và phát triển,
cũng như những điểm mới qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư
nhà ở thương mại theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 để có cách
hiểu đúng nhất, phù hợp với khoa học pháp lý và thực tiễn đời sống xã hội.
Đồng thời, qua việc phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư
nhà ở thương mại trong luật thực định, luận văn cũng đưa ra những điểm bất
cập, chưa hợp lý, thiếu tính khoa học của các qui định đó, để làm cơ sở cho
các kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở
thương mại theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản;

6


- Tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự
án đầu tư nhà ở thương mại qua hoạt động áp dụng pháp luật tại thành phố Hồ
Chí Minh. Qua đó, đánh giá về những thành công và hạn chế của việc áp dụng
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại;

- Trên cơ sở phân tích nội dung và thực tiễn áp dụng pháp luật hợp
đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo luật thực định, luận
văn nêu một số kiến nghị đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện
chế định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Xuất phát từ các nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử theo quan điểm khoa học của chủ nghĩa Mác - Lênin: Tồn tại xã
hội quyết định ý thức xã hội, đồng thời giữa chúng có mối liên hệ biện chứng.
Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng xã hội, được hình thành từ
một cơ sở hạ tầng phù hợp. Pháp luật được coi là tấm gương phản chiếu xã
hội, cịn về phần mình, xã hội được coi là cơ sở thực tiễn của pháp luật. Về lý
thuyết và thực tiễn cho thấy, các qui định của pháp luật phù hợp với sự phát
triển của các điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội thì mới có tính khả thi trong
q trình thực hiện và áp dụng pháp luật; từ đó tạo cơ sở cho xã hội ổn định
và phát triển.
Ngoài ra, trong quá trình thực hiện đề tài này, chúng tơi đã sử dụng
một số phương pháp nghiên cứu:
+ Phương pháp lịch sử được sử dụng khi nghiên cứu, tìm hiểu hợp
đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại của pháp luật qua các
thời kỳ ở Việt Nam;
+ Phương pháp phân tích, Phương pháp phân tích được sử dụng trong
tồn bộ luận văn. Phương pháp này được áp dụng để làm rõ những quy định
cụ thể liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại.
7


+ Phương pháp tổng hợp cũng được sử dụng trong toàn bộ luận văn.
Trên cơ sở các tài liệu đã phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này
để tổng hợp những vấn đề đã nêu ra, từ đó rút ra những nhận định, kiến nghị,
những bổ sung cần thiết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật kinh

doanh bất động sản Việt Nam hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án
đầu tư nhà ở thương mại.
+ Phương pháp so sánh được thực hiện nhằm tìm hiểu qui định của
pháp luật hiện hành với hệ thống pháp luật trước đây ở Việt Nam cũng như
pháp luật của một số nước khác qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án
đầu tư nhà ở thương mại. Qua đó, phân tích nét tương đồng và đặc thù của
pháp luật Việt Nam qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở
thương mại, phù hợp với điều kiện về kinh tế, văn hóa, xã hội và tập quán của
Việt Nam;
+ Phương pháp thống kê được thực hiện trong quá trình khảo sát thực
tiễn hoạt áp dụng pháp luật, với các số liệu cụ thể giải quyết các vấn đề từ
quan hệ hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Tìm ra mối
liên hệ giữa các qui định của pháp luật với thực tiễn áp dụng đã phù hợp hay
chưa? Các lý do? Từ đó mà xem xét nội dung qui định của pháp luật về hợp
đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại, với thực tiễn của đời
sống xã hội nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Hoàn thành luận văn này, chúng tôi hy vọng rằng, những kiến thức
khoa học trong luận văn sẽ được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho công tác
nghiên cứu, giảng dạy luật học tại các cơ sở đào tạo luật ở nước ta; đặc biệt,
đối với chuyên ngành luật đất đai.
Nội dung của luận văn có ý nghĩa thiết thực cho mọi cá nhân, đặc biệt
là cho các chủ thể có nhu cầu nhận chuyển nhượng nhà ở thương mại tìm hiểu
8


các qui định về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại; biết được cơ sở
pháp lý tạo lập loại hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ cụ thể của mình trong
hợp đồng; các hình thức và phương thức thực hiện hợp đồng... Từ đó, góp
phần thực hiện pháp luật nghiêm chỉnh, tránh xâm phạm quyền và lợi ích hợp

