Quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan khu đô thị mới văn quán, hà đông, hà nội (luận văn thạc sĩ)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ YÊN

QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN, HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THI ̣VÀ CÔNG TRÌNH

Hà Nội - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ YÊN
KHÓA: 2017-2019

QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN
KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN, HÀ ĐÔNG, HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đô thị và công trình
Mã số: 60.58.01.06

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. VƯƠNG HẢI LONG

Hà Nội – 2019


LỜI CẢM ƠN
Để có được bản luận văn tốt nghiệp này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn
chân thành và sâu sắc đến TS. Vương Hải Long đã trực tiếp, tận tình hướng
dẫn, chỉ bảo trong suốt thời gian thực hiện luận văn và cung cấp nhiều thông
tin khoa học có giá trị để luận văn này được hoàn thành.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Khoa sau Đại học, Ban giám hiệu nhà
trường cùng các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã dạy
dỗ và giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình học tập.
Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến các cơ quan, đồng
nghiệp, bạn bè và người thân đã tạo điều kiện, động viên và giúp đỡ tôi trong
công việc, cung cấp các tài liệu, khích lệ và trao đổi ý kiến trong suốt quá
trình thực hiện luận văn.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, tháng 04/2019
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Yên


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn Thạc sỹ Quản lý không gian kiến trúc cảnh
quan khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội là công trình nghiên cứu

khoa học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu Luận văn
là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Thị Yên


MỤC LỤC
Lời cảm ơn
Lời cam đoan
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
Danh mục các bảng, biểu
MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài ................................................................................................. 1
* Mục đích nghiên cứu ........................................................................................... 2
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:...................................................................... 2
* Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 3
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................ 4
* Các khái niệm, thuật ngữ .................................................................................... 4
* Cấu trúc luận văn ................................................................................................ 6
NỘI DUNG
CHƯƠNG I. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHÔNG GIAN
KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN

7

1.1. Khái quát về quản lý kiến trúc cảnh quan các khu đô thị mới tại Hà
Nội…………………………………………………………………………..7
1.2. Thực trạng kiến trúc cảnh quan khu đô thị mới Văn Quán ....................... 11

1.2.1. Giới thiệu chung khu đô thị mới Văn Quán ........................................... 11
1.2.2. Nội dung quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Văn Quán .......................... 13
1.2.3. Thực trạng về kiến trúc cảnh quan khu đô thị mới Văn Quán ............... 17
1.3. Thực trạng quản lý kiến trúc cảnh quan khu đô thị mới Văn Quán .......... 25
1.3.1. Thực trạng bộ máy quản lý kiến trúc cảnh quan .................................... 25
1.3.2. Thực trạng về công tác quản lý kiến trúc cảnh quan .............................. 27


1.4. Sự tham gia của cộng đồng ........................................................................ 33
1.5. Những vấn đề tồn tại cần tập trung nghiên cứu ......................................... 33
CHƯƠNG II. CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN
TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN

34

2.1. Cơ sở pháp lý để quản lý không gian kiến trúc cảnh quan ........................ 34
2.1.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác quản lý không gian kiến
trúc cảnh quan khu đô thị .................................................................................. 34
2.1.2. Định hướng quy hoạch KĐTM Văn Quán ............................................. 37
2.2. Cơ sở lý thuyết để quản lý không gian kiến trúc cảnh quan ...................... 38
2.2.1. Các lý thuyết về không gian kiến trúc cảnh quan ................................... 38
2.2.2. Các lý thuyết về quản lý không gian kiến trúc cảnh quan ...................... 39
2.3. Kinh nghiệm trong công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan tại
các khu đô thị mới ở Việt Nam và thế giới ....................................................... 45
2.3.1. Kinh nghiệm trên thế giới ....................................................................... 45
2.3.2. Kinh nghiệm tại Việt Nam ...................................................................... 47
2.4. Cộng đồng tham gia trong quá trình quản lý kiến trúc cảnh quan............. 50
2.4.1. Vai trò của cộng đồng trong quản lý kiến trúc cảnh quan ...................... 50
2.4.2. Sự cần thiết phải có sự tham gia của cộng đồng..................................... 51
2.4.3. Các mức độ tham gia của cộng đồng ...................................................... 52

2.4.4. Các yếu tố cơ bản trong việc huy động sự tham gia của cộng đồng ...... 53
CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP QUẢN LÝ KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC
CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN

54

3.1. Quan điểm, mục tiêu và nguyên tắc quản lý không gian kiến trúc cảnh
quan ................................................................................................................... 54
3.1.1. Quan điểm quản lý không gian kiến trúc cảnh quan .............................. 54
3.1.2. Mục tiêu quản lý không gian kiến trúc cảnh quan .................................. 55
3.1.3. Nguyên tắc quản lý không gian kiến trúc cảnh quan .............................. 56


3.2. Giải pháp quản lý không gian kiến trúc cảnh quan ................................... 56
3.2.1. Giải pháp rà soát, điều chỉnh và thực hiện quy hoạch ............................ 56
3.2.2. Quản lý công trình kiến trúc ................................................................... 57
3.2.3. Quản lý cây xanh trong khu đô thị.......................................................... 61
3.2.4. Quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật........................................................ 65
3.2.5. Quản lý vệ sinh môi trường .................................................................... 66
3.2.6. Quản lý các tiện ích đô thị ...................................................................... 67
3.3. Giải pháp về cơ chế chính sách.................................................................. 69
3.3.1. Về cơ chế ................................................................................................ 69
3.3.2. Về chính sách .......................................................................................... 70
3.4. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý ........................................................ 71
3.4.1. Bổ sung và hoàn thiện cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý .......................... 71
3.4.2. Giải pháp tổ chức và nâng cao năng lực quản lý .................................... 73
3.5. Giải pháp quản lý không gian kiến trúc cảnh quan có sự tham gia của
cộng đồng .......................................................................................................... 73
3.5.1. Cung cấp thông tin .................................................................................. 73
3.5.2. Tham gia nguồn lực ................................................................................ 74

2.5.3. Tham gia quản lý, duy tu bảo dưỡng ...................................................... 74
3.5.4. Tham gia công tác kiểm tra giám sát và đánh giá .................................. 75
3.5.5. Xây dựng cơ chế phát huy nội lực cộng đồng ........................................ 75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

78

Kết luận: ............................................................................................................... 78
Kiến nghị: ............................................................................................................. 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Cụm từ viết tắt

Viết tắt

Bộ Xây dựng

BXD

Chất thải rắn

CTR

Chủ đầu tư

CĐT

Kiến trúc cảnh quan

KTCQ

Khu đô thị mới

KĐTM

Khu đô thị

KĐT

Nhà xuất bản

NXB

Nghị định – Chính phủ

NĐ-CP

Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam

QCXDVN

Quy hoạch

QH

Quy hoạch chi tiết

QHCT

Thành phố

TP

Thông tư

TT

Thủ tướng

TTg

Ủy ban nhân dân

UBND

Vệ sinh môi trường

VSMT


DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Số hiệu hình

Tên hình

Trang

Hình 1.1

Phối cảnh khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm

9

Hình 1.2

Hình 1.3

Biệt thự được xây dựng lại với thiết kế hoàn
toàn khác biệt ở khu đô thị Foresa Villa
Căn biệt thự "khủng" phá vỡ tính đồng bộ
của khu đô thị Viglacera Xuân Phương

10

10

Hình 1.4

Ranh giới khu đô thị mới Văn Quán

12

Hình 1.5

Công trình tự ý xây thêm tầng

18

Hình 1.6

Công trình sử dụng gam màu nóng khác
biệt

19

Hình 1.7

Nhiều công trình tự ý thay đổi thiết kế

19

Hình 1.8

Nhiều nhà trẻ do tư nhân tự đứng ra mở

21

Hình 1.9

Trường Mần non Bright school đạt chuẩn
quốc gia

21

Hình 1.10

Vỉa hè hư hỏng nhiều nơi

22

Hình 1.11

Lấn chiếm vỉa hè

22

Hình 1.12

Hồ Văn Quán ô nhiễm nặng

23

Hình 1.13

Khu vui chơi trẻ em vắng vẻ

24

Hình 1.14
Hình 1.15

Chuyển đổi đất cây xanh thành nhà hàng
kinh doanh
Quanh hồ Văn Quán rất ít ghế đá

24
25

Số hiệu hình
Hình 1.16

Hình 1.17

Hình 1.18

Hình 1.19

Hình 1.20

Hình 1.21
Hình 1.22
Hình 1.23

Hình 2.1

Hình 2.2

Hình 2.3
Hình 3.1

Tên hình
Hầu hết các biển quảng cáo đều sai quy
định
Bộ máy quản lý tại KĐTM Văn Quán hiện
nay
Lấn chiếm vỉa hè cạnh công viên cây xanh
kinh doanh cafe

