báo cáo thực tập dân sự lớp luật sư

Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................Trang 1
Giấy tiếp nhận học viên thực tập...................................................... Trang 2
Nhật ký thực tập................................................................................ Trang 3
Phiếu đánh giá kết quả thực tập...................................................... Trang 5
PHẦN 1: Hồ sơ tình huống dân sự số 25 hồ sơ Học Viện.............. Trang 6
PHẦN 2: Hồ sơ thực tập văn phòng luật sư .................................. Trang 20
Phiếu đánh giá kết quả thực tập ....................................................... Trang 31.

Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 1


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ

PHIẾU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC TẬP
(Phần dành cho Luật sư hướng dẫn đánh giá)
Họ và tên Luật sư hướng dẫn: NGUYỄN THANH TOÀN
Lĩnh vực: Dân Sự
TạiVăn phòng luật sư: NĂM NAM
Địa chỉ: 334 đường Hùng Vương, thị trấn GiaRay, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng

Nai.
Họ và tên học viên: NGUYỄN THANH HẢI
Lớp: Luật sư. Khóa: 18.2C tổ chức tại: Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhận xét của Luật sư hướng dẫn:
….
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
Kết quả thực tập:…………………………
Điểm số (tối đa 4 điểm): …………….......
Luật sư hướng dẫn thực tập.
(Ký ghi rõ họ tên)

NHẬT KÝ THỰC TẬP
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 2


Học Viện Tư Pháp

Thời
gian

Khoa Đào Tạo Luật Sư

Nội dung công việc

Ghi
chú

Địa điểm

21/05/2018

Đến văn phòng luật sư trao đổi ban đầu về
nội dung thực tập tại văn phòng

VPLS
NĂM NAM

23/05/2018

Luật sư hướng dẫn cách tìm kiếm văn bản
pháp luật cho các vụ án dân sự.

VPLS
NĂM NAM

Nghiên cứu các giấy tờ, các mẫu đơn từ,
24/05/2018 hợp đồng dịch vụ pháp lý mẫu, văn bản
pháp luật.

VPLS
NĂM NAM

Xem xét nghiên cứu các hồ sơ tại văn phòng

như hồ sơ về ly hôn, vụ án về lao động.

VPLS
NĂM NAM

Xem xét nghiên cứu các hồ sơ tại văn phòng
28/05/2018 như hồ sơ về thừa kế, tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ.

VPLS
NĂM NAM

Luật sư hướng dẫn cách tìm kiếm văn bản
29/05/2018 pháp luật cho các vụ án tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ.

VPLS
NĂM NAM

Luật sư hướng dẫn cách sắp xếp hồ sơ vụ án
dân sự.

VPLS
NĂM NAM

Luật sư hướng dẫn vụ án dân sự liên quan
tới tranh chấp hợp đồn mua bán căn hộ.
Luật sư cho phô tô hồ sơ về Tranh chấp hợp
01/06/2018
đồng mua bán căn hộ chung cư để nghiên

cứu làm bài báo cáo thực tập theo yêu cầu
của Học viện.

VPLS
NĂM NAM

25/05/2018

30/05/2018

04/06/2018
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

VPLS
Trang 3


Học Viện Tư Pháp

Photo tài liệu hồ sơ theo yêu cầu của Luật
sư, để chuẩn bị hồ sơ bảo vệ vụ án dân sự về
Tranh chấp đòi bồi thường thiệt hại ngoài
hợp đồng cho luật sư
Quan sát luật sư tiếp xúc khách hàng và tư
06/06/2018 vấn pháp luật cho khách hàng trong lĩnh vực
dân sự thừa kế.
Nắm bắt và liệt kê các mấu chốt quan trọng
08/06/2018 trong hồ sơ vụ án Thừa kế để bảo vệ yêu cầu
của bị đơn, đồng thời đưa ra căn cứ pháp lý.

Khoa Đào Tạo Luật Sư

NĂM NAM

VPLS
NĂM NAM
VPLS
NĂM NAM

Quan sát luật sư tiếp xúc khách hàng và tư
vấn pháp luật cho khách hàng trong lĩnh vực
11/06/2018
dân sự trong vụ án Tranh chấp hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.

VPLS
NĂM NAM

Nắm bắt và liệt kê các mấu chốt quan trọng
trong hồ sơ vụ án tranh chấp hợp đồng mua
13/06/2018
bán căn hộ để bảo vệ yêu cầu của nguyên
đơn, đồng thời đưa ra căn cứ pháp lý

VPLS
NĂM NAM

Viết bản luận cứ của luật sư bảo vệ cho
15/06/2018 nguyên đơn trong vụ án Tranh chấp hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư.

VPLS
NĂM NAM

Luật sư hướng dẫn cách phân tích hồ sơ
Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ
18/06/2018 chung cư, nhận xét về các thủ tục tố tụng tại
Tòa án, về pháp luật áp dụng và kinh
nghiệm rút ra từ hồ sơ vụ án.

VPLS
NĂM NAM

Hoàn thành nghiên cứu và nộp sản phẩm
nghiên cứu hồ sơ vụ án Tranh chấp hợp
19/06/2018 đồng mua bán căn hộ chung cư cho VPLS
và nhận xét của luật sư hướng dẫn và đóng
dấu của văn phòng.

VPLS
NĂM NAM

HỌC VIỆN TƯ PHÁP
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 4


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

KHOA ĐÀO TẠO LUẬT SƯ

PHIẾU ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC TẬP
(Phần dành cho Luật sư hướng dẫn đánh giá)
Họ và tên Luật sư hướng dẫn: NGUYỄN THANH TOÀN
Lĩnh vực: Dân Sự
TạiVăn phòng luật sư: NĂM NAM
Địa chỉ: 334 đường Hùng Vương, thị trấn GiaRay, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng
Nai.
Họ và tên học viên: NGUYỄN THANH HẢI
Lớp: Luật sư. Khóa: 18.2C tổ chức tại: Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhận xét của Luật sư hướng dẫn:
….
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
Kết quả thực tập:…………………………
Điểm số (tối đa 4 điểm): …………….......
Luật sư hướng dẫn thực tập.
(Ký ghi rõ họ tên)

Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 5

Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

PHẦN 1:
HỒ SƠ TÌNH HUỐNG DÂN SỰ SỐ 25

TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
NGUYÊN ĐƠN : ÔNG LƯU THANH LIÊM
BỊ ĐƠN
: ÔNG TRẦN VĂN SUNG

I. TÓM TẮT HỒ SƠ TÌNH HUỐNG:
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 6


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

- Ông Liêm và ông Sung là hàng xóm sống cạnh nhà nhau, trước năm 2000
giữa hai nhà này có tồn tại 1 mương thoát nước chung, diện tích khoảng 5.5m2.
Năm 2003, ông Sung xin cấp GCN QSDĐ, trong phần sơ đồ nhà đất có thể hiện
mương thoát nước riêng và không được công nhận diện tích trên giấy chứng nhận.
Đến năm 2006, ông Liêm xin cấp GCN QSDĐ và đã được phòng Tài nguyên môi
trường công nhận phần diện tích khoảng 5.5m2 mương thoát nước này này là sân.
Hai bên xảy ra tranh chấp về rãnh thoát nước chung giữa hai nhà.