pháp của các bên trong hợp đồng.
Chúng tôi tin tưởng rằng, những kiến nghị khoa học trong luận văn
được sử dụng trong cơng việc pháp điển hóa Luật đất đai cũng như các văn
bản liên quan của Nhà nước ta; bởi lẽ, việc sửa đổi, bổ sung những qui định
của Luật đất đai trong đó có chế định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu
tư nhà ở thương mại là rất cần thiết, tạo cơ sở pháp lý vững chắc và thống
nhất trong quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật đất đai tại Việt Nam.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn ngoài Phần mở đầu và danh mục tài liệu tham khảo còn lại
được kết cấu thành ba chương như sau:
Chƣơng 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở
thương mại
Chƣơng 2: Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu
tư nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản và thực trạng áp dụng
tại thành phố Hồ Chí Minh
Chƣơng 3: Giải pháp hồn thiện quy định của pháp luật hợp đồng
chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại Việt Nam

9


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ HỢP
ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
1.1.

Khái niệm về dự án đầu tƣ nhà ở thƣơng mại

1.1.1. Định nghĩa dự án đầu tư nhà ở thương mại
Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh

doanh hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận. Các hoạt động sản xuất, kinh
doanh và dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ mơi trường bên
ngồi: mơi trường chính trị, kinh tế-xã hội… hay cịn được gọi là “môi trường
đầu tư”. Mặt khác, các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương lai, do đó
nó chứa đựng bên trong nhiều yếu tố thiếu ổn định. Đó chính là các yếu tố
làm cho dự án có khả năng thất bại, làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, khơng
chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên nhân làm cho các nhà đầu tư có
vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thơng qua các tổ chức kinh doanh tiền
tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư gián tiếp thấp hơn so
với hình thức đầu tư trực tiếp.
Dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau
Theo Luật đầu tư năm 2014: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn
trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa
bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. [16, Khoản 2 Điều 3]
Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một
cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm
đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong
tương lai.
Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử
dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong
một thời gian dài.
10


Trên góc độ kế hoạch hóa: dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế
hoạch chi tiết của một công cuôc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh
tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Xét theo góc độ này
dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong cơng tác kế
hoạch hóa nền kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một
thời kỳ có thể thực hiện nhiều dự án).

Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí
cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa
điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất
định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
Thơng qua các góc độ và quan điểm trên có thể đưa ra kết luận Dự án
đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các
hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một cơng cuộc đầu tư phát
triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những
kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai.
Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế,
xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể
hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt.
Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng, được Luật
Xây dựng Việt Nam 2014 giải thích như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập
hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây
dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo cơng trình xây dựng nhằm phát
triển, duy trì, nâng cao chất lượng cơng trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong
thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự
án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng,
Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật
đầu tư xây dựng.” Như vậy, có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung
11


là đầu tư và hoạt động xây dựng. Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng
bao giờ cũng u cầu có một diện tích đất nhất định, ở một địa điểm nhất định
(bao gồm đất, khoảng không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa) do đó có
thể biểu diễn dự án xây dựng như sau:
DỰ ÁN XÂY
DỰNG

KẾ HOẠCH + TIỀN + THỜI GIAN + ĐẤT

CƠNG TRÌNH
XÂY DỰNG

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những bộ phận quan trọng
của dự án đầu tư xây dựng. Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội.
Việc xây dựng nhà ở là vấn đề rất cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới,
và cũng là yêu cầu đặc biệt đối với Việt Nam, đặc biệt trong q trình đơ thị
hóa hiện nay. Sự gia tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến các thành phố
lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chỗ ở, sự lệch lạch khơng
kiểm sốt trong quy hoạch kiến trúc thành phố… Tất cả đều hướng đến yêu
cầu thực hiện những dự án xây dựng nhà ở có tổ chức, hệ thống, để từ đó,
mang lại cho người dân những ngơi nhà có chất lượng, cải thiện đời sống
người dân và tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư văn minh, hiện đại.
Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì Nhà ở thương mại là nhà ở
được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.
Thông qua các khái niệm của các thuật ngữ pháp lý nêu trên có thể rút
ra khái niệm của dự án đầu tư nhà ở thương mại là: tập hợp các đề xuất có
liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng
mới cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua theo cơ chế thị
trường.
1.1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư nhà ở thương mại
Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên
trong nó chứa các yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư.
12