Lấn chiếm vỉa hè quanh hồ Văn Quán để
kinh doanh
Nhiều công trình có chiều cao vượt quy
định cho phép
Trụ sở cơ quan được xây dựng trang
nghiêm
Trường Ban Mai School điều chỉnh cục bộ
Rác thải tập kết trong khoảng sân giữa
KĐT gây ô nhiễm
Mật độ cây xanh che phủ cao trong các khu
chung cư ở Singapore
Không gian kiến trúc cảnh quan bên trong
KĐT Ecopark
Không gian cảnh quan bên trong KĐTM
Phú Mỹ Hưng
Nghiêm cấm các hành vi cơi nới ban công

Trang
26

27

29

30

31

32
33

34

48

51

52
61


Số hiệu hình

Tên hình

Trang

Hình 3.2

Màu sắc khuyến khích sử dụng

63

Hình 3.3

Minh họa sân chơi trong nhà trẻ

63

Hình 3.4

Hình 3.5

Hình 3.6

Hình 3.7

Khuyến khích bố trí cây xanh, hoa, tiểu
cảnh trên logia
Minh họa khoảng cách và kích thước hố
trồng cây
Khuyến khích không gian xanh trên mái và
mặt đứng công trình
Minh họa thiết kế vườn hoa cây xanh trong
KĐT

64

66

67

68

Hình 3.8

Minh họa trạm đỗ xe thông minh

69

Hình 3.9

Minh họa thùng rác khuyến khích sử dụng

70

Hình 3.10

Kích thước biển hiệu ngang

71

Hình 3.11

Kích thước biển hiệu dọc

71

Hình 3.12

Minh họa vị trí đặt biển

71

Hình 3.13

Hình 3.14

Mô hình tổ chức quản lý tại KĐTM Văn
Quán
Sơ đồ sự tham gia cộng đồng trong công tác

quản lý

75

79


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Số hiệu bảng, biểu

Tên bảng, biểu

Trang

Bảng 1.1

Cơ cấu sử dụng đất KĐTM Văn Quán

15

Bảng 3.1

Các bộ phận nhà được phép nhô ra

62

Bảng 3.2

Quy định cây xanh đường phố

65


1

MỞ ĐẦU
* Lý do chọn đề tài
Trong tiến trình hình thành và phát triển, thủ đô Hà Nội đang có bước
chuyển mình mạnh mẽ, trở thành một thành phố hội nhập và năng động với sự
xuất hiện ngày càng nhiều những tổ hợp đô thị hiện đại. Tốc độ đô thị hóa
diễn ra nhanh chóng kéo theo sự gia tăng dân số, tạo áp lực lớn về nhu cầu
nhà ở đô thị. Điều này đặt ra nhiều thách thức cũng như cơ hội để hình thành
những khu ở chất lượng cao mang lại sức sống mới cho đô thị. Từ năm 1994,
khái niệm khu đô thị mới bắt đầu xuất hiện ở nước ta gắn liền với sự ra đời
của một số khu đô thị điển hình như Định Công, Bắc Linh Nam, Trung
Yên…Những năm sau đó, nhiều khu đô thị mới được hình thành và phát triển
đã giải quyết được nhiều chỗ ở cho cư dân thành phố Hà Nội, đồng thời với
việc xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã đáp ứng
được phần lớn các yêu cầu về ở, sinh hoạt và nghỉ ngơi của người dân đô thị.
Những nhu cầu về một cuộc sống văn minh hiện đại trong các khu đô thị mới
được hình thành thông qua các giải pháp quy hoạch, tổ chức không gian kiến
trúc cảnh quan của các đơn vị ở khu đô thị mới.
Khu đô thị mới Văn Quán được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt Quy
hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 405/2002/QĐ-UB ngày 19/4/2002,
là dự án khu đô thị mới đầu tiên được xây dựng trên địa bàn quận Hà Đông,
góp phần tạo động lực phát triển đô thị cho khu vực do Tổng công ty phát
triển nhà và đô thị Việt Nam (HUD) đầu tư xây dựng, được quy hoạch và
thiết kế có kiến trúc hiện đại, các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật
hoàn thiện khớp nối đồng bộ và đã được đưa vào sử dụng.
Tuy nhiên trong quá trình xây dựng và khai thác sử dụng, Khu đô thị

mới Văn Quán bị tác động mạnh bởi xu hướng đô thị hóa, tình trạng xuống
cấp bắt đầu xuất hiện, việc xây dựng sai quy hoạch, chuyển đổi chức năng sử