- Sau khi hòa giải không thành ngày 09/6/2009 tại UBND phường Thạnh
Xuân, đầu tháng 06/2009 ông Sung nộp đơn khởi kiện ông Liêm ra Tòa án nhân
dân quận 12 nhưng Tòa án không nhận đơn khởi kiện và hướng dẫn ông Sung
khiếu nại ở UBND quận 12 về việc cấp sai GCNQSDĐ cho ông Liêm.
- Sau khi nhận đơn khiếu nại của ông Sung, ngày 30/6/2009 Phòng Quản lý
đô thị Quận 12 ra văn bản số: 1891/UBND/ĐT trả lời rằng việc khiếu nại trên
thuộc về Tòa án quận 12 giải quyết. Ngày 11/8/2009 ông Sung nộp đơn khởi kiện
tại TAND quận 12 cùng với văn bản số: 1891/UBND/ĐT, lần này Tòa án cũng
không chấp nhận và hướng dẫn ông quay về UBND quận 12 để giải quyết. Ngày
26/11/2009 ông Sung tiếp tục làm đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND quận 12.
- Ngày 6/4/2010 ông Liêm đúc bê tông tài 4m và xây dựng trên phần đất
được xem là mương thoát nước chung giữa hai nhà từ nhiều năm trước, ông Sung
đã báo Thanh tra xây dựng nên sau đó Thanh tra xây dựng đã lập Biên bản vi
phạm hành chính đối với sự việc này, tuy nhiên sau đó vụ việc vẫn tiếp diễn, ông
Liêm tiếp tục xây dựng trên rãnh thoát nước chung. Ngày 26/4/2010 ông Sung
khiếu nại ông Liêm đến chủ tịch UBND quận 12 về việc ông Liêm sữa chữa, cơi
nới, xây dựng không phép nhà và lấn bít rãnh thoát nước chung.
- Ngày 28/04/2010 Ông Liêm làm Đơn khởi kiện ông Sung đến TAND quận
12 với hai yêu cầu:
+ Xác định lại vị trí ranh đất giữa nhà ông Liêm và nhà ông Sung.
+ Xác định có việc ông Sung lấn đất của ông Liêm với diện tích khoảng
5,5m2 với giá trị khoảng 40 triệu đồng.
- Ngày 18/11/2013 TAND quận 12 tiến hành hòa giải và đã thỏa thuận được
như sau:
+ Hai bên thông nhất xác định không bên nào lấn đất của bên nào.
+ Ông Liêm đồng ý rút đơn khởi kiện và yêu cầu Tòa án đình chỉ vụ án.
- Ngày 18/11/2013 Tòa án ra Quyết định đình chỉ vụ án do ông Liêm rút đơn
khởi kiện. Ngày 25/11/2013 ông Sung làm Đơn kháng cáo đối với quyết định đình
chỉ vụ án trên và yêu cầu tòa án cấp phúc thẩm giải quyết những việc sau:
+ Tuyên buộc ông Liêm phục hồi hiện trạng tường thoát nước chung giữa 2

Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 7


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

nhà.
+ Tuyên buộc ông Liêm trả lại 2,7m2 đất đá lấn chiếm của gia đình ông
Sung.
II. PHÂN TÍCH HỒ SƠ
1. YÊU CẦU CỦA CÁC ĐƯƠNG SỰ
- Nguyên Đơn: Yêu cầu Tòa án xác định ranh đất giữa hai nhà số 781 Hà
Huy Giáp (nhà ông Liêm) và nhà 90/4 Hà Huy Giáp (nhà ông Sung) vì cho rằng
khuôn viên nhà số 90/4 lấn ranh sang nhà số 781 với diện tích khoảng 5,5m2, trị
giá khoảng 40 triệu đồng.
- Bị Đơn:
+ Phản tố đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: yêu cầu ông Liêm trả
lại phần đất chồng lấn lên rãnh thoát nước chung trái pháp luật về đúng mục đích
sử dụng bấy lâu năm là rãnh thoát nước chung. Hiện giờ ông Liêm đã xây dựng
nhà trái phép chồng lấn lên rãnh thoát nước chung.
+ Kháng cáo đối với quyết định đình chỉ vụ án số: 409/2013/QĐST-DS và
yêu cầu tòa phúc thẩm giải quyết những yêu cầu:
. Buộc ông Liêm phục hồi hiện trạng tường thoát nước chung giữa 2 nhà.
. Buộc ông Liêm trả lại 2,7m2 đất đá lấn chiếm của gia đình ông Sung.
2. QUYỀN KHỞI KIỆN
Tranh chấp giữa ông Liêm và ông Sung liên quan trực tiếp đến quyền và lợi
ích hợp pháp của ông Liêm, nên căn cứ Điều 161 BLTTDS 2004 thì ông Liêm có

quyền tự mình hoặc thông qua đại diện hợp pháp của mình khởi kiện vụ án tại
Tòa án nhân dân quận 12 để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
3. XÁC ĐỊNH QUAN HỆ PHÁP LUẬT TRANH CHẤP
Dựa trên yêu cầu khởi kiện của ông Liêm, ông yêu yêu cầu Tòa án xác định
ranh đất giữa hai nhà dựa trên GCNQSDĐ của hai nhà và hiện trạng ranh giới
thực tế để xác định rõ ràng ông Sung có lấn đất hay không, đồng thời căn cứ vào
Biên bản Hòa Giải ngày 11/06/2009 do đó tranh chấp giữa ông liêm và ông Sung
là tranh chấp về quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 7, Điều 25 BLTTDS
2004.

Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 8


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

4. ĐÁNH GIÁ CÁC ĐIỀU KIỆN KHỞI KIỆN VÀ ĐIỀU KIỆN TÒA
ÁN THỤ LÝ GIẢI QUYẾT VỤ ÁN
4.1 Điều kiện khởi kiện
Thứ nhất: Điều kiện phải thông qua thủ tục hòa giải trước khi khởi kiện vụ
án: Căn cứ Điều 135 LĐĐ 2003 sđ, bs tranh chấp này bắt buộc phải thông qua hòa
giải cơ sở, các bên cũng đã tiến hành hòa giải tại UBND phường Thạnh Xuân,
theo Biên bản hòa giải ngày 09/6/2009.
Thứ hai: Điều kiện về thẩm quyền giải quyết: Tranh chấp đất đai mà các bên
đều có GCNQSDĐ, căn cứ vào khoản 1, Điều 136 LĐĐ 2003 sđ, bs thì tranh chấp
này đã được hòa giải tại UBND phường Thạnh Xuân, nhưng các bên không nhất
trí thì thẩm quyền giải quyết thuộc TAND quận 12.