– Dự án đầu tư có mục đích, kết quả xác định. Tất cả các dự án đều

phải có kết quả được xác định rõ. Mỗi dự án lại bao gồm một tập hợp nhiều
nhiệm vụ cần được thực hiện. Mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có một kết quả riêng,
độc lập. Tập hợp các kết quả cụ thể của các nhiệm vụ hình thành nên kết quả
chung của dự án. Nói cách khác, dự án là một hệ thống phức tạp, được phân
chia thành nhiều bộ phận, phân hệ khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng
đều phải thống nhất đảm bảo các mục tiêu chung về thời gian, chi phí và việc
hồn thành với chất lượng cao.
– Dự án có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn. Dự
án là một sự sáng tạo. Dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát
triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc… Dự án không kéo dài mãi mãi. Khi
dự án kết thúc, kết quả dự án được trao cho bộ phận quản lý vận hành.
– Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo. Khác với q
trình sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm
sản xuất hàng loạt, mà có tính khác biệt cao. Sản phẩm và dịch vụ do dự án
đem lại là duy nhất, hầu như không lặp lại. Tuy nhiên ở nhiều dự án tính duy
nhất ít rõ ràng hơn và bị che đậy bởi tính tương tự giữa chúng
– Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các
bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án. Dự án nào cũng có sự tham gia
của nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư
vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước. Tùy theo tính chất của dự án và
yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia của các thành phần trên cũng khác
nhau. Giữa các bộ phận quản lý chức năng và bộ phận quản lý dự án thường
xuyên có quan hệ với nhau và cùng phối hợp thực hiện nhiệm vụ nhưng mức
độ tham gia của các bộ phận không giống nhau. Để thực hiện thành công mục
tiêu của dự án, các nhà quản lý dự án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ
với các bộ phận qnảu lý khác.
13


– Môi trường hoạt động “va chạm”. Quan hệ giữa các dự án là quan hệ

chia nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của tổ chức. Dự án “cạnh tranh” lẫn
nhau và với các hoạt động tổ chức sản xuất khác về tiền vốn, nhân lực, thiết
bị… Trong quản lý, nhiều trường hợp, các thành viên ban quản lý dự án lại có
“hai thủ trưởng” nên khơng biết phải thực hiện mệnh lệnh của cấp trên trực
tiếp nào nếu hai mệnh lệnh mâu thuẫn nhau… Do đó, mơi trường quản lý dự
án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động.
– Tính thiếu ổn định và độ rủi ro cao. Hầu hết các dự án địi hỏi qui mơ
về vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian
nhất định. Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu
tư phát triển thường có độ rủi ro cao.
Điểm khác biệt của dự án đầu tư nhà ở thương mại thể hiện ở những
mặt sau:
Trước hết, dự án đầu tư nhà ở thương mại là dự án gắn với cơng trình
nhà ở thường có thời gian xây dựng và sử dụng lâu. Một dự án bắt đầu từ giai
đoạn lập dự án đầu tư cho đến lúc nghiệm thu cơng trình đưa vào sử dụng mất
một khoảng thời gian dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi cơng
cơng trình. Bên cạnh đó, tuổi thọ cơng trình cũng phụ thuộc vào một số yếu tố
như kết cấu cơng trình, mơi trường khí hậu xung quanh …
Hai là, dự án đầu tư nhà ở thương mại có quy mơ vốn lớn. Nguồn vốn
các cơng trình thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu
tư nước ngoài hay của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của
các cơ quan ngoại giao và các tổ chức quốc tế khác ở Việt Nam.
Ba là, dự án nhà ở thương mại cố định ở một địa điểm bị tác động bởi
điều kiện tự nhiên xã hội khu vực. Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại,
gần trung tâm, các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường

14


an toàn sẽ thu hút được người dân tập trung đầu tư xây dựng hơn những nơi

không đảm bảo được những điều kiện đó.
Bốn là dự án nhà ở thương mại là dự án mang mục đích lợi nhuận. Như
khái niệm đã thể hiện rõ mục đích cũng như bản chất thương mại của loại
hình dự án này. Khơng như các dự án đầu tư nhà ở xã hội khác mục đích cung
cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công
chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được
cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Tuy nhiên dự án nhà ở
thương mại được phép chuyển thành dự án nhà ở xã hội khi thỏa mãn các điều
kiện luật định. Điều đó cho thấy mục đích lợi nhuận của dự án hồn tồn phụ
thuộc vào mục đích của nhà đầu tư.
Từ các đặc điểm trên, khi chuẩn bị xây dựng cơng trình cần phải được
làm thật tốt và quản lý chặt chẽ nhằm giảm thiểu các rủi ro cho dự án.
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở
thương mại
Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển
hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người
khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay
đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Ngồi ra, chuyển
nhượng cịn có nghĩa là bán hoặc cho đi”. [27]
Cho đến nay vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ về khái
niệm chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Từ khái niệm chuyển
nhượng và dự án đầu tư nhà ở thương mại nêu trên ta có thể hiểu: chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa
vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự án nhà ở thương mại từ chủ đầu tư cũ sang
chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật. Nhìn chung thì bản chất
của việc các nhà đầu tư bỏ vốn bằng tài sản hữu hình hoặc vơ hình để tiến
15