2

dụng đất… đã làm cho bộ mặt đô thị bị biến dạng. Công tác quản lý quy
hoạch xây dựng và quản lý xây dựng đô thị chưa đáp ứng được những yêu cầu
của quá trình đô thị hoá đang diễn ra với tốc độ cao, bộ máy quản lý đô thị
chưa đủ năng lực theo kịp sự phát triển nhanh chóng của xã hội. Tình trạng
quản lý lỏng lẻo đã làm cho Khu đô thị trở nên lộn xộn, cảnh quan kiến trúc
của khu đô thị ngày càng xấu đi. Nếu những vấn đề nêu trên không sớm có
các biện pháp quản lý hiệu quả sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mỹ quan đô thị và
cuộc sống của cư dân nơi đây.
Để khắc phục tình trạng nêu trên, cần có những giải pháp về quản lý
kiến trúc cảnh quan trong đô thị nhằm góp phần tạo lập trật tự, mỹ quan đô
thị, bảo vệ cảnh quan thiên nhiên, đảm bảo đô thị phát triển bền vững.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Quản lý không gian, kiến trúc
cảnh quan khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội” là rất cần thiết, cấp
bách và mang tính thực tiễn cao.
* Mục đích nghiên cứu
- Đề xuất các quan điểm, nguyên tắc quản lý không gian kiến trúc cảnh
quan Khu đô thị mới Văn Quán.
- Đề xuất các giải pháp nhằm quàn lý không gian, kiến trúc cảnh quan
cho Khu đô thị mới Văn Quán đảm bảo tính thống nhất của không gian tổng
thể đến không gian cụ thể các khu vực thuộc khu đô thị và phù hợp với quy
hoạch được duyệt.
* Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tương nghiên cứu: Không gian kiến trúc cảnh quan và công tác
quản lý không gian kiến trúc cảnh quan Khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông ,

Hà Nội.
- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội
theo Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND tỉnh Hà Tây (trước đây)


3

phê duyệt tại Quyết định số 405/2002/QĐ-UB ngày 19/4/2002.
* Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập thông tin: Tập hợp nghiên cứu tài liệu, nghiên
cứu phi thực nghiệm.
- Phương pháp khảo sát, điều tra: Phương pháp này dùng để trình bày
các thành phần chủ yếu, các bước thực hiện bắt đầu bằng việc thảo luận mục
đích điều tra, nêu rõ thành phần và mẫu nghiên cứu, các công cụ điều tra được
sử dụng, mối quan hệ giữa các biến số, các câu hỏi nghiên cứu, các khoản
mục điều tra cụ thể và các bước thực hiện trong phân tích số liệu điều ttra của
KĐTM Văn Quán.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân chia đối tượng nghiên cứu
thành những bộ phận, những mặt, những yếu tố cấu thành đơn giản hơn để
nghiên cứu, phát hiện ra từng thuộc tính và bản chất của từng yếu tố đó, và từ
đó giúp hiểu được đối tượng nghiên cứu một cách mạch lạc hơn, hiểu được
cái chung phức tạp từ những yếu tố bộ phận ấy sau đó tổng hợp là quá trình
ngược với quá trình phân tích, nhưng lại hỗ trợ cho quá trình phân tích để tìm
ra cái chung cái khái quát.
- Phương pháp so sánh đối chiếu: Phương pháp này yêu cầu đối tượng
nghiên cứu phải được xem xét dựa trên mối quan hệ tương quan của chúng
với nhau, với các thành tố bên ngoài.
- Phương pháp chuyên gia.
- Sự tham gia của cộng đồng trong quản lý: Phương pháp này đòi hỏi
cộng đồng vừa tham gia vừa mang tính chất chiều rộng: Đa dạng về cách tiếp

cận, các vấn đề đô thị gặp phải; tính chất chiều sâu; thể hiện việc cộng đồng
được hiểu bao gồm không chỉ cư dân khu vực mà còn có cả các tổ chức trong,
tổ chức lân cận khu vực cần tham vấn, các chuyên gia, các thành phần lứa
tuổi khác nhau, từ đó có nhiều cách tiếp cận một vấn đề.


4

* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
+ Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và khoa học về quản lý không gian
kiến trúc cảnh quan Khu đô thị nói riêng và công tác quản lý đô thị nói chung;
+ Đưa ra các giải pháp góp phần nâng cao chất lượng quản lý không
gian kiến trúc cảnh quan khu đô thị mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Tạo lập môi trường sống văn minh hiện đại cho các KĐTM, tạo dựng
bộ mặt đô thị khang trang hiện đại có trật tự và bản sắc.
* Các khái niệm, thuật ngữ
- Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng
mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở [16].
- Khái niệm về cảnh quan: Tùy theo mỗi ngành có một cách quan niệm
khác nhau về cảnh quan. Theo các nhà thiết kế cảnh quan:
+ Cảnh quan theo các nhà địa lý cảnh quan là bộ phận của bề mặt trái
đất, có những đặc điểm riêng về địa hình, khí hậu, thủy văn, đất đai...nó phân
biệt hẳn với nhũng khu vực xung quanh.
+ Con người chịu tác động của môi trường cảnh quan thông qua tất cả
các giác quan (chủ yếu là thị giác). Môi trường này được hình thành do hệ quả
tác động tương hỗ của các thành phần cảnh quan. Hệ thống mối quan hệ này
đã tạo nên nét đặc trưng cho mỗi vùng với kiểu cánh quan khác nhau. Tùy
theo cách phân loại mà ta có các loại cánh quan như: cảnh quan đô thị, cánh