Như vậy, trường hợp khởi kiện của ông Liêm đã đủ điều kiện khởi kiện vụ
án.
4.2 Điều kiện thụ lý
Thứ nhất: Hình thức đơn khởi kiện theo đúng quy định tại khoản 2 Điều 164
của BLTTDS 2004. Trong Đơn khởi kiện người khởi kiện phải xác định được yêu
cầu khởi kiện cụ thể, tức là yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề gì.
Thứ hai: Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét
thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án thì căn cứ trên yêu cầu của
người khởi kiện Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện đóng tạm ứng án phí
trong trường hợp họ phải nộp tạm ứng án phí. Tùy theo vụ án dân sự không có giá
ngạch hay có giá ngạch mà tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là khác nhau.
Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo người khởi kiện phải nộp
tiền tạm ứng án phí và Toà án thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Toà án
biên lai nộp tiền tạm ứng án phí. Đối với trường hợp người khởi kiện được miễn
hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Toà án phải thụ lý vụ án khi nhận
được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
5. LUẬT ÁP DỤNG ĐỂ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Luật Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi, bổ sung và văn bản hướng dẫn thi
hành.
Căn cứ vào: Biên bản làm việc; Biên bản vi phạm hành chính và ngừng thi
công công trình vi phạm xây dựng ngày 06/04/2010 của UBND phường Thạnh
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 9


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

Xuân; Văn bản trả lời ngày 17/5/2010 của UBND quận 12; Biên bản xem xét,
thẩm định tại chỗ của TAND quận 12;... là các chứng cứ đều xác định ông Liêm
sử dụng phần rãnh thoát nước chung giữa hai nhà ông Liêm và ông Sung để xây
dựng nhà ở trái phép (đổ bê tông, cốt thép).
Đối chiếu với quy định pháp luật, cụ thể Khoản 3 Điều 265 BLDS 2005 quy
định về Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản: “Trong trường hợp
ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ
tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới
ngăn cách.”, theo quy định này, ông Sung được sử dụng phần ranh giới là rãnh
thoát nước đã có từ trước giữa hai nhà để thoát nước.
Sở dĩ ông Liêm khởi kiện bởi ông căn cứ dựa trên CNQSDĐ mà vợ chồng
ông đã được UBND quận 12 cấp số: H0132/13 ngày 6/10/2006, trong đó có thể
hiện phần sơ đồ nhà đất có phần sân (phần này là mương thoát nước chung) và
được công nhận phần diện tích. Xảy ra việc công nhận sai phần đất là mương
thoát nước chung này là do sai sót của UBND quận 12 khi chưa xem xét cụ thể,
do đó căn cứ Điều 277 nêu trên, theo quan điểm cá nhân tôi, nếu vụ án được đưa
ra xét xử thì Hội đồng xét xử sẽ tuyên hủy một phần GCNQSDĐ số: H0132/13
trên, đồng thời tuyên buộc ông Liêm phải tháo dỡ các công trình xây dựng trái
phép trên lối thoát nước chung giữa hai nhà.
6. CÁC VẤN ĐỀ CẦN CHỨNG MINH TRONG VỤ ÁN
Thứ nhất: Việc UBND quận 12 cấp GCNQSDĐ cho hai hộ ông Liêm và ông
Sung có bị chồng lấn hay không? Trong đó cần làm rõ:
- Nguồn gốc đất, người sử dụng đất và các giấy tờ cần chứng minh về nguồn
gốc đất, người sử dụng đất đối với phần đất đang tranh chấp.
- Hiện trạng cấp GCNQSDĐ cho hai hộ ông Liêm và ông Sung.
Thứ hai: Hiện trạng sử dụng đất của hai hộ ông Liêm, ông Sung có đúng
GCNQSDĐ do Ủy ban nhân dân quận 12 cấp không?
Thứ ba: Có bên nào xâm phạm quyền của bên nào hay không?

7. CÁC PHƯƠNG PHÁP THU THẬP CHỨNG CỨ, CÁC TÀI LIỆU
CẦN THU THẬP BỔ SUNG HOẶC ĐỀ NGHỊ TÒA ÁN THU THẬP
CHỨNG CỨ
7.1 Các phương pháp thu thập chứng cứ Tòa án đã áp dụng trong hồ sơ
vụ án:
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 10


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

- Lấy lời khai của đương sự của Tòa án (điểm a, khoản 2 Điều 85 BLTTDS
2004): Bản Khai của ông Sung gửi TAND quận 12 (không ghi ngày khai).
- Quyết định xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án (căn cứ quy định tại điểm
d, khoản 2 Điều 85 BLTTDS 2004): Quyết định xem xét, thẩm định tại chỗ số:
02/2013/QĐ-TĐTC ngày 22/01/2013 của TAND quận 12.
- Yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu liên quan đến vụ án
(điểm e, khoản 2 Điều 85 BLTTDS 2004): Văn bản số: 509/TA12 về việc yêu cầu
ông Liêm giao nộp bản vẽ hiện trạng vị trí phần đất tranh chấp ngày 21/10/2013
của TAND quận 12.
- Thẩm phán yêu cầu đương sự giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ (khoản 1,
Điều 85 BLDS 2004): Văn bản số: 188/TA12 về việc yêu cầu ông Sung cung cấp
bổ sung chứng cứ ngày 15/4/2013 của TAND quận 12.
7.2 Các tài liệu cần thu thập bổ sung hoặc đề nghị Tòa án thu thập
chứng cứ
- Bộ hồ sơ cấp GCNQSDĐ cho ông Liêm và ông Sung, trong đó bao gồm:
+ Văn bản xác định ranh giới thửa đất.

+ Đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ của hai hộ.
+ Biên bản xác định ranh giới thửa đất có xác nhận của các hộ có đất giáp
ranh.
+ Các tài liệu liên quan đến quá trình sử dụng đất:
- Đề nghị Tòa án triệu tập người làm chứng là các hộ lân cận để lấy lời khai.
- Đề nghị Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với phần đất tranh
chấp.
8. ĐÁNH GIÁ CÁC CHỨNG CỨ CÓ TRONG HỒ SƠ VỤ ÁN LIÊN
QUAN ĐẾN VIỆC BẢO VỆ YÊU CẦU CỦA NGUYÊN ĐƠN, BỊ ĐƠN.
8.1 Những chứng cứ bảo vệ cho bị đơn đối với việc phản bác và phản tố
yêu cầu của bị đơn:
- Văn bản số: 109/UBND ngày 16/4/2009 của UBND phường Thạnh Xuân
về việc báo cáo công văn 492 ngày 09/3/2010 của UBND quận 12.
- Văn bản số: 3928/QLĐT ngày 29/12/2009 của Phòng Quản lý đô thị UBND
quận 12 về việc đề nghị xem xét lại việc cấp GCNQSDĐ có tài sản gắn liền trên
đất đã cấp cho hộ ông Liêm.
- Biên bản vi phạm hành chính và ngừng thi công xây dựng công trình vi
phạm xây dựng ngày 06/04/2010 của UBND phường Thạnh Xuân đối với ông
Liêm.
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 11


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

- Biên bản làm việc ngày 09/4/2010 của UBND phường Thạnh Xuân.
- Bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm Đo đạc Bản đồ - Sở Tài nguyên và

Môi trường TP. HCM lập ngày 10/5/2013.
8.2 Các chứng cứ không có lợi cho bị đơn:
- GCNQSDĐ số H01332/13 do UBND Quận 12 cấp cho ông Liêm, bà Tâm.
8.3 Các chứng cứ bảo vệ cho yêu cầu của nguyên đơn và trước yêu cầu
phản tố của bị đơn:
- GCNQSDĐ số: H01332/13 do UBND Quận 12 cấp cho ông Liêm, bà Tâm.
- Biên bản hòa giải ngày 18/11/2013 của TAND quận 12.
- Bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm đo đạc bản đồ - Sở Tài nguyên và
Môi trường TP. HCM lập ngày 10/5/2013.
8.4 Các chứng cứ không có lợi cho nguyên đơn:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số: 3969 ngày
20/6/2003 do UBND quận 12 cấp cho ông Sung, bà Nhượng.
- Văn bản số: 109/UBND ngày 16/4/2009 của UBND phường Thạnh Xuân
về việc báo cáo công văn 492 ngày 09/3/2010 của UBND quận 12.
- Văn bản số: 3928/QLĐT ngày 29/12/2009 của Phòng Quản lý đô thị UBND
quận 12 về việc đề nghị xem xét lại việc cấp GCNQSDĐ có tài sản gắn liền trên
đất đã cấp cho hộ ông Liêm.
- Biên bản vi phạm hành chính và ngừng thi công xây dựng công trình vi
phạm xây dựng ngày 06/04/2010 của UBND phường Thạnh Xuân đối với ông
Liêm.
- Biên bản làm việc ngày 09/4/2010 của UBND phường Thạnh Xuân về việc
đề nghị ông Liêm ngừng xây dựng trên rãnh thoát nước chung.
- Bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm Đo đạc Bản đồ - Sở Tài nguyên và
Môi trường TP. HCM lập ngày 10/5/2013.

9. NHẬN XÉT VỀ THỦ TỤC TỐ TỤNG CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN
QUẬN 12 ĐÃ ÁP DỤNG ĐỂ GIẢI QUYẾT VỤ ÁN NÀY
- TAND quận 12 thụ lý giải quyết vụ án này là đúng thẩm quyền.
Ngoài ra thủ tục tố tụng của TAND quận 12 đã áp dụng để giải quyết vụ án
này có một số còn thiếu sót gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp

pháp của đương sự, cụ thể:
- Thiếu Bản tự khai của ông Liêm tại cơ quan Tòa án.
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 12


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

- Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 27/2/2013 không ghi người đại
diện theo ủy quyền của bà Huỳnh Thị Nhường là ông Trần Đức Minh theo văn
bản ủy quyền ngày 21/01/2013. Thiếu chữ ký của người có quyền lợi và nghĩa vụ
liên quan bà Huỳnh Thị Nhường.
- Ông Sung có đơn phản tố ngày 17/01/2013, trước thời hạn đưa vụ án ra xét
xử sơ thẩm quy định tại khoản 3, Điều 176 BLTTDS 2004 tuy nhiên TAND quận
12 không ra thông báo đóng tạm ứng án phí cho yêu cầu phản tố của ông.
- Tại Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự ngày 18/11/2013 TAND
quận 12 đã không nêu hậu quả của việc đình chỉ vụ án, cụ thể là không nêu về giải
quyết tiền tạm ứng án phí mà nguyên đơn đã nộp và quyền khởi kiện lại vụ án.
- Tòa án nhân dân quận 12 căn cứ vào yêu cầu rút đơn khởi kiện của nguyên
đơn ngày 18/11/2013 để đình chỉ giải quyết toàn bộ vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý
số: 118/2010/TLST-DS ngày 10/5/2010 là chưa đúng pháp luật.
Căn cứ vào mục 10 Phần 1 Nghị quyết 02/2006/NQ-HĐTP ngày 12/5/2006
hướng dẫn điểm c, khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2004 về việc sau khi Tòa án thụ lý
vụ án mà người khởi kiện rút đơn khởi kiện: “...b.3) Trường hợp người khởi kiện
rút đơn khởi kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan rút toàn bộ yêu cầu độc
lập, nhưng bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố của mình, thì Toà án ra quyết
định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự đối với yêu cầu của người khởi kiện và yêu

cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã rút. c) Sau khi ra quyết
định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu của đương sự đã rút được hướng
dẫn tại điểm b tiểu mục 10.1 mục 10 này, Toà án tiếp tục giải quyết vụ án theo thủ
tục chung đối với yêu cầu phản tố của bị đơn hoặc yêu cầu độc lập của người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để xác định
lại địa vị tố tụng của các đương sự theo đúng quy định tại Điều 219 của BLTTDS
và hướng dẫn tại mục 7 Phần III của Nghị quyết này....”
Mục 7 Phần III Nghị quyết hướng dẫn: “Trường hợp tại phiên toà có
đương sự rút yêu cầu, thì tuỳ từng trường hợp mà giải quyết như sau:
7.1. Nếu nguyên đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện, nhưng bị đơn vẫn giữ yêu cầu
phản tố của mình theo quy định tại khoản 1 Điều 219 của BLTTDS, thì Hội đồng
xét xử:
a) Ra quyết định đình chỉ xét xử đối với toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn đã rút
theo quy định tại khoản 2 Điều 218 của BLTTDS;
b) Công bố việc thay đổi địa vị tố tụng của các đương sự. Bị đơn vẫn giữ nguyên
yêu cầu phản tố của mình trở thành nguyên đơn; nguyên đơn đã rút toàn bộ yêu
cầu của mình trở thành bị đơn.
7.2 …
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 13