hành các hoạt động đầu tư trên một lĩnh vực nào đó với mong muốn kiếm lợi

nhuận và để nhưng hoạt động đầu tư đó có hướng đi đúng và mang lại lợi ích
nhất định cho chủ đầu tư thì phải thông qua những đề xuất, kế hoạch cụ thể và
nó được thể hiện rõ trong dự án đầu tư. Cho nên, dự án đầu tư nhà ở thương
mại hay mọi dự án đầu tư của nhà đầu tư là tài sản và phải thuộc quyền sở
hữu của nhà đầu tư. Về mặt nguyên tắc, nhà đầu tư được quyền sở hữu, chiếm
hữu và định đoạt dự án thuộc quyền sở hữu của mình. Trong q trình hoạt
động, có thể do khó khăn về tài chính hoặc do nhu cầu tái tổ chức, nhà đầu tư
hồn tồn có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ một dự án đầu tư
và thậm chí một số dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác để có nguồn
lực tài chính hoặc tập trung nguồn lực vào các dự án khác trọng tâm, trọng
điểm hơn.
Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư phải căn cứ vào nhiều yếu
tố khác nhau để tính giá thành chuyển nhượng của dự án, nhất là căn cứ vào
trị giá những tài sản mà nhà đầu tư đã đầu tư, giá trị lợi ích kinh tế mà dự án
mang lại.
Việc chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại xuất phát từ gốc
của vấn đề là chuyển nhượng tài sản, vì khi tham gia vào hoạt động đầu tư tức
các nhà đầu tư đã sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện
và những thành quả tạo được từ tài sản đó đương nhiên cũng sẽ thuộc sở hữu
của nhà đầu tư. Vì thế khi muốn chuyển nhượng thì các nhà đầu tư hồn tồn
có quyền định đoạt những tài sản thuộc sở hữu của mình sang một chủ thể
khác, và xét cho cùng thì bản chất hoạt động “chuyển nhượng dự án đầu tư
nhà ở thương mại” là việc chuyển quyền sở hữu đối với dự án đầu tư từ nhà
đầu tư này sang nhà đầu tư khác.
Dự án đầu tư nhà ở thương mại là tổng hợp các đề xuất có liên quan
đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở để bán. Dự án đầu tư nhà ở
16


thương mại là tài sản của nhà đầu tư những tài sản này có giá trị lớn và ảnh

hưởng lớn đến nền kinh tế. Cho nên hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư
nhà ở thương mại cũng phải tuân theo những khuôn khổ mà pháp luật cho
phép.
1.2. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ nhà ở
thƣơng mại
1.2.1. Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương
mại
Hợp đồng dân sự là một loại quan hệ pháp luật dân sự được xây dựng
trên cơ sở thống nhất ý chí của các bên tham gia nhằm thoả mãn nhu cầu sinh
hoạt, tiêu dùng. Trên cơ sở sự thoả thuận này các bên đã thiết lập quyền và
nghĩa vụ tương ứng ràng buộc lẫn nhau. Như vậy sự thoả thuận là nền tảng để
hình thành quan hệ hợp đồng. Điều này có nghĩa rằng sự thể hiện ý chí của
các bên trong hợp đồng là rất quan trọng. Ý chí của mỗi bên được xây dựng
trên cơ sở nhu cầu, nguyện vọng của chủ thể. Đây là tiền đề khách quan hình
thành quan hệ trao đổi. Sau khi hình thành ý chí chủ quan thì phải biểu lộ ý
chí dưới những hình thức cụ thể như ngôn ngữ hay hành động. Qua sự biểu lộ
khách quan này các bên nhận thức được mong muốn yêu cầu của nhau trên cơ
sở đó sẽ thiết lập hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là một dạng của hợp
đồng dân sự trong lĩnh vực cụ thể ở đây là lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Tuy nhiên hiện nay hệ thống pháp luật nước ta chưa đưa ra một khái niệm cụ
thể về dạng hợp đồng này. Nhưng thông qua hai khái niệm về hợp đồng và dự
án nhà ở thương mại đã được phân tích nêu trên, tác giả xin rút ra khái niệm
hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại như sau: Hợp đồng chuyển
nhượng dự án nhà ở thương mại là sự thuận chuyển dịch dự án nhà ở thương
mại từ chủ đầu tư này sang chủ đầu tư khác theo một trình tự, thủ tục, điều
17