quan nông thôn, cảnh quan biển, cánh quan núi, đồng bằng...
- Kiến trúc cảnh quan: là hoạt động định hướng của con người tác động
vào môi trường nhân tạo đề làm cân bằng mối quan hệ qua lại giũa các yếu tố
thiên nhiên và nhân tạo, tạo nên sự tổng hòa giữa chúng. Kiến trúc cảnh quan
là một môn khoa học tổng hợp, liên quan đến nhiều lĩnh vực chuyên ngành


5

khác nhau (Quy hoạch không gian, quy hoạch HTKT, Kiến trúc công trình,
điêu khắc, hội họa...) nhằm đáp ứng các yêu cầu về công năng, thẩm mỹ, môi
trường sống, làm việc, nghỉ ngơi của con người.
- Phân loại kiến trúc cảnh quan: cảnh quan các khu đô thị trong không
gian tổng thể của các khu vực với góc nhìn từ các hướng tiếp cận bên ngoài.
+ Nhịp điệu trong khu đô thị
+ Quy hoạch chiều cao
+ Phổi kết màu sắc
+ Sử lý hiệu quả ánh sáng
+ Vật liệu trang trí
- Cảnh quan các khu đô thị với các góc nhìn cận cảnh bên trong.
+ Về cây xanh
+ Về mặt nước, tiểu cảnh
+ Về không gian công cộng
+ Điểm nhấn trong đô thị
+ Không gian đóng - mở
+ Phong cảnh kiến trúc trong khu đô thị .
- Không gian đô thị: là không gian bao gồm các vật thể kiến trúc đô thị,
cây xanh, mặt nước trong đô thị có ảnh hướng trực tiếp đến cảnh quan đô thị.
- Kiến trúc đô thị: là tổ hợp các vật thế trong đô thị, bao gồm các công
trinh kiến trúc, kỹ thuật, nghệ thuật, quảng cáo mà sự tồn tại, hình ảnh, kiểu

dáng của chúng chi phối hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến cảnh quan đô thị .
- Cảnh quan đô thị: là không gian cụ thể có nhiều hướng quan sát ở
trong đô thị như không gian trước tố hợp kiến trúc, quáng trường, đường phố,
hè, đường đi bộ, công viên, thám thực vật, vườn cây, vườn hoa, đồi, núi, gò
đất, đao, cù lao, triền đất tự nhiên, dải đất ven bờ biển, mặt hồ, mặt sông,
kênh, rạch trong đô thị và không gian sử dụng chung thuộc đô thị [14].


6

* Cấu trúc luận văn
Ngoài phần MỞ ĐẦU và phần KẾT LUẬN, luận văn có phần NỘI
DUNG gồm 3 chương:
Chương I: Thực trạng công tác quản lý không gian kiến trúc cảnh quan
khu đô thị mới Văn Quán.
Chương II: Cơ sở khoa học về quản lý không gian kiến trúc cảnh quan
khu đô thi Văn Quán.
Chương III: Giải pháp quản lý không gian kiến trúccảnh quan khu đô
thị mới Văn Quán.


7

NỘI DUNG
CHƯƠNG I. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ KHÔNG GIAN
KIẾN TRÚC CẢNH QUAN KHU ĐÔ THỊ MỚI VĂN QUÁN
1.1. Khái quát về quản lý kiến trúc cảnh quan các khu đô thị mới tại Hà Nội
Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa ở Việt Nam diễn ra một
cách mạnh mẽ và nhanh chóng. Năm 1990, tỷ lệ đô thị hóa mới đạt khoảng
17-18%, đến năm 2000 con số này đã là 23,6%, theo dự báo năm 2020 tỷ lệ