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

7.3. Việc thay đổi địa vị tố tụng của đương sự phải được ghi vào biên bản phiên
toà và phải được ghi trong bản án.”
Đối chiếu với các quy định pháp luật trên, trong quá trình giải quyết vụ

án, Toà án có thể thay đổi địa vị tố tụng của các đương sự nếu xảy ra trường hợp
nguyên đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện nhưng bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu
phản tố của mình thì bị đơn trở thành nguyên đơn và nguyên đơn trở thành bị đơn.
Việc thay đổi địa vị tố tụng được xuất phát từ nguyên tắc quyền quyết định và tự
định đoạt của đương sự, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình
trong bất kỳ giai đoạn nào của quá trình giải quyết vụ án, nếu sự thay đổi đó
không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. Trong vụ án trên, TAND
quận 12 đình chỉ toàn bộ vụ án là chưa đúng, Tòa án chỉ được đình chỉ vụ án đối
với yêu cầu của ông Liêm, riêng đối với yêu cầu phản tố của ông Sung vẫn tiếp
tục giải quyết. Vì ông Sung và ông Liêm đã thỏa thuận được các yêu yêu cầu
trong Biên bản hòa giải nên cùng với việc ông Liêm rút đơn khởi kiện Tòa án có
thể đề nghị ông Sung rút yêu cầu phản tố, thì trường hợp cả nguyên đơn và bị đơn
đều rút yêu cầu thì Tòa án ra quyết định đình chỉ toàn bộ vụ án.
III. TỔNG HỢP, PHÂN TÍCH VÀ NHỮNG NỘI DUNG ĐẶC THÙ
KHI THAM GIA TRANH TỤNG CÁC VỤ ÁN TRANH CHẤP VỀ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
Khi tham gia vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất, cần lưu ý những vấn đề
sau:
1. Về thủ tục tố tụng:
- Tranh chấp quyền sử dụng đất là loại tranh chấp bắt buộc phải qua hòa giải
tại cơ sở, được quy định tại Điều 135 LĐĐ 2003 sđ,bs.
- Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân hay Ủy ban
nhân dân giải quyết: Tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được hòa giải tại Ủy ban
nhân dân cấp xã nhưng không thành mà các đương sự có giấy CNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có một trong các giấy tờ quy
định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của LĐĐ 2003 sđ,bs thì do Tòa án nhân dân giải
quyết.
- Về thẩm quyền Tòa án giải quyết theo lãnh thổ: Căn cứ khoản 1, Điều 35
BLTTDS 2004 đối với các tranh chấp quyền sử dụng đất thì thẩm quyền có những
trường hợp sau:

+ Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp.
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 14


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

+ Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa
án nơi cư trú, làm việc, của nguyên đơn nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc trụ sở
của nguyên đơn nếu nguyên đơn là tổ chức giải quyết.
+ Tòa án nơi bị đơn cư trú làm việc nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi bị
đơn có trụ sở nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết.
- Hồ sơ khởi kiện:
+ Đối với đơn khởi kiện: cần trình bày theo quy định tại khoản 2 Điều 164
BLTTDS 2004. Trong đơn khởi kiện cần trình bày rõ yêu cầu khởi kiện để dựa
vào đó Tòa án xác định tiền tạm ứng án phí phải nộp, Biên lai đóng tạm ứng án
phí được xem là điều kiện cần để Tòa án thụ lý giải quyết vụ án. (Nếu không
thuộc trường hợp không phải nộp án phí)
+ Hồ sơ khởi kiện cần gửi kèm các tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất. Bởi là tranh chấp quyền sử dụng đất, mấu chốt là cần xác định quyền sử
dụng đất là của ai nên cần cung cấp các giấy tờ trên là cần thiết.
2. Về nội dung:
- Cần thu thập đầy đủ hồ sơ về nguồn gốc đất và các giấy tờ thể hiện quá
trình sử dụng đất.
- Luật sư cần nắm vững nội dung vụ việc, phân tích các tính chất pháp lý liên
quan đến vụ việc để xác định các chứng cứ có lợi cho thân chủ, bất lợi cho đối
phương để tập trung làm rõ.

- Các chứng cứ liên quan đến vụ việc có lợi cho thân chủ mà luật sư/thân chủ
không thể tự mình thu thập được thì có thể nhờ Tòa án tiến hành thu thập.
- Việc khởi kiện nên cân nhắc khi chứng cứ không đủ hoặc không thể chứng
minh được.
IV. TỔNG KẾT NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ HỒ SƠ VỤ
ÁN
Qua hồ sơ vụ án này cùng những phân tích trên, một số bài học kinh nghiệm
được rút ra:
- Cách trình bày đơn khởi kiện: Cần làm theo quy định tại khoản 2 Điều 164
BLTTDS 2004 và đính kèm các tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện.
- Cần lưu ý về điều kiện khởi kiện vụ án cũng như điều kiện để được tòa án
thụ lý giải quyết đối với từng loại tranh chấp để tránh việc Tòa án trả lại đơn khởi
kiện. Đối với tranh chấp đất đai thì hòa giải cơ sở hiện nay là điều kiện bắt buộc
để Tòa án thụ lý giải quyết vụ án.
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 15


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

- Yêu cầu của đương sự đưa ra (gồm yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu phản
tố của bị đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan…)
phải được Tòa án giải quyết một cách đầy đủ.
- Trường hợp đình chỉ do nguyên đơn rút đơn khởi kiện nhưng trước đó bị
đơn đã có yêu cầu phản tố trước khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm thì
Tòa án chỉ đình chỉ phần yêu cầu của nguyên đơn, đồng thời thay đổi địa vị tố
tụng của các đương sự và vẫn tiếp tục giải quyết yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập

của các đương sự khác.
- Phản tố và phản bác trong tố tụng dân sự là khác nhau. Đối với yêu cầu
phản tố bị đơn phải đóng tạm ứng án phí trong khi phản bác thì không phải đóng
án phí, vì vậy nên cân nhắc yêu cầu của đương sự trước khi có yêu cầu phản tố.
- Biên bản xem xét, thẩm định cần đủ các thành phần tham gia: đương sự và
đại diện các cơ quan có thẩm quyền tham gia, có ký tên để đảm bảo tính hợp pháp
của kết quả xem xét, thẩm định.
- Thời hạn kháng cáo đối với Quyết định đình chỉ vụ án của Tòa án cấp sơ
thẩm là bảy ngày, kể từ ngày người có quyền kháng cáo nhận được quyết định.
Trường hợp kháng cáo qua đường bưu điện thì ngày kháng cáo được tính vào
ngày bưu điện nơi gửi đóng dấu ở phong bì.
- Thời hạn ra các quyết định của Tòa án là cơ sở để chỉ ra Tòa án tiến hành
thủ tục tố tụng chưa đảm bảo đúng quy định pháp luật, có thể dựa vào căn cứ này
để kháng cáo hoặc có đơn đề nghị giám đốc thẩm vụ án.
- Đình chỉ vụ án khi có yêu cầu phản tố của bị đơn: Bị đơn có đơn yêu cầu
phản đối với yêu cầu của nguyên đơn, khi đình chỉ đối với yêu cầu của nguyên
đơn thì yêu cầu phản tố của bị đơn vẫn tiếp tục được xem xét, giải quyết.