kiện do pháp luật quy định, theo đó, chủ đầu tư là bên chuyển nhượng có

nghĩa vụ chuyển giao dự án nhà ở thương mại cho chủ đầu tư nhận chuyển
nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển
nhượng.
1.2.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương
mại
Đặc điểm về hình thức
Theo quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh BĐS 2014 thì Hợp đồng
chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại là một trong những dạng của hợp
đồng kinh doanh BĐS. Theo đó hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại cần đáp ứng yêu cầu về hình thức hợp đồng như sau:
Thứ nhất, hợp đồng phải được giao kết dưới hình thức bằng văn bản.
Việc nhà làm luật quy định “hợp đồng kinh doanh BĐS phải xác lập thành
văn bản” là điều dễ hiểu. Bởi vì, nhà ở thương mại là tài sản có giá trị lớn và
khi chuyển nhượng nó làm phát sinh thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của
các chủ thể đối với Nhà nước. Các bên chuyển nhượng cần phải có chứng cứ
về việc chuyển nhượng. Nhà nước và người thứ ba cần biết về việc chuyển
nhượng của các bên để ghi nhận và có những hành vi ứng xử phù hợp.
Thứ hai, hợp đồng có thể được cơng chứng, chứng thực theo thỏa thuận
của các bên. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản của hợp đồng chuyển
nhượng dự án BĐS trong đó có hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương
mại so với các hợp đồng kinh doanh BĐS khác. Vấn đề xuất phát ở đối tượng
chuyển nhượng ở đây là dự án chứ không phải là quyền sử dụng đất cụ thể.
Dự án ở đây thực chất là một chu trình thực hiện nhằm đạt được một mục tiêu
nhất định chính là sản phẩm của dự án. Xét theo khái niệm về hình thức được
phân tích ở trên thì dự án là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết
và có hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công
18


cuộc đầu tư. Cho nên khác với các hợp đồng kinh doanh BĐS khác với đối

tượng hợp đồng là BĐS phải được cơng chứng chứng thực theo luật định thì
loại hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại có thể được
chứng thực nếu các bên thấy cần thiết.
Đặc điểm về nội dung
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 17 Luật kinh doanh BĐS thì Chính
phủ quy định các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản. Nghị định
76/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết một số điều
Luật kinh doanh bất động sản có đưa ra mẫu hợp đồng chuyển nhượng dự án
BĐS. Theo đó nội dung hợp đồng bao gồm những nội dung chính sau: Tên và
địa chỉ của các bên; Thơng tin cơ bản về dự án được phê duyệt; thông tin chi
tiết và kết quả thực hiện đến thời điểm chuyển nhượng dự án; giá chuyển
nhượng; phương thức và thời hạn thành toán; thời hạn bàn giao và nhận dự
án; quyền và nghĩa vụ của các bên; trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng; giải
quyết tranh chấp; các trường hợp chấm dứt hợp đồng; thời điểm có hiệu lực
của hợp đồng.
Mỗi điều khoản trong nội dung hợp đồng có ý nghĩa pháp lý riêng, là
cơ sở phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên, cơ sở giải quyết các tranh chấp
về chuyển nhượng dự án và liên quan đến quan hệ quản lý nhà nước xét duyệt
dự án, mà trực tiếp là với các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương. Những
nội dung cần chú ý trong các nội dung chính của hợp đồng chuyển nhượng dự
án nhà ở thương mại bao gồm:
Thứ nhất, tên, địa chỉ của các bên tham gia hợp đồng ở đây hai bên đều
phải là doanh nghiệp được phép kinh doanh nhà ở. Điều khoản này khơng chỉ
có ý nghĩa đối với các bên trong giao dịch, mà còn tạo điều kiện cho các cơ
quan quản lý theo dõi việc chuyển dịch dự án BĐS.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các bên. Đây là cơ sở pháp lý quan
19