đô thị hóa ở Việt Nam sẽ đạt khoảng 45%. Trong đó, ở Hà Nội ước tính đến
năm 2020, tỉ lệ đô thị hóa ở mức 55-65%. Cùng với đó, áp lực gia tăng dân số
tạo sức ép lớn cho thành phố về vấn đề nhà ở cũng như các tiện ích xã hội
phục vụ dân cư. Để đáp ứng tốc độ đô thị hóa và giải quyết vấn đề nhà ở cho
dân cư, Thành phố Hà Nội đã tiến hành xây dựng các khu đô thị mới. Năm
2010, trên địa bàn thành phố có khoảng hơn 200 dự án khu đô thị mới và đến
nay con số này là 800 dự án với gần 77.000 ha đất, và đang có xu hướng tăng
mạnh trong tương lai.
Sự hình thành và phát triển nhanh chóng của các khu đô thị mới, khu
nhà ở cao tầng đã giải quyết đươc rất nhiều chỗ ở cho cư dân thành phố đồng
thời làm thay đổi diện mạo thủ đô, tạo không gian đô thị văn minh, hiện đại…
Tuy nhiên, hầu hết các dự án KĐTM trên địa bàn thành phố Hà Nội còn tồn
tại rất nhiều bất cập, từ công tác quản lý, quy hoạch cho đến triển khai xây
dựng. Hầu hết, các dự án đầu tư KĐTM đều có sự điều chỉnh so với quy
hoạch ban đầu. Điều này chủ yếu tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình,
diện tích sàn xây dựng. Chưa kể, nhiều dự án còn ngang nhiên chuyển đổi
chức năng sử dụng đất, từ công trình công cộng sang chức năng nhà ở dẫn đến
kiến trúc cảnh quan bị phá vỡ, không gian kiến trúc, cảnh quan môi trường
khu đô thị bị thu hẹp. Điển hình như KĐT An Hưng, tổng diện tích nghiên
cứu lập quy hoạch khoảng 16.256m2 (trong đó diện tích đất nằm trong chỉ


8

giới đường đỏ khoảng 23m2; diện tích đất công trình hỗn hợp văn phòng,
thương mại, nhà ở… khoảng 16.233m2). Theo phương án điều chỉnh,Ô đất
quy hoạch TTDVO3 tại khu đô thị mới An Hưng (quận Hà Đông) từ chức
năng dịch vụ thương mại, văn phòng, khách sạn và biểu diễn nghệ thuật được
Hà Nội chuyển sang chức năng văn phòng, thương mại, nhà ở..., cùng với đó
là 'nhồi' thêm thêm 2.100 người. Thời gian qua Hà Nội có nhiều điều chỉnh

quy hoạch tại các dự án nhà ở, KĐTM theo chiều hướng chuyển đổi chức
năng công cộng, hạ tầng sang chức năng nhà ở và thương mại, tăng chiều cao
công trình... cần phải cân nhắc khi hạ tầng đang quá tải ảnh hưởng đến ùn tắc
giao thông, hạ tầng xã hội của khu vực.
Một thực trạng khác trong việc xây dựng các KĐTM ở Hà Nội cũng
như cả nước hiện nay là vấn đề đồng bộ và kết nối hạ tầng với các khu vực
xung quanh. Các KĐTM phát triển không có sự gắn kết với nhau trong một
quy hoạch tổng thể chung của đô thị. Công tác kết nối hạ tầng giữa các dự án,
khu dân cư với hạ tầng chung của thành phố còn nhiều tồn tại và bất cập. Ví
dụ KĐTM Linh Đàm (Quận Hoàng Mai, Hà Nội) là một dự án với mật độ cư
dân thuộc vào hàng đông nhất nhì Hà Nội nhưng vấn đề hạ tầng giao thông lại
không được đầu tư đúng mực dẫn tới việc cửa ngõ ra vào khu đô thị này
thường xuyên ùn tắc nghiêm trọng. Khu vực Tây Nam Linh Đàm hiện hàng
loạt chung cư cao tầng đua nhau "mọc" lên dọc hai bên tuyến đường Linh
Đường, dẫn đến tình trạng quá tải về hạ tầng, trong đó có việc chỗ để phương
tiện ô tô, xe máy cho cư dân. Cơ sở hạ tầng không đủ đáp ứng sự phát triển
của toàn đô thị do việc thi công xây dựng sai quy hoạch, phá vỡ quy hoạch
dược duyệt. Chưa kể các sai phạm về thay đổi thiết kế, tự ý chuyển đổi chức
năng sử dụng đất, mật độ xây dựng cao làm phá vỡ quy hoạch của KĐT, phá
vỡ không gian kiến trúc cảnh quan toàn đô thị, điều này cũng gây không ít
khó khan cho công tác quản lý.