V. BẢN LUẬN CỨ BẢO VỆ BỊ ĐƠN
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập- Tự do – Hạnh phúc
Quận 12, ngày... tháng ... năm 2013.
BẢN LUẬN CỨ
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 16


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

Kính thưa Hội Đồng Xét Xử!
Thưa vị đại diện Viện Kiểm sát!
Thưa các vị Luật sư đồng nghiệp!
Tôi là Luật sư Nguyễn Thanh Hải, đến từ Văn phòng luật sư NTH, thuộc
Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh.Với sự yêu cầu của bị đơn và được sự chấp
thuận của Quý tòa, tôi tham gia phiên toà hôm nay với tư cách là người bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn là ông Trần Văn Sung, tôi trình bày việc bảo
vệ thân chủ tôi (ông Sung ) với các quan điểm và luận cứ sau:
Về nguồn gốc nhà, đất tại địa chỉ 90/4 đường Bùi Công Trừng,
phường Thạnh Xuân, quận 12 Tp, HCM và quá trình sử dụng đất.
1.

Năm 1976 ông Sung đã xây dựng căn nhà trên vị trí phần đất hương hỏa của
bà cố là bà Nguyễn Thị Mương bằng khoáng cũ số 1409, bên hông trái của nhà từ
đường nhựa nhìn vô có rãnh thoát nước từ lề đường chảy ra phía sau nhà ông
Sung. Năm 1986 ông Lưu Thế Bửu (cha ông Lưu Thanh Liêm) nhận chuyển
nhượng lại nhà và đất kế bên hông trái nhà ông Sung, sau này có sửa lại nhà xây
gạch và có chừa đường thoát nước chung. Mỗi khi trời mưa lớn, nước mưa ngoài
đường Hà Huy Giáp theo rãnh thoát nước này chảy ra phía sau hai nhà và ra sông,
vì vậy không chảy vào nhà các hộ lân cận.
Gia đình ông Sung ở liên tục từ năm 1976 đến năm 2003 thì được UBND
quận 12 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số:
3969 ngày 20/6/2003, trong phần sơ đồ nhà đất thể hiện mương thoát nước riêng
kế bên hông trái nhà. Đến năm 06/10/2006 vợ chồng ông Lưu Thanh Liêm và bà
Bùi Thị Trúc Tâm được UBND quận 12 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
có tài sản trên đất số: H0132/13 tại địa chỉ số 781 Hà Huy Giáp, phường Thạnh
Xuân, quận 12 (cạnh nhà ông Sung), trong phần sơ đồ nhà đất thể hiện có phần
sân (phần này là mương thoát nước chung) được công nhận trên giấy. Sự việc này

tôi được phát hiện vào ngày 15/4/2009 khi tôi được phép của UBND phường
Thạnh Xuân cho nâng nền, nâng nóc, lúc đó ông Liêm trình ra giấy tờ nhà đất
trong bản vẽ đã chồng lấn lên rãnh thoát nước.
2.
Các căn cứ khẳng định hộ ông Sung không lấn sang ranh đất nhà
ông Liêm, ngược lại hộ ông Liêm sử dụng chồng lấn lên rãnh thoát nước
chung trái pháp luật.
Thứ nhất: Căn cứ vào văn bản số: 109/UBND ngày 16/4/2009 của UBND
phường Thạnh Xuân về việc báo cáo công văn 492 ngày 09/3/2010 của UBND
quận 12 có nội dung: Qua xác minh thực tế, hiện trạng thực tế theo Biên bản làm
việc ngày 09/3/2010 là rãnh thoát nước chiều dài khoảng 15m, rộng 1m, lớn nhất
của rãnh là 0.8m và nhỏ nhất là 0.2m, hiện rãnh thoát nước này phục vụ cho việc
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 17


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

thoát nước của hộ ông Liêm và ông sung. Thời điểm hình thành rãnh thoát nước là
từ khoảng năm 2000 (trước thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có
tài sản trên đất số: H0132/13 ngày 06/10/2006).
Thứ hai: Căn cứ vào văn bản số: 3928/QLĐT ngày 29/12/2009 của Phòng
Quản lý đô thị UBND quận 12 về việc đề nghị xem xét lại việc cấp GCNQSDĐ
có tài sản gắn liền trên đất đã cấp cho hộ ông Liêm, nhận thấy có sự lấn mương
thoát nước chung giữa hai nhà, cụ thể là Giấy chứng nhận cấp cho hộ ông Liêm
công nhận luôn phần diện tích đất mương thoát nước chung.
Thứ ba: Căn cứ Biên bản làm việc ngày 09/4/2010 của UBND phường

Thạnh Xuân, ông Liêm và ông Sung đã thống nhất, tổ công tác ghi nhận: Đề nghị
ông Liêm ngừng không được xây dựng trên rãnh thoát nước chung, ông Liêm
được xây dựng trên phần diện tích hiện trạng nhà cũ. Ông Liêm và ông Sung đã
ký tên.
Thứ tư: Căn cứ vào Bản đồ hiện trạng vị trí do Trung tâm Đo đạc Bản đồ Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM lập ngày 10/5/2013 cấp cho hai hộ thì
thực tế đất mà hai bên đã được cấp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều
không có sự chồng lấn nhau.
Do đó, dựa vào các căn cứ trên có thể khẳng định một điều là hộ ông Sung
hoàn toàn không lấn sang ranh đất nhà ông Liêm, mà ông Sung chỉ sử dụng trên
phần đất mà ông đã được cấp giấy chứng nhận. Ngược lại căn cứ vào các văn bản
của UBND phường Thạnh Xuân và của UBND quận 12 trên, thực tế đã xác minh
giữa hai nhà có tồn tại một rãnh thoát nước chung, tuy nhiên ông Liêm lại sử dụng
luôn phần này để đổ cột, đúc bê tông xây dựng trái pháp luật.
Căn cứ vào khoản 3 Điều 265 BLDS 2005 quy định về Nghĩa vụ tôn trọng
ranh giới giữa các bất động sản: “Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương,
hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới
chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách”, ông Liêm phải có
nghĩa vụ tôn trọng và duy trì rãnh thoát nước chung với nhà ông Sung, ông Liêm
không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.
Kính thưa Hội đồng xét xử, dựa vào các chứng cứ và căn cứ pháp lý mà tôi
đã trình bày trên, hoàn toàn có cơ sở để khẳng định:
- Ông Sung không lấn sang ranh đất nhà ông Liêm mà chỉ sử dụng trên phần
đất mà ông đã được cấp giấy chứng nhận theo như yêu cầu khởi kiện của nguyên
đơn.
- Ông Liêm đã sử dụng chồng lấn lên rãnh thoát nước chung giữa hai hộ ông
Liêm và ông Sung để xây dựng công trình là hoàn toàn trái pháp luật.
Vì vậy, tôi với tư cách là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn,
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 18

Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

đề nghị Tòa án :
- Tuyên buộc gia đình ông Lưu Thanh Liêm tháo dỡ các công trình trên đất,
trả lại phần đất chồng lấn lên rãnh thoát nước chung giữa hai hộ về đúng nguyên
trạng là rãnh dùng để thoát nước chung.
- Tuyên hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tài sản trên đất
số: H0132/13 ngày 06/10/2006 do UBND quận 12 cấp cho ông Lưu Thanh Liêm,
bà Bùi Thị Trúc Tâm do cấp sai vì không chừa rãnh thoát nước chung.
Kính mong Hội đồng xét xử xem xét một cách khác quan toàn diện, để đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Trần Văn Sung.
Xin chân thành cảm ơn.
Người Bảo Vệ

LS. Nguyễn Thanh Hải

PHẦN 2 :
THỰC TẬP TẠI VĂN PHÒNG LUẬT SƯ
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 19


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

BÀI THU HOẠCH
THỰC TẬP TẠI VĂN PHÒNG LUẬT SƯ
Vụ án: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
Nguyên đơn: Ông Huỳnh Thanh Hùng
Bị đơn

: Công ty TNHH TM XD Vạn Hưng Phát, (gọi tắt là Cty Vạn
Hưng Phát)

Vụ án: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà.
- Nguyên đơn: Ông Huỳnh Thanh Hùng, sinh năm: 1965.
Địa chỉ
: 277/17 Minh Phụng, phường 2, Quận 11, TP. Hồ Chí Minh.
- Bị đơn : Công ty TNHH TM XD Vạn Hưng Phát, (gọi tắt là Cty Vạn Hưng
Phát)
Trụ sở
: 362 -364 Tùng Thiện Vương, phường 13, quận 8, TP. Hồ Chí Minh.
Đại diện hợp pháp: ông Nguyễn Văn Quân,
sinh năm: 1972.

Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 20


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:
Bà : Tô Nữ,
sinh năm: 1966.
Địa chỉ: 277/17 Minh Phụng, phường 2, quận 11, TP. Hồ Chí Minh.
I. TÓM TẮT VỤ VIỆC
Do nhu cầu cần chỗ ở nên ngày 16/10/2010 giữa ông Huỳnh Thanh Hùng và
Cty Vạn Hưng Phát có ký Hợp đồng góp vốn số: 271/2010/HĐGV-VHP để mua
căn hộ chung cư. Ngay sau khi ký hợp đồng, ông Phương Dương đã nộp cho Cty
Vạn Hưng Phát số tiền là: 335.424.330 đồng.
Ngày 10/02/2011 ông Huỳnh Thanh Hùng đã góp vốn đợt 2 với số tiền là:
167.717.165 đồng, hai bên chuyển sang Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Theo Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số: 271/2011/HĐMBCH-VHP
(HĐ số 271) và phụ lục kèm theo Cty Vạn Hưng Phát đồng ý bán cho ông Huỳnh
Thanh Hùng căn hộ loại B6 – LB tầng 7 diện tích 83,09 m 2 thuộc dự án chung cư
cao cấp Vạn Hưng Phát, địa chỉ 339 Bông Sao phường 5, Quận 8, Tp.Hồ Chí
Minh với trị giá căn hộ là 1.677.171.650 đồng đã bao gồm VAT, thời gian thực
hiện dự án và bàn giao căn hộ từ năm 2009 đến cuối quý I năm 2013 theo sự cho
phép của quyết định số 84/QĐ-SXD-TĐDA ngày 30/6/2010 của giám đốc Sở xây
dựng Thành phố Hồ Chí Minh. Ngày 06/05/2011, công ty TNHH Vạn Hưng Phát
tiếp tục thu số tiền đợt 3 là: 167.717.165 đồng và đợt 4 vào ngày 08/10/2011 với
số tiền là: 167.717.165 đồng.
Tổng cộng số tiền Cty Vạn Hưng Phát đã huy động của ông Hùng là
838.585.825 đồng tương ứng với 50% giá trị của hợp đồng nhưng phía công ty
không thực hiện dự án, nguyên trạng chỉ là phần móng trong tổng số dự án 20
tầng hoàn chỉnh tính đến thời điểm tháng 10/2013.
Sau nhiều lần ông Huỳnh Thanh Hùng liên hệ để giải quyết nhưng không có
phản hồi từ phía công ty. Ngày 8/5/2013 ông Huỳnh Thanh Hùng nộp đơn khởi
kiện Cty Vạn Hưng Phát đến Tòa án nhân dân quận 8 với yêu cầu Tòa án:
1. Tuyên huỷ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HĐ số 27
2. Buộc Cty Vạn Hưng Phát hoàn trả số tiền mà ông Huỳnh Thanh Hùng đã

thanh toán trong 4 đợt là: 838.585.825 đồng
3. Bồi thường thiệt hại phát sinh trên cơ sở tiền lãi của số tiền đã thanh toán:
lãi tạm tính tới ngày 30/4/2013 là: 113.000.000 đồng.
Tổng mức yêu cầu là: 951.585.825 đồng.
II. PHÂN TÍCH HỒ SƠ
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 21


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

1. Yêu cầu của các đương sự
- Nguyên Đơn:
1. Huỷ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư HĐ số 27
2. Cty Vạn Hưng Phát hoàn trả số tiền mà ông Huỳnh Thanh Hùng đã thanh
toán trong 4 đợt là: 838.585.825 đồng
3. Bồi thường thiệt hại phát sinh trên cơ sở tiền lãi của số tiền đã thanh toán:
lãi tạm tính tới ngày 30/4/2013 là: 113.000.000 đồng.
Tổng mức yêu cầu là: 951.585.825 đồng.
- Bị đơn: Không có yêu cầu phản tố.
- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Không có yêu cầu độc lập.
2. Quyền khởi kiện
Tranh chấp giữa ông Huỳnh Thanh Hùng và Cty Vạn Hưng Phát liên quan
trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Huỳnh Thanh Hùng nên căn cứ
Điều 161 BLTTDS 2004 sđ, bs thì ông Liêm có quyền tự mình hoặc thông qua đại
diện hợp pháp của mình khởi kiện vụ án tại Tòa án nhân dân quận 12 để yêu cầu
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

