Đề tài thuyết trình nhóm Bình luận về ý kiến: Quy định pháp luật về quyền huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa phù hợp.

Bình luận về ý kiến: Quy định pháp luật về quyền huy động vốn của
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, thuê, thuê
mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa phù hợp.
Ở Việt Nam hiện nay, quy mô thị trường bất động sản chưa phải là lớn so
với các nước khác trong khu vực, nhưng có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh
bất động sản là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản bảo đảm vốn vay là bất động
sản. Theo số liệu của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, tổng dư nợ tính dụng
vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam cuối năm 2018 chiếm 16,6% tổng tín
dụng của toàn hệ thống ngân hàng.
Qua đó, có thể thấy kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh hấp
dẫn, lợi nhuận cao nhưng cũng có rất nhiều rủi ro và đòi hỏi phải có một lượng
vốn lớn. Để tạo động lực cho thị trường kinh doanh bất động sản phát triển thì
Nhà nước cần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có nhiều cơ hội trong việc huy
động vốn cho kinh doanh và giao dịch bất động sản. Mà trong đó, giao dịch bất
động sản hình thành trong tương lai là giao dịch đặc biệt quan trọng và phổ biến
trong các giao dịch kinh doanh bất động sản. Vì so với kinh doanh nhà ở có sẵn,
hình thức kinh doanh này mang nhiều ưu điểm: vừa giúp chủ đầu tư huy động
thê mnguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực về
tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến
độ thực hiện dự án, giá rẻ hơn so với giá nhà sau khi đã hoàn chỉnh. Vì thế, Nhà
nước đã có nhiều quy định nhằm giúp cho nhà đầu tư và khách hàng được mua
bán, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai dễ dàng, thuận lợi
và an toàn hơn.
1. Quy định về quyền huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản từ khách hàng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã dành hẳn Chương III để quy định
về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. So với Luật
Kinh doanh bất động sản 2006, hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành
trong tương lai được mở rộng và quy định cụ thể hơn. Theo đó, chủ đầu tư dự án
bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

hình thành trong tương lai (Khoản 1 Điều 54 Luật KDBĐS 2014).
Theo định nghĩa tại Điêu 3 Luật KDBĐS 2014, nhà, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai là một loại tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch về
nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chịu sự điều chỉnh chung
của pháp luật về tài sản hình thành trong tương lai và pháp luật về nhà ở.
Để nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh
doanh thì phải đáp ứng được hai điều kiện:
- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đó phải được phép
chuyển nhượng.


- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải được phép
tham gia vào giao dịch chuyển nhượng.
Ngoài ra, Luật KDBĐS 2014 cũng đã bổ sung quy định chủ đầu tư dự án
bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai phải
được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài
chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở
theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực
hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì
bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác
cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh
đã ký kết. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng như tạo
sự an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng các chủ đầu tư
không đủ vốn cũng đầu tư kinh doanh dự án, đầu tư dự án dàn trải, sử dụng vốn
huy động sai mục đích, kéo dài thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng
hoặc không đầu tư dự án theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, gây thiệt hại cho
khách hàng.
Luật cũng quy định cụ thể, rõ ràng hơn về thanh toán trong mua bán, thuê

mua bất động sản hình thành trong tương lai tại Điều 57 Luật KDBĐS 2014:
Việc thanh toán trong giao dịch được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá
30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng
nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công
trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Đồng thời, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng đúng mục
đích đã cam kết.
2. Những vấn đề bất cập trong việc huy động vốn của doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản từ khách hàng mua bán, thuê, thuê mua nhà,
công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Dù Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua
bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, cụ thể như những quy
định tại Luật KDBĐS 2014 vừa nêu. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng
nên các quy định pháp luật còn nhiều điểm chưa đề cập để điều chỉnh hoặc quy
định chưa được chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng
đến người tham gia quan hệ mua bán lẫn hoạt động quản lý của các cơ quan
chức năng có thẩm quyền. Những bất cập này nếu không được giải quyết, khắc
phục thì không những sẽ gây thiệt hại không nhỏ cho các bên tham gia quan hệ
mua bán (chủ yếu là khách hàng) mà còn có thể gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền
kinh tế. Trong quá trình nghiên cứu, nhóm đã phát hiện một số vấn đề bất cập,
còn chưa phù hợp trong quy định của pháp luật hiện hành như sau:
a. Về điều kiện để chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai
Theo khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS 2014, trước khi bán, cho thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ
quan quản lý nà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp

tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện
được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Như
vậy, Luật KDBĐS 2014 đã quy định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước
về việc thẩm định xem chủ đầu tư có được bán nhà ở hình thành trong tương lai
hay không. Quy định này nhằm đề cao vai trò của nhà nước trong việc hạn chế
rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, quy định này phần nào sẽ dẫn đến tâm lý tin
tưởng của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, thậm chí sẽ
thiếu đi việc kiểm tra các thông tin cần thiết khác. Mặt khác, tại điểm b, khoản 2,
Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định trường hợp chủ đầu tư đã gửi
hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định (15 ngày) mà Sở Xây dựng không có văn
bản thông báo thì chủ đầu tư vẫn được quyền bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua
nhà ở này. Vì vậy, có thể thấy trong trường hợp này, nếu có tranh chấp xảy ra thì
rủi ro lớn vẫn sẽ thuộc về khách hàng.
Về vấn đề này, đề xuất của nhóm là chỉ cho phép chủ đầu tư được bán,
cho thuê mua khi có thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của
Sở Xây dựng, đồng thời tăng thời gian thẩm định cho cơ quan có thẩm quyền lên
20 ngày làm việc hoặc 30 ngày và quy định cụ thể trách nhiệm của cơ quan này
để việc thẩm định được đảm bảo.
b. Về việc chủ đầu tư lách luật để huy động vốn dù chưa đủ điều kiện
theo quy định
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có những quy
định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán nhà, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai, nhưng trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách lách luật để
huy động vốn. Dù chưa đủ điều kiện nhưng nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng
“Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương
đương với 30% giá trị căn hộ, quy định việc thanh toán như một hợp đồng mua
bán nhà ở.
Nguyên nhân của tình trạng này là do Luật Kinh doanh bất động sản
không có quy định hợp đồng đặt cọc trong mua bán, cho thuê mua nhà ở hình

thành trong tương lai. Mà hợp đồng đặt cọc được quy định trong Bộ luật Dân sự
2015 lại không quy định tỉ lệ đặt cọc tối đa là bao nhiêu. Theo Điều 328 Bộ luật
Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim
khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết
hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, các chủ đầu tư dự án bất động sản chưa đủ
điều kiện được phép bán sẽ quay ra lách luật làm hợp đồng cho khách hàng đặt
cọc giữ chổ căn hộ tại dự án. Đối với những hợp đồng lách luật kiểu này, khi có
tranh chấp, tòa án hoàn toàn có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu vì các hoạt động
huy động vốn phải phù hợp từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật thì mới
có giá trị pháp lý; đồng thời các hoạt động này vừa chịu sự điều chỉnh của pháp
luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở cũng như pháp luật về kinh
doanh bất động sản, vì thế, hợp đồng phải đúng hình thức, thể thức thì mới
không bị tuyên vô hiệu. Điều này mang đến rủi ro không nhỏ cho khách hàng
cũng như gây khó khăn cho việc quản lý của các cơ quan chức năng.


Đối với vấn đề này, theo quan điểm của nhóm, cần đưa nội dung đặt cọc
đối với mua bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai vào luật, quy định cụ thể tỉ lệ đặt cọc tối đa là bao nhiêu; đồng thời, xác định
thật rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc
các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật.
c. Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai
Theo khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản
trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân
hàng thương mai có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ
đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến
độ đã cam kết. Tuy nhiên, theo Thông tư số 07/2015/TT-NHNN do Ngân hàng
Nhà nước ban hành thì ngân hàng chỉ bảo lãnh sau khi doanh nghiệp và khách
hàng đã ký hợp đồng mua bán nhà. Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo

lãnh phải có đối tượng cụ thể. Trong trường hợp này, ngoài bên bán, ngân hàng
phải xác định cụ thể bên thụ hưởng bảo lãnh, tức bên mua nhà. Cũng như theo
định nghĩa của Bộ luật Dân sự 2015, việc bảo lãnh phải có sự hiện diện của đầy
đủ ba bên gồm bên bảo lãnh (ở đây là ngân hàng), bên được bảo lãnh (ở đây là
chủ đầu tư) và bên nhận bảo lãnh (ở đây là khách hàng mua, thuê mua nhà).
Qua đó, có thể thấy được có sự mâu thuẫn về quy định pháp luật trong
việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này gây
khó khăn không nhỏ cho ngân hàng trong công tác bảo lãnh các dự án bất động
sản. Vì vậy, theo quan điểm của nhóm, cần thống nhất quy định của pháp luật
trong bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bằng cách
thay quy định từ phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi bán, cho thuê mua tài sản
hình thành trong tương lai bằng quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh ngay
sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai.
d. Về mâu thuẫn trong quy định hình thức trách nhiệm do vi phạm
hợp đồng
Theo quy định tại Điều 16 Luật KDBĐS 2014, việc phạt và bồi thường
thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm
tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê
mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi
rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật KDBĐS 2014 lại quy định những
nội dung phải có trong hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công
trình xây dựng, trong đó nêu rõ phải có thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng
nhưng vấn đề bồi thường thiệt hại lại không quy định phải có.
Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại là hai hình thức trách nhiệm khác
nhau và có tính chất khác nhau. Nếu “phạt vi phạm” là việc bên vi phạm phải trả
một khoản tiền cho bên còn lại nếu có vi phạm thì “bồi thường thiệt hại” là trách
nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu để bù đắp các tổn thất đã gây ra
cho bên bị vi phạm. Về bản chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe và phòng
ngừa, mục đích để các bên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng; trong khi

đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù những tổn thất gây ra do vi phạm.


Theo Khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp các bên có thỏa
thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi
phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu
phạt vi phạm. Như vậy, đối chiếu với quy định của Luật KDBĐS 2014, nếu các
bên chỉ thỏa thuận phạt như quy định tại Điều 18 thì bên vi phạm chỉ phải chịu
phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại.
Trong các giao dịch mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai, với giá trị hợp đồng lớn, dẫn đến việc vi phạm hợp đồng
của chủ đầu tư trong việc kéo dài thời gian bàn giao nhà, công trình xây dựng
gây ra những thiệt hại không nhỏ cho khách hàng.
Vì vậy, theo đề xuất của nhóm, nên sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật KDBĐS
2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, đưa nội dung bồi thường thiệt hại thành
một nội dung phải có trong hợp đồng.
e. Về chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất
động sản hình thành trong tương lai
Hiện nay, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong KDBĐS hình
thành trong tương lai được quy định khá sơ sài và chưa đủ tính răn đe. Theo quy
định tại Điều 4 Nghị định 139/2017/ND-CP của Chính phủ, việc xử phạt vi
phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản,
phát triển nhà ở, mức phạt tối đa đối với các hành vi bị cấm chỉ là 300 triệu
đồng. Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một
dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt này là quá
thấp Do đó, nhiều nhà đầu tư có thể cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp
nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác. Chế tài
pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải tính ngăn
chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành
vi vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong

tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng
ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa các hành vi trái pháp luật.
Theo quan điểm của nhóm, để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với
hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt
theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối
tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với
hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ
chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động
sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết.
Kết luận
Dù các quy định về việc huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản từ khách hàng mua bán, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai đã được Luật KDBĐS 2014 quy định rõ ràng và cụ thể hơn
so với trước đây. Tuy nhiên, do tính chất phức tạp và số lượng ngày càng phổ
biến của loại giao dịch này nên còn nhiều vấn đề còn chưa phù hợp. Một số vấn
đề chưa phù hợp ấy đã được nhóm trình bày trên đây. Tuy nhiên, chắc chắn rằng
còn rất nhiều vấn đề bất cập ngoài thực tế mà nhóm chưa thể nắm bắt được.
Mong rằng trong thời gian tới, các nhà làm luật sẽ tiếp tục nghiên cứu và sửa đổi


các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng hình
thành trong tương lai theo hướng rõ ràng, cụ thể, thống nhất để hình thức giao
dịch này được thực hiện nghiêm túc hơn, giảm thiểu tranh chấp nhằm bảo vệ
quyền lợi cho khách hàng mua nhà cũng như góp phần ổn định nền kinh tế của
đất nước.