9

Hình 1.1. Phối cảnh khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm [23]
Cũng có nhiều khu đô thị được xây dựng khá đồng bộ các công trình
hạ tầng kỹ thuật ở bên trong ranh giới đất được giao, còn bên ngoài khu vực
dự án thì còn nhiều bất cập, sự khớp nối giữa các công trình hạ tầng kỹ thuật
bên trong và bên ngoài hàng rào chưa có hoặc nếu có cũng không được tuân

thủ nghiêm chỉnh.
Chưa kể, các KĐTM hiện nay ở Hà Nội pha tạp nhiều hình thái kiến
trúc và đa màu sắc. Sự chênh lệch về tầng cao xây dựng tạo nên sự rời rạc
cũng như không có điểm nhấn đặc trưng của từng khu đô thị. Được quy
hoạch, xây dựng cới những thiết kế hoàn chỉnh nhưng không ít nhà biệt thự
tại các KĐTM đã phá rào thay đổi thiết kế.
Dự án khu đô thị Foresa Villa (phường Xuân Phương, quận Nam Từ
Liêm) do Công ty cổ phần Tasco làm Chủ đầu tư đang bị “băm nát” bởi nhiều
công trình được chủ sở hữu ngang nhiên sửa chữa, tự ý thay đổi thiết kế, làm
“biến dạng” và phá vỡ quy hoạch được phê duyệt. Tình trang vi phạm trật tự
xây dựng cũng diễn ra tương tự tại KĐT Viglacera Xuân Phương do Tổng


10

Công ty Viglacera làm chủ đầu tự, căn biệt thự tại lô góc giáp đường XP.4
được xây dựng đồ sộ, nguy nga. Kiến trúc khác biệt hoàn toàn với các công
trình khác, biệt thự này làm cho kiến trúc tại khu đô thị Viglacera Xuân
Phương không còn tính đồng bộ, cảnh quan chung của đô thị bị phá vỡ. Công
trình là là sự hợp khối hai căn biệt thự liền kề nằm trong khu đô thị.

Hình 1.2. Biệt thự được xây dựng lại

Hình 1.3. Căn biệt thự "khủng" phá vỡ

với thiết kế hoàn toàn khác biệt ở khu

tính đồng bộ của khu đô thị Viglacera

đô thị Foresa Villa

Xuân Phương

Những vấn đề trên đều xuất phát từ lợi nhuận và sự quản lý lỏng lẻo
của chính quyền địa phương. Quy trình lập và phê duyệt dự án các KĐTM
hiện nay là khá chặt chẽ, hoạch định rõ ràng tuy nhiên khi thực hiện rất nhiều
sai phạm xảy ra, làm phá vỡ quy hoạch. Các mức phạt vi phạm còn thấp,
không là gì so với lợi nhuận mang lại từ sai phạm, nên nhiều chủ đầu tư cố
tình vi phạm. Chính những điều này mà các quỹ đất phúc lợi phục vụ nhu cầu
công cộng như công viên, vườn cây, trường học… bị cắt xén, làm cho chất
lượng cuộc sống của cư dân đô thị suy giảm. Hiện nay, trong lòng Thủ đô Hà
Nội, ở nhiều KĐTM diện tích đất dành cho cây xanh hầu như chỉ tồn tại trên
bản vẽ. Thực tế các chủ đầu tư chỉ chú trọng tận dụng diện tích đất để xây
dựng các hạng mục công trình mà ít quan tâm tới hạ tầng nói chung. Thậm
chí, nhiều dự án thường tận dụng hạ tầng cây xanh có sẵn để hợp thức hóa


11

thực trạng thiếu cây xanh tại dự án của mình.
Mặt khác các quy hoạch KĐTM hiện nay chưa có quy chế quản lý quy
hoạch, kiến trúc cảnh quan và chưa có tầm nhìn tổng thể để gắn kết với không
gian chung của toàn đô thị. Cộng đồng chưa thực sự được tham gia vào công
tác quản lý nơi mình sinh sống, không có một ban quản trị nào đại diện cho
người dân để đòi quyền lợi.
Đặc biệt, việc thiếu cơ chế quản lý đặc thù cho từng khu đô thị đã và
đang gây khó khăn cho chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch và
định hướng. Quá trình quản lý về quy hoạch, không gian kiến trúc cảnh quan
tỏ ra yếu kém. Đa số các dự án khu đô thị đều tiến hành theo hình thức hoàn
thành từng hạng mục, đôi khi hạ tầng xã hội được đầu tư và làm mới sau,