3. Xác định quan hệ pháp luật tranh chấp
Quan hệ pháp luật tranh chấp tranh chấp hợp đồng dân sự cụ thể là Tranh
chấp hợp đồng mua bán nhà.
4. Thời hiệu khởi kiện
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân sự là 2 năm, Cty Vạn Hưng
Phát vi phạm thời hạn giao nhà theo hợp đồng là quý 1 năm 2013, đến tháng
5/2013 ông Hùng khởi kiện, như vậy là vẫn còn thời hiệu khởi kiện.
5. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
Căn cứ điểm a Khoản 1 Điều 33 BLTTDS sđ, bs thì TAND cấp quận, huyện
có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Căn cứ điểm c, khoản 1 Điều 35 BLTTDS sđ, bs Tòa án nhân dân quận 8 là
Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 22


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

4. Đánh giá các điều kiện khởi kiện và điều kiện Tòa án thụ lý giải quyết
vụ án
- Có đủ điều kiện khởi kiện: Cty Vạn Hưng Phát đã vi phạm thời hạn bàn
giao nhà theo Hợp đồng, vì vậy ông Huỳnh Thanh Hùng có đủ điều kiện khởi kiện
vụ án.
- Điều kiện Tòa án thụ lý: Ông Huỳnh Thanh Hùng đã xác định rõ yêu cầu
khởi kiện trong Đơn khởi kiện, đồng thời đã đóng tạm ứng án phí theo Thông báo
của Tòa án và nộp lại cho Tòa án Biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Như vậy là đã đủ điều kiện thụ lý.

6. Luật áp dụng để giải quyết tranh chấp
- Bộ luật Dân sự năm 2005.
- Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 đã sửa đổi, bổ sung.
- Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính Phủ về hướng dẫn
Luật kinh doanh bất động sản.
- Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009.
7. Các vấn đề cần chứng minh trong vụ án
- Cty Vạn Hưng Phát đã đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán căn hộ hay
chưa?
- Quy trình mua bán căn hộ đúng hay sai?
- Ông Huỳnh Thanh Hùng có nằm trong danh sách khách hàng được Cty Vạn
Hưng Phát đăng ký tại Sở Xây dựng hay do công ty tự ý mua bán căn hộ để huy
động vốn trái quy định?
8. Các phương pháp thu thập chứng cứ, các tài liệu cần thu thập bổ sung
hoặc đề nghị Tòa án thu thập chứng cứ
Luật sư đã sử dụng trong vụ án:
- Tài liệu, chứng cứ do khách hàng cung cấp:
+ Hợp đồng góp vốn đầu tư.
+ Quyết định số: 84/QĐ-SXD-TĐDA ngày 30/6/2010 của Sở Xây dựng TP.
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 23


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

Hồ Chí Minh về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng chung cư Vạn Hưng Phát.
+ Hợp đồng mua bán căn hộ và phụ lục số 01.

+ Quyết định số: 3527/QĐ-UBND ngày 23/7/2009 của UBND TP. Hồ Chí
Minh về việc cho Cty Vạn Hưng Phát được chuyển mục đích sử dụng đất để đầu
tư xây dựng khu nhà ở chung cư kết hợp thương mại.
- Tài liệu, chứng cứ do Luật sư tự thu thập: 04 bản chụp hiện trạng dự án
ngày 20/8/2013.
- Đơn đề nghị Tòa án thu thập chứng cứ: về việc Đề nghị Tòa án nhân dân
quận 8 – TP. Hồ Chí Minh tiến hành xác minh về “Báo cáo kết quả huy động vốn
từ nhà đầu tư cá nhân và tổ chức để xây dựng chung cư Vạn Hưng Phát”.
9. Nhận xét thủ tục tố tụng Tòa án đã áp dụng
Tóa án đã áp dụng đúng thủ tục tố tụng.
10. Các kinh nghiệm đúc kết từ hồ sơ vụ án
Thứ nhất: Theo khoản 1 Điều 9 Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ
ngày 08/08/2010 thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới
có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện
tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì
có thể huy động vốn theo nhiều cách, trong đó có hai hình thức: Ký hợp đồng, văn
bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư
xây dựng nhà ở.
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản
hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện
khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự
án phát triển nhà ở.
Nếu chủ đầu tư huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng
được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua
hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì chủ đầu tư
chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được
phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua
bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà
ở.

Vì vậy đối với tranh chấp dân sự về hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 24


Học Viện Tư Pháp

Khoa Đào Tạo Luật Sư

căn hộ chung cư, luật sư nên xác minh rõ bên Công ty kinh doanh bất động sản đã
có đủ điều kiện để ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà hay chưa.
III. KẾ HOẠCH HỎI TẠI TÒA
Hỏi bị Đơn: Cty Vạn Hưng Phát:
1. Từ ngày 29/10/2010 tới nay công ty đã thu của ông nguyên đơn ông Hùng
bao nhiêu đợt tiền?
2. Vậy hiện nay đã thu của ông Hùng bao nhiêu tiền?
3.Theo quyết định số 84/QĐ:XD-TĐDA thì cho phép công ty tới ngày tháng
năm nào phải bàn giao căn hộ?
4. Hiện nay công trình đã độ tiến độ theo hợp đồng không?
5. Vì sao tới bây giờ công ty chưa bàn giao căn hộ cho ông Hùng?
6.Từ khi tiến hành dự án công ty đã ký được bao nhiêu hợp đồng góc vốn
ngoài ông Hùng?
•

•
1.
2.
3.
4.

5.
6.

Hỏi Nguyên Đơn ông Huỳnh Thanh Hùng:
Ông đã thanh toán cho công ty Vạn Hưng Phát tổng bao nhiêu tiền?
Từ khi ông mua căn hộ ông và gia đình ông ở đâu?
Vậy từ đó tới nay gia đình ông ở nhà thuê đúng không?
Số tiền ông bỏ ra mua căn hộ ông tích góp bao nhiêu năm?
Gia dình ông có bao nhiêu người?
Vậy từ khi ông ký hợp đồng mua căn hộ tới nay gia đình ông bị thiệt hại
gì không?
IV. BẢN LUẬN CỨ BẢO VỆ NGUYÊN ĐƠN
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập- Tự do – Hạnh phúc
Tp, HCM ngày... tháng ... năm .

BẢN LUẬN CỨ
Kính thưa Hội Đồng Xét Xử!
Thưa vị đại diện Viện Kiểm sát!
Học viên: Nguyễn Thanh Hải - SBD 237 – Lớp: 18.2C

Trang 25