thậm chí khi nhà ở thương mại đã đưa vào khai thác sử dụng. Chủ đầu tư chịu
trách nhiệm vận hành các khu đô thị. Một hình thức mua bản chủ yếu đó là
“bán đất có hạ tầng”, nhằm mục đích thu hút đầu tư cho các hạng mục công
trình khác, ngoài ra do tính ràng buộc pháp luật chưa cao, đã xảy ra tình trạng
chủ đầu tư bán đất khi chưa xong hạ tầng; đất đai được giao dịch không có cơ
quan nhà nước làm chứng dẫn tới tình trạng đầu cơ, khiếu kiện của người dân.
Sau khi đưa vào sử dụng, đặc biệt tại các chung cư cao tầng đã xuất hiện tình
trạng thiếu quản lý dẫn tới tình trạng công trình thiếu đi khâu bảo trì bảo
dưỡng, Việc quản lý không gian kiến trúc cảnh quan cũng trở nên khó khăn
và không thể thực hiện được do không có văn bản quy định riêng.
1.2. Thực trạng kiến trúc cảnh quan khu đô thị mới Văn Quán
1.2.1. Giới thiệu chung khu đô thị mới Văn Quán
Căn cứ Quyết định số 405/2002/QĐ-UB ngày 09/4/2002 của UBND
tỉnh Hà Tây về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỷ lệ 1/500 khu
đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc – Thị xã Hà Đông. Tổng công ty Đầu tư
phát triển nhà và đô thị (HUD) đã tổ chức triển khai đầu tư, thực hiện dự án


12

đầu tư xây dựng “Khu đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc”.

Hình 1.4. Ranh giới khu đô thị mới Văn Quán [20]
Khu đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc thuộc địa bàn Phường Văn Mỗ
và Phường Phúc La – Quận Hà Đông – Hà Nội.
Phía Bắc: giáp trường Đại học Kiến trúc; Học viện an ninh; bến xe
khách Hà Đông.
Phía Nam: giáp khu dân cư Yên Phúc – Phường Phúc La và Viện Quân
y 103.
Phía Đông: giáp đường Chiến Thắng và hệ thống phát tín của Trung

tâm phát tín 810 – Bộ Công an.
Phía Tây: giáp khu dân cư Văn Quán – Phường Văn Mỗ.
Tổng diện tích đất nghiên cứu quy hoạch: 625.300m2, trong đó:
- Phường Văn Mỗ: 330.300m2
- Phường Phúc La: 295.000m2


13

1.2.2. Nội dung quy hoạch chi tiết khu đô thị mới Văn Quán
Khu đô thị mới Văn Quán là dự án KĐTM đầu tiên được xây dựng trên
địa bàn quận Hà Đông. Với việc hiện thực hóa quy hoạch, dự án đã góp phần
tạo động lực phát triển đô thị cho khu vực. Hoàn thành chỉ sau hơn 3 năm
triển khai xây dựng, dự án đã nhanh chóng thu hút người dân đến sinh sống,
tạo thành một khu dân cư có điều kiện sinh hoạt và môi trường sống chất
lượng cao.
Khu đô thị mới Văn Quán - Yên Phúc có diện tích khoảng 62 ha, được
khởi công từ quý II/2003. Dự án được thực hiện có ý nghĩa rất quan trọng
trong việc tạo lập môi trường phát triển đô thị, tạo điều kiện cho việc quản lý
và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Do Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu
tư, dự án khu đô thị mới Văn Quán gồm có: 10 khối nhà cao 9 - 21 tầng, với
1247 căn hộ, 1217 căn nhà liền kề trên diện tích 13,5 ha và 19 căn biệt thự
trên diện tích 4,6 ha.
Công trình công cộng cấp khu vực là khu công viên Văn Quán được bố
trí, xác định trên cơ sở quy hoạch chung điều chỉnh Thị xã Hà Đông đã được
UBND Tỉnh Hà Tây phê duyệt năm 2001, bao gồm diện tích mặt hồ và khu
công viên xanh tập trung của khu đô thị mới, gắn với các công trình dịch vụ,
văn hoá, thể thao, tượng đài, quảng trường, vườn hoa; khu vui chơi giải trí.
Các công trình Công cộng phục vụ cấp đơn vị ở, bao gồm: Trường học,

nhà trẻ mẫu giáo; sân thể thao bố trí, xác định trong khu vực qui hoạch yêu
cầu phải đảm bảo bán kính phục vụ và liên hệ thuận tiện với các khu vực
trong qui hoạch và với các khu vực lân cận
Công trình nhà ở:
Gồm 3 loại hình nhà chủ yếu: Nhà ở chung cư cao tầng; nhà ở liền kề
và nhà ở biệt thự.